江苏省物业管理条例(说明)78339.docx

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1、江苏省物业管理条例（20000年12月24日江苏苏省第九届届人民代表表大会常务务委员会第第二十次会会议通过根据20003年10月25日江苏苏省第十届届人民代表表大会常务务委员会第第六次会议议关于修修改江苏苏省物业管管理条例的决定修修正 22012年年11月29日江苏苏省第十一一届人民代代表大会常常务委员会会第三十一一次会议修修订） 第一章 总 则则 第第一条 为了规范范物业管理理活动，维维护物业管管理各方的的合法权益益，营造良良好的居住住和工作环环境，促进进和谐社区区建设，根根据中华华人民共和和国物权法法、国务务院物业业管理条例例等法律律、行政法法规，结合合本省实际际，制定本本条例。第二条 本

2、条例适适用于本省省行政区域域内物业的的使用、维维护、服务务及其监督督管理活动动。本条例所称称物业管理理，是指业业主通过选选聘物业服服务企业或或者业主自自行对物业业管理区域域内的建筑筑物、构筑筑物及配套套的设施设设备和相关关场地进行行维修、养养护、管理理，维护环环境卫生和和相关秩序序的活动。第三条 县级以上上地方人民民政府应当当将物业服服务纳入现现代服务业业发展规划划、社区建建设和社区区管理体系系，制定、落落实扶持政政策，减轻轻物业服务务企业负担担；建立和和完善专业业化、社会会化、市场场化的物业业管理机制制，鼓励采采用新技术术、新方法法，提高物物业管理和和服务水平平。 街道办事处处（乡镇人人民政

3、府）具具体负责本本辖区内物物业管理工工作的指导导、协助和和监督，协协调物业管管理与社区区管理、社社区服务的的关系，协协调建设单单位与前期期物业服务务企业、业业主与物业业服务企业业的关系。社社区居（村村）民委员员会应当予予以协助和和配合。第四条 县级以上上地方人民民政府住房房和城乡建建设或者房房产行政主主管部门（以以下简称物物业管理行行政主管部部门）负责责本行政区区域内物业业管理活动动的监督管管理工作。县级以上地地方人民政政府其他有有关部门，按按照各自职职责，负责责物业管理理活动的有有关监督管管理工作。第五条 县级以上上地方人民民政府物业业管理行政政主管部门门应当加强强对街道办办事处（乡乡镇人民

4、政政府） 物物业管理工工作人员和和业主委员员会成员的的培训，提提高物业管管理水平，所所需经费列列入同级人人民政府财财政预算。对在物业服服务中取得得显著成绩绩或者获得得省级以上上物业管理理荣誉称号号的物业服服务企业，县县级以上地地方人民政政府物业管管理行政主主管部门应应当给予表表彰、奖励励。第六条 物业服务务行业协会会应当加强强行业自律律管理，规规范从业行行为，促进进诚信经营营，加强物物业服务企企业从业人人员培训，提提高物业服服务水平，维维护物业服服务企业的的合法权益益。第二章 物业管理理区域 第第七条 物业管理理区域的划划分以有利利于实施物物业管理为为原则，综综合考虑规规划条件、建建筑物规模模

5、、共用设设施设备、业业主人数、自自然界限、社社区布局、社社区建设等等因素确定定。规划行政主主管部门在在审查住宅宅建设工程程设计方案案时，应当当听取物业业所在地的的县（市、区区）物业管管理行政主主管部门对对物业管理理区域划分分的意见。建设单位应应当根据物物业建设用用地规划许许可证确定定的红线图图范围，结结合物业的的共用设施施设备、社社区建设等等因素划定定物业管理理区域。物物业的配套套设施设备备共用的，应应当划定为为一个物业业管理区域域；配套设设施设备能能够分割、独独立使用的的，可以划划定为不同同的物业管管理区域。第八条 新建物业业出售前，建建设单位应应当将划定定的物业管管理区域向向物业所在在地的

6、县（市市、区）物物业管理行行政主管部部门备案，并并将经备案案的物业管管理区域在在商品房买买卖合同中中明示。 已已划定物业业管理区域域并实施物物业管理但但尚未向物物业管理行行政主管部部门备案的的，由物业业服务企业业向物业所所在地的县县（市、区区）物业管管理行政主主管部门备备案。已投入使用用但尚未划划分物业管管理区域的的，由县（市市、区）物物业管理行行政主管部部门会同街街道办事处处（乡镇人人民政府）征征求相关业业主意见后后确定物业业管理区域域。第九条 县（市、区区）物业管管理行政主主管部门应应当建立物物业管理区区域档案。 物物业管理区区域档案应应当载明物物业管理区区域的地理理位置、四四至界限、建建

7、筑物总面面积、专有有部分数量量、业主共共有部分主主要情况、建建设单位以以及其他需需要载明的的事项。第三章 业主、业业主大会与与业主委员员会 第第十条 房屋的所所有权人为为业主。业主应当依依照法律、法法规和管理理规约行使使权利，自自觉履行法法定和约定定的义务。第十一条 一个物物业管理区区域成立一一个业主大大会。业主大会由由物业管理理区域内全全体业主组组成。物业业管理区域域内业主人人数较少且且经全体业业主一致同同意，决定定不成立业业主大会的的，由业主主共同履行行业主大会会、业主委委员会的职职责。第十二条 业主户户数超过三三百户的，可可以成立业业主代表大大会，履行行业主大会会的职责。第十三条 符合下

8、下列条件之之一的，应应当召开首首次业主大大会或者业业主代表大大会（以下下统称业主主大会）会会议： （一一） 物业管理理区域内房房屋出售并并交付使用用的建筑面面积达到百百分之五十十以上的；（二） 物物业管理区区域内业主主已入住户户数的比例例达到百分分之五十以以上的。第十四条物业管理理区域内已已交付的专专有部分面面积超过建建筑物总面面积百分之之五十时，建建设单位应应当按照物物业所在地地的街道办办事处（乡乡镇人民政政府）的要要求，报送送下列筹备备首次业主主大会会议议所需的文文件资料：（一）物物业管理区区域证明；（二二）房屋及及建筑物面面积清册；（三三）业主名名册；（四）建建筑规划总总平面图；（五五）

9、交付使使用共用设设施设备的的证明；（六）物物业服务用用房配置证证明；（七）其其他有关的的文件资料料。第十五条 符合成成立业主大大会条件的的，街道办办事处（乡乡镇人民政政府）应当当在收到建建设单位或或者十人以以上的业主主公开联名名提出筹备备业主大会会书面申请请后六十日日内，组织织成立首次次业主大会会筹备组。筹备召开首首次业主大大会会议所所需费用由由建设单位位承担。说明：建设设单位没有有承担任何何费用，天天鹅湖A区区首次业主主大会会议议所需费用用全部由小小区部分业业主承担。第十六条 首次业业主大会筹筹备组由业业主、建设设单位、街街道办事处处（乡镇人人民政府）、社社区居（村村）民委员员会等派员员组成

10、。筹筹备组中的的业主成员员由街道办办事处（乡乡镇人民政政府）组织织业主推荐荐产生。 筹筹备组人数数应当为五五至十一人人的单数，其其中业主成成员应当不不少于筹备备组人数的的百分之六六十。筹备备组组长由由街道办事事处（乡镇镇人民政府府）指定人人员担任。筹备组应当当自成立之之日起七日日内，将成成员名单在在物业管理理区域内显显著位置进进行公示。业业主对筹备备组成员有有异议的，由由街道办事事处（乡镇镇人民政府府）协调解解决。 第第十七条 首次业业主大会筹筹备组履行行下列职责责： （一一）确定首首次业主大大会会议召召开的时间间、地点和和内容； （二二）拟订管管理规约、业业主大会议议事规则、业业主委员会会工

11、作规则则草案； （三三）确认业业主身份，确确定业主在在首次业主主大会会议议上的投票票权数； （四四）提出首首届业主委委员会委员员候选人条条件、名单单和选举办办法； （五五）依法确确定首次业业主大会会会议表决规规则； （六六）召开首首次业主大大会会议的的其他准备备工作。 对对前款规定定的内容，筹筹备组应当当在首次业业主大会会会议召开十十五日前，在在物业管理理区域内显显著位置公公告，并书书面通知全全体业主。业业主对业主主身份和投投票权数等等提出异议议的，筹备备组应当予予以复核并并告知异议议人复核结结果。筹备组应当当自成立之之日起九十十日内组织织召开首次次业主大会会会议。第十八条 业主大大会会议分分

12、为定期会会议和临时时会议。 业业主大会定定期会议应应当按照业业主大会议议事规则的的规定召开开。经专有有部分占建建筑物总面面积百分之之二十以上上且占总人人数百分之之二十以上上的业主提提议，业主主委员会应应当组织召召开业主大大会临时会会议。第十九条 召开业业主大会会会议，应当当于会议召召开十五日日前通知全全体业主。召召开住宅小小区的业主主大会会议议，应当同同时告知社社区居（村村）民委员员会。业主主委员会应应当做好业业主大会会会议记录，并并妥善保存存。第二十条 业主可可以委托他他人参加业业主大会会会议。业主主委托家庭庭成员以外外的人参加加业主大会会会议的，应应当出具书书面委托书书，载明委委托事项、委

13、委托权限及及期限。第二十一条条 业主主委员会由由业主大会会会议选举举产生。业业主委员会会委员应当当由热心公公益事业、责责任心强、具具有一定组组织能力的的业主担任任。业主有有损坏房屋屋承重结构构、违法搭搭建、破坏坏房屋外貌貌、擅自改改变物业使使用性质、无无故欠交物物业服务费费或者专项项维修资金金、违法出出租房屋等等违反法律律、法规和和管理规约约的情形且且未改正的的，不得担担任业主委委员会委员员；担任业业主委员会会委员后出出现上述情情形的，应应当按照业业主大会确确定的规则则予以罢免免。业主委员会会由五至十十一人的单单数委员组组成，每届届任期三至至五年，委委员可以连连选连任，具具体人数、任任期由业主

14、主大会议事事规则确定定。业主委委员会主任任、副主任任在业主委委员会委员员中推选产产生。 业主委员会会是否实行行差额选举举以及实行行差额选举举的差额比比例由业主主大会议事事规则确定定。业主委员会会实行差额额选举的，未未当选业主主委员会委委员且得票票数达到法法定票数的的候选人，可可以按照得得票顺序当当选业主委委员会候补补委员，并并在业主委委员会委员员出缺时依依次递补。候候补委员人人数由业主主大会议事事规则确定定，但最多多不得超过过业主委员员会委员总总数的百分分之五十。候候补委员可可以列席业业主委员会会会议，不不具有表决决权。 第第二十二条条 业主主委员会应应当自选举举产生之日日起三十日日内，持下下

15、列材料向向物业所在在地的县（市市、区）物物业管理行行政主管部部门和街道道办事处（乡乡镇人民政政府）备案案： （一一）业主委委员会备案案申请书； （二二）业主委委员会委员员名单； （三三）业主大大会议事规规则和管理理规约； （四四）业主大大会会议记记录；（五）其他他应当提供供的材料。说明：天鹅鹅湖A区业业主委员会会于20112年9月月2日合法法成立。第二十三条条 依法法成立的业业主委员会会，以其选选举产生之之日为成立立日期。业主大会议议事规则和和管理规约约自业主大大会审议通通过之日起起生效。第二十四条条 业主主大会、业业主委员会会应当依法法履行职责责，不得作作出与物业业管理无关关的决定，不不得从

16、事与与物业管理理无关的活活动。业主大会、业业主委员会会作出的决决定违反法法律、法规规的，县（市市、区）物物业管理行行政主管部部门应当责责令其限期期改正或者者撤销其决决定，并通通告全体业业主。业主委员会会不能正常常开展工作作的，物业业所在地的的街道办事事处（乡镇镇人民政府府）应当组组织召开业业主大会临临时会议对对业主委员员会进行调调整。 第第二十五条条 业主主大会和业业主委员会会日常工作作经费由全全体业主承承担，可以以从物业共共有部分、共共用设施设设备经营收收益中列支支，也可以以由全体业业主分摊。经费的筹集集、管理和和使用以及及业主委员员会委员的的工作补贴贴由业主大大会议事规规则具体规规定。业主

17、主委员会应应当每半年年在物业管管理区域内内显著位置置公告经费费收支情况况，接受业业主的监督督。说明：目前前物业共有有部分、共共用设施设设备经营收收益（业主主公共收益益）全部被被物业占用用，天鹅湖湖A区业主主委员会日日常工作经经费全部由由部分委员员筹款垫付付。第二十六条条 业主主大会、业业主委员会会应当积极极配合有关关主管部门门，与社区区居（村）民民委员会相相互协作，共共同做好物物业管理区区域内与物物业管理有有关的社会会管理工作作。在物业管理理区域内，业业主大会、业业主委员会会应当积极极配合社区区居（村）民民委员会依依法履行自自治管理职职责，支持持社区居（村村）民委员员会开展工工作，并接接受其指

18、导导和监督。社社区居（村村）民委员员会应当支支持业主大大会、业主主委员会开开展工作。住宅小区的的业主大会会、业主委委员会作出出的决定，应应当书面告告知社区居居（村）民民委员会。说明：天鹅鹅湖A区22013年年临时停车车方案已书书面告知申申新社区。第二十七条条 不具具备成立业业主大会条条件，或者者具备成立立条件但未未成立业主主大会的住住宅小区，经经物业所在在地的县（市市、区）物物业管理行行政主管部部门或者街街道办事处处（乡镇人人民政府）指指导后仍不不能成立的的，可以由由街道办事事处（乡镇镇人民政府府）、社区区居（村）民民委员会、社社区服务机机构、建设设单位、业业主代表等等组成所在在物业管理理区域

19、内的的物业管理理委员会，代代行业主大大会和业主主委员会职职责。物业管理委委员会的人人员组成，应应当在所在在物业管理理区域内显显著位置公公示。第二十八条条 同一一物业管理理区域内有有两幢以上上房屋的，可可以以幢、单单元为单位位成立业主主小组。业业主小组由由该幢、单单元的全体体业主组成成。 业业主小组应应当履行下下列职责： （一一）推选业业主代表出出席业主大大会会议； （二二）决定本本幢、单元元范围内住住宅共用部部分、共用用设施设备备的维修、养养护、更新新和改造；（三）决定定本小组范范围内的其其他事项。业主小组议议事由该业业主小组产产生的业主主代表主持持。业主小小组履行职职责时不得得违反业主主大会

20、或者者业主大会会授权的业业主委员会会作出的决决定。业主主小组履行行职责的程程序，参照照本物业管管理区域业业主大会议议事规则执执行。说明：建议议业主自发发建立业主主小组。第二十九条条 街道道办事处（乡乡镇人民政政府）应当当建立物业业管理矛盾盾投诉调解解、协调物物业应急维维修服务等等社区服务务机构，完完善社区公公共服务体体系，为业业主提供基基本服务。第三十条 街道办办事处（乡乡镇人民政政府）应当当建立由社社区居（村村）民委员员会、公安安派出所、业业主委员会会、物业服服务企业等等参加的联联席会议制制度，协调调处理物业业管理重大大事宜。说明：7月月24日由由申新社区区民警吴晓晓燕召集，社社区朱玲红红主

21、任主持持的社区、业业委会及融融创物业的的三方沟通通协调会，协协调商讨关关于天鹅湖湖小区临时时停车方案案等事宜 。第四章 前期物业业管理第三十一条条 新建建住宅物业业实行前期期物业管理理。在业主、业业主大会选选聘物业服服务企业之之前，前期期物业管理理由建设单单位负责。建建设单位应应当与选聘聘的物业服服务企业签签订书面的的前期物业业服务合同同。前期物业服服务合同可可以约定期期限；期限限未满，业主委员员会与物业业服务企业业签订的物物业服务合合同生效的的，前期物物业服务合合同终止。说明：天鹅鹅湖合法的的前期物业业为顺驰物物业，融创创物业作为为现天鹅湖湖前期物业业是否合法法，需要融融创地产出出具相关证证

22、明。第三十二条条 住宅宅物业的建建设单位，应应当通过招招投标的方方式选聘具具有相应资资质的物业业服务企业业。投标人少于于三个或者者住宅规模模建筑面积积小于三万万平方米的的，经物业业所在地的的县（市、区区）物业管管理行政主主管部门批批准，可以以采用协议议方式选聘聘具有相应应资质的物物业服务企企业。建设单位应应当提供前前期物业管管理开办费费，用于购购买物业办办公设备等等固定资产产。所购资资产归全体体业主所有有，由物业业服务企业业使用。说明：小区区内所有物物业办公设设备等固定定资产归全全体业主所所有。第三十三条条 建设设单位与物物业买受人人签订的买买卖合同应应当包含前前期物业服服务合同约约定的内容容

23、，或者同同时签订前前期物业服服务委托协协议，对前前期物业服服务的内容容予以约定定。 第第三十四条条 前期期物业服务务费用由物物业买受人人按照房屋屋买卖合同同约定的标标准承担，房房屋买卖合合同未约定定的，由建建设单位承承担。已竣工但尚尚未售出或或者尚未交交付物业买买受人的物物业，物业业服务费用用由建设单单位全额承承担。说明：建设设单位是否否承担过相相应物业服服务费？第三十五条条 新建建住宅物业业管理区域域内，建设设单位应当当按照不低低于地上地地下总建筑筑面积千分分之四的比比例配置物物业服务用用房，低于于一百平方方米的按照照一百平方方米配置，并并无偿移交交。其中，用用于业主委委员会议事事活动用房房

24、的，应当当按照配置置物业服务务用房的比比例合理确确定，一般般按照建筑筑面积二十十至四十平平方米配置置。集中建设的的保障性住住房还应当当按照不低低于总建筑筑面积千分分之三增加加配置物业业服务经营营性用房，收收益用于弥弥补物业服服务费不足足。配置物业服服务用房、业业主委员会会议事活动动用房、物物业服务经经营性用房房的具体标标准，由设设区的市人人民政府制制定。说明：小区区内物业服服务用房有有多少？哪些些是我们小小区的物业业服务用房房？物业不不肯提供资资料及告知知业委会。第三十六条条 物业业服务用房房应当是地地面以上的的房屋，由由建设单位位装修，具具备独立、正正常使用功功能，相对对集中安排排在住宅小小

25、区中心区区域或者住住宅小区出出入口附近近。物业服服务用房设设置在住宅宅楼内的，应应当具有独独立的通道道。 物物业服务用用房不计入入分摊公用用建筑面积积，其所有有权属于全全体业主。建建设单位在在申请办理理房屋所有有权初始登登记时，应应当注明物物业服务用用房并申请请登记。物业服务用用房不得买买卖和抵押押。第三十七条条 新建建住宅物业业管理区域域内的供水水、供电、供供气、供热热等终端用用户的分户户计量表或或者终端用用户入户端端口以外的的专业经营营设施设备备，应当符符合国家技技术标准和和专业技术术规范。建设单位在在组织竣工工验收时，应应当通知供供水、供电电、供气、供供热等专业业经营单位位参加；在在竣工

26、验收收合格后，应应当将住宅宅物业管理理区域内专专业经营设设施设备移移交给专业业经营单位位负责管理理。专业经经营单位应应当接收并并承担维修修、养护和和更新的责责任，有关关费用由专专业经营单单位承担，但但二次供水水设施的费费用承担，按按照江苏苏省城乡供供水管理条条例有关关规定执行行。本条例实施施前建设的的住宅小区区内的专业业经营设施施设备，业业主大会决决定移交给给专业经营营单位管理理的，专业业经营单位位应当接收收。具体实实施办法由由设区的市市人民政府府制定。专业经营设设施设备包包括变（配配）电、二二次供水、燃燃气调压、供供热等设施施设备及相相关管线。 第第三十八条条 前期期物业服务务企业应当当向业

27、主提提供物业服服务手册，并并可以接受受建设单位位的委托，协协助建设单单位办理住住宅物业交交付的有关关具体事宜宜。第三十九条条 建设设单位应当当按照国家家有关规定定和房屋买买卖合同的的约定，交交付权属明明确、资料料完整、质质量合格、功功能完备、配配套齐全的的物业。 新新建住宅小小区应当具具备以下条条件： （一一）建设工工程竣工验验收合格，取取得规划、公公安、消防防、环境保保护、民防防等主管部部门出具的的认可或者者准许使用用文件，并并经建设行行政主管部部门备案； （二二）供水、排排水、供电电、供气、供供热、通信信、公共照照明、有线线电视等市市政公用设设施设备按按照规划设设计要求建建成，供水水、供电

28、、供供气、供热热已安装独独立的经检检定合格的的计量表具具； （三三）教育、邮邮政、医疗疗卫生、文文化、体育育、环境卫卫生、社区区服务以及及人民防空空等公共服服务设施已已按照规划划设计要求求建成； （四四）道路、绿绿地和物业业服务用房房等公共配配套设施按按照规划设设计要求建建成，并满满足使用功功能要求； （五五）电梯、二二次供水、高高压供电、消消防设施、压压力容器、监监控安防等等共用设施施设备依法法取得使用用合格证书书； （六六）物业使使用、维护护和管理的的相关资料料完整齐全全；（七）法律律、法规规规定的其他他条件。第四十条 物业服服务企业承承接物业时时，应当对对物业共用用部分、共共用设施设设备

29、进行查查验。物业业承接查验验应当遵循循诚实信用用、客观公公正、权责责分明以及及保护业主主共同财产产的原则。 现场场查验物业业二十日前前，建设单单位应当向向物业服务务企业移交交下列资料料： （一一）竣工总总平面图，单单体建筑、结结构、设备备竣工图，配配套设施、地地下管网工工程竣工图图等竣工验验收资料； （二二）设施设设备的安装装、使用和和维护、保保养等技术术资料； （三三）物业质质量保修文文件和物业业使用说明明文件； （四四）物业管管理所必需需的其他资资料。 未未能全部移移交前款所所列资料的的，建设单单位应当列列出未移交交资料的详详细清单并并书面承诺诺补交的具具体时限。第四十一条条 物业业服务企

30、业业应当自物物业交接后后三十日内内，持下列列文件向物物业所在地地的县（市市、区）物物业管理行行政主管部部门办理备备案手续： （一一）前期物物业服务合合同； （二二）临时管管理规约； （三三）物业承承接查验协协议； （四四）建设单单位移交资资料清单； （五五）查验记记录； （六六）交接记记录； （七七）其他与与承接查验验有关的文文件。物业服务企企业应当在在备案后将将物业承接接查验情况况，在物业业管理区域域内显著位位置公告。说明：融创创物业是否否备案？是是否公告？何时公告告？ 第第四十二条条 物业业服务企业业应当将承承接查验有有关的文件件、资料和和记录建立立档案，并并妥善保管管。 物物业承接查查验

31、档案属属于全体业业主所有。前前期物业服服务合同终终止，业主主大会选聘聘新的物业业服务企业业的，被解解聘的物业业服务企业业应当在前前期物业服服务合同终终止之日起起十日内，在在业主委员员会的监督督确认下，向向被选聘的的物业服务务企业移交交物业承接接查验档案案，或者向向业主委员员会移交。第五章 物业服务务 第第四十三条条 从事事物业服务务的企业应应当具有独独立的法人人资格，依依法取得物物业服务企企业资质。从事物业服服务的专业业管理人员员应当按照照国家有关关规定取得得职业资格格证书。第四十四条条 业主主委员会应应当与业主主大会选聘聘的物业服服务企业签签订物业服服务合同。物业服务企企业应当自自物业服务务

32、合同签订订之日起三三十日内，将将物业服务务合同报物物业所在地地的县（市市、区）物物业管理行行政主管部部门、街道道办事处（乡乡镇人民政政府）备案案。说明：业委委会目前未未与融创物物业签订物物业服务合合同 。第四十五条条 物业业服务企业业可以将物物业管理区区域内的专专项服务业业务委托给给专业性服服务企业，但但不得将该该区域内的的全部物业业服务委托托给他人。电梯、消防防、监控安安防等涉及及人身、财财产安全以以及其他有有特定要求求的设施设设备，物业业服务企业业应当委托托专业机构构进行维修修和养护。说明：目前前天鹅湖小小区内电梯梯、消防、监监控安防等等设施设备备因缺乏维维修和养护护，存在严严重安全隐隐患

33、。第四十六条条 物业业服务企业业应当按照照物业服务务合同指派派项目负责责人。更换换项目负责责人的，应应当及时告告知业主并并在物业管管理区域内内显著位置置进行公示示。业主委员会会经征求业业主意见，可可以要求物物业服务企企业更换项项目负责人人；要求更更换项目负负责人的，物物业服务企企业应当及及时更换，并并在物业管管理区域内内显著位置置进行公示示。第四十七条条 物业业服务企业业应当按照照物业服务务合同中关关于安全防防范的约定定，落实安安全防范措措施，做好好物业管理理区域内的的安全防范范工作。物物业服务企企业未履行行物业服务务合同义务务或者履行行合同义务务不符合约约定，导致致业主人身身、财产受受到损害

34、的的，应当依依法承担相相应的法律律责任。物业管理区区域内发生生安全事故故等突发事事件时，物物业服务企企业应当采采取应急措措施，及时时向有关主主管部门报报告，并协协助做好救救助工作。业主、物业业使用人对对人身、财财产安全有有特殊保护护要求的，由由业主、物物业使用人人与物业服服务企业另另行约定。第四十八条条 业主主应当根据据物业服务务合同的约约定交纳物物业服务费费用。业主主与物业使使用人约定定由物业使使用人交纳纳物业服务务费用的，从从其约定，业业主负连带带交纳责任任。物业所有权权发生转移移时，业主主应当与物物业服务企企业结清物物业服务费费用。 第第四十九条条 物业业服务收费费应当区分分不同物业业的

35、性质和和特点，遵遵循合理、公公开、服务务质量和价价格相符的的原则确定定，实行政政府指导价价和市场调调节价。普普通住宅的的前期物业业服务收费费实行政府府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。 实实行政府指指导价的，价价格行政主主管部门应应当会同物物业管理行行政主管部部门，综合合考虑物业业服务平均均成本、最最低工资标标准调整幅幅度以及消消费物价指指数变动情情况，制定定物业服务务等级标准准以及相应应的基准价价与浮动幅

36、幅度，并向向社会公布布。价格行行政主管部部门应当每每三年内对对物业服务务等级标准准以及相应应的基准价价与浮动幅幅度进行评评估，并根根据评估结结果适时调调整。物业服务企企业为业主主或者物业业使用人提提供物业服服务合同约约定以外的的专项服务务的，其收收费标准可可以由双方方另行约定定。第五十条 物业服服务收费可可以采取包包干制或者者酬金制等等方式，具具体收费方方式由物业业服务合同同约定。实实行酬金制制收费方式式的，物业业服务企业业应当按照照规定对物物业服务各各项资金的的收支建立立台账，并并接受业主主委员会的的核查。 第第五十一条条 物业业服务收费费应当明码码标价，物物业服务企企业应当在在物业管理理区

37、域内显显著位置，将将服务内容容、服务标标准、收费费项目、收收费标准等等有关情况况如实公示示。 物物业服务企企业应当按按照物业服服务合同的的约定定期期将物业服服务费用和和经营设施施收益收支支情况、公公共水电费费分摊情况况如实公示示。物业服务企企业可以根根据物业服服务合同预预收物业服服务费用，但但是预收物物业服务费费用的期限限最长不得得超过一年年。第五十二条条 物业业服务企业业应当定期期公布共用用场地、共共用设施设设备产生的的供水、供供电、供气气、供热的的用量、单单价、金额额，并按照照实际费用用和物业服服务合同约约定的方式式由全体业业主分摊。没没有约定或或者约定不不明确的，按按照业主专专有部分占占

38、建筑物总总面积的比比例分摊。业主或者业业主委员会会对公布的的共用场地地、共用设设施设备产产生的供水水、供电、供供气、供热热费用的分分摊情况提提出异议的的，物业服服务企业应应当答复。第五十三条条 物业业管理区域域内，供水水、供电、供供气、供热热等专业经经营单位应应当按照最最终用户使使用的计量量器具显示示的量值向向最终用户户收取费用用，不得转转嫁户外管管线或者其其他设施的的能源损耗耗和损失。最最终用户是是指接受供供水、供电电、供气、供供热等服务务的最终分分户业主或或者实际使使用人。物业服务企企业接受专专业经营单单位委托代代收费用的的，不得向向业主收取取手续费等等额外费用用，但可以以根据约定定向专业

39、经经营单位收收取报酬。第五十四条条 物业业服务企业业享受国家家和省有关关现代服务务业规定的的税收优惠惠政策。物物业服务企企业代收代代征的各类类费用，不不计征营业业税和企业业所得税。住宅小区内内共用设施施设备维护护管理、保保洁、绿化化等物业服服务过程中中的用水、用用电、用气气价格按照照当地居民民使用价格格的标准执执行，但洗洗车、餐饮饮等经营性性用水、用用电、用气气除外。第五十五条条 物业业服务合同同期限届满满三个月前前，业主委委员会应当当组织召开开业主大会会会议，决决定选聘或或者续聘物物业服务企企业，将决决定书面告告知物业服服务企业、物物业所在地地的县（市市、区）物物业管理行行政主管部部门和街道

40、道办事处（乡乡镇人民政政府），并并在物业管管理区域显显著位置公公告。 物物业服务企企业决定不不再续签物物业服务合合同的，应应当在物业业服务合同同期限届满满三个月前前书面告知知业主委员员会、物业业所在地的的县（市、区区）物业管管理行政主主管部门和和街道办事事处（乡镇镇人民政府府），并在在物业管理理区域内显显著位置公公告。业主大会决决定续聘的的，业主委委员会应当当在物业服服务合同期期限届满一一个月前与与物业服务务企业续签签物业服务务合同。第五十六条条 业主主大会决定定解聘物业业服务企业业的，被解解聘的物业业服务企业业应当按照照规定办理理移交手续续。被解聘聘的物业服服务企业在在办理交接接至撤出物物业

41、管理区区域前的期期间内，应应当维持正正常的物业业管理秩序序，但物业业服务合同同另有约定定的除外。业主大会决决定选聘新新的物业服服务企业的的，被解聘聘的物业服服务企业应应当在物业业服务合同同终止之日日起十五日日内，退出出物业管理理区域，并并向业主委委员会或者者在业主委委员会的监监督确认下下与被选聘聘的物业服服务企业履履行下列交交接义务： （一一）移交占占用的物业业共用部分分、由前期期物业管理理开办费购购买的物业业办公设备备等固定资资产； （二二）移交本本条例第四四十条第二二款规定的的相关资料料； （三三）移交物物业服务期期间形成的的物业和设设施设备使使用、维护护、保养、定定期检验等等技术资料料，

42、运行、维维护、保养养记录； （四四）结清预预收、代收收和预付、代代付的有关关费用； （五五）法律、法法规规定和和物业服务务合同约定定的其他事事项。物业服务合合同期限届届满，业主主大会未作作出选聘或或者续聘决决定，物业业服务企业业按照原合合同约定继继续提供服服务的，原原合同权利利义务对双双方具有约约束力。在在原合同权权利义务延延续期间，任任何一方当当事人提出出终止合同同的，应当当提前三个个月书面告告知另一方方当事人和和物业所在在地的县（市市、区）物物业管理行行政主管部部门、街道道办事处（乡乡镇人民政政府），并并在物业管管理区域内内显著位置置公告。第五十七条条 物业业所在地的的县（市、区区）物业管

43、管理行政主主管部门、街街道办事处处（乡镇人人民政府）应应当加强对对物业服务务企业交接接工作的监监管。被解聘的物物业服务企企业拒不撤撤出物业管管理区域的的，物业所所在地的县县（市、区区）物业管管理行政主主管部门应应当责令其其限期撤出出，业主委委员会可以以依法提起起诉讼或者者申请仲裁裁。第五十八条条 物业业管理行政政主管部门门应当根据据物业服务务企业基本本状况、履履行物业服服务合同、投投诉处理和和日常检查查等情况，建建立物业服服务企业及及其项目负负责人信用用档案，并并向社会公公开。第五十九条条 单体体物业或者者规模较小小的物业，经经业主或者者业主大会会决定，在在物业所在在地的街道道办事处（乡乡镇人

44、民政政府）的监监督指导下下，业主可可以对物业业实施自行行管理。业主自行管管理的，应应当对下列列事项作出出决定：（一）自行行管理的执执行机构、管管理人；（二）自行行管理的内内容、标准准、费用和和期限；（三）聘请请专业机构构的方案；（四）其他他有关自行行管理的内内容。电梯、消防防、监控安安防等涉及及人身、财财产安全以以及其他有有特定要求求的设施设设备，应当当委托专业业机构进行行维修和养养护。第六章 物业的使使用和维护护 第六十条 业主、物物业使用人人对物业的的使用与维维护，应当当遵守法律律、法规、管管理规约的的规定及业业主大会的的决定，不不得损害公公共利益和和他人合法法权益。说明：小区区车位的如如

45、何使用，不不是由物业业来决定的的。 第第六十一条条 物业业管理区域域内按照规规划建设的的公共建筑筑和共用设设施，不得得擅自改变变用途。 平平时开发利利用人民防防空工程设设施，不得得影响其战战时防空效效能和应急急避难功能能。第六十二条条 物业业管理区域域内规划用用于停放汽汽车的车位位、车库，建建设单位应应当首先满满足本区域域内业主的的停车需要要，其归属属由当事人人通过出售售、附赠或或者出租等等方式约定定。建设单位办办理商品房房房屋预销销售登记后后出售或者者附赠的车车位、车库库，应当明明示并在物物业管理区区域内显著著位置公示示拟出售车车位、车库库的产权证证明文件和和出售价格格。拟出售售车位、车车库

46、数量少少于本区域域要求购买买车位、车车库业主的的房屋套数数时，应当当通过抽签签等公平方方式确定，每每户业主只只能购买一一个车位或或者车库。建设单位未未出售或者者未附赠的的车位、车车库，应当当优先出租租给本区域域内业主，租租金按照价价格行政主主管部门核核定的标准准执行；业业主要求承承租车位、车车库的，建建设单位不不得只售不不租。拟出出租车位、车车库数量少少于本区域域要求承租租车位、车车库业主的的房屋套数数时，应当当通过抽签签等公平方方式确定给给未购买或或者未受赠赠车位、车车库的业主主，每户业业主只能承承租一个车车位或者车车库。在首先满足足本物业管管理区域内内业主的购购买和承租租需要后还还有多余车

47、车位、车库库的，可以以出租给本本物业管理理区域外的的使用人，但但租赁期限限不得超过过六个月。说明：小区区内车位买买卖时，是是否公示过过车位、车车库的产权权证明文件件，证明车车位、车库库有合法买买卖的权力力？未出示示产权证明明文件是否否表示小区区车位属于于业主共有有？第六十三条条 占用业业主共有的的道路或者者其他场地地用于停放放汽车的车车位、车库库，由业主主大会或者者业主大会会授权的业业主委员会会决定使用用。物业管理区区域内划定定车位、停停放车辆，不不得占用、堵堵塞、封闭闭疏散通道道、安全出出口、消防防车通道，不不得影响其其他车辆和和行人的正正常通行。说明：属于于公共部分分的车位的的使用不是是物业来决决定的。第六十四条条 在物业业管理区域域内公共、共共用车库、道道路、场地地停放汽车车的，应当当根据业主主大会或者者业主大会会授权的业业主委员会会决定交纳纳汽车停放放费。