某地块项目可行性分析报告240804.docx

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1、南泉镇A地块项目可行性分析报告一、市场宏观分析青岛宏观市场分析单位总量迅速增加，经济活动能力显著增强资料显示：到2001年底，青岛市共有各类法人单位56636个，其中：企业法人44678个，事业单位法人2697个，机关法人1091个，社会团体法人797个，其他法人单位7373个。在其他法人中：居民委员会661个，村民委员会6020个，民办非企业单位532个。共有产业活动单位69854个，其中，生产经营性单位51700个，非生产经营性单位18154个。个体工商户175170户。法人单位总量占全省的16.2%，占全国的1.1%。与1996年比较，青岛基本单位总量发展迅速，五年新增法人单位19263

2、个，增长51.5%，年均递增8.7%。从总量上分析，青岛市基本单位五年的发展存在三个显著特点：一是企业法人单位快速增长，比1996年增加17996个，增长67.4%，年均增长10.9%；二是机关、事业单位总量基本保持稳定，五年仅增14.1%；三是居委会、村委会等群众基层自治组织经过区划调整、改革，比1996年减少659个，下降9%。各项改革的不断深入，市场经济的持续发展，使单位产业结构更趋合理2001年底，第一产业的法人单位为747个，第二产业的法人单位为21208个，第三产业的法人单位为34681个，三次产业单位的比例为1.337.461.3。从行业分布看，在全部法人单位中，制造业单位数最多

3、，为18489个，占全部法人单位的32.6%，其次是批发零售贸易餐饮业，为14074个，占24.8%，国家机关、政党机关和社会团体8569个，占15.1%，社会服务业5176个，占9.1%。由于宏观政策向第三产业倾斜，使其单位数量快速增长。与1996年比较：第一产业单位增加423个，第二产业增加6612个，第三产业增加12228个。五年来，三次产业的结构比例也发生明显变化，第二产业单位比重下降1.7个百分点，第一、三产业单位比重分别增长0.4和1.3个百分点。比较国民经济主要行业，增长较快的行业均集中在第三产业：五年来，房地产业、社会服务业法人单位增长最快，年均增速分别为22.3%和19.6%

4、，交通运输邮电通信业、批发零售贸易、餐饮业、卫生体育和社会福利业、教育、文化艺术及广播电影电视等行业法人单位年均增速也超过10%。国有、集体单位数量减少，私营、港澳台及外商投资单位增加，民营单位对宏观经济的影响力增强，对外开放水平提高，经济结构进一步优化数据表明，经过五年的发展、调整，青岛市基本单位所有制结构进一步优化，以私营经济为代表的非国有经济和建立现代企业制度的股份制和有限责任公司迅速增加，法人单位数量分别比1996年增长3.5倍和3.2倍；另外，随着加大招商引资力度，全市经济外向度显著增强，港澳台及外商投资企业不断增加，法人单位数量比1996年增长89.3%；与此同时，传统的国有、集体

5、经济单位数量明显减少，比1996年下降32.9%，表明国民经济的基本元素�单位的活力显著增强。国有、集体单位数量减少，但在基础产业仍居支配地位2001年底，全市共有国有、集体法人单位13696个，占全部法人单位的24.2%，比1996年减少6726个，下降32.9%，五年年均递减7.7%。在92个国民经济行业大类中，国家资本在食品制造业、服装制造业、家具制造业、装饰装修业、娱乐服务业等24个行业中所占比重低于10%。但是，公有制经济在国民经济基础产业仍居支配地位。国有及国有控股企业的资本金和年营业收入在烟草加工业占92.8%和99%、在石油加工及炼焦业占81.9%和86.4%、在黑色金属

6、冶炼及延压加工业占88.4%和91.3%、在电力、蒸汽、热水的生产和供应业占84.6%和96.3%、在铁路运输业占99.7%和98.5%、在水上运输业占86.2%和95.1%、在保险业占97.6%和84.5%。现代企业制度逐步建立，股份制及有限责任公司增长迅猛五年来，全市企业改革迈出坚实的步伐，到2001年底，股份制及有限责任公司3905个，比1996年增加2974个，增长3.2倍，年均递增33.2%。吸纳从业人员38.6万人，比1996年增长2.7倍，年均递增30.5%。企业资产优化壮大，实收资本292.4亿元，比1996年增长9.1倍。私营经济初具规模，成为促进和拉动宏观经济健康、快速发展

7、的重要力量（1）、单位总量发展最快、总体势力明显增强。到2001年底，全市共有私营法人企业27196个，比1996年增加21172个，增长3.5倍，五年平均增长35.2%；共吸纳从业人员51.6万人，年均增长41.6%；资金装备238.4亿元，年均增长60.1%；2001年全年实现营业收入544.1亿元，占全部单位营业收入的13.2%。（2）、行业分布广泛并逐渐趋向新兴服务业。目前，青岛市私营经济不但在传统的制造业、批发零售贸易餐饮业、交通运输和社会服务业中占据重要地位，而且在教育、文化、卫生、体育、科学技术等行业中也发挥着越来越重要的作用。已经涉足国民经济全部16个门类、92个大类中的91

8、个（占98.9%）。主要分布在制造业、批发零售贸易餐饮业、社会服务业、建筑业、交通运输邮电通讯业和房地产业。其中：制造业单位数11251家、从业人员29.7万人、2001年实现营业收入245.8亿元，分别占私营经济总量的41.4%、57.6%和45.2%；批发零售贸易餐饮业单位数10177家、从业人员8.3万人、2001年实现营业收入204.1亿元，分别占私营经济总量的37.4%、16.1%和37.5%。经济外向度增强，对外开放水平提高对外开放，一直是“九五”期间经济发展的主旋律。青岛作为沿海开放城市、山东省对外开放的龙头，近年来，外向性经济持续保持较高的发展水平，外资企业大量进入，对全市经济

9、的健康、快速发展注入了显著活力。到2001年底，全市共有港澳台及外商投资企业3939个，比1996年增加1858个，增长89.3%，年均递增13.6%。共吸纳从业人员47.9万人，比1996年增加23.1万人，增长93.1%，年均递增14.1%。企业实收资本430.2亿元，比1996年增长79.3%，年均递增12.4%。2001年实现营业收入800.4亿元，占全部营业收入的19.3%。随着市场的开放准入，超过70%的国民经济行业已有港澳台及外商投资经济涉足，并在食品制造、饮料制造、纺织、服装及纤维制品制造、电子及通讯设备制造等行业形成支配地位（产出规模超过全市的50%），尤其在皮革、毛皮、羽绒

10、制品业、文体用品制造业、化学纤维制造业已获取相对垄断地位（产出规模超过全市的80%）。企业单位不断发展壮大，经营势力显著增强基本单位数量的多少从一个侧面可以反映一个地区经济实力的强弱，但大型企业的发展更能代表其产业优势，尤其在更广的空间体现该地区的市场竞争能力。五年来，青岛市基本单位在总量增加的同时，内在质量也不断提高，而且培育了一批规模大、实力强、知名度高的龙头企业，它们已成为青岛宏观经济的骨干力量。资金装备水平提高，产出规模扩大，单位总体经营实力增强到2001年底，全市44678个企业法人单位实收资本总额1357.9亿元，比1996年增长1.1倍，年均递增15.5%；平均每企业资金装备30

11、4万元，比1996年提高57万元，增长23.1%；每企业从业人员资金装备6.8万元，比1996年提高3万元，增长78.9%。2001年法人企业共实现营业收入4137亿元，比1996年增长1.1倍，年均递增 15.8 %；平均每企业营业收入926万元，比1996年提高182万元，增长24.5 %；每企业从业人员营业收入20.8万元，比1996年提高9.2万元，增长79.3 %。企业集团扩张迅速，市场竞争优势明显到2001年底，全市共有大中型工业企业796个，比1996年增长1.5倍，并培育了7个特大型企业；营业面积在1万平方米以上的零售企业24个，比1996年增长5倍；三级以上建筑企业588个，

12、比1996年增长55.1%。到2001年底，从业人员在5000人以上的企业15个，比1996年增长50%；资金装备在5000万元以上的有400个，其中，1亿元以上的有175个，分别比1996年增长116.2%和146.5%；2001年年营业收入在5000万元以上的有1037个，其中，1亿元以上的有520个，分别比1996年增长87.2 %和67.7 %。海尔、海信、青啤等一批骨干企业蜚声中外。2001年海尔、海信、青啤、一汽青岛汽车厂、澳柯玛、凯联、青钢、颐中烟草、双星、黄海橡胶等十大工业企业集团共实现产值662 亿元，占全市工业产值的39.6 %；利群、百盛、崂百、国货、东方、佳世客、家乐福

13、、海信实业、北方国贸、华联等十大零售企业集团共实现零售额53.4亿元，占全市零售总额的15.1%。市区仍是全市经济的中心，但投资已逐步向市郊及县域地区转移（注：市区：包括市南、市北、四方、李沧四区；市郊包括黄岛、崂山、城阳三区；县域地区包括胶州、即墨、平度、胶南、莱西五市，下同。）普查资料表明：无论是企业单位的分布、企业的资金装备，还是企业的产出规模，市区仍具有明显优势。但市郊和县域地区随着经济的发展、投资环境的改善，加之独天得厚的劳动力优势正吸引着越来越多投资者得目光。近半数企业法人单位集中在市区2001年底，市区拥有企业法人单位22147个，占全市的49.6%，市郊8526个，占19.1%

14、，县域地区14005个，占31.3%。市区企业的资金装备亦占绝对优势，实收资本总额704.5亿元，占全市的51.9%，市郊359.6亿元，占26.5%，县域地区293.8亿元，占21.6%。产出能力也居首位，2001年市区企业年营业收入1741.4亿元，占全市的42.1%，市郊1578.3亿元，占38.2%，县域地区817.3亿元，占19.7%。郊区经济更显活力从发展的角度看，尽管目前市区仍是全市经济的中心，但市郊及县域地区更具发展潜力。一是市区受地理条件的限制和城市发展的需要，给企业单位留下的发展空间十分有限；二是市郊及县域地区随着投资环境的改善，加上广阔的地理空间和充裕的劳动力，必然会吸引

15、更多的投资。近年来，海尔、海信、澳柯玛、双星等一批骨干企业已逐步将其生产重心向市郊或县域地区转移；利群、崂百、国货等一批大型零售企业也纷纷在市郊和县域地区设点开店，极大地促进了郊区经济的发展。从五年企业单位的发展情况看：市郊企业经济实力迅速增强，2001年资金装备比1996年增长2.6倍，县域地区增长1.3倍，市区企业仅增长62.2%。特别是港澳台及外商更是把市郊和县域地区作为投资的重点，2001年全市3939个港澳台及外资企业超过三分之二集中在市郊和县域地区。综上分析，第二次基本单位普查表明，青岛市在整个“九五”期间基本单位的数量已发展到一个新的水平，特别是主要体现经济发展水平的企业单位更是

16、实现了快速增长。单位数量、企业资金装备以及产出规模在全省处于绝对领先地位，体现了较强的经济实力。但从基本单位发展的内涵分析，仍存在许多不足，与先进地区的发展水平亦有较大差距。青岛房地产市场行情分析 1999年至2001年，青岛市房地产业迅速发展，房地产开发各项指标始终走在全省17个地市首位，也是青岛历年来房地产发展的最好水平。 三年来，全市房地产开发投资完成227.98亿元，平均每年增幅21.4%；累计完成土地开发面积1899.3万平方米，商品房施工面积2096.83万平方米，平均每年以22.3%的速度增长。累计销售商品房面积931万平方米，房屋实际销售率为69%；其中，商品住宅销售面积798

17、万平方米，个人购买商品住宅694.2万平方米，占商品住宅实际销售面积的87%。 进入2002年以来，在国家宏观政策指导下，青岛市继续强化经营城市理念，加大城市基础设施和环境建设投入，城市投资环境持续改善，城市功能和建设档次不断提高。在对内对外开放的形势下，青岛效应及吸引力已经显现，对房地产开发拉动作用明显。尤其在入世、迎奥效应带动下，城市化发展不断深入，市区旧城和村庄改造力度加大，居民住房消费观念发生根本性变化，住房市场化程度不断提高。目前，青岛市房地产开发已经形成投资、开发、消化的良性循环，房地产市场的主要特点是：（一）房地产开发投资持续增长 自1999年以来，青岛市房地产开发投资额一直快速

18、稳步增长，至2001年，投资总额为92.52亿元，增长速度达37%；今年上半年，房地产开发完成投资34.83亿元，比去年同期增长4.91%。其中，商品住宅开发完成投资29.51亿元，同比增长14.19%，占房地产开发投资的84.73%；办公楼完成投资0.96亿元，占房地产开发投资的2.76%；商业营业用房完成投资4.08亿元，占房地产开发投资的11.71%，开发投资结构进一步优化，产业带动作用明显。 （二）房地产开发建设格局发生很大变化，新的开发热点区域正在形成 上半年，市内四区完成开发投资12.39亿元，与全市开发完成投资相比，投资比重为35.57%，开发投资总量与去年同期相比降幅较大；五市

19、三区的开发投资比重已由去年底的53.8%上升为目前的64.43%。预计随着青岛港西移、实施缩小南北差距以及大青岛格局的形成，黄岛区、城阳区、胶南市、胶州市将进一步成为房地产开发的热点区域，房地产开发投资和施工面积仍将有较大幅度的增长。 （三）房地产开发建设规模不断扩大，竣工量大幅上升 去年上半年，全市房地产开发房屋施工面积941.9万平方米。今年上半年，商品房屋施工面积为952.63万平方米，比前年同期净增10.73万平方米，同比增长1.14%。从今年16月情况看，商品房屋施工面积每月以11.76%的速度递增，增长速度远远大于去年。上半年住宅施工面积726.06万平方米，占商品房施工面积的比重

20、为76.22%。 （四）土地一级市场调控得力，经济适用房建设增长较快 青岛市自1999年实施土地储备制度以来，政府严格监管和垄断土地一级市场，在房地产开发方面发挥了积极的供应引导和制约需求作用。1999年以来，经营性房地产开发用地一律以招标拍卖方式出让，对以往出让的闲置房地产开发用地，进行了卓有成效的清理整顿，对闲置时间较长的土地，须重新评估，补交差价。在大力发展土地储备和土地招标拍卖制度的同时，经济适用房政策也得到积极推行。2001年，全市完成经济适用房建设86.4万平方米，其中，住宅面积75.52万平方米。2002年，青岛市计划建设经济适用房333万平方米，其中，续建147万平方米，新建1

21、86万平方米，计划竣工90万平方米。 （五）商品房销售持续增长，商品住宅需求旺盛 申奥成功以后，为承办北京奥运会的水上运动项目，青岛的城市建设将发展更快，城市基础设施日趋完善，青岛市在海内外知名度迅速提高，对投资和人才的吸引力骤然上升，越来越多的外地人到青岛居家置业。上半年，青岛市商品房实际销售面积143.65万平方米，净增销售面积69.35万平方米，比去年同期增长92.3%，增长幅度提高89.3个百分点。商品住宅销售面积125.85万平方米，占商品房销售面积87.6%，比去年同期增幅提高107.02%。青岛土地供应机制 青岛市自1999年7月建立土地储备制度以来，全市经营性土地，全部纳入政府

22、土地储备库，逐步形成了“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的土地供应机制，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地使用权，一律以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。截至2002年6月份，全市共招标拍卖土地82宗，总面积190公顷，总成交价10.35亿元。 1999年以来，随着房地产市场的迅速发展，土地开发量也迅速增长，99年，全市土地开发总量为602.47公顷；至2001年，全市土地开发总量增长到664.22公顷。土地供求平衡关系，不仅和房地产市场供求密切相关，同时也和政府的宏观调控紧密相连。青岛市政府在积极推行经营性土地使用权招标拍卖制度的基础上，还利用土地供应计划和土地储备运作机制，

23、调控土地供应总量，以促进青岛房地产市场的平稳发展。2002年，土地开发计划为697.43万平方米；2003年，土地开发计划为732.3万平方米；2004年，土地开发计划为768.92万平方米；2005年，土地开发计划为807.37万平方米；2006年，土地开发计划为847.74万平方米。内容大体如下： 进入期：从92年到98年，房改是从92年开始的，但真正的市民购房是取消福利分房，从98年开始纳入家庭计划的。这段时间是整个市场的酝酿期，房地产市场积攒了近十年的购房力量。同时，在98年，青岛市住房资金管理中心开始办理住房公积金贷款，为整个市场进入发展期奠定了基础。 发展期：从99年到2003年下

24、半年。在这五年中，青岛房价走出了轰轰烈烈的房产大牛市。举例如下：如福苑小区，在99年开盘时起价是2600元/平方米。而现在二手房在5400元/平方米左右。在它旁边新开的“名都城”，小高层房价大体在5900元/平方米，高层均价为6200元/平方米。发展期又可细分为两个阶段。99年2001年和20012003年。前一阶段由于房价较低，需求较大，造成房价上升属于市场理性发展。而20012003上半年发展尤其引人瞩目可谓气势如虹。这个时间整个股市进入低迷的熊市，大批资金大举迁移到房市，炒股族转变成炒房族。而且“土地储备制度”的实施，土地成本增加，使整个市场供给严重不足，需求大幅增加。造成房价扶摇直上。

25、如福州路新盖某小区由于房屋供不应求，2003年初曾调价，一次性每平方米调价1000元购房者仍然趋之若骛。这段时间房价增长的部分我个人认为是非理性增长。也就是泡沫。说到泡沫，根据2002年国务院发展研究中心的报告，中国房地产业存在泡沫现象，如果不加控制，最终的结果将是灾难性的。国家已经承认了的事实，有些地方政府却在鼓吹，浮夸风又一次在中国大行起道。其背后是地方政府的功利主义和相关媒体的不负责任的报道。成熟期：从2004年至2005年。这时候是整个青岛的房价最高点。也是房价由高转低的转折点。对于炒房族来说，这个阶段已经进入到“搏傻”阶段。看看是谁在接最后一棒。2004年整个房地产市场已经进入疯狂阶

26、段。市民购房已经没有理智可言。这个时候争论开始了，房产界会产生大讨论。而到2005年，市民冷静下来之后，会对房价有了深刻的理解。整个市场在一段时间的沉默后，房价最终找到自己的归宿：“下”。 衰退期：2005年底，2006年初之后。房价会如雪崩式大面积的下降。房价是不会等到2008奥运的。就像股市一样，炒的只是预期利好，真要等到利好时点，股价已经不升反跌了段时间，房价在重新寻找自己的价值定位。直至找到符合市场的价格。 市场会按上述趋势走吗？不可否认在整个中国房地产市场上，政府介入会影响市场的走势。但是，市场是按自己本身的规律运行的，任何外部消息、措施只是对市场的发展在某一时点起到促进或阻挠的作用

27、。因此，政府行为只是暂时的，而不会导致市场方向的转变。所以上述趋势是不可改变的，只存在由于各种外部措施影响造成周期时间的加速或推迟。2003年青岛房价最高全省平均2200.4元平方米收入反差，也是一些高档商品房卖不出去的原因。2002年，山东省商品房每平方米平均售价1673元，比上年上涨8.9。在全省17市中，青岛市平均房价最高，为每平方米2144.3元，其次为济南、威海、烟台，分别为每平方米2106.3元、1653.4元和1614.3元。统计资料显示，近几年，山东省房地产投资一直保持了30以上的增幅。特别是济南、青岛等大中城市的房地产开发持续升温，房价节节升高，与上海、广州等部分城市的房价逐

28、渐回落、商品房销售比较平淡的态势形成鲜明对照。目前购买一套建筑面积为100平方米的普通住宅，在青岛约需30万元、济南约需23万元，按全省平均价格也需15万元左右。而2002年我省城镇居民人均可支配收入7614.5元。2002年年12月月份，青青岛市固固定资产产投资统统计报表表20002年112月份份，青岛岛市固定定资产投投资统计计报表指指标名称称当月月累计计累计计增长（%）固定定资产投投资额8166250036683663325.5其中中:国有有299970031140556533-33.5其中:基本建建设投资资111664471118005433166.5更更新改造造投资2155051170

29、06288166.6其其中:中中央项目目688447714412998-43.6地地方项目目744780033354223355322.0房房屋建筑筑面积(万平方方米)其其中:施施工面积积(万平平方米)2443.9922243.8117.33住宅(万平方方米)92.5111422.62.66竣工面面积(万万平方米米)3393.67736.4-5.33住宅(万平方方米)2133.54133.3-111.8资资金来源源799887763394008577277.6其其中:国国家预算算内拨款款15567448669688-77.0国国内贷款款144231187715223315.3利用用外资1933

30、4040116488844.6自自筹及其其他66215544273370008226.88即墨宏观市市场土地地资源 20001年，全全市土地地总面积积17880平方方公里，耕耕地面积积825554公公顷，人人均占有有耕地00.0777公顷顷。市区区可使用用土地面面积4.02平平方公里里，规划划建设用用地111.211平方公公里（含含工业、商商业、住住宅用地地等），农农业用地地28.59平平方公里里，其他他用地44.222平方公公里。海海域资源源沿海浅浅海水面面4000平方公公里，产产经济鱼鱼虾200多种。可可供贝藻藻养植的的水面约约33333公顷顷。滩涂涂1万多多公顷，产产贝类440余种种。港

31、湾湾中有适适于对虾虾养植的的水面约约13000公顷顷，233处岛屿屿、177处礁石石适宜石石花菜、海海参、鲍鲍鱼和扇扇贝生长长。矿产产资源即即墨市境境内历经经多次地地质运动动，构造造复杂，岩岩浆活动动频繁，形形成了良良好的成成矿地质质条件。目目前境内内共发现现各类矿矿产200余种，其其中金属属矿产资资源有：铁、铜铜、金、铅铅等，主主要分布布在丰城城镇的白白马岛、温温泉镇的的四舍山山脉及鳌鳌山卫镇镇的冯家家河等地地区，由由于储量量少、品品位低，至至今尚未未开发利利用。非非金属矿矿产使我我市的主主要矿产产资源，主主要有花花岗岩、安安山玢岩岩、玄武武岩、沸沸石岩、珍珍珠岩、辉辉长岩、重重晶石、麦麦饭

32、石、膨膨润土、粘粘土、石石英砂、砚砚岩、地地热、矿矿泉水、地地下卤水水等。因因沸石岩岩、珍珠珠岩、砚砚岩、辉辉长岩、地地下卤水水等矿产产品位低低，达不不到工业业要求，加加上条件件限制，目目前尚未未进行开开发，已已开发利利用的矿矿产资源源主要有有花岗岩岩、安山山玢岩、玄玄武岩、重重晶石、麦麦饭石、膨膨润土、粘粘土、石石英砂、地地热、矿矿泉水。重重晶石分分布市境境西南，蓝蓝村至即即墨城一一带，储储量3000万吨吨以上。膨膨润土多多见于环环秀街道道办事处处西山前前村，储储量5000万吨吨以上。花花岗石分分布鳌山山卫、白白庙一带带。玄武武岩分布布段泊岚岚、毛家家岭一带带。麦饭饭石分布布城东南南部和留留

33、村镇一一带，储储量较大大，质地地优良，矿矿床浅露露，易于于开采。旅游资源 即墨自然资源丰富，山川秀美，有“世界地质公园”马山、风景名胜鹤山、自然奇观天柱山、龙山、灵山、东京山等名胜，其中，马山以石林、硅化木等地质遗迹著名，极具科研价值，又被地质界称为“袖珍式地质博物馆”。东临黄海，滨海旅游开发前景广阔，海岸线蜿蜒曲折，有鳌山海水浴场、温泉黄埠海水浴场、田横岛度假区月滩等多处天然优良的海水浴场，滩平沙细，水质清洁，是游客避暑纳凉的好去处；海岛众多，风情各异，以田横岛、大小管岛等最为著名，田横岛以历史为主题，融合现代气息与淳朴民风于一体，突出休闲度假娱乐特色；大小管岛生态保护良好，海产丰富，是观光

34、、垂钓娱乐的佳地。地热资源丰富，最高温可达93，富含30多种化学元素，对各种疾病有良好的疗效，建有8处国家、省、青岛市度假村、疗养院，每年吸引了大批游客来此度假疗养。林业资源 全市林业用地总面积23074公顷，活立木蓄积量467800立方米，年蓄积生长量为32100立方米。活立木覆盖总面积35244公顷，林木覆盖率19.8%。全市森林面积21627公顷，其中公益林面积11163公顷，用材林面积4662公顷，果园面积5667公顷（水果面积4067公顷，干果面积1600公顷），茶园种植面积135公顷。全市花卉种植面积80公顷；固定苗圃种植面积124公顷；疏林地面积243公顷，宜林地面积1000公顷

35、。建港资源 我市有183公里的海岸线，2517平方公里的“蓝色国土”，沿海乡镇6个。即墨的水路运输始于明朝天启年间，兴盛于清，曾有金（家）口港、女岛港、七沟港、太平港、栲栳港等港口，建港资源非常丰富，沿海腹地较大，物资流通面广量大，沿海乡镇公路交通发达。同时，我市拥有大量的石材、砂等建筑材料和丰富的海产品资源。现在，即墨有岙山港（商港）和女岛港等几处渔业码头。水利资源 地上水主要来源于大气降水和过境河道引入水。年平均降水量737毫米。东部山丘地区多为花岗岩、玄武岩、地下水水量很少。西部大沽河沿岸地下水较丰富。全市多年平均水资源总量为4.63亿立方米，其中地表水3.01亿立方米，地下水1.62亿

36、立方米。保证率50%时可利用总量2.74亿立方米，其中地表水1.39亿立方米，地下水1.35亿立方米。目前，全市共有中型水库4座，小型水库44座，塘坝439座，拦河闸（坝）37处，机井、大口井5836眼，固定排灌站204处，装机8150千瓦，排涝机械7532台，613千瓦，小型喷灌机6100套。全市有效灌溉面积70.1万亩，节水灌溉17万亩，其中喷滴灌0.5万亩，低压管道13.7万亩，渠道防渗2.8万亩。全市4座中型水库总兴利库容4925万立方米，较大拦河（闸）坝年调节利用水量6500万立方米。全市44座小型水库，总兴利库容1539万立方米，总库容2673万立方米。439座塘坝，可利用水量65

37、2万立方米。机井、大口井5836眼，多年平均可开采水量1.35亿立方全市主要河流有大沽河、五沽河、流浩河、桃源河、墨水莲阴河、店集河、大任河、洪江河、王村河、温泉河、社生河、皋虞河、大桥河共14条。除五沽河、流浩河、桃源河汇流于大沽河入胶州湾外，其余10条单独入海。五沽河、大沽河、桃源河为与莱西、平度、胶州的分界河，长度101.59公里，流域面积483.6平方公里，其它11条河总长176.81公里，流域面积1128.3平方公里。 全市基础设施建设投入空前加大，相继建设完善了鳌蓝路、大田路、南城线、环海公路、女岛港、鳌山港、周戈庄码头等交通设施和电力、供水、供气、供热、邮电通讯等市政设施，城镇的

38、承载能力和服务功能大大增强。 旧城改造、标志性工程建设、城乡绿化美化步伐加快，城市形象大为改善。经营城市理念基本形成，土地资产经营卓有成效。小城镇建设扎实推进。城区建成区面积扩展到34平方公里,城区人口增加到37.5万人，城市化水平提高到39.6%。 城区供水：城区日综合供水能力达到7.2万吨。2002年供水总量1490万吨，其中机关企业单位用水895万吨，居民生活用水545万吨，用水普及率达到100。 城区供气：2002年液化气供应总量3877吨，增加127吨，增长3.4%，其中家庭用量3410吨，用气户数5.86万户，使用液化气人口20.8万人,用气普及率71。 城区供热：全市集中供热面积

39、70.4万平方米，增加14.4万平方米，其中：住宅供热面积38.9万平方米，热水供热总量22万吉焦，蒸汽供热总量147万吉焦。 城区交通：城区公交车线路8条，运营长度138公里，运营车辆85辆，客运总量670万人次，出租汽车218辆。 城区道路：2002年末道路总长度226.5公里，比上年增加6.5公里，道路面积334.4万平方米，人行道面积55万平方米，桥梁23座，路灯1688只。防洪堤长度6.76公里。 城区绿化：建成区绿化覆盖面积822.2公顷，绿化覆盖率27.4%，园林绿地面积703.2公顷，公共绿地面积248.3公顷，人均公共绿地面积8.5平方米。 环境保护及其他：2002年安排治理

40、环境污染项目6个，竣工项目6个，竣工项目日处理废水能力3400吨，工业废水排放量386万吨，工业废气排放量282562万标立方米，工业粉尘排放量5.58吨，环境噪声达标面积16.35平方公里。卫生实际清扫面积318.6万平方米，生活垃圾清运量13.7万吨，粪便清运量1.4万吨，公厕数量28座。垃圾粪便无害化处理率100。 （一）综述 1、2002年全市国内生产总值完成159.5亿元，人均GDP1.5万元，合1800美元。其中：第一产业增加值23.9亿元，增长4.8%，第二产业增加值78.1亿元，增长31.2%，第三产业增加值57.5亿元，增长16.3%， 全社会固定资产投资完成47.3亿元，增

41、长32.1%，实现财政收入54367万元，增长28.7%。 2、产业结构调整。全年三次产业结构比例由上年的17.6：45.7：36.7调整为15：49：36，第一产业比重继续下降，减少了2.6个百分点，利用外资的增加，工业园区的建设使第二产业比重上升了 3.3个百分点。 3、多种所有制经济。各项改革继续深化，形成国有、集体、股份制、三资、个体私营等多种所有制经济共同发展的格局。私营企业、个体工商户发展迅速，年末全市私营企业达到3878户，从业人员6.9万人，注册资金29.6亿元，个体工商户达到6.2万户，从业人员8.7万人，注册资金6.6亿元，据测算，个体私营工业总产值达到108亿元，占全市工

42、业总产值的47.4，个体私营企业消费品零售额达到34.75亿元，占全市消费品零售额的78，个体私营经济税收26267万元，占全市税收的30。 4、社会从业人员继续向二、三产业转移。年末全社会从业人员达到62.1万人，比上年增加1.21万人，其中：第一产业21.72万人，第二产业24.2万人，第三产业16.18万人，三次产业从业人员比重由上年的43.6：33.9： 22.5调整为35：39：26，一产减少4.82万人，二、三产业分别增加3.57万人和2.46万人。在全部从业人员中，单位从业人员8万人，农村从业人员54.1万人。 5、社会保障制度。2002年末，全市共有各类离退休、退职人员1216

43、7人，其中：劳动部门7467人，财政部门4700人。保险福利费用总额16628万元，其中：劳动部门8988万元，财政部门7640万元。基本养老保险参保职工42450人，基本医疗保险参保人数38459人，失业保险参保人数25885人，年末城镇登记失业人数503人。 经济发展存在的主要问题：一是农村产业结构调整步伐仍需要加快，农民增收难度较大，城乡居民收入逐步拉大。二是下岗失业问题比较突出，就业压力较大，劳动力结构与需求矛盾突出。三是规模以上工业缺乏龙头企业拉动，缺乏高新技术产业支撑。 （二）农业 1、农业内部结构调整。2002年，全市农业总产值完成45.88亿元，增长5.3，其中：农、林、牧、渔

44、业产值分别为16.14亿元、0.34亿元、12.18亿元、17.22亿元 ，其比重由上年的37.2：0.7：25.1：37.0调整为35.2：0.8：26.5：37.5。 2、种植业内部结构调整。全年粮食作物播种面积116万亩，压缩1万亩，减少了0.9，经济作物种植面积78万亩，增长3.8，其中：蔬菜种植面积36.3万亩，比上年扩大 2.1万亩，增长3.1，花生播种面积36.6万亩，增长1.1，全年粮经比例达到1:0.68。 主要农产品产量： 3、林业生产。全年造林面积2490公顷，育苗面积1070公顷，四旁植树215万株，森林覆盖率达到17.59%，比上年增加2.39个百分点。 4、牧业生产

45、。2002年全市畜牧业生产以调整畜牧业品种、品质结构为重点，在畜牧示范园的带动下，引导畜牧生产向专业化、规模化方向发展。年末肉食鸡存栏805万只，比上年增加144万只，增长21.8，全年出栏2952万只，增长11.9，年末奶牛存栏1.4万头，增长27.3，生猪存栏27.1万头，增长7.5%，出栏43.5万头，增长8.8%。 主要畜产品产量： 5、水产业生产。全市水产业重视新品种的引进、繁育和新技术的推广。在海水养殖示范园带动下，全年水产品总量达到31.23万吨，增长3.6，其中：养殖产品总量18.96万吨，增长6.3，养殖对虾3973吨，增长44.9%。水产养殖面积22.2万亩，增长3.8%。

46、 6、农业生产条件。全市拥有农业机械总动力85.1万千瓦，增长2.8%，农用拖拉机2.87万台，增长5.5%，农用载重汽车1920辆，增长5.4%，农村用电量4.47万千瓦时，增长10.6%，地膜覆盖面积2.57万公顷，减少5.9%，农田有效灌溉面积4.72万公顷。 （三）工业 1、工业生产。全市工业总产值完成228亿元，增长24.8%，其中：规模以上工业完成产值130亿元，增长43.6%；销售收入120.9亿元，增长40.5%；实交税金4.78亿元，增长19.5%；实现利润3.2亿元，增长39.1；规模以下工业完成产值98亿元，与去年持平。 2、工业产业结构。在305家限额以上工业中，从经济

47、类型看，国有、集体、股份制、三资、私营企业产值占总产值的比重依次由上年的2.4：7.2：27.5：44.1：18.8调整为2.5：4.3：40.7：36.9：15.7，形成股份制、三资企业、私营企业为主，国有、集体为次的工业经济结构。从行业分布看，近几年的结构调整，逐步形成了纺织服装、皮革及其制品、化工橡胶、普通机械及专用设备制造、金属制品、食品饮料制造为支柱的行业结构。 （四）固定资产投资 2002年，全社会完成固定资产投资47.3亿元，增长32.1%，为全市国民经济持续发展打下了坚实基础，其中：市以上固定资产投资完成31.5亿元，增长35%，市以下（农村）固定资产投资完成15.8亿元，增长

48、26.6%。 从投资性质看，在市以上投资中，基本建设投资完成6.4亿元，减少42；更新改造投资完成0.64亿元，增长51.5；城镇其他投资20.1亿元，增长200；房地产开发投资4.37亿元，下降15.7。在市以下投资中，农村500万元以上投资8.5亿元，500万元以下投资4亿元；农户投资3.36亿元，增长1.5。 从投资产业看，市以上投入一、二、三产业的投资分别为0.7亿元、17亿元、13.8亿元，比重分别为2.2：54：43.8，第二产业比重上升了17.3个百分点，第三产业比重下降了1.82个百分点，农村500万元以上投入的比重分别为10：43.6：46.4。 房地产开发投资比去年有所下降，开发投资4.37亿元，减少15.7；房屋施工面积85万平米，竣工面积50万平方米，分别增长11.8和6.4；住宅竣工面积42万平方米，与去年持平；销售面积38万平方米，减少7.3；销售额4.1亿元，增长8.6，全市商品房空置面积13万平方米。 （五）市场建设 2002年，全市新建、扩建了12处专业批发市场，专业批发市场达