某住宅开发投资项目可行性研究案例分析50584.docx

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1、目录一、总 论41、项目建建设背景景4二、市场调调研分析析7（一）江北北市房地地产市场场运行情情况分析析7三、项目规规模分析析15（一）项目目整体定定位15（二）项项目规模模规划指指标15（三）价格格定位18四、项目投投资估算算22五、财务分分析30六、盈亏平平衡和敏敏感性分分析31七、风险及及其对策策分析35八、附 表37江北市某住住宅开发发投资项项目可行性研究究案例分析目 录一、总论二、市场调调研分析析三、项目规规模分析析四、项目投投资估算算五、项目财财务分析析六、盈亏平平衡和敏敏感性分分析七、风险及及其对策策分析八、附表一、总 论1、项目建建设背景景根据江北市市城市规规划发展展的需要要以

2、及沿沿江东路路片区控控制规划划要求，腾腾飞国际际房地产产有限公公司已通通过拍卖卖获得住住宅项目目开发用用地共990.99亩。开开发建设设用地手手续由江江北市土土地管理理局和市市规划局局办理。2、项目概概况（1）项目目名称：“腾飞国国际”（2）建筑筑规模：12-7F、22-111F、22-122F（3）建设设地点：沿江东东路（4）规划划用途：居住、商商业（5）建设设单位：腾飞房地产产有限公公司（6）经营营类型：房地产产经营、综综合技术术服务员员、咨询询服务（7）工程程概况：“腾飞国国际”项目占占地900.9亩亩，约6606000平方方米，总总建筑面面积10090000平方方米。其其中住宅宅104

3、46400平方米米，高层层住宅为为139920平平方米，多多层住宅宅为9007200平方米米，商铺铺43660平方方米；容容积率11.8，绿绿化率335%，建建筑密度度25%。（8）资金金来源：本项目目建设资资金由腾腾飞国际际房地产产有限公公司自筹筹和银行行贷款，不不足的投投资通过过预售房房款来解解决。3、可行性性报告研研究范围围根据“腾飞飞国际”项目建建议书批批复和初初步规划划方案，本本研究工工作范围围主要是是住宅市市场分析析、建设设规模，投投资估算算与资金金筹措，项项目经济济效益评评价等。4、研究结结论及建建议根据市场研研究以及及本项目目相关数数据计算算，本项项目税后财务内内部收益益率IR

4、RR为？%，税后后财务净净现值NNPV为为10220万元元。财务务分析结结果表明明，项目目经济效效益较好好。（另外，在在此处要要加上其其他分析析如盈亏亏平衡、敏敏感性、风风险以及及国名经经济分析析的结论论）本项目属住住宅开发发项目，符符合国家家城镇住住宅开发发建设产产业政策策，项目目建设规规划手续续已在办办理，部部分建设设资金通通过自筹筹和银行行贷款来来解决，其其余部分分由预售售房款解解决，现现场建设设条件已已具备。针针对商品品房升级级换代，住住宅建设设由低档档走向高高档的发发展趋势势和江北北市已有有一部分分收入较较高的住住宅消费费群体，户户型规划划为中高高档住宅宅。根据据对江北北市住宅宅市场

5、分分析预测测，项目目开发有有市场销销路。财财务分析析结果表表明，项项目经济济效益可可行。从目前房地地产市场场分析，商商品住宅宅结构性性矛盾还还很突出出，建议议在下一一步方案案规划时时，对初初步确定定的住宅宅户型和和功能标标准再进进一步的的市场调调研，尤尤其是面面积较大大的商品品房，如如完全作作为住宅宅，要根根据市场场变化作作出更为为准确的的市场定定位，调调整户型型和面积积，并做做好工程程建设规规划，加加强楼盘盘营销工工作，降降低开发发建设成成本，尽尽量减小小项目风风险。5、主要经经济技术术指标表1：“腾腾飞国际际”项目主主要规划划设计技技术指标标序号项目名称单位指标1总占地面积积平方米6060

6、002总建筑面积积平方米10900003容积率1.84绿化率%355建筑密度%256高层户型平方米/户户平方米/户户平方米/户户平方米/户户A户型855平方米米（两房房）B户型1225平方方米（三三房）C户型1335平方方米（三三房）D户型1440平方方米（四四房）7多层户型平方米/户户平方米/户户平方米/户户E户型900平方米米（两房房）F户型1110平方方米（三三房）G户型1220平方方米（三三房）8商铺面积平方米43609总户数户94410车位数（地地上） 个300表2：居住住区用地地平衡控控制指标标（%）序号用地构成居住区（%）用地面积（平平方米）1民建用地（RR01）25151500

7、2公建用地（RR02）301818003道路用地（RR03）1060604公共绿地（RR04）352121005居住区用地地（R）100606000二、市场调调研分析析（一）江北北市房地地产市场场运行情情况分析析2009年年以来，受受金融危危机的影影响，我我市房地地产行业业宏观经经济快速速发展大大背景下下得到快快速发展展，在加加快我市市城市建建设的同同时拉动动了我市市的消费费与投资资，房地地产行业业成为我我市的支支柱产业业。1、20008年房房地产业业市场运运行情况况（1）房地地产业与与国民经经济协调调发展情情况2008年年江北市市完成国国内生产产总值（GGNP）的的6366亿元，较较上年增增

8、长155.1%，增幅幅为历年年来之最最；全社社会固定定资产投投资预计计完成2218亿亿元，较较上年增增长555.4%。全市市预计完完成房地地产开发发投资556亿元元，较上上年增长长60%，占固固定资产产投资和和GDPP的比重重分别为为26%和9%，较上上年分别别提高11个百分分点和33个百分分点。表3：房地地产投资资与主要要经济指指标情况况表房地产开发发投资额额（亿元元） 556同比增长（%） 660固定资产投投资额（亿亿元） 2118同比增长（%） 555.4GDP（亿亿元） 6636同比增长（%） 155.1房地产投资资占固定定资产投投资比重重（%） 26房地产投资资占GDDP比重重（%）

9、 9今年以来，我我市经济济发展速速度创历历史之最最，主要要得益于于投资的的拉动，而而房地产产开发投投资作为为固定资资产投资资的组成成部分，一一直扮演演着重要要角色，全全年每月月完成的的房地产产投资均均保持550%以以上的增增长，占占固定资资产投资资的比重重1/33，对经经济的拉拉动作用用日渐增增大，与与国民经经济的发发展基本本同步。房房地产投投资快速速增长的的原因只只要是市市委、是是政府“拉大城城市筐架架、扩大大投资规规模、加加快基础础设施建建设”政策的的推动，加加上新建建商品房房是热销销也刺激激了投资资的加温温。（2）新建建商品房房供求结结构情况况2008年年全市市市区核准准预售商商品房面面

10、积3335万平平方米，较较上年增增长1442%，其其中商品品住宅2250万万平方米米，较上上年增长长1266%；完完成商品品房交易易面积2245.27万万平方米米，同比比增长883.223%，其其中商品品住宅交交易面积积2033.900万平方方米，同同比增长长60.60%。表4 ：商商品住宅宅供应量量情况表表价格（元/平方方米）供应量（万平方米米）所占比例（%）单套面积（平方米）供应量（万平方米米）所占比例（%）2000以以下31.22212.49995以下50.520.220002500042.68817.07795122038.75515.525003000072.26628.912011

11、5075.75530.33000以以上103.88441.544150以上上8534表5：商品品住宅销销售情况况表价格（元/平方方米）销售量（万平方米米）所占比例（%）单套面积（平方米）销售量（万平方米米）所占比例（%）2000以以下49.71124.38895以下36.02217.67720002500055.64427.29995122035.30017.31125003000055.71127.322120115069.34434.0113000以以上42.84421.011150以上上63.24431.022表4、表55显示我我市商品品房市场场结构性性矛盾比比较突出出。从商商品住宅宅供

12、应情情况看，单单价在每每平方米米25000元以以上的供供应量占占总量的的70.44%，单套套面积在在1200平方米米以上的的总量是是64.3%；从销售售情况看看，单价价在每平平方米225000元以上上是占总总量销售售的488.333%，单单套建筑筑面积在在951500平方米米的占总总销售量量是511.311%。（3）商品品房价格格走势2008年年江北市市市区商商品房的的均价为为27222元/平方米米，较上上年增长长20.89%，其中中商品住住宅的均均价为224388元/平平方米，较较上年增增长188.188%，全全年各季季商品住住宅的均均价分别别为第一一季度225199元/平平方米，第第二季度

13、度23994元/平方米米，第三三季度223277元/平平方米，第第四季度度25110元/平方米米，价格格走势基基本平稳稳。表6：商品品房价格格与同期期居民可可支配收收入情况况表商品房均价价（元/平方米米） 227222增幅（%） 20.89商品住宅均均价（元元/平方方米） 24438增幅（%） 18.18居民人均可可支配收收入（元元） 76650增幅（%） 9.0居民消费价价格指数数 1100.6增幅（%） 0.62008年年，我市市商品房房的价格格继续上上涨，除除了有效效需求量量增大，结结构性供供不应求求外，还还与土地地拍卖，竞竞争激烈烈，建材材上涨等等因素有有关。另另外，一一些楼盘盘质量提

14、提升，环环境优化化，增加加了建设设成本，也也促进了了房价的的上升。从从房价涨涨幅与居居民人均均可支配配收入增增幅比较较，前者者较后者者高9个个百分点点，显示示房价涨涨幅较大大，超出出大部分分居民承承受能力力，应引引起注意意。（4）新建建商品房房购买对对象情况况2008年年全市交交易量的的2033.900万平方方米商品品住宅中中，本市市居民的的为1554.771万平平方米，比比重达776%；外地居居民购买买的为449.119万平平方米，比比重为224%。表7：购买买对象构构成情况况表商品住宅交交易量（万平方米米）按销售对象象划分按购房目的的分类203.990本地居民 1544.711所占比例 7

15、66自住 1773.332所占比例 85外地居民 499.199所占比例 244置业投资 30.58所占比例 15近年来，随随着经济济的快速速发展和和花园城城市建设设步伐的的加快，我我市的居居住环境境不断改改善，作作为省会会城市的的辐射功功能日益益显现，吸吸引了外外地、特特别是省省内其他他地市的的人士纷纷纷来我我市购房房置业，外外地居民民购房的的比重逐逐年上升升，由220077年的55%上升升到20008年年的244%。从从购房的的目的分分析，以以自住为为主，但但置业投投资的比比重逐年年上涨，由由20005年的的2%上上涨到220088年的115%。置置业投资资的比重重的增大大，一方方面说明明

16、投资者者看好江江北市的的房地产产市场，另另一方面面，如投投资购房房比重增增长过快快，对我我市房地地产市场场的持续续健康发发展有一一定的跗跗面影响响，因为为我市的的房地产产比重较较大，市市场监管管不力，容容易出现现投机或或炒作，使使市场升升温过快快，后劲劲不足，容容易出现现价格虚虚高。（5）商品品房空置置情况2008年年全市商商品房空空置面积积20万万平方米米，较上上年下降降17%，其中中商品住住宅空置置16万万平方米米，较上上年下降降11%。从空空置区域域看，新新城区的的比重较较大，占占60%。从时时间看来来看，我我市空置置的商品品房大多多为一年年以下的的待销商商品房，所所占比例例超过880%

17、，从从空置原原因分析析，主要要是交通通不便、配配套设施施不全、设设计落后后、户型型偏大等等。表8：商品品住宅空空置结构构情况表表按区域划分分老城区6.4万平平方米所占比例（%）40新城区9.6万平平方米所占比例（%）60按单套建筑筑面积划划分90平方米米以下所占比例（%）1095平方米米1550平方方米所占比例（%）20150平方方米以上上所占比例（%）70按单价划分分2000元元以下所占比例（%）8200030000元所占比例（%）323000元元以上所占比例（%）60（6）存量量房交易易情况2008年年全市工工完成存存量房交交易1333355件（套套），面面积1228.224万平平方米，较

18、较上年分分别增长长53.65%，其中中存量住住宅1227366套，面面积999.811万平方方米，分分别较上上年增长长53.84%和566.444%，房房改房上上市交易易57000套，面面积399.322万平方方米，较较上年分分别增长长45.3%和和49.91%。2008年年江北市市存量房房交易价价格保持持稳中有有升势头头，其中中上半年年价格趋趋势平稳稳，下半半年受江江西省城城市房屋屋拆迁货货币化补补偿办法法出台台的影响响，存量量房平均均价格有有所上涨涨，升幅幅达9%左右。（7）房屋屋租赁市市场情况况2008年年全市房房屋租赁赁面积3380万万平方米米，其中中住房33万套，面面积2440万平平

19、方米。房屋租金价价格稳中中有升，其其中商业业营业用用房平均均租金660元/平方米米，较上上年上涨涨20%，写字字楼租金金平均440元/平方米米，较上上年上涨涨25%，住房房租金（市市场价）99元/平平方米，较较上年上上涨100%。（8）房屋屋拆迁及及旧城改改造情况况2008年年全市城城区完成成房屋拆拆迁面积积1100.055万平方方米，较较上年减减少344%，涉涉及被拆拆迁户553666户。2005年年以来，我我市实行行了实物物安置与与货币安安置相结结合的房房屋拆迁迁安置补补偿办法法，货币币化安置置的比例例逐年上上升，220088年达到到70%左右。在在货币化化安置的的住户中中，有550%左左

20、右购买买了二手手房，110%左左右购买买了新建建商品房房。2、20009年房房地产市市场发展展预测（1）我市市房地产产发展有有利条件件1）、全市市经济持持续高速速增长态态势。220088年我市市GDPP增长115.11%，创创下历史史新高，220099年必将将会沿着着已有的的发展情情况，继继续前进进，江北北市整体体经济环环境趋好好，必然然会带动动房地产产业相应应的快速速发展。2）、城市市化进程程为房地地产市场场提供了了广阔的的发展空空间。根根据江北北市城市市总体规规划，到到20110年，江江北城市市实际居居住人口口将由现现在的1180万万增加到到3000万人，城城市用地地范围由由1655平方公

21、公里增加加到3000平方方公里。城城市人口口的增加加和城区区范围的的扩大，必必将加大大住宅的的需求量量。3）江北市市居民住住房消费费潜力巨巨大。我我市20008年年底，人人均住房房建筑面面积约223平方方米，按按照江北北市提出出的到220100年人均均住房建建筑面积积达到330平方方米的目目标还有有很发差差距，按按测算，我我市每年年需新建建住宅约约2500万平方方米。另另外，根根据抽样样调查，我我市私房房（含房房改房）上上市后再再次购买买商品房房的比例例为700%，购购买的户户均面积积为955平方米米，据此此测算，每每年用于于改善性性住房需需求量约约60万万平方米米。4）、刺激激住房消消费的政

22、政策将日日益显现现。为促促进房地地产流通通，近年年来我市市出台了了一系列列搞活房房地产市市场的政政策措施施，这些些政策的的主要出出发点在在于降低低门槛、减减免税费费、刺激激消费，这这一系列列政策的的刺激作作用将于于20009年进进一步得得到显现现，房地地产交易易量将进进一步放放大。（2）20009年年江北市市房地产产市场发发展不利利条件1）、信贷贷收紧，房房地产开开发企业业面对严严峻考验验。中国国人民银银行发布布关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知（银银发2200881111文件件），对对商业银银行房地地产开发发信贷、土土地储备备贷款、个个人住房房贷款、个个人商用用房贷款款、个人

23、人住房公公积金贷贷款及个个人住房房贷款适适用率等等方面做做了进一一步的明明确和规规范。房房贷新政政将对我我市房地地产市场场带来一一定影响响，即房房地产贷贷款增势势将有所所减缓，贷贷款必将将有所下下降，部部分房地地产开发发企业信信贷融资资难度增增大。2）、房地地产市场场宏观调调控难度度加大。如如总量扩扩张与空空置增加加的矛盾盾、价格格持续上上涨与收收入反差差较大的的矛盾、投投资高速速增长与与资金不不足的矛矛盾以及及消费者者想购房房与不敢敢购房、购购不起房房的矛盾盾，将制制约房地地产业的的发展。3）、原材材上涨，开开发成本本增加。从从20005年至至今，钢钢材价格格从24400元元/吨上上升到33

24、4000元/吨吨，混凝凝土则上上涨了550元至至80元元/方，仅仅此两项项，房屋屋开发成成本就增增加1000多元元/平方方米。开开发商的的开发压压力进一一步增大大，建材材价格上上涨，必必然对房房价造成成冲击。（3）20009年年房地产产市场基基本走势势预测根据带动江江北市房房地产市市场快速速增长的的主体因因素和市市场供求求背景分分析，总总体上看看，我市市房地产产市场的的发展尚尚属理性性，已进进入最佳佳发展期期。20009年年，我市市房地产产市场将将会延续续上年是是发展势势头，会会有一个个较大幅幅度的增增幅。1）、房地地产开发发投资将将持续增增长。由由于外地地开发商商大批进进入，以以及红谷谷滩新

25、区区和旧城城区改造造进程的的加快，加加之上年年房地产产市场利利好刺激激，开发发商普遍遍会加大大投资力力度，全全年房地地产开发发投资将将增加550%以以上。2）、住房房消费需需求日渐渐增大。随随着江北北经济快快速发展展和居住住环境的的日益改改善，江江北市房房地产市市场将会会加速由由地域性性市场变变为全省省性、区区域性市市场，外外地人士士的购买买份额将将会越来来越大。另另外，因因改善住住房条件件和新增增人口而而发生的的主动性性住房需需求量和和因房屋屋拆迁而而发生的的被动性性住房的的需求量量将显著著增加。220088年预计计全市商商品房的的交易量量将超过过3000万平方方米，较较上年增增长200%以

26、上上，存量量房交易易预计1160万万平方米米，较上上年增长长30%。3）、商品品房价格格将会稳稳中有升升。20005年年起，我我市在对对房地产产开发总总量惊醒醒限量控控制的同同时，将将逐步推推行“熟地”出让的的方式，此此举必然然提高土土地的出出让价格格，加之之建筑材材料价格格的上涨涨，直接接拉动了了开发成成本的上上升，将将导致房房价继续续上涨。另另一方面面，随着着商品房房供应结结构的逐逐步改善善，中、低低价位商商品房的的供应量量将会有有所增加加，在一一定程度度上将平平稳房价价是上涨涨，所以以房价的的涨幅不不会太大大。4）、楼市市变得更更加成熟熟，竞争争趋向激激烈。竞竞争焦点点将由楼楼盘之间间的

27、竞争争逐渐转转向板块块之间的的竞争。市市场分工工的明确确使开发发商变得得更加理理智，这这些楼盘盘进入产产品优化化的时期期，高品品质、有有特色、有有个性的的楼盘将将越来越越多，而而市民消消费将更更趋向理理性，消消费者挑挑选的空空间越来来越大，工工程质量量、环境境等综合合素质较较好的产产品将受受到欢迎迎，反之之，则被被市场淘淘汰出局局。三、项目规规模分析析（一）项目目整体定定位在规划设计计上，力力求高绿绿化低密密度；综综合服务务配套设设施齐全全；体现现小区独独特的整整体建筑筑风格；人车分分流，动动静结合合。在建筑设计计上，充充分显示示人性化化的居家家住宅，提提高使用用率，降降低公摊摊面积，综综合考

28、虑虑住宅的的使用功功能和空空间组合合等因素素。在价格定位位上，以以中高档档住宅为为基准，结结合市场场和销售售情况，拟拟定相应应的价格格策略。在户型面积积上，为为考虑到到消费者者的接受受程度，项项目以中中等户型型为主，降降低置业业者的购购买压力力。（二）项目目规模规规划指标标根据“腾飞飞国际”初步方方案及建建设规模模，规划划指标见见表9表9：“腾腾飞国际际”项目建建筑技术术经济指指标序号项目指标备注1总用地面积积606000平方米米2总建筑面积积1090000平方方米多层住宅高层住宅商铺907200平方米米139200平方米米4360平平方米可售面积1127000平方方米3建筑层数 多层住宅高层

29、住宅商铺7层10层、111层1层地上第一层层做架空空层4建筑层高 多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.99米4.5米住宅标准层层高2.9米架空层2.5米表10：小小康住房房城市示示范小区区住宅设设计建议议标准一二三四套型面积系系列标准准（平方方米）使用面积42488536006471175900建筑面积5565570800859001001120功能空间使用面积标准（平方米）起居厅18255主卧室12166双人次卧室室12144单人卧室810厨房6餐厅8卫生间46（双双卫可适适当增加加）门厅23储藏24（吊吊柜不计计入）工作室68设施配套标准厨房型灶台、调理理台、洗洗池台、吊吊柜、冰冰箱

30、位、排排油烟机机（操作面延延长27000mmm）型灶台、调理理台、洗洗池台、搁搁置台、吊吊柜、冰冰箱位、排排油烟机机（操作面延延长27000mmm）卫生间型淋浴、洗面面盆、坐坐便器、镜镜（箱）、洗洗衣机位位、自然然换气（风风道）型浴盆（1.5m）和和淋浴器器、洗面面化装台台、化妆妆镜、坐坐便器（112个个）、洗洗衣机位位、机械械换气（风风道）设备标准电器设备用电量801220 KWHH/月负荷156040000W（大大套可增增至60000WW）电表5（20）AA100（400）A电源插座小居室23组小居室2组组厨房3组卫生间3组组电视插口起居、主卧卧个一个个电话12台空调线设专用线宽带接口每个

31、卧室一一个给水设备用水量20003300升升/人日 热水器器或热水水管道系系统采暖通风散热器、空空调器（窗窗外预留留位置）室内环境质量标准光环境采光1%（室室外全天天空光照照度与室室内距离离1米天然然照度比比）照明起居厅及一一般活动动 330770LXX卧室、书写写阅读 15003000 LLX床头阅读 751500 LXX管厅、厨房房 5501100 LX卫生间 200500 LXX楼梯间 155300 LXX声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼楼板4050ddB 楼板7565ddB热环境（按按不同气气候区区区别）冬季采暖区非采暖区1621112211夏季28卫生环境日照（按不不同地区区区别）大

32、寒日2小小时冬冬至日11小时表11：“腾飞国国际”项目住住宅经济济指标表表序号指标名称单位指标1套内使用面面积1.11.21.31.41.51.61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套套平方米/套套平方米/套套平方米/套套平方米/套套平方米/套套平方米/套套6810010811276.593.51022住宅标准层层总使用用面积平方米8727223住宅标准层层总建筑筑面积平方米1034220（首首层架空空12220平方方米）4住宅标准层层使用系系数 高高层 多多层%80855套内建筑面面积5.15.25.35.45.55.65.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方

33、米/套套平方米/套套平方米/套套平方米/套套平方米/套套平方米/套套平方米/套套85（200套）125（444套）135（220套）140（220套）90（1668套）110（5504套套）120（1168套套）6户内平均居居住人数数人/户3.57居住户数户9448居住人数人3304（三）价格格定位1、住宅部部分（1）市场场比较法法定价过过程表12：表表楼盘调调查统计计表序号项目名称建筑规模建筑面积（平方米）平均价格（元/平方方米）销售率（%）开盘日期A龙泽园6-7F285299260010003/011/288B莱茵半岛花花园6+1F12F2500000多层：29900高层：33300-未开

34、盘内部认购C新田绿洲9-6F、44-122F1-18FF678722多层：28880高层：355008003/066/155D船山广场1-19FF/2BB28679931008003/100E水印都市2-14FF、2-118F47460027509003/055/088注：在以下下列表中中楼盘名名称均以以字母代代替A：龙泽园园、B：莱茵半半岛花园园、C：新田绿绿洲、DD：船山山广场、EE：水印印都市。交易日期修修正系数数以本次次市场调调查的日日期为基基数1000，以以本项目目的预售售期为终终点，220088年江北市商商品住宅宅均价增增长188.188%，江江北市该该类住宅宅和商铺铺价格的的变动

35、呈呈上升趋趋势，月月平均变变动+11.5%，其他他条件见见表111和表114。表13：本本项目住住宅价格格市场比比较法系系数修正正表 单位：元/平平方米序号成交价格交易日期修修正区域因素修修正个别因素修修正交易情况修修正比准价格交通配套环境小计交房标准社区规划小计A2600109/1100+3+10100/11040+1100/1101100/11002698B29003300109/1100+20+3100/11050+2100/1102100/110029513359C28803100109/1100+3+1+2100/11060+2100/1102100/110029033528D300

36、0109/1100+3+20100/11050+1100/1101100/11003186E2750109/1100+2+2+1100/11050+1100/1101100/11002826表14：本本项目住住宅价格格市场比比较法销销售状况况权重系系数修正正表项目名称比准价格（元/平方方米）销售状况权权重（销售率）加权的相对对价格（元/平方方米）本项目住宅宅销售价价格（元/平方方米）A2698100%2698B295133590%-C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合计多层：1880%多层：50020多层：27789高层：2550%高层：7

37、9914高层：31166多层住宅销销售价格格=50020元元/平方方米1800%=227899元/平平方米高层住宅销销售价格格=79914元元/平方方米2500%=331666元/平平方米（2）加权权平均法法定价过过程表15：本本项目住住宅价格格加权平平均价项目名称比准价格（元/平方方米）建筑面积（平方米）共计（万元）A26982852997697B多层：28850高层：333592500000712500839755C多层：29903高层：35528678722197033239455D31862867999137E2826474600134122多层住宅销销售价格格=9886500万元32

38、007011平方米米100000元元/万元元=30766元/平平方米高层住宅销销售价格格=13304669万元元39440111平方米米100000元元/万元元=33111元/平平方米故最后采用用算术平平均值确确定本项项目多层层住宅单单价为：29333元/平方米米高层住宅单单价为：32338元/平方米米2、商铺部部分（1）市场场比较法法定价过过程目前江北市市房地产产市场商商铺多为为租售并并举，且且以出售售为主。因因此我们们选取两两个类比比性比较较强的项项目作为为比较实实例。其其中，水水印都市市项目的的交易日日期是以以本次调调查时间间为基准准，锦和和嘉园项项目的交交易日期期是以220088年6月

39、月31日日为基准准，其价价格变动动情况同同住宅相相同。表16：本本项目商商铺价格格市场比比较法系系数修正正表 单单位：元元/平方方米项目名称成交价格交易日期修修正区域因素修修正个别因素修修正交易情况修修正比准价格交通繁华程度小计水印都市100000109/1100+2+2100/1104100/1101100/1100103777锦和嘉园8000117/1100-2-2100/996100/995100/11009561故最后采用用算术平平均值确确定本项项目商铺铺单价为为：99969元元/平方方米（2）收益益还原法法定价过过程目前江北市市同类地地段的市市场租金金在500元/月月/70元元/月/

40、左右右，按660元/月/估算商商铺的售售价。PS=122NRS（总总价等于于N年的的收益）RSPSS（2100000）（月租大于月供）由、可可推出NN14.78559（年年）；KK=1/N=66.766%（年年收益率率）注：P为商商铺价格格；S为为商铺面面积；NN为收益益年限(按500年计算算)；RR为市场场租金；为人民民银行110年期期抵押贷贷款常数数。PS=122RS1(1KK)-NN/KKP=12RR1(1K)-50/K=12601(166.766%)-506.776%=102446元/平方米米故最后采用用算术平平均值确确定本项项目商铺铺单价为为：1001077元/平平方米3、车位销销售价格格的确定定根据江北市市该区域域目前的的情况，车车位平均均销售价价格为110万元元/个15万万元/个个。4、建议销销售价格格综合考虑了了市场对对定价的的影响后后，分析析人员建建议该项项目个部部分的销销售单价价为：多层住宅：29550元/平方米米高层住宅：32550元/平方米米商铺：1000000元/平平方米车位：155万元/个四、项目投投资估算算（一）项目目实施进进度安排排本项目计划划在两年年（244个月）左左右的时时间内建建成。建建设进度度计划如如下：67 2008年年6月： 2008年年6月225日7月225日：2008年年8月 9月月