房地产抵押评估报告ccgp.docx

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1、*公司房 地 产 抵抵 押 估 价价 报 告估价项目目名称：上饶市市信州区区月泉花花城1号楼2单单元10002号号房地产产抵押价格格评估委 托托 方方:郭邦年年估 价价 方方：上饶饶市众恒恒房地产产评估事事务所有有限公司司估 价 人 员员：* 估价作业业日期： 二一一年年三月二二日至三月五日估价报告告编号：* *（*）* Page 19 of18目录一、致委委托方函函-1二、估价价师声明明-2三、估价价的假设设和限制制条件 33-4四、估价价结果报报告- 5-8（一）委委托方（二）估估价方（三）估估价对象象（四）估估价目的的（五）估估价时点点（六）价价值定义义（七）估估价依据据（八）估估价原则

2、则（九）估估价方法法（十）估估价结果果（十一）估估价人员员（十二）估估价作业业日期（十三）估估价报告告应用的的有效期期五、估价价技术报报告 9-17（一）个个别因素素分析（二）区区域分析析（三）市市场背景景分析（四）最最高最佳佳使用分分析（五）估估价方法法选用（六）估估价测算算过程（七）价价格结果果确定六、附件件- 18致委托方方函*先生：受您委托托，我公公司对*拥拥有的位位于上饶饶市信州州区月城城花泉11号楼22单元110022号住宅宅在现状状利用条条件下的的房地产产市场价价格进行行了评估估，为郭郭邦年先先生将此此房产转转让给您您向北京京农村商商业银行行股份有有限公司司十里堡堡支行做做抵押贷

3、贷款，确确定房地地产抵押押贷款额额度提供供价格参参考依据据。估价人员员根据估估价目的的，遵循循估价原原则，按按照评估估工作程程序，利利用科学学的评估估方法，在在认真分分析现有有资料的的基础上上，经过过周密准准确的测测算，并并详细考考虑了影影响房地地产价格格的各项项因素，确确定估价价对象（建建筑面积积1466.366平方米米）在估价价时点220111年3月2日的公开开市场价价格为：（币种种：人民民币）房地产总总价：661.338万元元大写金额额：人民民币陆拾壹万叁仟捌佰元整单位价格格：41194元元/平方方米 顺致商祺* 法定代代表人：* 二一一一年三月五日估价师声声明我们郑重重声明：1.我们们

4、在本估估价报告告中陈述述的事实实是真实实的和准准确的。2.本估估价报告告中的分分析、意意见和结结论是我我们自己己公正的的专业分分析、意意见和结结论，但但受到本本估价报报告中已已说明的的假设和和限制条条件的限限制。3.我们们与本估估价报告告中的估估价对象象没有利利害关系系，也与与有关当当事人没没有个人人利害关关系或偏偏见。4.我们们依照中中华人民民共和国国国家标标准（GGB/TT 5002911-19999）房房地产估估价规范范进行行分析，形形成意见见和结论论，撰写写本估价价报告。5.估价价人员已已对本估估价报告告中的估估价对象象进行了了实地查查勘。6.没有有人对本本报告提提供了重重要专业业帮助

5、。7.本估估价报告告由*公公司负责责解释。8.本报报告估价价结果仅仅作为委委托方在在本次估估价目的的下使用用，不得得做其他他用途。未未经本估估价机构构书面同同意,本本报告的的全部或或任何一一部分均均不得向向委托方方、报告告使用者者、报告告审查部部门之外外的单位位和个人人提供，也也不得以以任何形形式公开开发表。中国注册册房地产产估价师师中国注册册房地产产估价师师估价的假假设和限限制条件件1. 产权方以以商品价价购买委委估房屋屋并取得得房屋所所有权及及支付有有关税费费。2. 在估价时时点的房房地产市市场为公公开、平平等、自自愿的交交易市场场。3. 任何有关关估价对对象的运运作方式式、程序序符合国国

6、家、地地方的有有关法律律、法规规。4. 本次估价价结果未未考虑国国家宏观观经济政政策发生生重大变变化以及及遇有自自然力和和其他不不可抗力力对估价价结论的的影响。5. 估价对象象建筑面面积、结结构等均均以房房屋所有有权证（京京房权证证密私字字第5333577号）为为依据。6. 本报告附附件中的的材料系系报告的的重要组组成部分分，本次次评估中中涉及的的附件均均为委托托方提供供，我公公司未向向政府有有关部门门核实和和调查。本本报告是是按附件件中的材材料是真真实、全全面的前前提下进进行评估估的。如如因材料料不符、变变更或委委托方隐隐瞒有关关资料，对对估价结结果造成成偏差，委委托方应应对其负负责。7.

7、本报告估估价目的的为*先生生将此房房产转让让给委托托方向北北京农村村商业银银行股份份有限公公司十里里堡支行行做抵押押贷款,确定房房产抵押押贷款额额度提供供价格参参考依据据,不作作其他评评估目的的之用。如如果评估估条件或或目的发发生变化化，该价价格需作作相应调调整。8. 本报告估估价结果果是估价价对象在在现状利利用条件件下的房房地产价价格，包包括与房房屋有关关的装修修工程等等。如果果房屋结结构及装装修发生生损毁，其其估价结结果应作作相应调调整。9.本次次估价中中假设估估价对象象处于公公平的交交易市场场中，未未来市场场短期波波动，短短期变现现和强制制处分等等因素对对其价值值会有一一定的影影响，在在

8、此我们们不予考考虑。 10.本估价价报告结结果的有有效期自自估价报报告完成成日期起起壹年，即即二九年二月十三日至至二一一年二月十二日，若房房地产市市场价格格变化较较快时估估价报告告结果的的有效期期相应缩缩短。超超过估价价报告应应用有效效期使用用估价报报告的，相相关责任任由使用用者承担担。估 价 结果报 告告一、委 托 方方：委托方姓姓名：宁宁天星委托方住住址：河河北省张张家口市市宣化县县王家湾湾乡柏树树洼村公公路西街街32号号二、估 价 方方：单位名称称：*单位地址址：*房地产资资格证书书号：*房地产评评估资质质级别：*法定代表表人：*三、估价价对象：1、基本本情况估价对象象位于上上饶市信信州

9、区月月泉花城城1号楼2单单元10002号号。根据据房屋屋所有权权证（房权证上饶市第301817号），房屋所有权人为郭邦年，住宅用途。月泉花城1号楼总层数为11层，框架结构。估价对象位于第十层，总建筑面积146.36平方米。房屋装修修情况：客厅、卧卧室墙面面刷立邦邦漆、石石膏板顶顶棚、瓷瓷砖地面面。厨房房、卫生生间墙面面贴瓷砖砖、地面面铺设防防滑地砖砖。估价价对象整整体为一一般装修修。2、基础础设施情情况估价对象象所在区区域内基基础设施施达到“六通”（即通通路、通通电、供供水、排排水、通通讯、供供气）。四至：东临庆丰丰路；南南临解放放路；西西至市民民公园；北至凤凤凰超市市；供电：市政2220伏伏

10、生活用用电；供水：市政供供水；排水：市政管管网；通讯：由上饶饶市电话话局接入入；煤气：接入小小区。四、估价价目的：本报告估估价目的的为郭邦邦年先生生将此房房产转让让给委托托方，向向南昌银银行股份份有限公公司上饶饶市分行行做抵押押贷款,确定房房地产抵抵押贷款款额度提提供价格格参考依依据。五、估价价时点：二一一一年三月二日六、价值值定义：根据房地地产评估估的技术术规程和和项目的的具体要要求，本本次评估估采用的的是公开开市场价价格标准准，估价价对象为为产权方方合法拥拥有,估估价结果果中的房房地产价价格是指指估价对对象于估估价时点点20111年3月2日，剩余余使用年年限约为为15年条条件下的的公开市市

11、场价格格。七、估价价依据： 1、有关关政策法法规和文文件：* 中华人人民共和和国城市市房地产产管理法法(中中华人民民共和国国主席令令第299号)* 国家标准准房地地产估价价规范（GB/T 50291-1999）* 关于规规范与银银行信贷贷业务相相关的房房地产抵抵押估价价管理有有关问题题的通知知【建建住房2000688号】2、委托托估价方方提供的的资料（详详见附件件）3、受托托估价方方掌握的的有关资资料以及及估价人人员实地地勘察所所获取的的资料。八、估价价原则我们在本本次估价价时遵循循了合法法原则、最最高最佳佳使用原原则、替替代原则则和估价时时点等原原则。九、估价价方法：估价人员员在认真真分析所

12、所掌握的的资料并并进行了了实地勘勘察之后后，根据据估价对对象的特特点和实实际状况况，选用用市场比比较法、收收益还原原法作为为本次评评估房地地产价格格的基本本方法。1.市场场比较法法定义将估价对对象与在在估价时时点近期期有过交交易的类类似房地地产进行行比较，对对这些类类似房地地产的已已知价格格作适当当的修正正，以此此估算估估价对象象的客观观合理价价格或价价值的方方法。比准价格格=可比比实例价价格交易情情况修正正系数交易日日期修正正系数房地产产状况修修正系数数2.收益益还原法法定义预计估价价对象未未来的正正常净收收益，选选用适当当的资本本化率将将其折现现到估价价时点后后累加，以以此估算算估价对对象

13、的客客观合理理价格或或价值的的方法。其中：VV房地地产在估估价时点点的收益益价格 A房地产产的未来来第一年年净运营营收益 Y房地产产的报酬酬率g净净收益逐逐年递增增的比例例 t房地产产的收益益年限3、以上上两种方方法进行行综合分分析，得得出估价价对象的的公开市市场价格格。十、估价价结果：估价人员员根据估估价目的的，遵循循估价原原则，按按照评估估工作程程序，利利用科学学的评估估方法，在在认真分分析现有有资料的的基础上上，经过过周密准准确的测测算，并并详细考考虑了影影响房地地产价格格的各项项因素，确确定估价价对象（建建筑面积积1466.366平方米米）在估价价时点220111年3月5日的公公开市场

14、场价格为为：（币币种：人人民币）房地产总总价：661.338万元元大写金额额：人民民币陆拾拾壹万叁仟捌佰元整单位价格格：41194元元/平方方米十一、估估价人员员：中国注册册房地产产估价师师中国注册册房地产产估价师师十二、估估价作业业日期：二九九年二月月九日至至二月十十三日十三、估估价报告告应用的的有效期期：自估价报报告完成成日期起起壹年，即即二九年二二月十三三日至二二一年二月月十二日日。估 价 技术报 告告一、个别别因素分分析1、基本本情况估价对象象位于上上饶市信信州区月月泉花城城1号楼2单单元10002号号。根据据房屋屋所有权权证（房权证上饶市第301817号），房屋所有权人为郭邦年，住宅

15、用途。月泉花城1号楼总层数为11层，框架结构。估价对象位于第十层，总建筑面积146.36平方米。房屋装修修情况：客厅、卧卧室墙面面刷立邦邦漆、石石膏板顶顶棚、瓷瓷砖地面面。厨房房、卫生生间墙面面贴瓷砖砖、地面面铺设防防滑地砖砖。估价价对象整整体为一一般装修修。2、基础础设施情情况估价对象象所在区区域内基基础设施施达到“六通”（即通通路、通通电、供供水、排排水、通通讯、供供气）。四至：东临庆丰丰路；南南临解放放路；西西至市民民公园；北至凤凤凰超市市；供电：市政2220伏伏生活用用电；供水：市政供供水；排水：市政管管网；通讯：由上饶饶市电话话局接入入；煤气：接入小小区。二、区域域因素分分析估价对象

16、象所在小小区紧邻邻三清山山大道，位于凤凰凰中大道道，交通通方便，小小区环境境好，配配套设施施完善，周围有江光派出所、中行江光分理处、上饶市西市街道办、凤凰超市、上饶市实验中学等配套服务设施；在这里居住、购物消费、日常生活以及公共交通都比较方便，地理位置较为优越。三、市场场背景分分析（1）宏宏观经济济形势在房地产产市场逐逐步回暖暖，销售售形势以以及融资资环境好好转的情情况下，企企业拿地地信心明明显增强强，土地地市场成成交继续续好转。伴伴随着土土地市场场成交的的不断转转好，政政府供地地信心大大增，各各重点城城市经营营性用地地供应再再创年度度新高；开发商商频频出出手争夺夺优质地地块，土土地成交交日趋

17、火火爆，经经营性用用地成交交面积环环比继续续上涨，五五成以上上城市本本月经营营性用地地成交放放量。但但由于部部分城市市推出了了较多地地理位置置较偏远远地块，导导致地块块流标率率出现小小幅上涨涨。高溢溢价率地地块与上上月相比比继续增增加；排排行榜总总价整体体水平与与上月基基本持平平，万科科、绿地地等知名名企业频频频出手手，推动动土地市市场进一一步回暖暖。总体体来看，在在全国住住宅市场场成交利利好刺激激下，土土地市场场已呈现现全面回回暖之势势，尤其其是部分分一线城城市，市市场成交交堪称火火爆。在在这种情情况下，政政府及企企业应保保持理性性态度，以以维护土土地市场场的健康康持续发发展。（2）产产业经

18、济济状况 经北京市市统计局局、国家家统计局局北京调调查总队队初步核核算，220088年北京京市实现现地区生生产总值值104488亿亿元，比比上年增增长9%，增速速比上年年回落44.3个个百分点点。其中中，第一一产业增增加值1112.8亿元元，增长长1.11%；第第二产业业增加值值26993.22亿元，增增长2.4%；第三产产业增加加值76682亿亿元，增增长111.7%。第三三产业中中，信息息传输、计计算机服服务和软软件业增增长166.8%，批发发和零售售业增长长15.6%，租租赁和商商务服务务业增长长23.9%，科科学研究究、技术术服务和和地质勘勘查业增增长233.1%，水利利、环境境和公共

19、共设施管管理业增增长288.3%，文化化、体育育和娱乐乐业增长长29.4%，增增速均超超过第三三产业平平均水平平；金融融业实现现增加值值14993.66亿元，增增长9.2%，增增速比上上年回落落13.1个百百分点；房地产产业实现现增加值值6100.8亿亿元，下下降111.4%。按常住人人口计算算，全市市人均GGDP达达到6330299元（按按年平均均汇率折折合90075美美元），比比上年增增长5.2%。三三次产业业结构由由上年的的1.11:266.8:72.1变化化为1.1：225.77：733.2。（3）居居住物业业房地产产市场状状况09年上上半年，全全市共成成交288块土地地，其中中包括1

20、11宗住住宅用地地，全市市规划建建筑面积积合计 2600.611万平米米，环比比上涨882.77%。一一手住宅宅市场：09年年5月，北北京一手手住宅上上市规模模（面积积）环比比上涨了了10.6%，上上市套数数环比上上涨 227.77%；成成交面积积环比下下降9.4%；成交套套数环比比下降112.33%；成成交均价价环比上上涨5.7%。二二手住宅宅市场：09年年上半年年，北京京二手住住宅成交交面积环环比下降降8.99%，成成交套数数环比下下降8.3%；成交均均价环比比上涨44.4%。楼市市总结：09年年上半年年，北京京土地市市场交易易十分活活跃，一一手住宅宅市场“供小销销大”、“价升量量跌”，二

21、手手住宅市市场“价升量量跌”。（4）其其他土地市场场新增供供应概述述受近期期楼市交交易好转转的推动动，土地地市场放放量明显显提速。北北京市土土地交易易管理网网显示，正正在交易易和即将将入市的的住宅、商商服用地地多达556宗，总总供应面面积6221.55万平米米，其中中仅4月月份计划划入市的的土地总总量就高高达3335.66万平米米。二季季度京城城土地尤尤其是住住宅项目目用地供供应非常常充足。北北京市近近期加强强土地储储备工作作力度，为为市场全全面回暖暖储备充充足的土土地供应应，主要要为预防防避免因因开发商商所谓的的“土地稀稀缺”原因而而变相抬抬高房价价。四、最高高最佳使使用分析析由于房地地产具

22、有有用途的的多样性性，不同同的利用用方式能能为权利利人带来来不同的的收益量量，且房房地产权权利人都都期望从从其占有有的房地地产上获获取更多多的收益益，并以以能满足足这一目目的为确确定房地地产利用用方式的的依据。所所以，房房地产价价格是以以该房地地产的效效用作最最有效发发挥为前前提。最高最佳佳使用是是指法律律上允许许，技术术上可能能，经济济上通行行，经过过充分合合理的论论证，并并能给估估价对象象带来最最高价值值的使用用。本次次评估以以估价对对象的现现状用途途（住宅宅）为最最高最佳佳使用，测测算其公公开市场场价值。五、估价价方法选选用估价人员员在认真真分析所所掌握的的资料并并进行了了实地勘勘察之后

23、后，根据据估价对对象的特特点和实实际状况况，选用用市场比比较法、收收益还原原法作为为本次评评估房地地产价格格的基本本方法。1.市场场比较法法定义将估价对对象与在在估价时时点近期期有过交交易的类类似房地地产进行行比较，对对这些类类似房地产产的已知知价格作作适当的的修正，以以此估算算估价对对象的客客观合理理价格或或价值的的方法。比准价格格=可比比实例价价格交易情情况修正正系数交易日日期修正正系数房地产产状况修修正系数数2.收益益还原法法定义预计估价价对象未未来的正正常净收收益，选选用适当当的资本本化率将将其折现现到估价价时点后后累加，以以此估算算估价对对象的客客观合理理价格或或价值的的方法。其中：

24、VV房地地产在估估价时点点的收益益价格 A房地产产的未来来第一年年净运营营收益 Y房地产产的报酬酬率g净净收益逐逐年递增增的比例例 t房地产产的收益益年限3、以上上两种方方法进行行综合分分析，得得出估价价对象的的公开市市场价格格。六、估价价测算过过程（一）市市场比较较法测算算估价对对象比准准价格（基基本公式式）比准价格格=可比比实例价价格交易情情况修正正系数交易日日期修正正系数房地产产状况修修正系数数1、选择择交易案案例根据替代代原则，选选取近期期同一供供需圈内内邻近地地区的三三个同类类用途项项目交易易案例进进行比较较。详见见表一。2、比较较因素的的选择根据估价价对象与与交易案案例实际际情况，

25、选选用影响响地价的的比较因因素，主主要包括括：交易易情况、估估价时点点、区域域因素和和个别因因素等。详详见表二二、表三三。3、比较较因素修修正将交易案案例与估估价对象象进行比比较，从从交易情情况、交交易期日日、区域域因素和和个别因因素等方方面进行行系数修修正，得得出估价价对象的的比准价价格。详详见表四四。表一 案例例情况说说明比较案例例项目名称称地理位置置用途装修情况况所在层数交易日期期成交单价价（元/mm2）A龙华凤凰凰城位于凤凰凰中大道道住宅中档装修修11/11320111368000B汇景花园园位于凤凰凰中大道道住宅中档装修修9/12220111350000C绿景家园园位于凤凰凰中大道道

26、住宅一般装修修10/11320111345000 表二 比比 较 因 素素 条 件 说说 明 表待估宗地及案例内容比较因素估 价 对 象象案例A案例B案例C现状用途途住宅住宅住宅住宅交易日期期20111.0320111.0320111.0320111.03交易价格格（元/平方米米）待 估估680005000045000交易情况况正 常正 常正 常正 常区域因素交通条件道路通达达度较好较好较好较好地理位置置位于凤凰凰中大道道位于凤凰凰中大道道位于凤凰凰中大道道位于凤凰凰中大道道商服繁华华度较繁华繁华繁华较繁华基础设施施状况良好良好良好良好小区配套套完善度度较完善完善较完善较完善环境优劣劣度好好好

27、好个别因素装修状况况一般装修修中档装修修中档装修修一般装修修层 数十层/十十层十一层/十三层九层/十十二层十层/十十三层房屋成新新度较好好较好较好 表三三 比比 较 因 素素 条 件 指指 数 表估价对象象及比较较案例比较因素素估价对象象案例A案例B案例C现 状 用途100100100100交易日期期100100100100交易情况况100100100100区域因素交通条件道路通达达度100100100100地 理 位 置置100100100100商服繁华华度100110115100基础设施施状况100100100100小区配套套完善度度100112100100环 境 优 劣劣 度100100

28、100100个别因素装修状况况100115109100层 数100101101100房屋成新新度100115100100表四因 素 比比 较 修 正正 系 数 表表 估估价对象象及比较较案例比较因素素案例A案例B案例C现状用途途100/1000100/1000100/1000交易日期期100/1000100/1000100/1000交易情况况100/1000100/1000100/1000区域因素交通条件道路通达达度100/1000100/1000100/1000地 理 位 置置100/1000100/1000100/1000商服繁华华度100/1100100/1155100/1000基 础

29、设 施施 状 况100/1000100/1000100/1000小区配套套完善度度100/1122100/1000100/1000环 境 优 劣劣 度100/1000100/1000100/1000个别因素装修状况况100/1155100/1099100/1000层 数100/1011100/1011100/1000房屋成新新度100/1155100/1000100/1000修正后价价格(元/平方米米)4132239499450004、比准准价格的的确定因为比较较案例与与估价对对象用途途相同、位位置相近近，故取取三个比比较案例例比准价价格的算算术平均均值作为为本次市市场比较较法评估估测算结结果

30、:单位价格格（441322+39949+45000）341994（元元/平方米米）比准总价价41194元元/平方方米146.36平平方米10000061.38（万万元）2、收益益法，运运用收益益法估价价应按下下列步骤骤进行：搜集有有关收入入和费用用的资料料；估算租租赁收入入（包括括有效毛毛租金收收入和租租赁保证证金、押押金等的的利息收收入）；估算运运营费用用（包括括物业管管理费、煤气费、税金等）； 估算净净收益；选用适适当的报报酬率或或资本化化率；选用适适宜的计计算公式式求出收收益价格格。 收益法可可参考下下述公式式：其中：VV房地地产在估估价时点点的收益益价格 A房地产产的未来来第一年年净运

31、营营收益 Y房地产产的报酬酬率g净净收益逐逐年递增增的比例例 t房地产产的收益益年限单 位位数 额额说 明明一、潜在在毛收入入万元/年年2.133 其中：潜潜在毛租租金收入入万元/年年2.099 减：空置置和收租租损失万元/年年0.522空置率25%加：其他他收入万元/年年0.044二、有效效毛收入入万元/年年1.611三、运营营费用万元/年年0.133四、净收收益万元/年年1.488净收益率率92.000%五、收益益期限年49.000 六、报酬酬率或资资本化率率6.0%七、测算算 结果果总价万元37.225单价元/37011七、估价价对象市市场价格格的确定定：经过测算算，两种种方法所所得结果

32、果比较接接近，故故取两种种方法的的算术平平均值作作为本次次估价结结果。综综合结论论如下:估价方法法权重总价（单单位：万万元）单位价格格（单价价元/m2）市场比较较法0.537.998-收益还原原法0.537.225-综合-37.66237377估价人员员根据估估价目的的，遵循循估价原原则，按按照评估估工作程程序，利利用科学学的评估估方法，在在认真分分析现有有资料的的基础上上，经过过周密准准确的测测算，并并详细考考虑了影影响房地地产价格格的各项项因素，确确定估价价对象(建筑面面积1000.666平方方米)在在估价时时点20009年年2月99日的公公开市场场价格为为：(币币种:人人民币)房地产总总价：337.662万元元大写金额额：人民民币叁拾拾柒万陆陆仟贰佰佰元整单位价格格：37737元元/平方方米附 件件附件一: 估价价对象位位置示意意图附件二：委托方方身份证证复印件件附件三：房屋屋所有权权证（京京房权证证密私字字第5333577号）复复印件附件四: 房屋屋所有权权人身份份证复印印件附件五: 估价价对象现现场勘查查图附件六：估价师师资格证证书复印印件附件七：估价机机构资质质证书复复印件附件八：估价机机构营业业执照复复印件