物业公司会计核算办法gvmk.docx

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1、物业公司司会计核核算办法法20144-111-055物业公司司会计核核算办法法第一章 经营收收入核算算管理规规定1经营营收入的的范围经经营收入入是指企企业从事事物业管管理和其其他经营营活动所所取得各各项收入入，包括括主营业业务收入入和其他他业务收收入。1.1主主营业务务收入是是指企业业在从事事物业管管理活动动中，为为物业产产权人、使使用人提提供维修修、管理理和服务务所取得得的收入入，包括括物业管管理收入入、物业业经营收收入和物物业大修修收入。1.1.1物业业管理收收入是指指企业向向物业产产权人、使使用人收收取的公公共性服服务收入入、公众众代办性性服务收收入和特特约服务务收入。企企业收取取使用权

2、权房（如如老公房房）的租租金也计计入物业业管理收收入，并并设置明明细科目目核算。1.1.2物业业经营收收入是指指企业除除物业管管理及服服务以外外的其他他经营性性收入。如如企业经经营自己己拥有产产权的房房屋建筑筑物和共共用设施施取得的的收入、前前期费收收入等1.1.3物业业大修收收入是指指企业接接受业主主管理委委员会或或者物业业产权人人、使用用人的委委托，对对房屋共共用部位位、共用用设施设设备进行行大修取取得的收收入。1.2其其他业务务收入是是指企业业从事主主营业务务以外的的其他经经营活动动所取得得的收入入，包括括企业代代为经营营业主委委员会或或者物业业产权人人、使用用人提供供的房屋屋建筑物物和

3、共用用设施取取得的收收入，如如代为房房屋出租租取得的的收入；代为经经营停车车场、游游泳池、各各类球场场等共用用设施取取得的收收入；还还包括房房屋中介介代理收收入、材材料物资资销售收收入、废废品回收收收入、商商业经营营收入及及无形资资产转让让收入等等。1.2.1商业业用房经经营收入入是指企企业利用用业主管管理委员员会或者者物业产产权人、使使用人提提供的商商业用房房，从事事经营活活动取得得的收入入，如开开办健身身房、歌歌舞厅、美美容美发发屋、商商店、饮饮食店等等经营收收入。2经营营收入的的确认及及其时间间2.1企企业应当当在劳务务已经提提供，同同时收讫讫价款或或取得收收取价款款的凭据据时确认认为经

4、营营收入的的实现。当当年度经经营收入入必须计计入当年年度损益益，不得得提前或或延后。2.2物物业大修修收入应应当在业业主管理理委员会会或者物物业产权权人、使使用人签签证认可可后，确确认为营营业收入入的实现现。企业业与业主主委员会会或者物物业产权权人、使使用人双双方签订订付款合合同或协协议的，可可根据合合同或者者协议所所规定的的付款日日期或者者在收到到合同规规定的价价款之日日确认营营业收入入的实现现。3经营营收入会会计科目目处理3.1因物业业管理、物物业经营营、物业业大修等等业务取取得的经经营收入入计入“主营业业务收入入”科目。其其他如材材料物资资销售等等属于其其他业务务收入范范围的收收入计入入

5、“其他业业务收入入”科目。以以上科目目必须按按收入类类别和项项目管理理处分别别设置并并进行明明细核算算。3.2企业利利用业主主委员会会的场地地收取停停车使用用费，所所取得的的收入计计入“其他应应付款*场地地停车费费代收”科目贷贷方，并并全额计计提和交交纳营业业税及附附加税费费。根据据物业管管理服务务协议支支付业主主委员会会收益或或各种应应承担的的管理费费用（按按协议规规定列支支）时，计计入“其他应应付款*场地地停车费费代收”科目借借方;物物业公司司自身获获得的收收益，即即“其他应应付款*场地停停车费代代收”科目的的贷方余余额，借借记并转转入“其他业业务收入入”。各企企业可根根据实际际情况按按项

6、目管管理处和和费用类类别设置置明细账账进 行行核算。第二章 成本费费用核算算管理规规定1成本本核算方方法成本本核算应应遵循收收入成本本配比原原则，按按照物业业管理、物物业经营营、物业业大修等等不同业业务项目目分别归归集各自自成本费费用，成成本核算算方法一一旦确定定，至少少在一个个会计年年度内不不得任意意改变。2成本本划分原原则为了了正确核核算成本本，须分分清以下下成本费费用界限限：2.1生生产经营营成本和和非生产产经营成成本的界界限只有有正常的的生产经经营活动动消耗才才能计入入生产经经营成本本。生产产经营成成本主要要包括：直接从从事物业业管理等等经营活活动的人人员工资资、奖金金和按规规定比例例

7、提取的的福利费费、工会会经费、教教育经费费；房屋屋共用部部位、共共用设施施设备维维修及保保养费；房屋共共用部位位、共用用设施设设备耗用用的水电电费；直直接从事事物业管管理等经经营活动动人员的的劳动保保护费；绿化费费、保洁洁费、保保安费；直接用用于物业业管理等等经营活活动的固固定资产产折旧费费等等。非非生产经经营活动动消耗，如如投资活活动，筹筹资活动动；非生生常损失失消耗，如如灾害盗盗窃损失失、违约约金、滞滞纳金等等赔偿支支出、资资产减值值损失等等，均不不能计入入生产经经营成本本。2.2生产经经营成本本与期间间费用的的界限凡凡与企业业直接生生产经营营活动无无关的经经营管理理性支出出均计入入期间费

8、费用。如如：为组组织管理理企业而而发生的的行政性性管理支支出等。2.3不同会会计期间间的成本本费用界界限根据据“权责发发生制”原则确确定当期期的成本本费用，正正确核算算“待摊费费用”和“预提费费用”。会计计期末未未经主管管税务机机关认可可的“待摊费费用”及“预提费费用”，均应应计入当当年度损损益。2.4不同核核算单位位的费用用界限根根据管理理需要，按按照管理理处核算算成本费费用。管管理处发发生的成成本费用用，直接接计入该该管理处处成本。3成本本核算及及科目设设置3.11按不同同管理处处设置“主营业业务成本本”明细账账，计算算并归集集主营业业务成本本。3.2主主营业务务成本下下按物业业管理过过程

9、中不不同的核核算对象象，设置置“物业管管理成本本”、“物业经经营成本本”、“物业大大修成本本”，并在在明细科科目下按按成本类类别设置置三级明明细科目目。3.3物业管管理成本本的核算算3.3.1自营营方式管管理成本本的核算算。采用用自营方方式进行行物业管管理服务务的，可可将发生生的各项项直接费费用按成成本类别别计入“主营业业务成本本物业管管理成本本”。3.3.2出包包方式管管理成本本的核算算。对部部分采取取出包方方式进行行的公共共性服务务，如绿绿化、保保洁等，一一般按照照签订的的承包合合同付款款，成本本即为合合同的结结算款，并并按成本本类别计计入“主营业业务成本本物业管管理成本本”。3.4物业经

10、经营成本本的核算算物业管管理企业业经营由由业主委委员会或或物业产产权人、使使用人提提供的房房屋、建建筑物和和共用设设施等物物业应付付给物业业产权人人、使用用人的租租赁费、承承包费等等计入“主营业业务成本本物业经经营成本本”。直接接为以上上经营项项目发生生的人工工工资、奖奖金和按按规定比比例提取取的福利利费、工工会经费费、教育育经费、劳劳动保护护费；材材料费、水水电费等等也计入入“主营业业务成本本物业经经营成本本”。3.5物物业大修修成本的的核算物物业大修修成本是是指物业业管理企企业承接接的房屋屋共用部部位、共共用设施施设备大大修、更更新改造造任务实实际发生生的工程程支出。3.6其其他业务务支出

11、的的核算其其他业务务支出是是指企业业从事其其他经营营活动所所发生的的有关成成本和费费用支出出。企业业支付的的商业用用房有偿偿使用费费，计入入其他业业务支出出。3.7期期间费用用的核算算企业筹筹建期间间所发生生的开办办费，在在企业尚尚未实现现收入之之前计入入“长期待待摊费用用”，不计计入当期期损益。在在实现收收入后，开开办费一一次计入入当期损损益。属属于筹建建期以后后至企业业实现收收入前发发生的期期间费用用，直接接计入当当期损益益；企业业实现收收入以后后，即正正常经营营期间发发生的期期间费用用，直接接计入当当期损益益。期间间费用核核算的科科目设置置按照*集团财财务管理理制度的的规定执执行。办办公

12、费、通通讯费、业业务招待待费、业业务宣传传费、差差旅费统统一在期期间费用用下按照照部门类类别进行行核算。第三章 物业工工程的核核算1物业业工程的的内容物物业工程程，是指指物业管管理企业业承接的的房屋共共同部位位、共同同设施设设备大修修、更新新改造及及由业主主委员会会或者物物业产权权人、使使用人提提供的管管理用房房、商业业用房进进行装饰饰装修等等工程。物物业工程程按其实实施方式式的不同同一般分分为两种种：自营营方式，指指物业管管理企业业自行组组织施工工；出包包方式，指指物业管管理企业业委托外外单位承承包工程程。2物业业工程的的核算应应在“在建工工程”科目下下设置明明细科目目“物业工工程”，用于于

13、归集物物业工程程所发生生的各项项支出。该该科目借借方登记记物业工工程发生生的各项项支出；贷方登登记已完完物业工工程成本本的结转转数；科科目借方方余额，反反映在建建工程的的实际成成本。本本科目应应按工程程项目类类别设置置明细账账进行核核算。2.1自自营工程程的核算算。企业业自行组组织施工工时，本本科目借借方核算算物业工工程施工工中发生生各项费费用，包包括人工工费、材材料费、工工程物资资、机械械使用费费等。上上述费用用在发生生时确定定由某个个工程项项目负担担,则直直接计入入该项目目成本；若涉及及多个工工程项目目，应增增设相应应科目归归集有关关费用支支出，再再按一定定标准分分配计入入各有关关项目。2

14、.2出包工工程的核核算。委委托外单单位承包包工程时时，将支支付给承承包单位位的工程程价款，计计入“在建工工程物业工工程*工工程”科目，贷贷记“银行存存款”等科目目。2.33工程完完工交付付使用的的核算。2.3.1企业业承接的的房屋共共同部位位、共同同设施设设备大修修、更新新改造工工程完工工交付使使用时，其其工程决决算价款款，须经经业主委委员会或或物业产产权人、使使用人签签证认可可。若该该工程价价款由维维修基金金列支，则则根据分分摊表进进行转账账结算；若该工工程不由由维修基基金列支支，则根根据物业业产权人人、使用用人的签签证进行行价款结结算。2.3.2工程程完工交交付使用用的会计计科目处处理：借

15、借记“银行存存款”或“长期应应付款代管基基金”科目，贷贷记“主营业业务收入入物业大大修收入入”科目；同时结结转已完完物业工工程成本本，借记记“主营业业务成本本物业大大修成本本”，贷记记“在建工工程物业工工程*工工程”科目。第四章 维修基基金的核核算1科目目设置应应在“专项应应付款”下设置置明细科科目“代管基基金”，用于于核算企企业接受受委托管管理的房房屋共用用部位、共共用设施施设备维维修基金金。2维修修基金的的核算2.1收收到维修修基金的的核算收收到维修修基金时时，借记记“银行存存款”科目，贷贷记“专项应应付款代管基基金本金”。2.2维维修基金金利息核核算企业业收到银银行计息息通知单单，属于于

16、代管基基金存款款的利息息收入，借借记“银行存存款”科目，贷贷记“专项应应付款代管基基金利息收收入”。2.3维维修基金金收益核核算物业业企业有有偿使用用产权属属全体业业主共有有的商业业用房和和共用设设施设备备，应支支付的有有关费用用，如租租赁费、承承包费、有有偿使用用费等，作作为维修修基金的的收益，计计入“专项应应付款代管基基金”的贷方方。2.4维维修基金金使用核核算由本本企业承承接房屋屋共用部部位、共共用设施施设备进进行大修修、更新新、改造造任务的的项目，实实际发生生的工程程支出，通通过“物业工工程”科目核核算，核核算方法法同第四四章2.3.1。由由外单位位承接大大修任务务的，工工程完工工后，

17、经经业主委委员会或或者物业业产权人人、使用用人签证证认可后后与承接接单位进进行结算算，并根根据维修修基金分分摊表进进行分配配转账，借借记“专项应应付款代管基基金”，贷记记“银行存存款”等科目目。第五章 代收款款项的核核算企业应应在“其他应应付款“科目下下设置明明细科目目“代收款款项”，用于于核算企企业代收收代付款款项，如如代收的的电表初初装费、有有线电视视初装费费等。企企业受物物业产权权人委托托代为收收取的房房租等，也也在本科科目核算算。本科科目应按按代收代代交费用用种类设设置明细细并按往往来单位位进行核核算。第六章 现金流流量分类类根据*集规字字20005第177号文件件，结合合物业行行业特

18、点点，对现现金流量量的分类类规定如如下：1现金金流量的的具体分分类：序序号 小小博科代代码 大大博科代代码 项项 目 名 称称具 体体 归 集 范范 围一、 经经营活动动现金流流量 1、1111 2011销售商商品，提提供劳务务收到的的现金销销售商品品、提供供劳务及及其他业业务收入入实际收收到的现现金，如如，物业业管理及及其经营营、材料料销售、出出租收入入、代理理中介等等业务所所收到的的现金2、1112 2022收到的的税费返返还收到到返还的的各种税税费，包包括地方方性财政政返还收收入3、1113 2033收到的的其他与与经营活活动有关关的现金金反映企企业除上上述项目目外收到到的与经经营活动动

19、有关的的现金流流入，包包括各种种管理费费收入、罚罚没收入入、个人人赔偿款款、职工工备用金金及个人人各种代代垫还款款、存款款利息收收入、质质保金等等4、1121 2044购买商商品、接接受劳务务支付的的现金购购买材料料、商品品、接受受劳务实实际支付付的现金金，主要要包括主主营业务务和其他他业务性性支出所所支付的的现金，具具体指物物业管理理成本支支出（含含物业非非在编现现场操作作人员工工资）5、1122 2055支付给给职工以以及为职职工支付付的现金金支付给给在职职职工的工工资、奖奖金、福福利、各各种社会会保障性性支出及及个人所所得税等等。固定定资产等等在建工工程职工工支出不不在此项项6、1123

20、 2066支付的的各种税税费企业业按规定定支付的的各种税税费，不不包括固固定资产产等资本本化税费费支出7、1124 2077支付的的其他与与经营活活动有关关的现金金反映企企业除上上述项目目以外的的与经营营活动有有关的支支出，如如罚款支支出、个个人备用用金及各各种代垫垫款现金金支出、管管理费用用及营业业费用现现金支出出等二、 投投资活动动现金流流量1、2211 3011收回投投资所收收到的现现金企业业出售、转转让或到到期收回回（除现现金等价价物以外外）的短短期投资资、长期期股权投投资、长长期债权权投资本本金所收收到的现现金2、2212 3022取得投投资收益益所收到到的现金金企业因因股权性性和债

21、权权性投资资而取得得的股利利、利息息所收到到的现金金3、2213 3033处置固固定资产产、无形形资产和和其他长长期资产产所收到到的现金金净额处处置收入入减处置置费用后后的净额额，包括括保险赔赔偿性收收入。（支支出数以以负数反反映）4、2214 3044收到的的其他与与投资活活动有关关的现金金反映企企业除上上述项目目以外的的与投资资活动有有关的现现金收入入5、2221 3055购建固固定资产产、无形形资产和和其他长长期资产产所支付付的现金金企业购购建固定定资产、无无形资产产和其他他长期资资产所支支付的现现金，不不包括资资本化利利息及融融资租赁赁费6、2222 3066投资所所支付的的现金企企业

22、权益益性和债债权性投投资所支支付的现现金（含含投资支支付的手手续费），包包括委托托银行贷贷款、暂暂列入往往来科目目的投资资。7、2223 3077支付的的其他与与投资活活动有关关的现金金反映企企业除上上述项目目外与投投资活动动有关的的现金支支出三、 筹筹资活动动现金流流量1、3311 4011吸收投投资所收收到的现现金企业业收到的的投资者者投入的的现金，包包括发行行股票、债债券等方方式筹集集资金实实际收到到的款项项净额（发发行收入入减支付付的佣金金等发行行费用的的净额）2、3313 4022借款所所收到的的现金企企业举借借各种长长短期借借款收到到的现金金，包括括银行贷贷款（含含委托贷贷款）、向

23、向集团外外单位借借款所收收到的现现金3、3314 4033收到的的其他与与筹资活活动有关关的现金金（集团团内关联联企业各各种往来来款）反反映企业业收到的的除上述述项目外外与筹资资活动有有关的现现金，包包括接受受现金捐捐赠、集集团内拨拨款、押押金、代代收款项项、代收收维修资资金等4、3321 4044偿还债债务所支支付的现现金反映映企业偿偿还债务务本金所所支付的的现金，包包括银行行还贷（含含委托贷贷款还贷贷）、偿偿还向外外单位所所借款项项等5、3322 4055分配股股利、利利润或偿偿还利息息所支付付的现金金企业支支付的股股利、利利息等现现金支出出，包括括计入固固定资产产价值、财财务费用用和项目

24、目开发成成本的各各种借款款利息、票票据贴息息及融资资租赁费费6、3324 4066支付的的其他与与筹资活活动有关关的现金金（集团团内关联联企业各各种往来来款）反反映企业业支付的的除上述述项目以以外的与与筹资活活动有关关的现金金支出，包包括捐赠赠支出、集集团内拨拨款归还还代收款款项、划划转维修修资金等等现金支支出四、汇率率变动对对现金的的影响1.现金金流量发发生时的的记帐汇汇率与现现金及现现金等价价物净增增加额中中外币现现金净增增加额期期末汇率率之间的的折算差差额2“将将净利润润调节为为经营活活动现金金流量”补充资资料的填填列序号号小博科科代码 大博科科代码项项 目 名 称称 具 体 归归 集

25、范 围围1 7001 7701净利润润 反映映企业当当期实现现的净利利润，按按利润表表中“净利润润”填列2 7002 7702计提的的资产减减值准备备 反映映企业计计入当期期损益的的八大资资产减值值准备计计提数，按按八大资资产减值值准备科科目分析析填列3 7003 7703固定资资产折旧旧 反映映企业计计提的计计入当期期损益的的累计折折旧，按按“累计折折旧”明细科科目分析析填列4 7004 7704无形资资产摊销销 计入入当期损损益的无无形资产产摊销数数，按“无形资资产”明细科科目分析析填列5 7005 7705长期待待摊费用用摊销 反映计计入当期期损益的的长期待待摊费用用摊销数数。具体体按“

26、长期待待摊费用用”明细科科目分析析填列6 7006 7706少数股股东损益益 编制制合并报报表的企企业，在在合并利利润表中中反映少少数股东东的损益益按合并并利润表表“少数股股东损益益”数填列列7 7007 7707未确认认的投资资损失编编制合并并报表的的企业，在在合并资资产负债债表中反反映的子子公司超超过母公公司投资资账面价价值的那那部分亏亏损，按按合并资资产负债债表“未确认认投资损损失”填列8 7008 7708待摊费费用的减减少（减减：增加加） 反反映企业业当期待待摊费用用的增减减数，按按“待摊费费用”科目期期初期末末差额填填列9 7009 7709预提费费用的增增加（减减：减少少） 反反

27、映企业业当期预预提费用用的增减减数，按按“预提费费用”科目期期初期末末差额填填列。项项目开发发预提成成本不在在此列10 7710 7100处置固固定资产产、无形形资产和和其他长长期资产产的损失失（减：收益）反反映企业业处置固固定资产产、无形形资产和和其他长长期资产产发生的的净损益益，按“营业外外收入”、“营业外外支出”明细科科目分析析填列11 7711 7111固定资资产报废废损失 反映企企业固定定资产盘盘亏（或或盘盈）的的净损益益，按“营业外外收入”、“营业外外支出”明细科科目分析析填列12 7712 7122财务费费用 反反映企业业本期发发生的属属于投资资活动和和筹资活活动并计计入当期期损

28、益的的利息支支出等财财务费用用(含项项目开发发利息支支出)。利利息收入入不在此此列。按按“财务费费用”、“开发成成本”明细科科目分析析填列13 7713 7133投资损损失（减减：收益益） 反反映企业业投资所所发生的的净损益益，按“投资收收益”科目填填列14 7714 7144递延税税款贷项项（减借借项） 反映企企业本期期递延税税款的净净增加或或净减少少，按“递延税税款”科目分分析填列列15 7715 7155存货的的减少（减减：增加加） 反反映企业业存货的的减少或或增加，按按存货下下属科目目期初期期末差额额填列16 7716 7166经营性性应收项项目的减减少（减减：增加加） 只只反映企企业

29、与经经营活动动有关的的应收明明细科目目的减少少或增加加，应扣扣除计入入“其他应应收款”等科目目中集团团内外投投资和筹筹资性活活动往来来款项，按按“应收票票据”、“应收账账款”、“其他应应收款”、“预付账账款”、“应收补补贴款”及其他他流动资资产科目目期初期期末差额额填列17 7717 7177经营性性应付项项目的增增加（减减：减少少） 只只反映企企业与经经营活动动有关的的应付明明细科目目的增加加或减少少，应扣扣除计入入“其他应应付款”等科目目中集团团内外投投资和筹筹资性活活动往来来款项，按按“应付票票据”、“应付账账款”、“预收账账款”、“应付工工资”、“应付福福利费”、“应交税税金”、“其他

30、应应交款”、“其他应应付款”、“预计负负债”、“长期应应付款”、“专项应应付款”等科目目期初期期末差额额填列18 7799 7999其他 其他需需调整和和反映的的项目第六章 附则物业公司司的会计计处理第一章经营收收入核算算管理规规定1经营收收入的范范围经营营收入是是指企业业从事物物业管理理和其他他经营活活动所取取得各项项收入，包包括主营营业务收收入和其其他业务务收入。1.1主营营业务收收入是指指企业在在从事物物业管理理活动中中，为物物业产权权人、使使用人提提供维修修、管理理和服务务所取得得的收入入，包括括物业管管理收入入、物业业经营收收入和物物业大修修收入。1.1.11物业管管理收入入是指企企

31、业向物物业产权权人、使使用人收收取的公公共性服服务收入入、公众众*性服服务收入入和特约约服务收收入。企企业收取取使用权权房（如如老公房房）的租租金也计计入物业业管理收收入，并并设置明明细科目目核算。1.1.22物业经经营收入入是指企企业除物物业管理理及服务务以外的的其他经经营性收收入。如如企业经经营自己己拥有产产权的房房屋建筑筑物和共共用设施施取得的的收入、前前期费收收入等。1.1.33物业大大修收入入是指企企业接受受业主管管理委员员会或者者物业产产权人、使使用人的的委托，对对房屋共共用部位位、共用用设施设设备进行行大修取取得的收收入。11.2其其他业务务收入是是指企业业从事主主营业务务以外的

32、的其他经经营活动动所取得得的收入入，包括括企业代代为经营营业主委委员会或或者物业业产权人人、使用用人提供供的房屋屋建筑物物和共用用设施取取得的收收入，如如代为房房屋出租租取得的的收入；代为经经营停车车场、游游泳池、各各类球场场等共用用设施取取得的收收入；还还包括房房屋中介介代理收收入、材材料物资资销售收收入、废废品回收收收入、商商业经营营收入及及无形资资产转让让收入等等。1.2.11商业用用房经营营收入是是指企业业利用业业主管理理委员会会或者物物业产权权人、使使用人提提供的商商业用房房，从事事经营活活动取得得的收入入，如开开办健身身房、歌歌舞厅、美美容美发发屋、商商店、饮饮食店等等经营收收入。

33、2经营收收入的确确认及其其时间2.1企业业应当在在劳务已已经提供供，同时时收讫价价款或取取得收取取价款的的凭据时时确认为为经营收收入的实实现。当当年度经经营收入入必须计计入当年年度损益益，不得得提前或或延后。以下内容需要回复才能看到2.2物业业大修收收入应当当在业主主管理委委员会或或者物业业产权人人、使用用人签证证认可后后，确认认为营业业收入的的实现。企企业与业业主委员员会或者者物业产产权人、使使用人双双方签订订付款合合同或协协议的，可可根据合合同或者者协议所所规定的的付款日日期或者者在收到到合同规规定的价价款之日日确认营营业收入入的实现现。3经营收收入会计计科目处处理3.1因因物业管管理、物

34、物业经营营、物业业大修等等业务取取得的经经营收入入计入“主营业业务收入入”科目。其其他如材材料物资资销售等等属于其其他业务务收入范范围的收收入计入入“其他业业务收入入”科目。以以上科目目必须按按收入类类别和项项目管理理处分别别设置并并进行明明细核算算。3.2企企业利用用业主委委员会的的场地收收取停车车使用费费，所取取得的收收入计入入“其他应应付款*场地地停车费费代收”科目贷贷方，并并全额计计提和交交纳营业业税及附附加税费费。根据据物业管管理服务务协议支支付业主主委员会会收益或或各种应应承担的的管理费费用（按按协议规规定列支支）时，计计入“其他应应付款*场地地停车费费代收”科目借借方;物业公公司

35、自身身获得的的收益，即即“其他应应付款*场地停停车费代代收”科目的的贷方余余额，借借记并转转入“其他业业务收入入”。各企企业可根根据实际际情况按按项目管管理处和和费用类类别设置置明细账账进行核核算。第二二章成本费费用核算算管理规规定1成本核核算方法法成本核核算应遵遵循收入入成本配配比原则则，按照照物业管管理、物物业经营营、物业业大修等等不同业业务项目目分别归归集各自自成本费费用，成成本核算算方法一一旦确定定，至少少在一个个会计年年度内不不得任意意改变。2成本划划分原则则为了正正确核算算成本，须须分清以以下成本本费用界界限：2.1生产产经营成成本和非非生产经经营成本本的界限限只有正正常的生生产经

36、营营活动消消耗才能能计入生生产经营营成本。生生产经营营成本主主要包括括：直接接从事物物业管理理等经营营活动的的人员工工资、奖奖金和按按规定比比例提取取的福利利费、工工会经费费、教育育经费；房屋共共用部位位、共用用设施设设备维修修及保养养费；房房屋共用用部位、共共用设施施设备耗耗用的水水电费；直接从从事物业业管理等等经营活活动人员员的劳动动保护费费；绿化化费、保保洁费、保保安费；直接用用于物业业管理等等经营活活动的固固定资产产折旧费费等等。非非生产经经营活动动消耗，如如投资活活动，筹筹资活动动；非生生常损失失消耗，如如灾害盗盗窃损失失、违约约金、滞滞纳金等等赔偿支支出、资资产减值值损失等等，均不

37、不能计入入生产经经营成本本。2.2生生产经营营成本与与期间费费用的界界限凡与与企业直直接生产产经营活活动无关关的经营营管理性性支出均均计入期期间费用用。如：为组织织管理企企业而发发生的行行政性管管理支出出等。2.3不不同会计计期间的的成本费费用界限限根据“权责发发生制”原则确确定当期期的成本本费用，正正确核算算“待摊费费用”和“预提费费用”。会计计期末未未经主管管税务机机关认可可的“待摊费费用”及“预提费费用”，均应应计入当当年度损损益。2.4不不同核算算单位的的费用界界限根据据管理需需要，按按照管理理处核算算成本费费用。管管理处发发生的成成本费用用，直接接计入该该管理处处成本。3成本核核算及

38、科科目设置置3.1按不不同管理理处设置置“主营业业务成本本”明细账账，计算算并归集集主营业业务成本本。3.2主营营业务成成本下按按物业管管理过程程中不同同的核算算对象，设设置“物业管管理成本本”、“物业经经营成本本”、“物业大大修成本本”，并在在明细科科目下按按成本类类别设置置三级明明细科目目。3.3物物业管理理成本的的核算3.3.11自营方方式管理理成本的的核算。采采用自营营方式进进行物业业管理服服务的，可可将发生生的各项项直接费费用按成成本类别别计入“主营业业务成本本物业管管理成本本”。3.3.22出包方方式管理理成本的的核算。对对部分采采取出包包方式进进行的公公共性服服务，如如绿化、保保

39、洁等，一一般按照照签订的的承包合合同付款款，成本本即为合合同的结结算款，并并按成本本类别计计入“主营业业务成本本物业管管理成本本”。3.4物物业经营营成本的的核算物物业管理理企业经经营由业业主委员员会或物物业产权权人、使使用人提提供的房房屋、建建筑物和和共用设设施等物物业应付付给物业业产权人人、使用用人的租租赁费、承承包费等等计入“主营业业务成本本物业经经营成本本”。直接接为以上上经营项项目发生生的人工工工资、奖奖金和按按规定比比例提取取的福利利费、工工会经费费、教育育经费、劳劳动保护护费；材材料费、水水电费等等也计入入“主营业业务成本本物业经经营成本本”。3.5物业业大修成成本的核核算物业业

40、大修成成本是指指物业管管理企业业承接的的房屋共共用部位位、共用用设施设设备大修修、更新新改造任任务实际际发生的的工程支支出。3.6其他他业务支支出的核核算其他他业务支支出是指指企业从从事其他他经营活活动所发发生的有有关成本本和费用用支出。企企业支付付的商业业用房有有偿使用用费，计计入其他他业务支支出。3.7期间间费用的的核算企企业筹建建期间所所发生的的开办费费，在企企业尚未未实现收收入之前前计入“长期待待摊费用用”，不计计入当期期损益。在在实现收收入后，开开办费一一次计入入当期损损益。属属于筹建建期以后后至企业业实现收收入前发发生的期期间费用用，直接接计入当当期损益益；企业业实现收收入以后后，

41、即正正常经营营期间发发生的期期间费用用，直接接计入当当期损益益。期间间费用核核算的科科目设置置按照*集团财务管理制度的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。第三三章物业工工程的核核算1物业工工程的内内容物业业工程，是是指物业业管理企企业承接接的房屋屋共同部部位、共共同设施施设备大大修、更更新改造造及由业业主委员员会或者者物业产产权人、使使用人提提供的管管理用房房、商业业用房进进行装饰饰装修等等工程。物物业工程程按其实实施方式式的不同同一般分分为两种种：自营营方式，指指物业管管理企业业自行组组织施工工；出包包方式，指指物业管管理企业业委托外

42、外单位承承包工程程。2物业工工程的核核算应在在“在建工工程”科目下下设置明明细科目目“物业工工程”，用于于归集物物业工程程所发生生的各项项支出。该该科目借借方登记记物业工工程发生生的各项项支出；贷方登登记已完完物业工工程成本本的结转转数；科科目借方方余额，反反映在建建工程的的实际成成本。本本科目应应按工程程项目类类别设置置明细账账进行核核算。2.1自营营工程的的核算。企企业自行行组织施施工时，本本科目借借方核算算物业工工程施工工中发生生各项费费用，包包括人工工费、材材料费、工工程物资资、机械械使用费费等。上上述费用用在发生生时确定定由某个个工程项项目负担担,则直接接计入该该项目成成本；若若涉及

43、多多个工程程项目，应应增设相相应科目目归集有有关费用用支出，再再按一定定标准分分配计入入各有关关项目。2.2出出包工程程的核算算。委托托外单位位承包工工程时，将将支付给给承包单单位的工工程价款款，计入入“在建工工程物业工工程*工程程”科目，贷贷记“银行存存款”等科目目。2.3工工程完工工交付使使用的核核算。2.3.11企业承承接的房房屋共同同部位、共共同设施施设备大大修、更更新改造造工程完完工交付付使用时时，其工工程决算算价款，须须经业主主委员会会或物业业产权人人、使用用人签证证认可。若若该工程程价款由由维修基基金列支支，则根根据分摊摊表进行行转账结结算；若若该工程程不由维维修基金金列支，则则

44、根据物物业产权权人、使使用人的的签证进进行价款款结算。2.3.22工程完完工交付付使用的的会计科科目处理理：借记记“银行存存款”或“长期应应付款代管基基金”科目，贷贷记“主营业业务收入入物业大大修收入入”科目；同时结结转已完完物业工工程成本本，借记记“主营业业务成本本物业大大修成本本”，贷记记“在建工工程物业工工程*工程程”科目。第四四章维修基基金的核核算1科目设设置应在在“专项应应付款”下设置置明细科科目“代管基基金”，用于于核算企企业接受受委托管管理的房房屋共用用部位、共共用设施施设备维维修基金金。2维修基基金的核核算2.1收到到维修基基金的核核算收到到维修基基金时，借借记“银行存存款”科

45、目，贷贷记“专项应应付款代管基基金本金”。2.2维修修基金利利息核算算企业收收到银行行计息通通知单，属属于代管管基金存存款的利利息收入入，借记记“银行存存款”科目，贷贷记“专项应应付款代管基基金利息收收入”。2.3维修修基金收收益核算算物业企企业有偿偿使用产产权属全全体业主主共有的的商业用用房和共共用设施施设备，应应支付的的有关费费用，如如租赁费费、承包包费、有有偿使用用费等，作作为维修修基金的的收益，计计入“专项应应付款代管基基金”的贷方方。2.4维修修基金使使用核算算由本企企业承接接房屋共共用部位位、共用用设施设设备进行行大修、更更新、改改造任务务的项目目，实际际发生的的工程支支出，通通过

46、“物业工工程”科目核核算，核核算方法法同第四四章2.5由外外单位承承接大修修任务的的，工程程完工后后，经业业主委员员会或者者物业产产权人、使使用人签签证认可可后与承承接单位位进行结结算，并并根据维维修基金金分摊表表进行分分配转账账，借记记“专项应应付款代管基基金”，贷记记“银行存存款”等科目目。第五五章代收款款项的核核算企业应应在“其他应应付款“科目下下设置明明细科目目“代收款款项”，用于于核算企企业代收收代付款款项，如如代收的的电表初初装费、有有线电视视初装费费等。企企业受物物业产权权人委托托代为收收取的房房租等，也也在本科科目核算算。本科科目应按按代收代代交费用用种类设设置明细细并按往往来

47、单位位进行核核算。物业管理理企业会会计核算算补充规规定一会计科科目及使使用说明明第2004号科科目预收账账款1.本科科目核算算企业按按合同规规定向有有关单位位和个人人预收的的款项，如如企业为为物业产产权人使使用人提提供的公公共卫生生清洁公公用设施施的维修修保养和和保安绿绿化等预预止的公公共性服服务费等等2.企业业向有关关单位和和个人预预收的款款项，借借记银行行存款科科目，贷贷记本科科目；收收入实现现时，借借记本科科目，贷贷记经营营收入其其他业务务收入科科目有关关单位和和个人补补付的款款项，借借记银行行存款等等科目，贷贷记本科科目；退退回多付付的款项项，作权权反会计计分录预收账款款情况不不多的公公司，也也可以将将预收的的款项直直接记入入应收账账款科目目的贷方方，不设设本科目目3.本科科目应按按有关单单位和个个人设置置明细账账4.本科科目期末末贷方余余额，反反映企业业向有关关单位和和个人预预收的款款项；期期末如为为借方余余额，反反映应由由有