最新房地产可行性研究报告ibqo.docx

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1、（最新）房房地产可可行性研研究报告告房地产开开发有限限公司20122年2月月目 录第一章 项项目单位位基本情情况第二章 项项目建设设的必要要性和依依据第三章 项项目建设设规模和和内容第四章 项项目选址址和占地地面积设设想第五章 项项目总投投资匡算算、资金金筹措设设想第六章 经经济效益益和社会会效益估估计第七章 环环境影响响初步分析析第八章 能源和水水资源消消耗等初初步分析析第九章 劳劳动、安安全、卫卫生初步步分析、消消防初步步分析第十章 建建设进度度初步安安排第十一章 结结论第一章 项目目基本情情况一、 项目名称称（以下简简称“本项目目”）二、 项目类型型 本项目目是以住住宅为主主、包括括商铺

2、及及附属配配套设施施的房地地产开发发项目，项项目建成成后将极极大响应应XX市皇皇马工业业园区建建设的需需要，解解决钦北北及XXX广大住住户的住住房需求求。三、 建设地点点四、 建设单位位基本情情况单位名称称 ：XX市某房地产产开发有有限公司司注册地址址 ：XX市注册资金金 ：20000万法定代表表人：雷雷超林职务 ：总总经理五、 公司背景景是20111年110月113日在在XX市注注册成立立一家以以房地产产开发经经营经为为主房地地产开发发公司。公公司类型型为有限限责任公公司（私私营法人人独资）。XX市某某房地产产开发有有限公司司是隶属属于广西西某投资有有限公司司（广西西某投资集集团）的的全资子

3、子公司。公司前身为投资有限公司，成立于2004年，注册资本壹仟万元。2010年增资注册资本陆仟万元，成立公司，股东构成为。公司以房地产开发和经营为核心主业，目前拥有三家全资子公司广西康华体育投资有限公司、广西XX海伦房地产开发有限公司、XX市某房地产开发有限公司；及一家参股公司广西晨兴投资发展有限公司。公司拥有员工50多名，其中获初、中、高级职称30余人，拥有监理工程师、一级建筑师、项目经理资质、房地产估价师、房产经纪人、土地估价师、土地登记代理人等资格证书人员达10余人。公司开发项目范围以南宁为中心，辐射至XX、北海、柳州等城市。公司具备备自身独独特的经经营管理理模式，所所经营的的项目都都是

4、严格格遵循市市场规律律。经过过多年发发展，不不仅拥有有较雄厚厚的经济济实力，具具备良好好的政府府和社会会关系，同同时与多多家企业业形成了了良好的的合作伙伙伴关系系。 公司司经营范范围：房房地产投投资；房房地产开开发经营营叁级；房地产产商品交交易居间间、代理理；房地地产商品品房信息息咨询；建筑材材料、装装饰材料料、家用用电器等等。六、 开发业绩绩1. 翠竹苑翠竹苑位位于南宁宁市明秀秀路东，占占地56660平平方米，建建筑面积积约为22万平方方米，是是老城区区的精致致住宅。项项目实践践于20004年年6月，于于20006年33月全部部交付使使用。 2. 翠岭居翠岭居位位于南宁宁市江南南区石柱柱岭一

5、路路，占地地2.22万平方方米，建建筑面积积8万多多平方米米，是生生活配套套齐全的的住宅项项目。项项目始建建于20005年年1月，于于20009年88月全部部交付使使用。 3. 嘉华绿洲洲嘉华绿洲洲位于南南宁市科科园大道道52-1号，用用地面积积约一万万平方米米，总建建筑面积积为8万万平方米米。项目目始建于于20007年77月，一一期已于于20009年99月交付付，二期期已于220111年6月月全部交交付。4. 莱茵湖畔畔莱茵湖畔畔位于南南宁市民民族大道道1700号，用用地面积积17万万平方米米，总建建筑面积积约为550万平平方米。项项目始建建于20006年年3月，计计划于20012年年全部交

6、交付。该该项目是是公司与与广西人人和投资资有限公公司合作作开发的的项目。5. 海伦堡花花苑海伦堡花花苑位于于XX市北北部湾大大道北大大道255号，小小区总占占地面积积295538.7，总总建筑面面积8556488.111，由由5栋高高层组成成，分别别是3栋栋18+1层和和2栋333层精精品住宅宅组成。项项目始建建于20009年年10月月，整体体将于220144年全部部交付。6. 海伦堡.东方（本本项目）项目位于于南北二二级公路路钦北区区医院斜斜对面。总总占地面面积为6663551，总总建筑面面积24469228.99平米，以以住宅和和商铺为为主。规规划建设设为2栋栋26层层，2栋栋24层层，1

7、00栋188层构成成。计划划20112年111月开开工，220177年全部部交房。第二章 项目目建设的的必要性性一、项目目的建设设，符合合XX市城城市发展展总体规规划，特特别是钦钦北区发发展整体体规划，是是钦北区区发展和和扩大的的需要，是是不断完完善城市市基础设设施，改改善城市市环境，美美化城市市面貌的的需要。该该项目的的建设对对实现城城市发展展战略，推推进城市市提质扩扩容是有有帮助的的。二、项目目的建设设，完善善了皇马马工业园园区的整整体规划划，加强强了皇马马工业园园区的总总体功能能，促进进土地升升值，繁繁荣市场场经济，进进一步促促进该区区域地位位的提升升。同时时该项目目建设，有有助于增增加

8、财政政收，筹筹集城市市建设资资金，保保障城市市建设的的持续发发展。三、项目目的建设设，将促促进钦北北区城市市化的进进程，满满足人们们日益增增长的住住宅消费费需求，改改善人们们生活条条件和居居住环境境，提高高人们生生活水平平。同时时，该项项目的建建设，可可以带动动众多第第三产业业的发展展，增加加内需，刺刺激消费费，促进进XX市经经济的发发展。同同时，项项目的建建设有利利于增加加社会就就业岗位位，缓解解社会就就业矛盾盾，维护护社会安安定。第三章 项目建建设规模模和内容容第一节 项目目整体建建设内容容一、 建设规模模和主要要经济技技术指标标经过综合合考虑市市场需求求、规划划条件、项项目投资资等因素素

9、，本项项目的规规划总建建筑面积积24669288.9平平米，计计入容积积率面积积为21123225.99平米其其中地上上建筑面面积6228000平方米米，包括括住宅和和商铺和和物管用用房等，地地下建筑筑面积为为346603平平米包括括停车场场、杂物物房及配配套用房房。主要经济济技术指指标如下下：主要经济济技术指指标单位（平平米）总用地面面积663551.8837平米总建筑面面积2469928.90平米计入容积积率面积积2123325.90平米其中住宅面积积2001100.90平米商业面积积118000平米物管用房房425平米地下室面面积346003平米建筑占地地面积165887.996平米建筑

10、密度度25.000%容积率3.2住宅户数数19922户居住人口口697223.5人人/户绿地率30%停车位11955个地上停车车位286个地下停车车位909个二、 规划原则则本项目将将延续海海伦堡产产品系列列，打造造以西班班牙地中中海式建建筑风格格为主题题的建筑筑，集餐餐钦、购购物、娱娱乐、休休闲为一一体的西西班牙风风情浓郁郁的大型型高尚人人文社区区。三、建筑筑面积和和设施项目开发发建设方方委托深深圳都市市设计院院对项目目制订了了初步规规划方案案，土地地使用状状况如下下：项目规划划各功能能区占地地、建筑筑面积单位：平平方米内容占地面积积所占比重重（%）建筑面积积所占比重重（%）人均占地地面积（

11、平平方米/人）1、住宅宅2001100.9812、商铺铺-1180004.83、地下下车位-34000313.884、物管管用房等等附属设设施-102550.4合计663551.881002469928.91000四、使用用功能配配置和分分区项目包括括2栋226层，22栋244层，110栋118层的的建筑，及及1栋22层的商商业街，小小区内底底层为架架空，沿沿街为一一至二层层商铺，小小区内包包括大型型园林、物物管用房房、湖景景、溪流流、游泳泳池、运运动设施施等配套套。1、 住宅 本项目目拟建共共14栋栋高层塔塔式结构构住宅，以以两房和和三房为为主。建建筑周围围布置绿绿地和环环形道路路，形成成安

12、静优优美的居居住环境境，总建建筑面积积20001000.9平平方米。（具具体情况况见规划划总平图图）2、 商铺 本本项目北北面、西西面、南南面沿街街均设有有商铺，另另南面有有小型商商业街，设设计在11至2层层，商业业面积为为118800平平米。3、 地下停车车场小区规划划设计为为“阳光车车库”，即部部分露天天、多个个采光井井，辅以以绿化修修饰。做做到“阳光”、清新新怡人，漂漂亮的停停车场，响响应政府府节能、“以人为本”的原则。本工程地下室为连体地下室，计划建设为大型车库，地下室规划建设面积约34603平米；车位约按1：0.6车位比进行设计，地上车位280个，地下车位910个。地下车库为一层，共

13、三个出入口，位于南面主出入口及东面两个出入口。加之小区内道路较多，完全可以满足停车需求。4、物管管用房本项目将将遵循XXX市政政府关于于房地产产开发与与物业管管理相对对独立运运作的规规定，通通过公开开招标形形式聘请请管理规规范、有有一定实实力的专专业化高高水平物物业管理理公司负负责建成成后小区区的物业业管理。物物业管理理将按照照国家有有关规定定，本着着独立核核算、自自负盈亏亏的原则则，由物物业管理理公司自自主经营营。小区区物业管管理用房房统一设设于8#楼一层层，建筑筑面积4425平平方米。5、 附属基础础设施小区基础础设于地地下一层层，面积积约6000平米米，主要要为配电电房、水水泵房、风风机

14、房、消消防水池池等。6、 道路本项目道道路方便便住户为为原则、兼兼顾消防防、园林林等因素素。以小小区环道道为主路路，加上上多条辅辅路，初初步设想想为沥青青道路。7、 园林本项目园园林由绿绿地、湖湖景、溪溪流、游游泳池、生生态停车车位、底底层架空空园林等等构成。绿绿地面积积约1999055平米。综综合园林林休闲、运运动、观观赏等功功能。第二节 一期期建设内内容1. 建设范围围详见附图图（规划划总平和本项目目效果图图）。2. 主要经济济指标一期工程程主要经经济指标标二期主要要经济指指标单位（平平米）用地面积积233881平米总建筑面面积882443平米其中住宅面积积642443平米商业面积积100

15、00平米地下室230000平米商铺户数数95户住宅户数数680户居住人口口238003.5人人/户绿地率30%3. 建设内容容二期建设设为5#、6#、9#、110#、114#共55栋188层高层层住宅楼楼。其中5#、6#、9#、100#楼为为纯住宅宅楼，底底层架空空，2-18层层为住宅宅；144#楼为为商住楼楼，底层层裙楼为为商业和和架空，22-188层为住住宅；总总建筑面面积约为为9万平米米。同期期建设包包括溪流流、园林林、道路、物物管用房房、设备备用房、局局部地下下室、车车位等相相关配套套。住宅二期计划划建设约约642243平平米。规规划设计计为每栋栋均含两两个单元元，按两两梯四户户进行设

16、设计，户户型为两两房和三三房，两两房面积积为700-800平米，三三房面积积为1000-1140平平米不等等。住宅宅均严格格按住住宅设计计规范进进行设计计，日照照、采光光、通风风等均能能满足规规范要求求。塔楼楼层高为为3米；底层架架空，架架空层高高4.88米。住宅户型型及面积积等指标标详见附附图。商业二期规划划建设面面积约110000平米，共共14间。为为7#、111#、112#、113#楼楼裙楼部部分，均均位于底底层，独独栋商业业一栋。开开间4-5米，进进深9-15米米，单间间面积440-660平米米。底层层层高为为6米，二二层层高高为4米米。商业业均设独独立水表表及电表表进行计计量。商业平

17、面面详见首首层平面面图。地下室本期建设设为一期期工程55#、66#、99#、110#、114#楼楼地下部部分，约约为2330000平米，车车位5991个。本期期将建好好南面主主出入口口及东面面出入口口一个，地地下室部部分区域域将达到到使用功功能。其其它功能能主要考虑虑为设备备用房（包括配电房、水泵房、风机房、消防水池、物业配套用房等）、杂物房、电单车位等。解决一期住户的用电、用水及消防要求。地下室规划设计层高为4.5m，扣除管道后必须满足2.3米的净高要求，车道满足2.4米的净高要求。物管用房房本期建设设的住宅宅楼每栋栋底层均均设物管管用房一一个，充充分考虑虑到业主主的物管管需求和和安全防防范

18、要求求。客户户服务中中心计划划设于111#楼楼底层。第四章 项目目选址分分析一、项目目选址的的影响因因素（一）市市场因素素1. 市场供求求分析随着北部部湾经济济圈的进进一步开开放开发发和临海海工业建建设的不不断深入入，近来来XX房地地产市场场发展极极为迅猛猛，XXX突出的的区位、港港口等优优势，使使XX具备备了良好好的发展展环境。随随着泛北北部湾经经济建设设的推进进和XXX市“大工业业、大港港口、大大旅游”建设的的不断加加快，XXX市房房地产开开发建设设规模不不断扩大大，完成成投资额额增长速速度不断断攀升，商商品房销销售市场场看好。2. 市场情况况受二三线线城市限限购的影影响，XXX半年年多以

19、来来的市场场价格有有点松动动，但幅幅度不大大，每平平米大概概降1000百元元左右，多多以打折折，送装装修、家家电等形形式出现现。但受受“北部湾湾经济区区”利好因因素影响响，XXX经济近近年来发发展很快快，房地地产市场场升值空空间很大大。且XXX未有有限购要要求，吸吸引了部部分投资资需求，总总体来说说，价格格不高，市市场接受受度较高高。所以以市场表表现仍不不错。（二）社社会因素素1. XX房地地产市场场情况分分析1) 房地产投投资情况况（1） 从高速跳跳跃到稳稳步攀升升（2） 固定资产产投资迅迅猛，房房地产投投资还有有上升空空间从房地产产投资与与固定资资产投资资对比来来看，XXX房地地产投资资的

20、快速速增长是是有基础础的，因因为近几几年固定定资产的的投资更更加迅猛猛，达到到50%的增长长率，远远远高于于房地产产投资，XX房地产投资近几年占固定资产投资的比例其实只有10-12%的份额，还有很大的发展空间。n 20111年1-8月，房房地产投投资占固固定资产产投资比比例有所所增加，统统计数据据也表明明：基本本建设、房房地产投投资是固固定资产产投资中中不可或或缺的重重要组成成部分n 通过前几几年固定定资产快快速增长长的积累累，城市市建设、基基础设施施的兴建建有了一一定成果果，如今今XX新行行政中心心区、XXX港兴兴建得如如火如荼荼，旧城城改造提提速，滨滨海新城城启动，大大片原来来荒芜的的土地

21、都都要开发发建设，房房地产开开发环境境愈发成成熟，投投资自然然开始升升温。n 预计未来来几年房房地产投投资仍会会保持比比较快速速的增长长，投资资比例应应该占到到固定资资产的115-220%左左右，迎迎来一个个大开发发时期。2) 土地供应应情况供地地情况显显示房地地产市场场发生转转变n 20100年存量量地少、新新增地多多；20011年年恰好相相反，存存量地多多、新增增地少，说说明房地地产政策策对20010年年已经产产生重大大影响，许许多新增增地块未未能出让让，已变变为存量量地n 20111年供地地总量减减少，而而且几乎乎不需要要新增用用地，说说明20010年年以来土土地需求求已经大大幅减少少，

22、而且且20111年的的预期也也在降低低n 土地市场场的变化化表明：房地产产进入深深度调整整期，009年前前“疯狂地地产”时代不不复存在在钦北北区正在在大力谋谋求发展展XX市220111年计划划供应土土地2229.772688公顷（包包括存量量和增量量用地），折折合34445.9亩，其其中主城城区和钦钦北区是是主要供供地区域域。主城城区是XXX核心心，正在在大力建建设，供供地多乃乃理所当当然；钦钦北区的的大幅供供地则表表明，随随着XXX主城区区的发展展，钦北北区也在在跟随发发展。县、市供地总量量保障性安安居工程程用地商品住房房用地保障性安安居工程程和中小小套型商商品房用用地占比比（%）保障性住住

23、房用地地各类棚户户区改造造用地公共租赁赁房限价商品品房中小套型型商品住住房合计存量增量廉租房经济适用用房廉租房经济适用用房划拨出让XX市1234567891011121314主城区99.558000 99.558000 0.00000 3.00000 4.00000 0.00000 0.00000 0.00000 3.00000 0.00000 9.70000 79.888000 52.330000 72.330 港区6.00000 6.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 6

24、.00000 4.20000 70.000 灵山县20.000055 20.000055 0.00000 1.99998 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 18.000077 12.000077 70.000 浦北县35.003255 26.441588 8.61167 0.53333 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 34.449922 23.998955 70.000 钦南区24.220144 10.220144 14.000000 2

25、.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 22.220144 14.994100 70.000 钦北区44.991244 44.991244 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 44.991244 31.443877 70.000 合计229.72668 207.11001 22.661677 7.53331 4.00000 0.00000 0.00000 0.00000 3.00000 0.00000

26、9.70000 205.49337 138.86999 70.99920111年XX市（主主城区）普普通住宅宅用地出出让一览览表出让时间间出让方式式位置亩土地用途途容积率万元/亩亩万元楼面地价价元/竞得人20111.1.28挂牌XX市蓬蓬莱大道道东面、龙龙坪街北北面29.4417商服、城城镇住宅宅用地1.00且3.55246.467250010566.222广西融强强房地产产开发有有限公司司20111.3.4挂牌XX市钦钦北区青青塘镇决决竹路口口20.887城镇住宅宅用地1.00且2.2219.445406132.65利超明20111.3.9挂牌XX市南南珠东大大街与兴兴桂路交交汇处东东北面2

27、6.881商服200%、城城镇住宅宅用地880%1.00且3.1129.47725445.555XX市滨滨海新城城置业集集团有限限公司20111.3.9挂牌XX市子子材东大大街与蓬蓬莱大道道交汇处处东南面面（河东东工业园园B1地块块）125.43337商服255%、城城镇住宅宅用地775%1.00且2.3364.99781500423.75广西XXX市河东东工业园园区开发发有限公公司20111.4.7挂牌XX市钦钦北区小小董镇江江滨小区区46.667城镇住宅宅用地1.00且2.6646.77121800269.48XX市钦钦北区小小董森泰泰滨江广广场投资资历建设设有限公公司、广广西通桂桂建设工

28、工程有限限公司、广广西若森森投资有有限责任任公司20111.4.22挂牌XX市扬扬帆大道道西面、辣辣椒槌片片区C-01-02地地块111.44城镇住宅宅用地1.00且1.55 42.547366424.98广西滨海海城市建建设发展展有限公公司20111.4.22挂牌XX市扬扬帆大道道西面、辣辣椒槌片片区C-03-02地地块142.93城镇住宅宅用地1.00且1.5542.5560744424.96广西滨海海城市建建设发展展有限公公司20111.4.22挂牌XX市扬扬帆大道道西面、辣辣椒槌片片区C-03-03地地块125.98城镇住宅宅用地1.00且1.5542.5553544424.99广西滨

29、海海城市建建设发展展有限公公司20111年XX市（主主城区）普普通住宅宅用地出出让一览览表出让时间间出让方式式位置亩土地用途途容积率万元/亩亩万元楼面地价价元/竞得人20111.4.22挂牌XX市扬扬帆大道道西面、辣辣椒槌片片区C-06-01地地块37.337城镇住宅宅用地1.00且2.2253.44119966361广西滨海海城市建建设发展展有限公公司20111.4.22挂牌XX市扬扬帆大道道西面、平平山东大大街南面面161.86商服、城城镇住宅宅、教育育设施用用地1.00且2.2280129550545.5XX金棕棕榈商贸贸城投资资开发有有限责任任公司20111.4.26挂牌XX市钦钦北区

30、大大垌镇钦钦北区人人民医院院新址西西面29.668城镇住宅宅用地1.00且3.0089.99626700449.8XX市钦钦北区人人民医院院20111.7.13挂牌钦北区大大寺镇望望俄小区区北面22.336城镇住宅宅用地1.00且3.0054.6612211273黄乃胜、罗罗焕益、黄黄乐兴20111.9.6挂牌XX市扬扬帆大道道西面、市市二中北北面20.55商服用地地1.00且4.55282.157833940.32XX市开开投房地地产开发发有限公公司20111.9.8挂牌钦北区长长滩镇长长兴南路路西面6.144城镇住宅宅用地1.00且2.4499.335610620.9黄仁信20111.9.

31、29挂牌钦北区大大垌镇南南北二级级公路海海港加油油站北面面99.553城镇住宅宅用地1.00且3.2252.55552300246广西中联联嘉业房房地产投投资有限限公司20111.9.29挂牌钦北区人人民医院院新址西西北面21.999城镇住宅宅用地1.00且3.5552.55211555225广西咸亨亨房地产产开发有有限公司司3) 商品房开开发情况况钦北区正正在大力力谋求发发展20066-20010年年XX市房房屋施竣竣工情况况名称20066年20077年20088年20099年20100年施工面积积（万）132.06223.9367.14425.7660.9新开工面面积（万万）48.2231

32、45.93193.9约2300388.77竣工面积积（万）50.4475.66581.77221.8293.9新开工率率36.550%65.220%52.880%50%58%销售面积积（万）75.77480.7790.33146.9200.03销售面积积占新开工面面积比例例157%55%47%63%53%n 20066-20010年年，施工工面积增增长4000%，市市场体量量发生质质的变化化n 20088-20010年年，累计计销售面面积占累累计新开开工面积积的544%，意意味着新新开工之之后的陆陆续供货货将给后后市带来来压力 n 20077-20010年年市场的的供应量量大约每每年1000-

33、1130万万左右右，若新新开发量量减少，已已开工的的放缓开开发速度度，供应应量可能能不会发发生大变变化，否否则市场场供应量量可以放放大到1150-2000万。4) 商品房与与商品住住宅销售售情况20088年20099年20100年20111年1-88月商品房成成交面积积（万）90.33146.9200.0381.881增长率（%）11.990%62.668%36.220%-商品房成成交均价价（元/）22500286333115534655商品住宅宅成交面面积（万万）78.002138186.81初步测算算76增长率（%）12%66.660%33.660%-商品住宅宅成交均均价（元元/）2122

34、22684429988初步测算算33660n 政策效力力是巨大大的，220111年全国国房地产产都不景景气，XXX也不不例外，销销量大跌跌已成定定局n XX市220111年的房房价没有有下跌，无无论商品品房还是是商品住住宅均有有11%左右的的涨幅n 量跌价升升是有价价无市的的“恶局”，政策策持续施施压，楼楼市必将将走向拐拐点，后后市无疑疑会困难难重重结论：1、投资资很给力力XX房地地产发展展历史不不长，但但发展速速度很快快，5、6年时间间投资额额已经翻翻了三番番，目前前投资已已超过660亿元元，不过过固定资资产投资资增速相相比房地地产投资资更快,而房地地产投资资也仅占占固定资资产投资资15%左

35、右，房房地产仍仍有很广广阔的发发展空间间 2、开发发很迅猛猛近年来房房屋的开开竣工、新新开工增增量很大大，年供供应货量量可以上上升到1150-2000万/，不不过目前前房地产产市场严严峻，未未来几年年开发速速度或将将放缓，市市场将进进入一个个调整时时期3、销售售不景气气与开发的的迅猛相相比，销销售就不不是那么么的强势势。20009和和20110年展展现的火火热势头头在20011年年又被压压了下来来。成交交增长不不稳定，说说明市场场还不成成熟，存存在很多多不稳定定因素。4、价格格涨速慢慢XX住宅宅的成交交价格一一直比较较低，多多年来都都是在225000元/以下下的低价价运行， 刚刚突突破3000

36、0元元/大关又又遇到销销量大跌跌，价格格很可能能跌落。XX原来来只是一一个小县县城规模模，人口口有限、消消费实力力有限，本本身需求求是不足足以支撑撑这么大大规模城城市拓展展的。但但由于XXX经济济运行好好、发展展前景好好，投资资者都对对XX充满满信心，原原意为美美好明天天大开发发，才出出现了红红红火火火的开发发局面。但但这样的的开发实实际超过过了市场场本来需需求（经经济增长长带来的的人口增增加、消消费实力力增加等等效果需需要时间间逐渐体体现），就就产生了了目前供供过于求求的市场场状况。因此，在在XX开发发房地产产，必须须看清XXX的前前景和现现在。目目前政策策放宽几几乎不可可能，外外来投资资需

37、求或或本身自自住需求求都因政政策受到到抑制，供供过于求求的现状状短期难难以改变变，市场场很严峻峻。必须须开发具具有较强强竞争力力和抗风风险性产产品才能能够从容容应对。2. 城市规划划因素分分析1) 城市定位位和城市市性质城市定位位和城市市性质城市市定位和和城市性性质让XXX市充充满了机机遇l 城市定位位开放XXX：面向向中国-东盟的的区域性性国际航航运中心心、物流流中心，大大西南开开发开放放前沿阵阵地。现代XXX：北部部湾临海海核心工工业区，现现代化港港口工业业城市特色XXX：具有有岭南风风格、东东盟风情情、滨海海风光的的宜商宜宜居城市市。l 城市性质质区域性国国际航运运中心、物物流中心心，北

38、部部湾沿海海生产性性服务中中心、港港口工业业城市。2) 城市发展展方向城市市发展方方向是本本项目的的尴尬 。l 城市发展展方向主城区发发展方向向为东拓拓、南进进、向海海发展。确定其空空间布局局的基本本取向为为：东进进、西抑抑、南拓拓、北优优港区发展展方向为为向东。在主城区区和港区区之间茅茅尾海东东北沿岸岸建设滨滨海新城城。3) 本项目在在城市发发展中的的机遇本项项目机遇遇来自于于城市扩扩张的“进城运运动”GDP第一产业业第二产业业第三产业业XX市520.67132.21218.51111.23钦南区131.3636.66333.11461.559钦北区72.88329.55323.88119.

39、448人口构成成城镇人口口钦南区人人口钦北区人人口万人136.261.33 74.99n XX大发发展将给给整个XXX市带带来发展展机遇n 主城区大大发展会会吸引XXX其它它地区的的人口n 钦北区有有人口无无配套，第第三产业业尤其落落后，钦钦北区建建设向主主城区靠靠拢，人人口往主主城区“前进”是必然然的趋势势本项项目机遇遇来自于于大垌镇镇“造城运运动”n 大垌镇是是XX市中中心城区区的北部部门户，也也是钦北北区的工工业重镇镇和交通通枢纽。 根据XX市钦北区大垌镇城镇总体规划（2009-2030），大垌镇要大力发展化工机械、资源产品加工、冶金、物流、新型建材、农副产品等产业，严格生态环境保护，促

40、进经济社会可持续发展，努力建设成为工业交通型城镇n 到20115年，大大垌镇城城镇人口口规模为为8万人人，建设设用地面面积为111811.9公公顷。到到20330年，城城镇人口口规模为为18万万人，建建设用地地面积为为22337.55公顷n 钦北区大大垌镇“造城运运动”给区域域带来了了发展和和人口，本本项目乘乘势开发发，正是是大好机机遇本项项目对面面是规划划中的新新城居住住区结论：n XX正在在壮大，城城市正在在汇聚更更多人口口，所有有房地产产项目都都有机遇遇。n 主城区发发展方向向为东拓拓、南进进，均是是钦南区区地盘，城城北容易易被忽略略。钦北北区要想想与主城城区对接接，跟上上城市发发展大步

41、步伐，城城北就是是战略要要点，钦钦北区大大垌镇规规划应运运而发。 通过XX市钦北区大垌镇城镇总体规划（2009-2030）可以看到，大垌镇的发展无疑将在主城区北端打造新城，蓬勃发展的造成运动将成为本项目发展的最大契机。n 钦北区人人口众多多但配套套落后，往往更发达达的主城城区转移移是情理理之中的的事情，本本项目扼扼守钦北北区进城城第一要要口，也也有相应应的发展展机遇。n 从当前以以及未来来一段时时间来看看，钦北北区不是是城市发发展主方方向，配配套建设设滞后，这这就要求求楼盘的的开发提提升品质质，突出出个性。(三) 场地情情况参照周边边地质情情况，表表层地质质为粘土土，下层层为中砂砂或风化化岩，

42、地地质条件件完全符符合建设设需要，地地基承载载力是没没有问题题的。(四)政政策环境境分析1. 当前政策策特征20010年年以来重重要政策策一览表表20100-20011年年重要房房地产调调控政策策列表项目时间主题要点节点20100年1月月国十一条条提高二套套房首付付至400%20100年3月月国十九条条打击囤地地20100年4月月国十条提高二套套房首付付至500%20100年9月月国五条限购、停停发三套套房贷、二二套房贷贷款利率率1.11倍20111年1月月新国八条条提高二套套房首付付至600%、加加大限购购力度20111年1月月房产税开开征上海、重重庆推出出房产税税试点方方案20111年2月

43、月广州出台台调控市市场细则则广州十区区限购、二二市暂不不限购信贷20100年2月月打击炒房房银监会发发布流动动资金贷贷款管理理暂行办办法打击击炒房者者20100年4月月打击炒房房银监会要要求银行行不得对对投机投投资购房房贷款20100年4月月提高首付付国务院常常务会要要求贷款款购买二二套房首首付不得得低于550%20100年4月月差别化房房贷国务院通通知房价价过高地地区可暂暂停发放放第三套套房贷20100年100月加息一年期存存贷款基基准利率率上调00.255个百分分点；上上调个人人住房公公积金贷贷款利率率20100年111月提高首付付全面叫停停第三套套住房公公积金贷贷款，二二套住房房公积金金贷款首首付提至至五成。20100