夫妻单方擅自出售夫妻共有财产1639.docx

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1、夫妻单方擅自出出售夫妻共有有财产赵丹阳、吴吴卿夫妇与杨杨安庆、李和和平夫妇均为为某市一家中中学的教师，并并曾经是该中中学西大院教教师宿舍的隔隔壁邻居， 2001年年，该中学进进行集资建房房，杨安庆、李李和平夫妇出出资645557.3元分分得市区丽景景南苑X幢XXXX室。赵赵丹阳、吴卿卿夫妇听说杨杨安庆想把这这套新分的房房子出售，而而他们恰好想想再购买一套套。于是，夫妻妻俩与杨安庆庆商议购房事事宜。一个愿愿卖一个愿买买，9月，赵赵丹阳、吴卿卿夫妇与杨安安庆很快达成成口头房屋买买卖协议，约约定将丽景南南苑的房屋以以人民币111万元的价格格出售给赵丹丹阳、吴卿夫夫妇。9月115日，赵丹丹阳、吴卿夫夫

2、妇给付杨安安庆购房款人人民币8万元元，杨安庆即即将该房屋的的钥匙及水电电交费卡交给给赵丹阳、吴吴卿夫妇。因因当时尚未领领取房产证，双双方口头约定定余款3万元元待交付房产产证时结清。2003年年12月100日，杨安庆庆申请登记房房屋所有权，并并取得了有自自己名字的房房屋产权证。杨杨安庆立即交交给了赵丹阳阳、吴卿夫妇妇，赵丹阳、吴吴卿夫妇亦按按两年前的约约定将3万元元余款如数交交给杨安庆。赵丹阳、吴吴卿夫妇交清清了所有房款款，就等办理理房屋产权过过户手续了。夫夫妻俩也清楚楚，虽然交了了钱拿了钥匙匙，只有产权权过了户，这这套房子才在在法律上真正正彻底属于他他们。出乎意料的的是，20004年10月月，

3、当赵丹阳阳、吴卿夫妇妇要求杨安庆庆、李和平夫夫妇协助办理理房屋产权过过户手续时，李李和平回说事事关重大，要要考虑一下。当当再次商谈时时，李和平表表示不知道杨杨安庆出售房房屋这一情况况，她不同意意将房屋出卖卖给赵丹阳、吴吴卿夫妇，当当然更谈不到到亲自到现场场协助办理房房屋过户手续续了。房子是是李和平、杨杨安庆夫妇共共同拥有的，按按法律规定必必须他们夫妻妻一起到场办办理过户手续续。李和平一一百个不同意意，赵丹阳、吴吴卿夫妇就过过不了户。眼眼看到手的房房子又要飞，这这可急坏了赵赵丹阳、吴卿卿夫妇。双方多次协协商无果，赵赵丹阳、吴卿卿夫妇为避免免矛盾激化，诉诉至区人民法法院，要求确确认双方的房房屋买卖

4、协议议有效，并判判令李和平、杨杨安庆夫妇办办理房屋过户户手续。区人民法院院经开庭审理理，确定当事事人双方争议议的焦点为：被告杨安庆庆将丽景南苑苑X幢XXXX室房屋出卖卖给原告，是是否系两被告告共同的真实实意思表示，该该房屋买卖合合同是否有效效?原告为证明明其主张，提提交了以下证证据：1、录录音整理资料料，用以证明明购房、付款款和房产证交交付情况;22、房屋所有有权证，用以以证明讼争房房屋的产权登登记在被告杨杨安庆名下;3、水电费费交费卡及发发票;4、收收条，用以证证明原告购房房后对该房屋屋已装潢。被告李和平平向法庭提交交了证据证明明夫妻感情一一直不好，闹闹离婚;杨安安庆背着妻子子卖房子，李李和

5、平一直不不知道，所以以吵架;两被被告于19998年8月55日闹离婚，曾曾订立离婚婚后财产所有有权协议等等等。赵丹阳阳、吴卿夫妻妻一直未居住住丽景南苑房房屋，该房屋屋现由李和平平一直居住;法院判决驳驳回了原告赵赵丹阳、吴卿卿的诉讼请求求。审理中，对对本案如何处处理，形成了了以下两种不不同的意见：一种意见认认为，该案中中赵丹阳、吴吴卿与杨安庆庆签订的房屋屋买卖协议违违反了法律强强制性规定，属属无效协议。理理由是：杨安安庆与李和平平为夫妻关系系，房屋系婚婚后取得，根根据婚姻法规规定，在未对对该房屋的权权属作特别约约定的情况下下，应认定为为夫妻共同财财产，由夫妻妻双方共同共共有。城市市房地产管理理法第

6、三十十七条第(四四)项明文规规定，共有房房地产未经其其他共有人书书面同意的，不不得转让。杨杨安庆作为共共有人之一，在在未征得李和和平书面同意意前，擅自将将该房出售，侵侵犯了作为共共有人李和平平的权益，故故该房屋买卖卖合同无效。另一种意见见认为，赵丹丹阳、吴卿与与杨安庆签订订的房屋买卖卖合同有效。理理由是：张某某卖房，王某某作为妻子不不可能不知道道，陈某的行行为构成家事事代理或表见见代理，故合合同有效。对对于本案且不不说李和平作作为杨安庆的的妻子，其不不清楚杨安庆庆售房这一重重大事件是多多么地不合情情理，即使李李和平确实不不知情，而作作为购房人的的赵丹阳、吴吴卿，其审查查了房产证，房房产证上未将

7、将李和平列为为共有人，其其已尽到了审审查义务，并并又按约定支支付了对价，其其权益应得到到法律的保护护。因此，赵赵丹阳、吴卿卿与杨安庆签签订的房屋买买卖合同合法法有效，法院院应判决支持持赵丹阳、吴吴卿要求确认认双方的房屋屋买卖协议有有效，并判令令李和平、杨杨安庆夫妇办办理房屋过户户手续诉讼请请求。审判实践中中，该类案件件经常出现，笔笔者认为该类类案件审理应应严格依照婚婚姻法、民民法通则有有关财产共有有理论审理，防防止夫妻一方方先下手为强强，侵犯另一一方合法权益益。夫妻共同财财产是指夫妻妻在婚姻存续续期间，一方方或双方取得得依法由夫妻妻双方共同享享有所有权的的共有财产。其其范围为婚婚姻法第117条

8、所规定定的属于夫妻妻共同所有的的财产，以及及婚姻法第第19条中规规定的夫妻以以书面约定婚婚前财产以及及婚姻关系存存续期间的财财产归夫妻共共同所有的部部分，即法定定共同财产和和约定的共同同财产。当事人对自自己提出的诉诉讼请求所依依据的事实或或者反驳对方方诉讼请求所所依据的事实实有责任提供供证据加以证证明，没有证证据或者证据据不足以证明明当事人事实实主张的，由由负有举证责责任的当事人人承担不利后后果。原告提提交的录音整整理资料，并并非原始证据据，且该录音音整理资料中中既未完整地地反映当时的的客观状况，也也无被告李和和平同意出卖卖讼争房屋给给原告之意思思表示，故原原告提交的该该证据不能证证明原告主张

9、张的杨安庆将将讼争房屋出出卖给原告是是两被告夫妻妻共同意思的的表示为客观观事实。两被被告夫妻感情情长期不和的的事实有证据据予以证实。在此情况下下，赵丹阳、吴吴卿夫妻应当当主动征询财财产共有人李李和平的意见见，取得李和和平的同意。但但赵丹阳、吴吴卿在办理过过户手续前，一一直仅与杨安安庆一人商谈谈买房事宜，因因此赵丹阳、吴吴卿的行为不不能解释为善善意。赵丹阳阳、吴卿虽坚坚持认为杨安安庆出售房屋屋的行为李和和平是知道的的，其已实际际控制了该房房屋，该房屋屋买卖的行为为应是有效的的。但赵丹阳阳、吴卿并未未就李和平知知道杨安庆出出卖房屋的事事实进行举证证证明，其所所提供的录音音资料中并没没有直接反映映李

10、和平知道道并同意杨安安庆出卖房屋屋的事实，且且杨安庆与李李和平夫妻感感情不和，因因此仅凭该录录音资料不能能认定李和平平知道杨安庆庆出卖房屋的的事实。反之，若赵赵丹阳、吴卿卿在控制该房房屋后，对该该房屋进行必必要的装修并并长期居住使使用，方可推推定杨安庆之之妻李和平是是应当知道的的，并据此确确认双方买卖卖房屋的行为为是有效的。综综上所述，赵赵丹阳、吴卿卿要求确认房房屋买卖行为为有效并要求求李和平、杨杨安庆协助办办理过户手续续的诉讼请求求，在没有直直接证据能够够证明李和平平知道杨安庆庆将夫妻共有有房屋出卖的的事实、也没没有间接证据据或其它客观观事实足以推推定出李和平平知道的前提提下，若作出出该房屋

11、买卖卖行为有效之之判决，这对对李和平来说说，显然是不不公平的，也也是没有事实实和法律依据据的。综上，原告告主张其向被被告杨安庆购购买两被告夫夫妻共同所有有的房屋，是是两被告的共共同意思表示示，要求确认认双方买卖有有效并判令被被告办理房屋屋过户手续的的诉请依据不不足，法院判判决驳回赵丹丹阳、吴卿的的诉讼请求是是正确的。土地补偿费费能否认定为为夫妻共同财财产【案情】原告郭某与与被告宋某于于1999年年7月经人介介绍相识，同同年10月举举行结婚仪式式，并办理了了结婚登记手手续。婚后生生育一女，后后因生活琐事事产生矛盾，双双方关系逐渐渐恶化。20009年4月月郭某诉至法法院，要求与与被告宋某离离婚。该

12、案在在审理过程中中，经过多次次调解，原、被被告就离婚及及子女的抚养养等问题达成成一致意见，但但在财产分割割上关于原告告郭某的个人人责任田因修修路而被部分分征用，由此此取得的一笔笔补偿费是否否应作为夫妻妻共同财产进进行分割，原原、被告产生生争议。原告告认为该笔补补偿款是其个个人财产，与与被告无关;被告认为该该补偿款是双双方结婚后取取得，应为夫夫妻共同财产产。后经法庭庭主持调解，原原告郭某同意意给付被告宋宋某部分补偿偿款，双方达达成调解协议议。【分歧】在本案中，该该笔土地补偿偿费能否认定定为夫妻共同同财产产生争争议。第一种意见见认为，该笔笔土地补偿费费是在婚后取取得，即在夫夫妻关系存续续期间取得，

13、根根据婚姻法法第十七条条规定：夫妻妻在婚姻关系系存续期间的的共同财产包包括：工资、奖奖金;生产经经营的收益;知识产权的的收益;继承承或赠予的财财产;其他财财产。解释释(二)第第十一条对“其其他财产”也也作出了规定定：一方个人人财产的投资资收益;双方方实际取得或或应当取得的的住房补贴、住住房公积金;双方实际取取得或应当取取得的养老保保险金、破产产安置补偿费费。所以该笔笔土地补偿费费应属于该规规定的其他财财产，应当按按共同财产予予以分割。第二种意见见认为，土地地补偿费是对对被征地农民民因失去耕地地的补偿，土土地补偿费是是失去土地的的农民今后的的生活保障和和主要依靠，将将土地补偿费费界定为夫妻妻共同

14、财产是是不公平的，不不应当按照共共同财产进行行分割，应归归失去土地的的一方所有。【评析】婚姻法第第十七条比较较祥细地规定定了夫妻双方方共有的财产产，未明确规规定婚姻关系系存续期间一一方取得的征征用土地补偿偿费为个人财财产，未明确确土地补偿费费在婚姻家庭庭关系中的财财产性质。根根据最高法院院1999年年11月299日印发的全全国民事案件件审判质量工工作座谈会纪纪要的规定定，对夫妻一一方在婚姻关关系存续期限限间取得的买买断工龄款、因因道路交通事事故遭受人身身损害获取的的赔偿款，可可采用类推解解释的方法，根根据其与养老老保险金、医医疗保险金等等所共同具有有的专属于特特定人身的性性质，确定其其在财产分

15、割割中的法律适适用原则即买买断工龄款、因因道路交通事事故遭受人身身损害获取的的赔偿款，不不作为夫妻共共同财产对待待。物权法法第四十二二条第二款规规定：征收集集体所有的土土地，依法应应当足额支付付土地补偿款款、安置补助助费、地上附附着物和青苗苗补偿费等费费用，安排被被征地农民的的社会保障费费用，保障被被征地农民的的生活，维护护被征地农民民的合法权益益。笔者认为，从从上述规定可可以看出，土土地征用补偿偿费用是用来来安排被征地地农民的社会会保障费，是是用地单位对对失去土地的的农民，为今今后生活出路路给予的一种种补偿，不同同于男女婚后后一方接受赠赠予的财产性性质。土地征征收补偿费不不应归属于婚婚姻法第十十七条规定的的“其他应当当归夫妻共同同所有的财产产”，而是对对一方婚前承承包土地的延延续，具有人人身专属性，应应归被征地一一方所有。