竞品项目分析报告234523.docx

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1、竞品项目分分析报告告营销管理部部2015.1.220 目录一、 祥云国际项项目调研研分析二、 塔谈国际商商贸城项项目调研研分析三、 世界湾项目目调研分分析四、 米氏e家天天下项目目调研分分析五、 正定小商品品项目对对比分析析六、 石家庄新华华集贸及及南三条条市场分分析七、 白沟市场分分析八、 义乌批发市市场分析析九、 北京动物园园、大红红门商圈圈简介及及其主力力市场经经营状况况分析一、 祥云国际项项目调研研报告（一）项目目概况祥云国际总总占地面面积18800亩亩，总建建筑面积积4500万平方方米，整整体规划划由两大大部分组组成，南南部为占占地13300余余亩的威威尼斯城城；北部部为占地地426

2、6亩的威威尼斯公公园。分分为住宅宅区和商商业区，商商业部分分整体分分为：玩玩遍世界界（主题题公园及及游乐园园）、国国际名品品购物街街、吃遍遍中国美美食街、奥奥林匹克克健身中中心、索索菲亚大大教堂；整体绿绿化率为为35%。商业业整体预预计将于于20115年年年底开业业。采用用返租形形式运营营。项目目整体业业态：主主题公园园、大型型特色商商业、星星级豪华华酒店、餐餐饮美食食、影院院剧场、健健身中心心等 美食街：占占地166万平方方米，成成圆弧形形沿汇新新路分布布，美食食街为地地上五层层设计，地地下连接接购物中中心，外外立面将将设计成成简欧风风格，内内部按照照不同的的装修风风格及合合国各地地特色风风

3、味小吃吃，分为为四个区区域：东东北区、华华北区、西西北西南南区和港港澳台区区。其中13层为为餐饮区区，1层主营营大型餐餐饮的正正餐；22、3层主营营特色小小吃、美美食快餐餐；4、5层主营营足疗、养养生、按按摩、棋棋牌、酒酒吧、KKTV等等生活休休闲配套套。主题游乐园园：总占占地面积积11万平平方米，位位于项目目商业中中心地下下：层高高20米，游游乐场上上方覆盖盖3.55万平米米湖水景景观和森森林公园园景观，中中间开设设两个770000平米水水晶采光光天井，保保证游乐乐场采光光。商业购物中中心：占占地322万平方方米，整整体为地地下5层商城城：1-2层为为商铺，3层为设备层，4-5层为商业部分停

4、车层，设有停车位1.3万个。购物街一层设有水街景观：全长1860米，水面宽度在5-20米，水深大概3-5米。奥林匹克健健身中心心：位于于商业西西南方向向，从滨滨河街可可进入，内内部设置置电影院院、大型型演出现现场、健健身房等等休闲娱娱乐设施施。索菲亚大教教堂：建建筑面积积20000平米米，未来来或做婚婚礼承办办、成品品展览、游游客观光光的地点点。主要政策策信息：价格：1、购购物中心心价格（地地下）：220000270000元元/ 2、吃遍遍中国价价格（地地上）：130000360000元元/（1层3.66万/，2层2.66/，3层1.99万/，4层1.88万/，5层1.33万/)。 3、公公寓

5、价格格：均价价110000元元/在售政策：全款优优惠10000元元/平米；贷款款5000元/平米返租政策：1、下沉式式购物中中心133年回本本。2、吃遍中中国餐饮饮区9年回本本，前33年每年年返100%；466年每年年返111%；788年每年年返122%；第第9年返133%。3、公寓66年回本本，前33年每年年返188%；第第4年返166%；566年每年年返155%吃遍中国餐餐饮区面面积区间间：1层90-3000/，22.3层层27-75/，44.5层层20-50/。住宅区信息息：东一区大部部分房源源去年已已售罄，均均价70000左左右，现现在主推推售东一一区东侧侧2栋及西西二区44栋楼，销售

6、口号：投资无无风险，6年白得一套房。（40年产权，5证还不全，工程打地基阶段）销售率：本本期主推推6栋房源源已销售售约3栋。销售政策：6年回本本（全款款一次付付清），40年产权，第1-3年每年反 18%（共计54%）第四年16%第五六年每年反15% （6年100%全反清） 独享政策（满一年3年内可以全款退房款，年18%算为收益给客户） 次月开始按月返还收益，每月返还。价格分析：106000优惠惠3000元/平米 续客政策：直接销销售，无无办卡活活动，推盘节奏：明年以以西二区区东二区区为主占占比300%项目未来发发展分析析：未来来已6年返本本为口号号，全款款销售，吸吸引投资资及购买买住宅客客户。

7、销售模式：本案场场销售团团队何时交房：20117年底底交房（二）祥云云国际项项目存在在问题分分析1. 交通祥云国际处处于中华华大街沿沿线本项项目就一一条双向向4车道道公路贯贯穿，没没有贯穿穿道路，直直接通往往住宅，后后期会导导致车流流拥挤等等问题，周周边为中中华大街街2环路路转盘，火火车站出出站口附附近，本本身此地地域就存存在堵车车隐患，交交通不便便，2. 项目业态分分析：业态比较单单一，餐餐饮街（吃吃遍中国国）游乐乐园（中中心公园园）购物物区（名名品购物物街）健健身中心心几项业业态，以以城市综综合体为为建设目目的，只只能满足足本住宅宅消费群群体及周周边零散散零售客客户3.市场建建筑设计计特点

8、已综合体建建筑项目目标准建建设，存存在大部部分商业业在底下下，导致致顾客会会感到压压抑及车车位设计计及中庭庭通透设设计都无无法实现现4.经营定定位是什什么已本身住宅宅为主体体，辐射射周边小小区销售售群体，辐辐射面过过小，定定位于城城市综合合体所以以还存在在周边商商场及超超市竞争争5.项目建建成后的的意义满足自身住住宅的休休闲娱乐乐场所，但但是由于于地理位位置及交交通阻碍碍不能达达到同等等综合体体的实际际效果6. 现阶段施工工状态开发商老板板因本项项目原因因，被调调查，内内部现阶阶段比较较混乱，资资金链及及现阶段段是否能能正常运运营前途途渺茫。7.现阶段段销售模模式式以脱离正正常房产产项目原原则

9、，55证不全全，住宅宅也为440年商商业产权权，不能能贷款，全全款销售售，漏洞洞百出，还还以高回回报，高高收益等等诱人政政策，对对于现阶阶段销售售目的不不纯，有有些敛财财及融资资现象。风风险较大大。并且且保本返返租是国国家法律律明令禁禁止的商商业行为为，存在在违法销销售的嫌嫌疑。同同时，该该项目是是零售型型的综合合体项目目，商业业基本在在地下经经营，年年毛利率率难达到到10%，给客客承诺每每年固定定返166-188%后期期很难实实现。8.合作共共赢及政政府支持持 之之前项目目的一些些大集团团入住（北北人集团团）现已已终止合合作，对对于项目目后期招招商情况况，及正正常运营营的情况况，有些些影响。

10、9. 开业时间 预预计今年年年底开开业，但但现在项项目负责责人被调调查，北北国撤股股，工程程停止一一段时间间的情况况看开业业渺茫。（三）国际际贸易城城对比优优势分析析1. 交通项目是典型型的铁路路、公路路、飞机机齐聚的的“铁公机机”商贸黄黄金宝地地贸易城城由100条贯穿穿道路无无缝衔接接老城区区，正定定新区，开开发区，横横纵道路路均为主主干道，双双向8车车道，及及6车道道交通方方便四通通发达。本项目目还拥有有5个地地铁口，22条高速速进口，火火车东站站遥望可可及正定定飞机场场仅需要要15分分钟，为为将来物物流及周周转奠定定了基础础。项目扼扼踞主城城区、正正定新区区、国家家级高新新技术开开发区三

11、三大区域域交汇的的核心，是是政府北北进，城城市东扩扩的必经经之地。项项目的功功能定位位是“中国商商品采购购第一站站”。2. 项目业态分分析项目整体定定位为：“中国商商品采购购第一站站”，项目目分五个个个组团团开发。分分别为：商贸市市场组团团、物流流仓储组组团、中中央商务务组团、加加工配套套组团、幸幸福生活活组团。建建设集商商贸交易易、仓储储物流、电电子商务务、展览览会务、旅旅游购物物、产业业加工为为一体的的超大规规模的全全球性综综合商贸贸中心。项项目由中中央商务务区、专专业市场场区、仓仓储物流流区及产产业配套套区四大大功能板板块组成成。一期期以天山山大街与与兆通南南路为核核心共设设有7个个集中

12、式式商城化化市场区区，分别别是（11号国际际针织服服装城、22号国际际服装城城A馆、33号国际际皮革城城、4号号国际名名品服装装城、55号国际际小商品品城、66-1号号国际精精品服装装城、66-2国国际童装装城） 3.市场建建筑设计计特点采用商场市市场化设设计，主主体建筑筑临街布布置，商商场内无无死角设设计，内内部多功功能中庭庭设计，双双首层停停车系统统，各层层环形车车道，每每层独立立卸货区区，屋顶顶VIPP快速通通道，自自动扶梯梯，观光光客梯，货货梯。采采用商场场化的市市场设计计，主体体建筑均均临街布布置，最最大设计计亮点在在于打造造了独特特的“双首层层设计”，在每每个商城城的顶层层均设有有

13、停车场场，消费费者可沿沿每个城城的环形形车道，将将车直接接停于顶顶层，并并通过屋屋顶VIIP快速速通道直直达商城城的每一一层，层层层连接接每家商商户；另另外，在在每一层层都设有有独立的的卸货区区，物流流车可沿沿环形车车道直达达每层的的卸货区区装卸货货物，为为众多商商户提供供便捷的的装卸货货物服务务。内部规划有有多处多多功能中中庭、空空中走廊廊的商业业内街，保保证视觉觉无死角角；每个个城都设设有多个个自动扶扶梯，观观光客梯梯，货梯梯，合理理的交通通动线、人人流动线线，独特特的体验验式购物物环境，为为商业的的经营奠奠定了坚坚实的基基础。4.经营定定位是什什么（1）、以以石家庄庄现有商商业批发发交易

14、为为主，批批零兼营营，以仓仓储物流流整合上上下游渠渠道为平平台，信信息服务务为经营营导向，打打造石家家庄市现现代化商商贸市场场经营服服务管理理的典范范。（2）、专专业市场场运营管管理公司司，制定定市场发发展规划划，推行行现代市市场理念念，培育育商业群群体，做做好市场场经营管管理和服服务。5.项目建建成后的的意义（1）、提提高流通通竞争力力，打造造国际化化流通平平台；（2）、贸贸工联动动，带动动相关产产业发展展；（3）、强强化石家家庄在全全国流通通产业发发展中的的影响力力；（4）、承承接老市市场外迁迁升级，改改善石家家庄城市市形象；（5）、助助力石家家庄在环环渤海经经济圈中中准确定定位；（6）、

15、创创造就业业岗位，培培养商贸贸人才。6. 现阶段施工工状态一期以天山山大街与与兆通南南路为核核心共设设有7个个集中式式商城化化市场区区，分别别是（11号国际际针织服服装城、22号国际际服装城城A馆、33号国际际皮革城城、4号号国际名名品服装装城、55号国际际小商品品城、66-1号号国际精精品服装装城、66-2国国际童装装城。其其中1、22、3号号商城现现已全面面封顶，外外部装修修已基本本完成，正正在做内内部装修修及机电电安装，44号商城城已接近近封顶，55号商城已局局部建至至3层，预预计5月月份全面面封顶， 6-1号基处理已完成95%。7. 现阶段销售售模式项目整体规规划已经经通过，项项目体量

16、量较大，采采用分批批走手续续。由于于项目是是十二五五的重点点项目，政政策上有有所倾斜斜，项目目推进小小组在依依计划顺顺利开展展。项目目1、22、3号号地已经经封顶，证证件和工工程的进进度都是是很快的的。房产产证自交交房后7720个个工作日日能办下下来。因因为我们们项目单单个商城城的体量量较大，肯肯定是分分批分次次进行办办理。另另外，项项目采用用前三年年返租，自自开业后后第四年年起按市市场实际际租金11：9分分成的经经营模式式。因考考虑前三三年主要要为新市市场的培培育期，需需低租金金吸引经经营户出出台有利利于经营营户落户户经营的的政策，但但为了保保证业主主的利益益不受损损失，因因而采取取了前三三

17、年返租租的政策策，前三三年由开开发公司司及经营营公司补补贴运营营管理费费用。自自第四年年起按实实际租金金90%分给产产权业主主，100%由经经营管理理公司收收取，用用于经营营推广、活活动组织织及面向向全国的的广告宣宣传费。合作共赢及及政府支支持现阶段新华华集贸南南三条通通过政府府支持及及帮助已已和本项项目隶属属长安区区各界领领导及商商业巨头头等重量量级人物物都曾来来本项目目参观指指导集团团以“驱动一一座城，筑筑造中国国商贸梦梦”的宗旨旨，承担担着改写写中国商商贸布局局，成就就石家庄庄商业转转型升级级、老市市场外迁迁的社会会责任，受受到了从从中央到到本市各各级政府府的重视视和商界界的广泛泛关注，

18、是是河北省省重点商商贸项目目，也被被列为石石家庄市市政府服服务业“十二五五”规划重重点项目目之首。 同时，我们们与阿里里巴巴已已经签定定了战略略合作关关系，未未来我们们会为进进驻国际际贸易城城的商户户提供 “O2OO”线下实实体店和和网络销销售的双双平台服服务，实实现一个个实体铺铺网上上商城、淘淘宝店、天天猫店、微微信商城城的“非常五五加一”全连动动。在中中央商务务区还设设有北中中国最大大的会展展中心，每每年针对对不同的的专业业业态面向向全国做做大型的的展销会会，为商商户经营营的商品品打开全全球市场场提供更更广阔的的平台。9开业时间间1号5号号区（针针织、服服装、皮皮革、服服装名品品、小商商品

19、）在在20115年110月底底陆续交交付使用用，预计计年底陆陆续营业业。一期仓储位位于项目目西北角角及太行行大街西西北，共共二个仓仓储物流流区。仓仓储物流流区的建建设周期期非常短短，预计计20115年55月份开开工9月份交交付使用用。二、 塔坛商贸城城项目调调研分析析（一）项目目概况塔坛国际商商贸城是是由河北北塔坛房房地产开开发有限限公司投投资开发发，由塔塔坛九通通企业管管理有限限公司全全程运营营管理。项项目规划划投资1104亿亿元，占占地9000多亩亩，总建建筑面积积3000万平米米，其中中高档住住宅占990万平平米，教教育、体体育、医医疗设施施、社区区商业等等公建占占30万平平米，大大型商

20、业业部分总总建筑面面积超过过1700万平方方米。除了批批发功能能，整个个项目按按照现代代化、高高标准的的规划设设计理念念及要求求，在依依据合理理经营业业态分布布的基础础上，商商业部分分还将建建设国际际会展中中心、购购物中心心、大型型综合超超市、特特色商业业步行街街、空中中绿色生生态商务务休闲区区等，约约占777.3万万平方米米，世界界级5AA智能写写字楼、精精装商务务公寓和和高星级级曼哈顿顿酒店约约占577.5万万平方米米；地下下一层仓仓储物流流配送中中心和润润丰物流流园、在在建的留留村物流流园区实实现物联联网平台台，二三三层大型型智能化化停车场场建筑面面积约占占45.2万平平方米。建建成后的

21、的塔坛国国际商贸贸城将是是集商贸贸批零、商商务会展展、酒店店住宿、餐餐饮休闲闲、电子子商务、仓仓储物流流于一体体的大型型城市综综合体项项目集群群。目前商铺区区为地上上五层，地地下三层层。负一一、三层层为仓储储物流，负负二层为为停车场场。目前前在售的的为第二二层，其其他开发发商自持持，均价价为2330000元/平米。成成功购买买后签订订塔坛房房地产开开发公司司、塔坛坛九通企企业管理理公司、业业主三方方托管协协议，期期限为五五年。前前三年共共计返220%总总房款，之之后两年年为全部部租金。业态分布： 地上上五层大大型主题题批发商商城，又又可划分分为100个区域域：A、B区为文文体区、C区为日化百货

22、、D、G、H、K区主营服装、E区为箱包饰品、F区为针织、L区为童装。主要为南三条及新华集贸的一些商户。换句话说就是项目发售的是带租约商铺，这可在一定程度上保障投资者的收益。2层整个楼层挑高5.1米，柱距9米，框架结构，套内可自由组合。公寓为255层，均均价为886000元/平米。44号公寓寓面积为为56-1344，整层层出售；6号公寓寓面积为为65-1766；10号公公寓为556-1133；11号公公寓为552-662。目目前优惠惠政策为为1万抵2万，贷贷款9.8折，一一次性付付款9.6折。4、10号楼楼公寓为为6229层，挑挑高3.1米， 66梯（其其中两个个货梯）24户，主打61.34平米

23、户型，同样为框架结构，套内可自由组合。在售写字楼：6号写字楼为标准甲级写字楼,精装交房.主打户型为65.11平方米.6部电梯,其中两部为货梯.每层总面积约为1600平方米,一层6梯18户，挑高3.5米,户型面积在65-175平方米之间,框架架构,可自由组合.(6-25层在售）主要政策信信息：在售政策：1、200000抵抵400000万万；2、全款99.2折折，贷款款9.66折，分分期（先先交一半半5.11开业再再交另一一半，只只 能贷款款并不可可享受任任何优惠惠）反租比例：前3年一次次性返还还20%，3年后的的前两年年随行就就市，收收多少返返多少， 租金大概在在1000/平/月，5年后只只收取

24、商商户的物物业费。 招租率：660-770%项目业态：包含服服装服饰饰、针织织童装、箱箱包皮具具、日用用百货、文文化用品品、工艺艺 礼品、餐餐饮等价格：未打打折前，2.1万-2.5万主力面积：20-70平平停车位：22万个铺位数：11.5万万工程进度：正在做做内外装装运营商和销销售：均均是塔谈谈九通运运营公司司（二）塔坛坛国际商商贸城VVS石家家庄国际际贸易城城项目优优劣势对对比分析析1、开发商商实力VVS塔坛国际商商贸城：河北塔坛房房地产开开发有限限公司,为塔坛坛村委会会所有.因开发发塔坛国国际商贸贸城而组组建的公公司,商商业房地地产开发发经验基基本为零零.(劣劣势：在在这之前前,开发发商没

25、有有开发过过商业地地产项目目,相关关商业地地产开发发经验严严重不足足)国际贸易城城：浙江乐城集集团累计计开发建建筑面积积近20000万万平米。所所开发建建设的贵贵阳西南南国际商商贸城、杭杭州钱江江世纪城城、乐城城广场、济济南盛世世东方家家纺布艺艺城、辽辽宁海城城西柳中中国商贸贸城、西西柳商贸贸城新区区、山东东昌邑中中国棉纺纺城、上上海嘉峪峪信息科科技城等等15个个大型商商业项目目，均成成为行业业内著名名样板标标杆。厚德载物，上上善若水水。本着着“为城市市提高品品质，为为企业创创造财富富，为客客户实现现价值”的信念念，浙江江乐城集集团超强强的经济济实力和和低调坚坚韧的软软实力相相得益彰彰，在全全

26、国商贸贸圈中形形成了强强大号召召力、影影响力，成成为目前前中国最最具有综综合实力力和核心心竞争力力的商业业领军企企业。(优势：开发商商从三方方面来讲讲占绝对对优势： （1）.所开开发业态态的多样样性与全全面性.（2）.三十十年的商商业房地地产开发发经验,（3）.累计计开发建建筑面积积之大,绝无仅仅有！)2、项目投投资规模模VS塔坛国际商商贸城：项目规划投投资1004亿元元，占地地9000多亩，总总建筑面面积3000万平平米.(劣势：投资规规模相比比较只占占石家庄庄国际贸贸易城投投资规模模的1/8;体体量上来来说,总总建筑面面积为石石家庄国国际贸易易城的11/9；由此可可见开发发商实力力相差乃乃

27、是天壤壤之别)国际贸易城城：浙江乐城集集团斥资资8000亿开发发运营的的新一代代专业市市场集群群,项目目总规划划占地1157442亩，总总建筑面面积26600万万平方米米，体量量相当于于3个义义乌、112个南南三条+新华集集贸.(优势：投资规规模、项项目总规规划面积积以及总总建筑面面积）3、区域位位置VSS塔坛国际商商贸城：地理位置处处于新火火车站商商圈地带带，北靠靠新火车车站、南南二环快快速路，南南临1007 、3308国国道，青青银、石石太高速速出入口口，西临临规划新新建的长长途客运运总站，建建设中的的地铁22、3号号线在项项目处交交汇.（劣劣势：区区域位置置辐射范范围狭窄窄,货运运形式单

28、单一,主主要依靠靠铁路,公路,而空运运和海运运物流功功能没有有得到很很好的体体现,不不得不说说这是该该项目的的短柄,且整体体项目未未来发展展定位前前景不广广阔)另另外，做做为批发发行业，交交通便捷捷是重中中之重，塔塔坛所在在位置在在二环高高架桥下下，在项项目周边边没有下下桥口，又又临火车车站，该该区域道道理经常常出现拥拥堵的情情况，对对于后期期货物运运输带来来很大的的阻碍。石家庄国际际贸易城城：石家庄国际际贸易城城位于石石家庄长长安区西西兆通镇镇，京珠珠高速以以东、石石津灌渠渠以北、石石黄高速速以南、东东三环以以西。项目整体东东西长约约7公里里，南北北长约22公里。航空：自项项目所在在位置沿沿

29、天山大大街，只只需155分钟就就可直达达正定国国际机场场。铁路：在项项目的南南侧，政政府规划划建设火火车东站站，预计计于20017年年投入使使用，主主要有66条铁路路（京广广高铁、京京广铁路路、石太太高铁、石石太铁路路、石德德铁路、石石济高铁铁），连连接全国国各大城城市，为为大宗货货物的运运输提供供了极大大的便捷捷。高速：石家家庄国际际贸易城城紧邻京京珠高速速及石黄黄高速，距距京珠高高速裕华华路出口口仅2公公里，距距石黄高高速西兆兆通出口口仅2000米。33条高速速（京港港澳高速速、石黄黄高速、青青银高速速），通通达全国国。同时时，石黄黄高速可可通往黄黄骅港、曹曹妃甸港港，为海海上运输输提供及

30、及大的便便捷；高高速路环环绕可实实现流通通快速切切换。（优势：交交通四通通八达,十分便便利;不不仅囊括括铁路,公路,路路等等还包括括水路,空运,对于商商户而言言在货物物流通方方面提供供极大的的便利条条件）4、场馆业业态VSS塔坛国际商商贸城：地上五层大大型主题题批发商商城，又又可划分分为100个区域域：A、BB区为文文体区、CC区为日日化百货货、D、GG、H、KK区主营营服装、EE区为箱箱包饰品品、F区区为针织织、L区区为童装装.(劣劣势：业业态形式式较为单单一,包包含范围围狭窄,仅以文文体百货货服装为为主,没没有其他他业态支支撑，并并且每类类业态所所占面积积都比较较小，产产品种类类不齐全全，

31、货品品量太小小，很难难做到品品类丰富富、种类类齐全，客客户进货货选择面面小，因因此难以以形成聚聚集效应应，后面面经营堪堪忧。）现好多多南三条条的经营营商户，最最初在塔塔坛租了了铺位，现现都陆续续撤出，就就是考虑虑其交通通不便、经经营品类类少，很很难在此此区域做做批发业业态。只只能调整整定位做做社区型型或转型型片区型型的零售售配套商商业。国际贸易城城：项目由中央央商务区区、专业业市场区区、仓储储物流区区及产业业配套区区四大功功能板块块组成。分分三期开开发：一一期市场场仓储物物流及生生活配套套区，二二期中央央商务及及商务配配套区，三三期产业业加工及及行业配配套区。建建设周期期为20013年年-20

32、018年年.国际贸易城城业态包含含：针织织服装;国国际服装装、国际皮皮革、国际名名品服装装、国际小小商品、国际童童装城、电子家家电、食食品、古古文化茶茶、鞋、布匹辅辅料、家居建建材城;、灯饰城城、建材陶陶瓷、五金机机电、汽车配配件等多多门类业业态，同同时还有有配套的的仓储区区、物流流区及产产业的研研发、加加工区。打打造的就就是辐射射全国的的、综合合性的、全全产业链链的产业业新城。（优势：业业态总揽揽各个行行业,综综合性强强且呈多多样化,可选择择性强,便于商商户及投投资户选选择租售售)5、场馆设设计VSS塔坛国际商商贸城：现代化理念念设计(劣势：设计概概念笼统统,没有有特色,整体建建筑风格格很是

33、一一般，并并且内部部铺位设设计死角角较多，交交通支线线不合理理)国际贸易城城：三大设计风风格:1.“双首首层设计计”:全国国首创的的“双首层层”市场结结构设计计在项目目中应运运而生，通通过楼体体外围环环形车道道设计，车车辆可以以直接由由一层通通往四层层，这种种设计可可以最大大程度的的增加每每层的客客流量，又又可增加加停车的的数量，方方便客户户采购及及货物的的运输。2.开放式式商街设设计：此此设计是是汲取北北美五维维立体式式享受精精髓，巧巧妙地将将商业、人人居、生生活休闲闲配套紧紧密联系系起来，通通过面向向外界开开放的城城市空间间，把人人们从传传统的封封闭围合合式购物物环境中中引导出出来。3.

34、内街街式设计计：内街街式商铺铺，因为为其最主主要特征征就是内内外人流流的循环环，让消消费者更更多地在在商业内内街里进进行“圆形”流动，以以拉动非非沿街面面的商业业销售。(优势：设设计风格格标新立立异,突突出人性性化设计计理念.在整个个石家庄庄市乃至至河北省省来说首首创.）6、项目动动态VSS塔坛国际商商贸城：信息来源各各大网站站：20014年年8月220日上上午，石石家庄市市桥东区区政府各各级主要要领导及及人大代代表一行行，莅临临塔坛国国际商贸贸城项目目接待中中心视察察指导工工作.2201337月55日，石石家庄市市委市政政府负责责人率领领市、区区、县及及发改委委等各级级政府负负责人和和相关部

35、部门负责责人组成成百余人人的政府府考察团团，莅临临塔坛国国际商贸贸城项目目现场，进进行了实实地观摩摩考察。(劣势：纵纵观其项项目动态态,发现现莅临参参观指导导的领导导级别只只到市一一级,而而从这点点出发,其项目目开发至至今并没没有得到到省一级级领导的的的重视视；政府府对于该该项目关关注度较较低,发发展前景景不容乐乐观)国际贸易城城：2010年年7月石石家庄国国际贸易易城被列列为河北北省重点点建设项项目.2013年年5月113日，石石家庄市市委常委委、副市市长刘晓晓军参观观本项目目.2013年年7月55日，石石家庄市市委副书书记、市市长王亮亮带队到到本项目目地视察察.2013年年7月225日，石

36、石家庄市市委常委委、副市市长孟祥祥红参观观视察国国际贸易易城项目目. 2013年年9月111日，市市委副秘秘书长梁梁立柱带带队到本本项目地地视察. 2013年年9月227日，市市商务局局局长田田嘉一亲亲临国际际贸易城城.【重要新闻闻】省府府专项会会议 为为国际贸贸易城保保驾护航航！ 【重要新闻闻】国际际贸易城城成石市市新核心心商圈 市长王王亮亲自自督战商商城建设设！日本本世嘉株株式会社社来国际际贸易城城参观考考察.浙浙江乐清清领导一一行考察察石家庄庄国际贸贸易城.【重要新闻闻】省委委副书记记省长张张庆伟调调研石家家庄国际际贸易城城.国家级批发发市场集集群电商商示范中中心正式式落位国国际贸易易城

37、.河北省副省省长秦博博勇一行行莅临石石家庄国国际贸易易城视察察.承接北京批批发市场场外迁 国际贸贸易城与与大红门门、动批批成功对对接.河北商贸唯唯一样板板示范工工程河北省省十一地地市政府府领导前前来项目目考察调调研.京冀政府“做媒” 国际际贸易城城“联姻”大红门门北京京市丰台台区政府府领导莅莅临乐城城国际贸贸易城.(优势：政政府对于于项目关关注度很很高,而而且根据据可靠消消息已经经承接了了北京大大红门一一部分批批发功能能的外迁迁,后市市发展前前景不可可估量）7、项目定定位VSS塔坛国际商商贸城：商业定位主主要为大大型,专业主主题批发发商城.（劣势:定定位水平平层次低低,因其其本身项项目规划划包

38、括业业态承接接力度等等方面均均表现出出严重不不足,承承接不了了大型市市场批发发功能的的外移）石家庄国际际贸易城城：商业定位为为三北地地区（陕陕北,华华北,东东北)最最大规模模的产品品制造中中心、产产业集群群中心、物物流配送送中心和和国际贸贸易中心心.优势：整体体受到媒媒体及政政府广泛泛关注且且项目体体量又是是先天优优势,定定位水平平囊括三三北大前前提下,对于承承接南三三条,新新华集贸贸批发市市场批发发功能而而言,完完全可以以容纳,并且绰绰绰有余余,包括括未来项项目内集集产,供供,销,仓储等等配套设设施在建建成后一一应俱全全的内部部产业结结构优势势,后期期定位可可辐射遍遍布整个个全国市市场.)8

39、、商铺销销售政策策VS塔坛国际商商贸城：项目在售的的只有22层区域域,1,3,44,5层层自持概概不出售售。均价价230000元元/平方方米.返返租情况况,前三三年返租租百分之之二十,一次性性从购房房款中扣扣除,第第四年按按实际租租金返还还.塔坛坛国际商商贸城交交2万抵抵4万，二二层商铺铺均价2230000元/平米，沿沿街商铺铺197700元元/平米米起；全全款922折，贷贷款988折。（劣势：返返租比例例低,投投资客户户不能从从中实在在收益,价格偏偏高,返返租完后后整体价价格近2200000元/平方米米)国际贸易城城项目:在售的包括括1#针针织服装装城、22#国际际服装城城A馆、33#国际际

40、皮革城城、4#服装名名品城、55#国际际小商品品,均价价180000元元/平方方米;前前三年每每年总房房价8%的租金金返租.而且,总房价价24%的返租租是直接接从总房房款中减减除的,扣除折折合算下下约为1150000元/平平方米.一次性性付款992折、银银行按揭揭无折扣扣、分期期付款995折。必必须严格格按照付付款期限限才能享享受以上上优惠。（优势：投投资客户户可实在在从中受受益,返返租之后后总均价价约150000元/平平方米的的价格低低于市区区范围商商圈内所所有商贸贸项目,可投资资性强,未来发发展升值值潜力无无限。同同时，纵纵观全国国的专业业市场，只只要市场场经营起起来，经经营状况况良好，商

41、商铺的升升值潜力力特别大大，往往往能翻几几倍，租租金也是是连年上上涨，仅仅转让费费就高于于铺位原原有购买买价格几几倍）三、 世界湾项目目调研分分析（一）项目目概况世界湾位于于老城区区与正定新新区连接接的位置置，总投投资将达达到1660亿元元，项目目计划总总占地面面积约111000亩，2330万的商业业规划，集集红星美美凯龙、爱爱家HOOUSEE家居MAALL、百百货MAALL、时时空隧道道主题商商业街、滨滨水新天天地、屋屋顶主题题儿童乐乐园、中中华恐龙龙园、甲甲级写字字楼、五五星级酒酒店、SSOHOO公寓、水水岸别墅墅、亲水水洋房、高高端水景景住宅等等于一体体的城市市综合体体，汇集集家装、休休

42、闲、娱娱乐、滨滨水旅游游、生态态居住等等功能。目前销售的的是写字字楼、公公寓和商商铺，写写字楼分分为A11、A2两栋栋，A11不销售售，作为为红星美美凯龙办办公。AA2基本本上都是是半层起起售，标标准层面面积是114000多平米米，目前前价格为为65000元/。据据销售员员反映会会所还有有三个整整层没出出售。公公寓分为为C3、C4两栋栋，总高高26层，面面积为442-1107，目前前销售均均价为773000元/，优优惠活动动是1万抵2万，同同时享受受贷款99.2折折扣、全全款8.8折扣扣，基本本上已经经消化了了70%。商铺铺分为AA、B、C三个馆馆，A、B馆不销销售，主主要是红红星美凯凯龙来自

43、自营，主主要是家家具建材材，红星星美凯龙龙占51%的股股份，CC馆主营营家具、家家纺之类类的软装装产品，主主力面积积为155-300，销销售均价价为2000000元/，目目前只销销售2层和5层，说说1层、3层、4层已经经销售售售完，66层为自自持，主主要经营营古玩之之类的。签签10年的的租赁合合同，从从20115年1月1日开始始起算，前前三年227%,直接优优惠到房房款里。4-10年的时候每年8%,10年后没有细说，只是说10年后可以回购，按现在的购买价格回购。同时在C3公寓的6层主要是古玩字画的拍卖公司。目前商铺已经销售70%，A、B馆2015年3月份开业，C馆具体开业时间未定。招商情况AA

44、、B馆为自自营，涉涉及不到到招商的的情况，C馆负一层为餐饮和部分红木家具，2楼主要经营家具和一些软装的商品，5层为婚庆，6层为古玩。别的楼层经营的产品不太详细，招商主要是江苏省的叠石桥家纺，反映说是目前招商基本上已经85%。物管公司为约翰，开发商自己成立的，第一太平戴维斯为顾问，运营方面由红星美凯龙统一进行管理。主要政策信信息招商政策：第一年年 交半年年免半年年，第二年年没有优优惠，第三年年没有优优惠按照楼层的的区域位位置以及及地段价价格不等等,主要价价格分为为60元/ 平，700元/平，800元/平三个个档位 然后根根据所选选择的楼楼层以及及位置来来划分。在售政策：1、全款款9.77折贷款9

45、.9折2、定金11万抵2万，10000可可小订封封号1天产品价格：打折前前2.22万-2.5万返租政策：前3年每返27%；后7年每年年返8%；100年后可可按原价价返回给给开发商商。产品面积：13-90出售区域：2层、5层招商比例：60%商户数量：60000左右右车位数量：地下110000地上上4000业态定位：家具建建材，软软装，休休闲娱乐乐，餐饮饮，百货货。项目优劣势势：1、优势：1）证件齐齐全；2）产品丰丰富； 3）拥有红红星美凯凯龙强势势入住并并合作开开发。4）外装已已做完，正正在做内内部装修修，即将将开业。5）打造特特色项目目（私人人博物馆馆，旅游游度假王王国）吸吸引商户户6）商铺均

46、均为小户户型投资资总额小小，容易易售出2、劣势：1）车位太太少，业业态较少少。2）位置较较偏，交交通不便便。3）现在项项目周围围的整个个区域没没有成熟熟的商业业圈，位位置比较较偏，辐辐射范围围比较小小，目前前石家庄庄类似于于这种商商业模式式的家具具建材市市场很多多，没有有他突出出的特点点。4）主营家家居建材材，业态态单一，吸吸引的人人流少。5）目前家家居建材材在石家家庄竞争争压力比比较大，经经营越发发困难，仅仅二环以以内知名名的家居居建材市市场都有有30多多个，很很难将客客户吸引引至这么么邻居的的地方。（二）世界界湾项目目与国际际贸易城城的优劣劣势对比比世界湾：现在项目周周围的整整个区域域没有

47、成成熟的商商圈，位位置比较较偏，辐辐射范围围比较小小，目前前石家庄庄类似于于这种商商业模式式的家具具建材市市场很多多，没有有其突出出的特点点，而且且严格意意义上来来说他们们做的并并非一个个专业的的市场项项目，而而且整体体规划的的是一个个商业综综合体，后后期主要要是开发发住宅，辐辐射的范范围大概概也就是是周围的的一些社社区，同同时业态态比较单单一，也也就是简简单的家家具、灯灯饰、家家饰等、针针对的客客群基本本上以住住宅装修修、装饰饰为主，并并且这些些业态在在石家庄庄趋于饱饱和的状状态。国际贸易城城：国际贸易城城是一个个目前国国际上最最领先的的第六代代商场化化的批发发市场。将将来面向向的客群群是整个个中国，甚甚至于全全球，而而且也是是目前全全国最大大的项目目，所以以业态会会非常的的全，对对于一些些商户来来说，在在本项目目批发商商品会非非常的方方便，既既节约了了成本，又又节约