汇华物业管理有限公司部门管理制度汇编69622.docx

《汇华物业管理有限公司部门管理制度汇编69622.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《汇华物业管理有限公司部门管理制度汇编69622.docx（65页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、汇华物业管管理有限公公司部门管管理制度汇汇编公关服务部部规章制度度汇华物业管管理有限责责任公司二OO八年年十一月二二十六日公关服务部部职责范围围公关服务部部负责沟通通内外公众众联系的重重要部门，隶隶属物业服服务中心经经理领导。通通过协调各各方面的关关系，在公公众中树立立良好的企企业形象。其其具体职责责范围是：1.牢固树树立全心全全意为业主主服务的思思想，凡是是业主合理理的需求，都都要尽量满满足。2.建立健健全本部门门各项规章章制度和服服务规范，负负责员工的的教育培训训工作，建建立一支高高素质的员员工队伍。3.建立业业主信息库库，及时了了解业主的的需求，为为业主提供供更优质、更更全面的服服务。4

2、.负责收收集公司内内外部的各各种信息，处处理好公司司内外部的的各种公共共关系，树树立和提高高公司对外外的公众形形象。5.负责业业主的各种种投诉及有有关咨询，对对合理的要要求及建议议及时协调调解决，并并做好回访访记录。6.负责业业主的各类类计量仪表表的抄取工工作。7.负责建建立和保管管业主的档档案。8.全面做做好新建物物业的接管管验收工作作，包括接接管验收的的准备工作作，以及接管验验收过程中中各种资料料、数据的的保存工作作。9.完成领领导交给的的其他工作作。公关服务部部经理岗位位规范在物业服务务中心经理理的领导下下，全面负负责公关服服务部的工工作。1.熟练掌掌握和运用用物业管管理条例、中中华人民

3、共共和国民法法通则、物物业管理服服务收费办办法等相相关物业管管理的法律律法规，各各部门的职职责和工作作流程，全全面做好本本职工作。2.建立健健全本部门门各项规章章制度，做做好员工的的培训、考考核等工作作。3.制定本本部门的各各项工作方方案及工作作计划，并并组织实施施。4.将所收收集到的外外部信息，如如国家、省省市有关政政策的变化化，市场的的动态等及及时报主管管经理。5.收集整整理业主信信息、投诉诉、回访记记录等，并并对此做出出周密的分分析，将结结果报主管管经理。6.须及时时彻底地处处理各种刁刁难投诉及及疑难纠纷纷。7.做好新新建物业的的接管验收收工作。8.协调好好与各部门门的工作。9.参与公公

4、司的经营营发展，提提出合理化化建议和意意见。10.完成成领导交给给的其它工工作。公关服务部部管理员岗岗位规范1.遵守公公司及其小小区的各项项管理规定定。牢固树树立“业主至上上，服务第第一”的服务意意识，语言言规范、主主动热情。2.上班期期间，必须须身着工装装，佩戴工工牌，服装装整洁，发发式、容貌貌清洁得体体；不得擅擅自离岗，或或在工作期期间干与工工作无关的的事情。3.熟悉掌掌握公司概概况，各项项规章制度度、各项收收费项目及及依据，各各部门的职职责范围以以及物业管管理相关的的法律法规规，全力处处理好业主主的各种投投诉、纠纷纷。4.熟悉掌掌握本人管管理范围内内业主的基基本信息。包包括：入住住的户数

5、，各各业主家庭庭成员、业业主姓名、职职业、工作作单位及联联系方式等等，全面提提高服务质质量。5.检查小小区内有无无违章行为为（有无乱乱搭、乱建建、乱涂、乱乱画、张贴贴广告等）。6.帮助业业主解决困困难，以增增进业主与与公司的感感情，便于于各项工作作顺利开展展。7.热情接接待业主的的来访，认认真回答业业主所提出出的问题，主主动上门为为孤寡老幼幼、困难户户提供服务务，为其解解决实际生生活困难，与与业主建立立良好的友友谊关系。8.认真详详细地记录录业主投诉诉、报修内内容，并填填写报修单单，及时送送交相关部部门，协助助处理，并并做好回访访工作和记记录。9.建立和和完善业主主档案，填填写新建物物业接管验

6、验收时的各各种表格、入入住时收集集的所有资资料并及时时整理归档档。对业主主的所有资资料要保密密，不得私私自外泄。10.做好好接管验收收方案的拟拟定，保存存验收时开开发单位所所提交的各各种资料。11.认真真填写工作作日记，详详细记录每每天的工作作。对于业业主的投诉诉和发现的的问题要及及时处理。12.完成成部门经理理安排的其其它工作。业主报修服服务流程业 主 报 修口头 电电话公关服务部物业管理员开报修单 电话工程技术部维修员至业主家中维修，请业主在保修单上签字确认费用及维修质量报修单 业主提供供配件 财务部登记所收取得费用，并在月底收取物业相关服务费时，一并结清因维修发生的费用报修单返至公关服务

7、部、财务部、工程技术部各执一份维修员须鉴定配件的质量后方可开始维修，并请业主在维修单上签字确认及维修质量 公关服务部物业管理员回访业主业主装饰装装修服务流流程向物业公司司提出书面面申请在物业公司司办理相关关的手续,并缴纳相相关性的费费用 开始施工并并接受物业业公司的监监督检查服服务 施工完毕,向物业公公司书面申申请验收,物业公司司按照有关关规定对装装饰装修过过的房屋进进行验收 合合 格 不 合 格 装饰装修完完毕,凭押押金票及装装饰装修验验收合格表表三个月后后至收费室室领回押金金合 格格由物业公司司提出整改改意见,继继续施工至至验收合格格房屋交接物物业所应办办理事项程程序图送发相关资料（致业主

8、一封信、入住程序联系单）整 改 完 成 房 屋 验 收 整 改 通 知 书 验收领 取 钥 匙签署业主入住合约、装修责任书、物业管理公约等并对业主情况进行登记造册等缴纳相关费用（物业管理服务费、房屋维修基金、装修押金等）签 署 房 屋 验 收 单验收未通过过 合格印章使用规规定第一条 目的规范印章的的刻制，用用印、借用用、保管与与废止工作作。第二条 适用范范围适用于本公公司及各服服务中心印印章的管理理。第三条 内容1、印章的的保管（1）各服服务中心专专人保管，不不得随意交交他人保管管。（2）办理理用章事宜宜应在办公公时间内进进行。（3）印章章严禁带出出服务中心心，如确须须外带公章章使用，必必须

9、报请物物业服务中中心经理批批准。（4）印章章如遇丢失失，损坏或或被盗时，应应迅速向项项目经理汇汇报及时修修改或废止止。2、印章使使用（1）印章章使用必须须履行登记记手续。对对内使用必必须经服务务中心经理理批准，对对外使用必必须经总公公司批准。（2）印章章使用必须须登记印章章时间、内内容、件数数、经办人人。（3）未经经批准任何何人不得私私自用章，不不准盖出空空白信谏。（4）对不不符合用章章的规定的的、弄虚作作假的印章章保管人有有权拒绝盖盖章。（5）对违违反用章规规定而给公公司造成重重大后果或或经济损失失的将追究究当事人责责任。档案管理制制度第一条 目的规范档案的的编号、分分类、整理理、保管及及借

10、阅工作作。第二条 适用范围围适用于本公公司及服务务中心各类类档案的管管理。第三条 内容1、档案资资料设专人人负责管理理。2、档案资资料的归档档。（1）收集集必须有专专用柜架，按按照内部文文件（各种种规章制度度、通知、通通报、任免免、奖惩等等）和外部部文件（业业主资料、设设施设备保保修资料、使使用说明书书、以及本本物业各类类图纸资料料等）的顺顺序排列，以以便于管理理与查找。（2）每月月进行一次次库存档案案的清理、核核对和保管管检查工作作，对破损损或变质档档案，要及及时修补和和复制。3、档案借借阅查阅（1）公司司员工查阅阅/借阅必必须填写“资料查/借阅登记记表”，外单位位人员查/借阅必须须经服务中

11、中心主管批批准后，填填写“资料查/借阅登记记表”，方可查查/借阅。必必要时报告告公司办公公室及副总总。（2）调离离服务中心心人员必须须先办理移移交、归还还借阅档案案及该档案案资料，方方可办理调调离手续。（3）档案案如有丢失失、损坏或或机密泄密密，必须立立即上报公公司办公室室。（4）借阅阅期限不得得超过1个个星期，到到期必须归归还，如需需再借应重重新办理借借阅手续。（5）借阅阅档案到期期限未归还还者，档案案管理人员员有权催其其及时归还还。（6）借阅阅的档案交交还时，必必须当面查查验清楚，如如发现遗失失或损坏，应应立即上报报服务中心心。4、档案销销毁（1）档案案资料最少少必须保留留三年，对对三年后

12、的的资料才可可进行销毁毁。（2）由服服务中心经经理列出需需要销毁档档案的清单单，上报综综合管理部部审批后，销销毁清单存存档。（3）档案案销毁时，服服务中心必必须有两人人以上监销销，并在销销毁清单上上签字。汇报制度1、各服务务中心出现现治安案件件、火灾、突突发工程事事故等重大大事件300分钟内要要上报相应应主管部门门，一般事事故2小时时内上报公公司。2、各服务务中心事件件发现人要要立即汇报报班长、管管理员、经经理，上级级领导、办办公室，逐逐级汇报。3、需要各各级领导亲亲临现场处处理的，22小时内要要达现场进进行处理解解决，查证证做好记录录。4、一般需需要汇报事事件，当天天内汇报主主管部门，并并做

13、好相应应事件记录录，以备核核证。5、未及时时汇报，造造成损失后后果的人员员承担相应应责任及法法律责任。保密制度1、企业所所有员工有有责任保护护企业的发发展、策划划拓展等商商业秘密。2、任何人人不得将公公司文本性性东西借非非公司人员员及非工作作需要的人人员使用。3、服务中中心资料需需要相关部部门借用，必必须经服务务中心经理理批准，并并做好登记记，外部人人员需报公公司办公室室。4、公司办办公室资料料等无关人人员不得借借用，需要要借用时必必须经公司司办公室同同意并做好好相关记录录。5、各服务务中心在商商谈公司策策划拓展等等计划时，无无关人员应应尽量回避避，商谈人人员不得与与无关人员员谈论，尽尽量不要

14、到到公众场所所谈论。6、不得将将公司发展展计划、拓拓展计划等等泄露他人人或在公共共场合谈论论。7、不得将将业主住址址、电话、家家庭成员等等信息泄露露给他人或或在公共场场合谈论。8、泄露公公司秘密的的人员承担担相应的法法律责任。值班制度一、值班人人员：各服服务中心经经理、部门门经理、管管理员、收收款员二、值班时时间：法定定假期节假假日及每天天需要值班班时间。三、值班即即为正常上上班，凡在在值班岗位位工作的人人员，必须须坚守岗位位，严禁擅擅离职守。四、值班过过程中发现现问题，要要立即解决决，遇有困困难可请示示帮助；重重大事件发发生时，要要及时报告告领导，不不得擅自作作主，不得得隐瞒不报报。五、值班

15、人人员在电话话铃声响二二遍内接听听电话。六、对值班班情况要逐逐项认真记记录，记录录应表述清清楚事情过过程、处理理结果及善善后移交问问题，并交交于下轮值值班人员，一一般情况下下应在本班班解决问题题。七、有事不不能值班，应应事先将情情况说明并并告之服务务中心经理理，未经同同意任何人人员不得擅擅自委托他他人值班、换换班，违者者严处，造造成不良后后果的追究究其责任八、值班时时间已到，但但处理问题题还未明了了不能移交交下班的，不不得离岗。服务中心回回访工作管管理规定第一条 回访形形式1、上门回回访2、电话回回访3、信函回回访（公开开信）第二条 服务部部应对下列列三类工作作进行回访访。1、业主意意见征询的

16、的回访：按按业主意意见征询控控制程序的的规定进行行发放、回回收和回访访工作。2、对投诉诉的回访：日常工作作中接待的的投诉，上上级单位转转呈的投诉诉等。3、对意见见、建议的的回访：管管理员在日日巡视中收收集的住户户意见和建建议；服务务部接待过过的业主（住住户）的意意见和建议议等。4、向业主主（住户）提提供维修服服务的回访访：维修质质量的回访访，执行维维修工作手手册的“维修过程程的检验”中规定每每月抽查派派工单的220%，由由维修主管管和管理员员进行电话话回访，将将回访情况况记录在回回访记录表表中。第三条 回访访工作的要要求1、责任人人：公关服服务部经理理、工程班班长和管理理员。2、上门回回访必须

17、有有业主（住住户）的签签名，电话话回访不做做此项要求求，但应在在回访记记录表中中写明“电话回访访”。3、公关服服务部经理理对管理员员的回访工工作进行检检查并签署署意见。4、对回访访中，业主主（住户）又又重新提出出的意见、建建议或投诉诉等，不能能当即解释释清楚或暂暂时无法做做出明确答答复的，应应告知预约约时间回复复；对需要要进行第二二次回访的的必须进行行第二次、第第三次甚至至更多次的的回访，在在第二次以以后不属于于第三类投投诉的回访访可采用电电话回访形形式。5、当需要要对同一问问题进行回回访时，可可以用公开开信的形式式答复住户户，公开信信应存入回回访档案。6、对业主主（住户）反反映的问题题做到“

18、件件有着着落，事事事有回音”，回访处处理率达1100%。7、对同一一问题多次次投诉（指指投诉人向向不同部门门投诉），应应做一次记记录。8、对投诉诉人没留下下姓名或上上级部门只只要求复函函情况附在在投诉表后后。第四条 回访频频率1、“业主主意见征询询”和投诉的的回访处理理率达到1100%，有有业主（住住户）签名名的上门回回访记录不不少于155%。2、意见、建建议的回访访率，服务务中心可根根据需要进进行调查。3、电话回回访率和信信函回访率率不超过年年回访总数数的10%。投诉处理程程序第一条 目的方便业主（住住户）监督督本公司提提供的管理理服务质量量，及时纠纠正不合格格的管理服服务，提高高管理服务务

19、质量。第二条 基本标准准1、登记投投诉：不缺缺项，详细细认真，转转呈及时。2、解释投投诉：耐心心细致，用用语礼貌、用用词准确、不不含糊其辞辞。3、处理投投诉：及时时、不刁难难、不推诿诿，做到“事事有着着落，件件件有回音”。第三条 具体规规定1、以“业业主至上，服服务第一”为宗旨，对对业主的投投诉热情接接待，礼貌貌用语，不不允许对住住户产生冷冷淡和不礼礼貌行为。2、管理人人员要耐心心询问业主主的投诉，详详细认真登登记。3、将投诉诉内容登记记完后应立立即转呈，分分类处理。4、未经服服务部直接接向服务中中心领导投投诉的处理理。 （1）在征征得业主（住住户）同意意的前提下下，可以指指导投诉人人与服务部

20、部取得联系系，本人可可以直接向向服务部反反映投诉。（2）对于于无效投诉诉，管理人人员应在两两天内与投投诉人联系系，做好解解释工作；对于有效效投诉，管管理人员应应在三天内内深入分析析其原因和和责任，并并填写不不合格报告告，由投投诉涉及的的有关部门门责任人制制定纠正措措施，与服服务部经理理认可后实实施，同时时应与投诉诉人联系，答答复其投诉诉处理结果果。（3）根据据纠正措施施完成所需需要的时间间，管理人人员应对投投诉的不合合格服务进进行跟踪检检验。6、投诉问问题严重，管管理人员应应立即报告告项目经理理并联系有有关部门负负责人，由由项目经理理组织人员员一起随业业主到现场场查看，记记录实际情情况，并填填

21、写纠正正措施报告告。7、如有些些投诉涉及及其他单位位，无法及及时将问题题解决，则则在三天内内与投诉人人联系，做做好解释工工作，同时时尽快与有有关部门取取得联系将将问题解决决，并及时时将结果告告诉投诉人人。房屋钥匙管管理规定第一条 钥匙分分类1、业主（住住户）钥匙匙2、公共门门窗钥匙3、设备房房钥匙第二条 钥匙保保管1、原则服务中心接接管楼宇钥钥匙后，安安排管理员员专职管理理钥匙。无无工作需要要，任何人人不得以私私人名义借借出，借出出时须严格格办理登记记手续。2、标识（1）钥匙匙分类：先先将钥匙按按每套房、公公共门窗按按楼层、设设备房按设设备分门别别类，然后后将分好类类的钥匙分分别栓在一一起。（

22、2）将分分类的钥匙匙贴好标签签，在标签签纸上写明明楼号、单单元、房号号或设施设设备房名称称。（3）业主主（住户）的的钥匙一般般分为防盗盗门钥匙、室室内钥匙、电电子对讲门门钥匙和信信箱钥匙四四类，均应应用标签标标识。3、制作业业主（住户户）钥匙挂挂放牌。（1）一般般采用5厘厘米以上夹夹板制作钥钥匙挂放牌牌。（2）在夹夹板上画出出若干相等等的方格，在在方格内表表明单元（大大厦按楼层层）和房号号，栋号用用醒目的颜颜色笔直接接在每栋栋栋首，并将将栋与栋之之间用不同同方格的颜颜色区分开开。（3）每一一方格代表表一户，在在每方格内内打一铁钉钉，将该户户的钥匙挂挂在此方格格内。（4）挂放放钥匙按栋栋号、单元

23、元（大厦按按楼层）、楼楼层房号的的顺序，要要求一目了了然。4、制作公公共门窗、设设施设备房房钥匙牌。（1）采用用断面为三三角形或LL形的铝合合金材。（2）将同同类钥匙挂挂在同一铝铝牌上。（3）制作作钥匙挂放放箱，将公公共门窗、设设备房钥匙匙分类挂放放，在钥匙匙箱上贴上上相应标识识。第三条 钥匙发发放1、业主（住住户）钥匙匙发放（在在物品移交交清单上注注明，并签签字）。2、公共门门窗、设备备房钥匙发发放。（1）设施施设备房钥钥匙由维修修部和服务务中心各保保留一套。（2）公共共门窗、设设备房钥匙匙未经服务务中心经理理或工程班班长同意，任任何人不得得私配钥匙匙。（3）因工工作需要时时，应在钥钥匙借还

24、登登记表上上登记，并并在备注栏栏注明“管理人员员或 岗位”第四条 相关记记录物品品移交清单单、钥钥匙借还登登记表装修巡查规规定第一条 管理员员对指定分分管责任范范围内的装装修户每日日进行1至至2次巡查查。第二条 巡查查内容1、核实申申报范围，对对超出申报报范围的，及及时要求补补办手续。2、督促装装修人员按按章操作，不不损坏业主主（住户）利利益，不违违反装修修管理规定定。3、发现违违章装修，应应立即制止止，并按违违章处理规规定进行行处理。第三条 巡查规规定1、对巡查查中发现的的无明确规规定的新情情况，应详详细记录在在“房管日记记”中，并及及时向服务务中心经理理或工程主主管汇报，征征求解决办办法。

25、2、业主（住住户）超出出申报范围围的，管理理员应督促促业主（住住户）办理理申请手续续。3、当装修修超出申报报范围但不不属违章的的，业主（住住户）要增增报装修报报修项目，填填写装修修申请表一一式二份，以以确保验收收时申请范范围与事实实相符，若若业主（住住户）因故故不能前来来时，可委委托装修负负责人代办办申请手续续。4、发现违违章装修，按按违章处处理程序的的规定执行行处罚。项目技术部部规章制度度汇华物业管管理有限责责任公司二OO八年年十一月二二十六日工程技术部部职责范围围工程技术部部工作是物物业管理公公司经营管管理的基础础工作，通通过对小区区内房屋及及其附属设设施设备的的维修养护护，确保物物业的正

26、常常使用。其其具体职责责范围是：1.全面负负责小区内内房屋及其其附属设施施设备的维维修和保养养，保证物物业的正常常使用。2.树立全全心全意为为业主服务务的思想，建建立健全本本部门各项项规章制度度和服务规规范，负责责员工的教教育培训工工作。3.根据小小区内房屋屋及其附属属设施设备备的实际情情况，制定定物业管理理总体方案案，编制养养护维修计计划，报总总经理审批批后组织实实施。4.定期检检查小区内内各种设施施设备的技技术状况，分分析存在问问题，及时时地提出技技术改造方方案、报废废更新计划划，报总经经理审批后后组织实施施。5.做好供供暖设备的的检查和维维修工作，提提前制定冬冬季供暖设设备检修方方案，安

27、排排好人力和和物力，保保证工作需需要。6.房屋及及其附属设设施设备如如发生突发发事件，工工程技术部部必须全力力以赴地投投入抢修工工作，直至至恢复正常常使用。7.协助综综合管理部部做好业主主房屋装修修的监督检检查工作。8.协助完完成新建物物业的接管管验收工作作及后期遗遗留问题的的处理。9.配合其其它部门完完成其它物物业管理工工作。 10.认真真完成领导导交办的其其它工作。工程技术部部经理岗位位规范在物业服务务中心经理理的领导下下，全面负负责工程技技术部实务务性管理工工作。1.根据公公司的管理理目标和计计划，制定定小区物业业养护和维维修计划及及实施方案案，组织人人员认真贯贯彻执行。2.熟知小小区内

28、房屋屋分布、结结构类型、公公用设施设设备分布及及各种管道道走向等情情况。3.建立健健全本部门门各项规章章制度、工工作服务流流程和标准准，做好员员工的培训训、考核等等工作。 4.整理、分分析各类设设施设备的的统计信息息，制定技技术改造、报报废、更新新方案。5.根据公公司拓展新新业务的需需要，负责责配置安装装相应的设设施设备。6.每日巡巡视检查员员工工作情情况及重点点设备运转转状况，及及时发现问问题并予以以解决。7.协调处处理接管验验收工作及及对外委托托维修工作作。8.组织人人员处理设设备突发事事故的抢修修工作。9.配合其其它部门做做好物业正正常运行的的其他工作作。10.认真真完成物业业服务中心心

29、经理交办办的其他工工作。工程技术部部维修工岗岗位规范1.严格遵遵守公司和和本部门的的各项规章章制度，严严格遵守职职业道德，组组织纪律，履履行服务公公约。2.熟悉掌掌握小区内内各类房屋屋的分布，房房屋内外结结构，附属属设施，水水、电、气气、消防系系统的管线线走向、分分布以及管管线总阀位位置等情况况。3.严格遵遵守维修工工操作规程程。维修前前，仔细阅阅读报修单单，了解报报修的基本本情况，准准备好维修修工具；维维修时，全全面了解维维修设施设设备状况，彻彻底进行排排查，确定定故障现象象和部位，确确保维修质质量；维修修后，恢复复设施设备备原有状况况，保证外外观整洁，并并将维修工工具整理齐齐全。4.维修时

30、时须规范操操作，确保保人身财产产安全，落落实防火、防防盗、防水水、防触电等措措施。5.加强学学习业务知知识，掌握握水、电、土土建等方面面的基本知知识和规范范操作，争争取做到一一人多能，适适应物业维维修工作的的需要。6.每日按按时巡检，掌掌握公用设设施设备的的完好和运运行状况，并并做好相关关记录。如如发现有损损坏、安全全隐患或其其他不正常常情况，应应立即组织织维修，以以确保公用用设施设备备的完好和和正常运行行。7.排污管管道每半年年疏通一次次；雨、污污水井每季季度检查一一次，并视视检查情况况及时清掏掏；化粪池池每季度检检查一次，发发现异常及及时清掏，每每年定期清清掏一次。8.爱护工工具。在每每次

31、使用之之后，必须须对领出的的工具性能能、机具配配件等进行行核查。若若有损坏，必必须查清原原因，划清清责任后，报报部门主管管处理。严严禁将工具具私自外借借，更不得得在本部门门干私活，如如有特殊情情况，须经经本部门经经理批准，并并按规定收收取工本费费。9.向业主主提供有偿偿服务时，须须及时、优优质、高效效的完成。 10.认真真完成领导导交办的其其他工作。工程技术部部人员日常常管理制度度工程技术部部为了保证证各类设施施设备的运运行与保养养，维修工工作的顺利利进行，为为了给业主主提供及时时、优质的的服务，根根据本部门门的实际工工作，特制制定本管理理制度。1. 值班班制度（1）值班班人员必须须坚守岗位位

32、，不得擅擅自离岗。如如因工作需需要临时离离岗，须挂挂牌明示，并并记录离岗岗时间和去去向。（2）根据据操作规程程及岗位责责任制的要要求，密切切注视各类类设施设备备的运行情情况，按规规定做好有有关记录，按按时巡检，及及时发现、排排除事故隐隐患。（3）如发发现设施设设备出现故故障，而值值班人员不不能处理，应应及时报告告相关人员员，并采取取有效措施施，避免事事态扩大。（4）接到到报修通知知时，应立立即通知安安排维修工工前去维修修。（5）值班班人员如需需调班，必必须提前征征得部门经经理同意。（6）就餐餐时，实行行轮换制度度，不得空空岗。2. 交接接班制度（1）值班班人员须按按统一安排排的班次值值班，不得

33、得迟到、早早退、无故故缺勤、不不能私自调调班、顶班班。（2）交接接班双方人人员必须做做好交接班班准备工作作，正点进进行交接工工作。交接接班的准备备工作包括括：查看运运行记录、介介绍运行状状况和方式式，以及设设备检修、变变更等情况况，清点仪仪表、工具具，检查设设备状况等等。交班时时，交接双双方在交接接记录上签签字。（3）在下下列情况下下不得交接接班：重大设备备启动及停停机时；事故未处处理完成或或出现需紧紧急处理事事故时；交接班准准备工作未未完成时； 接班人员员有醉酒现现象而未找找到顶班人人员时。3. 报告告制度出现下列情情况必须报报告部门经经理：重要设备的的启停、调调整、发生生故障或停停机检修；

34、（1）重要要设备的启启停、调整整、发生故故障或停机机检修；（2）采用用新的运行行方式；（3）因施施工而影响响设备的正正常运行；（4）重要要设备主要要零部件的的保养、修修理、更换换；（5）对外外委托维修修；（6）系统统和主要设设备的技术术改造与增增改工程；（7）需要要相关部门门协助完成成的工作。4. 工具具领用保管管制度（1）工具具分为个人人工具和公公用工具两两种。（2）个人人工具根据据工作实际际情况，由由维修工提提出申请，经经部门经理理批准后领领取，由个个人负责使使用保管。（3）共用用工具由经经理申请，报报总经理批批准后领取取，由部门门负责保管管，每班进进行交接。（4）工具具的购买、入入库、领

35、用用须进行登登记。工具具配备表一一式两份，一一份由办公公室存底，一一份由部门门经理保存存。（5）工具具发生丢失失、人为损损毁，由责责任人照价价赔偿，由由保管者写写明原因，并并向部门经经理报告。（6）工具具因使用时时间过长而而发生磨损损或损坏，经经部门经理理批准后，可可以办理报报废，保管管者重新办办理领用手手续。（7）工具具不得私自自外借。工程技术部部日常维修修制度1.维修工工在接到报报修单或有有关人员的的口头报修修时，须立立即按报修修信息准备备工具、配配件，务必必在10分分钟内赶到到现场。2.为业主主提供自用用部位的有有偿服务时时，要求如如下：（1）进门门前须佩戴戴工牌、套套好鞋套，本本着“业

36、主至上上，服务第第一，节约约用料，迅迅速完成”的原则，为为业主提供供优质、高高效的服务务。（2）急修修不过夜，小小修小补应应立即完成成。（3）不得得以任何借借口向业主主索要小费费，一经查查实，公司司将予以辞辞退。（4）不得得乱动业主主家中的东东西，更不不得有偷盗盗行为，一一经发现，立立即移送公公安机关处处理，公司司将予以开开除。3.对机电电设备的维维修前，要要做好各项项准备工作作，若会造造成大面积积停水、停停电等对业业主生活造造成不便的的，要提前前通知相关关部门及人人员做好各各项准备工工作。4.维修过过程中不得得以次充好好，更换配配件。5.对业主主自用部位位的维修完完成后，要要认真填写写报修单

37、，并并请业主签签字确认后后，报修单单由公关服服务部、收收费室、工工程技术部部各保存一一份；对于于机电设备备的维修完完成后，要要填好设备备记录单，并并归档保存存。6.维修完完成后，须须恢复原貌貌并仔细检检查工具，若若有损坏，须须及时报告告。7.维修完完成后，迅迅速回到值值班室。设施设备日日常巡检制制度1.值班人人员根据系系统的运转转情况，巡巡检内容、巡巡检要求及及巡检路线线进行日常常巡检工作作。（1）巡检检内容对配电设设备的日常常巡检检查配电室室内温度、卫卫生、照明明是否正常常，配电设设备的仪表表是否正常常，变压器器温度是否否在规定的的范围内，刀刀闸、线头头有否异常常，是否有有焦味，设设备的工作

38、作电压、电电流等是否否在正常范范围内等。对给排水水设施设备备的日常巡巡检检查泵房内内是否有异异味，水泵泵运行是否否有异常声声音、是否否发烫，相相连接的管管道是否有有滴漏水现现象，水泵泵及管道的的螺丝是否否有松动，刀刀闸及线头头是否有异异常，仪表表显示的数数值是否在在正常范围围内，室外外管道是否否有破裂、堵塞现象，防防腐蚀漆是是否脱落等等。对电梯运运行的日常常巡检查机机房、外呼呼、楼层指指示灯、电电梯搭乘舒舒适感、厅厅门、轿厢厢门、轿厢厢照明、风风扇、整流流器、控制制屏、主机机、轿厢顶顶、导轨、井井道、限速速器、曳引引机、井底底及电梯运运行是否有有异常声音音等。对景观区区的日常巡巡检检查景景观区

39、喷头头是否短缺缺或损坏，长长椅、垃圾圾筒是否完完好、木质质围栏上是是否有乱刻刻乱画现象象，景观灯灯、庭院灯灯、地灯、花花盆、道路路是否完好好，龙头是是否有污染染、停车场场通风口是是否完好等等。对地下停停车场的日日常巡检检查地下停停车场卫生生情况、照照明设施是是否正常、配配电室及设设备，排污污设施、消消防设施、集集水坑等是是否完好。对其他设设施设备的的日常巡检检检查小区公公共道路、公公共照明、公公共门窗、楼楼道灯、事事故指示灯灯是否被破破坏、便民民指示牌、小小区围墙、楼楼体外墙面面是否干净净等。（2）巡检检要求 巡检时严严禁走过场场，必须认认真细心，不不放过任何何可疑的地地方，尤其其是重点设设备

40、，要重重点巡检。对于日常常巡检记录录表中所列列的内容必必须认真如如实填写，巡巡检完后，统统一归档。每个班次次的值班人人员至少巡巡检一次，遇遇到恶劣的的天气或其其他特殊情情况，应增增加巡检次次数。对新更换换及刚维修修过的设备备要重点巡巡检，适当当增加巡检检次数。对于巡检检中发现的的问题，能能修复的要要及时通知知维修人员员进行修复复，对于可可能会造成成严重后果果的问题要要及时上报报给主管领领导，并采采取措施防防止事态扩扩大。2.巡检的的过程中须须有高度的的责任心，本本着“辛苦一人人，温暖全全小区业主主”的原则，认认真巡检。3.通过巡巡检保证设设施设备的的正常运行行，创造一一个舒适、安安宁的小区区环

41、境。设备事故处处理制度1.设备一一旦发生事事故，影响响到业主的的正常生活活时，必须须马上启用用备用应急急设备，采采取应急措措施挽回损损失和影响响，并保护护现场，及及时上报。2.有关领领导及有关关人员要立立即赶赴现现场检查、分分析、记录录，及时做做出处理。3.事故发发生后，有有关人员要要迅速将设设备事故报报告单递交交有关领导导批示后，由由工程技术术部和有关关部门领导导协调解决决。4.对于事事故责任者者，公司要要查明原因因，根据规规定，视情情节轻重给给予必要的的经济处罚罚和行政处处分，如果果已触犯法法律，则按按国家法律律程序处理理。5.事故的的处理要做做到“四不放过过”：（1）事故故原因不查查清不

42、放过过。（2）缺乏乏切实有效效的防范措措施不放过过。（3）缺乏乏常备不懈懈的应急弥弥补措施不不放过。（4）事故故责任人和和员工未受受到教育不不放过。配电室管理理规定配电室是小小区的供配配电中心，为为了加强对对配电室的的管理，保保证小区供供配电的正正常，特制制定以下管管理规定。1.值班人人员要树立立高度的责责任心，熟熟练掌握供供电方式、线线路走向及及所管辖设设备的原理理、技术性性能和操作作规程。2.保持各各种开关状状态和模拟拟盘相一致致，不经领领导批准，不不得随意更更改设备和和结线的运运行方式及及各种开关关的整定值值。3.配电室室的全部机机电设备由由工程技术术部人员负负责管理和和维护。供供、停电

43、由由值班人员员负责完成成，无关人人员严禁进进入。参观观配电室或或在配电室室执行检修修安装工作作，须得到到本部门经经理的批准准，并进行行登记。4.建立运运行记录，每班巡查至少一次，每月细查一次，半年大检修一次，备用发电设备每半年进行试运行检查。查出问题及时处理，并做好相关记录，不能解决的问题要及时上报部门经理。每班巡视内容：电压、电流、温度、电参数；检查屏上指示灯、电器运行声音是否正常；室内是否有异味及卫生状况。5.配电室室要符合“四防一通通风”要求（防防火、防盗盗、防水、防防漏电，通通风良好），室室内照明良良好，室内内温度控制制在40以下。室室内严禁堆堆放杂物，保证通道畅通。6.供电回回路操作开开关的标志志要显著，严严禁非工作作人员操作作。7.严格遵遵守交接班班制度和安安全、消防防、卫生制制度；严格格执行岗位位责任制，遵遵守电业系系统有关变变配电的各各项规程；严格执行行各种设备备的安全操操作规程。8.在恶劣劣的气候环环境下，要要加强对设设备的巡视视，当发生生事故时，应应保持冷静静，按操作作规程及时时排除故障障，并做好好相