中航城市广场物业管理方案hvev.docx

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1、33中航城市市广场物物业管理理方案一、项目目概况中航城市市广场项项目位于于成都天天府新城城核心位位置，紧紧邻市政政府中心心，高新新区管委委会、茂茂业大厦厦、国际际会展中中心、天天府软件件园等。是是一座集集商业、写写字楼两两种功能能为一体体的终合合体建筑筑，大厦厦包含购购物中心心、办公公、餐饮饮、休闲闲娱乐等等多种功功能，建建筑面积积约200万平方方米。地地下停车车场位于于B2、BB3层，机机动车停停车位约约8000辆，地地面临时时停车为为约2000个。BB1层非非机动车车停车位位，约112000个。写写字楼位位于项目目的北端端，总高高度999米，高高22层层，建筑筑面积约约7.99万平方方米。

2、购购物中心心占据整整个建筑筑裙房部部分，建建筑面积积约7.8万平平方米。二、项目目分析及及定位1、项目目分析1）、项项目属性性本城市广广场属于于办公、商商业两种种功能的的大厦，面面积大，楼楼宇集中中，容积积率高，开开放式专专业式物物业管理理，物业业管理服服务上对对大厦的的安全管管理、商商家服务务、公司司服务、环环境管理理是重点点。2）服务务对象中航城市市广场属属写字楼楼和商业业为主的的两种功功能大厦厦，商户户主要有有两类，一一是商场场的商家家，二是是办公的的公司。2、物业业服务项项目的定定位1）安全全：全面面安全防防范服务务体系，真真正做到到人人无无忧。全面安全全防范服服务体系系以零事事故率、

3、零零故障率率为目标标，以预预警式安安全防范范为核心心，包裹裹治安安安全、设设备安全全、消防防安全、交交通车辆辆安全等等内容。2）舒适适：优质质物业管管理服务务创建和和谐、优优美、清清洁、文文明、生生态的经经营环境境。实行以租租户商户户为中心心的管家家式物业业管理服服务模式式，管理理于精细细服务之之中，是是租户商商户尽享享尊贵服服务。3）现代代：应用最最新物业业服务管管理体系系，提供供本大厦厦物业管管理服务务。4）一站站式：提提供包裹裹房屋本本体及设设备设施施维修、安安全管理理、清洁洁服务、绿绿化服务务、车辆辆管理等等在内的的一站式式物业管管理服务务，是租租户专业业经营及及办公。5）高效效：快速

4、服服务响应应机制，保保证及时时满足租租户要求求。全方面的的应用现现代通讯讯技术、物物业服务务信息管管理平台台、电脑脑管理系系统，商商户需求求尽在掌掌握之中中。3、本大大厦物业业管理服服务要点点1）树立立大厦物物业整体体形象通过环境境形象、广场楼宇形象的控制、设备和公告设施的管理、治安和交通管制以及管理服务人员行为规范等专业服务，塑造大厦良好的整体形象。2)安全全管理安全管理理将成为为大厦物物业管理理服务的的重中之之重。开开放式物物业管理理，人员员及车辆辆流动量量大，既既要加强强日常规规范化管管理，又又要充分分考虑各各种以外外情况可可能带来来的安全全隐患，提提前做好好预防措措施，要要去员工工对大

5、厦厦的环境境和应急急方案都都非常熟熟悉，真真正做好好有备无无患。3）商户户服务商户服务务是大厦厦物业管管理工作作中的核核心工作作，一切切管理服服务以租租户要去去为中心心，为大大厦的租租户提供供规范的的一站式式物业管管理，使使这些租租户有一一个安全全舒适和和谐的经经营环境境，使得得物业管管理方跟跟租户建建立良好好的关系系，真诚诚为租户户服务，从从而留住住租户的的心，通通过租户户良好的的口碑，宣宣传本大大厦，不不断介绍绍新租户户，使公公司不断断发展壮壮大。三、物业业管理服服务模式式本项目物物业服务务管理应应采用一一站式物物业管理理服务模模式，即即负责以以下物业业管理服服务事务务：1） 日常服务务内

6、容a. 维修保养养服务；b. 绿化养护护服务；c. 治安消防防服务；d. 环境卫生生管理服服务(附附 空置置房管理理规定)；e. 停车管理理服务；f. 特约服务务。2） 日常联系系内容a. 每三个月月发放一一次业户户评议表表，了解解服务质质量；b. 写字楼中中设置业业户联系系箱，每每天定时时开箱；c. 设立投诉诉电话接接受业户户的投诉诉；d. 及时回访访业户征征询意见见。3） 日常服务务与联系系的质量量控制a. 客户服务务员应多多途径与与业户保保持沟通通，经常常走访业业户听取取意见，及及时提供供各类服服务，满满足合理理要求；b. 写字楼管管理处经经理要做做好清洁洁、绿化化、保安安和停车车工作巡

7、巡检，保保证服务务质量。4） 日常服务务与联系系的质量量要求质量要求求以物业业行业规规范服务务达标为为依据，严严格按各各项服务务的管理理制度及及标准进进行操作作。四、投诉诉、保修修处理1）管理理处设接接待窗口口、工作作联系箱箱、监督督投诉电电话受理理业户业业务咨询询、报修修、收费费、投诉诉；2）管理理处实行行8：300-177：300业户接接待，3365天天24小小时应急急维修服服务；并并公开办办事制度度、公开开收费项项目和标标准；3） 管理处监监督、投投诉电话话24小小时开通通，722小时内内有回复复；4） 管理处实实行维修修回访制制度；5） 对回访中中发现的的问题，224小时时内书面面通知

8、工工程部人人员整改改；6） 业户接待待员要认认真听取取投诉意意见并做做好记录录；7） 处理投诉诉要做到到让业户户满意，及及时与业业户沟通通，处理理结果做做好记录录，每周周进行统统计和小小结。五、特约约服务及及服务承承诺通过建立立各种物物业管理理规定以以外的服服务项目目以更好好为业户户服务。1）服务务宗旨便民、利利民、优优化业户户的工作作质量。2)服务务原则微利保本本、量入入为出。3)服务务标准凡推出的的服务项项目，保保证服务务质量，对对每一项项服务实实行投诉诉反馈制制度，质质量标准准以相关关行业的的服务要要求为准准。4)特约约服务内内容特约服务务是物业业服务中中除公共共性服务务外其余余为业户户

9、提供服服务的活活动，这这些服务务是根据据业户的的需求而而设立，主主要有：便民服服务、特特约服务务和代办办服务几几项内容容。a. 便民服务务便民服务务是管理理公司为为提高社社会效益益而开展展的一些些无偿性性服务,可开展展的服务务项目：-借针线线包、打打气筒；-设立便便民小药药箱；-邮件、报报纸收发发服务。b. 有偿服务务有偿服务务是为了了满足业业户的特特殊需要要而提供供的个别别服务，是是物业公公司受业业户委托托开展的的一项服服务活动动，该项项服务只只要有业业户需要要，我们们都应尽尽可能提提供，真真正体现现管理公公司全方方位服务务特点。一一般可提提供的项项目有：-各种室室内卫生生、清洁洁服务工工作

10、；-礼仪服服务。c. 代办服务务物业管理理公司的的代办服服务是为为了满足足不同层层次的业业户服务务需求。代代办服务务项目应应是多样样的，管管理处可可根据写写字楼客客观条件件和实际际需要统统筹安排排，一般般可开展展的项目目有：-代办交交费、代代办保险险；-代办订订购车船船票、飞飞机票、戏戏票；-代订书书报杂志志、代购购物品；-其他委委托服务务。5)服务务承诺a. 开展特约约服务收收费根据据服务要要求和服服务标准准，本着着收支平平衡，略略有盈余余的精神神与业户户协商定定价；b. 对于业户户提出的的特约服服务要求求，一般般情况当当场予以以答复，特特殊情况况2天内内答复；c. 业户对于于提供服服务上的

11、的投诉，224小时时内给予予答复，属属于服务务上问题题即作整整改，并并书面向向业户征征询意见见；d. 服务人员员在服务务过程中中乱收费费、向业业户索要要劳务费费或徇私私舞弊，一一经发现现严肃处处理。同同时管理理处书面面向业户户道歉退退还费用用并加赔赔同等金金额。六、保安安管理服服务负责写字字楼内的的治安防防范工作作，主要要包括：门岗警警卫、写写字楼巡巡逻、防防汛防台台及防盗盗、防火火监督、电电视监控控、244小时无无间断值值班等。做到无重重大偷盗盗、火灾灾、汛涝涝等责任任事故发发生，有有能力制制止打架架、斗殴殴等现象象门岗1） 在指定位位置、指指定面向向立岗，严严禁脱岗岗；2） 立岗姿势势端正

12、，身身体挺直直，双手手背后，两两腿呈跨跨立状，不不准稍息息呈依倚倚状或其其他形状状，面带带微笑行行注目礼礼；3） 热情回答答询问，禁禁止与他他人闲聊聊，对外外来人员员进行询询问、登登记，劝劝阻推销销人员、衣衣冠不整整者进入入；4） 雨天提供供伞套、雨雨衣套；5） 对进出车车辆进行行记录、收收发证，及及时为进进出车辆辆开关大大门；6） 交接岗时时按规范范操作；7） 在指定处处休息，对对备用钥钥匙使用用进行登登记，做做好休息息处清洁洁工作。巡岗1） 按巡逻路路线、巡巡逻次数数执行；2） 带好对讲讲机，巡巡逻到位位仪、巡巡逻记录录、电筒筒；3） 巡视内容容：写字字楼围墙墙、铁栅栅、配电电间、垃垃圾房

13、、指指示标识识、绿化化、建物物等公共共设施。发发现问题题应如实实做好记记录；4） 巡逻中遇遇业主要要求应及及时提供供服务或或立即通通知有关关人员到到现场处处理；5） 当接到监监控中心心对讲机机呼叫时时，应立立即赶到到现场进进行处理理，并向向上级报报告，将将处理结结果反馈馈监控中中心。遇遇紧急情情况按应应急预案案执行行；6） 巡逻中发发现可疑疑人员应应进行询询问、验验证，必必要时可可带到管管理处处处理；7） 整理非机机动车辆辆有序停停放在指指定部位位；8） 检查写字字楼内停停放的机机动车辆辆，发现现异常应应保持现现场并立立即通知知车主；9） 检查机动动车库内内公共设设施、车车辆，发发现问题题应如

14、实实作好记记录并向向上级报报告；10） 检查非机机动车库库值班人人员执行行调牌制制度，消消防器材材等，发发现问题题应如实实作好记记录并向向上级报报告。监控1） 接岗后进进行录像像带调换换，保存存期为二二周，严严禁发生生差错，经经管理处处同意后后方可查查看存带带；2） 执勤期间间密切注注视显示示屏，发发现异常常情况应应立即用用对讲机机向领班班报告，跟跟踪处理理结果，并并作好记记录，遇遇紧急情情况按应应急预案案执行行；3） 保持显示示屏、录录像机清清洁；4） 接到消防防报警系系统、周周界报警警系统警警报时，应应立即用用对讲机机向领班班报告，并并跟踪处处理结果果作好记记录，然然后将系系统重新新复位、

15、布布防；5） 接到业户户电子对对讲电话话，铃响响三声之之内应答答，认真真听取要要求，用用对讲机机向领班班报告，并并作好记记录；6） 负责对讲讲机的保保管、充充电、调调换和借借用手续续；7） 负责防汛汛防台期期间应急急通讯。车辆管理理1） 引导车辆辆在指定定部位有有序停车车，提醒醒车主关关好车窗窗车门，贵贵重物品品不留放放车内；2） 督促车辆辆遵守禁禁令标志志，纠正正违章行行驶、停停放的车车辆，不不得在写写字楼辖辖区内学学习驾驶驶和洗车车；3） 发生事故故应保持持现场，立立即向管管理处报报告；治安管理理1） 发生盗窃窃、匪警警处理程程序a. 队员在值值勤中遇遇有（或或接报）公公开使用用暴力或或其

16、他手手段（如如打、砸砸、抢、偷偷等）强强行索取取或毁坏坏业主财财物或威威胁业主主人身安安全的犯犯罪行为为时，要要切实履履行保安安员职责责，迅速速制止犯犯罪。b. 当发生突突发案件件时，要要保持镇镇静，设设法制服服罪犯，同同时立即即通过通通讯设备备呼叫求求援。c. 所有持对对讲机的的保安队队员在听听到求援援信号后后，要立立即赶到到现场，同同时通知知门岗并并封锁写写字楼出出入口，然然后视情情况向有有关领导导汇报。d. 若犯罪分分子逃跑跑，一时时又追捕捕不上时时，要看看清人数数、衣着着、相貌貌、身体体特征，所所用交通通工具及及特征等等，并及及时报告告管理处处，重大大案件要要立即拨拨“1100”电话报

17、报警。e. 有案发现现场的（包包括偷盗盗、抢劫劫现场）要要保护现现场，任任何人不不得擅自自移动任任何东西西，包括括罪犯留留下的一一切手痕痕、脚印印、烟头头等，不不得让外外人进入入现场；在公安安机关人人员未勘勘查现场场或现场场堪察完完毕之前前，不得得离开。f. 记录业户户所提供供的所有有情况，记记录被抢抢（盗）物物品及价价值，询询问业户户是否有有任何线线索、怀怀疑对象象等情况况。g. 事主或现现场如有有人员受受伤，要要立即设设法尽快快送医院院医治抢抢救并报报告公安安机关。2） 发生斗殴殴或争吵吵处理程程序a. 执勤中（或或用户投投诉）发发现客户户之间有有争吵、斗斗殴的现现象时，要要及时制制止。b

18、. 制止原则则：-劝阻双双方住手手、住口口；-将争吵吵或斗殴殴的双方方或一方方客户劝劝离现场场；-持有器器械斗殴殴则应先先制止持持械一方方；-有伤员员则先送送伤员去去医院救救治。c. 迅速报告告管理处处领导，由由管理处处出面调调解，如如个人力力量单薄薄，应请请求增援援。d. 在制止争争吵、斗斗殴双方方时，切切记不能能动粗，不不允许恶恶言相向向。3） 发现可疑疑分子的的处理程程序a. 门岗执勤勤中如发发现可疑疑分子时时，要审审查其证证件，对对持无效效证件或或说不出出正当理理由的人人员禁止止进入写写字楼；b. 巡逻执勤勤如发现现可疑分分子时，要要查验其其证件，必必要时带带到管理理处办公公室进一一步

19、审查查；c. 发现有推推销业务务和散发发广告的的要坚决决制止，并并带到管管理处办办公室办办审查，如如证件齐齐全则让让本人写写保证书书一份，并并把证件件号码登登记下，教教育后放放走；d. 发现有做做案嫌疑疑人要严严格审查查，必要要时可送送到警署署审查；e. 在处理各各类可疑疑人员时时，不允允许自己己处理放放人，更更不允许许敲诈、勒勒索、私私自罚款款；f. 对于必须须罚款的的人由管管理处决决定。4） 值班人员员在执勤勤中，若若遇到不不愿出示示证件强强行进入入、强行行在不准准停车的的地方停停车等情情况处理理规程a. 纠正违章章时，要要使用礼礼貌规范范的服务务用语，以以理服人人。b. 对不听劝劝阻者，

20、要要查清姓姓名、单单位，如如实记录录并向管管理处或或保安领领班汇报报。c. 发生纠纷纷时，要要沉着冷冷静，注注意掌握握政策和和工作原原则，若若遇到蛮蛮横无理理，打骂骂值班人人员的，可可上报管管理处，由由管理处处出面妥妥善处理理。d. 若社会上上的人来来写字楼楼辖区故故意扰乱乱，不听听劝告，自自行其事事，情节节严重的的，报公公安机关关依法处处理。七、保洁洁服务1）地面面保洁 （室内）a. 表面、接接缝、角角落、边边线处洁洁净、无无杂物、尘尘灰、印印迹、污污垢、污污渍、划划痕等现现象。b. 花花岗石、大大理石表表面光亮亮。（室外）a. 每日上班班时用竹竹扫把清清扫外围围地面一一遍，将将垃圾收收起放

21、入入垃圾筒筒或垃圾圾袋内，对对于有沙沙土之处处应用小小扫把认认真清扫扫，确保保地面无无明显沙沙土；b. 每天对各各公共部部位楼道道进行地地面保洁洁，及时时清扫地地面纸屑屑、果皮皮、烟头头、积水水等，然然后用尘尘推推尘尘一遍，使使地面保保持干净净、光亮亮、无杂杂物、无无积水；c. 每日清理理沙井、雨雨水槽内内杂物，确确保其内内无杂物物。2）墙面面保洁a. 表面、接接缝、顶顶角、边边线处洁洁净、无无尘灰、印印迹、污污垢、污污渍、划划痕等现现象。b. 花岗石、大大理石表表面光滑滑、明亮亮。面砖砖表面光光滑，色色泽均一一，点、线线、面、线线条清晰晰。3）门、窗窗保洁a. 窗台、门门框、门门套、窗窗框、

22、窗窗套及其其上下部部的缝隙隙出、玻玻璃与门门框四只只角的结结合处、铰铰链等部部位，无无尘灰、印印迹、污污垢、污污渍等。b. 门底无积积污。c. 门窗玻璃璃洁净、无无尘灰、印印迹、污污垢、污污渍、划划痕等现现象。d. 金属的扶扶手、拉拉手等无无氧化斑斑点，色色泽光亮亮。电梯保洁洁a. 轿厢地坪坪按上述述地面保保洁标准准。b. 电梯门按按上述门门窗保洁洁标准。c. 轿厢壁和和操作面面板无尘尘灰、印印迹、污污渍、污污垢、划划痕。轿轿厢内壁壁不同材材质立面面按上述述墙面保保洁标准准。5） 卫卫生间保保洁a. 卫生间空空间无臭臭味、异异味，空空气清新新。b. 地面按上上述地面面保洁标标准。c. 墙板条、

23、坐坐厕隔板板、坐厕厕隔板门门按上述述墙面保保洁标准准。d. 卫生洁具具内部、表表面及下下面无尘尘灰、印印迹、异异味。e. 化妆镜表表面洁净净明亮、投投光性好好，镜面面人像清清晰。f. 卫生间门门、门套套按上述述门窗保保洁标准准。g. 卫生间卫卫生纸架架、干手手机、灯灯罩表面面无尘灰灰、印迹迹，并保保持其光光泽。5） 垃圾周转转站保洁洁a. 每日将楼楼层垃圾圾收集并并运到垃垃圾周转转站；b. 倾倒垃圾圾后，用用水龙头头将桶冲冲洗干净净，将垃垃圾袋洗洗净套上上；c. 用水清洗洗站内外外墙壁及及地面；d. 每月对垃垃圾周转转站消杀杀两次。7）垃圾圾收集与与清运通过规范范的垃圾圾收集与与清运，保保持整

24、洁洁美观，消消除臭味味和各种种细菌、害害虫，不不污染环环境，不不影响人人们的健健康。6） 及时清除除楼面上上所有的的垃圾，收收集清运运时，用用垃圾袋袋装好，并并选择适适宜的通通道和时时间；7） 在清除垃垃圾时，不不能将垃垃圾散落落在楼道道地面上上；8） 要经常冲冲洗垃圾圾间，保保持垃圾圾间的整整洁，防防止产生生异味及及飞虫；9） 配合环卫卫做好清清运垃圾圾工作。空置房管管理规定定A 每周对对房屋进进行三次次地面的的清洁，做做到墙面面及地面面无灰尘尘。B 每周对对房屋进进行一次次玻璃窗窗户的清清洁，做做到玻璃璃面明亮亮洁净无无灰尘。C 每月二二次对房房屋内的的管道及及各类线线架进行行清洁，做做到

25、无灰灰尘及蜘蜘蛛网。八、绿化化服务10） 清除杂草草a. 应及时清清除杂草草，除早早、除小小、除净净；b. 清除杂草草的方法法有：人人工除草草、化学学除草。11） 施肥a. 冷地型草草种追肥肥宜在春春季和秋秋季，暖暖地型草草种的施施肥宜在在晚春；b. 追肥应以以符合肥肥料为主主。追肥肥的时间间和数量量可根据据土壤肥肥力、草草种和幼幼苗生长长等情况况而定。早早春、晚晚秋可施施有机肥肥。施肥肥方法可可撒施和和根外追追肥。l 病虫害防防治a. 病虫害的的防治都都应以防防为主，防防治结合合；b. 对不同种种病虫害害的防治治可根据据具体情情况选择择无公害害药剂或或高效低低毒的化化学药剂剂。枯死植株株的挖

26、除除l 结合补植植工作对对枯死植植株进行行调整；l 枯死的大大树挖除除前，必必须报经经市园林林主管部部门审批批，任何何部门与与个人无无权擅自自挖除。花坛l 花坛的养养护、管管理a. 根据天气气情况，保保证水分分供应，宜宜清晨浇浇水，浇浇水时应应防止将将泥土冲冲到茎、叶叶上；b. 做好排水水措施，严严禁雨季季积水；c. 花卉生长长旺盛期期，应适适当追肥肥，施肥肥量根据据花卉种种类而定定。施肥肥后宜立立即喷洒洒清水，严严禁肥料料沾污茎茎、叶面面；d. 及时做好好病虫害害防治工工作；e. 花坛保护护设施应应经常保保持清洁洁完好；f. 花坛换花花期间，每每年必须须有1次次以上土土壤改良良和土壤壤消毒。

27、每每次换花花期间地地裸露不不得超过过5天；g. 花卉应生生长健壮壮、花型型正、花花色艳、花花期长并并且注重重做好“五一”，“十一”全年观观赏期（包包括观叶叶）不得得少于2280天天；h. 花坛内应应及时做做好清除除枯萎的的花蒂、黄黄叶、杂杂草、垃垃圾；及及时补种种、换苗苗。花坛坛内缺株株倒苗不不得超过过3-55处，无无枯枝残残花（残残花量不不得大于于15%）。七、设备备管理服服务房屋、建建筑设施施 质量量标准l 主体结构构a. 屋架、柱柱、梁、檀檀条及各各承重砖砖墙平直直完好，无无倾斜、无无裂缝出出现；b. 钢砼框架架构件完完好牢固固，保护护层无剥剥落，主主筋无外外露现象象，确保保构件的的承载

28、能能力；c. 基础无老老化、无无腐蚀、无无酥碎、无无折断现现象，确确保基础础结构稳稳定牢固固。l 屋面平整完好好，屋面面防水层层基本完完好，隔隔热保温温板完好好无缺，无无裂缝，排排水畅通通，压顶顶出线无无起壳、裂裂缝，粉粉刷完好好。l 外粉刷外粉刷无无起壳（包包括各类类线脚粉粉刷，雨雨蓬、阳阳台等粉粉刷），无无裂缝、无无剥落、无无渗水、接接缝平整整、色调调协调。l 内粉刷各种内粉粉刷及踢踢脚线无无剥落现现象，瓷瓷砖不起起壳现象象，粉刷刷完好。l 水、电、卫卫a. 各种照明明电器线路路完好，无无老化，开开关、插插座、灯灯泡正常常工作。b. 卫生设备备各种卫生生器具设设备完好好，零件件不损坏坏，使

29、用用方便。c. 给排水上、下水水管完好好，用水水正常，水水箱流水水畅通，排排水系统统畅通。l 落水各种水落落、水管管无损坏坏，托钩钩铁脚完完好，排排水畅通通。l 沟路a. 路面、明明沟街坊路面面无裂缝缝破损，平平整完好好；室外外明沟流流水畅通通。b. 下水道、窨窨井下水道无无阻塞，流流水畅通通；窨井井盖圈完完好无损损，与路路面齐平平。供配电设设备 质量量标准l 低压开关关柜a. 耐压试验验应符合合规范规规定；b. 开关柜内内各元件件应齐全全、完整整、固定定、牢靠靠，盘面面油漆应应完好；c. 电器或端端子排接接线应牢牢固，绑绑扎排列列整齐，标标志清晰晰齐全；d. 接地线连连接应紧紧密牢固固，导电

30、电漆均匀匀无遗漏漏；e. 操作部分分应灵活活，接点点和机械械联锁的的动作应应正确；f. 闸刀开关关、负荷荷开关、空空气开关关和熔断断器完好好；g. 接触器和和各种继继电器完完好，面面板指示示灯和按按钮完好好；h. 双电源箱箱能自动动切换；i. 控制箱手手动和自自动操作作均能运运行。l 照明设备备a. 灯具、开开关、插插座和照照明配电电箱等固固定牢靠靠，清洁洁整齐；b. 开关是否否切断相相线，单单相三极极插座接接地线是是否可靠靠，照明明灯头有有无触电电危险；c. 照明线路路的绝缘缘是否良良好，接接线头不不应外露露，灯具具高度是是否符合合规定；d. 防爆潮湿湿场所是是否应用用防爆防防潮灯具具；e.

31、 仓库照明明灯具和和可燃物物之间的的距离是是否符合合要求；f. 移动的照照明灯具具是否用用安全电电压366伏或244伏。l 防雷接地地装置a. 接地电阻阻值应符符合要求求；b. 接地线应应平直、牢牢固，不不应有高高低起伏伏和弯曲曲现象；c. 接地体焊焊接应牢牢固，防防腐处理理应均匀匀。l 机房环境境a. 消防设施施完备，有有效；b. 内、外保保持清洁洁，室内内照明、通通风良好好，地面面、墙壁壁、门窗窗、设备备均无积积尘、积积水、油油渍；c. 无乱堆杂杂物和易易爆、易易燃物品品；d. 电工绝缘缘工具、绝绝缘鞋、手手套、接接地线齐齐全、有有效、整整齐。给排水设设备 质量量标准l 供水泵a. 各水泵

32、运运行主要要参数（流流量、扬扬程等）符符合出厂厂要求；b. 管道上的的各阀门门、避震震接头、压压力表、止止回阀等等齐全有有效，无无泄漏，阀阀门启闭闭灵活；c. 各水泵运运行平稳稳，无震震动，无无异常声声，润滑滑良好，无无咬泵现现象；d. 电气控制制箱中各各器件齐齐全，启启动、运运行正常常可靠；e. 水泵、电电机等接接地装置置、防护护罩等安安全可靠靠，无缺缺损。l 水箱及附附件a. 各浮球阀阀自动启启闭灵活活、可靠靠；b. 各进出阀阀门启闭闭活络有有效，无无渗漏；c. 溢水管畅畅通，箱箱底排污污阀良好好；d. 减压阀畅畅通完好好，减压压阀前、后后阀门压压力表、旁旁通阀齐齐全有效效；e. 各管道设

33、设备等无无锈蚀，无无渗漏。l 排水系统统a. 各排水（废废水）管管道畅通通，无渗渗漏、堵堵塞；b. 各排水（污污水）管管道畅通通，无渗渗漏、堵堵塞；c. 各检查口口标记清清楚，操操作方便便；d. 各排水横横管无倒倒返水，排排水畅通通。消防系统统 质量量标准l 消火栓泵泵a. 消火泵(流量、扬扬程等主主要参数数)符合出出厂要求求；b. 管道上的的阀门、避避震接头头、压力力表、旁旁通阀等等齐全有有效，无无泄漏、阀阀门启闭闭灵活；c. 消火泵运运行平稳稳、无振振动，润润滑良好好、无咬咬泵现象象；d. 电气控制制和各元元件齐全全，正常常可靠，性性能完好好；e. 水泵、电电机等接接地装置置、防护护罩安全

34、全可靠，无无缺损；f. 管道设备备等无锈锈蚀、无无渗漏。l 增压泵增压泵运运转平稳稳，各项项运行参参数符合合出厂标标准。l 消火栓及及配套设设施a. 各层消火火栓箱及及附件齐齐全完好好；b. 启动报警警按钮完完好、性性能可靠靠；c. 各层消火火栓出水水压力符符合要求求；d. 消防接合合器齐全全、有效效，无泄泄漏；e. 户外立式式消火栓栓齐全有有效，开开启灵活活；f. 消防进水水环网畅畅通，阀阀门便于于操作，并并有明显显标记。l 喷淋泵a. 喷淋泵(流量、扬扬程等主主要参数数)符合出出厂要求求；b. 管道附件件齐全有有效、各各阀门启启用灵活活；c. 喷淋泵运运行平稳稳、润滑滑良好，无无咬泵现现象

35、；d. 电气控制制和器件件齐全、正正常可靠靠，性能能完好；e. 泵、电机机等接地地装置、防防护罩安安全可靠靠，无缺缺损；f. 管道设备备等无锈锈蚀，无无渗漏。l 喷淋头及及管道a. 不同规格格的喷头头不得相相互代用用；b. 喷头规格格、安装装数量与与竣工资资料相符符；c. 喷头、管管道无渗渗漏、锈锈蚀；d. 管道内水水压恒定定，器件件齐全、正正确。l 消防送风风排烟设设备a. 各防火阀阀门自动动、手动动开闭灵灵活有效效；b. 各送风口口完好、无无堵塞、结结灰；c. 送、排风风机(风量、动动压等参参数)符合出出厂要求求；d. 送、排风风机运转转平稳，润润滑良好好；e. 各风机控控制器电电气元件件

36、齐全有有效，性性能可靠靠；f. 风机设备备接地保保护、防防护罩安安全、有有效。l 消防报警警a. 消火栓泵泵运转应应与报警警联动；b. 喷淋泵运运转应与与报警联联动；c. 报警装置置应可靠靠、正常常，杜绝绝误报。l 烟、温感感监视屏屏a. 各烟、温温感探头头完好，感感应正确确；b. 探头显示示屏完好好，记录录、提示示、打印印正确可可靠；c. 备用电源源完好，切切换迅速速有效；d. 各煤气探探头完好好，感应应报警正正确、可可靠。l 其他消防防设施a. 机房、设设备灭火火器按规规定应配配备到位位；b. 车库、仓仓库应配配备的灭灭火器材材到位。空调系统统质量标标准主机a. 制冷量量符合出出厂要求求，

37、温度度控制正正确。b. 运转平平衡，无无冲击、碰碰撞声。c. 制冷剂充充注量符符合出厂厂要求、平平衡，管管路无泄泄漏，且且干燥、清清洁。d. 联轴器无无松动，密密封无泄泄漏，润润滑油清清澈，油油位正常常。e. 油泵工作作正常，无无异常声声响。f. 各检测仪仪表齐全全，灵敏敏可靠。g. 电气控制制部分可可靠，程程序运行行正常，控控制箱内内无尘。h. 管道保温温良好。i. 电机绝缘缘电阻大大于0.5M。j. 排污管干干净，加加热器温温度正常常，过滤滤器无堵堵塞。k. 各运行参参数达到到出厂标标准。电梯系统统 质量量标准 曳曳引机a. 主机运行行正常，速速度平稳稳可靠。b. 冷却风机机正常、有有效。

38、c. 减速和润润滑良好好，油位位正常。d. 制动器完完好、可可靠。 轿轿厢a. 内部按钮钮齐全完完好，信信号登记记有效。b. 照明完好好，通风风机运转转平稳，无无异常声声。c. 手动、自自动操作作运行正正常。d. 应急对讲讲完好可可靠。e. 超载报警警正确可可靠。f. 轿门开闭闭平稳，时时间适中中。g. 轿厢长、短短行程的的平层精精度符合合要求。 安安全系统统a. 安全钳齐齐全，性性能灵活活可靠。b. 限速开关关可靠，动动作灵敏敏。c. 各安全开开关齐全全、性能能可靠、有有效。d. 厅门及轿轿门安全全连锁开开关齐全全，性能能可靠、有有效。e. 急停开关关完好，性性能可靠靠、有效效。f. 检修及

39、运运行状态态正常。 导导轨导靴靴a. 连接点平平滑，固固定螺栓栓无松动动，导轨轨不走位位。b. 运行时靴靴衬与导导轨无异异常声，滑滑动平稳稳。c. 导轨润滑滑良好，油油杯、油油毡等齐齐全。d. 各导轨表表面无重重大锈蚀蚀。 供供电系统统a. 每台台梯专用用一只控控制箱，电电气规范范符合要要求。b. 应急急备用电电源能自自动切换换。c. 动力力电与照照明电，控控制电与与信号电电不得混混用。d. 发电电机运行行平稳，无无异常声声。e. 轿顶顶、井道道照明齐齐全良好好。f. 电梯梯控制和和内接线线符合要要求，无无临时跳跳线。g. 接地地保护符符合要求求。 底底坑a. 无积水、渗渗漏、线线路受潮潮。b

40、. 照明、插插座齐全全完好。c. 急停检修修开关有有效。d. 缓冲器正正常、符符合规定定要求。 机机房设施施a. 手动松闸闸扳手、手手动轮齐齐全。b. 机房空调调完好，运运行正常常。c. 监视设备备完好，运运行正常常。 资资料a. 日常运行行记录b. 原始技术术资料c. 运行管理理制度d. 安全运行行证、年年检证。弱电系统统 质量量标准l 摄像监控控系统a. 控制台-各控制制器件运运行正常常，能实实行切换换定机、扫扫描式监监视等；-操作键键盘灵活活、可靠靠；-电源锁锁开关完完好。b. 显示屏-各显示示屏上监监视器齐齐全、完完好，显显像清晰晰，符合合设计要要求；-各显示示器接线线清楚，无无随意拉

41、拉接线；-监视器器安装牢牢固、可可靠。c. 电源设备备-交流稳稳压电源源工作正正常、稳稳定；-各输出出电路熔熔丝配置置合理，没没有不规规则行为为；-高、低低压电源源严格分分离，交交、直流流电源分分隔明显显，无随随意拉线线；-二路电电源切换换正常、可可靠；-设备接接地保护护、防护护等安全全、可靠靠。d. 摄像机-各摄像像机工作作正常，配配置数量量齐全；-带云台台、带变变焦的摄摄像机应应调节自自如，符符合性能能要求；-各摄像像机防护护罩应齐齐全(特别是是室外型型)；-各摄像像机镜头头的光圈圈调定正正确，确确保显像像清晰，符符合设计计要求。e. 录像机-所配录录像机齐齐全，性性能良好好，符合合性能要

42、要求；-各摄像像监视点点的信号号，均能能切换到到录像机机上进行行录制(包括切切换到备备用录像像机)。保安防盗盗系统质质量标准准l 巡更系统统a. 主机、序序号机功功能完好好；b. 电源、充充电体充充放电正正常；c. 配套附件件完好。l 收视系统统a. 控制箱-控制柜柜中各稳稳频器、衰衰减器、滤滤波器工工作正常常；-能接收收各开路路信号，并并确保收收视效果果达到设设计要求求，无干干扰信号号；-电源容容量适当当，无过过载情况况，熔丝丝匹配；-设备接接地保护护符合规规定。b. 天线-主杆天天线能接接收各开开路信号号（设计计确定）；-天线安安装牢固固，辅助助支撑齐齐全、有有效；-避雷器器正常、可可靠，

43、测测试符合合规定。c. 监视等设设备-各调制制器工作作正常，确确保信号号强度；-各录像像机性能能良好，能能录制节节目；-各监视视器工作作正常，图图像清晰晰。d. 线路终端端-各放大大器性能能可靠，接接地保护护符合要要求；-各分支支器齐全全、有效效；-各终端端器齐全全、固定定可靠；-线路敷敷设与固固定合理理，屏蔽蔽良好。八、收费费管理12） 收费管理理标准及及依据a. 物业服务务收费是是指物业业管理企企业按照照物业服服务合同同的约定定，对房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护护、管理理，维护护相关区区域内的的环境卫卫生和秩秩序，向向业主所所收取的的费用。b. 物业服务务收费应

44、应当遵循循合理、公公开以及及费用与与服务水水平相适适应的原原则。c. 物业服务务成本或或者物业业服务支支出构成成一般包包括以下下部分：1、管管理服务务人员的的工资、社社会保险险和按规规定提取取的福利利费等；2、物物业共用用部位、共共用设施施设备的的日常运运行、维维护费用用；3、物物业管理理区域清清洁卫生生费用；4、物物业管理理区域绿绿化养护护费用；5、物物业管理理区域秩秩序维护护费用；6、办办公费用用；7、物物业管理理企业固固定资产产折旧；8、物物业共用用部位、共共用设施施设备及及公众责责任保险险费用；9、经经业主同同意的其其它费用用。物业业共用部部位、共共用设施施设备的的大修、中中修和更更新

45、、改改造费用用，应当当通过专专项维修修资金予予以列支支，不得得计入物物业服务务支出或或者物业业服务成成本。d. 物业管理理企业应应当向业业主大会会或者全全体业主主公布物物业服务务资金年年度预决决算并每每年不少少于一次次公布物物业服务务资金的的收支情情况。e. 物业服务务收费采采取酬金金制方式式，物业业管理企企业或者者业主大大会可以以按照物物业服务务合同约约定聘请请专业机机构对物物业服务务资金年年度预决决算和物物业服务务资金的的收支情情况进行行审计。f. 利用物业业共用部部位、共共用设施施设备进进行经营营的，应应当在征征得相关关业主、业业主大会会、物业业管理企企业的同同意后，按按照规定定办理有有关手续续。业主主所得收收益应当当主要用用于补充充专项维维修资金金，也可可以按照照业主大大会的决决定使用用。g. 以上规定定依据建建设部物物业服务务收费管管理办法法的相相关内容容制定并并要求严严格实施施；13） 收费程序序a. 客户服服务部负负责物业业管理费费、车位位租金、管管理费、电电费等各各类收入入的催缴缴，以书书面形式式将每位位业户的的具体金金额和缴缴费明细细送达业业户手中中并告知知缴费的的时间及及地点（客客户服务务员不得得向业户户收取相相关费用用，所有有费用由由业户亲亲自到收收费大厅厅交纳）。九、客户户服务14） 主要职责责a. 负责办理理业主/租