XX物业管理服务标书5071.docx

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1、郑州市*物业管理服务标书目 录第一章 河南南xx物业业管理有有限公司司简介第二章 *概况况及物业业管理特特点分析析第三章 *物业业管理服服务思路路第四章 物业业管理服服务承诺诺第五章 物资资装备计计划预算算第六章 物业业管理服服务费测测算第七章 *物业业管理服服务方案案第一节 内部管理理、运行行机制第二节 设备设施施管理服服务方案案第三节 公共秩序序管理服服务方案案第四节 保洁服务务方案第五节 绿化服务务方案第八章 物业业管理服服务工作作标准第九章 几点点说明结束语第一章 河南xx物物业管理理有限公公司简介介一、我们的的实力 xx物业成成立于220011年8月，注注册资金金3000万元，管管理

2、面积积逾百万万平方米米，现为为国家二二级资质质物业管管理企业业，郑州州市物业业管理协协会理事事单位，中中国物业业管理协协会会员员单位。 业内率先先通过IISO990011和ISOO140001国国际质量量体系双双认证，并并建立起起了融“末位淘淘汰制”和“目标责责任制”为一体体的xxx绩效考考核模式式，全员员持证上上岗率高高达1000%。 管理服务务项目涵涵盖了住住宅、高高档别墅墅区、写写字（办办公）楼楼、高校校后勤、商商业地产产等物业业类型，融融全程托托管、顾顾问输出出于一体体，并正正以每年年50万平平方的速速度拓展展着自己己的管理理服务领领域。 先后与深深圳国贸贸、华新新国际、三三明国际际、

3、决策策资源等等知名企企业形成成战略联联盟，广广泛汲取取其他企企业的先先进管理理经验，以以规范化化、科学学化、互互动化为为核心，构构造独具具xx特色色的复合合型生态态发展系系统。 所管理服服务项目目达标（获获奖）率率1000%，先先后有多多个项目目荣获国国家、省省、市级级荣誉称称号，公公司也先先后被评评为“郑州市市房地产产行业青青年文明明号”和“郑州市市青年文文明号”，20004年度度更是成成功入选选“河南省省物业管管理十大大诚信维维权企业业”。 与深圳国贸贸合作组组建“深圳国国贸物业业管理（郑郑州）有有限公司司”二、我们的的理念 服务宗旨：尽心、尽尽力、尽尽责，善善待每位位客户。 质量方针：为

4、业主主创造价价值，让让客户持持续满意意。 团队精神：企业的的命运就就是个人人的命运运，企业业的发展展就是个个人的发发展。 发展目标：以“生态型型发展体体系”为依托托，打造造中原物物业第一一品牌。三、我们的的目标u 立足基础服服务，树树立xxx物业诚诚信高效效形象。u 强化服务意意识，打打造一流流物业管管理服务务品牌。u 细化服务质质量，倡倡导“温馨生生活颠颠峰体验验”。四、我们的的荣誉2001年年度 嘉和园园小区 郑郑州市优优秀住宅宅示范小小区2002年年度 家和万万世花园园 金水水区绿化化达标先先进单位位 郑州州市绿化化达标先先进单位位 郑州州市优秀秀住宅示示范小区区 郑州州市首批批旅游观观

5、光小区区河南省优秀秀住宅小小区xx物业 郑郑州市房房地产行行业“青年文文明号” 2003年年度 嘉和和园小区区 金金水区绿绿化达标标先进单单位 郑州州市绿化化达标先先进单位位 金水水区文明明生活小小区家和万世花花园 全国物物业管理理示范住住宅小区区xx物业 通通过ISSO90001国国际质量量体系认认证郑州市物业业与房地地产协会会理事单单位2004年年度 锦绣绣江南 郑州州市优秀秀住宅示示范小区区 京城花花园 郑州市市优秀住住宅示范范小区 xx物物业 通过IISO1140001环境境质量管管理体系系认证 河南省省物业管管理十大大诚信企企业第二章 *概概况及物物业管理理特点分分析一、*概况l 郑

6、州市“*”位于郑郑州市航航海路与与世纪迎迎宾大道道交叉口口，紧邻邻8800亩世纪纪游乐园园、2000亩航航海广场场、多路路公交车车直通全全市，新新东南板板块龙头头地位；经济繁繁华、交交通便利利，地理理位置极极其优越越。l 运用动静、商商住分离离的设计计手法，集集合欧洲洲城邦百百年精华华，恢宏宏创就；集景观观大道、协协和广场场、太阳阳广场、和和平走廊廊、月亮亮岛、晨晨曦广场场、十二二星座广广场、欧欧式园林林有机结结合， l *秉承承“居住改改变生活活”的设计计理念，针针对客户户群体特特点，强强调建筑筑功能的的整体性性和时代代性，从从规划、景景观、房房型、建建材等方方面都充充分体现现了人文文、自然

7、然、生态态和未来来。l *以国国际最新新流行的的设计语语言，从从整体到到局部无无一不在在体现欧欧洲古典典建筑纯纯粹之美美，高低低错落、丰丰富多变变的建筑筑轮廓回回应郑州州东南城城市天际际线；以以欧洲截截取生活活为摹本本突破郑郑州东南南商业格格局，投投资自用用两全其其美。l *总建建筑面积积18万平平方米，24栋多层住宅，小区内各项配套设备设施齐全，绿化景观广场，高级会所等应有尽有，处处体现了“以人为本”的居住理念，塑造了郑州市小康居住生活的新典范。 l *为河河南振兴兴房地产产开发有有限公司司开发建建设的多多层和小小高层混混合型住住宅小区区，是郑郑州市重重点项目目，省委委、市委委、市政政府及其

8、其他相关关部门对对其给予予厚望。 l *为高高档多层层和小高高层混合合型住宅宅小区，机机电设备备众多，管管网也相相对比较较复杂。二、*物业管管理特点点l 需要品牌物物业管理理为之装装扮好的物业需需要好的的物业管管理呵护护，需要要好的物物业管理理品牌为为之装扮扮，只有有这样才才能充分分展示物物业的特特点，才才能使物物业物有有所值。河河南xxx物业管管理有限限公司是是河南xxx集团团的全资资子公司司，现为为国家二二级资质质。公司以发展展求生存存，通过过先进的的管理策策划，规规范的操操作实施施，ISSO90001和和ISOO140001国国际环境境质量体体系的导导入、科科学与系系统的培培训、有有效的

9、监监督、评评估和调调整等步步骤，广广泛借鉴鉴其他知知名企业业的先进进经验，并并结合自自身的资资源优势势，实施施以关怀怀员工、关关注顾客客的需求求，关注注环境的的温馨和和谐，关关注物业业整体氛氛围为特特征的物物业管理理，形成成具有鲜鲜明特色色的xxx物业文文化及其其雄心勃勃勃的主主体发展展规划。如今，xxx物业已已顺利通通过了IISO990011和ISOO140001国国际质量量体系双双认证，并并发展成成为融住住宅物业业管理、商商业物业业管理和和复合型型物业管管理为一一体的多多元化全全程物业业管理服服务公司司，先后后有多个个项目获获得国家家、省、市市级优秀秀住宅小小区（小小区），园园林式单单位的

10、荣荣誉称号号。xxx物业人人有实力力、有决决心、有有信心，在在*的物业业管理上上再创佳佳绩。l 管理者需对对高档多多层住宅宅小区整整体运作作具有经经验和优优势*作为为郑州市市首席小小康生活活住宅区区，凝聚聚了河南南振兴房房地产开开发有限限公司无无穷的心心血和汗汗水，郑郑州人民民对其给给予厚望望，这就就要求物物业管理理企业必必须具备备管理高高档住宅宅小区的的丰富经经验和优优势。xx物业现现管理多多层住宅宅面积逾逾80万平平方米，高高档别墅墅逾100万平方方米，高高层写字字楼100万余平平方。从高档住宅宅小区的的日常服服务，到到温馨细细致的客客户服务务，再到到独具xxx特色色的社区区文化活活动服务

11、务，xxx人形成成了融“第一责责任制”和“一站式式服务”为一体体的物业业管理服服务体系系，并将将在*的管管理上具具有独特特的经验验和优势势。l 设备的安全全运行是是基本保保障*设备备复杂、种种类繁多多，要保保证设备备的高效效、可靠靠、安全全运行，需需要一套套行之有有效的管管理办法法。xxx物业有有专业的的机电设设备维修修保养队队伍，形形成一套套独特的的机电设设备管理理模式。公公司以IISO990011和ISOO140001质质量管理理体系中中制定的的各类设设备程序序管理文文件及其其作业指指导书为为标准，全全面推行行TPMM（Tottal Prroduuctiive Maainttenaance

12、e ）全全面生产产维修模模式，变变被动维维修为主主动保养养，使我我们的设设备设施施管理更更规范化化、程序序化。因因此我们们对于*的的设备管管理胸有有成竹，游游刃有余余。l 安全管理是是重中之之重*地理理位置的的特殊性性和使用用功能的的综合性性决定了了其人流的的复杂性性，安全全管理是是重中之之重。针针对*的特特点，在在护管员员定岗方方面，根根据小区区规划的的特点，按按照内外外相分离离的基本本原则，因因地设岗岗，因区区设岗，严格控制人流走向，重点加强居住区域安全力量，使业主安心、放心。l 采取分类管管理，各各有侧重重的管理理模式*物业业管理既既要为业业主提供供舒适、安安静、有有序的居居住环境境，又

13、要要面对外外来单位位和个人人。这就就需要物物业管理理公司在在物业管管理服务务中，从从商业物物业管理理和住宅宅物业管管理两方方面入手手，采取取分类管管理，各各有侧重重的管理理模式，使各分区相对独立。在商业物业管理中着重优质的礼仪和功能服务，尊重业主的个性彰显和自由空间；在住宅物业管理中更多关注人性化管理和亲情关怀。我们要让所有的业主满意，让所有的用户满意，让外来的客户满意，真正感受到我们温馨而周到的服务。l 塑造良好的的外在形形象*作为为郑州市市的明星星楼盘，承承担着引引领小康康生活标标准区的的重任，这这就要求求物业公公司在作作好各项项基本服服务的基基础上，强强化工作作人员公公务礼仪仪培训，对对

14、内营造造温馨的的生活环环境，对对外塑造造良好的的外在形形象。第三章 *物业管管理服务务思路一、*物业管管理服务务思路 强化服务意意识 树立振振兴公司司诚信形形象河南振兴房房地产开开发有限限公司以以务实的的工作作作风和强强大的开开拓魄力力全力打打造郑州州市经济济小康生生活区*，足足以彰显显开发商商的雄厚厚实力和和诚信形形象，而而作为开开发商的的合作伙伙伴，如如何通过过系统化化的物业业管理服服务，树树立河南南振兴房房地产有有限公司司诚信形形象，则则是xxx人的首首要问题题。xx物业将将力贯“源于心心诚 止于完完美”的物业业管理服服务理念念，强化化服务意意识，尤尤其要加加强对护护管、保保洁人员员的公

15、关关礼仪培培训，优优化各项项作业程程序，全全力配合合郑州*的的各项创创优工作作，有效效树立振振兴公司司的诚信信形象，有有力推动动*销售的的继续火火爆。 细化服务质质量 营造温温馨居住住环境物业管理的的产品是是服务，质质量则是是物业管管理企业业得以持持续高效效快速发发展的根根源，作作为郑州州市标准准生活区区的窗口口单位，*则更是如此。xx物业将将严格执执行ISSO90001和和ISOO140001国国际质量量体系，细细化服务务质量，严严格落实实各项操操作流程程及作业业程序，尤尤其是护护管、保保洁等基基础性工工作，xxx物业业将利用用“型质质量控制制体系”加强考考核，一一方面可可以促使使xx物业业

16、加强客客户服务务工作，另另一方面面也可加加强各项项质量考考核，为为广大业业主和振振兴公司司营造温温馨生活活新环境境。 分区控制 确保物物业服务务文明安安全 *融多层层、小高高层、门门面房，因因此其人人流量的的复杂性性和广泛泛性，决决定了*安安全工作作的重要要性。xx物业将将结合其其情况，把把文明安安全工作作做为一一项重要要内容安安排在日日常管理理服务当当中，严严格按照照ISOO90001和ISOO140001实实行244小时巡巡逻监控控制度，为为业主解解除后顾顾之忧，使使*的物业业迅速保保值增值值。 健全服务体体系 导入物物业服务务新模式式*设备备众多，如如何加强强日常各各项维护护保养工工作，

17、延延长使用用寿命，确确保正常常生活秩秩序，是是xx物业业*物业管管理服务务的重要要内容。xx物业将将全面导导入“绿色服服务模式式”，以“TPMM全面生生产维修修模式”为核心心，制订订规范的的设备维维修保养养程序，加加强设备备的日常常保养，健健全各项项服务体体系，导导入独具具特色的的xx创新新服务新新模式。 促进服务沟沟通 建立有有效沟通通新渠道道作为郑州小小康生活活小区的的标志性性建筑，郑郑州市领领导和振振兴公司司都对其其寄予厚厚望，如如何在日日常管理理中就服服务质量量进行沟沟通，建建立起开开发商和和物业管管理企业业之间的的有效沟沟通新渠渠道是xxx物业业*物业业管理服服务的核核心内容容。xx

18、物业将将结合*实实际情况况，积极极与相关关部门沟沟通，建建立定期期会谈或或客户回回访制度度，并就就单位意意见或建建议及时时进行沟沟通协调调，紧密密配合*的的各项迎迎检创优优工作，使使其能够够早日成成为郑州州市小康康生活标标准区。 佣金制管理理 确确保物业业管理服服务质量量 根根据*物业业及周边边物业的的特殊情情况，方方便于和和开发商商沟通，保保证物业业管理服服务质量量，因此此xx物业业管理有有限公司司拟采用用佣金制制管理办办法。 佣金制制核心含含义是指指“物业管管理企业业是开发发商聘请请的管家家，开发发商可对对物业管管理服务务质量按按照双方方约定标标准进行行考核，人人员定岗岗由开发发商和物物业

19、管理理企业根根据实际际情况进进行调整整，即开开发商可可对物业业管理服服务成本本进行控控制”。 按照国国家及河河南省物物业管理理条例有有关佣金金制的说说明，所所有发生生的合理理费用不不经由物物业公司司走账，便便于开发发商有效效地控制制成本。第四章 物业管管理服务务承诺xx物业管管理公司司郑重承承诺，在在*基础自自然条件件硬件完完备的情情况下，接接管*两年年内使其其成为河河南省多多层住宅宅小区物物业管理理的典范范： 一年内客户户满意率率达到998以以上。 一年内达到到郑州市市物业管管理示范范小区标标准。 两年内达到到省级的的物业管管理示范范小区标标准。4.1 管理承诺暨暨要求达达到的最最终效果果序

20、号指标名称承诺指标完成承诺指指标的措措施1房屋及配套套设施完完好率99以上上采用分工负负责制，责责任到人人。建立立完善的的巡查制制度，健健全档案案记录，每每半年进进行一次次房屋完完好率检检查。2房屋零修、急急修及时时率99以上上维修人员224小时时待命，接接到维修修通知立立即组织织维修，十十五分钟钟内到达达现场。零零修工程程及时完完成，急急修工程程不过夜夜，并建建立回访访制度和和回访记记录。3绿化完好率率99%专人负责绿绿化养护护、保洁洁工作4保洁率100保洁员十二二小时保保洁工作作，按保保洁标准准进行操操作，保保洁工作作落实到到人，监监督检查查得力，严严格考核核。5维修工程质质量合格格率10

21、0维修全程控控制、监监督检查查，并按按规定及及时回访访。6公共照明完完好率96落实责任人人，坚持持对公共共照明等等公用设设施进行行日常巡巡视检修修和定期期维护保保养，并并健全档档案记录录。7区内治安案案件发生生率1以下实行24小小时监察察制度，明明确保安安员职责责，层层层防卫。8火灾发生率率1以下全员义务消消防员制制，定期期培训和和演习，加加大宣传传力度，由由主任负负责组织织进行日日常巡视视，发现现隐患及及时处理理确保安安全。9客户有效投投诉率2以下采取措施,加强与与客户沟沟通,定定期走访访客户,征求管管理意见见,强化化服务意意识,及及时为客客户排忧忧解难。做做到投诉诉处理有有结果，有有记录和

22、和回访。客户投诉处处理率100投诉回访率率10010客户对管理理服务满满意率95以上上实行人性化化管理，增增强服务务意识，加加强与客客户沟通通，完善善社区服服务。在在日常工工作中注注意广泛泛收集客客户意见见。11大型及重要要机电设设备完好好率99制定严格的的设备操操作和保保养规程程，落实实岗位责责任制，实实行巡查查制度，建建立设备备档案，制制定预防防性维修修保养计计划。4.2 创建国家示示范小区区我们承诺：在基础础条件完完备的条条件下，一一年内达达到郑州州市示范范小区标标准，两两年内达达到河南南示范小小区标准准。 4.3 其他承承诺4.3.11关于招招投标的的有关承承诺： xx物业管管理公司司

23、完全同同意和接接受*招标标要求，并并承诺如如下：l 公司中标后后，将立立即派人人进驻*，开开展前期期准备工工作。l 在合同有效效期内本本公司违违约，给给单位造造成损失失，xxx物业管管理有限限公司将将对此予予以责任任补偿。l 合同期内，本本公司决决不会向向第三方方转让中中标项目目，对部部分可能能分包或或非关键键的分包包项目，管管理处一一定事前前告知河河南振兴兴房地产产开发有有限公司司相关部部门。l 4.3.22 物业业管理公公司管理理服务合合同履行行承诺如果xx物物业管理理公司中中标后，有有关委托托管理合合同规定定的内容容全部由由*管理处处负责实实施，管管理处将将严格履履行合同同中规定定的有关

24、关乙方应应承担的的责任和和义务，具具体承诺诺如下：l 根据有关法法律法规规及本合合同的约约定，制制定物业业管理制制度。l 负责编制房房屋、附附属建筑筑物、构构筑物、设设备、设设施、绿绿化等的的年度维维修养护护计划和和大中修修方案，经经业委会会同意后后负责组组织实施施。l 每六个月向向业主汇汇报服务务费、专专用维修修基金（如如设立）使使用情况况。l 对小区的公公用设施施如需整整改、扩扩建或完完善配套套项目，必必须与开开发商协协商，并并经过相相关部门门同意，报报请有关关部门批批准方可可执行。l 本合同终止止时，管管理处将将向开发发商移交交全部管管理用房房及物业业管理全全部档案案资料。4.3.33

25、其他他服务承承诺服务内容：除招标标文件规规定的有有关服务务内容外外，我们们计划提提供一些些客户需需要的、管管理处力力所能及及的特约约服务、商商务服务务及社区区服务等等项目，具具体内容容如下：类 别编号项 目 内 容特约服务1搬运家私2保洁上门服服务3上门维修服服务商务服务4代客打字5代购车船票票6代寄、代领领邮件7代订报刊、杂杂志8临时代为保保管小件件物品文化活动服服务9节假日装饰饰、宣传传10公益性宣传传活动11其他有意义义的文体体活动第五章 物质装装备计划划预算提要：1、物物质装备备本着高高效、实实用、节节俭的原原则进行行测算和和配置； 5.1 管管理用房房与护管管员宿舍舍 管理用用房共计

26、计 755 ，其中中： 办办公室：45 （其其中包括括主任室室 155 ，客客户服务务部 330 ） 维维修部：30 （作作为机电电维修操操作间） 护护管员宿宿舍和管管理处食食堂与开开发商另另行协商商解决。5.2 各类器械械，工具具装备以以及办公公用品计计划（对讲机按按三年折折旧计算算，其余余物品按按五年折折旧计算算）5.2.11行政办办公用品品及生活活必需品品 项 目目配置数量单价合计备 注经理桌椅1套办公桌椅3套空调2台电脑1台不含中控室室喷墨打印机机1台传真机1台保险柜1台验钞机1台沙发2套电话机3部照相机1部组合资料档档案柜5套其它办公用用品若干小 计5.2.22维修工工具 项 目目配

27、置数量单价合计备 注员工工作桌桌椅2套铁架床1套更衣、储物物柜、工工具柜2组75型室内内疏通机机1台电焊机1台冲击钻1台手电钻2台大小各一铝合金梯1套长中短各一一测试仪器2套万用表、摇摇表等手工工具1批应急灯9台维修3台，护护管6台潜水泵2台小 计5.2.33保洁绿绿化工具具 项 目目配置数量单价合计备 注剪草机1台玻璃水刮4套保洁及浇花花用胶管管300米绿化养护工工具1套小 计5.2.44护卫、消消防装备备 项 目目配置数量单价合计备 注员工工作桌桌椅5套铁架床8套更衣、储物物柜、工工具柜8组对讲机5部警棍、机套套等17副防毒面具17副小 计第六章 物业管理服服务费用用测算6.1 物业管理服

28、服务费用用测算（佣佣金制，按按照一期期24栋栋楼进行行测算）费用项目目人员数量（441人）工资标准（元/月）社会统筹（元月，工工资标准准的244.4%）医疗保险（元/月，工工资标准准的8%）工 装（元/月）合 计（元/月）管理处主任任11800439144672450事物助理1400342112671921管理员180019564671126设备主管1100024480281352设备运行管理人员480019564284348护管队长190021972361227护管班长370000362208护管员1560000369540厨师16000036636保洁班长16001464820814保洁员

29、1050000205200绿化工255000201140不可预见费费按以上总费费用的22计算算639管理佣金8000税金按以上总费费用的55.5计算2233总计428344即物业管理理服务费费用（佣佣金制）为为428834元元月其他费用用序号项目测 算 依依 据月支出（元元）一办公费31501通讯费市内电话话：2000*22+1550*11=35505502低值易耗品品3003办公水电5004业务费3005固定资产折折旧对讲机按三三年折旧旧，其余余物品按按五年折折旧计算算1500二保洁、消杀杀费20661工具费按人均200元/月计算算2202物料费按人均200元/月计算算2203垃圾清运14.

30、5*3*330.55 132264消杀费300三维保费用11001水系统综合测算3002机电系统维维修综合测算5003低值易耗品品按每月2000元300四绿化费用5001肥、药200五不可预见费费按以上项目目费用总总数的22%计136七税金按5.5%缴交382合计7334物业管理理服务收收支测算算.根据据以上测测算，振振兴房地地产开发发有限公公司物业业管理服服务支出出费用为为428344元/月 + 73334元/月 =5501668元/月B、*教坊224栋，多多层住宅宅建筑面面积为11104445，小高高层住宅宅面积为为462278，xxx物业拟拟按照郑郑州市一一级物业业管理收收费标准准收费，

31、即即高层住住宅部分分1.11元/月月*，多多层住宅宅面积00.388元/月月*，其其他收费费则严格格按照国国家及省省市相关关规定收收取。因因此，物物业管理理费为：1.11462278+0.33811004455=9228744元/月月。6.2 佣金制制的几点点说明1. 根据*物业及及周边物物业的整整体情况况，为便便于和开开发商沟沟通协调调，同时时也为了了确保物物业管理理服务质质量，xxx物业业拟对*的的物业管管理采用用佣金制制的合作作模式。2. 佣金制核心心含义是是指“物业管管理企业业是开发发商聘请请的管家家，开发发商可对对物业管管理服务务质量按按照双方方约定标标准进行行考核，人人员定岗岗由开

32、发发商和物物业管理理企业根根据实际际情况进进行调整整，即开开发商可可对物业业管理服服务成本本进行控控制”。3. 按照国家及及河南省省关于物物业管理理服务“佣金制制”的相关关说明，物物业管理理服务活活动中所所发生的的所有合合理费用用（含办办公费、保保洁费、维维保费等等）由开开发商承承担，即即不经由由物业管管理企业业走帐，但但物业管管理企业业应列具具详细的的支出报报表报由由开发商商审核，而而物业管管理企业业只收取取人工费费用、不不可预见见费、管管理佣金金和税金金共计5501668元/月。4. 按照国家及及河南省省关于物物业管理理服务“佣金制制”的相关关说明，物物业管理理企业所所收取的的物业管管理服

33、务务费用应应全额交交纳给开开发商，但但开发商商应支付付物业管管理企业业为业主主所开具具相关发发票的税税金。5. 工装按两年年折旧，其其中管理理人员每每人冬装装两套，标标准为6600元元/套，夏夏装2套套，标准准为2000元/套；维维修人员员冬装22套，标标准为2200元元/套，夏夏装两套套，标准准为1440元/套；护护管冬装装两套，标标准为3300/套，夏夏装两套套，标准准为1330元/套；保保洁人员员冬装两两套，标标准为1160元元/套，夏夏装两套套，标准准为800元/套套。6. 按照国家相相关法律律规定，社社会统筹筹企业缴缴纳部分分占员工工工资总总额的224.44%，其其中包括括社会养养老

34、保险险（233%），工工伤保险险（0.4%），失失业保险险（1%）。7. 按照国家相相关法律律规定，社社会医疗疗保险企企业缴纳纳部分占占员工工工资总额额的8%。8. 按照国家相相关法律律规定，税税金占物物业管理理企业支支出总额额的5.5%，其其中包括括营业税税（5%），城城建税（营营业税的的7%），教教育费附附加（营营业税的的3%）。第七章 *物物业管理理服务方方案根据目前对对*项目的的了解和和分析，我我们将按按照分类类、细化化原则提提出具体体的物业业管理服服务方案案。第一节 内部管管理、运运行机制制完善明晰的的管理职职责、高高效节约约的人员员组织架架构，是是物业管管理公司司保证管管理服务务成

35、效的的前提。为为了确保保“*”物业管管理目标标承诺能能够按时时有效地地落实，保保证管理理成效，xx物业将选派高素质的管理和技术骨干组成“*”管理处，实行经理责任制，并明确参与“*”物业管理的各有关机构或单位各自的职责和承担的作用，对该物业的管理实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的管理机制，全面导入ISO9001和ISO14001质量管理体系，严格考核，充分发挥员工的工作潜能和热情，从而达到理想的管理服务成效。xx物业管管理公司司根据*的的具体情情况，提提出以下下管理架架构方案案：1. 问讯接待2. 业主沟通3. 信息管理4. 服务考核5.预算及成本控制6.收入支出管理7.财务报告8.行政

36、人事管理9.培训 1. 公共秩序管理2. 安防系统管理3. 消防管理4. 车场管理5.标识管理6.礼仪服务1.设备设施运行管理、保养与维修2.建筑物使用、管理与维修3.客户报修服务 客户服务部维修班维修部1. 内部部管理架架构河南振兴房地产开发有限公司河南国基物业管理有限公司市、区政府主管部门内部管理架构图*管理处1.保洁2.垃圾分类处理3.绿化4.节日摆花5.消杀民主监督 委托合同 计划目标管理 隶属关系 业务指导环境部公共秩序维护部2 管理理服务人人员配备备方案部 门岗位设置及及人员配配备数量量小 计管理处主任任1人1人客户服务部部事务助理11人，管管理员11人2人维修部主管1人，维维修人

37、员员4人5人公共秩序维维护部队长1人，班班长3人人，护管管员15人，厨厨师1人20人环境部班长1人，保保洁员110人，绿绿化2人 13人总 计41人（暂暂定）3管理人人员岗位位职责描描述：管理处主主任：全全面负责责管理处处工作，对对管理处处出现的的工作失失误和问问题负责责。 主要工工作內容容：制定定管理处处工作计计划，设设立管理理处组织织机构。负负责管理理处材料料计划、财财务开支支的审批批。负责责检查、考考核、总总结、改改进管理理处工作作，确定定奖惩。负负责对外外联络、接接待工作作。分管管客户服服务部和和维修部部，具体体安排、指指导和检检查相关关工作。事务助理理：主要工作內內容：日日常问询询、

38、投诉诉接待。信信息、资资料档案案管理。考考勤统计计。收入入支出管管理，财财务报告告。管理运运行机制制xx物业管管理公司司通过几几年的管管理运作作，建立立了一套套适应时时代发展展需要的的现代企企业管理理制度，主主要内容容包括：l 具有xx管管理特色色的质量量管理体体系及其其实现办办法，其其核心为为：“计划实施检查处理”（PDCCA）的的质量管管理循环环。l 计划目标责责任制：按照国国优考评评标准，结结合管理理处实际际制定各各项管理理、经济济目标，明明确管理理处相应应责任和和权利，在在实施过过程中抓抓好权限限下放和和自我控控制，实实施过程程中的检检查和改改进，进进行目标标成果评评价，确确定业绩绩优

39、劣，并并与个人人利益和和待遇相相结合。l 由工资激励励、人才才选拔、福福利、企企业文化化、关怀怀机制等等组成的的激励机机制；如如图：激励机制工资福利机制人才选拔机制企业文化关怀机制奖罚机制构成说明： 激激励机制制不仅仅仅包含工工资福利利的激励励、奖罚罚刺激、升升职的鼓鼓励，还还包含员员工对公公司理念念的认同同、公司司对员工工无微不不致的关关怀等。员员工只有有认同了了公司的的理念，对对公司才才会有归归属感，才才会有更更多的工工作激情情。只有有员工感感受到公公司体贴贴入微的的关怀，才才会有强强烈的回回报意愿愿。l 由行政政管理制制度、IISO990000质量体体系文件件组成的的制度自自我约束束机制

40、，以以及由员员工意见见反馈、省省教育厅厅、上级级公司定定期审查查的监督督机制；（如图图）客户投诉意见调查*管理处各职能部门各岗位员工监督机构信息反馈ISO9000质 量体 系市区政府主管部门河南振兴房地产开发有限公司河南国基物业管理有限公司说明：河南振兴房地产开发有限公司、市区政府主管部门、国基物业管理公司都是管理处工作的监督者。管理处通过运行ISO9000和ISO14001环境质量管理体系进行自我约束；通过定期或不定期对员工工作质量进行跟踪检查、考核，及员工随时向上级反映问题、意见和建议，达到进一步的自我监督、自我约束的目的。 工工作流程程xx物业管管理公司司在物业业管理服服务中拥拥有一套套完善的的、实践践多年非非常成功功的工作作流程。其其中有：章节编号 章节标标题 QP-4.2 物业业项目验验收接管管程序 QP-5.3 物业业装修管管理程序序