中海地产内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引hvdb.docx

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1、中国海外外集团有有限公司司内地房地地产商品品住宅项项目销售售价格系系数制定定指引（试行）内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引目录第一章 总 则1第二章 适用用范围2第三章 制定定住宅销销售价格格的过程程3第四章 住宅宅销售价价格系数数的制定定原则4第五章 住宅宅销售价价格系数数的制定定及评分分5第六章 定价价信息的的调研与与分析9第七章 住宅销售售价格计计算公式式的拟定定122表一：不不同住宅宅小区规规划布局局系数评评分表表二：不不同别墅墅楼型规规划布局局总体均均价计算算公式表表表三：不不同住宅宅小区规规划布局局总体均均价计算算公式表表第八章 其它28附件：某某项目销销售价格格系数专专题

2、报告告提纲及及附件附表一：某项目目楼型价价格试算算汇总表表附表二：某项目目住宅销销售价格格平面系系数评估估标准表表附表三：某项目目住宅销销售价格格垂直系系数评估估标准表表附表四：某住宅宅项目栋价价格试算算表案例一：某住宅宅项目销销售价格格系数专专题报告告案例二：某别墅墅项目销销售价格格系数专专题报告告内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引第一章 总 则第1条 在房地产产市场中中，对房房地产企企业而言言，房地地产销售售价格是是决定公公司市场场份额和和盈利率率的最重重要因素素之一；对购买买者而言言，房地地产销售售价格是是置业者者作出选选择的主主要决定定因素；对市场场营销而而言，房房地产销销售价

3、格格是决定定预期销销售收入入的最关关键因素素。房地地产销售售价格也也是营销销组合中中最灵活活的因素素，它与与住宅产产品的特特征不同同，它随随着市场场供求关关系的变变化而迅迅速变化化。制定产品品销售价价格是发发展商实实现利润润的关键键环节，也也是发展展商操纵纵市场的的有效手手段和强强有力的的经济杠杠杆。在在制定价价格中，如如何依据据市场变变化及时时、准确确地加以以修改或或调整，如如何同营营销组合合中的其其它部分分相结合合，如何何作为市市场定位位战略中中的重要要内在因因素加以以运用，这这已经成成为了我我们工作作中面临临的一个个主要课课题。住宅单位位销售价价格制定定是否合合理直接接取决于于销售价价格

4、系数数，而影影响销售售价格系系数的因因素又非非常之多多、且非非常复杂杂。本内内地房地地产商品品住宅项项目销售售价格系系数制定定指引（以以下简称称“指引”）旨在在建立一一个技术术交流平平台，指指引各地地区营销销决策小小组在销销售价格格系数制制定过程程中对各各种影响响因素进进行系统统、缜密密的分析析。第2条 编制本指指引的的重要性性。住宅宅产品最最重要的的一个特特征是位位置的固固定性和和不可移移动性，虽虽然某些些住宅产产品在朝朝向、楼楼型、房房型及自自然地理理位置等等方面可可能有类类似的方方面，但但是它们们在景观观、安静静度及使使用功能能等方面面肯定有有诸多的的差异。归归纳的说说，就是是不同的的住

5、宅产产品都具具有不同同的性能能。那么么，如何何使住宅宅产品性性能与其其销售价价格相匹匹配、如如何制定定合理的的销售价价格、如如何使每每个住宅宅产品性性价比都都趋于合合理、如如何使住住宅产品品销售速速度合理理化，这这一切都都可以在在其它相相关专业业的共同同努力下下，有望望通过制制定合理理的销售售价格系系数来实实现。第3条 编制本指指引的的意义。由由于各地地区公司司在制定定住宅产产品销售售价格中中对销售售价格系系数的制制定、价价格系数数权重的的确定、价价格计算算公式的的选定等等方面都都各有所所长，并并取得了了较好的的销售业业绩。但但在销售售价格制制定过程程中，还还存在一一些不足足之处，缺缺乏规范范

6、性、统统一性和和科学性性，时有有住宅产产品的性性价比结结构不是是十分合合理，去去化速度度无法达达到预期期目的之之现象。因因此十分分有必要要对销售售价格系系数制定定工作进进行规范范化，使使制定工工作达到到操作科科学化。故故对制定定住宅销销售价格格系数的的方法、经经验、思思路进行行归纳、分分析、整整理和完完善，并并在此基基础上编编制本指指引，以以便今后后对各地地区公司司住宅产产品销售售价格系系数制定定起到指指引作用用，实现现各地区区公司之之间先进进经验、方方法交流流之意义义。第4条 编制本指指引的的目的。编编制本指指引的的目的是是提供一一个技术术交流平平台，以以便在制制定销售售价格过过程中，实实现

7、集团团和地区区公司两两级营销销管理执执行机构构的沟通通、交流流和互动动，通过过上下的的共同努努力使住住宅产品品销售价价格系数数的制定定更加趋趋于快捷捷、合理理。第5条 本指引引的宏宏观指导导性。不不同的项项目，由由于其所所处的区区域不同同，住宅宅产品的的特征不不同，因因此其项项目的个个性也不不相同。在在住宅产产品开发发、规划划设计过过程中把把握住宅宅单位的的均好性性，通过过制定合合理的销销售价格格系数，将将不同的的住宅单单位产品品功能及及性能进进行量化化，确定定其销售售价格，才才能使住住宅产品品达到性性价比的的同一性性和均匀匀度，实实现销售售速度的的均匀性性。地区区公司在在使用本本指引引时，应

8、应因地制制宜、因因时制宜宜、因项项目制宜宜，有机机地结合合本指指引的的宏观指指导性，制制定出合合理的销销售价格格系数，避避免对本本指引引的过过度依赖赖。第6条 集团国内内地产营营销决策策委员会会拥有本本指引引的解解释和修修改权，各各地区营营销决策策小组和和执行机机构在实实际运用用本指指引时时如发现现有任何何不足或或需要补补充之处处，请及及时以书书面形式式向集团团国内地地产营销销决策委委员会反反映。第7条 本指引引所描描述的“价格”及“销售价价格”，在一一般情况况下，是是指整个个项目中中住宅的的按揭贷贷款方式式预期实实收价格格。第二章 适用用范围第8条 本指引引适用用于集团团公司所所有在内内地投

9、资资发展的的房地产产住宅项项目，凡凡中海占占大股、合合资及合合作项目目，均可可参照本本指引引制定定销售价价格系数数。第9条 本指引引仅限限于住宅宅项目，商商场、写写字楼等等非住宅宅项目均均不在本本指引引的研研究范围围之内。住住宅项目目一般由由别墅类类、多层层、小高高层或高高层住宅宅组成，各各种楼型型遵循总总体规划划布局分分布于住住宅小区区内。第10条 所谓别墅墅类包括括独栋别别墅、双双拼别墅墅、排屋屋（Toownhhousse）和和花园洋洋房；多层是指指楼层数数在七层层以下的的住宅，有有的可能能配备电电梯；小高层是是指楼层层数在八八至十二二层之间间，配备备电梯的的住宅；高层是指指楼层数数在十三

10、三层以上上，配备备电梯的的住宅。第11条 住宅小区区总体规规划布局局形式分分类（楼楼型分类类）如下下：别墅类类布置；多层布布置；小高层层布置；高层布布置；别墅类类、多层层混合布布置；别墅类类、小高高层混合合布置；别墅类类、高层层混合布布置；别墅类类、多层层、小高高层混合合布置；别墅类类、小高高层、高高层混合合布置；多层、小小高层混混合布置置；多层、高高层混合合布置；多层、小小高层、高高层混合合布置；小高层层、高层层混合布布置；别墅类类、多层层、小高高层、高高层混合合布置；其它住住宅楼型型布置形形式。第三章 制制定住宅宅销售价价格的过过程第12条 定价信息息的调研研和分析析。定价价信息调调研要求

11、求对住宅宅销售价价格相关关的市场场信息及及项目自自身特征征进行系系统的收收集、记记录、整整理和分分析，只只有通过过定价信信息调查查，才能能了解置置业者需需要什么么样的住住房、需需要多少少面积的的住房、对对住宅小小区内外外环境的的要求、对对地理位位置的要要求等等等；了解解项目自自身的规规划设计计、环境境设计、建建筑设计计等等产产品特征征，进而而制定住住宅产品品的产品品策略、价价格策略略、营销销渠道策策略、促促销策略略等。在在这一过过程中，需需要调查查并分析析影响住住宅销售售价格的的主要因因素，定定价信息息调研的的主要内内容会在在本指指引第第六章详详细阐述述。第13条 确定项目目总体均均价及分分期

12、均价价。确定定项目总总体均价价是房地地产营销销过程的的核心和和关键性性工作，它它决定了了项目经经营利润润的高低低，反映映了开发发商的经经营理念念，一切切销售价价格制定定过程均均以此为为主轴。确确定总体体均价时时，要在在考虑内内外部因因素及定定价信息息的基础础上，洞洞察目标标客户的的价值取取向，衡衡量目标标客户的的销售价价格接受受能力。有有的项目目规模较较大，可可能会分分期进行行开发，这这就需要要在总体体均价确确定后，根根据各期期地块之之间的相相对位置置关系、发发展规划划、地块块状况及及公司的的营销策策略等因因素，在在总体均均价的基基础上确确定各个个分期的的均价。但但是，住住宅项目目不论如如何定

13、价价，最后后都必须须符合市市场需求求规律，接接受市场场的最后后检验，房房地产定定价的方方法很多多，在此此就不再再逐一列列举。第14条 制定销售售价格系系数、确确定价格格系数权权重。制制定销售售价格系系数时主主要考虑虑住宅产产品个性性特征对对住宅单单位单价价的影响响因素，例例如朝向向、景观观、安静静度、房房型、楼楼型、楼楼层等等等；确定定权重则则要考虑虑住宅产产品各因因素对住住宅单位位单价的的影响程程度，由由于住宅宅项目内内部和外外部因素素的差异异，购买买者对住住宅的楼楼型、朝朝向、景景观、噪噪音、楼楼层、房房型等的的重视和和喜好程程度不尽尽相同，故故而价格格系数权权重也不不同，权权重分值值（比

14、例例）不同同，将直直接导致致每一住住宅单位位的积分分不同。第15条 评分、制制定计价价参数及及单价。由由于每一一地区公公司在评评分和制制定计价价参数及及单价时时的方法法不尽相相同，而而且各有有特色、各各有所长长，本指指引就不不作细致致论述。根根据这些些系数来来确定住住宅的计计价参数数及价格格系数权权重，并并试算出出每一套套单位的的销售价价格。这这种价格格计算方方法对住住宅单位位的相关关指标及及权重系系数进行行了较为为客观的的评估，因因而能够够比较准准确地反反映出每每一住宅宅单位合合理、科科学的价价格及各各住宅单单位之间间地相互互价格关关系。第四章 住住宅销售售价格系系数的制制定原则则第16条

15、市场导向向原则。在在制定住住宅销售售价格系系数时，需需要深入入开展定定价信息息调研，仔仔细分析析市场及及反馈信信息，注注重收集集市场同同区域、同同系列、同同档次住住宅项目目的销售售价格、目目标客户户群、核核心竞争争对手及及项目其其它指标标等相关关资料。在在此基础础上，充充分考虑虑周边及及相关地地区居民民的生活活习惯，结结合项目目的建筑筑设计、环环境设计计、配套套设施等等自身的的优劣势势，制定定出合理理的系数数指标。第17条 住宅单位位性价比比分布均均好性原原则。住住宅单位位的性能能与其销销售价格格之间存存在着相相辅相成成的关系系，性能能好的住住宅单位位，其销销售价格格也相对对较高，反反之亦然然

16、。在制制定销售售价格系系数过程程中，需需要仔细细研究项项目特点点及每一一套单位位的特性性等信息息，并通通过制定定合理的的销售价价格系数数、价格格系数权权重及评评分，使使住宅单单位的性性能与其其市场价价值匹配配，项目目整体性性价比分分布均好好，在保保证总体体均价的的基础上上，使性性能不同同的住宅宅产品基基本上达达到相同同的、合合理的销销售速度度。第18条 权重合理理性原则则。在制制定价格格过程中中，确定定价格系系数权重重是非常常关键的的工作。权权重不仅仅反映了了各项系系数分值值之间的的比例关关系，而而且反映映了各项项系数在在整个评评分体系系中的比比例关系系，这种种比例关关系直接接影响到到住宅单单

17、位系数数总分值值的高低低，进而而影响到到住宅单单价。原原则上，可可以通过过多种渠渠道获得得确定权权重的信信息：一一是通过过市场调调查，获获得市场场在售项项目的销销售信息息；二是是以市场场调查获获得的客客户反馈馈信息；三是组组织公司司有关人人员对本本项目进进行权重重评估，获获得的内内部反馈馈信息和和外部专专家权重重评估的的反馈信信息等方方法。通通过对反反馈信息息的分析析，预期期市场（客客户）对对项目各各个方面面（如景景观、噪噪音、朝朝向、户户型、楼楼型等）的的喜好程程度和关关心程度度，并据据此制定定出较为为合理的的价格系系数权重重。第19条 产品性能能差异化化原则。住住宅由于于面积、朝朝向、视视

18、野、景景观、楼楼层等因因素的不不同，业业主对住住宅楼型型的喜好好程度也也不同，其其产品性性能亦不不同。在在系数制制定过程程中，应应综合各各种不同同因素，分分析每一一住宅单单位的利利弊，设设置出合合理的系系数，使使不同性性能差异异的住宅宅分别得得到不同同的分值值，在价价格上体体现合理理差异，使使之符合合住宅单单位的产产品差异异。第20条 价格指导导性原则则。分析析住宅项项目周边边市场、配配套和项项目自身身对价格格产生影影响的因因素，进进一步分分析住宅宅单位的的个性特特征，明明确这种种个性特特征对住住宅单位位单价的的影响程程度，运运用市价价比较法法，制定定出合理理的系数数，并使使系数与与与市场场变

19、化保保持一致致，使之之对制定定住宅销销售价格格具有明明确的指指导性。第五章 住宅宅销售价价格系数数的制定定及评分分第21条 销售价格格系数制制定及评评分的程程序。建建议各地地区公司司成立项项目评分分工作小小组（人人员由各各地区公公司决定定），构构建销售售价格系系数体系系，确定定价格系系数权重重，并借借助专业业的评分分方法对对各住宅宅销售价价格系数数进行综综合评分分，撰写写项目目住宅产产品销售售销售价价格系数数专题报报告（以以下简称称“报告”）。完完成报报告初初稿后，要要求及时时将初稿稿报集团团经营销销售部审审核，由由集团经经营销售售部提出出相关建建议，通通过地区区公司营营销部门门和集团团经营销

20、销售部之之间的反反复沟通通、交流流及征求求意见，并并由地区区公司营营销决策策机构完完成正式式报告告报集集团国内内地产营营销决策策委员会会审批。第22条 对不同楼楼型布置置的小区区各种系系数进行行分析。表表一（见见下页）对对影响不不同规划划布置住住宅小区区的各种种系数进进行了列列表分析析，供评评分参考考：表一不同住宅宅小区规规划布置置系数评评分表因素 评分分值住宅小区区规划布布置分类类平面系数数垂直系数数朝向景观楼型安静度房型私密性个别楼层别墅类布布置；多层布置置小高层布布置高层布置置别墅类、多多层混合合布置别墅类多层别墅类、小小高层混混合布置置别墅类小高层别墅类、高高层混合合布置别墅类高层别墅

21、类、多多层、小小高层混混合布置置别墅类多层小高层别墅类、小小高层、高高层混合合布置别墅类小高层高层多层、小小高层混混合布置置多层小高层多层、高高层混合合布置多层高层多层、小小高层、高高层混合合布置多层小高层高层小高层、高高层混合合布置小高层高层别墅类、多多层、小小高层、高高层混合合布置别墅类多层小高层高层其它住宅宅布置形形式备注：别别墅类楼楼宇不考考虑垂直直系数。特别加分分注意事事项：在在评分过过程中，若若有特别别加分项项，请各各地区公公司在此此注明。第23条 平面系数数制定及及评分办办法22.11朝向系系数：我我国地域域广阔，每每一个地地区都有有其独特特的地理理环境、文文化背景景和生活活习俗

22、；朝向又又直接影影响到日日照问题题，因此此各地买买家对住住宅朝向向的选择择也会有有某些差差异。只只有准确确把握当当地风俗俗人情、朝朝向喜好好，才能能制定出出比较合合理的朝朝向系统统分值。一一般而言言，朝南南的单元元系数分分值较高高，东南南向、西西南向次次之，朝朝北的则则最低；若厅和和主卧室室都朝南南，则系系数分值值最高，若若都朝北北，分值值则最低低，其它它依此类类推。22.22景观系系数：景景观系数数分值的的高低一一定程度度上与视视野开阔阔程度、视视线轴的的长短、视视觉效果果、视线线遮挡影影响有关关。如果果住宅单单位面临临公园、高高尔夫球球场、树树林、湖湖泊、河河流、海海面等能能够使人人愉畅的

23、的景观，由由于视野野开阔、风风景优美美、景观观较佳，生生活在里里面会感感到轻松松自然，这这样的住住宅单位位一般系系数分值值较高；而临近近闹市区区、垃圾圾站、厂厂房、液液化气站站、加油油站、高高压电线线、高架架桥、普普通道路路、铁路路、公共共厕所等等视觉效效果不佳佳、视野野较差、压压抑感较较强的住住宅单位位，其系系数分值值就会相相对较低低。22.33楼型系系数：各各楼盘所所处的地地区不同同，买家家对住宅宅楼型的的需求也也不尽相相同，有有的地区区对多层层有偏好好，有的的地区则则对小高高层有偏偏好等；此外，即即使楼盘盘是由纯纯多层、纯纯小高层层或纯高高层组成成，但是是也会因因一梯二二户、一一梯三户户

24、或一梯梯多户等等楼型设设计不同同而受到到买家的的喜好程程度不同同；而对对别墅言言，买家家会喜好好独栋别别墅多一一些，双双拼别墅墅次之，最最后是排排屋。因因此，根根据市场场需求，分分析买家家的喜好好，对不不同楼型型确定不不同系数数分值。22.44安静度度系数：噪音大大小对人人们居住住安逸与与否有着着重要的的影响，一一般来说说，安静静、祥宁宁的住宅宅单位系系数分值值较高；而一些些邻近噪噪音源，如如公路、铁铁路、高高架桥、工工厂、学学校、闹闹市等地地方的住住宅，由由于噪音音较大，比比较嘈杂杂，影响响到人们们的正常常生活、学学习和工工作，其其系数分分值自然然较低。22.55房型系系数：因因房型（如如：

25、一房房一厅、二二房一厅厅、三房房二厅、复复式等）的的不同、面面积大小小不同而而导致系系数分值值的不同同，这种种情况往往往和市市场需求求有关。由由于人们们在不同同房型、面面积的住住宅中生生活的舒舒适感及及精神感感受不同同，其喜喜好程度度也不尽尽相同。由由于户型型及户型型面积不不同，必必然存在在需求的的不同，喜喜好程度度差的户户型的系系数分值值不可能能很高，而而倍受置置业者特特别喜爱爱之户型型的系数数分值会会相对较较高。22.66私密性性系数：随着人人们生活活水平的的提高，买买家对生生活中的的私密性性越来越越重视。因因此住宅宅单位的的私密性性较好，则则其系数数分值自自然也会会相对较较高，反反之亦然

26、然。在此此基础上上，不同同住宅单单位之间间的对视视程度、距距离远近近等等都都会影响响到私密密性系数数分值。22.77单边系系数：住住宅单位位如果单单边，其其采光通通风就会会相对较较好，故故而该住住宅单位位的系数数分值也也会较高高。一般般而言，对对公寓而而言，三三面临空空、且三三面采光光的房屋屋系数分分值最高高，二面面临空、二二面采光光的房屋屋次之；对别墅墅而言，四四面临空空的单体体别墅系系数分值值最高，三三面临空空的双拼拼别墅次次之，二二面临空空的排屋屋最低。一一般情况况下，单单边系数数可以计计入个别别因素。22.88个别因因素系数数：住宅宅单位的的不同平平面设计计会使得得系数分分值不同同，例

27、如如，开放放空间、休休闲空间间、通风风、采光光、双阳阳台、紧紧凑户型型、复式式等设计计，因其其提高居居住品质质，而相相应提高高了住宅宅单位的的系数分分值；此此外，设设备层、转转换层等等对住宅宅单位的的系数分分值也会会产生一一定的影影响。第24条 垂直系数数设置及及评分办办法楼层系数数：对多多层、小小高层和和高层住住宅而言言，楼层层系数是是必须考考虑的因因素，其其系数分分值对住住宅单位位单价有有着比较较重要的的影响。楼楼层系数数分值的的确定需需要根据据住宅层层数来具具体制定定，不同同楼型的的住宅在在不同的的地区，其其系数分分值制定定标准是是不一样样的。在在制定楼楼层系数数分值时时，须要要具体项项

28、目具体体分析、具具体楼型型具体分分析。一一般而言言，对小小高层、高高层住宅宅而言，通通常是由由低层向向高层系系数分值值逐渐增增大，但但最顶层层（最底底层）的的则可能能比它下下面（上上面）三三四个层层面分值值要低；对多层层住宅而而言，一一般情况况是，三三、四层层系数分分值最高高，二、五五层次之之，一、六六层最低低。第25条 在对住宅宅单位的的某一系系数评分分过程中中，应只只对影响响该系数数的影响响因素进进行分析析，切忌忌参杂考考虑其它它系数的的影响因因素，从从而导致致评分过过程中不不同系数数影响因因素的相相互混淆淆，例如如：对楼楼层系数数评分过过程中不不考虑景景观因素素的影响响，对安安静度系系数

29、评分分过程中中不考虑虑景观、朝朝向因素素的影响响。此外外，若有有顶层（底底层）单单位中送送屋顶花花园、露露台（地地面花园园、半地地下室）、住住宅单位位中配送送的空间间（计入入建筑面面积、不不计容积积率）等等情况，不不可在任任一系数数评分过过程中予予以考虑虑，需要要单独计计价。其其它类似似情况也也需要各各地区公公司具体体情况具具体分析析。第26条 以上仅对对制定系系数及评评分中的的主要考考虑因素素进行了了分析，但但是在制制定系数数的过程程中，由由于项目目所处区区域不同同、项目目自身特特点不同同、项目目楼型不不同，考考虑的因因素及其其权重系系数也不不同，而而且往往往会主要要考虑另另外一些些影响因因

30、素，例例如：空空气污染染、日晒晒、采光光等等。因因此应参参考本指指引的的方法，具具体项目目具体分分析，切切不可生生搬硬套套。第六章 定价价信息的的调研与与分析住宅产品品销售价价格是住住宅商品品价值和和地租资资本化价价格的综综合性货货币表现现，反映映到现实实中就是是住宅交交易双方方的实际际成交价价格。定定价信息息调研和和分析则则是住宅宅销售定定价过程程中必不不可少的的重要组组成部分分，客观观来说，商商品住宅宅销售价价格是众众多影响响因素相相互作用用的结果果，把握握这些因因素对销销售价格格的影响响范围、影影响程度度、影响响关系，对对我们制制定住宅宅销售价价格有着着十分重重要的指指导作用用。实践践证

31、明，在在十分复复杂、竞竞争激烈烈的经营营环境中中，只有有通过认认真、细细致、有有效的定定价信息息调研和和分析，才才能制定定出合理理的住宅宅销售价价格。定定价信息息调研从从大的方方面来概概括，可可以分为为以下几几大类：第27条 房地产市市场供求求关系调调研供给和需需求是影影响住宅宅销售价价格的最最关键因因素和最最终因素素，其它它因素都都是通过过影响供供给或需需求而对对住宅销销售价格格造成影影响的。因因此，十十分有必必要对本本区域的的房地产产市场供供求关系系、房地地产市场场总需求求量及总总供应量量的变化化、房地地产市场场需求发发展趋势势、房地地产市场场需求影影响因素素等信息息进行深深入的调调研、分

32、分析和研研究。第28条 政治、法法律、社社会环境境调研28.11国家、地地方政府府有关房房地产产产业的方方针政策策。如房房改政策策、开发发区政策策、房地地产价格格政策、房房地产税税收政策策、房地地产金融融政策、土土地制度度和土地地政策、人人口政策策和产业业发展政政策、税税收政策策等。28.22有关房房地产开开发经营营的法律律法规。28.33有关国国民经济济社会发发展计划划、发展展规划、土土地利用用总体规规划、城城市建设设规划和和区域规规划、城城市发展展战略等等。28.44主要有有政治安安定状况况、社会会治安状状况、城城市化程程度、人人口状况况、家庭庭构成状状态、公公共设施施状况、教教育及社社会

33、福利利状况等等。第29条 经济环境境调研29.11国家、地地区或城城市的经经济特征征，包括括经济发发展规模模、趋势势、速度度和效益益。29.22项目所所在地区区的经济济结构、人人口及就就业状况况、就学学条件、基基础设施施情况、地地区内重重点开发发区域、同同类竞争争物业的的供给情情况。29.33房地产产金融环环境、银银行利率率水平，获获得贷款款的可能能性及预预期通货货膨胀率率。29.44国民经经济产业业结构和和主导产产业。29.55国民收收入水平平、消费费结构和和消费水水平。29.66与特定定房地产产开发类类型和开开发地点点相关因因素的调调研。第30条 竞争对手手调研30.11竞争者者及潜在在竞

34、争者者的实力力和经营营管理优优劣势调调研。30.22对竞争争者住宅宅产品创创新水平平的调研研，如建建筑、环环境、设设计、室室内布置置、建材材及附属属设备选选择、服服务优缺缺点的调调研与分分析。30.33对竞争争者商品品住宅价价格定价价情况的的调研。30.44对竞争争者广告告的监视视和广告告费用、广广告策略略的研究究。30.55对竞争争者销售售渠道使使用情况况的调研研和分析析。第31条 消费者行行为调研研31.11消费者者需求调调研。如如消费者者的构成成、分布布及消费费者需求求的层次次状况；消费者者有效需需求和潜潜在需求求的情况况；消费费者的收收入变化化及其购购买能力力与投向向。31.22需求动

35、动机调研研。如消消费者的的购买意意向，影影响消费费者购买买动机的的因素， 消费者者购买动动机的类类型等。31.33购买行行为调研研。如不不同消费费者的不不同购买买行为，消消费者的的购买模模式，影影响消费费者购买买行为的的社会因因素及心心里因素素等。31.44对消费费者生活活习性的的调研。如如潜在消消费者的的生活方方式、消消费习惯惯、生活活圈子、社社会交际际范围的的调研。第32条 社区环境境调研社区环境境直接影影响着住住宅的销销售价格格，这是是住宅商商品特有有的属性性。优良良的社区区环境，对对发挥住住宅商品品的效能能、提高高其使用用价值和和经济效效益具有有重要作作用。社社区环境境调研内内容包括括

36、：社区区繁荣程程度、购购物条件件、文化化氛围、居居民素质质、交通通和教育育的便利利、安全全保障制制度、卫卫生、空空气和水水源质量量及景观观等方面面。第33条 地块特征征调研33.11自然条条件调研研。包括括位置、地地形、地地势、面面积、地地质、形形状、日日照和通通风等。33.22环境条条件调研研。包括括在城市市中的区区位、交交通条件件、市政政配套、大大气环境境、声觉觉环境、视视觉环境境、卫生生环境、生生态环境境等。33.33位置及及地段调调研。地地块的交交通、环环境、市市政配套套、景观观对楼盘盘的定位位和素质质有决定定性的影影响，从从而会影影响住宅宅销售价价格水平平。第34条 项目自身身特征调

37、调研34.11成本构构成调研研。土地地价格、建建造成本本、利息息、营销销费用、税税费等构构成房地地产产品品的发展展成本。正正常情况况下，即即供求关关系相对对平衡的的状态下下，当社社会普遍遍成本上上升时会会导致价价格上升升，反之之则下降降。但发发展成本本与价格格的关系系不是唯唯一的和和一成不不变的。34.22住宅项项目“硬件”调研。包包括规划划设计、环环境设计计、建筑筑设计、住住宅性能能、使用用材料的的品质、施施工质量量、装修修标准、小小区配套套设施、物物业管理理、售后后服务等等。34.33住宅项项目“软件”调研。包包括品牌牌形象力力、广告告宣传力力、销售售能力、产产品创新新力等。随随着房地地产

38、市场场的发展展，著名名的发展展商品牌牌、创新新的产品品，对住住宅销售售价格的的良性影影响越来来越大。34.44营销策策略与价价格策略略调研。发发展商采采取不同同的营销销策略和和价格策策略，在在一定价价格区间间内和一一定时间间段可以以对销售售价格的的形成人人为的上上升或下下降趋势势。第七章 住宅宅销售价价格计算算公式的的拟定第35条 别墅类住住宅的销销售价格格计算公公式。35.11独栋别别墅住宅宅销售价价格计算算公式：参数说明明：第nn号独栋栋别墅住住宅单位位，n0，nn为整数数；：第nn号独栋栋别墅住住宅单位位的销售售价格；：第nn号独栋栋别墅住住宅单位位的建筑筑面积；：独栋栋别墅住住宅的计计

39、价参数数（不参参与系数数分配）；：独栋栋别墅住住宅的计计价分配配参数；：第nn号独栋栋别墅住住宅单位位的加权权得分；：独栋栋别墅住住宅单位位的平均均得分，：全部部独栋别别墅住宅宅单位的的数量；：独栋栋别墅住住宅的总总体均价价。35.22计价参参数（）及及计价分分配参数数（）的的选定方方法：是确定定及的参考考基础。、是可以调整变动的，但是和的调整变动必须建立在与预期目标均价保持一致的基础之上。当增大时，会变小，反之亦然。确定与与、之间的的关系。虽虽然、与在数值值之比上上并不是是一成不不变的，但但是它们们之间存存在一种种大概的的比例关关系，在在对销售售价格进进行试算算时，需需要根据据定价经经验，首

40、首先推测测、与之间的的大概比比例关系系，初步步确定、的数值值，试算算出初步步的销售售价格试试算表。根据不不同单位位、楼型型销售价价格的价价差关系系来调整整、值。调调整、值需要要的价差差关系包包括：不不同楼型型住宅总总体均价价之间的的价差关关系，不不同单元元楼座均均价之间间的价差差关系，同同一楼座座中不同同楼层单单位之销销售价格格的价差差关系，整整个项目目中最高高销售价价格与最最低销售售价格之之间的价价差关系系等等。这这种价差差关系需需要在深深入定价价信息调调研的基基础上，根根据定价价经验来来判断，并并据此进进行进一一步的调调整、修修正、值。最后通通过销售售价格试试算结果果再来最最终确定定、值。

41、对于其其它别墅墅类住宅宅、多层层住宅、小小高层住住宅、高高层住宅宅的销售售价格计计算公式式中、值均可可以参照照此方法法。35.33双拼别别墅住宅宅的销售售价格计计算公式式：参数说明明：第nn号双拼拼别墅住住宅单位位，n0，nn为整数数；：第nn号双拼拼别墅住住宅单位位的销售售价格；：第nn号双拼拼别墅住住宅单位位的建筑筑面积；：双拼拼别墅住住宅的计计价参数数（不参参与系数数分配）；：双拼拼别墅住住宅的计计价分配配参数；：第nn号双拼拼别墅住住宅单位位的加权权得分；：双拼拼别墅住住宅单位位的平均均得分，；：全部部双拼别别墅住宅宅单位的的数量；：双拼拼别墅住住宅的总总体均价价。35.44排屋住住宅

42、的销销售价格格计算公公式：参数说明明：第nn号排屋屋住宅单单位，nn0，nn为整数数；：第nn号排屋屋住宅单单位的销销售价格格；：第nn号排屋屋住宅单单位的建建筑面积积；：排屋屋住宅的的计价参参数（不不参与系系数分配配）；：排屋屋住宅的的计价分分配参数数；：第nn号排屋屋住宅单单位的加加权得分分；：排屋屋住宅单单位的平平均得分分，；：全部部排屋住住宅单位位的数量量；：排屋屋住宅的的总体均均价。35.55花园洋洋房住宅宅的销售售价格计计算公式式：参数说明明：第nn号花园园洋房住住宅单位位，n0，nn为整数数；：第nn号花园园洋房住住宅单位位的销售售价格；：第nn号花园园洋房住住宅单位位的建筑筑面

43、积；：花园园洋房住住宅的计计价参数数（不参参与系数数分配）；：花园园洋房住住宅的计计价分配配参数；：第nn号花园园洋房住住宅单位位的加权权得分；：花园园洋房住住宅单位位的平均均得分，；：全部部花园洋洋房住宅宅单位的的数量；：花园园洋房住住宅的总总体均价价。35.66别墅类类住宅的的总体均均价计算算公式：表二对不不同别墅墅类住宅宅楼型规规划布置置住宅小小区的总总体均价价计算公公式进行行列表分分析，供供计算参参考：表二不同别墅墅楼型规规划布置置的总体体均价计计算公式式表序号别墅楼型型规划布布置分类类计算公式式独栋别墅墅布置；双拼别墅墅布置排屋布置置花园洋房房布置独栋别墅墅、双拼拼别墅混混合布置置独栋别墅墅、排屋屋混合布布置独栋别墅墅、花园园洋房混混合布置置独栋别墅墅、双拼拼别墅、排排屋混合合布置独栋别墅墅、双拼拼别墅、花花园洋房房混合布布置双拼别墅墅、排屋屋混合布布置双拼别墅墅、花园园洋房混混合布置置双拼别墅墅、排屋屋、花园园洋房混混合布置置排屋、花花园洋房房混合布布置独栋别墅墅、双拼拼别墅、排排屋、花花园洋房房混合布布置参数说明明：别墅墅类住宅宅的总体体均价项目（各各期）实实收均价价；：独栋栋别墅