湖北神农架木鱼镇民俗风情商业街区策划方案jyn.docx

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1、武汉三特物业开发管理有限公司神农架木鱼鱼镇民俗风情商商业街区区策划方案146前言本项目是广广州市策论投投资咨询询有限公公司受武武汉三特特物业开开发管理理有限公公司的委委托进行行策划的的。武汉汉三特集集团总裁裁刘丹军军先生在在百忙中中给我们们以全面面指导，武汉三特物业开发管理有限公司总经理唐伶女士和副总经理诸全先生给我们提供了许多具体而实际的帮助，在此我们深表感谢。“南方投资资策划在在线”策划组组成员：严忠明博士士 高级级商务策策划师韩世同博士士 高级级商务策策划师张宝春 商务策策划师严奉焕 商务策策划师刘乃函 商务策策划师朱安亭 商务策策划师蔡 华 商务务策划师师张云光 商务策策划师陈正山 商

2、务策策划师林华涛 商务策策划师关键结论一、项目名名称：神农架民俗俗风情商商业街区区二、地块核核心竞争争力：此地块开发发游/购购/吃/住/玩玩一条龙龙的综合合项目,与旅游游产业链链紧密相相连,从从整体功功能上代代替2009国道道两旁的的商铺,使木鱼鱼的商业业物业上上新台阶阶,是最最大限度度表现地地块竞争争力的方方式.三、投资方方案：先开发主题题旅游景景观，带带旺人气气，为商商业物业业配备马马力强劲劲的消费费驱动引引擎，使使临河商商铺地带带成为木木鱼新的的消费热热点地区区，带动动整个地地块的发发展。最最终将建建成包括括一个中中心、一一条景观观带及四四个组团团的旅游游街区。四、首期投投资方向向：商业

3、风情街街+民俗俗广场+河道栈栈道区+停车场场+部分分别墅，首首期共建建约一万万多平方米米的商业业物业。五、营销主主题： 感受神农农架的神神秘魅力瓜分神农架架的商业业财富目 录前言第一章 地地块基本本概况及及策划要要求1一、 地块基本概概况二、 政府、发展展商策划划要求策划边界条条件细则则第二章 策策划思路路及方法法3一、理论研研究二、概念采采购三、市场调调研四、两性一一化原则则五、多方案案假想l 商业步行街街l 一般性商铺铺l 宾馆建筑群群l 主题旅游点点l 中高档住宅宅第三章 基基本调查查与市场场分析7一、 神农架经济济发展的的基本情情况综述述二、 神农架旅游游发展的的基本情情况三、 神农架

4、旅游游资源特特色四、 神农架GDDP的发发展变化化情况五、 人口与收入入六、 神农架旅游游发展的的基本情情况七、 影响神农架架旅游发发展的敏敏感因素素八、 神农架旅游游市场的的目标人人群分析析九、 附件：宜昌昌旅游市市场调查查报告十、 神农架其他他产业链链的情况况十一、 木鱼镇与松松柏镇的的竞争态态势研究究（SWWOT）十二、 木鱼镇房地地产市场场消费情情况及分分析十三、 结论十四、 附件：木鱼鱼镇夜晚晚文艺演演出调查u 结论u 目标消费人人群分析析第四章 概概念采购购基本评评述499一、 旅游地中心心镇的发展模式式研究二、 个案分析：山东泰泰安商业业物业发发展模式式三、 个案分析：江苏周周庄

5、商业业物业发发展模式式四、 商业物态分分布及发发育模式式五、 可供借鉴之之经验和和教训u 结论u 概念采购结结论第五章理论论研究基基本评述述69一、 神农架旅游游市场模模式二、 神农架游客客消费模模式三、 神农架旅游游市场容容量四、 神农架游客客及消费费市场预预测五、 木鱼游客及及消费市市场预测测六、 神农架市场场不确定定因素七、 神农架旅游游产业链链评述八、 地块核心竞竞争力评评述九、 旅游市场模模式对物物业开发发的影响响十、 关于木鱼商商业竞争争市场的的基本策策略十一、 木鱼市场规规模预测测：我们们的饼有有多大？十二、 未来木鱼商商铺需求求预测十三、 商铺投资市市场安全全线设定定十四、 木

6、鱼商铺价价格预测测u 理论研究结结论第六章 假假想方案案评述75一、商业步步行街二、一般性性商铺三、宾馆建建筑群四、主题旅旅游点五、中高档档住宅第七章、推推荐之综综合方案案776一、 投资模式二、 首期开发物物业（附附图一）投投资概算算三、 销售单位计计算四、 设立投资风风险控制制五、 购买商用物物业所有有权的目目标客户户群六、 别墅投资概概算七、 产权式酒店店八、 木鱼商铺价价格预测测u 结论第八章 综合方方案的操操作要点点881一、 “附图一”的概念念规划设设计要点点二、 本项目的经经营营销销要点三、 项目营销推推广活动动主题四、 回购保证u 项目可行性性研究及及概念设设计结论论附件一 湖

7、湖北省国国土资源源厅关于于神农架架地价的的文件附件二 神神农架木木鱼镇旅旅游农庄庄一览表表附件三 建建筑设计计参考图图片集附图一 神神农架民民俗风情情街首期期开发概概念规划划图附图二 神神农架民民俗风情情街概念念规划全全图及基基本概算算第一章 地块基本概概况及策策划要求求一、 地块基本概概况武汉三特物物业开发发管理有有限公司司在木鱼鱼镇的地地块位于于神农架架木鱼镇镇香溪河河两岸，北北至香源源桥，南南至林木木加工场场，东至至山脚，西西至2009国道道及木鱼鱼镇主街街背面。该地块地势势较为平平坦，中中间被香香溪河一一分为二二；北段段位于香香溪河东东岸，依依山临河河，流经地地块中段段的香溪溪河占地地

8、约2亩亩；南段段位于香香溪河西西岸和木木鱼镇主主街之间间，该地地块比较较开阔，最最宽之处处达900多米，面面积约为为 722亩。地价情况该地块实际际面积722亩，总地地价款为为4000万人民民币，每每平方米米的土地地成本约约为711.744元/ M2，根据湖湖北省政政府部门门对神农农架林区区基准地地价标准准，该地地块属于于木鱼镇镇II级级商业用地，基基准定价价的标准为为2766元/ M2（详见见附件）。二、 政府、发展展商策划划要求策划就是解解联立方方程，即即整合政政府要求求、发展展商要求求、商铺铺投资者者要求、商商铺经营营者要求求、当地地老百姓姓要求以以及旅游游者的要求，从从整体上上达到最最

9、优。为为此，我我们从一一开始便便认真分分析了这这些复杂杂的因素素，确定定策划条条件如下下：策划边界条条件细则则:1. 政府要求本本项目出出品牌2. 为三特搭建建未来发发展的平平台3. 要求首期投投资达到到平衡或或盈利4. 解决旅客在在本镇过过夜及夜夜生活贫贫乏问题题5. 解决本镇的的互动性性旅游体体验6. 集聚性解决决土特产产购物、饮饮食、休休闲问题题7. 要求本项目目有景观观意义, 是本本地上档档次产品品,有实操操性8. 项目投资能能产生集集聚生长长，可持持续发展展第二章 策划思路及及方法一、 理论研究商业用地的的基本研研究方法法大致有有以下三三种：1、产业链链研究：即根据项目目所在地地的主

10、要要产业结结构及其其上下游游产业的的关系进进行研究究，力求求使项目目的开发发与当地地主要的的产业链链挂钩和和链接，形形成良好好的互动动关系。2、商圈研研究：即根据项目目所在地地区商业业分布所所形成的的格局及及其辐射射和影响响的范围围来确定定项目在在当地商业业发展中中的地位位、作用用和价值值。本方方法适用用于商业业密度较较大的大大中城市市。3、区位研研究：即根据项目目所处方方位的重重要性来来分析和和判断项项目的地地位、作作用和价价值，但但此法一一般要与与产业链链或商圈圈研究挂钩钩和联系系，从不不同的角角度和侧侧面来分分析项目目的地块块价值及及核心竞竞争力。根据神农架架旅游产产业链发发展迅速速的态

11、势势，我们们拟采用用产业链链研究与与区位研研究相结结合的方方法，对对项目地地块的价价值和核核心竞争争力进行行深度分分析和研研判，找寻寻出最佳佳的投资资组合方方案。二、 概念采购概念采购，也也叫做“全球化化思想采采购”，这种种研究方方法是严严忠明先先生总结结和率先先用于研研究策划划领域的的。这种种方法的的基本理理论框架架是建立立在研究究同类项项目的规规律性和和特殊性性的基础础之上的的，因为为成功和和失败的的项目都都会具有有相同的的规律性性，研究究这些相相同或相相类似的的成功或或失败的的案例，有有助于发发现和找找出本项项目的最最佳开发发方案，借借鉴其成成功或失失败的经经验及教教训，避避害趋利利，从

12、而而达到理理想的开开发目的的。本项目拟选选取和参参照全国国旅游中心心镇发展展的模式式和业态态作为研研究的对对象。三、 市场调研市场调研分分“文献研研究”和“市场调调查”两大部部分：1、文献研研究。当当地的文文化、历历史变迁迁、政府府工作报报告，城城镇规划划和十五五发展规规划、商商旅开发发现状及及趋向、统统计年鉴鉴以及相相关的文文件、书书籍和文文献等资资料，找找出与项项目相关关的要素素进行深深度分析析和研究究，把握握当地的的产业结结构和发发展态势势，从而而做出准准确的决决策分析析和研判判。2、市场调调查。主主要是对对项目所所在地商商业业态态的分布布、现状状及发展展趋势进进行研究究和把握握，包括括

13、商业格格局、旅旅游景点点景观的的分析、商商铺和房房地产的的价格及及走势等等等。通过咨询、专专访和勘勘察等多多种方法法，了解解和掌握握大量的的一手调调查材料料和数据据，为项项目策划划方案提提供科学学、准确确和可靠靠的依据据。四、 两性一化原原则两性一化原原则也是是严忠明明先生在在长期策策划研究究和实践践中总结结和发展展的工作作原则：1、投资可可回收性性：我们们服务的的对象大大多是企企业，而而不是政政府和非非盈利的的机构，因因此研判判和考量量项目投投资的可可回收性性是一项项根本的的原则，是是必须由由始至终终贯穿和和主导整整个项目目策划的的全过程程，丝毫毫不容忽忽视，要要尽可能能提升和和挖掘项项目开

14、发发的商业业价值。2、项目可可操作性性：再好好的策划划方案，如如果不具具有可操操作性，就就没有任任何商业业价值。因因为我们们所面对对和解决决的是企企业的实实际问题题，而不不是学术术问题和和专业研研究问题题，因此此就必须须避免空空中楼阁阁或学究究、学术术式研究究，而必必须要切切实可行行，项目目的总体体目标要要能够分分解和细细化，要要可以落落到实处处。3、资源利利用最大大化：许许多企业业和项目目不能成成功的原原因并非非缺乏资资源，而而是没有有充分有有效地用用好自己己的资源源，更没没有发挥挥出资源源的组合合效应。资资源的利利用要求求不仅包包括人、财财、物三三方面传传统的资资源要素素，还应应包括信信息

15、、技技术和品品牌这些些无形的的资产、资资源；在在资讯和和财智时时代，把把握先机机和先进进的科技技管理理理念就可可以掌握握致胜和和成功的的法宝。五、 多方案假想想“大胆设想想，小心心求证”也是我们们常用的的项目研研究方法法之一，也也是头脑脑风暴的的一种具具体运用用的方式式。即：尽可能能将本项项目可能能开发的的方案全全部或大大部分罗罗列出来来，再进进论证、评评述和选选择，从从而找出出最佳的的组合方方案。对对本项目目我们拟拟从五个个方面做做出假想想方案：1、商业步步行街；2、一般性性商铺；3、宾馆建建筑群；4、主题旅旅游点；5、中高档档住宅；从上述五个个假想方方案出发发，来分分析和研研究神农农架商业

16、业、旅业业、旅游游业和房房地产的的现状及及趋势走走向，将将有利于于我们做做出准确确、客观观、真实实的分析析和判断断。我们们按照严忠忠明先生生的策划划五步法法，即：第一步：研研究真问问题第二步：全全球化采采购第三步：创创新型整整合第四步：焦焦点式定定位第五步：结结构性实实操我们特别安安排了三三个工作作小组，即即市场调调查小组组、理论论研究小小组、概念采采购小组组，始终终注意研研究如何何看待木木鱼镇的的市场，决策的的把握如如何，投资风风险如何何控制等等问题，寻找最佳开发方案。第三章 基本调查与与市场分分析一、 神农架经济济发展基基本情况况综述神农架位于于兴山、巴巴东、房房县交界界地带,19770年

17、55月经国国务院批批准成立立神农架架林区，属属于省直直辖的行行政区域域；19971年年曾划归归宜昌地地区，119722年3月月复归省省辖；119766年曾划划归 阳阳地区，119833年8月月又复归归省辖。神神农架林林区总面面积32253平平方公里里，下辖辖自然保保护区河河松柏、木木鱼、红红坪、阳阳日四镇镇，是全全国唯一一由林区区作为地地方人民民政府的的行政区区域，林林区政府府所在地地位于松松柏镇。二、神农架架旅游资资源基本本情况神农架是神神秘深奥奥的谜；神农架架是诡谲谲离奇的的梦；神神农架是是万象森森罗的画画。它那那谜一样样的山林林鸟兽、梦梦幻般的的自然景景观、优优美如画画的原始始森林，以以

18、无穷魅魅力倾倒倒了全世世界。蜚声中外的的神农架架自然保保护区，位位于鄂西西北，它它东望宜宜昌市，西西接巫峡峡大宁河河小三峡峡，南邻邻长江三三峡，北北依道教教圣地武武当山。在在这32250平平方公里里的广袤袤山地上上，流传传着中华华民族始始祖炎帝帝神农氏氏尝百草草、搭架架采药、为为民造福福、惩恶恶扬善等等神奇故故事。它它兼有泰泰山之雄雄、黄山山之奇、华华山之峻峻、庐山山之秀，而而且比这这些名山山更高、更更大，更更令人神神往。千里神农架架山高路路险，自自古人迹迹罕至，其其中具有有较大观观赏、探探险价值值的景点点有近百百处。例例如：手拂白白云，极极目千里里的华华中第一一峰-神农顶顶；黄黄云万里里动风

19、色色，白波波九道流流雪山的巴东东垭；连峰去去天不盈盈尺，枯枯松倒挂挂倚绝壁壁的南南天门，还还有绝绝顶冰雪雪野人迹迹，至今今仿佛说说函关的老君君山等等等，都是是各具特特色的风风景点或或探险区区。 神农架地层层古老，地地貌奇特特，形成成了山高高谷深、海海拔高差差悬殊的的自然景景观，有有道是：百步不不同景，一一里不同同天。山脚盛盛夏山岭岭春，山山麓秋色色山顶冰冰，赤橙橙黄绿看看不尽，春春夏秋冬冬尽美景景。 当今，回回归大自自然的的呼声越越来越响响亮。到到原始森森林中去去旅游、揽揽奇，已已成为人人们日益益追求的的内容。神神农架除除了近百百处景点点可供观观赏之外外，更有有野人人之谜谜、白化化动物之之谜、

20、独独角兽之之谜、驴驴头狼之之谜、水水怪之谜谜、鸡冠冠蛇之谜谜、迷魂魂埫之谜谜、石棺棺之谜、奇奇洞异穴穴之谜、古古老孑遗遗树种群群落等众众多之谜谜，还有有在神农农架发现现的汉族族首部创创世史诗诗黑暗暗传的的文化之之谜。这这些对旅旅游探险险者都具具有极大大的吸引引力。神农架山地地是秦岭岭、大巴巴山、巫巫山山脉脉汇合地地区，是是我国中中部最大大的山区区，有中央山山地之之称，成成为中国国东西南南北动、植植物的起起源和过过度区域域，是我我国最重重要的多多种动植植物交叉叉汇合的的地带，被被中外学学者赞誉誉为生生物基因因库。据据初步调调查，神神农架的的高等植植物就有有26338种，高高等动物物5700种。其

21、其中列入入国家保保护名录录的各有有几十种种，堪称称为中国国的或世世界的白色动动物之乡乡、野人之之乡、金丝猴猴之乡、珙珙桐树之之乡。1986年年神农架架被列为为国家级级自然保保护区。119900年，联联合国教教科文组组织将神神农架列列入国际际人与与生物圈圈保护护区网，使使之成为为世界级级的永久久性自然然保护区区。19992年年春，世世界银行行将神农农架入选选取为生物多多样性保保护研研究项目目。神农架林区区与长江江三峡同同是中华华民族和和全人类类的发源源地之一一。神农农架群山山横空出出世，天天造地设设；长江江三峡鬼鬼斧神工工，钟灵灵毓秀。神神农架林林区距将将建的长长江三峡峡大坝仅仅几十公公里。库库

22、区水位位濒临神神农架山山脚下。到到那时，库库区的水水上公园园与神农农架的森森林公园园形成了了山环水水绕、虎虎啸猿啼啼的仙境境乐园。中中国最大大的人造造地中中海与与华中屋屋脊的浩浩瀚林海海，将构构成名副副其实的的天下下第一景景。神农架巨大大的魅力力和诱惑惑力，早早已超越越了国界界。19980年年中美两两国植物物学家联联合考察察神农架架，学者者们认为为：炎帝帝神农氏氏是东方方的太阳阳神，神神农架就就是太太阳山，神农农架是一一册读不不完的巨巨著，它它用天地地间最奇奇妙的灵灵感，大大自然最最众多的的奥秘写写成。这这无边无无际的原原始森林林，五彩彩缤纷的的奇花异异草，千千岩万壑壑的迷人人风光，数数之不尽

23、尽的地下下宝藏，闻闻所未闻闻的珍禽禽异兽，道道之不完完的神话话传说，有有哪一座座山林比比神农架架更含蓄蓄深沉？ 神农架是全全球中纬纬度地区区惟一保保存完好好的原始始森林生生态区，是是国家森森林和野野生动物物类型保保护区和和联合国国教科文文组织“国际人人与生物物圈保护护网”成员及及世界自自然基金金会“生物多多样性保保护示范范点”。其“野人之之迷”和“绿色宝宝库”名扬全全世界；而与神神农架地地域相邻邻、山水水相依的的宜昌市市，占有有三峡大大坝和长长江三峡峡两个世世界级旅旅游品牌牌，是进进出神农农架的门门户。因因此，创创建新三三峡区域域旅游板板块，对对神农架架、宜昌昌能起到到“资源互互补、客客源互流

24、流、利益益共享”的旅游游互动作作用。去年，宜昌昌市、神神农架林林区两地地政府和和主管部部门在宜宜昌召开开了区域域协作专专题会议议，推出出了“到宜昌昌，游神神农架；去神农农架，看看三峡风风光、观观三峡大大坝”的广告告语，成成功举办办了“关注三三峡工程程、探索索神农迷迷踪”为主题题的“中国百百强旅行行社宜昌昌行”活动，推推动了新新三峡区区域旅游游品牌的的形成。三、神农架架旅游资资源特色色神农架范围围大，景景点多，以以内外众众多的风风景旅游游区中独独树一帜帜。其资资源主要要特色有有：1、雄峰幽幽谷，神神秘色彩彩，引人人探胜。神农架山体庞大，群山巍峨，地势高耸，有为数众多的、极具特色的高山，如金猴岭、

25、武山、送郎山、老君山、燕子垭、天门垭、巴东垭等。神农架不仅以群山巍峨著称，还以沟谷纵横见美千条峡谷皆彩屏高挂，碧水中流，人游其间如临画廊。神农架的沟谷地貌多种多样，既有长狭型，如长达15公里的红坪画廊，将三瀑四桥五潭六洞七塔八寨三十六峰浑然融为一体；又有水域型，阳日型，最为有名的莫过于有“高山平原”之称的大九湖了。它们皆鬼斧神凿，天工巧成集神奇险幽于一地，各具情态却抱成一团，相映成趣，攀登在神农架的群山之中，探寻于神农架的幽谷之间，那变幻莫测的自然景观无不给人一种神秘之感，神秘的旅游景观概括起来有三：其一是保存比较完好的原始森林群落，原始的自然风貌和古老珍稀的动植物种类给人经神秘之感。置身于原

26、始森林，林内古木参天，盘根错节，藤萝萦绕，厚苔铺地。加上兽鸣鸟啼，更显得幽深古奥，夏天到这里观光躺在软绵绵的草甸下，仰望蓝天白云，聆听阵阵林涛，别有一番情趣。其二是神农架确有许多难解的科学之谜，诸如“野人”之谜，白化动物之谜，高山潮汐和盛夏冰洞之谜，驴头狼之谜等等。愈加增强了它的神奇色彩。英、美两国的传教士，最早对神农架资源的科学价值发兴趣，采集的植物标本，令科学界震惊。其三是神农架传说为炎帝神农氏搭架采药的地方。唐中宗李显贬为庐陵王，听传说神农架山宝洞乃炎帝神农当年行宫，便专程前往祈教复国登基大计，后来果然返回长安登上皇帝宝座。2、珍稀稀动物、花花海药国国，无与与伦比。神农架优越的地理位置，

27、茂密的森林，丰富的植被，复杂的气候和多样的地形使它同时成为一座野生动物的乐园，众多的珍稀物种，在当今世界实属罕见，有关专家曾多次呼吁在神农架建设古老、珍稀、濒危和我国特有野生动物物种的繁育和驯化基地，在有关部门的支持下，林区已相继建立了森林和野生动物标本馆，而且还将我国东北地区的梅花鹿南迁神农架，将国宝大熊猫东迁神农架的工作正在筹划之中。因而，神农架必将成为我国一座无与伦比的珍稀动物园。神农架的植物花卉不仅种类繁多，而且分布面广，从海拔398米的石柱河，到海拔3105.4米的神农顶，一年四季，花团锦簇，百里飘香，春有桃李迎细雨，夏有杜鹃满山红，秋有野菊迎飞雪，冬有腊梅傲霜寒，尤其春夏交替之季上

28、千品种的花，漫山遍野万紫千红，恰似无边彩霞；每至仲夏，更加艳丽多彩，千姿百态，它们映衬着蓝天白云，流泉飞瀑，纵横交错，美不胜收，实为绝景，神农架是一座举世闻名的大药园，据新近问世的神农架中药资源名录统计，全区共有中药材二千多种。它们之中，名贵珍稀药物占有很大的比例，如有“南方人参”之誉的绞股蓝，具有返老还童延年益寿之神效的金钗，号称补药之王的猕猴桃，用途广泛疗效显著的麝香等。至于杜仲、厚朴、贝母、天麻、当归、田七、黄连之类更是遍山皆有。据考神农架已发现六十多种药物具有抗癌作用，一百多种药物堪列高级保健药物名录，神农架丰富多彩的中药资源被称为当地一大独特的旅游资源优势，3、奇洞洞怪石，飞飞瀑流云

29、云，美不不胜收。神农架由于喀斯特地貌发肓所至，境内洞穴密布，叠转迂回，千奇百怪。有万燕栖息的燕子洞，时冷时热的冷热洞，一日三潮的潮水洞，盛夏冰封的冰洞，常年刮风的风洞，雷响出鱼的鱼洞，吞烟吐雾的云雾洞，树蛙成群的青蛙洞，搂双成洞的样晕高鸳鸯洞，悠扬悦耳的音乐洞，绝壁生花的水帘洞，水晶宫似的三宝洞，神秘离奇，令人惊叹。神农架地表同样受喀斯特地貌发育的影响，形成了大小不同，形态各异的奇峰怪石，有的拔地而起，直插云霄，有的亭亭玉立，并驾齐驱，有的若繁星点点，或藏或露。如望夫石，海螺石，犀牛望月、玉宇琼宫、玉女撑伞、仙鹤独立、金猴攀梭，等等。在大自然的鬼斧神工，令人叹为观止。神农架山高谷深，沟壑纵横，

30、且多暗河分布其间，位于悬崖绝壁之上，泉流沿裂隙或洞口流出，一泻千丈，巍巍壮观，其中尤以阳日镇的扇子瀑布，潮水河的潮汐瀑布，小当阳的老人瀑布，香溪源的仙女瀑布，沿渡河的鱼泉瀑布等最为有趣，它们高低不同，宽窄各异姿态万千。四、GDPP的发展展变化情情况1、 近几年神农农架林区区GDPP发展变变化情况况神农架林区区19998220022年GDDP19981999200020012002GDP（亿亿元）3.13.032.823.153.53%-2.266%-7.599%12.500%12.066%（按当年价价计算）2003年年199月GDDP为22.4亿亿元，预预计全年年可以达到到3.22亿元。如如果

31、考虑虑上半年年非典的的影响和和下半年年旅游旺旺季因素素，今年GDDP有可可能与去去年持平平或有所所增长。2、 神农林架区区GDPP发展变变化的分分析从神农架林林区GDDP发展展变化的的情况来来看，在在经历了了19999年至至20000年连连续两年年的下滑滑之后，已已经开始始回升；而近两两年GDDP增长长的幅度度也较大大。估计计GDPP下滑和和回升均均是由产产业结构构的调整整造成和和带动的的。19999年年人均GGDP为为38448元，220022年人均均GDPP为44486元元。3、 近几年年GDPP的产业业结构的的发展和和变化年份第一产业第二产业第三产业合计GDP比重GDP比重GDP比重19

32、99550918.2%11733338.8%13025543.0%3026772000515018.2%915032.4%13943349.4%2824332001550717.5%10050031.8%159950.7%1715662002589916.7%11080031.4%18306651.9%3528554、 神农架林区区产业结结构的分分析从上表我们们可以看看到近几几年神农农架林区区的产业业结构发发生了比比较大的的变化，从从三年前前19999年的的18.2:338.88:433.0调调整到220022年的116.77:311.4:51.9，第第三产业业在GDDP占的的比重三三年之间间

33、增长了了近9个个百分点点。二、 人口与收入入1）人口i. 人口的变化化情况：单位：人项目1999200020012002总计786611786066788022786477其中：木鱼鱼镇63356406/115538115844116211ii. 人口结构单位：人、百分分比项目1999200020012002农业人口527577531077528600526022非农业人口口259044254999259422260455农业人口67.077%67.566%67.088%66.888iii. 人口分析从上述情况况来看，神神农架林林区的人人口变化化和结构构是比较较稳定的的，变化化不大，而而木鱼镇

34、镇19999和220000年人口口从60000多多人上升升到1110000多人，是是行政区区划变化化所致；神农架架林区的的人口结结构虽然然还是以以农业人人口为主主，占660%多多，但随随着产业业结构和和旅游业业的发展展，这一一结构实实际上已已经发生生了一定定的变化化，这一一变化在在统计数数据中还还未能得得到充分分显示。因因为已经经有许多多农业人人口弃农农经商或或从事与与旅游业业和第三三产业相相关的行行业。2） 收入入情况i. 职工平均工工作变化化情况单位：元/人项目1999200020012002职工年平均均工资5573595772699582%6.89%22.022%31.822%职工工资近

35、近两年有有较大幅幅度增长长，增幅幅高达220330，原原因主要要在于职职工人数数，尤其其是国有有单位人人数下降降，如20002年职职工人数数由20001年年的85549人人下降到到77003人，但但工资总总额却由由20001年的的61119万元元上升到到20002年的的72332万元元。ii. 人均可支配配收入变变化情况况：单位：元/年项目1999200020012002人均可支配配收入3848418646765002%8.78%11.711%6.97%神农架林区区的人均均可支配配收入的的水平不不高，只只有大中中型城市市的1/211/3水水平，但但近几年年每年都都有一定定水平的的增长。iii.

36、 农民人均纯纯收入变变化情况况：单位：元/年项目1999200020012002农民人均纯纯收入1588124113301465%-21.885%7.17%10.155%神农架林区区农民人人均纯收收入近几几年的变变化幅度度也比较较大，220000年出现现过一次次大幅下下降的现现象，后后又逐年年回升。iv. 城乡居民储储蓄变化化情况：单位：元/年项目1999200020012002城乡居民储储蓄1073009709115266217344%-9.522%18.711%88.566%城乡居民储储蓄年末末余额近近几年的的变化十十分大，220000年出现现了9.52的下滑滑，而220022年又出出现高

37、达达88.56%的增长长，主要要是城镇镇居民储储蓄增长长了一倍倍，而农农户储蓄蓄的增幅幅没那么么大，但但也有四四成以上上的增长长。六、 神农架旅游游发展的的基本情情况（一） 神农架旅游游业发展展概况神农架因相相传神农农氏曾在在此搭架架采药而而得名，又又因“神农架架野人”和世界界级生态态旅游资资源而闻闻名。神农架自然然保护区区成立于于19883年，并并于19986年年7月经经国务院院批准成成为国家家级森林林和野生生动物类类型自然然保护区区，19990年年加入联联合国教教科文组组织（UUNESSCO）国国际生物物圈保护护网，119922年经国国家林业业部批准准设立国国家公园园。神农架素以以古老神神

38、秘而著著称，“野人”之谜名名扬海内外，加加上奇特特神秘的的自然景景观和现现象，对对许多游游客和探探险人士士具有极极大的吸吸引力，虽虽然至今今未有发发现“野人”的科学学证据，但但有关“野人”的传说说、景点点、展馆馆以及争争论一直直维持至至今，相相信即使使揭开有有无“野人”之谜，也也并不妨妨碍人们们进入神神农架探探险寻幽幽，追寻寻“野人”踪迹的的兴趣。但由于交通通不便等等种种原原因，神神农架林林区的旅旅游发展展直到220世纪纪90年年代初期期才开始始起步。在在湖北省省旅游发发展的核核心产品品“一点一线”（武汉汉和长江江三峡）和和“一点两两线”（武汉汉、长江江三峡和和古三国国）的带带动下，逐渐形形成

39、现在在的“一江两两山”（长江江三峡、武武当山和和神农架架）和神神农架“一江两两神”（长江江、神农农顶、神神农溪）的核心旅游产品格局。而且湖北省委、省政府对神农架旅游业的发展也非常关注，多次在神农架召开旅游发展现场办公会，最近的一次是2003年8月26日俞正声省长视察神农架木鱼镇，并召开现场办公会议，积极推动神农架旅游业的发展（详见附件）。此外，神农架林区产业结构的调整和三峡工程的建设也成为神农架旅游开发提供了良好的条件和机遇，由于产业结构的调整，神农架林区不再以林业为主导产品，明确地把旅游业确定为神农架地支柱产业；而长江三峡工程地建设也使神农架地交通条件和游客资源大为改善，促成了“一江两山”，

40、即长江三峡武当山神农架的新的核心旅游产品和旅游格局的形成，推动和促进了这三个旅游热点地区的共同发展。（二） 神农架旅游游业发展展态势的的分析1） 神农架旅游游收入变变化情况况单位：万元元项目19951996199719981999200020012002旅游收入120012073890450062007318102911122044%0.58%222.229%15.688%37.788%18.033%40.633%18.599%据林区统计计局介绍绍，20003年年虽然受受到非典典的严重重影响，但但199月的旅旅游收入入仍然达达到70067万万元。2） 神农架旅游游收入占占GDPP比重的的变化情

41、情况单位：万元元项目19981999200020012002GDP310211302677282433315466352855旅游收入450062007318102911122044比重14.511%20.488%25.911%32.622%34.599%由上表可见见五年之之中，旅旅游收入入在GDDP的比比重由119988年的114.55%增长长到344.599%，增增加了220个百百分点，这这从另一一个侧面面说明旅旅游业在在神农架架产业结结构上所所占的地地位和作作用。3） 神农架旅游游人数的的变化情情况：单位：万人人次项目1996199719981999200020012002旅游人数111

42、6.218.619.130.943.950.1%47.277%14.811%2.69%61.788%42.077%14.122%从上表中可可以看到到，从119966年到220022年这几几年中，旅旅游人数数增加了了4.555倍，平均年增长为29.5%，但增长的态势并不平稳，而是有高潮、有低潮，最明显的是2000年，旅游人数比上年增长了61.8%，估计是由于三峡旅游所带动起来的高潮。但是，虽然神农架旅游人数有较高幅度的增长，但与其他地区的发展相比还有很大的差距，比如湖南凤凰古城的旅游人口在几年内就由2000年 34.5万人次提升到2002年的89万人，比整个神农架地区高出近40万人次。这说明神农

43、架在接待旅游人次上还远未达到一个具有丰富资源的旅游景区所应有的水平，还有很大的潜力可以发掘。4） 游客来源及及特征根据20002年神神农架旅旅游抽样样调查资资料显示示：神农农架现有有的客源源主要是是国内游游客，海海外游客客所占地地比例极极低；而而国内客客源的结结构有以以下特点点：1 、来神神农架的的游客仍仍以青壮壮年居多多： 19996年年与20002年年抽样调调查结果果的比较较：年份 年龄龄14岁以下下15244岁25444岁45644岁65岁以上上199620641620020.42%11%61%26.644%0.42%从上表的比比较来分分析，两两头的游游客（即即老人和和小孩）开开始有些些

44、微小的的比例，而而青少年年组有所所下降，中中壮年组组有所增增加。2 、男女女比例正正逐渐接接近：根据19996年抽抽样调查查结果显显示：神神农架游游客中男男性居多多占666，而而女性只只有344；但但20002年的的抽样调调查结果果显示：男性占占53.6%，女女性占446.44%。3 、企事事业和政政府工作作人员居居多：1996年年的结果果显示：神农架架游客446为为企事业业人员，220为为专业技技术人员员，100为政政府工作作人员，110为为工人，66为教教育工作作者，44为职职员，22为个个体经营营者，另另有2为其他他人员，少少有农民民、军人人、学生生和离退退休等类类型的游游客。而2002

45、2年的结结果显示示：神农农架游客客27.8%为为商贸人人员，224.447为为教科人人员，221.11为政政府工作作人员，110.114为为工人，77.177为离离退休人人员，55.066为服服务业人人员，22.955为个个体经营营者，11.277%为学学生，少少有农民民、军人人等类型型。虽然游客的的职业仍仍以企事事业、商商贸、科科教和政政府人员员居多，但但也开始始出现较较高比例例的离退退休人员员和少量量的学生生客源。4、本省游游客比例例上升，而而外省游游客比例例下降：1996年年调查结结果显示示：来神神农架的的游客440为为本省游游客，660为为外省游游客；但但20002年调调查结果果则刚好好相反：60为本省省游客，440为为外省游游客；这这说明神神农架因因地域和和交通条