某小区物业管理策划方案(doc 80页)fbzh.docx

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1、*物物业管理理有限公公司简介介*物物业管理理有限公公司是由由*有限责责任公司司、*物资资有限责责任公司司出资成成立的。公公司成立立于20002年年4月，注注册资本本5000万元，现现有员工工2000多人，其其中具有有中级以以上职称称的管理理人员、工工程技术术人员338人，企企业经理理、部门门经理、管管理员990%取取得了建建设部颁颁发的物物业管理理企业经经理岗位位证书，或或省建设设厅颁发发的从业业人员岗岗位证书书。公司依据据公司司法要要求，成成立董事事会、监监事会和和总经理理等组织织机构，实实行总经经理负责责制，下下设有总总经理办办公室、工工程管理理部、生生活服务务部、保保安保洁洁部、房房产管

2、理理部、车车辆管理理部5部部1室及及印务公公司管理理处。公公司涉及及的经营营范围广广泛，从从保安、保保洁、绿绿化、物物资配送送、餐饮饮、医疗疗门诊、幼幼儿教育育到车辆辆维修、设设备维护护、工程程维修等等。为进进一步扩扩大业务务，公司司还成立立了非法法人资格格的二级级独立核核算单位位房屋修修缮分公公司和装装饰工程程分公司司，并与与深圳*物物业服务务有限责责任公司司合作成成立了“*清洗服服务公司司”。公司成立立以来，经经过广大大员工的的共同努努力，目目前，已已经通过过了ISSO90001：20000国际际质量体体系认证证。*物物业管理理有限公公司是一一个一业业为主，多多种经营营的综合合性物业业管理

3、企企业，公公司的质质量方针针是“科学先先进的管管理、真真诚高效效的服务务、文明明高雅的的环境、不不断创新新的理念念”，公司司的企业业目标是是“一流的的培训、一一流的人人才、一一流的待待遇、一一流的服服务”，公司司的经营营方针是是“优化资资源、打打造品牌牌、规模模经营”，公司司倡导的的服务理理念是“站着做做人、跪跪着服务务”。公司将在在今后的的发展中中，坚持持上述理理念，积积极进取取，开拓拓创新，争争创全国国一流的的物业管管理公司司。为什么选选择*物业业1、品牌牌优势：*日报诞诞生于抗抗战年代代，有六六十多年年的光辉辉历史，铸铸就了知知名品牌牌，创造造了骄人人的业绩绩，形成成了科学学完整的的管理

4、模模式。2、媒体体优势：*日报是是中共*省省委机关关报，在在媒体中中始终起起着领唱唱队的作作用，是是全国最最有影响的*集集团之一一。3、经济济优势：*集团下下辖八报报两刊和和六大经经济支柱柱产业，即即（*日报报、农村村*、齐鲁鲁晚报、经经济导报、生生活日报报、城市市信报、半半岛都市市报、鲁鲁中晨报报）；两两刊：青青年记者者、小小记者；六大支支柱产业业：*物业业管理公公司、广广告、发发行、印印刷、信信息、置置业公司司。4、信誉誉优势：*日报从从创刊之之日起，始始终是党党的喉舌舌，人民民群众的的良师益益友，她她的诚信信有口皆碑，*物物业管理理秉承*集集团的诚诚信和优优良传统统，坚持持合作双双赢的理

5、理念。5、专业业优势：物业管管理公司司的总经经理、部部门经理理、管理理员900%取得得了建设设部颁发发的物业业管理企企业经理岗岗位证书书，或省省建设厅厅颁发的的从业人人员岗位位证书，所所有从业业人员都都是经过过专门机机构培训训的专业业人员，公公司已通通过ISSO90001：20000国际际质量体体系认证证，并获获得了建建设厅颁颁发的“二级企企业资质质”证书。6、技术术优势：公司员员工具有有中级以以上职称称的管理理人员、工工程技术术人员338人，高高级工程程师有77人，保洁绿化化都有从从业人员员证书。7、培训训优势：*物业公公司成立立了专门门物业管管理人员员培训中中心，是是建设部部在*省内内唯一

6、定定点培训中心心，定期期举办全全国物业业管理企企业经理理培训班班和对物物业从业业人员的的专业培培训。8、学习习优势：*物业公公司已正正在创建建“学习型型企业”，全体体员工坚坚持业务务学习，创创建浓厚厚的文化化氛围，定定期请物物业管理理专家授授课，中中层以上上管理人人员每周周六组织织学习。9、人员员优势：物业管管理公司司人员年年富力强强，平均均年龄330周岁岁，共有有专科以以上学历历的占885%以以上，拥拥有先进进的管理理理念。 10、业业务优势势：*物业业除了管管理内部部一、二二、三宿宿舍以及及经管大大厦外，还还接管了了*集团的的四星级级酒店新新闻大厦厦，另外外，还接接管了投投资2.6亿江江北

7、最大大印务公公司*华泰印印务公司司。规章制度度一公公众制度度*装装修管理理规定一、装修修施工队队和装修修方案的的选择1、为了了更好地地配合管管理处对对装修的的管理，从从业主和和管理公公司双方方利益出出发，建建议业主主装修尽尽量选择择实力强强、信誉誉好、经经过培训训取得合合格证书书的装修修企业。2、业主主选择的的装修方方案应符符合规定定，不出出现违章章装修项项目，管管理处将将对装修修方案进进行严格格的审查查。二、装修修申报1、住户户装修，必必须提前前七天向向管理处处申报，围围合事务务助理对对业主或或使用人人的资格格进行确确认，并并提供装装修手册册。2、业主主领取装装修审批批表、装装修人员员登记表

8、表等，如如实填报报装修项项目、范范围、标标准、时时间、施施工图纸纸、施工工队伍等等。三、装修修审批1、业主主必须如如实填报报装修内内容，并并向管理理处提交交装修设设计图纸纸和消防防部门装装修审批批材料批批文（涉涉及消防防规定的的应先向向消防部部门办理理报批手手续）。2、在接接业主（住住户）递递交的装装修方案案一周内内，事务务助理会会同工程程技术部部、保安安部对方方案进行行严格的的审核，保保证不出出现违章章装修方方案。3、业主主（住户户）收到到批复后后，交纳纳装修管管理按金金（每平平方800元），带带领选定定的装修修队负责责人到管管理处办办理施工工人员登登记手续续和交纳纳施工押押金（按按施工人人

9、员每人人10000元计计）。签签订装装修施工工队伍责责任书，领领取装修修许可证证。四、施工工管理1、所有有施工必必须按照照管理处处审批的的方案进进行，不不得有任任何更改改。如实实际情况况需要更更改，必必须报管管理处审审批，出出具更改改通知后后方可施施工。2、施工工期间，业业主进行行现场监监理，并并保证装装修施工工队严格格遵守市市政府的的有关装装修规定定，按规规作业，文文明施工工。3、装修修期限：中小工工程为115天，较较大工程程为200天，最最长不越越过300天，如如确实需需要延期期，要到到管理处处办理延延期手续续。4、施工工时间：每天施施工时间间为8：00-12：00,14：00-18：00

10、。5、装修修施工用用电不得得越过该该装修住住宅单元元的装修修表容量量，严禁禁擅自乱乱接、乱乱拉电源源线；超超容量用用电在管管理处协协商后，在在管理处处的监督督下，由由管理人人员指定定位置处处接临时时电源线线，否则则造成的的一切后后果由业业主(住住户)负负责。6、管道道供气设设施和燃燃气用具具(必须须符合国国家规定定)的安安装、装装修、拆拆移、改改装，必必须由持持有专业业资格证证书的单单位施工工，上报报相关单单位审批批，用户户不得自自行安装装、拆除除、改装装。7、装修修施工，严严禁打拆拆任何墙墙体，打打拆墙体体除责令令恢复原原状外，按按30%-500%的装装修押金金罚款。8、空调调应按安安装在管

11、管理处统统一规划划的位置置，空调调架由管管理处设设计，统统一式样样安装。9、严禁禁封闭阳阳台，不不得改变变阳台的的用途，防防盗窗花花由管理理处设计计统一式式样。10、施施工过程程中要注注意垃圾圾袋装清清运，每每天垃圾圾应按指指定地方方放置并并当天清清运，楼楼梯、过过道、天天台、道道路及其其他公共共地方不不得作为为加工、堆堆放材料料和垃圾圾的地方方，不得得损坏公公用设备备、设施施，保持持公用地地面、墙墙壁完好好和整洁洁。五、验收收1、装修修工程完完毕后，业业主(住住户)和和施工队队负责人人共同向向管理处处申请竣竣工验收收，管理理处将派派人进行行查验。2、隐蔽蔽工程必必须在隐隐蔽前进进行验收收。如

12、未未验收，管管理处可可安排拆拆除隐蔽蔽部分遮遮挡，再再行验收收，由此此造成的的损失由由业主(住户)自己负负责。3、竣工工验收后后，由管管理处验验收人员员在装装修申请请审批表表上验验收栏内内签名。验验收不合合格时，限限期改正正，再行行复验，直直到合格格。经过过3次验验收不合合格者，管管理处可可另行指指定施工工单位进进行施工工，所发发生的费费用由业业主(住住户)承承担。4、装修修验收合合格并使使用个月月后，经经管理处处复验确确定工程程无明显显质量问问题，将将押金退退回业主主(住户户)和施施工队。*装装修人员员管理规规定为确保住住宅小区区业主的的根本利利益，并并对装修修施工队队朝廷有有序管理理，特制

13、制定本规规定。一、任何何施工队队进入本本小区施施工，都都要接受受资质审审查，提提供：1、 济南市室室内装饰饰企业营营业执照照；2、济南南市建设设局发执执业许可可证；3、济南南市装修修企业资资质等级级证书；4、法人人企业技技术状况况情况表表。同时，要要接受管管理处对对其进行行的小区区装修基基本要求求、行为为规范、注注意事项项和违规规处罚等等方面的的培训和管理。二、本小小区内装装修队实实行凭装装修施工工许可证证进场场和施工工人员凭凭出入入证进进出制度度。各施施工队还还必须加加强内部部管理，不不得使用用三无人人员，政政府要求求需持证证上岗的的技术工工种工人人要证件件齐全。三、装修修施工时时间：每每天

14、施工工时间为为8：000-112：000,114：000-118：000。超超时施工工，管理理处有权权责令停停工，扣扣留或没没收工具具；如需需延长施施工工期期必须向向管理处处申报。四、施工工队在取取得进入入本小区区施工资资格并在在接到工工程后需需办理如如下手续续：1、交纳纳施工押押金，按按施工人人数乘以以10000元计计收；2、 交纳施工工管理费费，按施施工人员员每人每每天5元元计收；3、 办理装修修施工许许可证，每每人交纳纳工本费费20元元；4、办理理施工人人员出入入证，每每位施工工人员需需交一寸寸免冠相相片两张张；办理理一个交交纳工本本费100元。五、施工工人员只只能在“装修施施工许可可证

15、”指定的的现场作作业，不不得乱窜窜现场地地，违者者每人每每次罚款款100元元；更不不得私下下再接工工程而不不办手续续，违者者除补交交有关费费用外，每每队每次次10000元。六、施工工过程中中要注意意垃圾袋袋装清运运，每天天垃圾应应按指定定地方放放置并当当天清运运，楼梯梯、过道道、天台台、道路及其其他公共共地方不不得作为为加工、堆堆放材料料和垃圾圾的地方方，不得得损坏公公用设备备、设施施，保持持公用地地面、墙墙壁安好好和整洁洁。七、施工工队应绝绝对按济济南市住住宅装修修管理规规定、*装装修管理理规定执执行。八、施工工后施工工队和业业主共同同向管理理处申请请验收时时交回进进场“装修施施工许可可证”

16、和“出入证证”，如丢丢失“装修施施工许可可证”罚款5500元元，丢失失“出入证证”者每证证罚款1100元元。九、每项项工程验验收后，经经1个月月再复验验，确定定无质量量问题和和其他违违章现象象时，可可退回施施工押金金。*围合合内物品品搬进(出)管管理规定定一、目的的。本规规定旨在在加强、规规范物品品搬进(出)管管理。有有效控制制偷盗等等治安案案件。维维护区内内居民及及商家、单单位利益益。二、申报报制。住住宅区住住户及商商家、单单位凡有有物品搬搬出本区区，须事事先向管管理处管管理中心心申报，管管理中心心应及时时通知围围合事务务助理，并并向其它它部门传传达周知知，并保保证在搬搬进(出出)物品品时提

17、供供方便。三、盘查查制。管管理处治治安队人人员均有有责任对对所有物物品搬进进(出)进行盘盘查；发发现可疑疑情况及及时处理理，并在在有需要要时联系系治安大大队支援援；本区区出入口口岗亭值值勤治安安员须密密切注意意进出车车辆及人人员，发发现可疑疑情况及及时进行行检查、处处理。四、应急急处理。区区内发现现有关可可身经百百战疑情情况并且且当事人人逃脱时时，应立立即以对对讲机、电电话等迅迅速与出出入口岗岗亭及执执勤治安安队员联联系，报报告有关关特征并并请示截截停，有有关人员员接到截截停请示示时须及及时反应应并予截截停、盘盘查。五、案件件处理。经经盘查发发现有违违法现象象时，须须及时移移交派出出所处理理。

18、六、登记记。发现现可疑情情况，及及时向治治安大队队长汇报报，治安安大队长长应准确确及时记记录在案案，做到到凡事有有案可查查；记录录时间、地地点、人人、事等等要素齐齐全。二 内内部岗位位职责*管管理处主主要岗位位职责管理处主主任是由由公司聘聘任，授授权到住住宅小区区实施物物业综合合管理的的责任人人，对公公司和住住宅区业业主委员员会负责责，保证证住宅的的环境舒舒适优美美、房屋屋及公共共设施完完好、机机电设备备运转正正常、水水电供应应正常、文文化娱乐乐活动丰丰富多彩彩，住户户生活宁宁静。除除带头遵遵守各项项房管法法规定、政政策法令令及公司司的各种种规章制制度外，还还必须履履行下列列职责：一、根据据房

19、管法法规、政政策法令令、公司司的各项项规章制制度和住住宅区物物业管理理合同规规定的条条款，实实行“管理目目标、经经济指标标”责任制制，对住住宅区的的房屋、公公共设施施组织验验收、接接管，对对住宅区区的交通通车辆治治安、卫卫生绿化化、维修修养护、财财务收支支及有关关区政建建设、社社区文化化等实施施全面管管理。二、根据据公司和和住宅区区管委会会的授权权，主持持、审查查、签定定对外的的各项经经济合同同。三、结合合住宅区区实际，建建立、健健全各项项规章制制度，检检查、督督促员工工认真贯贯彻、执执行，并并督促员员工坚持持原则，秉秉公办事事，敬业业守纪，维维护集体体荣誉。四、组织织员工学学习政治治、业务务

20、，严格格按培训训制度培培训各类类员工，提提高管理理服务水水平。加加强员工工的团队队协作，定定期对员员工进行行考核，公公正、公公平地评评价员工工的工作作和奖惩惩员工，关关心员工工的生活活、福利利，调动动员工的的积极性性。五、审批批房屋、公公建设施施的维修修、养护护计划和和住户装装修申请请，组织织维修人人员按时时保质完完成各项项任务，并并检查督督促住户户按规定定进行装装修。六、坚持持“取之于于民、用用之于民民”的收费费和使用用原则，审审批资金金收支，严严格按财财务制度度办事，努努力增收收节支，合合理使用用管理费费，不得得挪作他他用，或或向住户户乱摊派派，乱收收费。七、对外外来参观观访问和和住户的的

21、来信来来访，要要热情接接待，接接受居民民监督，提提高服务务质量，及及时处理理住户投投诉，总总结、推推广管理理新经验验，提高高管理水水平。八、参加加物业管管理业务务培训，不不断提高高自身素素质，完完善小区区各项管管理规章章制度和和岗位责责任制度度。九、组织织开展社社区文体体娱乐活活动，根根据管理理规章制制度的要要求举办办文体娱娱乐竞赛赛和各种种培训班班，丰富富居民生生活内容容，搞好好精神文文明建设设。十、积极极配合有有关部门门做好住住宅区有有关的工工作。十一、定定期向公公司请示示汇报工工作，完完成公司司交办的的其它任任务。*管管理处副副主任岗岗位职责责管理处副副主任在在管理处处主任的的领导下下，

22、组织织领导本本部门员员工对楼楼宇、公公共设施施、治安安、交通通、绿化化、清洁洁等实施施全面管管理，并并向主任任和住户户负责。一、负责责本部门门职责范范围内工工作的策策划、指指导、监监督、把把关。二、负责责每月向向主任提提交本部部门工作作计划及及工作总总结。三、负责责对本部部门员工工进行定定期、不不定期考考核，向向主任提提交本部部门员工工的工作作绩效报报告。四、向主主任提交交本部门门用人计计划。五、积极极参加时时事政治治和业务务学习，自自觉地遵遵守国家家和地方方的法律律、法令令、政策策以及管管理处的的各项规规章制度度。六、坚守守岗位，按按时上下下班，着着装整齐齐，持证证上岗，热热情接待待住户和和

23、来访客客人，对对住户的的投诉要要有耐心心解释，及及时处理理(一般般在244小时内内处理完完毕)。投投诉处理理率达1100%。七、熟悉悉住宅区区楼宇的的结构、楼楼宇的排排列、单单元数、户户数；管管线的走走向；各各种设备备操作方方法和开开关位置置；楼宇宇和公共共设施的的维修养养护要领领和常见见故障、常常用维修修办法；住户的的各类、数数量、居居住人员员情况；督促本本部门员员工及时时收缴管管理费，收收缴率达达99%。八、熟悉悉地方有有关物业业、市容容卫生、绿绿化、治治安、消消防等管管理规定定，并能能熟练运运用；负负责制订订住宅区区管理服服务工作作计划，监监督、指指导、检检查本处处维修、绿绿化、治治安、

24、清清洁、消消杀等员员工做好好本职工工作，保保证住宅宅区内各各项管理理指标达达到市、省省、国家家文明住住宅区要要求，负负责处理理住宅区区内重大大违章、违违法、违违章行为为和重大大突发事事件；懂懂得发生生火警、电电梯困人人、台风风、治安安案件时时的应急急处理办办法，并并且能够够有效及及时地组组织、安安排处理理。九、坚持持定期详详细巡查查住宅区区，检查查本部门门及其它它部门工工作，发发现存在在及潜在在问题，及及时安排排处理并并改进有有关工作作。十、负责责指导、监监督建立立健全员员工档案案管理制制度，定定期查询询档案情情况，如如有档案案不全或或丢失情情况，应应及时组组织补全全。十一、督督导有关关员工向

25、向住户宣宣传国家家的方针针政策，及及时传达达政府和和公司的的各项通通知、规规定，配配合公安安机关、居居委会搞搞好人口口管理和和计划生生育工作作。十二、完完成主任任交待的的其它任任务。*管管理处信信息调度度员岗位位职责管理中心心是整个个住宅区区的控制制纽带，负负责对接接到的各各类停息息进行处处理，及及时反馈馈、调度度并安排排有关人人员执行行。它集集各类业业务信息息处理中中心、交交通指挥挥中心为为一体。其其具体职职责是：一、信息息调度员员必须熟熟悉住宅宅区管理理处各类类管理人人员的职职责范围围及特长长，熟悉悉住宅区区楼宇的的结构、楼楼座的排排列、单单元户数数、业主主、住户户情况及及各类设设备、器器

26、材布置置及其控控制范围围。二、了解解住宅区区管理处处各类人人员每天天工作安安排及行行动去向向。三、通过过各类通通讯设施施，及时时通知有有关人员员处理有有关事宜宜。四、受理理顾客投投诉，及及时调配配人员处处理或报报上级处处理并做做好记录录。五、密切切监视报报警系统统、指挥挥系统信信号，及及时处理理并做好好记录。六、通过过监视器器密切监监视出入入小区人人员情况况，发现现可疑情情况及时时通知附附近有关关人员予予以注意意并妥善善处理，将将发生的的情况和和处理结结果记录录在案。七、指挥挥处理各各种紧急急情况，下下达作战战方案，必必要时通通知有关关领导或或向社会会机构求求助，并并做好详详细记录录。八、协调

27、调好维修修人员、保保安员、保保洁员之之间的衔衔接工作作。九、住户户装修或或专业技技术人员员需要暂暂隔离某某报警点点时，应应积极配配合及时时恢复并并做好记记录。十、参加加管理处处组织召召开的业业主、住住户座谈谈会，做做好沟通通工作，争争取业主主、住户户对管理理处工作作的理解解和支持持。十一、完完成管理理处主任任交办的的其它任任务。*管管理处工工程技术术部主管管的岗位位职责工程技术术部主管管在主任任的直接接领导下下，对工工程技术术部进行行实务性性的管理理，组织织维修工工对住宅宅区的物物业进行行维修、改改造及保保养，监监督、检检查维修修工的日日常工作作，确保保住宅区区内物业业管理的的正常运运转，具具

28、体职责责如下：一、服从从主任的的领导及及工作安安排，根根据管理理处的管管理目标标，制订订住宅区区内物业业维修及及养护的的实施方方案。二、必须须具备工工民建的的有关知知识，能能编制工工程预结结算，懂懂得房屋屋结构特特点以及及使用要要求。三、必须须具备物物业的有有关管理理知识，熟熟悉*省省住宅小小区物业业管理条条例与与管理处处的有关关规章制制度。四、掌握握住宅区区内房屋屋的分布布情况、结结构类型型，地上上及地下下管道的的走向、分分布和起起止点。五、接受受住户报报修或咨咨询时，态态度要热热情、和和蔼，及及时解答答、解决决住户的的疑难问问题。六、组织织维修员员对住宅宅区内房房屋本体体及公共共配套设设施

29、进行行维修及及保养，确确保地下下排污、雨雨水管道道的畅通通。七、经常常巡视住住宅区及及检查维维修工的的工作情情况，发发现问题题及时处处理。八、定期期对维修修工进行行思想教教育与维维修技术术的培训训，提高高维修工工的思想想和技术术素质。九、响应应并参与与管理处处组织的的公益活活动，积积极配合合其它部部门做好好各项物物业管理理工作。十、完成成主任交交给的其其它任务务。*管管理处工工程维修修员岗位位职责在管理处处部门主主管的直直接领导导下，对对住宅区区的房屋屋、水、电电、公共共设施，进进行维修修养护管管理和向向住户提提供维修修服务(服务内内容见管管理处对对外服务务制度)，其职职责如下下：一、熟悉悉住

30、宅区区各类房房屋的分分布状况况、房屋屋内外部部结构、附附属设施施，各水水、电、气气、消防防系统的的管线走走向、分分布状况况以及管管线主控控位置，以以及设备备的性能能和使用用状况。二、加强强学习业业务知识识，具备备工民建建的基础础知识，能能识读施施工图纸纸，绘制制简单的的平面图图、管线线大致系系统图，能能清楚准准确地在在图纸上上标出发发生故障障的位置置。四、经常常巡视住住宅区，掌掌握公用用设施的的运行和和完好状状况，如如发现有有损坏、隐隐患或其其它不正正常的情情况，应应及时组组织人员员抢修，以以确保公公共设施施完好、设设备运转转正常。五、经常常巡视住住宅区，保保证上下下水、排排污管道道畅通，按按

31、规章制制度要求求每季度度疏通雨雨水井、污污水井及及管道一一次，化化粪池每每年清理理一次。确确保住宅宅区污水水不外溢溢。六、土建建维修工工在维修修楼地面面时，必必须首先先准确地地找到漏漏、渗水水的真正正原因，做做到一次次修好，少少返修或或不返修修。七、电工工必须持持上岗证证，并且且严格遵遵守安全全生产条条例和操操作规程程。佩带带工作牌牌、穿工工作服、穿穿绝缘鞋鞋、戴绝绝缘手套套等安全全保护设设备。八、水工工在清理理地下水水池时，在在保证地地下水池池处于通通风状态态下才能能作业；维修给给水管道道，须关关闭总闸闸时，在在提前通通知住户户做好蓄蓄水准备备的情况况下作业业。九、爱护护工具。在在每次使使用

32、之后后，工具具保管员员在入库库前，必必须对领领出工具具的性能能、机具具配件等等进行核核查是否否完好无无损。若若有损坏坏，要查查清原因因划清责责任，报报主管处处理。十、工具具保管员员不得将将工具私私自外借借，不得得将库房房的常备备维修材材料私自自送人，一一经发现现处以十十倍于材材料款处处罚外，情情节严重重者按盗盗窃罪送送公安机机关处理理。十一、负负责水电电表查核核、抄表表、维修修更换、配配合助理理员、出出纳员等等做好水水电费的的收缴工工作。十二、向向住户提提供免费费或有偿偿服务时时，要求求如下：1、急修修不过夜夜，小修修小补应应限时完完成。2、上门门维修佩佩带工作作证，态态度热情情，服务务周到。

33、3、按管管理处制制定的收收费标准准收费并并上缴管管理处，不不得私自自侵吞，违违者罚款款1000-5000元。4、不得得向住户户索要小小费或好好处，或或者收费费不开收收据，更更不能多多收、少少收、不不收费。违违者按应应收取额额的100倍处罚罚。5、尊重重住户的的要求，未未经同意意不得擅擅自改变变管线、乱乱搭配颜颜色。6、不得得在住户户家里乱乱翻东西西，若有有偷盗行行为，一一经发现现，立即即送派出出所处理理，管理理处给予予辞退。7、不得得在维修修家用电电器时，偷偷窃配件件或更换换配件时时以次充充好，让让住户蒙蒙受损失失，一经经发现，除除责令其其赔偿相相应的损损失外，管管理处给给予辞退退处理。情情节

34、严重重者，送送交公安安机关处处理。十三、完完成主任任交待的的其它任任务。*管管理处社社区文化化公关接接待员岗岗位职责责一、通过过开展社社区文化化活动和和各种信信息交流流渠道，与与住户建建立良好好的关系系使住户户密切配配合各项项管理工工作。二、在管管理处内内部通过过会议活活动等形形式，增增进干部部与员工工，员工工与员工工之间的的互相沟沟通，融融洽关系系。三、通过过开展联联谊会=、茶话话会、登登门拜访访等活动动，与物物业主管管部门、同同行业公公司、工工商、税税务、物物价、水水电气供供应、智智能设施施管理、新新闻媒介介等单位位建立良良好的业业务协作作关系，为为物业管管理工作作创造一一个宽松松的外部部

35、环境。四、充分分利用传传媒和邻邻里活动动，宣传传本公司司和小区区的形象象。五、统一一安排接接待来区区检查、指指导的各各级领导导，以及及行业内内外的参参观考察察团体和和个人，做做到让来来访人士士“高兴而而来，满满意而归归”。六、开展展员工礼礼仪培训训，组建建礼仪服服务小组组，为住住宅区居居民提供供有偿礼礼仪服务务。七、完成成上级交交办的其其它任务务。*管管理处电电脑文档档人员岗岗位职责责一、负责责住宅区区工程图图纸、住住户资料料和管理理处文件件资料等等统一管管理工作作。二、建立立、健全全档案制制度。所所有资料料分门别别类，制制作档案案目录，并并在档案案柜上标标明存放放类别，以以便迅速速查找资资料

36、。资资料类别别分类概概括如下下：1、工程程图纸类类别：土土建、给给排水、电电气照明明、消防防、绿化化、机电电设备。2、住户户资料：住户资资料登记记表、装装修申请请资料、房房屋维修修资料、验验房登记记表。3、住宅宅区交接接资料：房屋验验收表、水水电表表表底数据据、工程程施工单单位资料料。4、管理理处资料料：管理理规章制制度、管管理处岗岗位责任任制度、 国家有有关法令令制度和和文件、人人事资料料、小区区基本情情况总汇汇。5、技术术书籍类类。三、负责责管理处处打字、复复印和传传真等工工作，并并负责文文件的报报送、收收取和管管理处报报刊、信信件发放放。四、熟悉悉辖区内内的单元元户数和和面积，以以及管理

37、理费、水水电费等等收费标标准及计计算方法法，并协协助收费费等工作作。五、承办办管理处处各类会会务工作作，会议议通知、议议程安排排、会场场布置、会会场服务务以及做做好会议议记录、整整理会议议纪要。六、负责责上级和和外来文文电的收收发、登登记、传传阅、催催办、回回复和立立卷归档档等工作作。七、完成成主任交交待的其其它任务务。*管管理处保保安部主主管岗位位职责保安部主主管在管管理处主主任的直直接领导导下，对对住宅区区治安、交交通、车车辆管理理负有全全面的责责任，其其职责如如下：一、协助助招聘保保安员。对对保安员员人选坚坚持以225岁以以下、高高中文化化以上、思思想品德德好、身身体健康康和身高高在1.

38、70米米以上为为标准，主主要从退退伍军人人录用。不不循私情情，择优优录用。对对保安员员队伍的的发展和和建设负负有全面面责任。二、负责责保安员员的上岗岗培训和和思想教教育工作作，对保保安员要要坚持进进行职业业道德和和思想教教育，每每年制定定保安员员训练计计划，并并接受管管理处和和辖区派派出所的的监督、指指导。三、负责责与派出出所的工工作联系系，做好好防范工工作。业业务上接接受派出出所的指指导，参参加有关关维护治治安、预预防罪案案发生等等统一行行动。四、负责责保安队队的日常常工作安安排，合合理调配配人员。保保证流动动岗和固固定岗224小时时无缺岗岗，无治治安死角角。五、负责责队员的的出勤考考核，坚

39、坚持白天天和夜晚晚查岗制制度。六、协助助主任每每月进行行一次岗岗位考核核。公正正地评价价队员的的工作情情况，不不得故意意隐藏或或歪曲事事实，否否则视作作失职。七、督促促队员遵遵守员工工内务管管理制度度，保持持宿舍整整洁，无无乱搭乱乱挂。八、负责责队员的的政治思思想教育育工作。对对态度不不好者和和情况严严重者，书书面提出出处理意意见报主主任裁决决。九、定期期组织队队员进行行常规训训练、思思想文化化学习和和学习火火警、菲菲警以及及突发事事件的应应急措施施、救生生知识，定定期组织织队员参参加管理理处消防防训练，帮帮助每个个队员都都能按管管理处的的要求达达标。十、定期期回访住住户对小小区治安安状况的的

40、意见和和建议，并并作好记记录，向向上级回回报好的的建议。十一、完完成主任任交代的的其它任任务。*管管理处保保安部班班长岗位位职责班长对全全班的工工作负全全部责任任。一、带领领并督促促全班搞搞好训练练，不断断提高素素质和业业务水平平。二、带领领全班人人员加强强政治思思想学习习和保安安队业务务学习，不不断提高高思想觉觉悟和业业务技能能。三、督促促全班积积极参加加文体活活动，锻锻炼身体体，增强强体质。四、督促促和检查查全班人人员热爱爱本职工工作，忠忠于职守守，积极极自觉地地加强工工作责任任心。五、全面面、统一一协调全全班的工工作，监监督全班班人员着着装整齐齐，文明明执勤，礼礼貌待人人，树立立良好的的

41、保安形形象，严严格执行行作息时时间制度度。六、每周周对全班班人员的的业务训训练进行行考核，掌掌握全班班人员的的思想工工作。七、详细细收集住住户意见见和发现现质量问问题，及及时做好好处理，并并迅速上上报。八、完成成上级交交待的其其它任务务。*管管理处巡巡查员岗岗位职责责安全巡查查员负责责小区的的治安巡巡逻工作作及督查查工作，其其职责如如下：一、熟悉悉住宅区区楼宇的的结构、单单元户数数、楼座座排列、各各种公用用设施、设设备的分分布位置置，各类类公共场场所的使使用性质质和服务务对象，系系统掌握握住宅区区整体情情况。二、巡视视住宅区区、勤走走、勤查查、勤问问，发现现可疑人人员及时时进行盘盘查，发发现可

42、疑疑情况加加倍警惕惕，并及及时与班班长取得得联系或或报上级级。三、加强强复杂地地段和事事故多发发地段的的治安巡巡逻。四、巡逻逻时注意意小区卫卫生和公公用设施施和绿地地等情况况，发现现违章和和受损坏坏要及时时进行处处理和报报告，制制止住户户、外来来人员和和管理处处员工的的违章行行为。五、发现现违法犯犯罪分子子，立即即设法擒擒拿、报报告，必必要时或或扭送公公安机关关处理。六、巡视视时检查查各路口口、消防防通道是是否畅通通，消防防器材是是否百分分之百完完好，完完全疏散散标志是是否醒目目、正确确，有无无消防隐隐患。七、协助助配合其其他保安安岗位人人员和管管理处需需及时解解决的事事项，及及时报有有关人员

43、员处理。八、完成成管理处处主任交交办的其其它任务务。*管管理处交交通、车车辆管理理员岗位位职责为了维护护本区交交通秩序序，发挥挥交通管管理员的的积极作作用，使使车辆管管理规范范化，特特制订交交通管理理员职责责：一、住宅宅区交通通、车辆辆管理员员在保安安部主管管的直接接领导下下，对小小区交通通安全、停停车场行行使管理理权。二、上班班时间必必须着装装整洁，佩佩带标志志，上岗岗姿态端端正。对对待车主主、住户户热情有有礼，保保持严谨谨的一丝丝不苟的的工作作作风。认认真做好好上岗记记录，不不在岗位位上聊天天、会客客、做私私活。三、在多多层停车车场的值值班保安安员，要要认真做做好交接接班时车车辆查对对记录

44、，不不定时轮轮流巡逻逻，发现现可疑情情况立即即与治安安办值班班人员联联系并一一起调查查处理。四、凡入入小区的的机动车车辆，一一律发给给司机“进出卡卡”并登记记，出小小区时即即收“进出卡卡”，核对对无误后后放行。当当住户搬搬家或搬搬贵重、大大件物品品离开小小区时，没没有管理理处签发发的放行行条，不不予放行行。五、负责责摩托车车和自行行车的值值班保安安员，凡凡进入保保管库的的摩托车车、自行行车，一一律按固固定车位位停放，并并发给与与该位相相应的停停车卡，车车主取车车时保管管员即收收“停车卡卡”。六、当班班巡逻时时要注意意巡查车车辆停放放情况，检检查车辆辆装备配配件及车车厢内存存放物资资，发现现可疑

45、或或有安全全漏洞及及时采取取有效措措施立即即通知车车主，同同时报告告治安办办进行处处理。七、严格格照章办办事，若若发现车车主未锁锁车门时时，要及及时通知知车主，不不得随便便翻动车车内一切切物品，违违者除处处以罚款款外立即即辞退。八、负责责摩托车车、自行行车的保保安若发发现车牌牌号与停停车位号号码不相相符者，要要认真核核实无误误后方可可放行，否否则保管管员有权权扣留该该车或送送派出所所处理。九、244小时轮轮换值班班，分固固定岗和和流动岗岗两种，服服从统一一调度，严严守工作作岗位，不不得随意意换岗。对对岗位上上玩忽职职守，造造成5000元以以上经济济损失的的，由直直接责任任人负责责赔偿，超超过5

46、000元以以上，根根据责任任轻重给给予适当当的处理理。十、熟记记车辆车车主、车车牌号码码和车辆辆固定车车位，熟熟悉小区区道路和和停车场场环境，每每日在交交接班要要严格查查对车辆辆，并作作好详细细的记录录备查。十一、负负责车辆辆的停放放次序，指指挥进出出车辆行行驶，学学习交通通管理知知识，熟熟悉小区区出入口口环境，加加强独立立工作能能力，能能迅速果果断处理理一般交交通事宜宜，保持持小区交交通秩序序井井有有条。十二、负负责按市市政府规规定的收收费标准准收取各各种车辆辆的停车车费。对对多收费费或乱收收费私自自侵吞者者，一经经发现处处以5000110000元罚款款外，立立即辞退退。十三、指指挥小区区车

47、辆安安全行驶驶，督促促车主按按规定在在临时车车位或固固定车位位上停放放车辆，对对不听从从指挥、压压坏绿化化、撞坏坏路牙，或或在小区区交通路路口和消消防通道道上停放放车辆不不走者，严严格按管管理规章章制度进进行处罚罚。情节节严重者者，暂扣扣其车辆辆并送有有关主管管单位处处理。十四、为为了提高高交通管管理人员员的积极极性，奖奖优罚劣劣，对工工作认真真负责，在在小区交交通管理理上有创创造性、在在管理范范围未发发生交通通和其他他事故，做做出了突突出成绩绩者，由由管理处处给予特特别奖励励。十五、完完成保安安主管交交待的其其它任务务。*管管理处义义务消防防员岗位位职责管理处主主任是住住宅区消消防负责责人，管管理处员员工都是是义务消消防员，须须履行消消防员职职责如下下：一、管理理处全体体员工积积极主动动参加每每月消防防训练，按按消防部部门有关关规定要要求，认认真学习习有关消消防知识识和熟练练掌握消消防器材材的正确确使用方方法和规规范操作作技术。二、在有有关部门门的指导导下，熟熟练掌握握救生的的基本方方法。在在发生火火灾、台台风、液液化气泄泄漏、水水灾等情情况下，能能及时赶赶到现场