我国房地产价格变动特征及其影响因素的实证研究分析8455.docx

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1、我国房地地产价格格变动特特征及其其影响因因素的实实证研究究中文摘要要我国房地地产价格格变动特特征及其其影响因因素的实实证研究究19988 年住住房改革革以来，我我国房地地产市场场经历了了高速的的发展，这这对拉动动国民经经济增长长和提高人民民生活水水平做出出了突出出的贡献献。然而而我国房房地产市市场发展展过程中中暴露出出来的一一系列问题，不不仅不利利于我国国宏观经经济的健健康平稳稳发展，而而且可能能对整个个社会的的安定和和谐产生生负面影响。因因此，我我国房地地产市场场特别是是价格问问题一直直是社会会各界关关注的焦焦点，也也是学者者们致力研究究的重要要课题。在 20007 年美国国次贷危危机以来来

2、，我国国在保持持房地产产业自身身快速稳稳定增长长的同时时，积极极采取了各种种相应措措施以应应对这场场全球性性金融危危机的冲冲击。例例如我国国房地产产的深度度改革也也不断提上日程程，政府府逐步加加强对我我国房地地产市场场的调控控，央行行逐渐提提高银行行贷款利利率以减减少投机性贷款款买房，实实行一系系列限售售政策如如提高首首套和二二套房首首付款的的支付比比例等等等。这些些举措一方面面反映了了我国对对房地产产市场的的调控逐逐步加深深并趋于于多元化化，但另另一方面面也反映映出我国房地产产市场发发展不完完善，存存在的问问题多且且复杂，客客观上加加大了宏宏观调控控的难度度且对调调控效果提出出了更高高的要求

3、求。因此此，研究究我国房房地产价价格变动动的特征征，探寻寻影响房房价变动动的各主要因素素，不仅仅有助于于进一步步理解我我国房地地产业乃乃至整个个宏观经经济结构构的运行行规律，而而且对于提高高我国宏宏观经济济政策对对房地产产市场的的调控效效果、保保持我国国房地产产市场持持续健康康稳定的发展，加加快推进进社会主主义现代代化建设设具有十十分重要要的意义义。为了深入入研究房房地产市市场价格格的波动动特征及及其影响响因素，本本文首先先对有关关房地产产价格变动特征征及其影影响因素素分析的的文献进进行了回回顾和梳梳理。在在已有研研究成果果的基础础上，结结合我国房地产产业的实实际情况况，通过过综合运运用马尔尔

4、科夫区区制转移移模型、谱谱分析、误误差修正正模型、向量自回回归、面面板数据据模型和和离散选选择模型型等多种种且收缩缩阶段要要远快于于扩张阶阶段；相相比于GDP 增长率率周期波波动，房房屋价格格指数具具有 22 个季季经济计计量模型型和时间间序列方方法，重重点对我我国房地产产价格的的变动特特征、我我国房地地产价格格的主要要影响因因素以及及货币政政策对房房地产价价格的调控效果果三方面面问题进进行深入入研究，以以其作为为现有研研究工作作的有益益补充，并并为我国国房地产产市场的改改革发展展提供有有用的经经验依据据和政策策建议。在第 33 章和和第 44 章中中，本文文依次采采用马尔尔科夫区区制转移移模

5、型和和谱分析析方法对对我国房房地产价格格变动的的周期性性和非对对称性等等特征进进行了检检验和分分析。研研究发现现，近年年来我国国房地产价格变变动过程程中存在在着 77.4 个季度度和 113.33 个季季度的周周期，并并且有滞滞后特征征。而从从频域序序II列的角度度可以看看出，我我国房地地产价格格周期和和宏观经经济周期期不仅仅仅具有协协动性，而而且协动动性体现在长长期及它它们的主主要周期期上。第 5 章中，本本文运用用协整理理论和误误差修正正模型，依依次对日日本和我我国房地地产价格格的长期期和短期影影响因素素进行了了分析。研研究的结结果表明明：长期期而言，19942010 年间我国住房价格与家

6、庭平平均可支支配收入入和实际际建筑成成本之间间存在长长期稳定定的均衡衡关系，即即需求和和供给方方因素共同影影响了我我国住房房价格的的涨跌，我我国住房房价格的的长期收收入弹性性为 00.588，长期期建筑成成本弹性为 0.555。相相比而言言，日本本住宅地地价的长长期收入入弹性更更高。短短期来看看，房地地产价格格波动的滞后一一期序列列、实际际家庭收收入增长长以及实实际家庭庭财富等等因素对对中日两两国房地地产价格格的短期波动具具有不同同的影响响。另外外，我国国住房价价格的波波动性比比日本 19660 年年以来的的任何时时期都要要高。因此此在我国国房地产产调控政政策的制制定过程程中应尤尤其注重重控制

7、我我国住房房价格的的短期波波动风险。本文第 6 章章就我国国货币政政策对房房地产市市场的调调控效果果进行了了系列分分析和评评价。首首先，通过脉冲冲响应函函数，验验证了当当房地产产市场价价格上升升时，央央行能够够对此作作出正确确的反应应，即实施从紧紧的货币币政策。但但是无论论从货币币政策对对房地产产市场的的响应还还是从货货币政策策对房地地产市场的调调控起效效两个方方面来看看，都存存在一定定的时滞滞性。其其次，利利用面板板数据模模型对我我国货币政策对对各地区区房地产产市场的的调控效效果进行行了比较较分析，结结果表明明，我国国房地产产价格的的主要影响因因素是人人均可支支配收入入水平和和货币政政策，二

8、二者对于于房地产产价格的的影响是是同向且且显著的。相比比之下，地地区人口口数目虽虽然反映映了房地地产市场场的需求求群体，但但对房地地产价格格的影响响并不显著著。另外外，本年年商品房房竣工面面积作为为表现房房地产市市场供给给状况的的因素对对房地产产的影响也不稳稳定，这这是因为为我国居居民购买买房产考考虑更多多的是自自身的承承受能力力，而非非市场的的供求状况。最最后，通通过二元元离散选选择模型型对货币币供应量量与金融融机构贷贷款增长长率这两两个政策策工具的调控效效果进行行了比较较。结果果表明，紧紧缩型货货币政策策能够有有效抑制制高涨的的房地产产价格，但但不同政策策工具的的运用对对房地产产市场调调控

9、产生生的效果果存在显显著性差差异，具具体而言言，金融融机构各项贷款款的调整整相对于于货币供供应量而而言，能能够直接接影响居居民的购购房需求求，起到到更好的的调控效果。最后，本本文就我我国房地地产市场场的政策策调控实实践进行行了回顾顾和评价价，从财财政政策策和货币币政策两方方面对房房地产市市场的调调控实践践进行分分析，并并对房地地产市场场的调控控提出政政策建议议。尽管我国近近年来对对房地产产市场的的调控实实践并不不十分理理想，但但货币政政策和财财政政策策作为我我国宏观调控的的主要经经济手段段，对我我国房地地产市场场的调控控仍然起起到了至至关重要要的作用用，有助助于为我国房地地产的持持续健康康发展

10、创创造良好好的经济济环境。尽管本文文的研究究仅仅考考察了影影响房地地产价格格的主要要经济因因素，对对于社会会因素等等问题并并IIII未进行相相关讨论论，但本本文得到到的研究究结果仍仍然有助助于进一一步理解解我国房房地产市市场价格格的变动特征及及其影响响因素，对对于正确确把握我我国房地地产市场场的运行行规律，提提高房地地产市场场的宏观观调控效果果、促进进我国房房地产市市场的健健康平稳稳发展具具有重要要的借鉴鉴意义。关键词：房地产价价格周期期特征频频率特征征影响因因素宏观观调控IIV目录第 1 章绪论. 11.1 选题背背景 . 11.2 选题意意义 . 21.3 论文的的研究方方法和拟拟解决问问

11、题 . 41.4 论文的的结构安安排 . 41.5 论文的的创新点点和不足足 . 5第 2 章房地产产价格相相关概念念、特征征及国内内外研究究现状. 72.1 房地产产和房地地产价格格的相关关概念及及特征. 72.2 国外研研究状况况 . 1132.3 国内研研究状况况 . 118第 3 章我国房房地产价价格变动动的周期期性特征征分析. 2253.1 马尔科科夫区制制转移模模型概述述 . 2253.2 我国房房地产价价格的周周期性特特征 . 2283.3 我国房房地产价价格周期期与经济济周期之之间的关关联性分分析. 3333.4 本章小小结 . 335第 4 章我国房房地产价价格变动动特征的的

12、频谱分分析. 3364.1 数据的的选取和和处理. 3664.2 理论和和模型建建立 . 3364.3 我国房房地产周周期频率率特征分分析 . 4404.4 我国宏宏观经济济周期波波动的频频率特征征. 424.5 我国房房地产周周期和宏宏观经济济周期的的协动性性. 4444.6 本章小小结 . 446第 5 章中日两两国房地地产价格格主要影影响因素素的比较较分析. 447IXX5.1 房地产产价格影影响因素素研究的的文献综综述. 4775.2 生命周周期理论论框架下下的房价价影响因因素. 4995.3 单位根根检验、协协整检验验和误差差修正模模型原理理. 505.4 日本住住宅地价价的实证证分

13、析模模型 . 5775.5 中国住住宅地价价的实证证分析模模型 . 6555.6 本章小小结 . 700第 6 章我国货货币政策策对房地地产市场场的影响响. 7726.1 我国货货币政策策对房地地产价格格调控的的有效性性检验. 7226.2 我国货货币政策策对各地地区房地地产价格格的影响响. 7886.3 不同货货币政策策对我国国房地产产价格调调控效果果的比较较. 8336.4 本章小小结 . 990第 7 章对我国房房地产市市场调控控政策的的评价与与政策建建议. 9227.1 我国财财政政策策对房地地产市场场的调控控实践. 9227.2 我国货货币政策策对房地地产市场场的调控控实践. 977

14、7.3 政策建建议 . 1000结论 . 1103参考文献献 . 1005作者简介介及在学学期间所所取得的的科研成成果.1155后记 .111611第 1 章绪论1.1 选题背背景房地产业业作为国国民经济济的基础础产业和和支柱产产业，对对我国的的经济发发展起着着举足轻轻重的作作用。然而而，我国国在 220 世世纪 880 年年代以前前，土地地资源和和房屋资资源的配配置直接接由政府府的计划划指令配置，房房地产市市场是基基本不存存在的。因因此，从从 200 世纪纪 800 年代代算起，我我国的房房地产业业仅仅经历了了 300 余年年，正从从不成熟熟期向成成熟期过过渡。而而从 119799 年我我国

15、住房房制度改改革开始始，一直到 119988 年取取消福利利分房制制度以前前，我国国房地产产市场以以集团消消费和卖卖方市场场为主，政政府和企业都不不注重分分析市场场发展趋趋势和需需求，因因此房地地产理论论界一直直停留在在我国住住房制度度改革的目标模模式的讨讨论上，房房地产市市场需求求分析的的理论研研究开展展的比较较晚。我国住房房制度改改革的历历程大致致可以分分为四个个阶段：（1）19778 -19993：此此阶段是是住房实实物分配制制度改革革阶段，15 年中，我国福利分房制度改革在不断地探索和发展，此阶段具体可以分为为两个阶阶段。第第一是公公房出售售和补贴贴出售的的住房试试点阶段段（即 197

16、78-119855）。这这一阶段的试点点为住房房制度改改革进行行多种形形式的尝尝试和创创新，积积累了大大量经验验；二是是福利分分房制度改革的的深化（即即 19986-19993），这这一阶段段持续了了 8 年，深深化阶段段在试点点基础上上，进行行了城镇住房制制度的改改革，第第一轮房房改开始始执行。（2）1994-1998：这一阶段是过渡阶段，即住房实物分配配向住房房市场化化改革过过渡，可可以总结结为“三三改四建建”，即即住房建建设投资资由国家家、单位位统包的体体制改变变为国家家、单位位、个人人三者合合理负担担的体制制；各单单位建房房、分房房和维修修、管理住房的的体制改改变为社社会化、专专业化运

17、运行的体体制；住住房实物物福利分分配的方方式改变变为以按按劳分配的货货币工资资分配为为主的方方式。“四四建”指指建立新新的住房房制度，包包括：建建立经济济适用住住房供应的商商品房供供应体系系；建立立和完善善住房公公积金制制度；发发展住房房金融和和住房保保险业务务，建立完善住住房信贷贷体系；建立规规范化的的房地产产交易市市场、房房屋维修修市场、管管理市场场。（33）19999-20004：这这一阶段段我国开开始全面面推行住住房市场场化，根根据国务务院发展展研究中中心的统统计数据据，19998年至20004 年间，我我国的房房地产投投资完成成额 77 年持持续快速速增长达达到两位位数以上上，200

18、02 年以后，甚至至出现了了房地产产“过热热”的情情况，在在 19998 年到 220044 年，房房地产投投资完成成额同比比增2长率分别别达到 14%、14%、21%、27%、23%、30%和 300%。19998 年年，国务务院发布布了国国务院关于于进一步步深化城城镇住房房制度改改革加快快住房建建设的通通知，其其中指出出，住宅宅房地产产市场的不断发发展，在在拉动经经济增长长，提高高人民生生活水平平上发挥挥了重要要作用。目目前，我我国的房房地产业已经经成为我我国经济济的支柱柱产业之之一，住住房市场场化的基基本方向向要坚持持，住房房信贷，强强化管理服务务要继续续发展。（4）2005 年至今：这

19、一阶段是房地产调控阶段，在此期间，我国的房地产市市场已经经出现了了大量的的问题，房房价过快快上涨，老老百姓住住房难的的问题也也开始越越来越突突出，因此此，20005 年以后后我国政政府就开开始加强强宏观调调控。以以“国八八条”为为代表掀掀起了房房价调控的政策策浪潮。纵纵观我国国住房制制度改革革历程的的四个阶阶段，可可以看到到“房地地产业如如何定位位”的问题始始终贯穿穿于我国国住房制制度改革革的过程程中。房房地产业业的发展展一方面面能够解解决人民民的住房需求，另另一方面面也能够够拉动社社会经济济增长。这这两方面面的作用用在现实实社会中中存在一一定矛盾盾，不能“鱼鱼和熊掌掌”兼得得。社会会发展的的

20、背景以以及内在在动因决决定了房房地产业业两方面面作用的的博弈，这两个方方面的博博弈也决决定了一一段时期期内我国国住房制制度改革革的主要要目标。尽管我国国政府出出台了若若干调控控房价的的政策，但但房价上上涨势头头仍未能能得到有有效控制制。由房价上涨涨带来的的诸多社社会问题题政府的的宏观调调控带来来了巨大大的挑战战。特别别是房地地产市场场价格，作为房地地产市场场中最为为敏感的的指标，其其变动规规律和一一般商品品价格存存在显著著的差异异，其形形成及变动是是多种因因素共同同作用的的结果，不不同的因因素对房房价的影影响程度度和作用用机理有有很大的的不同，各种种效应交交织在一一起导致致了房价价的波动动起伏

21、。反反过来，房房价的波波动又将将影响整整个国民民经济，因因而与其其他宏观观经济变变量之间间有着十十分紧密密的联系系。因此此，研究究我国房房价波动动的特征，探寻寻影响房房价变动动的各个个主要因因素，对对于保持持我国房房地产市市场持续续、健康康、稳定定的发展，加快快推进社社会主义义现代化化建设具具有十分分重要的的意义。1.2 选题意意义在 19998 年后，我我国政府府废除了了福利分分房政策策，城市市和乡镇镇的房地地产市场场发展尤尤为迅速速，房地产开开发商对对土地的的开发和和投资逐逐年增多多，开发发到建成成的资金金投入额额越来越越大，房房地产的楼盘形形式越来来越丰富富。最近近几年，我我国居民民生活

22、水水平不断断提高，消消费水平平也同样样加大，加之城镇镇的居住住人口迅迅速增多多，这是是房地产产的需求求不断扩扩大，导导致我国国房地产产发展速速度十33分惊人，需需求的增增加也使使房地产产的价格格也大幅幅度上升升。目前前一些直直辖市和和省会城城市的房房价确实出现现了“虚虚高”局局面，如如北京、上上海等这这些人口口密度大大的中心心城市，每每平方米米商品房房销售价格格甚至超超过 44 万。这这样的房房价大大大超出了了一般居居民的实实际承受受能力，然然而住房房是我们生活和和工作的的必需品品，在中中国这样样有着五五千年历历史的国国家，衣衣食住行行都已成成为日常常生活的根本。因因此房价价上涨并并且一直直处

23、于高高位运行行将严重重影响我我国人民民的整体体生活质质量，同同时也可能成成为制约约社会平平稳发展展和安定定团结的的一个不不容忽视视的因素素。所以以，我国国政府不不断实行新的调调控政策策，如新新出台国国十条和和房产税税改革等等各种措措施，其其最终目目的是使使不断上上升的房价得到到有效地地控制。房地产价价格是宏宏观经济济中关乎乎民生的的重点问问题。我我国目前前房价一一直居高高不下并并呈现出出逐年上涨涨的趋势势，这一一问题不不仅是我我国市场场经济发发展过程程中值得得反思的的问题，同同时也早早已成为社会会各界关关注的焦焦点。从从美国 20007 年年次贷危危机和上上个世纪纪日本为为首的房房地产泡泡沫破

24、灭灭的教训来来看，房房地产价价格的波波动剧烈烈，将会会使本国国乃至世世界的经经济都陷陷入衰退退之中。因因此要提前预预防这种种情况的的发生，防防止房价价的大跌跌，保证证国家经经济的平平稳发展展，就要要使房价价稳定在合理理的波动动区间内内。显然然，在对对房地产产市场进进行正确确和有效效调控之之前，理理解房地地产价格的波动动特征，并并深入分分析房地地产价格格的主要要影响因因素是必必要的。理论上，房房地产价价格主要要由土地地的开发发成本、楼楼房的建建造成本本、开发发商的预预期利润润、开发中的的税费支支出以及及其他支支出等五五大部分分组成。土土地成本本是指在在房地产产开发过过程中产产生的土地出出让金以以

25、及土地地开发费费、应与与建筑费费提取折折旧费、基基础设施施配套费费、土地地附着物物补偿费、征征地拆迁迁费和安安置费用用等内容容。楼房房建造成成本主要要包括勘勘测设计计费、建建筑材料料费、前期工程程费以及及建筑安安装费等等。这两两部分的的总和占占到房地地产价格格的七成成左右，而而剩下的的几项费用只只占房地地产价格格的三成成。所以以房地产产价格的的主体成成本应该该集中在在房地产产设计开开发和建设两个个项目中中，而这这两方面面和国家家的宏观观政策和和经济发发展程度度是密不不可分的的。当然然，现实经济中中，房地地产市场场的定价价模式是是否如此此，是否否是由成成本决定定还是更更多地依依赖于市市场的需求，

26、是是否存在在脱离于于经济基基本面的的“泡沫沫”成分分，是值值得进一一步检验验的问题题，同时时也是关系到一一国经济济特别是是房地产产业是否否健康发发展的重重要问题题，因此此无论如如何，有有必要对对房地产价格的的“真正正”影响响因素做做出科学学、系统统的度量量和分析析。对于房地地产价格格的影响响因素问问题，国国内外不不少学者者已做出出过各种种深入的的研究，从从经济因素、社社会因素素，到政政治因素素、环境境因素以以及人口口因素等等，都有有大量的的研究结结论，但但遗憾的是尚未未形成统统一的观观点，特特别是针针对不同同国家或或地区、不不同时期期做得出出的研究究结论存存在明显的分分歧。为为对我国国房地产产

27、市场价价格的变变动特征征及其影影响因素素进行分分析，本本文将主主要从44经济因素素入手，综综合运用用各种经经济计量量模型进进行检验验和分析析，以作作为对现现有研究究工作的的有意补充，得得到有关关我国房房地产市市场运行行现实的的有用结结论，并并提出相相关的政政策建议议。因而而具有重要的的理论意意义和现现实意义义。1.3 论文的的研究方方法和拟拟解决问问题本文将围围绕房地地产价格格的波动动特征展展开，以以宏观经经济学、计计量经济济学、微微观经济济学、产业经济济学等分分析方法法为基础础，利用用多重房房地产价价格理论论、价格格变动的的马尔科科夫区制制转移理论、价价格谱分分析理论论、房地地产价格格不完全

28、全传递效效应和厂厂商定价价理论，对对房地产产价格的的波动和主要要影响因因素进行行实证分分析；利利用平稳稳性检验验、马尔尔科夫区区制转移移模型、Granger 因果检验、VAR 模型、面板数据模型以及离散选择模型等计量方法，实证检验房地产价格的波动规律律以及各各主要影影响因素素对房地地产价格格的冲击击动态。最最后根据据我国货货币政策策和财政政政策针对房房地产市市场的调调控实践践，提出出有关我我国房地地产市场场调控的的若干政政策建议议。本文的总总体目标标是对房房地产价价格波动动特征及及其主要要影响因因素做出出整体判判断和分分析，具体而言言，重点点解决的的问题包包括以下下三个方方面：首首先是对对我国

29、房房地产价价格变动动的周期期性特征进行行检验，即即房地产产价格波波动是否否具有明明显的周周期性，是是否合理理反映出出我国宏宏观经的结构变变动特征征，其变变动周期期与我国国宏观经经济周期期波动之之间是否否存在相相关性或或协动性性；其次是我我国房地地产价格格的主要要影响因因素分析析，通过过与日本本房地产产市场进进行对比比，分析析影响我国房房地产价价格的长长期因素素和短期期因素；第三，检检验我国国房地产产市场价价格波动动对我国国宏观经济济调控政政策特别别是货币币政策是是否具有有敏感性性，即检检验我国国货币政政策对我我国房地地产价格的影影响特征征和调控控效果，并并从货币币政策和和财政政政策两方方面提出

30、出我国房房地产市市场调控控的相关建建议。1.4 论文的的结构安安排论文整体体分为七七个部分分。开篇篇为绪论论，简单单的介绍绍研究问问题的提提出、选选题意义义、研究思路路与方法法、要解解决的问问题、以以及结构构安排。论论文主体体包括六六章，第第 2 章房地地产价格变动动特征及及其原因因的国内内外研究究现状，内内容包括括有房地地产和房房地产价价格的相相关概念念及理论、房房地产价价格的理理论综述述以及国国内外相相关问题题的实证证研究；第3章和第第4章主要要分析我国国房地产产价格为为主，第第 3 章分析析我国房房地产价价格变动动的周期期性特征征分析，通通过马尔科夫夫区制转转移模型型来分析析我国房房地产

31、市市场价格格变动的的周期性性特征；第 44 章我我国房55地产价格格变动特特征的频频率特征征分析，通通过谱分分析理论论分析我我国房地地产的周周期频率率特征和我国宏宏观经济济周期的的波动，并并且分析析出房地地产的周周期和经经济周期期的协调调一致性性。第5 章对对我国和和日本房房地产价价格的主主要影响响因素进进行了对对比分析析，首先先结合生生命周期期理论框架下的的房价影影响因素素，通过过对相关关变量的的系列检检验，构构建误差差修正模模型，依依次对日日本和中国住宅宅地价的的长期和和短期影影响因素素进行了了实证分分析，并并通过比比较两国国房地产产市场的的不同特征，提提出有关关我国房房地产市市场发展展和

32、调控控的有益益建议。第第 6 章为我我国货币币政策对对房地产市场场调控效效果的分分析与评评价，主主要内容容是围绕绕货币政政策对房房地产市市场的调调控效果果评价，该章章首先利利用脉冲冲响应函函数，分分析房地地产价格格是否受受到货币币政策的的有效调调控和货货币政策对于房房价高涨涨的响应应，其次次运用面面板数据据测度货货币政策策对全国国各地区区房地产产市场价价格的影响程度度，最后后基于二二元离散散选择模模型，从从金融机机构各项项贷款和和货币供供应量两两个角度度检验货币政策策调控效效果是否否存在差差异。第第 7 章为我我国房地地产市场场调控的的实践的的评价与与政策建建议，从货货币政策策和财政政政策两两

33、个方面面分析我我国房地地产市场场的调控控实践，并并在此基基础上给给出相应的政政策建议议。1.5 论文的的创新点点和不足足本文的重重要贡献献和创新新之处在在于以下下几个方方面：首先，在在研究角角度上可可以作为为现有研研究工作作的有益益补充。以以往研究究多集中中于房地地产价格变动对对宏观经经济影响响效应的的研究，而而以房地地产价格格波动周周期为视视角综合合研究其其波动情情况和经济效效应的论论文相对对较少。本本文是在在国家最最新一轮轮房改基基础上研研究房地地产价格格波动的的周期特征及及其主要要影响因因素，因因而具有有较强的的时代特特征和现现实意义义。其次，在在研究方方法上，本本文综合合运用了了多种前

34、前沿的经经济计量量方法和和时间序序列模型型对我国房地产产价格的的变动特特征及其其影响因因素进行行了系统统的分析析和检验验，例如如采用马马尔科夫夫区制转移模型型和谱分分析方法法研究我我国房地地产价格格波动的的周期特特征，利利用协整整理论和和误差修修正模型等研究究我国房房地产市市场价格格变动的的主要影影响因素素，采用用向量自自回归、面面板数据据模型和和离散选择模模型进一一步探讨讨我国货货币政策策对房地地产价格格的调节节效果等等等。第三，论论文在理理论和实实际应用用方面具具有一定定的学术术价值和和借鉴意意义。房房地产价价格作为为房地产市市场中的的敏感指指标，这这一指标标的准确确界定及及其影响响因素的

35、的分析是是维持我我国房地地产市场乃至宏宏观经济济健康持持续发展展的重要要课题。特特别是在在次贷危危机结束束后，深深入反思思我国房房地产市场所所存在的的系列问问题显得得尤为迫迫切。本本文正是是在这样样的背景景下，对对我国房房地产价价格的波动特征征及其主主要影响响因素进进行了系系列分析析，并对对我国房房地产市市场的宏宏观调控控以及改改革提66出了建设设性的政政策建议议。当然由于于数据获获取等方方面的限限制，本本文在研研究过程程中还存存在一些些未解决决的问题题。例如如：房地产价价格的影影响因素素分析中中，本文文只关注注了主要要的经济济因素，忽忽略了其其他的经经济因素素和社会因素素，因此此分析结结果难

36、免免与房地地产市场场运行实实际存在在偏差，这这也是笔笔者在今今后的研研究中继续钻钻研的难难点和重重点。77第 2 章房地产产价格相相关概念念、特征征及国内内外研究究现状房地产是是一国经经济中的的重要产产业，房房地产价价格的波波动关系系到经济济稳定和和人民生生活的水水平，对房房地产价价格的分分析首先先要从房房地产本本身的特特征展开开，由于于土地的的供给零零弹性和和房地产价格的的稳定上上涨特征征，各国国政府都都十分重重视对房房地产业业的宏观观经济调调控，因因此，国国内外的研究文文献分别别从房地地产供求求关系、价价格形成成、宏观观调控、行行业关联联等四个个角度展展开研究究。正是在这这样的背背景下，本

37、本章首先先整合和和归纳房房地产、房房地产价价格的相相关概念念，并分分析房地产与与其价格格的特征征，其次次，本章章将依次次对国外外和国内内有关房房地产价价格变动动特征及及其主要影响因因素的现现有研究究工作进进行整理理和评述述。2.1 房地产产和房地地产价格格的相关关概念及及特征2.1.1 房房地产的的含义和和特征房地产又又称不动动产，在在国外研研究者的的文献中中，通常常也称为为：“RReall Esstatte”、“RReallProppertty”，在在经济意意义上来来看，房房地产包包括指房房屋和土土地两种种财产的的集合。其其中房产产是建筑在土地地上的房房屋，其其中房屋屋包括住住宅、仓仓库、厂厂房及办办公用房房等，地地产则是是土地，包包括土地（包包含水面面和海域域）及其其上下的的一定空空间，也也包括地地下的各各种基础础设施、矿矿产资源源和地面道路路等等。必必须注意意到在房房地产中中，房产产和地产产是密不不可分的的，同时时二者也也是相互互依存的，通通俗意义义上来讲讲，房地地产包括括土地及及附着于于土地之之上的各各种建筑筑物及构构筑物和和基础设施形成成的位置置不能移移动的财财产实体体以及由由此衍生生出各种种权利和和相互关关系的总总称。房地产的的特征可可以划分分为两个个方面，其其一是自