重庆花园洋房市调报告hxhh.docx

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1、第一部分分 重庆庆花园洋洋房市场场综述一、花园园洋房的的概念： 低容积积率、低低楼层，目目前花园园洋房的的容积率率大多在在1-11.5左左右，楼楼层通常常为36层；以退台台设计形形成私有有露台，结结合花园园景观建建立建筑筑与外部部空间、环环境的联联系；建建筑风格格多变，且且通过丰丰富的立立面变化化营造趣趣致的小小区空间间界面；由建筑筑围合成成尺度的的宜人院院落空间间，营造造良好的的空间氛氛围及邻邻里沟通通平台；距离市市区适度度，又不不完全脱脱离城市市的繁华华和便利利，是住住宅郊区区化的产产物；建建筑单元元以一梯梯两户板板式为主主，户型型面宽较较大，前前后通透透、面景景。二、重庆庆花园洋洋房历史

2、史沿革 重庆最最早打出出花园洋洋房旗号号的是在在水一方方和水天天花园。55年前作作为一个个新鲜事事物，那那时人们们对花园园洋房的的理解，只只限于66层以下下且带有有入室花花园的房房子。然然后，经经济的发发展分化化出一批批相对富富有的人人群，少少数有实实力的开开发商也也开始尝尝试着涉涉足花园园洋房，但但并未形形成真正正意义上上的市场场。此主题相相关图片片如下：金科天籁籁城美社社.jppg（金金科天籁城城美社） 到20003年年，金科科推在天天籁城的的中华坊坊旁边，推推出了第第一代花花园洋房房天天籁城美美社，以以“退、错错、露、院院”全新新形态面面市，以以不一样样的花园园洋房形形式出现现在消费费者

3、眼前前，从此此花园洋洋房不再再只是55、6层层的多层层建筑，为为花园洋洋房产品品重新定定义。此主题相相关图片片如下：金科天籁籁城紫园园.jppg（金金科天籁城城紫园） 20004年33月，金金科又推推出第二二代花园园洋房天籁籁城紫园园，除了了继续延延续“退退、错、露露、院”的的风格外外，将建建筑布局局进一步步升华为为“双流流向设计计”，加加宽楼间间距，并并将退台台退得更更彻底，从从而增大大了露台台面积。为为金科在在花园洋洋房领域域奠定了了基础。此主题相相关图片片如下：金科天湖湖美镇.jpgg（金科科天天湖美镇镇） 20004年99月，金金科又在在金开大大道推出出了其第第三代花花园洋房房天湖美美

4、镇，这这次产品品创新表表现在户户型上，做做到每层层户型均均为错层层或跃层层设计，各各层的户户型各不不相同，均均带有花花园或大大露台。同同时，与与第一、二二代洋房房比较，天天湖美镇镇在户型型的提升升表现在在底层花花园面积积更大，“一一步阳台台” 设设计等等等。而同同年年底底，东原原地产推推出其全全新的异异域风情情产品中央央美地，该该项目采采用英伦伦风情，异异域景观观打造是是该项目目的创新新点，并并打开了了异域风风情洋房房时代的的局面。 20005年上上半年，奥奥林匹克克花园的的推出，又又将花园园洋房推推出新的的高潮，摒摒弃了传传统的现现代风情情，打出出地中海海风情的的异域风风情，使使看惯了了现代

5、花花园洋房房的消费费者眼前前一亮，找找到洋房房产品新新的突破破口，奥奥园带来来了花园园洋房大大盘的来来临。 20007年金金科继续续推出他他的第四四代花园园洋房东方方王榭，提提出中式式建筑风风格，讲讲究中国国传统的的白墙青青瓦，小小桥流水水般的生生活意境境，产品品上除了了保持原原有的特特点，更更是突出出中式传传统建筑筑的院式式概念。同同年，云云湖天都都的推出出，更是是将音乐乐的元素素加入到到产品的的概念中中去，不不仅产品品得到创创新，而而且丰富富了金科科的产品品线，户户型面积积适中，降降低了置置业门坎坎。此主题相相关图片片如下：龙湖大城小小院.jjpg（龙龙湖大大城小院院） 20006年年年底

6、，第第一品牌牌开发商商龙湖地地产，在在冉家坝坝推出大大城小院院电梯洋洋房，更更是颠复复了传统统的行列列式布局局，更是是将花园园洋房做做成L型型，在布布局摆放放上也不不是传统统的形式式，更讲讲究产品品的舒适适性与功功能性结结合。 20007年下下半年，金金科将推推出第五五代花园园洋房十年年城，风风格上回回到了传传统的现现代风格格，产品品也趋于于类别墅墅产品，底底楼和顶顶楼不仅仅赠送大大量的露露台，别别墅级的的“前庭庭后院”也也越来越越明显的的表现，产产品功能能性更完完善。第二部分分 花花园洋房房的产品品特征一、产品品创新1、风格格创新 在立面面风格上上，基本本上以传传统的现现代风格格为主，比比如

7、最早早的竞地地阙源居居，将“退退、露、错错、院”放放入产品品中，一一推出就就在南岸岸房地产产市场收收到好的的口碑和和效果；现代风风格的花花园洋房房一直占占较大的的市场份份额，到到后期的的中央美美地英伦伦风情，奥奥林匹克克花园地地中海风风情，爱爱加丽都都意大利利风情，东东方王榭榭中式风风情等等等，在风风格的打打造上也也是在不不断摸索索和创新新中；也也有一些些产品在在风情打打造上，产产品做得得不纯粹粹，概念念模糊，特特点不够够鲜明等等。 2、布局局创新 目前花花园洋房房的排列列，基本本上以行行列式为为主，55-6排排形成一一个组团团，如金金科十年城城、东方方王榭等等均以行行列式排排列，并并通过水水

8、系将其其它分隔隔成各自自组团。如如龙湖江江与城，VV字型排排列，是是今年花花园洋房房布局上上的一大大创新布布局，这这种排列列适用于于进深长长面宽短短的地块块，这样样从经济济上考虑虑可多放放几幢，满满足容积积率的同同时，打打造更多多的绿化化率和经经济收益益。又如如龙湖006年推推出的大大城小院院，虽然然是电梯梯洋房，但但板式产产品且呈呈L字型型，并不不规则排排列摆放放，又将将“院”的的概念提提出来了了，可见见花园洋洋房在产产品创新新中是往往类别墅墅的产品品品质来来打造的的。3、户型型创新l 底底楼创新新叠出不不穷： 1、底底跃的创创新，花花园洋房房从以前前的赠送送大面积积露台，而而今已发发展到底

9、底跃状态态，如龙龙湖江与与城就推推出这种种产品，底底跃上层层与下层层，承担担各自的的功能分分区，上上层更宜宜居住属属静态分分区，下下层更宜宜会客属属动态分分区。 2、送送地下层层的创新新，如同同天绿岸岸、蓝溪溪谷地11、2楼楼均送地地下室，面面积在220-330平方方米不等等，这样样做可以以解决中中间楼层层滞销的的问题。 3、底底楼与其其它楼层层分开入入户，金金科十年年城在打打造品质质花园洋洋房的同同时，将将客户的的尊崇感感考虑得得很充分分，入户户上进一一步创新新，采用用花园式式入户，面面积达到到20-30平平方米不不等，通通过底楼楼前赠送送的花园园单独入入户。另另外，底底层与22楼不同同入户

10、口口，摒弃弃了传统统花园洋洋房的死死板，又又令产品品的品质质有新的的提高；3、44楼从楼楼栋后入入户，也也是不同同的入户户口，不不与1-2层的的客户产产生价值值感重叠叠，又起起到了美美化立面面的效果果。 4、私私家会所所的创新新，底楼楼设置私私家会所所一般在在类别墅墅或别墅墅产品上上才能得得以表现现，但在在金科十十年城底底楼就拥拥有私家家会所的的设置，面面积也做做到了225.008平方方米，在在品质上上与高档档物业产产品相题题并论。 5、下下沉花园园的创新新，底楼楼不仅带带大露台台，还带带15平平方米左左右的下下沉花园园，这种种设计很很好地解解决了底底层采光光的问题题。l 顶顶跃的创创新： 顶

11、跃面面积空间间从传统统的约2200平平方米的的大面积积演变到到1600平方米米左右，且且带255-300平方米米的超大大面积私私家花园园，并如如主卧相相连，如如金科十十年城就就将别墅墅级产品品的元素素运用到到洋房上上，更突突现主人人生活的的精致与与大气。l 多多露台的的创新： 花园洋洋房的中中间楼层层滞销问问题严重重，所以以在产品品打造上上也无过过多的创创新可言言，只有有通过多多露台赠赠送，及及面积的的控制来来弥补这这一缺陷陷。这也也是目前前市面上上常用的的一种办办法，首首创十方方界、金金科十年年城对中中间楼层层赠送也也在3个个以上。l 产产品面积积的转变变： 产品面面积上从从传统花花园洋房房

12、的大面面积转变变到中型型面积，如如2000平方米米到1660平方方米左右右，金科科十年城城就是打打造的中中小户型型产品，户户型区间间在1110-1160平平方米，在在功能设设置齐备备的基础础上，尽尽量设置置更多的的赠送面面积，降降低消费费者的置置业成本本。从总总价上来来看，更更好地控控制了总总价，扩扩大消费费者受众众群。l “前前庭后院院”的设设置： 别墅级级“前庭庭后院”的的设置，“前前庭后院院”不再再是类别别墅或别别墅产品品的专用用词，在在花园洋洋房中也也能体现现，前庭庭有200-300平方米米的入户户花园，并并带300平方米米左右的的露台，后后院通过过对绿化化的打造造，营造造“前庭庭后院

13、”的的产品特特色，突突显产品品的高品品质感。l 卧卧室、客客厅别样样设计: 在客厅厅、主卧卧室的设设计中，增增大了客客厅的可可用空间间，如首首创十方方界客厅厅面宽就就做到44.8-7.77米，超超大面宽宽赠加了了室内活活动空间间，体现现产品的的大气。主主卧设计计中，部部分产品品主卧与与私家花花园相联联，增大大了主人人房的私私密空间间。l 从从产品的的功性型型上来看看: 功能创创新越来来越多，不不仅有卧卧室、书书房、客客房、餐餐厅等常常规功能能房的设设计，私私家会所所、底跃跃下沉花花园、顶顶跃私家家花园的的设计更更丰富了了消费者者的业余余休闲需需求。l 楼楼层设置置来看: 摒充了了5+11、6+

14、1的做做法，取取而代之之的是33+1、44+1的的产品，一一是可提提升产品品的品质质感，二二是解决决中间楼楼层滞销销的问题题，三是是体现了了开发商商以人为为本的创创新精神神。l 在在绿化景景观上: 不仅是是传统的的树木绿绿化，中中庭景观观设计，将将水系充充分利用用起来，通通过水系系将贯穿穿整个项项目，如如金科东东方王榭榭、十年年城等。二、未来来花园洋洋房走势势1、竞争争力分析析 随着重重庆市场场同类产产品的大大量入市市，产品品规划、设设计理念念不断进进步，标标志着市市场细分分时代的的真正到到来，花花园洋房房项目应应具有稀稀缺性、唯唯一性、不不可复制制性等特特点才更更具竞争争优势。 普通住住宅对

15、花花园洋房房是一大大冲突，因因为这部部分产品品往往建建在城中中心相对对来说，出出入比较较方便且且产品功功能齐全全，在价价格方面面又比花花园洋房房低，对对于无私私家车，在在经济上上又弱于于中产阶阶级的那那部分消消费群，更更愿意购购买普通通住宅。 滨江楼楼盘对花花园洋房房的影响响，在于于滨江楼楼盘有先先天的江江景优势势，在价价格走势势上就略略显一筹筹，就滨滨江楼盘盘目前的的户型趋趋势来看看，也是是以中小小户型为为主，紧紧贴国家家宏观政政策的指指向，对对于喜爱爱居住在在山水旁旁的消费费者，更更愿意购购买滨江江产品，如如龙湖观观山水，虽虽然不是是一线江江景但其其良好的的开发口口碑及品品质感，开开盘就受

16、受到“龙龙民”的的追捧。 类别墅墅或别墅墅对花园园洋房的的影响，从从容积率率上来看看，低于于花园洋洋房产品品，是更更低密度度、低容容积率、高高绿地率率的产品品，相比比洋房产产品户型型功能更更完善，如如双车位位设计、地地下会所所、大型型储藏室室、私家家游泳池池等；另另一方面面从配套套设置来来看，不不仅是高高绿化景景观的打打造，对对主题的的或造也也十分重重视，如如保利高高尔夫花花园，就就有近1151万万平方米米的高尔尔夫球场场，生活活品质不不言而喻喻，这也也是高端端产品与与中端产产品的区区别。2、重庆庆花园洋洋房未来来走势 （1）花花园洋房房的对视视问题，由由于花园园洋房整整体布局局大多为为行列式

17、式，这种种布局容容易产生生对视问问题，现现在有部部分品质质楼盘通通过V字字型，LL字型来来改变这这一对视视情况，但但这些都都是行列列式的变变体，只只能解决决部分对对视问题题，不能能解决根根本。 （2）花花园洋房房的建筑筑密度会会越来越越小，低低密度产产品将是是未来花花园洋房房的主流流，现在在的洋房房产品品品质越做做越高，尊尊崇感越越做越完完善，低低密度花花园洋房房产品将将媲美于于高端别别墅产品品。 （3）目目前，花花园洋房房形成两两极分化化，一是是高端产产品，这这部分产产品表现现为品质质高，低低密度建建筑，高高绿化率率，提倡倡人文设设计，一一些别墅墅产品的的元素运运用在其其中，如如私家会会所，

18、“前前庭后院院”等设设计，可可取代类类别墅产产品，扩扩大了目目标客户户群。二二是中端端产品，通通过于赠赠送空间间的设计计，降低低置业成成本，以以达到控控制总价价，扩大大置业受受众群的的目的。 （4）在在楼层设设计方面面，由原原来的55+1、66+1发发展在目目前的44+1、33+1，未未来低层层洋房将将会成为为主流，通通过对底底楼和顶顶楼的设设计，中中间只有有一层中中间产品品，提高高产品价价值感。第三部分分 典典型个案案分析1、首创创十方界界地理位位置 十方界界地处北北部新区区新溉路路板块和和龙头寺寺新区交交界处，交交通路网网四通八八达，经经2100高速可可直达江江北国际际机场，南南侧新溉溉路

19、为城城市主干干路，距距北城天天街5分分钟车程程，解放放碑100分钟车车程。项项目东侧侧临近新新建的江江北客运运站，数数十条公公交线路路可直达达主城各各区。目目前，已已有6001、1168、1126、7704、7709等等等多路路公交车车通过。项项目地块块南侧为为规划中中的轻轨轨3号线线唐家院院子车站站，预计计08年年3号线线一期将将投入使使用，即即时出行行将更加加方便快快捷。 从位置置上来看看，地处处新溉路路，该区区域花园园洋房产产品比较较少，市市场出现现产品稀稀缺性，之之前东和和院的花花园洋房房推出就就收到好好的效果果，其余余均是高高层产品品，相对对市场竞竞争小，花花园洋房房在此推推出有产产

20、品优势势。又由由于位于于市公安安局旁，有有强大的的消费目目标群体体。项目规规划 由于项项目地块块比较平平整，且且呈矩形形，楼栋栋规划布布局为行行列式并并形成组组团，项项目一期期推出为为22栋栋4+11的花园园洋房，中中间围合合水景观观设置，绿绿化规划划在楼栋栋之间，分分布在各各楼栋的的前后，楼楼间距为为20米米。 小区主主入口，人人车分流流设置，集集中式地地下车库库，但没没有设置置楼栋出出口，为为业主带带来居家家上的不不便。建筑分分析 建筑形形式上设设计为 “退、露露、错、院院”，与与其它其其他多层层、电梯梯洋房这这类产品品。项目目的外立立面，采采用灰、白白相间搭搭配，虽虽然体现现出了现现代建

21、筑筑风格。 外立面面采用，大大量面砖砖和大面面积落地地玻璃，采采用大面面积落地地玻璃，可可增强室室内采光光效果，丰丰富立面面的可观观赏性，同同时也可可增大对对室内面面积的视视觉感。 由于是是4+11的花园园洋房产产品，设设置有底底跃和顶顶跃，底底层1楼楼设计为为单独入入户，并并有多露露台设计计，十方方界的露露台设计计在3个个以上，赠赠送的面面积也比比较大，从从5-336平方方米不等等，消费费者实际际得到的的优惠比比较多。22-4层层就没有有单独入入户楼梯梯，是统统一的楼楼道入口口。景观分分析 在景观观打造上上，主要要是以中中庭水景景观为主主，水系系旁边的的几栋，是是正对水水景的，这这部分产产品

22、在价价格比没没有水景景观的要要略高一一筹，其其它均为为绿化景景观设置置，无特特别有特特色的景景观打造造。 项目原原山台地地的独特特地貌，无无遮挡的的视线让让业主轻轻松俯瞰瞰周边城城市景观观，满足足消费者者采景的的效果。户型分分析 面积1172.90平平方米，顶顶跃，户户型为四四室两厅厅双卫，顶顶跃大露露台设计计是该户户型的特特点之一一，露台台面积设设置在336平方方米左右右，除室室内、外外能紧密密的联系系起来外外，也增增加了室室内活动动空间。将将主人房房设计在在顶层，并并带有书书房和衣衣帽间设设置，使使主人尊尊崇感，得得到好的的表现。 底层带带2个露露台，功功能分区区明显，动动线、静静线设计计

23、合理，底底跃露台台面积约约为166平方米米，大开开间的设设计是这这一户型型的特点点，面宽宽设计在在6.77平方米米，这样样使客厅厅大气，是是将别墅墅级的户户型元素素放入进进来，提提高产品品的品质质感。 套内面面积为1174.52平平方米，底底跃，户户型五室室三厅双双卫，该该户型最最大的特特点就是是底跃带带入户花花园，并并有单独独入户门门廊，并并带约224平方方米的大大露台，户户型功能能分区明明显，流流线设计计合理。主主人房位位于底层层，并带带有3露露台，使使生活空空间更宽宽余，舒舒适性打打造是该该产品设设计的特特色。所所以，主主人房置置于底层层，与生生活空间间分开，充充分享受受舒适与与宁静。价

24、格与与销售分分析 该项目目于111月3日日开盘，开开盘均价价为68800元元平方方米，价价格区间间在67700-70000元/平方米米，一期期推荐222栋，1136套套，开盘盘销售了了46%，受众众人群主主要是北北部新区区辐射范范围内的的中产阶阶级，由由于项目目地处新新溉路板板块和龙龙头寺新新区交界界处，该该地段目目前无花花园洋房房这种低低密度物物业，产产品出现现市场稀稀缺，一一推出就就收到消消费者的的青睐。又又由于离离龙头寺寺火车站站近，地地段升值值潜力不不言而喻喻，适合合部分用用于投资资的客户户。2、金科科十年城城地理位位置 金科10年年城位于于北部新新区石子子山，东东靠北部部新区成成熟的

25、居居住商圈圈新新牌坊，南南临江北北大石坝坝、南桥桥寺区域域；北依依高新园园星系列列科技孵孵化园；西隔嘉嘉陵江，与与沙坪坝坝区、北北碚区由由在建的的双碑大大桥和大大竹林大大桥相连连。 十年城城所处的的区域，不不仅是重重点产业业孵化基基地，也也是建设设具有“竹竹林文化化、竹林林艺术”的的都市风风貌展示示长廊，是是重庆市市未来的的形象窗窗口。在在交通配配套上，就就略显一一筹，是是北部新新区重点点打造的的城市交交通网络络。交通情情况1）在公公路交通通方面： 目前项项目所在在区域已已基本形形成了一一个完整整的交通通网络体体系。3319国国道、渝渝合2112高速速、黄山山大道纵纵横项目目东西南南北。项项目

26、北面面沿城市市快速干干道，向向东可直直接进入入黄山大大道，往往金开大大道、机机场方向向轻松到到达；向向南可经经星光大大道直至至冉家坝坝、新牌牌坊、过过红旗河河沟到达达观音桥桥。向西西为大竹竹林片区区，通过过20007年建建成通车车的双碑碑大桥可可直抵沙沙坪坝区区。 从北部部新区高高新园道道路建设设规划看看，项目目周边路路网将更更加趋于于完善，命命名为七七“金”系系列的“开开、山、通通、海、兴兴、渝、州州”的七七条骨干干路网，是是全市等等级最高高的城市市道路，将将形成网网络式交交通，并并配合完完善的基基础设施施构成北北部新区区公路、铁铁路、水水运、航航空综合合立体交交通网络络。其中中金通大大道由

27、礼礼嘉村起起始，江江北农场场截止，直直接纵穿穿项目南南北，成成为金科科10年年城重要要的交通通要道之之一。 另外，随随着“333311”重点点工程，即即三横、三三纵、三三立交、一一射线工工程的确确立及实实施，本本项目与与全城各各个重要要商圈的的距离将将大大缩缩短，出出行极其其方便。 2）在公公共交通通方面： 目前经经过本项项目的公公交车有有8688内环、8868BB和2330三条条公交车车线路。8868路路从大竹竹林起发发，经加加州、黄黄花园大大桥、北北汽城、海海关、新新牌坊、财财富中心心，回到到大竹林林环线行行驶，车车型为：空调大大巴及短短大巴；2300则是从从沙坪坝坝驶向大大竹林的的普通巴

28、巴士。此此外，由由大竹林林分别开开往人和和、龙头头寺以及及鸳鸯的的北岸小小巴也路路经本项项目，交交通快捷捷便利。3）在轨轨道交通通方面： 随轨道道交通的的大力修修建，区区域的发发展空间间将更加加广阔，特特别是由由鸳鸯，经经人和、冉冉家坝开开往二郎郎、江津津方向的的轻轨55号线；以及由由茶园，经经渝中区区、江北北城、五五里店，过过冉家坝坝，到大大竹林，开开往渝北北南山支支路方向向的轻轨轨6号线线，均临临近本项项目，使使项目周周边区域域的交通通网络在在未来的的城市发发展中更更加发达达，畅通通无阻。 目前，项项目经黄黄山大道道、星光光大道到到达冉家家坝广场场以及新新牌坊转转盘车程程均需88分钟左左右

29、，全全长约66公里；到达观观音桥需需12分分钟，全全长8公公里；到到达解放放碑转盘盘需200分钟，全全长155公里；到达沙沙坪坝需需18分分钟，全全长122公里。随随着金通通大道的的完善、“3331”重点工程的实施，轻轨5、6号线的建成，本项目通往上述区域的路程将大大缩短，出行将更加便捷。项目规规划 项目总总体规划划分四期期开发，一一期、二二期为花花园洋房房，三期期、四期期为高层层。一、二二期花园园洋房规规划布局局为行列列式布局局，通过过中央水水系围绕绕形成各各自的组组团，高高层则是是采用的的点式排排列，通通过中间间隔路与与景观将将高层分分为三个个组团。 金科十年城城总用地地面积约约24万万平

30、方米米，总建建筑面积积约700万平方方米，是是一个超超大的建建筑综合合体与大大型生活活社区，地地块东西西长约6600米米，南北北宽约6650米米，呈近近似正方方形。项项目地块块总体为为丘陵地地形。整整个项目目东高西西低，东东区地势势相对较较为平整整，西北北、西南南区地势势较高，且且高差较较大。规规划中的的城市道道路将用用地分割割成三个个地块：约144万平方方米的东东区；约约3万平平方米的的西北区区；以及及约7万万平方米米的西南南区。 商业建建筑呈条条状布置置，联系系东组团团北侧入入口和西西侧入口口，并在在东组团团西侧入入口处与与西北组组团、西西南组团团的商业业建筑围围合形成成整个小小区的中中心

31、商业业网点。东东侧利用用地形高高差设置置小型商商业店面面作为服服务性商商业，既既美观、大大方、有有档次，又又方便住住区内业业主生活活配套。建筑分分析 花园洋洋房通过过退台，相相互交错错的阳台台，镂空空的采光光井，形形成“退退、错、露露、院”的的建筑特特色。一一层、二二层结合合地形设设置下沉沉式底层层庭院，作作为私家家会所；三层、四四层，每每户都设设有露台台、阳台台，五层层、六层层利用屋屋顶做私私家花园园，增加加其使用用价值。 花园洋洋房通过过退台，相相互交错错的阳台台，镂空空的采光光井，形形成“退退、错、露露、院”的的建筑特特色。一一层、二二层结合合地形设设置下沉沉式底层层庭院，作作为私家家会

32、所；三层、四四层，每每户都设设有露台台、阳台台，五层层、六层层利用屋屋顶做私私家花园园，增加加其使用用价值。建建筑形象象设计，以以材料不不同质感感的搭配配，配合合建筑构构件的细细部设计计，努力力营造一一个尺度度亲切宜宜人，具具有良好好生活与与人文气气息的居居住社区区。在满满足建筑筑间距的的情况下下尽量采采用两个个单元拼拼接，增增加其外外部景观观资源。规规划布局局中利用用建筑的的相互错错位，形形成多层层次的庭庭院围合合空间，增增加居家家感。 高层住住宅集中中布置在在西南，西西北地块块以及东东地块南南侧，设设计中精精心推敲敲户型尺尺度，在在满足功功能使用用要求的的前提下下，尽力力减少不不必要的的面

33、积。同同时，在在单体设设计中充充分考虑虑了外部部景观条条件，所所有户型型均有良良好的朝朝向，各各功能房房间均方方正实用用，便于于家俱布布置，户户型设计计合理紧紧凑，明明厨明卫卫，功能能分区明明确。 项目采采用白色色、灰色色与深褐褐色三颜颜色搭配配，是典典型的现现代风格格。 金金科100年城的的主要建建筑单体体是花园园洋房和和高层住住宅。所所有户型型除注重重景观外外，还注注重户型型内的空空间环境境。 商业街街平面设设计灵活活，具有有实用性性和灵活活性，同同时在尺尺度上也也更宜人人，更丰丰富。其其设计延延续高层层建筑简简略、明明快、流流畅的设设计风格格，并结结合广场场绿化形形成活泼泼丰富的的商业空

34、空间。 项目东东区设北北、西、南南三个出出入口，其其中西北北区将中中心区入入口作为为人行主主入口，车车行出入入口设于于南侧支支道上，由由车库内内部管理理。结合合地形特特征，将将人行、车车行分开开管理。景观分分析 项目以以各个地地块区域域的主出出入口为为园林景景观绿化化隔离带带的主轴轴起始点点，东区区以北侧侧出入口口为起点点，贯穿穿南北，直直至东区区南侧，形形成多变变的优美美景观长长廊，同同时，与与东区西西侧出入入口为起起点的东东西走向向的景观观绿化隔隔离带形形成纵横横交错的的景观长长廊，从从而造就就多层次次的绿色色廊道空空间。保保证了项项目东区区绝佳的的视野和和通风效效果，更体现现了项目目极其

35、良良好的自自然生态态景观和和整体通通透的自自然优势势。 该项目目西面毗毗邻近110000亩的生生态公园园以及东东南面近近5000亩的体体育公园园，将生生态环境境引进项项目打造造中，并并水系围围绕整个个小区，将将产品串串联起来来，打造造自然与与人文的的双重景景观。户型分分析 一期花花园洋房房再次创创新，其其空间布布局方正正阔绰，人人性合理理，动静静分明、气气派大方方，立面面现代，更更加适合合用户的的生活理理念。同同时，充充分注重重用户的的实用性性，在不不影响居居住舒适适性的前前提下将将面积控控制在11101600平方米米，从而而有效控控制了总总价。 一楼、二二楼均为为底跃，用用户皆可可享受错错落

36、有致致，悠然然惬意的的私家花花园，并并且拥有有能够承承载无限限生活可可能的负负一层礼礼客空间间，让您您的生活活从此高高朋满座座，与亲亲友促膝膝倾谈。此此外，创创新型的的前庭后后院双向向进户，“双双流线”设设计，使使得房间间内大气气、方正正。 三楼、四四楼平层层住宅，空空间布局局，动静静分明，气气派大方方，室室室均设阳阳光大窗窗，丰富富立面的的同时，可可充分吸吸取充足足的阳光光，达到到户户采采光的目目的。 五楼跃跃层尽显显纯复式式结构，动动静、干干湿分区区明显，主主人房设设计在顶顶层，充充分体现现了客户户的尊崇崇感；同同时，两两层双花花园、三三阳台环环绕设计计，使室室内外能能恬好地地结合起起来，

37、形形成互动动，增加加活动空空间。（套内面面积1228.2265平平方米） 套内面面积1228.2265平平方米，底底跃，户户型三室室三厅双双卫带私私家会所所，这种种户型最最大的特特色就是是底跃带带私家会会所和下下沉式私私家花园园，私家家会所这这种户型型元素一一般出现现在别墅墅产品中中，此处处是将高高端物业业的元素素运用其其中，增增加了产产品的品品质感，增增加了产产品的使使用功能能性。另另外，近近30平平方米的的下沉式式私家花花园也能能很好地地满足底底楼的采采光问题题，又丰丰富了客客户的活活动空间间，并与与上层的的露台相相连，形形成双花花园格局局。一层层单独入入户并带带有入户户花园，增增加了赠赠

38、送面积积，降低低了置业业成本。 套内面面积1661.0055平平方米，顶顶跃，户户型五室室两厅三三卫带私私家花园园，这种种产品也也带入户户花园，是是将入户户花园和和露台连连成一个个整体，共共有约335平方方米的空空间，这这样使用用空间更更大，其其次主人人房设计计在顶跃跃上，并并将主卧卧与私家家花园相相连，充充分体现现主人的的尊崇感感和价值值感，并并双露台台和书房房，使主主人房的的功能更更齐全。价格与与销售分分析 由于该该项目目目前为开开盘前客客户储蓄蓄期，价价格还暂暂未出来来，预计计在65500-75000元平方米米，消费费者主要要来自三三北的中中高收入入人群，喜喜爱低密密度住宅宅产品，还还有部分分喜爱金金科洋房房产品的的中年人人士，这这部分人人群事业业成功，收收入稳定定，喜欢欢安静、舒舒适的居居住环境境，在总总价上也也能接受受。11.24.202215:2215:22:2122.11.243时22分3时22分21秒11月. 24, 2224 十一月 20223:22:21 下午15:22:212022年11月24日星期四15:22:21