房地产价格影响因素分析1369.docx

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1、 分类类号：C933 20017届本科科生毕业业论文 题 目目: 北北京市房房地产价价格影响响因素分分析作 者 姓 名名： 何峥学 号： 2001300808825学院、专专业 ： 管管理工程程学院 工程程管理 指导教师师姓名： 王 鹏 指导教师师职称： 助 教 20177年5月月25日日Thessiscclasssifficaatioon nnumbber：C933The 2017colllegge ggradduatte ggradduattionn thhesiisExamminaatioon qquesstioons：Thee Innvesstiggatiion andd Annaly

2、ysiss onn Thhe RResiidenntiaal MMarkket Demmandd inn BeeiJiing Citty Authhor fulll nnamee: HeeZheengLearrn aa nuumbeer: 2011308808225Schoool: Ellecttriccal andd Meechaaniccal collleggeSpecciall Fiieldd: Mannufaactuurinng EEngiineeerinng aand AuttomaatioonInsttrucctorr fuull namme： Waang PPengg Instt

3、rucctorr offficce hholdder: AsssisttanttMay 25,20117摘 要要当下，社社会经济济高速发发展，房房地产市市场是国国家经济济产业的的核心，又又关乎民民生问题题，其地地位相当当重要，而而北京作作为经济济发展的的中心，北北京市房房地产市市场更是是市场经经济的重重中之重重。在北北京市房房地产快快速发展展的同时时也难免免带来一一些问题题，房价价的波动动首当其其冲。本本次课题题研究主主要是通通过问卷卷调查的的形式对对北京市市房地产产价格的的影响因因素进行行分析，以以便把握握市场现现状，明明确目前前北京市市房地产产市场中中存在的的问题，并并对此提提出解决决方案

4、。关键词：房地产产市场；影响因因素；调调查问卷卷；需求求量ABSTTRACCTAt ppressentt, tthe rappid devveloopmeent of soccietty aand ecoonommy, thee reeal esttatee maarkeet iis tthe corre oof tthe nattionnal ecoonommy iinduustrry, butt allso thee peeoplless liivellihoood, annd iits impporttantt sttatuus, andd Beeijiing as thee ceent

5、eer oof eeconnomiic ddeveeloppmennt, Beiijinng CCityy reeal esttatee maarkeet iis tthe priioriity amoong priioriitiees oof tthe marrkett ecconoomy. Inn Beeijiing Citty rreall esstatte rrapiid ddeveeloppmennt aat tthe samme ttimee wiill ineevittablly bbrinng ssomee thhe pprobblemm off prricee flluctt

6、uattionn. TThiss reeseaarchh iss maainlly tthrooughh thhe aanallysiis oof qquesstioonnaairee onn Innfluuenccingg Faactoors of reaal eestaate priice in Beiijinng CCityy, iin oordeer tto ggrassp tthe marrkett siituaatioon, cleear thee cuurreent Beiijinng CCityy reeal esttatee maarkeet pprobblemms, and

7、d puuts forrwarrd tthe sollutiionss.Key worrds: Reeal esttatee maarkeet; Infflueenciing facctorrs; Queestiionnnairre; Demmandd宿州学院毕业论文 北京市房地产价格影响因素分析目 录录引 言言1一房地地产市场场相关理理论基础础2（一）房房地产价价格2（二）房房地产价价格的影影响因素素3（三）房房地产需需求4二北京京市房地地产市场场现状55（一）人人口数量量5（二）各各地区房房价走势势5（三）房房地产成成交量66（四）政政策实施施6三北京京市房地产价格格影响因因素调查查7（一

8、）调调查内容容与研究对对象7（二）调调查方法法7（三）问问卷调查查的实施7（四）问问卷调查查的回收情情况7四对北北京房地地产价格格影响因因素的调查结果果及分析析8（一）人人口结构构8（二）各各地区房房地产购购买意愿愿10（三）收收入水平平11（四）房房地产的的价格122（五）房房地产的的面积113（六）房房地产的配配套设施施14（七）房房地产户户型155五北京京市房价价目前的的问题分分析166（一）人人口数量量与结构构因素116（二）中中国城市市化进程程因素116（三）设设施与公公共服务务提升因因素177（四）成成本因素素17（五）心心理因素素17六对北北京房地地产市场场调查的的结论与与建议1

9、18（一）结结论188（二）建建议188结 语语20参考文献献21致 谢谢22附 录录23IV引 言言现如今，社社会经济济高速发发展，房房地产行行业也是是一片火火热，理理论上人人们应该该过着衣衣食无忧忧的日子子，但是是伴随着着房地产产的设计计以及建建造技术术越来越越高端，人人们买房房却越来来越难。人人们想要要买房，先先要决定定在什么么位置购购买房地地产能满满足自己己的需求求，再选选择自己己喜欢的的房型，决决定要买买哪一户户房子后后还要看看看房地地产的价价格自己己是否能能够接受受，而且且说不定定还会被被别的竞竞争者抢抢购，毕毕竟房地地产资源源有限，还还有的地地区的房房地产因因为各种种原因呈呈空置

10、状状态。而而且以目目前的房房价买房房需要承承担巨大大的经济济压力，大大部分人人都是选选择贷款款购房，居居民在房房贷的压压力下，人人们不敢敢按照自自己期盼盼的方式式去消费费，不敢敢选择自自己喜欢欢的工作作，迁就就于高薪薪职业，甚甚至不敢敢在自己己没有经经济基础础的情况况下结婚婚生子，可可见房地地产的价价格波动动对我们们的生活活影响之之巨大！行业的的发展并并不是越越快越好好，在房房地产行行业的过过快发展展中会产产生很多多问题，比比如房价价快速上上升、开开发成本本增加、空空置率居居高不下下等。北北京作为为我国首首都，吸吸引了很很多消费费者、技技术人才才以及投投资商，更更加推动动了北京京的经济济发展，

11、那那么北京京的房地地产价格格又有哪哪些问题题，其影影响因素素又有哪哪些，该该如何解解决呢？本课题题就这些些问题展展开了深深入研究究，主要要运用问问卷调查查法结合合文献资资料法确确定北京京市房地地产价格格的影响响因素，再再将问卷卷结果汇汇总发现现北京市市房价目目前的问问题，最最后提出出解决建建议。一房地地产市场场相关理理论基础础（一）房房地产价价格 1.房房地产价价格的含含义房地产价价格是合合法地获获取他人人的房地地产所需需付出的的代价，而而我们所所研究的的是其代代价中的的货币表表现形式式，就是是在土地地开发、房房屋建造造和经营营管理的的过程中中，赋予予在房地地产商品品本身中中的活劳劳动与物物化

12、劳动动价值的的货币表表现形式式。2.房地地产价格格的构成成房地产价价格的基基本构成成有以下下五点：（1）土土地价格格和使用用费，也也就是土土地的所所有权转转让或者者使用权权出让的的货币价价格。（22）前期期开发工工程费，它它主要包包括拆迁迁安置费费、勘察察设计费费、项目目论证费费和“三通一一平”基础设设施建设设费用组组成。（33）建筑筑安装工工程费，它它是指房房地产建建筑的总总体造价价，是由由主体工工程费、附附属工程程费、配配套工程程费及室室外工程程费组成成。（44）开发发管理费费，它是是指房地地产开发发商的职职工工资资支出加加上广告告费和办办公费的的总和。（55）房地地产开发发商的利利润和税

13、税金，其其利润不不是固定定的，它它取决于于企业的的经营水水平，而而税金包包含房地地产交易易的契税税和房地地产开发发商的所所得税等等。3.房地地产价格格的特点点 （11）房地地产价格格的重要要性房地产是是社会生生产以及及居民生生活必须须的重要要基础，因因此房地地产价格格的高低低波动，一一定会对对生产、消消费以及及物价水水准产生生巨大影影响。随随着居民民生活水水平的日日益提升升，居民民在生活活上的消消费比重重也越来来越多，所所以房地地产的价价格和国国民经济济发展以以及居民民生活条条件具有有着不可可分割的的密切联联系。 （22）房地地产价格格的多样样性房地产的的形态种种类繁多多，每种种形态都都能符合

14、合居民们们不同的的生活需需求，为为了满足足五湖四四海居民民们不同同的生活活条件、居居住习惯惯、民风风习俗，房房屋在建建造时都都被赋予予了不同同的造型型、结构构、布置置与材料料设备，并并且刻意意的在艺艺术造型型与环境境设施方方面具有有各自的的特色从从而吸引引消费者者的眼球球，而不不同的倾倾注与成成本也造造就了不不同的房房地产价价格。 （33）房地地产价格格的特殊殊性正常的商商品都是是人们劳劳动的成成果，而而商品的的价值也也是由生生产该产产品的社社会必要要劳动时时间来决决定的，但但是房地地产的价价格中除除了建筑筑本身，还还包含了了土地资资源，土土地本身身不是劳劳动产品品，它的的价格只只是地租租的资

15、本本化，土土地价格格是不能能以社会会必要劳劳动时间间来计算算的，所所以房地地产是一一种特殊殊的商品品，它不不完全是是劳动产产品，价价格也不不完全根根据社会会必要劳劳动时间间来计算算。 （二）房房地产价价格的影影响因素素 1.房地产产自身的的价值引用政治治经济学学的原理理，商品品的价值值是价格格的基础础，价格格是价值值的货币币表现形形式，房房地产的的价格主主要是由由其价值值来决定定的，是是由凝结结在商品品中的无无差别的的劳动决决定的，其其次房地地产的地地理区位位、使用用面积、配配套设施施、建筑筑风格、坐坐落朝向向等都决决定了房房地产自自身的价价值，其其价格也也会在这这类基础础上产生生差异。2.房

16、地地产需求求的影响响商品的价价格由商商品的价价值决定定，受供供求关系系的影响响。供给给大于需需求，生生产过剩剩，商家家为了促促进销售售，会降降低出差差来拉动动需求。供供给小于于需求的的时候，供供不应求求，会出出现物以以稀为贵贵的现象象。消费费者愿意意以较高高的价格格获得商商品，这这时商品品的价格格会上升升。房地地产市场场需求较较大，会会出现哄哄抢的情情况，此此时房地地产市场场价格会会上涨；反之，若若房地产产市场房房子挤压压过多，开开发商为为了尽快快销售出出去会降降价销售售，房地地产价格格会下降降。 3.政府政政策的影影响 近年房房地产投投资约占占GDPP的200%，房房地产业业已经成成为中国国

17、的支柱柱产业之之一。政政府土地地出让金金成为财财政收入入的主要要途径之之一。另另一方面面一路飙飙升的房房价已经经让不少少普通市市民“望房兴兴叹”。政府府一方面面想拉动动经济发发展、增增加税收收，另一一方面又又想平衡衡房价，造造福于民民。政府府在适当当的时候候就会采采取相应应的宏观观干预进进行调控控，使房房地产价价格趋于于平稳。（三）房房地产需需求1.房地地产需求求的含义义房地产需需求是指指房地产产生产经经营性消消费主体体和房地地产个人人消费者者，在一一定时间间内、一一定价格格水准上上，有意意愿且有有能力购购买的房房地产商商品总量量。2.房地地产需求求的形成成条件（1）消消费者有有购买欲欲望（2

18、）消消费者有有支付能能力3.房地地产需求求的分类类（1）生生产性需需求。它它指的是是生产部部门和服服务部门门为了满满足经营营需要从从而产生生的对房房地产商商品建筑筑的需求求。（22）消费费性需求求。它是是因为居居民生活活必须从从而形成成的对房房地产房房地产商商品建筑筑的需求求。（33）投资资性需求求。它是是指人们们购买房房地产将将其作为为一种价价值形式式储存，经经过出售售或者出出租来满满足人们们保值增增值的需需求。4.房地地产需求求的特点点（1）整整体性。房房地产需需求是房房产需求求和地产产需求的的融合，土土地是房房屋的载载体，而而房屋是是土地的的上层建建筑，所所以，这这两者有有着不可可分割的

19、的联系，有有着绝对对的整体体性。（22）区域域性。房房地产是是基于土土地而形形成的上上层建筑筑，它的的位置是是固定的的，不可可移动，这这就决定定了房地地产需求求的地区区差别。一一个地区区的房地地产需求求基本来来源于本本地区，外外地的需需求也需需迁移至至当前地地区才能能形成实实际的需需求，房房地产商商品不能能做到运运送或是是转移。此此外房地地产需求求在同一一地区的的市区与与郊区之之间也有有着分明明的区域域性，人人口密集集度，房房价的高高低，周周边设施施的分布布情况等等都会导导致房地地产需求求的变化化。（33）层次次性。第第一层是是功能性性需求层层次。房房地产是是居民生生活的必必需品之之一，它它可

20、以满满足人们们的生存存性需求求，享受受性需求求和发展展性需求求。第二二层是消消费需求求的结构构性层次次，由于于居民的的收入高高低以及及生活方方式不同同，他们们对房地地产的需需求也可可分为高高中低价价位档次次。二北京京市房地地产市场场现状（一）人人口数量量上图是北北京市人人口数量量统计图图，从中中可以看看出20005年年到20010年年为人口口增长的的高峰期期。整体体来看的的话，北北京市人人口是稳稳步上升升的，人人口基数数的日益益上升，使使得购房房需求不不断增多多，也推推动了房房价的上上涨。（二）各各地区房房价走势势上图是北北京市朝朝阳区、海海淀区、丰丰台区以以及东城城区在近近十年的的房价走走势

21、图。图图中在005年各各地区房房价基本本一致，在在09年年开始分分化，东东城区房房价飙升升，远超超其他地地区，在在12年年各地区区房价同同时下滑滑，又在在13年年同时以以高速反反弹，直直到155年，东东城区房房价已然然高达5550000/平平米，这这四大地地区中居居末位的的朝阳区区房价都都达到了了280000/平米。（三）房房地产成成交量上图是近近年房地地产供给给量与成成交量统统计图，可可以发现现从100年开始始，房地地产供给给就一路路下滑，刚刚开始还还有上升升趋势的的房地产产成交量量也紧跟跟着下滑滑，伴随随着房地地产供给给量减少少，这几几年房价价却仍然然上升，可可以初步步判断北北京市房房地产

22、市市场供不不应求。（四）政政策实施施最近几年年的北京京房地产产市场算算是处于于一个调调整时期期，中央央政府对对此也做做出了通通过货币币政策调调整、户户籍改革革、棚户户区改造造等措施施来保障障合理购购房需求求。北京京市为保保持房价价稳定坚坚持限购购政策，同同时完善善保障房房、自住住型商品品房的开开发建设设，稳定定了房地地产价格格过快上上涨的趋趋势。另另外北京京作为首首都，吸吸引了大大量的人人口流入入，过高高的人口口压力与与房地产产需求使使得房地地产市场场的价格格被进一一步堆高高，北京京政府对对此也做做出了人人口疏解解方案，将将部分教教育、医医疗与服服务设施施向郊区区迁移，加加上周边边城市的的协同

23、发发展以及及京津冀冀一体化化的推进进，极大大缓解了了中心城城区的市市场压力力。央行行也降低低了人民民币贷款款和存款款的基准准利率，宣宣布二套套房款首首付可低低至四成成，也间间接将房房地产市市场引导导向健康康稳定。三北京京市房地产价格格影响因因素调查查（一）调调查内容容与研究对对象（1）调调查内容容：该调调查问卷卷的调查查内容主主要是了了解北京京市不同同年龄段段居民对对房地产产的需求求、以及及北京市市居民对对房地产产在房价价、房屋屋面积、房房屋所处处地域等等方面的的需求，进进而了解解各因素素对房价价的影响响。（2）调调查目的的：收集集不同人人群对房房地产的的价格，面面积，区区域等方方面的需需求，

24、从从而更清清晰的了了解北京京市房地地产价格格走势。（二）调调查方法法（1）文文献资料料法从宿州学学院阅览览室借读读相关书书籍，在在电子阅阅览室，登登录知网网网站查查看房地地产市场场相关书书籍期刊刊，为本本次北京京市房地地产价格格影响因因素分析析提供有有力理论论依据。（2）问问卷调查查法在北京市市不同的的区位发发放调查查问卷，请请随机路路人帮忙忙完成，根根据收集集来的信信息对北北京市房房地产价价格进行行定量分分析。（三）问问卷调查查的实施在完成问问卷的设设计打印印工作后后，我于于20117年33月155日到33月244日，分分别在北北京市东东城区、海淀区区、朝阳区区、石景山山区、丰台区区、通州区

25、区、顺义区区、大兴区区、昌平区区和怀柔区区各发放放了300份调查查问卷，对对随机路路人进行行问卷调调查，深深入的了了解市民民们的购购买需求求，对北北京市房房地产市市场的需需求量也也有了更更准确的的了解。（四）问问卷调查查的回收情情况本次问卷卷调查在在十个地地点各发发放了330份调调查问卷卷，共计计3000份，于于东城区区回收了了28份份、海淀淀区回收收了255份、朝朝阳区回回收了228份、石石景山区区回收了了26份份、丰台台区回收收了255份、通通州区回回收了227份、顺顺义区回回收了224份、大大兴区回回收了330份、昌昌平区附附近回收收了288份、怀怀柔区回回收了229份。经经统计，本本次

26、问卷卷调查共共计发放放3000份问卷卷，共有有效回收收2700份问卷卷，问卷卷回收率率为900%。四对北北京房地地产价格格影响因因素的调查结果果及分析析（一）人人口结构构人在不同同年龄段段的收入入以及生生活方式式都大有有不同，居居民的人人口结构构决定了了其消费费能力与与消费欲欲望，进进而对需需求量也也有着决决定性的的影响。以以下我对对该次调调查的人人口结构构进行了了统计分分析。人在每个个年龄阶阶段的经经济实力力与购房房需求都都不同，能能承受的的价位也也都不一一样，年年龄小的的可能是是生活需需求第一一次置业业，年龄龄大一些些的可能能是为改改善环境境第二次次置业，这这不同的的需求层层次对房房地产的

27、的属性要要求也有有差异，可可见人口口年龄结结构对房房地产价价格的影影响之巨巨大。这这次调查查问卷中中，200岁以下下的受访访者有88人，占占所有受受访者的的3%；20至至30岁岁的受访访者有1194人人，占所所有受访访者的772%；30至至45岁岁的受访访者有559人，占占所有受受访者的的22%；455岁以上上的受访访者有99人，占占所有受受访者的的3%。 本次调查查受访者者共计2270，其其中有2204人人有购房房需求，占占总受访访者766%。220岁以以下的受受访者中中有1人人有购房房需求，占占总需求求人口的的1%；20至至30岁岁的受访访者中有有1799人有购购房需求求，占总总需求人人口

28、的888%；30至至45岁岁的受访访者中有有22人人有购房房需求，占占总需求求人口的的10%；455岁以上上的受访访者中有有2人有有购房需需求，占占总需求求人口的的1%。由由上述数数据可见见，北京京市房地地产市场场需求人人群主要要是青壮壮年人群群，这部部分人群群大多由由于结婚婚或者外外出工作作对房地地产有着着最基本本的需求求，这种种需求不不可避免免，市场场供不应应求，趋趋于卖家家市场，未未来需求求对房价价的推动动会越来来越大，房房价的上上涨不可可避免。（二）各各地区房房地产购购买意愿愿这次共有有2044人有购购房意愿愿。其中中有意愿愿在东城城区购房房的有998人，占占有意愿愿人口的的48%；有

29、意意愿在海海淀区购购房的有有46人人，占有有购房意意愿人口口的222%；有有意愿在在丰台区区购房的的有322人，占占有购房房意愿人人口的116%；有意愿愿在朝阳阳区购房房的有228人，占占有购房房意愿人人口的114%。很很显然想想在其他他三个地地区买房房的人数数相差不不多，而而更多的的人想在在东城区区买房，虽虽然东城城区房价价更高，但但是想要要在东城城区购房房的人仍仍然高居居榜首，也也可以说说正是因因为更多多的人想想要在东东城区买买房才将将东城区区房价越越推越高高。（三）收收入水平平居民的收收入水平平决定了了居民的的消费能能力，而而房地产产需求就就是建立立在购买买能力与与购买欲欲望上的的，居民

30、民的收入入水平一一定程度度上决定定了该城城市的房房地产需需求量。随随着北京京市经济济的持续续发展，居居民的生生活水平平不断提提高，收收入也大大幅提升升。居民民消费能能力越来来越大，未未来北京京市房地地产市场场的需求求量也会会进一步步增长。本次调查查中收入入30000元以以下的受受访者有有38人人，占总总受访者者14%，其中中有255人有购购房需求求，占该该收入段段66%；收入入30000至660000元的受受访者有有1100人，占占总受访访者411%，其其中有880人有有购房需需求，占占该收入入段733%；收收入60000至至120000元元的受访访者有668人，占占总受访访者255%，其其中

31、544人有购购房需求求，占该该收入段段79%；收入入120000以以上的受受访者有有54人人，占总总受访者者20%，其中中45人人有购买买需求，占占该收入入段833%。可可以看出出北京市市房地产产需求的的主要人人群的收收入集中中在30000至至120000元元，这部部分人群群的消费费能力一一般，可可是基于于数量较较多，这这些人还还是房地地产市场场消费主主体，不不过目前前北京市市经济快快速发展展，居民民收入还还在提升升，在未未来房价价会根据据居民收收入有所所提升。（四）房房地产的的价格居民的消消费能力力不同，不不同价格格的房地地产在一一定程度度上也限限制了居居民们的的消费需需求，不不同价位位的房

32、地地产的需需求量由由此产生生了很大大差异。本次调查查中，目目标价位位在2.5万元元/平米米以下的的受访者者有433人，占占总受访访者的116%；目标价价位在22.5至至3.55万元/平米之之间的受受访者有有1388人，占占总受访访者的551%；目标价价位在33.5至至4.55万元/平米之之间的受受访者有有65人人，占总总受访者者的244%；目目标价位位在4.5万元元/平米米以上的的受访者者有244人，占占总受访访者的99%。可可见当房房价低于于3.55万元/平米时时，居民民有很大大购买需需求；当当房价高高于3.5万元元/平米米时，居居民的购购买需求求大大减减少。总总体看来来，大多多数居民民的目

33、标标价位定定在2.5至33.5万万元/平平米之间间，而目目前北京京市房地地产均价价就是33.5万万元/平平米，看看来北京京市居民民的消费费需求还还是很合合理的，但但在一定定程度上上，居民民还是希希望房价价略微下下降，因因为可以以看出北北京市的的房价与与居民的的收入并并不相符符，北京京市的房房价严重重超出居居民的承承受范围围。（五）房房地产的的面积房地产的的需求具具有层次次性，有有的人买买房是为为了生存存性需求求，可能能需要的的面积并并不大，有有的人买买房是消消费需求求的结构构性层次次，他们们需要更更好的生生活环境境，那么么他们可可能会优优先考虑虑面积大大一些的的房地产产。不同同面积的的房地产产

34、成本以以及建筑筑风格不不同，这这也就造造成了不不同房地地产的房房型、用用途、价价格等都都会有所所区别就就算是同同一栋房房子也会会有采光光、通风风、通行行状况等等区别，居居民对于于这些条条件都有有着不同同的需求求，这也也导致不不同面积积的房地地产的需需求量有有所区别别。在本次调调查中，理理想房产产面积在在60至至80平平米的受受访者有有25人人，占总总受访者者的9%；理想想房产面面积在880至1100平平米的受受访者有有98人人，占总总受访者者的366%；理理想房产产面积在在1000至1220平米米的受访访者有1105人人，占总总受访者者的399%；理理想房产产面积在在1200平米以以上的受受访

35、者有有42人人，占总总受访者者的166%。可可见面积积在800至1220平米米的房地地产更受受居民青青睐。未未来房地地产面积积为800至1220平米米的需求求量会成成为市场场需求的的主体，房房地产市市场会由由这部分分房地产产的价格格来决定定。（六）房房地产的配套设设施房地产需需求具有有区域性性，因为为房地产产是不可可移动的的，那么么它周边边的设施施环境就就决定了了房地产产的档次次与房地地产价格格。在本次调调查中，当当房地产产周围设设有学校校时，有有消费意意愿的人人数为775人，占占总受访访者人数数的288%；当当房地产产周围设设有购物物中心时时，有消消费意愿愿的人数数为577人，占占总受访访者

36、人数数的211%；当当房地产产周围设设有医院院时，有有消费意意愿的人人数为886人，占占总受访访者人数数的322%；当当房地产产周围设设有银行行时，有有消费意意愿的人人数为338人，占占总受访访者人数数的144%；当当房地产产周围设设有娱乐乐中心时时，有消消费意愿愿的人数数为144，占总总受访者者人数的的5%。基基于以上上数据结结果可知知，当房房地产周周围设有有医院、学学校和购购物中心心时，居居民的消消费意愿愿最为强强烈，而而居民对对于银行行和娱乐乐中心的的需求并并不是很很大，所所以房地地产周边边设有医医院、学学校与购购物中心心时房价价会偏高高。（七）房房地产户户型居民的家家庭规模模、生活活方

37、式难难免有所所差异，从从而导致致不同家家庭对房房地产户户型的需需求不同同，以下下我对比比较常见见的“两室一一厅”、“两室两两厅”和“三室一一厅”的需求求情况作作出了调调查统计计。在本次调调查中，受受访者中中有意愿愿购买两两室一厅厅房型的的人数是是76人人，占总总受访者者人数的的28%；受访访者中有有意愿购购买两室室两厅房房型的人人数是997人，占占总受访访者人数数的366%；受受访者中中有意愿愿购买三三室一厅厅房型的的人数是是76人人，占总总受访者者人数的的28%；而选选择其他他房型的的受访者者人数为为21人人，占总总受访者者人数的的8%。由由以上数数据可知知，市场场对于两两室两厅厅房型需需求

38、量更更大，它它与两室室一厅、三三室一厅厅房型基基本占据据了房地地产住宅宅市场，而而房地产产市场的的稳定就就需要这这些市场场主体的的价格稳稳定，只只有满足足了基本本群众的的需求才才能稳定定市场。35五北京京市房价价目前的的问题分分析经本次调调查可以以发现，北北京市居居民的收收入虽说说很高，可可是仍然然无法承承受北京京过高的的房价压压力，而而且房价价持续上上升的趋趋势对居居民的购购买心理理也造成成了很大大影响。基基于本次次调查的的结果，我我发现大大部分北北京市居居民对于于房价过过高表示示不满，通通过资料料分析我我认为目目前房价价过高的的问题归归咎于以以下五大大因素。（一）人人口数量量与结构构因素伴

39、随着北北京经济济的高速速发展，市市民生活活水准持持续上升升，居民民对于物物质的需需求也越越来越高高，在数数量以及及质量的的需求上上都远超超从前，大大部分的的房地产产市场都都处于供供不应求求的状态态，如此此旺盛的的房地产产需求也也是源于于北京的的人口数数量与结结构。在在20000年，北北京常住住人口仅仅仅有113644万人，但但到了220155年，北北京市的的常住人人口就达达到了221711万人，平平均每年年新增554万人人。20000年年房地产产销售面面积达到到12000944万平米米，到了了20115年，房房地产销销售面积积不仅不不增长，反反而减少少至10092553万平平米。由由此可见见这

40、十五五年间供供求矛盾盾在不断断加剧，居居民不断断增多，可可是北京京市房源源却十分分有限，想想要买房房，不仅仅要经济济实力，还还要有合合适的购购买渠道道，而且且还有海海量的竞竞争者，这这种抢房房现象必必须通过过及时加加大投资资和供给给来缓解解，宏观观调控也也无法彻彻底稳定定市场。（二）中中国城市市化进程程因素城市化增增加对房房地产的的需求，从从而拉动动价格上上涨。在在城市化化过程中中，大量量农村居居民通过过农地征征用、子子女考上上大学及及购房入入户等渠渠道转变变为城镇镇居民。119788年以来来，我国国每年约约有15500万万农村居居民转变变为城镇镇居民，形形成了对对城市房房地产持持续旺盛盛的需

41、求求。除此此之外，还还有大批批农村剩剩余劳动动力涌入入城市。据据中国农农民工监监测调查查显示，220099年度全全国外出出农民工工达1.45333亿人人。他们们虽未真真正成为为城镇居居民，但但常年居居住于城城市，从从而带动动了城市市住房需需求，不不管这些些房子是是用什么么方式提提供的，至至少应有有这么多多数量的的住房，而而目前的的生产能能力是无无法达到到满足条条件的，市市场化的的供给条条件只能能择优录录取了。这这个竞争争与选择择的手段段大约就就是价格格了。随随着城市市化进程程的延续续，居民民收入水水平的提提高，城城镇居民民也对更高高生活品品质追求求，也引引致不断断改善原原有住房房条件的的要求，

42、从从而增加加了住房房需求量量。伴随随着城市市化进程程的上述述因素的的综合作作用，必必然带来来城市房房地产需需求总量量不断扩扩大。这这一定程程度上拉拉动了房房地产价价格持续续上涨。（三）设设施与公公共服务务提升因因素城市的土土地成本本是构成成房地产产商品的的主要因因素，房房地产周周边硬件件条件、基基础设施施的不断断完善提提高了地地段的价价值空间间，直接接促使房房价的总总体上升升。地铁铁线路建建设的实实施开展展，快速速干道的的逐步规规划开通通，相关关城市硬硬件设施施的不断断完善，房房地产周周围的一一些重要要市政设设施、公公益工程程的建成成都间接接的提升升了住房房的价格格，而周周边一些些偏远地地区本

43、身身就没有有多少购购买人群群，其次次房地产产周边的的硬件设设施以及及公共服服务提升升缓慢，也也就造成成了部分分房屋空空置的现现象，更更加。因因此从城城市开发发建设的的速度与与规模上上看，在在改善了了城市环环境的同同时也拉拉动了周周边房价价上涨。（四）成成本因素素目前的房房地产市市场中，过过度的低低利率助助长了开开发商的的盲目投投资，引引发了钢钢铁、水水泥等行行业的畸畸形发展展，使得得建材价价格一直直处于高高位运行行，建筑筑用钢材材价格居居高不下下，其它它建材如如水泥和和玻璃，价价格也处处于总体体上涨的的态势，使使国民经经济越来来越失调调。建材材价格的的上涨在在一定程程度上推推动了房房地产价价格

44、的上上涨。建建筑所需需的土地地成本、材材料成本本、人力力成本、资资金成本本和管理理成本等等也随市市场行情情不断提提高，它它们的提提高也都都会影响响到住房房的价格格。（五）心心理因素素我国的住住房制度度政策突突出于产产权制度度改革，促促成了大大众消费费模式以以及消费费观念的的快速转转变。第第一点是是居者有有其屋被被广泛理理解为自自己拥有有产权房房，这一一观念促促使居民民有钱的的买房，没没钱的借借钱也买买房，只只有成了了有房一一族心里里才能踏踏实。居居者有其其屋并没没有错，但但不一定定非要拥拥有产权权房，在在美国拥拥有房产产的人只只占300%左右右，在日日本也大大量是出出租房，但但在我国国产权房房

45、和出租租房的比比例却恰恰恰相反反。第二二点是盲盲目的攀攀比，现现在的大大学生毕毕业3到到5年间间，不论论有没有有实力都都争先买买房，家家里凑、银银行贷，自自愿沦为为房奴。第第三点是是恐惧心心理，如如今房地地产市场场供不应应求，价价格也是是与日俱俱增，居居民们大大多担心心未来房房价更高高，尽早早买房的的话能在在想要的的区位安安居，也也能减轻轻些经济济压力，而而不想承承担未来来可能出出现的风风险。第第四点是是从众心心理，大大多数人人认为周周围人买买了，我我也该买买，同龄龄人买了了，我也也该买，一一味盲目目地跟风风。这诸诸多心理理因素造造成了房房地产市市场供求求严重失失衡，促促成了房房价居高高不下的

46、的现状。六对北北京房地地产市场场调查的的结论与与建议（一）结结论综合本次次问卷调调查的结结果得知知，北京京市的房房地产需需求大多多数来源源于200至300岁居民民，他们们正是刚刚刚步入入社会不不久，经经济基础础也刚刚刚建立，也也正处于于结婚或或将要结结婚的阶阶段，拥拥有一套套住房对对他们来来说是有有一定必必要性的的。北京京市居民民的月收收入大多多集中在在60000元左左右，可可见北京京市居民民的收入入水平很很高，远远超于其其他城市市，毕竟竟北京市市处于一一个经济济发展的的核心位位置，而而伴随居居民收入入提高的的还有房房价的上上涨，居居民希望望房价处处于2.5至33.5万万元/平平米，这这对于一

47、一些小城城市的居居民来说说，简直直是天文文数字，而而北京市市居民的的消费是是很理性性的，因因为这个个价位正正是北京京市房价价的平均均水准。北北京市居居民对于于面积的的要求大大多分布布于800至1220平米米，这也也是北京京市居民民收入提提高之后后对于生生活水平平更高追追求的体体现。北北京市居居民对于于住房周周边设施施的要求求主要是是医院，学学校和购购物中心心，这一一点应该该和别的的城市一一样，毕毕竟这三三种设施施和居民民生活密密不可分分。而北北京市居居民对于于房型的的要求也也是大多多分布于于常见的的两室两两厅，两两室一厅厅和三室室一厅，说说明北京京市居民民对于房房型没有有特殊要要求。（二）建建议 1.引引导消费费观念的的转变要想对房房地产市市场合理理引导，先先要引导导消费者者消费观观念的转转变，真真确的观观念才能能主导真真确的行