某地产项目可行性报告内容指引eqih.docx

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1、万科地产产项目可可行性报报告内容容指引一、 前前言 随着集团团房地产产业务不不断扩张张，土地地储备力力度逐渐渐加大，未未来发展展对新项项目的需需求越来来越强烈烈。为了了规范项项目前期期操作，提提高工作作效率，规规避签约约风险，提提升集团团竞争力力，特制制定可行行性报告告内容指指引。二、可行行性报告告内容指指引项目决策策背景及及摘要一、外部部环境1、城市市发展规规划与宗宗地的关关系及对对项目开开发的影影响，如如：交通通捷运系系统的规规划与建建设、城城市功能能规划与与布局、局局部区域域开发重重点、政政府重大大政策即即将颁布布等；2、宗地地所属地地域在该该城市的的历史、经经济、文文化、战战略发展展等

2、方面面的地位位。例如如，项目目处在浦浦东，要要说明浦浦东在上上海的地地位及作作为全国国重点开开发区的的情况。3、项目目渊源，特特殊的政政治或文文化背景景，如：危房改改造、高高新技术术区生活活住宅配配套、文文化园、政政府重点点工程等等；二、内部部因素1、项目目启动对对公司未未来几年年发展战战略、发发展规划划的意义义（一般般355年），在在公司发发展中的的地位（是是否核心心项目）；2、公司司进入重重点区域域市场、项项目合理理布局，对对公司提提高市场场覆盖率率、提升升品牌形形象、降降低经营营风险、扩扩大社会会影响力力的作用用；3、从公公司未来来的利润润需求、可可持续经经营等角角度描述述立项的的意义；

3、第一部分分：项目目概况一、 宗宗地位置置 宗地所处处城市、行行政区域域、非行行政区域域（经济济开发区区、商贸贸金融区区等）的的地理位位置。附图：项项目在该该城市的的区位图图，标记记出宗地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如如市中心心商圈、机机场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商务/政府的的关系）。二、宗地地现状1、四至至范围；2、地势势平坦状状况，自自然标高高，与周周边地势势比较；3、地面面现状，包包括宗地地内是否否有水渠渠、较深深的沟壑壑（小峡峡谷）、池池塘及高高压线等等对开发发有较大大影响的的因素，并并计算因因此而损损失的实实际用地

4、地面积；4、地面面现有居居民情况况，包括括具体居居住人数数、户数数，工厂厂数量、规规模、产产品性质质、开工工状况等等，并说说明对拆拆迁及项项目开发发进度的的影响；5、地下下情况，包包括管线线、地下下电缆、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有桩基及及地下建建筑/结构等等，地上上地下都都要注意意有没有有受保护护的历史史文物古古迹、可可利用的的构建；6、土地地的完整整性，有有否市政政代征地地、市政政绿化带带、市政政道路、名名胜古迹迹、江河河湖泊等等因素分分割土地地；7、地质质情况，包包括土地地结构、承承载力、地地下水位位和抗震震性要求求。附图：平平面地形形图，标标记四至至范围及及相关数数据；地形地貌貌图，主

5、主要反映映宗地地地面建筑筑、河流流、沟壑壑、高压压线等内内容；地下状况况图，包包括地下下管线、暗暗渠、电电缆等。三、项目目周边的的社区配配套（一）周周边30000米米范围内内的社区区配套1、交通通状况（1）公公交系统统情况，包包括主要要线路、行行车区间间等；（2）宗宗地出行行主要依依靠的交交通方式式，是否否需要发发展商自自己解决决；（3）现现有交通通捷运系系统，近近期或规规划中是是否有地地铁、轻轻轨等对对交通状状况有重重大影响响的工程程。附图：交交通状况况示意图图，包括括现有和和未来规规划的城城市公共共交通和和快速捷捷运系统统；2、教育育：大中中小学及及教育质质量情况况。3、医院院等级和和医疗

6、水水平4、大型型购物中中心、主主要商业业和菜市市场5、文化化、体育育、娱乐乐设施6、公园园7、银行行8、邮局局9、 其其他 附图：生生活设施施分布图图，具体体位置、距距离。（二）宗宗地周边边30000米外外但可辐辐射范围围内主要要社区配配套现状状四、项目目周边环环境（根根据个案案特性描描述，没没有的可可以不写写）1、治安安情况2、空气气状况3、噪声声情况4、污染染情况（化化工厂、河河流湖泊泊污染等等）5、危险险源情况况（如高高压线、放放射性、易易燃易爆爆物品生生产或仓仓储基地地等）6、周边边景观7、风水水情况8、近期期或规划划中周边边环境的的主要变变化，如如道路的的拓宽、工工厂的搬搬迁、大大型

7、医院院、学校校、购物物中心/超市的的建设等等。9、 其其他 五、大市市政配套套（都要要说明距距宗地距距离、成成本、接接入的可可能性）1、道路路现状及及规划发发展包括现有有路幅、规规划路幅幅，规划划实施的的时间，与与宗地的的关系（影影响）。2、供水水状况：现有管管线、管管径及未未来规划划和实施施时间。3、污水水、雨水水排放：现有管管线、管管径及未未来规划划和实施施时间。4、通讯讯（有线线电视、电电话、网网络）：现有管管线、上上源位置置、距宗宗地距离离、涉及及线路成成本等。5、永久久性供电电和临时时施工用用电：现现有管线线、上源源位置、距距宗地距距离、涉涉及线路路成本等等。6、燃气气：现有有管线、

8、管管径、上上源位置置、距宗宗地距离离、接口口位置。7、供热热及生活活热水：现有管管线、管管径、上上源位置置、距宗宗地距离离、接口口位置。附图：说说明上述述配套设设施的管管线走向向、容量量和接口口位置，及及未来规规划扩容容和增加加的情况况。六、规划划控制要要点1、总占占地面积积、代征征地面积积、净用用地面积积、绿化化面积、道道路面积积2、住宅宅建筑面面积、公公建建筑筑面积，公公建的内内容，并并区分经经营性和和非经营营性公建建的面积积3、综合合容积率率、住宅宅容积率率4、 建建筑密度度 5、 控控高 6、绿化化率7、 其其他 七、 土土地价格格 土地价格格计算的的方法，若若有代征征地要说说明代征征

9、地价格格。根据据购买价价格计算算总地价价、楼面面地价。第二部分分：法律律及政策策性风险险分析一、合作作方式及及条件1、合作作方基本本情况：名称，主主要股东东投资情情况，注注册资本本，成立立时间、特特殊背景景等2、合作作方式：例如：一次性性买断土土地、建建后分房房（面积积）、建建后分销销售收入入、建后后分利润润、共同同设立公公司等。除除直接从从政府批批租土地地外，都都要明确确对方一一定能够够提供正正规税务务发票。对对分房、分分收入要要明确合合作方是是否有承承担营业业税的义义务。3、付款款进度及及与拿地地程序的的配合4、其他他合作的的主要条条件5、与合合作方式式相关的的其它法法律规定定二、土地地法

10、律性性质评估估（一）现现状1、土地地所有权权归属2、土地地使用权权归属3、 土土地的用用途 （二）规规划1、规划划所有权权归属2、规划划使用权权归属3、规划划的用途途三、取得得土地使使用权程程序评估估1、取得得土地使使用权的的程序2、取得得土地使使用权需需要的工工作日3、取得得商品房房用地土土地使用用权所需需条件4、取得得土地使使用权的的风险及及控制（取取得土地地使用权权存在的的不确定定因素及及解决）四、土地地性质变变更的评评估（已已经是商商品房用用地可以以不写）1、土地地性质变变更的程程序和理理由2、土地地性质变变更的政政策支持持或障碍碍3、土地地性质变变更需要要的工作作日五、政策策性风险险

11、评估城市规划划限制或或更改、突突发性政政策等政政府因素素导致项项目中断断开发、报报批报建建流程无无法完成成、项目目开发期期间土地地性质变变更受挫挫，从而而造成前前期投入入全部或或部分损损失的可可能性判判断。例例如：优优诗美地地二三期期、北京京中关村村建设停停建所有有区内住住宅等。六、总体体评价对各项法法律手续续和程序序的可操操作性、合合法性，风风险的可可控性进进行评价价。如：签约合合同中明明显对我我方不利利的条款款及其考考虑；部部分或全全部条款款存在的的不确定定性因素素的控制制；不利利、不确确定条款款可能遭遭受的损损失和对对开发进进度的影影响等。第三部分分：市场场分析一、区域域住宅市市场成长长

12、状况1、区域域住宅市市场简述述? 形成成时间? 各档档次住宅宅区域内内分布状状况? 购买买人群变变化2、区域域住宅市市场各项项指标成成长状况况（近33-5年年）? 开工工量/竣工量量? 销售售量/供需比比? 平均均售价 3、区域域市场在在市内各各项指标标的排名名状况及及发展趋趋势二、区域域内供应应产品特特征1、各档档次产品品供应状状况2、各档档次产品品的集合合特征尤其研究究与本案案类似档档次物业业的特征征? 平均均售价 ? 开发发规模? 产品品形式? 平均均消化率率 ? 平均均容积率率? 物业业在区域域内分布布特征3、区域域内表现现最好个个案状况况附图：项项目周边边楼盘个个案分布布图，其其中一

13、些些具代表表性的未未来主要要竞争楼楼盘还要要配置现现场图片片。4、未来来2-33年区域域内可供供应土地地状况、产产品供应应量和产产品类型型5、分析析：本案案在区域域市场内内的机会会点6、结论论：? 区域域市场在在整体市市场的地地位及发发展态势势? 本案案所在位位置的价价位区间间和本案案开发产产品的价价位区间间及产品品形式? 本案案在区域域内开发发市场潜潜力? 本案案在开发发中的营营销焦点点问题三、区域域市场目目标客层层研究1、各档档次产品品目标客客层特征征及辐射射商圈范范围（建建立在本本区域参参照项目目的经验验研究及及全市的的趋势特特征上）2、结论论：本案案目标人人群的区区域来源源、行业业特点

14、、产产品力的的偏好、购购买方式式和主要要的关注注点、诉诉求点。四、目标标市场定定位及产产品定位位1、市场场定位2、目标标人群特特征/来源区区域/行业特特点3、产品品建议第四部分分：规划划设计分分析一、初步步规划设设计思路路1、设计计概念：产品体体现的主主题思想想，主要要设计风风格、设设计特点点。2、主要要产品类类型：多多层、高高层，还还是联排排别墅或或屋顶花花园、顶顶层复式式等其他他类型，及及不同类类型产品品的比例例。3、节能能和环保保型建筑筑材料选选用的考考虑。4、在所所在城市市中，生生产新型型、别具具一格产产品的可可能性。5、如果果是大型型、超大大型项目目，对营营造大社社区概念念的考虑虑。

15、二、规划划设计的的可行性性分析1、在既既定容积积率、净净用地面面积、住住宅面积积、配套套公建面面积、控控高、建建筑密度度条件下下，制造造出的产产品是什什么类型型和特性性，是否否符合前前面提及及的规划划设计概概念和万万科所追追寻的各各种档次次高品质质住宅的的要求。主主要从规规划设计计角度判判断将上上述硬指指标转化化成现实实产品的的可能性性。2、容积积率变化化对产品品设计概概念、产产品类型型和特征征的影响响。3、土地地本身特特征对产产品设计计的影响响和考虑虑。如：地势高高低、地地形起伏伏、地块块的完整整性、地地质状况况、较深深的沟壑壑（小峡峡谷）、河河流、水水塘、地地上附着着物、地地下管线线暗渠等

16、等对产品品设计和和环境保保护的影影响及解解决的方方法。4、周边边自然环环境和人人文环境境对产品品设计的的影响及及考虑。如如：治安安环境、噪噪声环境境、污染染环境、空空气情况况、危险险源、“风水”因素等等对产品品规划设设计和环环境保护护的影响响及解决决方法。5、周边边市政工工程配套套设施对对产品设设计的影影响和考考虑。如如：道路路状况（可可能与小小区主要要出入口口有关）、供供水、排排水、通通讯（有有线电视视、电话话、网络络）、永永久性用用电和临临时施工工用电、燃燃气、供供热及生生活热水水等对产产品规划划设计的的影响及及解决方方法。6、周边边生活配配套设施施对产品品设计的的影响和和考虑。如如：交通

17、通状况（与与是否开开通业主主班车有有关）、商商业设施施（大型型购物中中心）、教教育现状状、体育育娱乐公公园等休休闲场所所、银行行医院等等生活设设施对自自身配套套建设规规模和面面积作出出判断。7、市场场分析结结果对产产品设计计的影响响和考虑虑。如：市场价价格限制制、总价价控制原原则与前前面产品品类型和和产品特特性设计计是否存存在矛盾盾，对产产品品质质是否有有影响，及及如何解解决。第五部分分：项目目开发一、土地地升值潜潜力初步步评估。从地理位位置、土土地供应应、周边边环境及及配套、市市场发展展状况、政政府规划划、城市市未来发发展战略略等角度度对土地地升值潜潜力做出出初步评评估。二、立即即开发与与作

18、为土土地储备备优缺点点分析三、工程程计划：工期计计划、各各期开工工面积、竣竣工计划划、开竣竣工时占占当地城城市市场场和片区区市场的的占有率率。四、销售售计划：各期销销售时间间、价格格、面积积，预计计销售各各期的市市场占有有率，销销售计划划实现的的可行性性分析。第六部分分：投资资收益分分析一、成本本预测说明测算算假设和和主要运运用指标标，如产产品类型型假设，总总建筑面面积，住住宅和非非住宅面面积，容容积率，项项目总投投资（直直接建造造成本加加期间费费用，不不包括营营业税和和所得税税）等。并并参照下下面表格格列示：项目投资资总额（万万元）单单位成本本（元/m2）土地成本本 前期工程程费基础设施施费

19、建安工程程费配套费用用开发间接接费直接建造造成本小小计营销费用用管理费用用总计二、税务务分析1、营业业税及附附加2、所得得税3、土地地增值税税上述税种种的基本本税率，能能够享受受的税收收优惠政政策时的的税率，项项目本身身适用的的税率，若若享受地地方政府府的优惠惠政策，要要特别说说明该项项优惠与与国家政政策是否否有冲突突，以及及如何解解决，具具体的操操作的过过程是什什么。三、经济济效益分分析1、经济济效益分分析的假假设条件件，如：是否享享受政府府各种税税费的减减免等2、项目目利润率率、投资资回报率率及主要要经济指指标。参参照以下下表格：经济指标标单位数数值（元元/m22）项目总总金额（万万元）销

20、售收入入直接成本本 总投资毛利率 税前利润润税后利润润销售净利利率投资回报报率3、项目目开发各各期的利利润体现现经济指标标 20001年年 200年年合计上半年 下半年年 上半半年 下下半年 上半年年 下半半年 结算面积积（m22）单位利润润(元/m22) 利润(万万元) 4、敏感感性分析析，参照照以下内内容及表表格，可可根据实实际情况况增减。（1）成成本变动动各项经经济指标标的变化化，假设设成本每每上升（下下降）一一定金额额或上升升（下降降）一定定百分比比来比较较，如：经济指标标预测成成本90% 预测测成本预预测成本本1100% 预预测成本本1200% 总投资毛利率 税前利润润税后净利利销售

21、净利利率总投资回回报率（2）售售价变动动各项经经济指标标的变化化，假设设售价每每上升（下下降）一一定金额额或上升升（下降降）一定定百分比比来比较较，如：经济指标标预测售售价90% 预测测售价预预测售价价1100% 预预测售价价1200% 营业额毛利率 税前利润润税后净利利销售净利利率总投资回回报率（3）容容积率变变动各项项指标的的变化主要指标标容积率率1 容积积率2 容积率率3 容积积率4 容积率率5 多高层比比营业额总投资毛利率 税后利润润税后净利利率总投资回回报率四、项目目资金预预测1、资金金投入计计划：各各期地价价、前期期费用、基基础、建建安、配配套、开开发间接接费等的的投入安安排。2、

22、资金金回款计计划：各各期销售售回款计计划。3、资金金需求计计划：结结合整个个公司资资金情况况，列示示各期资资金的需需求缺口口及融资资途径。4、启动动资金及及启动时时占用资资金内容容、资金金占用峰峰值、实实现现金金正流入入时间、资资金占用用月平均均额第七部分分：管理理资源配配置五、机构构设置：是否需需要成立立独立法法人公司司（项目目公司）；主要部部门设置置。六、人力力资源需需求：启启动项目目对个专专业（部部门）人人员的需需求，具具体人数数（重点点是专业业经理）。七、人力力资源缺缺口及解解决：现现有人员员能否满满足需要要，缺口口人员的的解决途途径（调调动、招招聘、培培训等）。第八部分分：综合合分析

23、与与建议一、优势势：从品品牌、设设计、启启动速度度、产品品品质和和特性、市市场竞争争、营销销、合作作方式、大大市政配配套、生生活配套套、是否否符合万万科一贯贯发展思思路等方方面论述述。二、劣势势：从品品牌、设设计、启启动速度度、产品品品质和和特性、市市场竞争争、营销销、合作作方式、大大市政配配套、生生活配套套、是否否符合万万科一贯贯发展思思路等方方面论述述。三、机会会：从市市场机会会、提高高市场占占有率、树树立品牌牌形象、地地区性优优惠政策策、城市市发展规规划、宗宗地所属属区域土土地价格格趋势等等方面论论述。四、结论论和建议议第九部分分：竟拍拍和投标标方式取取得土地地需要注注意的问问题（一）主

24、主要指标标测算1、预测测直接建建造成本本（不包包括地价价）、售售价2、投资资收益分分析（参参考以下下格式）：经济指标标 A A+MM A+2M A+nM 楼面地价价完全成本本 总投资毛利率 税前利润润税后净利利销售净利利率总投资回回报率注：A代代表起拍拍价或投投标底价价，若没没有底价价A代表略略低于可可能最低低中标价价；M代表每每次举牌牌增加的的最小单单位价格格，或者者是设定定的敏感感性（或或重要性性）变化化值，例例如1000万元元，变化化值不宜宜过大。3、根据据需要，可可增加如如下测算算：销售净利利率完全全成本最最高楼面面地价最最高总地地价R1 R2 R3 注：R代代表可接接受的销销售净利利

25、率；销销售净利利率还可可以换成成其他主主要分析析指标，如如投资回回报率等等。（二）竞竞争对手手分析1、主要要背景，控控股股东东情况2、总资资产、净净资产、净净利润（每每股利润润）3、资金金状况，可可能资金金来源，融融资能力力，资金金成本4、操作作水平，主主要开发发的项目目5、参与与竞争的的主要目目的，进进而分析析对手拿拿地的气气势，是是否志在在必得。（三） 制定策策略 1、分析析盈亏平平衡点，即即保本销销售时的的地价。2、销售售净利率率在100%时可可接受的的地价或或在可接接受的销销售净利利率时的的地价。也也可以通通过其他他指标分分析可接接受的地地价。最最终确定定最高竞竞价和投投标价。3、把握

26、握以微弱弱优势取取得土地地使用权权（开发发权）的的原则。（四）资资金筹措措短期集中中支付大大额资金金的保证证，自筹筹资金还还是向金金融机构构融资，是是否与有有关金融融机构达达成届时时一定提提供融资资服务的的协议。第十部分分：在新新城市开开发需要要补充的的内容一、市场场分析部部分增加加当地商商品住宅宅市场总总体状况况1、近三三到五年年商品住住宅市场场发展状状况：开开工面积积、竣工工面积、销销售面积积、销售售额。2、量值值描述市市场状况况：当年年市场主主要指标标：土地地批租量量、开工工量、竣竣工量、销销售量、销销售额、供供需比、个个人购房房比例、平平均售价价、个人人信贷额额度占销销售额比比例。3、

27、各类类型产品品的市场场特征：价位区区分、各各档次市市场比例例、发展展趋势、产产品特征征、分布布区域等等。4、各行行政区市市场比较较：（1）量量值描述述：土地地批租量量、开工工量、竣竣工量、销销售量、各各种档次次楼盘的的销售比比重、平平均价格格等。（2）各各区商品品住宅分分布特征征：供应应量、销销售量变变化和发发展趋势势等。5、当地地城市近近、中期期规划发发展方向向描述城市发展展规划、功功能布局局、基础础设施建建设等与与项目开开发和居居民住宅宅密切相相关方面面。6、主要要发展商商情况：发展商商实力、企企业性质质、开发发水平；前200名发展展商最近近3年的开开工量、竣竣工量、销销售量、销销售额、销

28、销售率、市市场占有有率。7、热点点区域的的表述和和特征，热热点产品品的表述述和特征征8、客户户的购买买偏好、购购买关注注的要素素9、重点点楼盘描描述二、需要要完成新新城市发发展及房房地产市市场调研研报告（报报告格式式及内容容另附）附件： 1、有关关宗地情情况的补补充证明明资料和和法律文文件，如如各种政政府批文文、权证证等。2、按照照万科集集团成本本核算指指导设置置科目明明细，详详细列示示成本测测算过程程成本测算算可采用用两种方方法：（1）从从预算角角度，依依照当地地相关政政府政策策、法规规，按照照成本项项目逐项项分析计计算。但但要注意意万科在在规划设设计、高高品质要要求下，可可能比行行业一般般

29、成本水水平增加加的因素素。（2）根根据已做做的类似似项目的的相关数数据，并并充分考考虑该项项目的特特性，在在此基础础上估算算。上述两种种方法在在测算过过程中，不不是一贯贯而终的的，不同同的成本本项目要要运用最最恰当、最最科学的的方法，两两种方法法可以交交叉使用用。对可可上可下下的成本本项目在在不能确确定的情情况下，尽尽可能稳稳健一些些。可参参照下面面表格：成本估算算表 成本项目目总成本本（万元元）单位位成本（元元/m22）参考项项目单位位成本说说明一、土地地获得价价款1、政府府地价及及市政配配套 2、合作作款项3、红线线外市政政配套4、拆迁迁补偿费费二、开发发前期准准备费1、勘察察设计费费2、

30、报批批报建费费3、三通通一平费费4、临时时设施费费三、主体体建筑工工程费1、基础础工程2、结构构及粗装装修3、门、窗窗工程4、公共共部位精精装修5、室内内精装修修6、室内内水电气气暖7、室内内设备及及安装8、室内内智能化化系统四、红线线内市政政工程费费1、室外外给排水水系统2、室外外采暖系系统3、室外外燃气系系统4、室外外高低压压系统5、室外外消防系系统6、室外外智能化化系统五、园林林环境费费1、环境境设计费费2、绿化化建设费费3、建筑筑小品费费4、道路路广场建建造5、围墙墙建造费费6、室外外照明费费7、室外外背景音音乐8、室外外零星工工程 六、公共共配套设设施费1、游泳泳池 2、会所所3、幼儿儿园4、学校校5、儿童童游乐设设施6、商业业设施7、其他他 七、开发发间接费费1、工程程管理费费2、营销销费用3、资本本化利息息4、物业业管理完完善费合计说明：1、成本本估算应应按本表表明细项项目分类类，因条条件所限限确实无无法作出出详细估估算时可可只列大大类2、参考考项目可可选择集集团内外外的项目目，其标标准为：已竣工工的项目目；具有最最大可比比性3、现金金流量预预测表4、欲签签定的意意向书和和合同文文本5、新城城市开发发的市场场调研报报告