从旅游视角看房地产bliw.docx
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1、从旅游视视角看房房地产旅游与房房地产,是是完全不不同的两两个行业业,但相相互交叉叉,形成成了许多多边沿性性结构,而而理念的的渗透,更更产生了了全新的的综合。旅游房地产是一个新的领域,包括产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall等等模式。其中,以别墅开发为主流,已经引起地产界的广泛关注;产权酒店即将迎来大规模推广的时期,而与商业地产结合的中央游憩区、商业步行街、shopping mall等,正在各地闪亮。旅游地产的提升,是旅游小城镇开发及旅游城市开发,将旅游的区域开发与城市经营全面结合的尝试,已经出现。用旅游的视角看地产,不仅仅可以分析
2、产业的交叉和新型综合产业的出现,还可以把旅游业已经熟练运用的技术,借用于房地产开发,从而大大提升房地产的附加价值,获得人居环境的完善。其中,景观配置、游憩安排、六要素综合平衡、独特性吸引力打造、文化与资源挖掘等等,都可以成为房地产业借鉴的技术。本文提供了一种视角,对房地产开发商提升其房地产运营能力,及房地产商进入旅游产业,都具有一定启示。 一、旅游游专业视视角与旅旅游专业业技术旅旅游是以以出游为为前提的的人类闲闲暇生活活方式,旅旅游业已已经形成成了一种种综合性性产业。旅游产业以资源、交通、市场为三大基础,吃、住、行、游、娱、购、体、疗、学、交为十大要素,形成了游憩、接待、营销、交通、商业、生产
3、、建设、咨询八大业态。旅游开发成功的标志,是核心吸引力的形成。对于今天的旅游市场而言,仅有奇观、美景、自然生态、文物、民俗等资源基础,已经是远远不能吸引游客了,身心愉悦的体验过程,才是吸引力的关键。我们将旅游过程中游客的体验过程,称为游憩方式。用最通俗的话讲,就是游玩的方法。用学术语言表达,游憩方式是人类闲暇时段的生活方式。游憩方式设计,是旅游产品设计中的技术设计。旅游产品能否开发成功,首先取决于游憩方式设计是否形成了独特性吸引力(或独特性卖点)。从商业模式的角度看,旅游业的利润形成,在于最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平。旅游业的独特视角,可以落实为四项专业技术:景观评
4、价与设计技术、游憩方式设计技术、情境设计技术、体验设计技术。二、房地地产业态态的结构构与分级级旅游产产业的开开发,是是对土地地及其上上的景观观文化资资源的开开发利用用,归根根结底,还还是土地地开发的的一个分分支。旅旅游对环环境要素素的利用用方式,旅旅游对人人类与自自然的关关联互动动的研究究,对于于分析地地产要素素及人居居环境都都有独特特的帮助助作用。、房地产结构要素分析我们将房地产的结构要素,概括为土地取得、规划设计、房屋建筑、环境建设四方面。房地产综合开发的业态,也因此形成了从地产到房产的多级结构。地产是土地开发利用的产业,是营造人类活动空间及其环境的产业。在空间与环境中,公共空间与私人空间
5、,公共环境与私人环境既相互隔离又相互渗透,可以大致分为五类:交通空间及其环境、公共开放空间及其环境、公共商业空间及其环境、非公共商业空间及其环境、私人空间及其环境。在广义地产的理念下,一切土地利用的方式,都可以纳入地产经营中来。因此,城市建设、小城镇开发、旅游开发、各类(工业、高技术、教育等)园区开发、甚至交通及农业综合开发等,都与土地开发结合在一起。在地产运作中,功能定位、项目策划及布局规划对土地开发具有特别重要的意义。一般意义的房产,概念相对狭隘,其开发的产品,是依托大众市场交易的建筑物,主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品。更高级次的房产开发商,则进行非标准化的专业性建筑开发,
6、包括城市标志性建筑、特殊功能建筑、非标准化商业、工业、教育、体育等等建筑产品的开发。环境开发是房地产商必须面对的重要课题,而且在城市发展和产品市场卖点中越来越重要。景观、休闲、文化及其它特殊功能,在公共空间的营造中,独立性已经显现出来。环境开发正在成为房地产中一个子产业,具备极大的发展空间,包括生态绿地、休憩节点、城市公园、城市广场、步行街区、滨水街堤等等。只是由于其公共产品的特征,产业经营模式与一般房产不同。、房地地产业态态分级由由此,我我们可以以把从地地产商到到房产商商的层次次分为四四级:一一级运营营商:区区域开发发商结合了了全部土土地功能能要素,包包含大众众产品与与非标准准产品,进进行的
7、成成片土地地综合整整体开发发,以复复合功能能的成片片土地为为对象,把把附着了了功能与与项目的的分块土土地作为为产品进进行经营营,同时时全部或或部分开开发其中中的项目目,其中中,国家家的各级级政府及及其土地地储备中中心、流流行的城市经经营商、小城城镇开发发商、大大型综合合园区开开发商、超超大型社社区开发发商等已已经成型型;招商商局的蛇蛇口、熊熊谷组的的洋浦、华华侨城、祈祈福新村村、陆家家嘴、天天津泰达达、望京京等属于于这类,该该类开发发与政府府职能有有深度的的联系。二级运营商:项目包装公司以小块土地独立项目及土地片区分拆项目为产品,进行非独立片区招商开发和项目炒作。这类企业较多,有的项目进行部分
8、环境建设,有的开发一期或样板,有的仅仅进行规划调整和产品调整,甚至以时间换增值,该类企业往往与官员寻租有关,但正在形成一些高智慧型企业。三级运营商:非标准产品开发商以特殊功能产品、公共空间与环境、自营性产品等非大众市场为基础的建筑产品开发商,包括火车站、机场、中国大剧院、奥体中心等类公共产品委托开发,Mall、步行街、新天地、外滩等类游憩型商业中心或城市游憩中心开发,城市广场、城市公园、休憩园区、城市公共景观休闲系统等公共空间与公共环境开发。四级运营商:标准产品开发商(房屋工厂)以大众市场交易的建筑物,主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品的生产销售为核心,为房地产业的简单加工型企业。
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