旅游地产综合体策划-盛方咨询egyo.docx

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1、都市/城城市/区区域/城城镇/乡乡村/古古镇发展展战略规规划策划划的综合合体价值值-盛方咨咨询旅游综合合体的提提出，源源生于城城市综合合体；而而城市综综合体，又又来自建建筑综合合体。1、建筑筑综合体体建筑综合合体（bbuilldinng ccompplexx），也也称“综合体体建筑”，指由由多个使使用功能能不同的的空间组组合而成成的一种种综合建建筑。它它相对于于功能单单一的传传统建筑筑而言。这这是现代代化、城城市化快快速推进进历程中中，城市市建筑形形态演进进的一种种阶段性性产物。在在现代城城市中，一一座建筑筑（如中中央商务务区的写写字楼）如如果全被被办公室室、写字字间所充充塞，只只具备单单一的

2、办办公（写写字）功功能，而而无餐饮饮、康体体、娱乐乐、购物物、寓所所等设施施，办公公环境将将变得空空洞乏味味，很难难受到市市场与客客户的青青睐。建筑综合合体因此此应运而而生。它它将城市市活动中中如办公公、居住住、商业业、餐饮饮、会议议、文娱娱等多种种不同的的功能空空间，在在各层之之间或一一层之内内的各房房间之间间进行有有机地组组合，组组成一个个既有分分工、又又有联系系的多功功能的大大型单体体建筑综综合体。2、城市市综合体体（都市市综合体体）城市综合合体，基基生于组组群式建建筑综合合体。随随着城市市规模不不断扩大大，城市市化程度度的提高高，城市市中不断断出现多多个建筑筑综合体体相邻成成群的城城市

3、新形形态，其其功能比比建筑综综合体更更为集约约、规模模更大，而而且，其其交通与与外界的的联系比比建筑综综合体更更为紧密密，甚至至其运作作受到内内外部交交通的制制约。于于是，城城市综合合体这一一特殊的的城市形形态就应应运而生生了。城城市综合合体，它它更多地地出现在在现代化化的都市市空间之之中，因因此，也也常称作作“都市综综合体”。所谓谓“都市综综合体”，是将将商业、办办公、居居住、酒酒店、展展览、餐餐饮、会会议、文文娱和交交通等城城市生活活空间进进行三项项以上的的有机组组合，在在不同功功能之间间建立一一种空间间依存、价价值互补补的能动动关系，并并与城市市的交通通协调，从从而形成成一个功功能复合合

4、型的、高高效率、大大空间的的、复杂杂而统一一的综合合体。大型的城城市综合合体，尤尤其适合合经济发发达的大大都会和和经济发发达城市市，虽然然在功能能选择上上会根据据城市的的经济特特点而有有所侧重重，但一一般来说说，酒店店功能（或或者写字字楼功能能）与购购物中心心功能的的组合，是是其最基基本的组组合。3、旅游游综合体体的出现现旅游综合合体，就就源生于于城市化化发展的的这一新新载体、新新组织、新新形态城市市综合体体。旅游游综合体体，就是是突出旅旅游功能能或者说说是以旅旅游功能能为主导导的一种种城市综综合体。不不过，目目前学术术界对“旅游综综合体”的研究究成果甚甚少，且且缺少明明确定义义，致使使“旅游

5、综综合体”概念模模糊不清清，难以以形成系系统的理理论体系系。所谓谓的旅游游综合体体涉及了了旅游、文文化、商商业、酒酒店、房房地产等等多个产产业，它它可由旅旅游景区区、高星星级酒店店、酒店店式公寓寓、高尚尚居住社社区、中中高档购购物中心心、游乐乐场、休休闲娱乐乐街区、市市民广场场、剧院院和一系系列交通通、市政政配套设设施组成成。这种种项目集集商务、文文化、娱娱乐、休休闲于一一体，对对于集约约土地资资源，集集聚城市市产业，提提升土地地价值，打打造特色色新地标标，营造造充满活活力和人人气积聚聚的市民民文化休休闲活动动中心区区具有重重要作用用。它是是一种全全新的、开开放的、生生态的、环环保的、地地标性

6、的的综合性性城市结结构体系系，是多多功能、复复合性的的第三产产业集群群，是旅旅游经济济的龙头头，也是是城市活活力的源源泉。简简而言之之，旅游游综合体体是指在在一个特特定的旅旅游空间间里，拥拥有各种种旅游功功能和旅旅游设施施，能够够满足游游客各种种需求，并并且提供供全方位位服务的的。旅游游综合体体出现的的本质在在于通过过复合、集集聚两种种手段，提提高了空空间效率率和空间间价值。分分开来说说，由于于功能和和业态在在小尺度度范围内内的高度度集聚和和复合，一一是降低低旅游者者消费的的成本，相相应的赋赋予、提提高了旅旅游者的的旅游消消费水平平；二是是同样降降低了旅旅游地的的交易成成本，相相应提高高了旅游

7、游地的综综合效率率和效益益。第三三，正是是由于契契合了上上述两种种空间效效率和价价值，使使旅游综综合体在在全球范范围内的的出现成成为可能能，因为为提升了了旅游地地价值和和开发商商的开发发价值；第四，对对旅游综综合体本本身来说说，为应应对资源源约束强强化和众众多旅游游资源开开发问题题，同时时产业（如如服务业业的兴起起）、技技术（如如交通、营营建）、经经济条件件的不断断提高和和对消费费水平要要求的提提升，集集聚在更更大层面面和更小小范围、更更多业态态和更大大规模的的旅游综综合体成成为可能能，这就就体现了了旅游综综合体的的开发价价值并保保障了它它的发展展。应该说，在在旅游地地产行业业，“旅游地地产综

8、合合体”已经不不是什么么新鲜的的词组和和说法，但但是，中中国旅游游地产发发展的成成功经验验与多维维路径，使使得其内内涵不断断的丰富富、业态态不断的的多元、体体系不断断的完善善、领域域不断的的广阔，一一些专家家学者已已经将其其列入旅旅游地产产领域的的外延学学科进行行研究，一一些投资资企业也也将其按按照连锁锁模式进进行整体体复制开开发，一一些政府府领导也也拿出土土地做区区域驱动动发展的的政绩工工程。笔笔者看来来，这些些诸多现现象都是是现实而而自然形形成的规规律性结结果，从从发展的的路径与与未来的的价值来来看，应应该主要要体现以以下的核核心思想想与开发发理念，笔笔者称之之为“中国特特色的旅旅游地产产

9、综合体体的两点点双线论论”。旅游地产产综合体体的区域域产业链链要从旅旅游地产产产业的的驱动力力来体现现，随着着旅游地地产产业业成为国国家战略略支柱产产业，其其关联作作用、拉拉动作用用、融合合作用、辐辐射作用用等逐步步突显出出来。首首先是围围绕旅游游地产产产业为核核心的多多产业横横向连动动发展将将成为区区域经济济里程碑碑式的新新模式。这这里所说说的旅游游地产业业不仅仅仅泛指过过去社会会认知认认可的传传统的山山水旅游游地产景景区景点点，而且且还有现现代意义义上的城城市旅游游地产观观光产品品、旅游游地产休休闲产品品、旅游游地产度度假产品品等等。这这里所说说的多产产业不仅仅仅是指指传统意意义上的的一、

10、二二、三产产业的连连动，而而且更加加注重的的是现代代服务业业内部之之间的多多业态组组合；其其次围绕绕游客出出行并多多方位消消费为主主题的纵纵向联合合将成为为未来区区域旅游游地产经经济的核核心主题题。这里里所说的的纵向联联合就是是指游客客出行旅旅游地产产过程中中能够涉涉及到的的门票消消费、购购物消费费、租赁赁消费、夜夜间消费费、特色色消费、美美食消费费、民俗俗消费、社社交消费费等等产产业或者者业态门门类的连连动并形形成旅游游地产游游线；行业价值值观是从从旅游地地产综合合体能够够体现出出的社会会与经济济两个方方面的能能量释放放来考虑虑的。从从社会价价值来说说，主要要有五个个方面的的体现：一是旅旅游

11、地产产综合体体让各个个行业的的从业者者整合形形成泛旅旅游地产产产业的的就业群群体；二二是旅游游地产综综合体让让不同身身份的居居民们进进入全新新的一种种生活方方式；三三是旅游游地产综综合体让让多元业业态变换换成特色色有序的的主题旅旅游地产产产品；四是旅旅游地产产综合体体让城市市化旅游游地产和和旅游地地产城市市化成为为完美的的发展现现实；五五是旅游游地产综综合体让让文化、体体育、文文物、商商业、交交通、教教育、地地产、环环境等成成为主客客共享的的全新空空间；从从经济价价值来说说，主要要有三个个方面的的体现：一是旅旅游地产产综合体体让旅游游地产经经济从一一票经济济走向了了多元收收益的综综合经济济；二

12、是是旅游地地产综合合体让企企业收益益走向了了全社会会收益的的立体经经济；三三是旅游游地产综综合体让让传统地地产收益益实现了了高附加加值的“核”动力引引爆经济济。旅游地产产综合体体已经或或者正在在成为中中国旅游游地产产产业发展展的具有有可操作作价值的的现实目目标，但但是如何何实现有有序、有有利、有有人气的的开发结结果，笔笔者根据据多年的的规划开开发经验验提出了了“资源产品消费”论。首首先必须须优化以以旅游地地产项目目开发为为主题的的优势资资源配制制，使有有限的资资源发挥挥最大的的效益。在在树立“大旅游游地产”的开发发概念的的同时，要要注意开开发的时时序性，既既要考虑虑到目前前又要兼兼顾未来来。其

13、次次必须建建立合理理的旅游游地产产产业结构构以形成成完美的的观光休休闲度假假产品。主主要有住住宿接待待设施、休休闲娱乐乐经营、交交通运输输体系、旅旅行业务务组织和和目的地地旅游地地产组织织五个部部分组成成，各个个部分相相互配合合，组成成旅游地地产大系系统，只只有各个个部分比比例恰当当，才能能保证旅旅游地产产活动顺顺利进行行，才能能使旅游游地产活活动发挥挥出最大大的经济济、社会会、生态态效益。再再次必须须避免区区域内部部旅游地地产综合合体之间间同质化化竞争，实实现区域域竞合发发展。由由于旅游游地产综综合体的的位置固固定性和和旅游地地产客源源的可选选择性，旅旅游地产产综合体体之间的的产品竞竞争在所

14、所难免，因因此在旅旅游地产产综合体体规划发发展和旅旅游地产产综合体体开发建建设过程程中，就就必须坚坚持差异异发展、特特色主题题的基本本原则，使使旅游地地产综合合体之间间的空间间竞争限限制在各各自均能能承受的的范围之之内，促促进各地地旅游地地产综合合体有序序开发、公公平竞争争，形成成竞合发发展的共共赢特色色。旅游地产产地产与与新生活活方式的的联姻不不仅仅是是经济社社会发展展的需要要与人们们生活本本能的需需求，而而且是旅旅游地产产综合体体发展的的轴心与与核心。总总结我主主持规划划过的一一些中国国知名旅旅游地产产休闲城城市如天天津市、大大连市、杭杭州市、宁宁波市的的成果经经验，我我觉得可可以从以以下

15、几个个方面来来表达这这种支撑撑力价值值：首先先文化特特色和区区域内涵涵个性突突出。过过去传统统的山林林湖泊、历历史遗迹迹等旅游游地产景景区景点点资源不不能代表表现时代代的休闲闲产业产产品，而而是要将将休闲资资源与地地域文化化结合形形成城市市自己的的文化特特色。有有了文化化才有内内涵，旅旅游地产产地产才才具有综综合的竞竞争力和和长久的的吸引力力；其次次创意产产品和休休闲业态态价值多多元。创创意可以以给旅游游地产地地产带来来活力。必必须摒弃弃过去千千篇一律律的休闲闲模式，更更加推崇崇创意性性的休闲闲，以满满足人们们的个性性化、多多元化休休闲需求求；再次次休闲心心态和日日常生活活融合一一体。只只有业

16、主主拥有日日常化的的休闲消消费习惯惯才能形形成一个个旅游地地产地产产项目的的休闲氛氛围，单单靠旅游游地产者者和过去去传统的的旅游地地产行为为方式是是不能做做到的。在在先进的的休闲空空间里感感觉不到到生活的的紧张和和压力，看看到的是是居民悠悠闲缓慢慢的生活活节奏和和弥漫在在空气中中的休闲闲气氛；最后，生生态空间间和环境境设施形形成体系系。如生生态环境境的设计计与花园园花木的的再造应应该成为为旅游地地产地产产不可忽忽视、不不可或缺缺的生活活空间，这这种空间间的规划划策划可可以使不不同阶层层的人们们能够共共同享受受阳光、绿绿地，并并有机会会互相交交流，构构成和谐谐温馨的的休闲气气氛。 北京昱盛宏方咨询有限公司 TEL: 010-84989164/84988104