6、新项目规划设计方案评审关注要点详解1653.docx

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1、商业地产知识竞赛知识点新项目规划设计方案评审要点（专项业务类）一、前言1. 商业综合体体的规划划设计工工作分哪哪几个阶阶段商业综合体体的规划划设计工工作分为为概念方方案阶段段、方案案设计阶阶段(含含方案深深化设计计）、初初步设计计阶段，施施工图设设计阶段段、实施施阶段和和营运阶阶段。2. 商管公司参参与规划划设计工工作主要要集中在在哪两个个阶段及及工作内内容商管公司作作为商业业产品的的使用者者和管理理者，参参与规划划的目的的和任务务就在于于对项目目从使用用功能的的实现和和后期运运营效果果的预期期上实施施专业把把控，我我们参与与新项目目规划的的能力和和水平将将影响商商业品质质。二、商业项项目业态

2、态定位和和设计研研讨工作作要点1 对商业项目目进行整整体业态态定位是是打造商商业项目目雏形的的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。2 此阶段商管管公司的的任务及及准备工工作内容容商业项目业业态定位位和设计计要点研研讨、建建筑方案案(含方方案深化化)设计计评审、空空调冷热热源论证证、各专专项设计计评审等等。其中中各专项项设计评评审中的的每一项项又各自自大致按按照方案案及方案案深化设设计、初初步设计计、施工工图设计计等阶段段来完成成。在每每个阶段段，商管管公司作作为物业业的使用用者和管管理者，都都需要进进行专题题市场调调研工作作，获得得相关的的信息依依据，经经过研究究分析

3、后后，对规规划设计计方案进进行评审审并形成成意见和和建议，完完成须由由商管公公司主导导的专项项设计成成果，提提交规划划院，然然后经过过一次或或多次联联合评审审会签由由规划院院将各方方意见达达成一致致，形成成阶段性性设计成成果。本本文将重重点从这这三个阶阶段就商商管公司司参与规规划设计计任务、准准备工作作以及从从管理专专业角度度所需重重点关注注的事项项进行详详细解读读，以期期能够给给参与这这项工作作的人们们提供参参考和思思路，使使我们今今后在参参与规划划设计工工作时能能够有的的放矢，提提高工作作效率。3 评审关注的的事项（业业态定位位、步行行街布局局、交通通组织、停停车位、停停靠站和和公交车车站

4、、管管理用房房、消防防疏散通通道、变变形缝）【关注点11】：业业态定位位根据市场调调研结果果，综合合城市发发展和商商业发展展状况、商商业项目目所在区区域的发发展趋势势、所属属商圈的的地位和和未来竞竞争态势势等情况况进行定定性分析析研究，确确定项目目的商业业定位、业业态组合合、业态态布局，进进而对项项目的总总体建筑筑规模体体量、项项目内外外交通环环境组织织、主要要业态（含含步行街街）类型型的布局局及面积积配置、零零售业态态经营档档次和组组合方式式、以及及大系统统划分方方式等要要素予以以确认。【关注点22】：步步行街布布局1) 步行街应合合理布局局、与主主力店有有机结合合并成为为连接各各主力店店客

5、流动动线的枢枢纽，使使各主力力店的客客流通过过步行街街实现交交汇和共共享；目目前根据据不同的的建筑体体量，步步行街与与主力店店布局较较为理想想的方式式有：步步行街在在整体被被主力店店围合下下向各主主力店之之间穿插插、步行行街对主主力店全全包围。为为确保步步行街商商铺整体体连贯性性，步行行街各层层与主力力店的开开口数量量应适当当，并且且通过在在适当位位置开口口使步行行街没有有明显的的“冷段”和“死角”；2) 步行街的总总长度通通常以22803500米为宜宜；一般般在步行行街的转转折处、入入口处设设置两个个中庭并并且要分分主次，主主中庭面面积约55007000平米（开开洞面积积），次次中庭面面积约

6、33004000平方米米（开洞洞面积）；两个中中庭的间间距以8801100米米为宜。【关注点33】：交交通组织织1) 城市广场万达商业综综合体一一般设置置大型城城市广场场（30000100000平平米左右右）。大大型城市市广场应应结合城城市主要要交通道道路设置置，其他他广场结结合步行行街入口口设置；2) 竖向布置在整个广场场的竖向向布置上上，整个个广场的的各出入入口的数数量合理理，位置置与客流流动线相相匹配。从从商业角角度看各各出入口口应与市市政过街街人行横横道、人人行天桥桥、地下下通道、地地下交通通出入口口等有机机结合，尽尽可能利利用公共共交通设设施拉动动客流的的作用以以及可能能存在的的地面

7、坡坡度进行行“多首层层”设计；3) 道路交通重点关注广广场内外外交通动动线与城城市周边边大交通通的关系系和交通通组织。地地下停车车场（不不含酒店店）至少少应有两两处双向向出入口口并且分分别设在在不同的的道路上上，出入入口位置置应最大大限度地地降低对对地面步步行路线线和客流流出入口口的影响响，同时时还要保保证项目目周边车车辆到达达和离开开的车流流动线便便捷顺畅畅，正常常情况下下不致形形成交通通拥堵；同时应对整整个广场场的独立立对外通通道和内内部垂直直交通（扶扶梯、货货梯、观观光梯等等）设计计统筹考考虑，提提出设计计思路（详详见方案案设计阶阶段【关关注点110】）。【关注点44】：停停车位根据当地

8、法法规的规规定，结结合城市市私家车车辆的保保有量、当当地居民民购物出出行习惯惯等因素素，合理理规划机机动车和和非机动动车的停停车位数数量，除除了按照照规定满满足商务务和住宅宅（如有有）的需需要外，供供商业部部分使用用的停车车位数量量通常应应保证吞吞吐能力力达到110000辆/小时以以上。【关注点55】：停停靠站和和公交车车站为方便顾客客下车，还还应在主主要的广广场出入入口区域域增设港港湾式车车辆停靠靠站，长长度不少少于200米，宽宽度为双双车道，可可满足出出租车临临时停靠靠，停靠靠站的数数量根据据实际情情况确定定。根据据公共客客运交通通现状应应在广场场周边适适当位置置规划公公共客运运交通车车站

9、。【关注点66】：管管理用房房根据目前万万达综合合体的产产品特点点及物业业管理模模式，管管理用房房包括大大商业管管理用房房和销售售型物业业（包括括大商业业中的插插蜡烛物物业）的的管理用用房，还还有食堂堂等辅助助用房。大商业用房面积应达到1000平方米；食堂面积600-1000平方米；销售型物业（含大商业塔楼）的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积（通常为3-5）；管用房位置应设置在地上区域。大商业部分和销售物业部分位置应各自独立，避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题。【关注点77】： 消防疏疏散通道道在消防规范范允许的的情况尽尽量减少少消防疏疏散通道道数量，并并且尽量量减少占占用步行

10、行街的商商铺位置置。【关注点88】：变变形缝结合万达综综合体建建筑形态态特点，变变形缝应应沿着各各主力店店区域的的边界设设置，尽尽量做到到不穿过过主力店店和少穿穿过步行行街，以以减小因因变形缝缝开裂漏漏水造成成损失的的机率。三、建筑方方案设计计评审1 此阶段商管管公司任任务及准准备工作作内容1) 任务：规划院将建建筑方案案（初稿稿）反馈馈给各参参与部门门进行评评审，商商管公司司则着重重进行招招商分析析及物业业管理方方面的研研究分析析，提出出方案评评审意见见。规划划院通过过组织一一次或多多次评审审会签会会汇总各各部门的的评审意意见并结结合各方方意见组组织修改改调整建建筑方案案，最终终完成建建筑方

11、案案设计。由由于建筑筑方案通通常经过过多次评评审和调调整，在在多次评评审调整整过程中中方案设设计也在在不断深深化，因因而这一一段过程程有时也也被视为为方案深深化设计计阶段。为为方便起起见，我我们仍作作为一个个阶段对对参与设设计的工工作内容容进行阐阐述。2) 准备工作：地方商管公公司和集集团商管管公司拓拓展部、招招商部、物物管部、工工程部等等部门根根据各自自的业务务领域对对方案进进行全面面解读，并并组织开开展相关关市调工工作。主要包括：当地商商业建筑筑的功能能设施情情况、当当地物业业管理水水平及各各类商户户对物业业管理的的需求情情况、当当地商家家对商铺铺规模体体量的要要求、当当地货物物运输车车辆

12、的类类型、垃垃圾处理理和清运运方式、居居民停车车习惯和和缴费方方式、居居民对休休闲设施施的需求求、当地地广告经经营市场场接受的的广告位位的规格格尺度和和安装做做法。2 评审关注商管公司在在此阶段段应对整整个广场场总平面面以及步步行街相相关各区区域的位位置和平平面设计计的确认认，包括括：主入入口、与与主力店店开口、客客梯、货货梯、观观光梯、扶扶梯、中中厅、客客服中心心（广播播、LEED、有有线电视视控制）、挑挑空区域域、卫生生间、与与地下室室的沟通通；步行行街商铺铺的布置置、开门门、开间间、进深深；地下下室停车车场的区区域功能能划分和和出入口口、设备备房、垃垃圾房、卫卫生间、仓仓库、员员工食堂堂

13、等布置置要求及及管理要要求；商商管用房房位置、面面积确认认；员工工通道的的要求。商管公司需需提交步步行街初初步业态态规划方方案，确确认餐饮饮区域的的设计要要点；同同时提交交商管用用房平面面布置，确确认房产产技术条条件。室内商业步步行街1) 步行街主入入口：步步行街主主出入口口门高不不低于33米，两两侧及上上方立面面应采用用通透玻玻璃幕墙墙设计，以以增强门门内区域域商铺的的通透性性，充分分提高入入口区域域商铺价价值；商商业广场场（含步步行街）各各出入口口应设双双层门，并并设风幕幕（长江江流域及及长江流流域以北北地区宜宜设手动动三翼旋旋转门）；步行街街至少保保证一处处出入口口可供车车辆进出出（室内

14、内展示用用）；出出于节能能及实际际使用效效果的考考虑，各各出入口口应安装装水循环环冷暖风风幕机；季风频频繁、风风力较大大地区，步步行街入入口应采采用有框框双层夹夹胶玻璃璃门；以以保证门门的安全全性和稳稳定性；2) 步行街空间间：室内内商业步步行街一一般以二二至三层层为最佳佳。步行行街首层层层高为为5.44米，二二、三层层层高为为5.11米，走走道吊顶顶下净高高分别控控制为33.6米米和3.33米。若若室内步步行街为为三层，其其第三层层的业态态规划以以餐饮业业态为主主，重点点布置具具有当地地餐饮美美食文化化特色的的餐饮业业态。如如有重油油烟餐饮饮业态，必必须放置置在三层层，以减减少其对对一、二二

15、层的影影响，油油烟必须须高空排排放。根根据具体体情况室室内步行行街的中中庭附近近、以及及其他层层的端部部等部位位可布置置轻油烟烟的餐饮饮、快餐餐、咖啡啡、冷饮饮等餐饮饮业态。餐饮商铺应预留厨房点位位置和排油烟位置；3) 管道井：步步行街强强弱电、供供水等管管道井应应于公共共通道集集中设置置，并将将管井面面向通道道开门，尽量减少在商铺内设置管道井，如确需设置管道井，其位置不能占据商铺的临街面；商铺门面尽量不设置防火卷帘，如确需设置则必须设置在商铺门外侧；4) 公共通道：在步行行街主力力店入口口做客流流缓冲区区设计；步行街街两侧店店面之间间宽度：首层110111米，二二、三层层1617米米，步行行

16、街楼板板开口尺尺度：层层数为22层的步步行街，开开口宽度度宜8米米；层数数为3层层的步行行街，开开口宽度度宜9米米；开口口长度：为166255米。步步行街走走道净宽宽宜4米米，“桥”的净宽宽度宜33.5米米，在中中庭周围围走道净净宽可适适当加宽宽至56米；2层以以上的廊廊桥不宜宜过密（间间隔在330550米）；各主力力店与步步行街通通道接口口处应设设置防盗盗卷帘，并并且控制制权在步步行街一一侧；5) 步行街商铺铺面积：零售和和服务类类商铺面面积一般般为1000以以下，餐餐饮类商商铺面积积一般为为10002000。所所有商铺铺单元进进深宜88米16米米（其中中零售和和服务类类商铺不不宜超过过10

17、米米），面面宽8.4米，尽可能能减少门门面过窄窄、进深深过大、平平面形状状不规则则等异形形商铺设设计，降降低招商商难度；6) 步行街商铺铺门面：所有商商铺门应应正对步步行街并并尽量避避免门对对门式设设计。步步行街商商铺外立立面，除除预留店店招位置置外，应应全部采采用通透透白玻璃璃到顶设设计（包包括部分分商铺与与主力店店通道的的立面）；7) 步行街商铺铺分隔：建议步步行街商商铺尽可可能沿柱柱体进行行分隔，以以方便日日后商铺铺布局调调整；特特殊商铺铺应在保保证工期期的前提提下按照照商户提提出的具具体设计计要求进进行分隔隔设计，如如肯德基基、麦当当劳、必必胜客等等战略合合作伙伴伴的商铺铺通常会会选择

18、步步行街主主出入口口处的店店铺，面面积不低低于1880平米米，并在在铺内设设计卫生生间、一一二层增增加楼梯梯设计。【关注点110】：广场内内部竖向向交通组组织 1) 扶梯：步行行街的人人流主要要以电动动扶梯来来组织人人流的垂垂直交通通，设置置的一般般原则是是，在步步行街的的主入口口20-30米米左右距距离设第第一组扶扶梯，扶扶梯的间间距控制制在455米70米米之间，也也就是在在楼板开开洞的两两个洞口口至三个个洞口之之间设，步步行街内内的扶梯梯必须有有一部通通地下停停车场以以便将人人流直接接引入步步行街。扶扶梯应靠靠洞口一一侧平行行布置；（规划划院强制制条文已已列）扶扶梯位置置应避免免对商铺铺的

19、经营营造成影影响。扶扶梯应设设置光感感变频装装置；2) 观光梯：通通常在步步行街中中庭设置置，以223部部为一组组，观光光梯应通通到地下下停车场场。观光光梯与商商铺门面面的距离离应不小小于4米米。井道道采用钢钢结构和和玻璃立立面，观观光梯轿轿厢立面面也须做做成玻璃璃，使观观光梯整整体保持持通透。观观光梯应应可以到到达地下下停车场场，以保保证垂直直客流动动线的完完整；3) 货梯：步行行街及各各主力店店均应设设有货运运电梯，步步行街除除了与主主力店共共用的货货梯外，还还应有专专用的货货梯一至至两组。步步行街的的所有货货梯（包包括专用用和共用用）位置置一般间间隔800-1000米设设一组，但但不宜安

20、安置在步步行街主主入口的的明显位位置。每每组货梯梯以两部部为宜，载载重量为为1.662吨吨；货梯梯对应的的地下卸卸货区的的位置必必须考虑虑与地下下停车场场出入口口的关系系； 4) 广场内的所所有垂直直电梯应应具有三三方通话话功能；电梯还还应具有有电梯厂厂家配套套生产的的运行状状态和故故障中央央监控显显示系统统，以保保证运行行安全。 【关注点111】：共享空空间以娱乐、餐餐饮为主主的多主主力店同同楼的情情况下，如如综合楼楼、娱乐乐楼，因因其与步步行街营营业时间间的不同同，宜在在其楼内内区域单单独设计计共享竖竖向交通通核并直直接通向向户外及及地下停停车场，避避免使用用步行街街的公共共区域，使使其顾

21、客客出入不不受步行行街闭店店的影响响，并降降低管理理公司的的管理难难度。【关注点112】：公共卫卫生间根据步行街街的长度度不同一一般设335处处卫生间间，卫生生间的间间距8001000米，面面积7001000平方方米，卫卫生间可可与主力力店合用用，但每层至至少应设设置一处处步行街街专用卫卫生间，以以满足步步行街与与主力店店错时营营业时使使用需要要；卫生生间不宜宜占用商商铺位置置，应设设计在较较隐蔽的的位置，卫卫生间的的出入口口应设计计在步行行街与其其他业态态连接的的通道内内而无需需直接对对步行街街开口，否否则对周周边商铺铺均有较较大负面面影响； 卫生间应作作无障碍碍设计，每处卫卫生间男男间蹲位

22、位不少于于3个，女女间蹲位位不少于于6个，均均以蹲便便器为主主；残障障人专用用间蹲位位1个，采采用坐便便器，辅辅助设施施完备；男卫生生间小便便池不少少于3个个；公用用洗手盆盆不少于于3个，其其中儿童童专用11个；女女卫生间间还应设设母婴室室或母婴婴护理台台，以方方便带小小孩的顾顾客使用用。卫生生间内的的梳妆镜镜离梳妆妆台高度度为400公分为为宜。卫卫生间还还应设置置有供保保洁员清清洗储放放清洁器器具的操操作间；由于餐餐饮区域域卫生间间使用频频繁，还还应酌情情考虑在在步行街街餐饮区区增设员员工专用用卫生间间。【关注点113】：顾客吸吸烟室建议在步行行街各层层适当位位置设置置一处顾顾客吸烟烟室，面

23、面积在110平米米左右，并并设置通通风排烟烟设施。【关注点114】：主力店店开口主力店在步步行街开开口的原原则是：主力店店单边与与步行街街相接的的开口为为一处，双双边与步步行街相相接的不不超过两两处，除除万千百百货外，原原则上不不在中庭庭设主力力店开口口。主力力店的开开口位置置尽量设设在步行行街的尽尽端部以以带动整整个步行行街的人人流，首首层开口口宜设置置在步行行街入口口至中庭庭的中间间区域。非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为48米；由于各主力店均有独立的对外出入口，其与步行街的开口处与步行街出入口的距离应不小于30米。【关注点115】：步行街街专用

24、货货物通道道因步行街较较长，为为方便步步行街（特特别是餐餐饮区）商商户货物物和垃圾圾运输，建建议在商商铺背街街的一面面设立专专用货运运通道，以以避免货货运对环环境和顾顾客造成成影响。【关注点116】：步行街街公共通通道顶棚棚步行街公共共通道顶顶棚通常常采用多多层挑空空玻璃采采光顶设设计，采采光顶的的开口宽宽度，应应较下层层开口两两侧各扩扩大8000mmm；玻璃采采光顶宜宜采用分分段式设设计。【关注点117】：管理用用房1) 商业管理用用房由商商管公司司提供平平面布置置。管理理用房中中的员工工宿舍应应具备采采光通风风条件，并并配套设设置专用用卫生间间、淋浴浴间、更更衣室、活活动室及及访亲室室；2

25、) 员工食堂应应考虑燃燃气管道道、新风风、油烟烟净化及及排放系系统、上上下水、隔隔油池等等设施；3) 物管用房内内使用的的中央空空调、管管道天然然气、给给排水、强强弱电系系统（消消防、电电话、网网络）等等均应独独立设置置；4) 综合体中管管理用房房涉及到到销售物物业管理理用房的的，销售售物业处处办公室室应单设设，并应应采取措措施（如如门禁等等）与商商业管理理管理办办公区域域分开。【关注点118】：设备间间和值班班室1) 开闭所、变变电所、制制冷机房房、消防防控制中中心规划划在同一一层相邻邻区域，以以方便运运行管理理；应为为供电局局预留（一一般为110KVV）开闭闭站的位位置；为为方便对对各主机

26、机设备的的管控，建建议增设设运行值值班室并并将变配配电室与与值班室室之间的的隔墙设设计为防防暴玻璃璃窗；设设备房必必须有空空调设施施（通风风和散热热）；所所有强弱弱电间门门应向外外开；值值班室的的位置可可由商管管公司提提供或确确认，值值班室的的建造标标准可参参照物管管用房的的标准；2) 地下各设备备用房门门及通道道宽度要要适合设设备运输输安装和和日后维维修；3) 为便于设备备安装和和日后维维修，地地下设备备间的门门应朝向向车场开开阔区域域；若超超市等主主力店设设置于地地下区域域，其购购物手推推车临时时停放区区不宜设设置在设设备间门门口周边边；4) 由于各设备备机房主主要集中中在地下下，考虑虑到

27、值班班、巡视视、车场场管理等等人员及及员工餐餐厅的实实际需要要，建议议在地下下室合适适位置增增设卫生生间。【关注点119】：电梯厅厅1) 建议在电梯梯厅不设设计排水水槽，以以防止排排水槽排排水不畅畅造成外外溢，回回灌进电电梯底坑坑，损坏坏电气设设备；2) 鉴于冬季地地下车库库温度较较低，防防止管道道爆裂、损损坏造成成跑水，殃殃及电梯梯及底坑坑设备安安全的考考虑，建建议将观观光电梯梯门的外外沿口略略微垫高高，形成成一个向向外的缓缓坡，即即使发生生跑水事事故，短短时间内内也不致致影响到到电梯的的运行安安全；3) 通往地下停停车场的的客用电电梯和扶扶梯间应应建造成成封闭的的通透玻玻璃候梯梯厅，候候梯

28、厅需需设计空空调及安安全栏杆杆。【关注点220】：物业仓仓库为满足步行行街商户户货物存存放的需需要，建建议在地地下适当当位置增增加步行行街仓库库用房的的规划，面面积不小小于2000平米米。【关注点221】：垃圾房房1) 步行街专用用垃圾房房应设立立四六六处，其其中一处处为危险险品垃圾圾房；每每处分设设干、湿湿垃圾房房，每组组面积不不小于660，主力店垃圾房应另外单独设立；2) 垃圾房的位位置应设设在靠近近地下停停车场出出入口，或或货梯口口及卸货货区的附附近，垃垃圾房与与车场出出入口之之间须有有一条垃垃圾车专专用通道道，通道道的净高高应满足足当地垃垃圾清运运车的高高度；3) 垃圾房的建建造标准准

29、：墙面面、地面面铺瓷砖砖，墙面面到顶、地地面包括括排污沟沟满铺；配置上上下水、排排风、照照明、灭灭蝇灯等等设施；其中危危险品垃垃圾房还还应配置置防暴灯灯、防潮潮灯、泄泄爆口及及可燃气气体报警警装置和和自动强强制排风风系统，以以确保广广场安全全。【关注点222】：卸货区区1） 考虑到步行行街将设设置较多多餐饮商商铺，地地下停车车场货运运电梯口口处设立立面积为为10002000M22的卸货货区域，各各卸货区区域与车车场入口口之间必必须有一一条净高高不低于于3米的货货车通道道。【关注点223】：屋顶设设施1) 屋顶设备设设施的安安装，应应统一规规划、有有序排列列。所有有冷却塔塔、排油油烟风机机、油烟

30、烟净化器器的安装装位置，包包括出风风口的方方向，避避免对塔塔楼居住住环境的的不良影影响；2) 应充分考虑虑裙楼的的冷却塔塔、风机机等设备备降噪问问题，烟烟气异味味问题以以及所有有同类设设备的相相关噪声声、烟气气、异味味、飘水水等对住住宅、写写字搂的的影响和和预防处处理；3) 由于肯德基基、麦当当劳、必必胜客等等主力店店独立设设计安装装VRVV空调系系统，裙裙楼屋顶顶应在适适当位置置预留设设备基础础；4) 屋顶油烟井井距高层层水平距距离200米以上上。【关注点224】：地下停停车场1) 车行道两侧侧（或单单侧）应应设置平平行的人人行道，人人行道与与车行道道之间应应通过路路面标线线明确区区分；2)

31、 车场内部应应设计为为“单循环环”交通形形式，尽尽量避免免交叉口口；3) 地下车库必必须预留留机械停停车，由由于机械械式停车车位的后后期维护护保养成成本较高高，管理理难度较较大，顾顾客的认认可度不不高，在在地下平平面停车车位可以以满足的的情况下下，可暂暂不采用用此停车车方式；4) 为避免非机机动车乱乱停乱放放，应设设置非机机动车存存车处，非机动车停车位数量为：10002500辆；5) IC卡智能能收费管管理系统统，具备备自动发发卡、办办理长期期卡等功功能；收收费软件件应具备备停车收收费、已已停车辆辆数量统统计、空空余车位位统计、出出入口电电子显示示板具有有车位数数、车位位状态显显示的功功能；6

32、) 地下车场出出入口需需设收费费站，地地下车场场通往百百货、超超市等人人流密集集型主力力店的直直梯和扶扶梯附近近区域还还应规划划中间收收费站。具具体位置置应根据据停车场场交通规规划由商商管公司司设定。中中央收费费站布线线应由桥桥架引入入，在设设计上要要考虑到到日后中中间收费费站的移移动调整整要求。收收费站长长20000mmm、宽20000mmm、高高25000mmm，并需需安装分分体空调调；7) 车库出入口口收费亭亭和道闸闸应尽可可能设置置在平坦坦路段；8) 车道地面增增加指引引方向形形状的减减速带。【关注点225】：地下室室广告地下室应在在合适的的位置设设计安装装一定数数量的灯灯箱广告告。广

33、告告位主要要位于以以下各处处：内墙墙面灯箱箱广告、立立柱灯箱箱广告、坡坡道墙面面广告；广告位位需预留留供电管管线。【关注点226】：供电与与计量1) 不同业态的的机电设设备系统统应相互互独立，并并独立计计量，避避免造成成营运期期间管理理界面混混乱，给给设施设设备维护护保养工工作带来来困难；2) 为便于今后后实际运运营中对对日常能能耗进行行统计、管管理，各各设备机机房均需需增加独独立电表表，例如如：制冷冷机房、水水泵房等等；3) 外墙广告和和景观照照明应分分别设置置单独回回路，单单独计量量，在相相应屋面面或楼层层预留外外墙广告告、景观观照明用用配电箱箱；4) 步行街中庭庭应设置置1000千瓦独独

34、立电源源；外广广场的主主要促销销活动场场地应设设置2000千瓦瓦独立电电源。四、项设计计评审 一一、外立立面及广广告位设设计【关注点227】：外立面面设计1) 外立面严禁禁使用全全玻璃幕幕；南方方城市以以玻璃幕幕墙、铝铝板幕墙墙为主。北北方城市市以石材材为主，结结合部分分玻璃幕幕墙及铝铝板。商商业裙楼楼部分的的色彩不不能过于于灰暗，应以暖暖色调为为主，应应关注裙裙楼的昼昼夜色彩彩视觉感感受，增增强商业业经营气气氛；2) 步行街出入入口外立立面应设设计大气气，步行行街标识识易于辨辨认，雨雨棚透光光性好，易易于保洁洁；3) 凡有对外采采光的商商铺，应应保证立立面玻璃璃幕墙的的透光率率，确保保正常经

35、经营；首首层外立立面应尽尽可能设设计为展展示橱窗窗，并以以白玻璃璃为主，以以增加外外立面商商业氛围围；4) 塔楼与裙楼楼临街的的立面应应避免在在一个平平面上，塔塔楼应退退后至少少2米，二二者之间间应有过过度结构构处理，以以防止塔塔楼坠物物危及广广场行人人安全及及裙楼泛泛光对塔塔楼造成成的光污污染；5) 室外应设置置大型LLED显显示屏，面面积根据据外立面面的形式式统一设设计，在在LEDD周围不不能有其其它广告告位和店店招，同同时应考考虑LEED显示示屏的维维护保养养以及防防水的需需求；LLED显显示屏的的规格、视视距、高高度应协协调适度度；室外外广场适适当预留留音视频频接口与与LEDD显示屏屏

36、连接，以以便在外外广场举举办活动动时在LLED显显示屏上上进行现现场直播播。【关注点228】：店招及及广告位位1) 重点关注外外墙广告告位设置置位置、数数量和大大小与整整体建筑筑品质的的合理匹匹配；2) 万达广场店店招及主主力店店店招与广广告位在在设计位位置及内内容方面面的关系系定位应应准确合合理；3) 外墙广告位位需根据据外立面面的高度度及长度度进行总总体的确确定，宽宽度与高高度比宜宜为1：1.6618黄黄金比例例，面积积宜大于于30平平米；但但如果当当地广告告经营市市场能够够接受的的尺度有有别于上上述标准准，应按按市场标标准建造造；4) 建筑立面可可预埋不不锈钢挂挂件，供供悬挂条条幅使用用

37、，具体体位置可可由商管管公司确确定；5) 所有广告位位、店招招及相关关照明的的电源，建建议在配配电室内内设立独独立的配配电柜，并并采取集集中控制制方式，接接入楼宇宇自控系系统；广广场LOOGO建建议由光光控开关关控制；6) 为保证今后后出租使使用中计计量准确确，建议议对每块块广告位位进行独独立计量量；7) 灯箱广告应应在四周周预留散散热孔，以以保证内内部灯具具的可靠靠运行；8) 灯箱内部的的电器元元件须使使用知名名品牌，如如欧司朗朗、GEE的电子子镇流器器、光源源等；安安装、配配线符合合规范要要求；9) 广告位的照照明应尽尽量采用用外置照照明（金金卤投光光灯），内内置照明明为辅的的设计。内内置

38、照明明灯具应应与广告告画布保保持一定定距离，通通常不小小于3000mmm，并且且要随着着广告画画面增大大而增大大，以免免过热引引发火灾灾事故；10) 户外广告位位钢结构构支架应应做全面面防锈处处理，筋筋、梁密密度分布布合理；内衬镀镀锌板厚厚度要符符合要求求，铆接接牢固、密密度合理理，以避避免在刮刮风时出出现噪音音；广告告牌边框框应采用用不锈钢钢包边，并并进行磨磨边处理理；11) 广告画面安安装方式式应简单单牢固、易易于拆换换，广告告位内侧侧应设置置检修口口，方便便维护；建议设设计可滑滑动式爬爬梯或吊吊篮。 二二、泛光光照明设设计【关注点229】：泛光照照明1) 泛光照明系系统易于于维护清清洁和

39、更更换光源源，采用用的灯具具要节能能耐用，宜宜选用高高效光源源，如稀稀土节能能荧光灯灯、小功功率高显显钠灯等等；隐藏藏式LEED灯带带的灯光光颜色要要求不应应过暗、过过冷；2) 泛光和照明明结合良良好，泛泛光色彩彩搭配合合理，泛泛光效果果具有动动感和变变化；3) 泛光照明的的开关应应集中设设置并具具有定时时开闭的的功能；4) 独栋独户的的主力店店、酒店店等其泛泛光电源源应由主主力店自自身的供供电系统统供应；5) 广场灯的高高度和角角度应合合理，避避免产生生眩光。三、外环境境及景观观设计广场外环境境及景观观设计应应首先满满足各种种功能和和需要，其其次要考考虑维护护保养成成本和管管理难度度。因此此

40、景观设设计应从从以下方方面考虑虑：地面铺装材材料的选选择和施施工工艺艺是否合合理；提提供保洁洁取水用用电等配配套设施施预留的的点位和和要求广广告灯箱箱、立柱柱标识、灯灯柱、花花钵、树树池、垃垃圾桶、休休闲座椅椅等景观观元素的的位置是是否合理理；绿化化的布置置方式以以及绿植植品种的的选择是是否合理理；室外外标识、售售卖亭、促促销活动动场地的的位置、数数量及设设计要求求。【关注点330】：景观风风格广场景观整整体格调调应与建建筑的风风格保持持协调，通通常商业业以简约约时尚为为主，销销售型物物业以优优雅舒适适为主。【关注点331】：外广场场地面铺铺装1) 为避免日后后出现塌塌陷，应应根据地地质承载载

41、力的实实际现状状处理基基础和垫垫层，砼砼垫层至至少要达达到2000MMM；2) 广场地面应应采用防防滑、抗抗压耐用用、不易易污染、便便于清洗洗的材质质，建议议采用6600*6000规格的的天然石石材，面面积不宜宜过大，便便于日后后维修更更换，更更换后色色差也不不会很突突出。允允许机动动车行驶驶区域的的地面石石材厚度度建议不不小于66cm或或达到上上车地面面的要求求；3) 广场地面各各种井盖盖的表面面通常应应采用和和铺地相相同的材材料，井井盖至少少应具有有美观、抗抗压、便便于开闭闭、防盗盗等特点点；4) 车行路面（如如车库出出入口）不不宜采用用铺装方方式，如如出于环环境装饰饰的需要要，可选选择彩

42、色色水泥或或环氧树树脂漆工工艺处理理。【关注点332】:交通组组织及动动线1) 人行道与车车行道之之间可采采取绿植植等景观观设施隔隔离和区区分，避避免人车车混行；2) 为防止车辆辆乱停乱乱放，广广场边缘缘路牙的的高度应应不小于于1800MM，同同时应设设置景观观绿植及及挡车桩桩；3) 港湾式停靠靠站、公公交车站站、城市市道路人人行横道道线等应应纳入环环境设计计中；4) 广场应设置置233个大型型客车停停车位，可可与酒店店、超市市一并考考虑，行行车路线线应避免免在广场场中穿行行。【关注点333】:配套设设施预留留1) 外广场保洁洁取水点点应每隔隔7080米米设置一一处，能能够锁闭闭。具体体点位由

43、由商管公公司提供供或确认认；2) 外广场多种种经营点点位（售售卖亭）应应每隔1100米米设置一一处，主主干道临临街面的的数量应应不少于于二处，应应具备供供电、通通讯、给给排水功功能，具具体点位位由商管管公司提提供或确确认；3) 主要外广场场作为日日后商家家举办促促销活动动的场地地，应设设置不低低于1220KWW的电力力容量的的配电箱箱。配电电箱应具具备防水水、防漏漏电的功功能。【关注点334】:景观照照明灯光要进行行照度计计算，明明确灯具具类型和和功率，在在满足商商业需要要的基础础上兼顾顾节能，同同时不能能影响周周边住宅宅的使用用；灯具具的结构构和材质质应易于于维护清清洁和更更换光源源。【关注

44、点335】:垃圾箱箱1) 外广场垃圾圾桶应符符合环保保认证要要求，即即由可回回收和不不可回收收两部分分桶体组组成并配配备烟灰灰缸；造造型要美美观，与与周围景景观协调调一致；材质坚坚固耐用用，易于于清洗；可固定定于地面面；2) 垃圾箱间隔隔距离宜宜为300500米，且且应靠近近绿化带带、休闲闲椅等设设置；具具体点位位由商管管公司提提供或确确认。【关注点336】:休闲设设施休闲椅要坚坚固耐用用，易于于清洁，表表面材质质不易褪褪色，整整体不易易拆卸。设设计样式式风格要要与周围围景观设设施保持持一致。【关注点337】:水系景景观水系景观的的设计要要充分考考虑今后后维护保保养成本本和难度度；喷水水系统宜

45、宜采用旱旱喷；水水池的池池底须硬硬质铺装装并保持持平整，水水深不大大于200CM；水系景景观还应应当避开开各种机机电设施施以及汽汽车坡道道等，以以免渗漏漏造成设设施损坏坏和人身身伤害；水系景景观周围围夜间照照明要充充足。【关注点338】：木制景景观由于木质设设施易损损坏、保保养难，地地板、休休闲椅、亭亭台、桥桥阁、栏栏杆等尽尽量少采采用木质质材料，如如使用必必须经过过防腐处处理。【关注点339】：盲道和和无障碍碍通道1) 主要道路和和出入口口均应设设置盲道道和无障障碍通道道，并与与城市道道路的盲盲道和无无障碍设设施连接接；2) 无障碍通道道护栏应应采用不不锈钢制制成，避避免用土土建矮墙墙；地面

46、面应采用用防滑材材质，地地面坡度度符合规规范。【关注点440】：绿植1) 广场绿植要要根据其其使用功功能来选选择适当当的种类类，如隔隔离用的的绿植，通通常选用用生长旺旺盛易于于修剪的的灌木或或草皮；而遮荫荫为目的的的宜选选用树冠冠高大的的乔木；以观赏赏为目的的的应选选用形体体优美，花花色鲜艳艳、花期期长的植植物；2) 所有植物均均应适应应当地气气候，易易于生长长和栽培培，耐病病虫害，无无毒无特特殊气味味。【关注点441】：屋顶花花园如建筑物由由裙楼和和塔楼组组成，则则裙楼屋屋面应设设置景观观以遮蔽蔽其它有有碍观瞻瞻的屋顶顶设施，美美化屋面面环境；如有需需要也可可营造休休闲场所所（参见见【关注注

47、点222】）。【关注点442】：坡度处处理1) 对于地面标标高变化化较大的的项目，在在商业广广场各主主入口要要尽可能能使用缓缓坡而减减少台阶阶设计；如有台台阶，每每组台阶阶的总高高度也应应小于11.5米米；坡道道坡度最最大不要要超过88；2) 坡度较大必必须采用用竖向垂垂直挡墙墙设计时时，应通通过分层层叠错变变化或者者立体坡坡面绿化化设计来来进行美美化。【关注点443】：景观小小品1) 室外各种标标识、移移动式花花钵及树树池摆放放位置应应错落有有序，对对客流动动线无不不良影响响，具体体位置可可由商管管公司提提供；2) 所有灯杆、标标识、立立柱广告告、道旗旗等其突突出柱体体的悬挂挂物底端端距地面

48、面高度应应不小于于2米；3) 可酌情考虑虑在城市市广场或或主要临临街面设设置在地地区或城城市具有有标志性性特征的的艺术景景观或构构筑物，如如雕塑、假假山石等等。【关注点444】：销售型型物业景景观1) 对于销售型型的物业业应在每每栋建筑筑物门前前区域增增设公告告栏，方方便物业业管理信信息公示示；2) 所有景观元元素应避避免影响响居住者者室内采采光；3) 夜间景观照照明不能能对居住住者造成成光污染染；4) 在保证安全全的前提提下，适适当增加加球场、沙沙池、健健身器、儿儿童乐园园等娱乐乐健身设设施；5) 园区内人行行道路要要便捷、顺顺畅；6) 独立的园区区应采用用封闭式式管理的的设计。【关注点445】：其它设设施1) 人防出口、燃燃气调压压站、室室外变电电站等公公共设施施应进行行适当的的美化装装饰要