针对全区城中村改造工作的调研报告47073.docx

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1、关于全区城城中村改改造工作作的调研研报告西固区人大大常委会会城建工工作委员会(20009年111月一一八日)主任、各位位副主任任、各位位委员：根据区人大大常委会会20009 年年工作安安排，110月114日至至20日日，区人人大常委委会组成成调研组组，在区区政府常常务副区区长杨盛盛泉同志志的陪同同下，对对我区城城中村改造工工作进行行了全面面深入的的调研。调调研组深深入到每每个已开开建安置置点实地地察看，并并听取城城改办和和开发商商的书面面汇报，进进行座谈谈。100月200日召开开了由区区城改办办、西固固国土资资源分局局、区社社保局等等相关部部门、33个街道道、8个个行政村村和涉及及的部分分企事

2、业业单位代代表参加加的专题题座谈会会。通过过调研，对对我区城城中村改造造工作的的进展情情况及存存在的困困难和问问题有了了较为全全面的了了解，并并提出了了相关的的意见和和建议。现现将调研研情况报报告如下下：一、基本情情况（一）、基基础工作作。20006年55月，我区按照照市委、市市政府关关于全市市城中村村改造文文件精神神，及时时成立了了西固区区城中村村改造工工作领导导小组，设设立了区区城中村村改造办办公室，制定下发了城中村改造各项实施方案和细则，通过各种途径开展了广泛深入的宣传动员，并确定小坪村和西固村作为试点村。我区纳入全市城中村改造范围的共有8个行政村，总户数6817户（不含居民户），总人口

3、19269人（不含居民），总住宅面积一三3万平方米，总占地面积11647.一三亩。在总占地面积中：陈官营村1693.19亩、新滩村2458.11亩、东湾村1241.一三亩、小坪村10一八.81亩、西固村1417.11亩、四季青村1947.79亩、桃园村一三10.19亩、寺儿沟村560.8亩；建设用地6011.一五亩、农用地5269.49亩、未利用地366.49亩；西固东西路以南占地2195亩，以北占地9452亩；绿地4312亩，道路和公共设施2887亩，一三个村民安置点764.45亩，其它可利用土地亩3683.55亩。2007年6月30日前，全面完成了户籍转性、撤村建居等工作，共有5个村完成了

4、集体经济改制。三年来，对2423名城中村农民进行了短期就业技能免费培训。城中村改造造土地转转性工作作，按照相相关法律律规定，须须以“征用”方式分年年度分批批次经国务院院、省、市市三级审审批。三三年来，基基本完成成或正在在办理用用地手续续三宗。2007年对陈官营村270.4亩、小坪村11.16亩、西固村197.44亩，共计479亩的集体土地农用地进行转用申报，已获国务院和省国土资源厅批准，尚待市政府完成供地手续后办理土地使用证。2008年对小坪村代家河湾和新滩村共计552亩集体土地农用地进行转用申报，因相关的费用没有上缴，省国土资源厅至今没有批准。2009年已上报用地计划331亩，分别是西固村6

5、号地块、7号地块、一三号地块、西固村西部市场、陈官营10号地块、小坪村经济适用房、东湾村鸿安石材市场等7个项目用地，已上报国务院待批。目前，一三三个村民民安置点点地块的的地形图图测量已已经全部部完成。市规划局已发放了11个地块选址意见书，其中 10个地块的总体规划设计已经完成，并对8、11、16号地块的规划设计方案又进行了修改完善，已上报市规划局。（二）、招招商引资资及改造造项目进进展情况况。市、区区政府通通过兰兰州日报报、市市区政府府网站和和兰洽会会等途径径积极开开展城中中村改造造项目的的宣传推推介，已已有五个个项目开开建或签签订了投投资开发发协议。（一一）20007年年12月月10日日与甘

6、肃肃鸿安集集团签订了了8号地块开发发协议，用用于安置置西固村村3555户村民民和177家国有有单位。规规划总建建筑面积积28558455平方米米，总投投资约55.一五五亿。一一期工程程建设规划划270000平平方米，其中已建建成79903平平方米，220099年9月月上旬开工工169997平平方米并并已完成成井桩工工程。（二二）20007年年9月226日与与甘肃宏宏利房地地产开发发有限公司司分别签签订了西西部市场场安置楼楼和一三三号地块块（丽都都家园）开发协议，用于安置家商户和西固村民。西部市场安置楼于2007年10月29日开工建设，规划总建筑面积16000平方米，总投资约3000万元，目前，

7、基本具备交工入住条件。一三号地块（丽都家园）,于2008年4月11日开工建设，规划总建筑面积35209平方米，总投资约9000万元，目前已完成封顶工程，进入装饰装修及安装阶段。（三）2008年8月8日与甘肃地天泰房地产开发公司签订了11、16号地块（荔昌陶瓷市场北区）开发协议，用于安置小坪村村民243户。规划设计总建筑面积401900平方米，总投资7.24亿元。一期工程建设规划50000平方米，已于2009年8月1日开工，目前，正在基础施工阶段。（四）2008年7月8日，与江苏省仪征市中宏基房地产开发有限公司签订了4、5、6、7、12号地块开发协议。规划设计总建筑面积569204平方米，总投资

8、约10.25亿元，安置西固村、四季青村、寺儿沟村村民1011户一八8457平方米，村集体企业14168平方米，国有单位23家59726平方米。目前已经完成总体设计规划。（五）2008年7月23日和武汉大陆桥投资开发有限公司签订了陈坪街道新滩和东湾村的整体打包开发协议。2006年年我区被被市政府府评为城城中村改改造“先进单单位”。 20008年区城改改办被区区委、区区政府评评为城建建城管“先进单单位”。 二、存在的的问题四年来，区区政府与与相关的的职能部部门、街街道和村（社社区）为为我区城城中村改改造做了了大量艰艰苦细致致、攻坚坚破难的的工作，取得了较大成绩，在实践中也摸索出了一些成功的经验，调

9、研组给予了充分肯定。但是，也发现还存在一些亟待解决的实际困难和突出问题，主要是：审批手续滞后；拆迁户量大面广，拆迁与安置困难多，拖垮开发商；少数“钉子户”难以拔除；拆迁户社会保障不落实等等，如不很好地解决，势必造成下一步城中村改造工作陷入举步维艰的境地。这些问题需要在今后工作中认真研究解决。1、土地变变性难。一是审批难。市政府关于城中村改造的实施方案规定，城中村集体所有土地，将依法一次性转为国有土地。但因受国土资源部转用土地面积控制指标的限制，只能分年度分批次审批，另一方面，征用审批手续繁杂，耗时长，进度慢，规定时间内无法完成所有土地的转性工作。二是相关费用未能及时缴纳。向省国土资源厅报批项目

10、用地手续时，需要缴纳新增建设用地有偿使用费（元/平方米）和耕地复垦费（元/平方米），在费用没有缴完的情况下，省上的用地手续就办不下来（如小坪村代家河湾和新滩村亩土地转用手续相关费用2430多万元尚未缴纳）。三是部分集体土地权属不清。邻村之间、集体土地与国有土地之间存在不同程度的争议，部分小争议已协调解决，目前还有新滩与东湾的争议未协商好，影响到用地手续上报进程。2、土地开开发项目目手续办办理难。鉴于市上对于城中村改造的用地未拍卖出让，因此土地使用、规划、拆迁、施工、产权、销售等各类后续法定手续就无法办理。对此开发商、监理公司和建设单位顾虑重重：未招标的地块对外招标难度大；已招标的地块，如4、5

11、、6、7、12号地块拆迁难度大；已建好的如西部市场安置楼和一三号地块验收、出售难度大。在调研中，宏基房地产公司就是因为拆迁拖延时间长而无可奈何地表示，如再拖延下去，损失巨大，只能撤资。同时由于没有法定手续和协调不到位等原因，在建设过程中，仍存在一些市、区职能部门借机执法干预的现象。、拆迁安安置难。一一是法律律手续滞滞后。我我区所有有城中村村改造项项目至今今都未办办理拆迁迁许可证证，因而拆拆迁缺乏乏法律依依据，遇遇到钉子子户的问问题就不不好解决决。二是是补偿标标准偏低低。村民民普遍反反映兰州州市20006年年4月份份以前制制定的拆拆迁补偿偿标准与与现今建建筑成本本差距较较大，尤尤其认为为对三层层

12、及三层层以上的的楼层补补偿标准准更偏低低，给拆拆迁工作作带来很很大困难难。但也也存在个个别拆迁迁户漫天天要价的的现象。三是过渡渡补助费费偏低。按按照规定定，拆迁迁户自行行过渡的的，每户户每月发发放6000元过过渡补助助费。此此标准与与西固现现今租房房实际差差距较大大，使得得村民对对拆迁工工作配合合不积极极。四是是回迁安安置不及及时。钉钉子户的的存在，严严重影响响8号地地块和111、116号地地块的建建设工期期进度，必必将造成成已拆迁迁户不能能按期回回迁，并并对未拆迁迁户的拆拆迁产生生负面影影响，形成社社会不稳稳定的潜在在因素。五五是国有有单位拆拆迁成本本增加。一一些国有有单位由由于一部部分房产

13、产已经出出售，一部分房房屋用于于出租以以解决职职工的工工资问题题，造成成拆迁成成本增加加，拆迁迁困难较较大。六六是村民民过渡困困难。我我区实行行的是村村民自行行过渡方方式，存在过过渡费用用高、房房屋比较较难找等等问题。这些问问题在一定程程度上也也影响了了拆迁工工作。4、社会保保障落实实难。一是“以土地地换保障障”的原则落落实难。根据市上确定的“以土地换保障”原则，养老保险按征地后政府、集体、个人分别承担30%、50%、20%的原则筹资。但在实际工作中，会遇到一些特殊情况：部分无地村民无法缴纳个人承担的20，集体承担的50也无处列支；部分有地人员的征地安置费不够抵交养老保险中个人承担的20。二是

14、已转制的村民有关保障政策、措施落实不到位。调研中，村民普遍反映，无形改造只是停留在将农业户口变为居民户口的层面，实际上并未完全享受到与城市居民同等的社会养老保险、医疗保险等待遇，但他们原来享受的一些待遇，如农村计划生育、家电下乡、农村大学生就业等优惠政策已经取消或即将取消。三是“农转非”人员再就业路子不宽。列入城中村改造范围内的大部分村民长年从事农业劳动，其适应农业生产的意识和习惯短期内很难转变，同时又没有其他特长，失去土地后，再就业路子很窄。不少村民改造前的收入主要来自房屋出租，拆迁安置后，这部分收入将明显减少或消失，生活水平明显比以前下降，对城中村改造存在抵触情绪。5、个别村村集体经经济改

15、制制进展困困难。陈官营营村村民民对选出出的董事事会成员员不认可可，新滩滩村村民民对选出出的股民民代表不不认可，造成至至今还未未完成集集体经济济改制。小小坪村在在原清产产核资的的基础上上，因资资产是负负数，无无法完成成股份量量化。三、意见和和建议1、强化宣宣传和思思想工作作。区、街街、村要要继续加加强城中中村改造造法律法法规、方方针政策策的宣传传教育，继续开展深入细致的思想发动和解释说服工作，尤其在转变农民思想观念上多下功夫，不断强化农民对政府城中村改造工作的充分理解和支持。2、加强领领导，研研究对策策。城中村村改造是是一场深深刻的利利益关系系的变革革，既具具有城市市发展的的必要性性、紧迫迫性，

16、也也具有实实施操作作的复杂杂性和艰艰巨性。城中村改造仍处在不断探索阶段，既要依法依规办事，又要体现“以人为本”的理念。建议区政府城中村改造领导机构要对三年来城中村改造的现状和问题，特别是对区上职能范围内的问题，要做全面、深透、务实的调查研究和思考分析，理清原因，明确思路，制定有效的对策和措施，破解难题，化解矛盾，着力推进。3、积极反反映西固固特殊区区情，争争取调整整完善有有关政策策。我区区城中村村改造中中遇到的的主要困困难和问问题，一一方面与与市上既既定的统统一政策策和市属相相关部门门的职能能有关；另另一方面面与西固固的特殊殊区情有有关：西固区区是工业业区，存存在污染染严重、土土地等级级低和开

17、开发的土土地大多多位于石石化企业业周边等等高危区区域，不不宜建安安置楼和和商品楼楼，致使使我区的的土地开开发利用用价值、预预期经济济效益和和直接用用于安置置及商品品房开发发的土地地面积明明显低于于近郊其其他三个个区。因因此，区区上要通通过各种种渠道向向市上主主动积极极反映西西固的特特殊区情情，建议议市政府府从西固固实际出出发，调调整补充充相关政政策规定定，给予予必要的的政策倾倾斜（如如明确土土地出让让政策，适当调整容积率，配套完善土地换保障政策和补贴社保资金等）。4、加强协协调，解解决制约约性难题题。政府府要进一一步加强强与市上上规划、土土地、拆拆迁、建建设等相相关部门门的协调调，及本本区各部

18、部门、单单位之间间的协调调，尽早早办齐土土地、规规划、拆拆迁等相相关法定定手续，为为开发项项目多做做服务、支支持、保护工工作，缓缓解招商商引资、拆拆迁、改改造等的困难难和阻力力，增强强实施的的权威性性与合法法性。5、统筹各各方利益益，做好好拆迁安安置工作作。在拆迁迁安置工工作中要要做好与与物权权法的的衔接、宣宣传和落落实工作作，统筹筹协调处处理好农农民、国国有单位位和开发发商等各各方利益益，力争争做到“共赢”。一是拆迁迁农民的的社会保保障必须须到位。建建议坚持持以土地地换保障障与拓宽宽筹资渠渠道相结结合的原原则，解解决农民民社会保保障问题题；区政政府要继继续协调调完善被被征地农农民职业业培训机

19、机制和促促进就业业工作。二是建立立廉租过过渡房建建设机制制，缓解解过渡安安置难问问题。借鉴外外地（如如郑州）的的做法，制制定政策策时，可可规定在在商品房房开发项项目中必必须配套套性规划划建设一一定比例例的廉租租房或过过渡公寓寓房，租租用期满满后，仍仍归产权权所有者者自行处处置。同同时建议议区政府府在实施施现行的的货币过过渡安置置方式的的同时，应应考虑采采取“先安置置，后拆拆迁”的模式式，既可可建专用用安置房房，也可可利用部部分经济济适用房房过渡安安置。三是适适当调整整完善现现有拆迁迁补偿政政策，切切实维护护被征地地农民和和各类拆拆迁单位位的合法法权益。四是被拆迁国有单位的利益不能损害，特别是要

20、切实防止国有资产流失。五是凡涉及学校、医院等民生工程的动迁一定要做到选址合理，业务不能中断，功能不能削弱。六是对开发商关注的拆迁延滞问题要给予足够的重视，对违法违规、蛮横无理、屡劝无效的钉子户坚决予以拔除。七是随着西固城市开发建设和城市发展的不断推进，拆迁工作量日益增多，建议区上成立拆迁办公室，以适应新的拆迁业务工作，同时更便于与市拆迁办协调工作。6、要树立立整体开开发的意意识。在在城中村村改造过过程中，应应当结合合西固城城市开发发建设、商商贸城建建设和三三产服务务业调整整布局的的整体发发展规划划，综合合考虑，有机结合，对每个安置点要坚持整体改造的原则。把城中村改造作为建设西固新型都市型石化城

21、和园区经济、特色街经济、商圈经济的重要契机和依托。7、加强区区城改办办工作力力量。区区城改办办不仅承承担全区区城中村村改造的的各项工工作任务务，还肩肩负着区区征地办办的工作作，工作作量大，人人员紧张张，经费费不足，建建议适当当补充工工作人员员，增加加工作经经费。8、早日全全面完成成集体经经济改制制任务。坚持村村民自制制的原则则，加大大指导动动员力度度，进一一步开拓拓思路，积积极稳妥妥地推进进完成陈陈官营村村等三个个村的集集体经济济改制工工作。11.23.202222:1622:16:5022.11.2310时16分10时16分50秒11月. 23, 2223 十一月 202210:16:50 下午22:16:502022年11月23日星期三22:16:50