土地增值税清算-李民讲义9501.docx

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1、土地增值税清算算的涉税处理理第一部分土地增增值税清算基基础知识第二部分清算收收入的审核第三部分 税前前扣除原则第四部分 转让让税金的审核核第五部分 利息息支出的审核核第六部分 期间间费用的审核核第七部分 开发发成本的审核核第八部分 相相关文件第一部分：土地地增值税清算算基础知识 一、土土地增值税清清算概念二、增值额和扣扣除项目三、开发成本的的口径四、税率的形式式五、清算对象（重重点）六、清算条件七、清算审核八、补缴土地增增值税九、清算后再转转让 一、土土地增值税清清算概念 20009国税发发91号土地地增值税清算算管理规程 土地增增值税清算，是是指纳税人在在符合土地增增值税清算条条件后，依照照

2、税收法律、法法规及土地增增值税有关政政策规定，计计算房地产开开发项目应缴缴纳的土地增增值税税额，并并填写土地地增值税清算算申报表，向向主管税务机机关提供有关关资料，办理理土地增值税税清算手续，结结清该房地产产项目应缴纳纳土地增值税税税款的行为为。 二、增增值额和扣除除项目 土地增增值税按照纳纳税人转让房房地产所取得得的增值额和和规定的税率率计算征收。 其中，纳纳税人转让房房地产所取得得的收入减除除规定扣除项项目金额后的的余额，为增增值额。 具体到到房地产开发发企业，规定定的扣除项目目包括： 1、取取得土地和开开发土地的成成本费用，包包括土地价款款和出让金、场场地平整费用用和契税等； 2、新新建

3、房及配套套设施的成本本费用，包括括前期工程费费、建筑安装装工程费、基基础设施建设设费、公共配配套设施费和和开发间接费费等； 3、与与转让房地产产有关的税金金，包括营业业税、城建税税、教育费附附加等，不包包括印花税金金； 4、与与转让房地产产有关的期间间费用，包括括管理费用、销销售费用和财财务费用等。 其其中，上述（11）（2）项项可以加计扣扣除20%，第第（3）项据据实扣除，第第（4）项按按照（1）（22）合计数的的一定比例内内据实扣除。 三、开开发成本的口口径 会会计口径：包包括土地和资资本化利息 土土地增值税法法：不含土地地、资本化利利息 加加计扣除基数数：会计口径径资本化利利息 2201

4、0国税税函220号号关于土地增增值税清算有有关问题的通通知 四、税税率的形式 1、定定额税率是指指按照征税对对象的计量单单位直接规定定纳税绝对额额的税率形式式，主要应用用于土地使用用税和车船使使用税，在消消费税和印花花税也有部分分应用。 2、比比例税率是指指对同一征税税对象不分数数额大小，规规定相同的征征税比例的税税率形式，是是最常见的税税率，应用于于企业所得税税、增值税、营营业税、房产产税等 3、累累进税率是指指按照征税对对象数量的增增大，征税比比例逐步提高高的税率形式式，又分为超超额累进税率率和超率累进进税率，特点点是每个级次次分别适用不不同的税率。前前者主要应用用个人所得税税的工资薪金金

5、和个体工商商户所得，后后者主要应用用于土地增值值税。 4、土土地增值税的的税率 土地增增值税实行四四级超率累进进税率： 增值额额超过扣除项项目金额500%的部分，税税率为30%； 增值额额超过扣除项项目金额500%、未超过过扣除项目金金额100%的部分，税税率为40%； 增值额额超过扣除项项目金额1000%、未超超过扣除项目目金额2000%的部分，税税率为50%； 增值额额超过扣除项项目金额2000%的部分分，税率为660%。 应纳土土地增值税额额 = 增值值额A30% +增值额B40% +增值额C50% + 增值额DD60% 在在运用上述公公式时，必须须按照实际增增值额从低到到高的顺序分分别

6、确认适用用的增值额AA、B、C、DD，有可能只只有A而没有有BCD。 五、清清算对象 （一一）会计成本本核算对象 开发发成本核算对对象，是指在在进行成本核核算时，归集集和分配开发发成本而确定定的成本承担担者。 由于房房地产开发企企业是按照城城市总体规划划和建设规划划以及土地使使用规划的要要求，在特定定的固定地点点进行开发经经营的。因此此应结合开发发项目的地点点、用途、结结构、装修、层层高、施工队队伍等因素，按按照下列原则则，选择成本本核算对象： 1、一一般的开发项项目，以每一一独立编制的的概算或施工工图预算所列列单项工程为为成本核算对对象。 2、同同一开发地点点、结构类型型相同的群体体开发项目

7、，开开竣工时间相相近、由同一一施工单位施施工的，可以以并为一个成成本核算对象象 3、对对于个别规模模较大、工期期较长的开发发项目，可以以结合经济责责任制的需要要，按开发项项目的一定区区域和部位，划划分成本核算算对象。 （二二）企业所得得税 计税税成本对象 20009国税发331号房地产产开发经营业业务企业所得得税处理办法法 1、可可否销售原则则。 开发产产品能够对外外经营销售的的，应作为独独立的计税成成本对象进行行成本核算；不能对外经经营销售的，可可先作为过渡渡性成本对象象进行归集，然然后再将其相相关成本摊入入能够对外经经营销售的成成本对象。 2、分分类归集原则则。 对同一一开发地点、竣竣工时

8、间相近近、产品结构构类型没有明明显差异的群群体开发的项项目，可作为为一个成本对对象进行核算算。 3、功功能区分原则则。 开发项项目某组成部部分相对独立立，且具有不不同使用功能能时，可以作作为独立的成成本对象进行行核算。 4、定定价差异原则则。 开发产产品因其产品品类型或功能能不同等而导导致其预期售售价存在较大大差异的，应应分别作为成成本对象进行行核算。 5、成成本差异原则则。 开发产产品因建筑上上存在明显差差异可能导致致其建造成本本出现较大差差异的，要分分别作为成本本对象进行核核算。 6、权权益区分原则则。 开发项项目属于受托托代建的或多多方合作开发发的，应结合合上述原则分分别划分成本本对象进

9、行核核算。 成本对对象由企业在在开工之前合合理确定，并并报主管税务务机关备案。成成本对象一经经确定，不能能随意更改或或相互混淆，如如确需改变成成本对象的，应应征得主管税税务机关同意意 （三）土土地增值税 清算对象象 1、土土地增值税暂暂行条例实施施细则第八条条 土地增增值税以纳税税人房地产成成本核算的最最基本的核算算项目或核算算对象为单位位计算。 2、22006国税税发187号号关于房地产产开发企业土土地增值税清清算管理有关关问题的通知知土地增值税以国国家有关部门门审批的房地地产开发项目目为单位进行行清算，对于于分期开发的的项目，以分分期项目为单单位清算。2010厦门房房地产开发企企业土地增值

10、值税清算管理理办法第十五条 对于于分期开发的的项目，以政政府建设主管管部门颁发的的建设工程程施工许可证证作为分期期标准，以分分期项目为单单位清算。2008湖北房房地产开发企企业土地增值值税清算管理理办法对于滚动开发项项目，以规划划部门发放的的建设工程程规划许可证证审批的房房地产开发项项目为单位进进行清算。 3、22009国税税发91号土土地增值税清清算管理规程程 第十七七条 对不不同类型房地地产是否分别别计算增值额额、增值率，缴缴纳土地增值值税。 20007海南关于于明确土地增增值税若干政政策问题的通通知判断房产属住宅宅或非住宅，以以规划报建资资料和房产证证记载的房产产用途为准。 总结：清算对

11、象原则则上按照房地地产成本核算算的最基本的的核算项目或或核算对象，但但对于房地产产开发企业的的不同开发项项目，如果同同时符合以下下条件，可以以合并为一个个清算对象： （11）属于同一一国有土地地使用证界界定的土地范范围； （22）属于同一一建设工程程规划许可证证报建的工工程； （33）属于相同同的房产类型型； （44）竣工时间间接近。 需需要说明的是是，在满足上上述条件的前前提下，一般般不再考虑定定价差异原则则、成本差异异原则。 22008湖北北关于房地产产开发企业土土地增值税清清算工作若干干政策问题的的通知 房房地产开发项项目中既有普普通住宅，又又有非普通住住宅，同时还还有商铺、商商网、车库

12、等等其他开发产产品的，该项项目应缴纳的的土地增值税税，应按住宅宅和其他开发发产品两类分分别计算土地地增值税。其其他开发产品品类中纳税人人建造商网、商商铺、车库、辅辅助房等，不不再按功能分分别分类计算算土地增值税税。 4、地地下车库 人防性性质的车库，产产权归全体业业主所有，属属于公共设施施，按照对应应的开发项目目处理 非人防防性质的车库库，可以出售售所有权： 商业用用地、综合用用地对应的地地下车库，按按照非住宅处处理； 居住用用地对应的地地下车库，如如果转让价格格与住宅大体体相当，按照照住宅项目处处理，否则视视为非住宅项项目 5、综综合楼 对于同同一宗土地上上建造的综合合楼，即既有有住宅又有非

13、非住宅（如写写字间、商铺铺等），应当当贯彻功能区区分原则，按按照不同的房房产类型归属属于不同的清清算对象。 六、清清算条件 20009国税发991号土地增增值税清算管管理规程 第九条条 纳税人人符合下列条条件之一的，应应进行土地增增值税的清算算。 （一）房房地产开发项项目全部竣工工、完成销售售的 （二）整整体转让未竣竣工决算房地地产开发项目目的 （三）直直接转让土地地使用权的。 第十条条 对符合合以下条件之之一的，主管管税务机关可可要求纳税人人进行土地增增值税清算 （一）已已竣工验收的的房地产开发发项目，已转转让的房地产产建筑面积占占整个项目可可售建筑面积积的比例在885%以上，或或该比例虽未

14、未超过85%，但剩余的的可售建筑面面积已经出租租或自用的； 注：尚尚未销售的部部分不确认收收入和扣除项项目 可售建建筑面积 商品房房预售许可证证，等于总建建筑面积扣除除不能分摊的的公用建筑面面积后的余额额 总建筑筑面积指在在建设用地范范围内单栋或或多栋建筑物物地面以上各各层建筑面积积之和； 注：特特殊情况下包包含地下建筑筑面积 不包括括不能分摊的的公用建筑面面积有：单独独具备使用功功能的独立使使用空间、机机动车库、供供暖锅炉房、物物业管理用房房等。 （二）取取得销售（预预售）许可证证满三年仍未未销售完毕的的； 注：尚尚未销售部分分不确认收入入和扣除项目目，未来再销销售时按照旧旧房处理 （三）纳

15、纳税人申请注注销税务登记记但未办理土土地增值税清清算手续的； 注：尚尚未销售部分分需要确认收收入和扣除项项目 七、清清算审核 税务机机关对企业清清算资料的审审核，不改变变企业的依法法申报责任。 企业采采用伪造、变变造有关资料料证明等手段段造成少缴土土地增值税税税款的，应当当根据中华华人民共和国国税收征收管管理法的有有关规定进行行处理 清算报报告：房地产开发发企业委托税税务师事务所所等中介机构构审核鉴证的的清算项目，主主管税务机关关应当采取适适当方法对有有关鉴证报告告的合法性、真真实性进行审审核。主管税税务机关如果果未采信或部部分未采信鉴鉴证报告的，应应当向房地产产开发企业告告知其理由。 八、补

16、补缴土地增值值税 1、20100国税函2220号关于土土地增值税清清算有关问题题的通知 纳税人人按规定预缴缴土地增值税税后，清算补补缴的土地增增值税，在主主管税务机关关规定的期限限内补缴的，不不加收滞纳金金。 中华人人民共和国税税收征收管理理法 第五十十二条 因税税务机关的责责任，致使纳纳税人、扣缴缴义务人未缴缴或者少缴税税款的，税务务机关在三年年内可以要求求纳税人、扣扣缴义务人补补缴税款，但但是不得加收收滞纳金。 2、退退还多缴土地地增值税 中华人人民税收征收收管理法 第五十十一条 纳纳税人超过应应纳税额缴纳纳的税款，税税务机关发现现后应当立即即退还；纳税税人自结算缴缴纳税款之日日起三年内发

17、发现的，可以以向税务机关关要求退还多多缴的税款并并加算银行同同期存款利息息，税务机关关及时查实后后应当立即退退还；涉及从从国库中退库库的，依照法法律、行政法法规有关国库库管理的规定定退还 税收征征收管理法实实施细则第七七十八条 税收征征管法第五十十一条规定的的加算银行同同期存款利息息的多缴税款款退税，不包包括依法预缴缴税款形成的的结算退税、出出口退税和各各种减免退税税。 退税利利息按照税务务机关办理退退税手续当天天中国人民银银行规定的活活期存款利率率计算。 3、补补退土地增值值税与企业所所得税 20110公告第229号关于房房地产开发企企业注销前有有关企业所得得税处理问题题的公告 假定各各年企

18、业所得得税税率一致致，并且持续续经营，则： （1）补补缴土地增值值税的，直接接在当年所得得税前扣除； （22）退还土地地增值税的，直直接在当年所所得税前调整整。 假定企企业申请公司司注销： 无论以以前年度所得得税率是否一一致，都应当当按照各年销销售收入（含含预收收入）比比例，重新计计算以前年度度各年应当扣扣除的土地增增值税，进而而计算以前年年度各年应当当补退的企业业所得税 注：不不适用于实际际毛利率的调调整 九、清清算后再转让让 20006国税发1187号关于于房地产开发发企业土地增增值税清算管管理有关问题题的通知八 在土地地增值税清算算时未转让的的房地产，清清算后销售或或有偿转让的的，纳税人

19、应应按规定进行行土地增值税税的纳税申报报，扣除项目目金额按清算算时的单位建建筑面积成本本费用乘以销销售或转让面面积计算。 单位建建筑面积成本本费用=清算算时的扣除项项目总金额清算的总建建筑面积 注：要要符合同一房房产类型 20007云南关于于房地产开发发企业土地增增值税清算管管理有关问题题补充意见 房地产产开发企业建建造商品房，已已自用或出租租使用年限在在2年以上(不含2年)再出售的，应应按照转让旧旧房及建筑物物的政策规定定缴纳土地增增值税，不再再列入土地增增值税清算的的范围。 20007辽宁房地地产开发企业业土地增值税税清算管理办办法 第七条条 房地产开开发企业纳税税人建造商品品房，已自用用

20、或出租使用用年限在一年年以上再出售售的，应按照照转让旧房及及建筑物的政政策规定缴纳纳土地增值税税，不再列入入土地增值税税清算的范围围。 20008北京房地地产开发企业业土地增值税税清算管理办办法 房地产产开发企业建建造的商品房房，已自用或或出租使用年年限在一年以以上再出售的的，应按照转转让旧房及建建筑物的政策策规定缴纳土土地增值税，不不再列入土地地增值税清算算的范围 第二部分 清清算收入的审审核 一、正正常销售收入入 二、外外部视同销售售收入 三、内内部视同销售售收入 四、转转让永久使用用权 五、代代收费用 一、正正常销售收入入 20009国税发991号土地增增值税清算管管理规程 第十八八条

21、审核核收入情况时时，应结合销销售发票、销销售合同（含含房管部门网网上备案登记记资料）、商商品房销售（预预售）许可证证、房产销售售分户明细表表及其他有关关资料，重点点审核销售明明细表、房地地产销售面积积与项目可售售面积的数据据关联性，以以核实计税收收入； 1、面面积误差 20110国税函2220号关于于土地增值税税清算有关问问题的通知 土地增增值税清算时时，已全额开开具商品房销销售发票的，按按照发票所载载金额确认收收入；未开具具发票或未全全额开具发票票的，以交易易双方签订的的销售合同所所载的售房金金额及其他收收益确认收入入。 销售合合同所载商品品房面积与有有关部门实际际测量面积不不一致，在清清算

22、前已发生生补、退房款款的，应在计计算土地增值值税时予以调调整 对于测测量面积的误误差，依据22001年颁颁布的商品品房销售管理理办法的规规定，面积误误差比绝对值值在正负3%以内（含33%），据实实结算房价款款；实测面积积大于合同面面积并且超过过3%的部分分，房价款由由房地产开发发企业承担，产产权归买受人人；实测面积积低于合同面面积并且超过过3%的部分分，房价款由由房地产开发发企业双倍返返还买受人。 实际执执行过程中，对对于返还房价价款冲减售房房金额的，如如果以前已经经全额开具商商品房销售发发票，均需要要收回并且重重新开具；如如果实测面积积低于合同面面积并且超过过3%，多数数省份要求重重新办理销

23、售售合同备案。 2、违违约金收入 20002北京关于于对房地产公公司收取客户户的违约金征征收营业税问问题的批复 根据现现行营业税政政策规定，对对北京京港物物业发展有限限公司向购房房户收取的因因延期支付房房款而发生的的违约金，应应并入营业额额随相关业务务适用税目税税率计算征收收营业税。 注：部部分违约/根根本违约，收收款方向 3、赠赠送家用电器器 20006国税函11278号关关于中国移动动有限公司内内地子公司业业务销售附带带赠送行为征征收流转税问问题的通知 20007国税函7778号关于于中国联通有有限公司及所所属分公司和和中国联合通通信有限公司司贵州分公司司业务销售附附带赠送行为为有关流转税

24、税问题的通知知 20007国税函11322号关关于中国网络络通信集团公公司及其分公公司和中国网网通（集团）有有限公司及其其分公司业务务销售附带赠赠送行为征收收流转税问题题的通知 （1）销售前前明确承诺赠赠送的 AA 属于捆绑绑销售，不需需要单独计算算增值税，实实质上是合并并计算销售不不动产营业税税 BB 如果赠送送的家电、家家居构成房屋屋的附属设备备或设施，则则属于开发成成本，未来可可以享受土地地增值税的加加计扣除，如如可视对讲系系统、壁挂锅锅炉、整体厨厨房、整体卫卫生间等，否否则计入销售售费用，如空空调、电冰箱箱、家具等。 （2）如果采采用有奖销售售形式，由于于是否赠送具具有不确定性性，或者

25、明确确赠送但金额额不确定，不不论是否人人人有份，不论论是否构成不不动产的附属属设施，均属属于销售费用用，同时扣缴缴个人所得税税 20111财税500号关于企业业促销展业赠赠送礼品有关关个人所得税税问题的通知知 （3）赠送家电的发票 AA如果开发商商没有过渡发发票，即要求求供应商的发发票抬头为业业主，自己只只负责办理转转交，则房地地产销售收入入和销售成本本不包括赠送送的家电金额额。 B如如果开发商过过渡了发票，即即要求供应商商的发票抬头头为自己，自自己统一开具具销售不动产产发票，则房房地产销售收收入不得扣除除赠送的家电电金额，但家家电金额可以以作为销售费费用或开发成成本处理。4、13 20001

26、安徽关于于个人所得税税若干政策问问题的通知 个人取取得由房地产产开发商支付付的购房保证证金占用费，应应按利息、股股息、红利所所得征收个人人所得税，税税款由支付购购房保证金的的房地产开发发商代扣代缴缴 5、销售但约约定占有 情形：出售小区内内已建成商铺铺，但书面合合同约定三年年后再实际交交付。在这段段期间，开发发商保留控制制权，用于售售楼部或样板板间、家居展展示等用途。 20008国税函5576号关于于个人与房地地产开发企业业签订有条件件优惠价格协协议购买商店店征收个人所所得税问题的的批复 中华人人民共和国合合同法 第六十十五条当事事人约定由第第三人向债权权人履行债务务的，第三人人不履行债务务或

27、者履行债债务不符合约约定，债务人人应当向债权权人承担违约约责任。 第六十十六条当事事人互负债务务，没有先后后履行顺序的的，应当同时时履行。一方方在对方履行行之前有权拒拒绝其履行要要求。一方在在对方履行债债务不符合约约定时，有权权拒绝其相应应的履行要求求。 抵销交交易 A两两方均应当确确认营业收入入，计算流转转税、财产行行为税金等 B确确认相应的应应收帐款和应应付帐款 C按按照合同法的的规定，抵顶顶、核销 注：对对企业所得税税一般不会产产生实质上的的影响，主要要偷逃了流转转税、财产行行为税金等二、外部视同销销售收入 20009国税发331号房地产产开发经营业业务企业所得得税处理办法法 第七条条

28、企业将将开发产品用用于捐赠、赞赞助、职工福福利、奖励、对对外投资、分分配给股东或或投资人、抵抵偿债务、换换取其他企事事业单位和个个人的非货币币性资产等行行为，应视同同销售，于开开发产品所有有权或使用权权转移，或于于实际取得利利益权利时确确认收入(或或利润)的实实现。 20008国税函8828号关于于企业处置资资产所得税处处理问题的通通知 （一）外部视同销售收入在审核时关注的是销售价格的公允性，一般按照下列顺序确定： 1、如果在房房地产开发企企业内部存在在本月份的可可比产品销售售价格，应当当按照可比产产品销售价格格确定，如住住宅等； 注注：公允价值值优先 2、如果在房房地产开发企企业内部不存存在

29、可比产品品销售价格（如如商铺），或或者虽然存在在可比产品但但不属于本月月份（如住宅宅），参照当当地同一地区区、同一月份份政府主管部部门公布的销销售价格确定定； 3、按开发产产品的成本利利润率确定。开开发产品的成成本利润率不不得低于155%，具体比比例由主管税税务机关确定定。计算公式式为： 开发发成本（1成本本利润率）（1营业业税税率） （二）对外抵债 19988国税函7771号关于以以房屋抵顶债债务应征收营营业税问题的的批复 单位或或个人以房屋屋抵顶有关债债务，不论是是经双方(或或多方)协商商决定的，还还是由法院裁裁定的，其房房屋所有权已已发生转移，且且原房主也取取得了经济利利益(减少了了债务

30、)，因因此，对单位位或个人以房房屋或其他不不动产抵顶有有关债务的行行为，应按“销售不动产产”税目征收营营业税。 1、存在可比比公允价格： 借借：应付帐款款 贷：主营业务收收入 营业外收收入 即即超过公允价价值的部分，不不涉及营业税税和土地增值值税 22、不存在可可比公允价格格 借借：应付帐款款 贷：主主营业务收入入 即按照照实际抵债金金额和最低价价格孰高的原原则确认营业业收入，不单单独债务重组组收益 3、对对外抵债，间间接过户 20007国税函6645号关于于未办理土地地使用权证转转让土地有关关税收问题的的批复 开发商商施工企业业混凝土企企业 第一步步，开发商同同施工企业达达成债务重组组协议，

31、施工工企业的应收收帐款演变为为房产权利 第二步步，施工企业业同混凝土达达成债务重组组协议，施工工企业的抵债债对价是房产产权利 第三步步，开发商经经房产按照约约定直接过户户给混凝土，但但与施工企业业的再抵债差差价无关 7700800850 合同法法摘要 第八十十条债权人人转让权利的的，应当通知知债务人。未未经通知，该该转让对债务务人不发生效效力。 第八十十一条债权权人转让权利利的，受让人人取得与债权权有关的从权权利，但该从从权利专属于于债权人自身身的除外。 第八十十四条债务务人将合同的的义务全部或或者部分转移移给第三人的的，应当经债债权人同意。 第八十十六条债务务人转移义务务的，新债务务人应当承

32、担担与主债务有有关的从债务务，但该从债债务专属于原原债务人自身身的除外。 （三）长期股权投资 19995财税448号关于土土地增值税些具体问题题规定的通知知 对于以以房地产进行行投资、联营营的，投资、联联营的一方以以土地（房地地产）作价入入股进行投资资或作为联营营条件，将房房地产转让到到所投资、联联营的企业中中时，暂免征征收土地增值值税。对投资资、联营企业业将上述房地地产再转让的的，应征收土土地增值税。 20006财税221号关于土土地增值税若若干问题的通通知 对于以以土地(房地地产)作价入入股进行投资资或联营的，凡凡所投资、联联营的企业从从事房地产开开发的，或者者房地产开发发企业以其建建造的

33、商品房房进行投资和和联营的，均均不适用财财政部、国家家税务总局关关于土地增值值税一些具体体问题规定的的通知(财财税字199950448号)第一一条暂免征收收土地增值税税的规定。 20010公告第第19号关于于企业取得财财产转让等所所得企业所得得税处理问题题的公告 企业取取得财产（包包括各类资产产、股权、债债权等）转让让收入、债务务重组收入、接接受捐赠收入入、无法偿付付的应付款收收入等，不论论是以货币形形式、还是非非货币形式体体现，除另有有规定外，均均应一次性计计入确认收入入的年度计算算缴纳企业所所得税。 20002财税1191号关于于股权转让有有关营业税问问题的通知 以以无形资产、不不动产投资

34、入入股，参与接接受投资方利利润分配，共共同承担投资资风险的行为为，不征收营营业税。 22009财税税59号关于于企业重组业业务企业所得得税处理若干干问题的通知知五 企企业重组同时时符合下列条条件的，适用用特殊性税务务处理规定： （一一）具有合理理的商业目的的，且不以减减少、免除或或者推迟缴纳纳税款为主要要目的。 （三三）企业重组组后的连续112个月内不不改变重组资资产原来的实实质性经营活活动。 （五五）企业重组组中取得股权权支付的原主主要股东，在在重组后连续续12个月内内，不得转让让所取得的股股权 （四）用于支付股利1997国税函函387号关关于以不动产产作为股利进进行分配征收收营业税问题题的

35、批复东亚公司将属于于东亚公司的的不动产作价价作为股利分分配给中外双双方，所有权权发生了转移移，符合现行行营业税关于于销售不动产产的规定。因因此对东亚公公司分配的不不动产应按销售不动产产征收营业业税。会计处理： 借：未分配配利润 贷：应付付股利 注：必必须在股东会会宣告分配后后作帐务处理理，不允许提提前预分股利利 借借：应付股利利 贷：主营业务收收入 注注：按照股东东会宣告分配配时的公允价价格确定 三、内内部视同销售售 20006国税发1187号关于于房地产开发发企业土地增增值税清算管管理有关问题题的通知 房地产产开发企业将将开发的部分分房地产转为为企业自用或或用于出租等等商业用途时时，如果产权

36、权未发生转移移，不征收土土地增值税，在在税款清算时时不列收入，不不扣除相应的的成本和费用用。 特点：所有权没有有改变，历史史成本延续 20008国税函8828号关于于企业处置资资产所得税处处理问题的通通知内部处置营业税税 营业税税暂行条例实实施细则 第十条条 除本细则则第十一条和和第十二条的的规定外，负负有营业税纳纳税义务的单单位为发生应应税行为并收收取货币、货货物或者其他他经济利益的的单位，但不不包括单位依依法不需要办办理税务登记记的内设机构构。 注：承承包、中央铁铁路除外 20003国税发889号关于房房产税城镇土土地使用税有有关政策规定定的通知 四、转转让永久使用用权 前提：没有取得预预

37、售许可证，也也没有及时补补办，销售后后无法办理房房屋初始产权权登记 中华华人民共和国国物权法第第九条： 不动产产物权的设立立、变更、转转让和消灭，经经依法登记，发发生效力；未未经登记，不不发生效力，但但法律另有规规定的除外。 19993国税发1149号营业业税税目注释释2007江苏关关于在农村集集体土地上建建房转让征收收营业税问题题的批复 对纳税税人租用或利利用农村集体体土地建房销销售的行为应应按照“销售不动产产”税目征收营营业税。 20005国税函883号关于营营业税若干政政策问题的批批复（全文废废止） 对具有有明确租赁年年限的房屋租租赁合同，无无论租赁年限限为多少年，均均不能将该租租赁行为

38、认定定为转让不动动产永久使用用权，应按照照“服务业租赁业”征收营业税税。 中华人人民共和国合合同法 第二百百一十四条租赁期限不不得超过二十十年。超过二二十年的，超超过部分无效效。 企业会会计准则租赁第六条条：符合下列列一项或数项项标准的，应应当认定为融融资租赁： （三）即即使资产的所所有权不转移移，但租赁期期占租赁资产产使用寿命的的大部分。 注：大部分，通通常掌握在租租赁期占租赁赁资产使用寿寿命的75%以上（含775%）。 20009青岛房地地产开发项目目土地增值税税清算有关业业务问题问答答 利用地地下基础设施施形成的停车车场所，房地地产开发企业业与购房人签签订合同，将将停车场所法法律法规规定

39、定期限内的使使用权转移给给购房人的，向向购房人取得得的收入视同同房地产转让让收入，并入入非普通住房房转让收入； 利用地地下基础设施施形成的停车车场所，作为为公共配套设设施计入扣除除，房地产开开发企业与购购房人签订车车库、车位一一定期限租赁赁使用权合同同，其取得的的租赁收入，不不计入房地产产转让收入。 五、代代收款项 19995财税488号关于土地地增值税些具体问题题规定的通知知 对于县县级及县级以以上人民政府府要求房地产产开发企业在在售房时代收收的各项费用用，如果代收收费用是计入入房价中向购购买方一并收收取的，可作作为转让房地地产所取得的的收入计税；如果代收费费用未计入房房价中，而是是在房价之

40、外外单独收取的的，可以不作作为转让房地地产的收入 对于代代收费用作为为转让收入计计税的，在计计算扣除项目目金额时，可可予以扣除，但但不允许作为为加计20扣除的基数数；对于代收收费用未作为为转让房地产产的收入计税税的，在计算算增值额时不不允许扣除代代收费用。 注：代代收的有线电电视、燃气初初装费等公用用事业项目收收费参照执行行 20009国税发331号房地产产开发经营业业务企业所得得税处理办法法第五条第二二款 企业代代有关部门、单单位和企业收收取的各种基基金、费用和和附加等，凡凡纳入开发产产品价内或由由企业开具发发票的，应按按规定全部确确认为销售收收入；未纳入入开发产品价价内并由企业业之外的其他

41、他收取部门、单单位开具发票票的，可作为为代收代缴款款项进行管理理。 总结：结合营业业税暂行条例例实施细则第第十三条有关关价外费用的的规定，应当当按照以下原原则掌握： （一）如如果代收费用用时开具的是是委托代收方方的发票或财财政收据，不不作为营业税税和土地增值值税的收入； （二）如如果代收费用用开具的是房房地产企业的的正式发票（不不含收据），应应当作为营业业税和土地增增值税的收入入，不考虑是是否单独注明明“代收费用”等字样； （三）如如果代收费用用时开具的是是房地产企业业的收据（不不含正式发票票），如果单单独注明“代收费用”等字样，可可以不作为营营业税和土地地增值税的收收入；如果没没有注明“代收

42、费用”等字样，应应当作为营业业税和土地增增值税的收入入。第三部分 税税前扣除原则则 一、有效效凭证原则 二、实际际发生原则 三、相关关性原则 四、合理理性原则 五、一贯贯性原则 一、有有效凭证原则则 20006国税发1187号关于于房地产开发发企业土地增增值税清算管管理有关问题题的通知 除另有有规定外，扣扣除取得土地地使用权所支支付的金额、房房地产开发成成本、费用及及与转让房地地产有关税金金，须提供合合法有效凭证证；不能提供供合法有效凭凭证的，不予予扣除。 20009国税发991号土地增增值税清算管管理规程 第二十十一条 审审核扣除项目目是否符合下下列要求： （一）在在土地增值税税清算中，计计

43、算扣除项目目金额时，其其实际发生的的支出应当取取得但未取得得合法凭据的的不得扣除。 总结：土地增值税税的扣除项目目，一般情况况下应当取得得发票，但并并不意味着所所有的扣除项项目都必须取取得发票。房房地产开发企企业向其他法法人企业支付付款项时，应应当按照以下下原则把握： 1、如如果收款行为为属于增值税税或营业税的的征收范围（含含应税和免税税），应当取取得发票，否否则不允许申申报扣除； 2、如如果收款行为为不属于增值值税或营业税税的征收范围围，即客观上上无法取得发发票，可以凭凭相应的合同同或说明申报报扣除。 但是，由由于没有外部部票据的支持持，税务机关关在把握扣除除项目的真实实性时，普遍遍从严掌握

44、，尤尤其是支付方方式。 根据11988年颁颁布的现金管管理条例及其其实施细则的的规定，超过过1000元元的结算款项项，不得使用用现金方式。因因此，企业在在对外支付款款项时，如果果属于客观上上无法取得发发票的情形，超超过10000元但采用现现金结算方式式的，税务机机关有权不允允许扣除。 20110国税函2220号关于于土地增值税税清算有关问问题的通知 房地产产开发企业在在工程竣工验验收后，根据据合同约定，扣扣留建筑安装装施工企业一一定比例的工工程款，作为为开发项目的的质量保证金金，在计算土土地增值税时时，建筑安装装施工企业就就质量保证金金对房地产开开发企业开具具发票的，按按发票所载金金额予以扣除除；未开具发发票的，扣留留的质保金不不得计算扣除除。 二、实实际发生原则则 20009国税发发91号