某房地产项目市场研究报告(doc 96页)eruq.docx

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1、江北城项项目市场场报告目 录一、城市市经济发发展及城城市辐射射力研究究31、重庆庆经济背背景3（1）宏宏观经济济背景分分析3（2）城城市人口口结构分分析5（3）重重庆市消消费力水水平特征征9（4）未未来经济济发展方方向133（5）城城市经济济背景分分析小结结152、重庆庆市未来来城市地地位分析析16（1）直直辖市数数据对比比16（2）西西部重点点城市数数据对比比20（3）小小结2553重庆庆市未来来的对外外辐射力力25（1）重重庆城市市规划225（2）重重庆城市市辐射力力综述228二、重庆庆CBDD发展潜潜力研究究291.重庆庆中央商商务区规规划前景景29（1）重重庆中央央商务区区（CBBD）

2、规规划简介介29（2）重重庆CBBD规划划与经济济发展水水平300（3）重重庆中央央商务区区产业规规划3222.江北北城CBBD发展展潜力分分析355（1）江江北CBBD规划划前景335（2）江江北CBBD配套套实施规规划377三、重庆庆各类物物业类型型综述3381.住宅宅38（1）主主城各片片区住宅宅市场概概述388（2）住住宅产品品价格综综述399（3）主主城中心心区域住住宅产品品开发情情况400（4）江江北城CCBD建建设中住住宅的发发展前景景412.酒店店公寓、商商务酒店店41（1）重重庆酒店店业现状状41（2）重重庆酒店店业产品品综述443（3）酒酒店经营营形式444（4）产产权式酒

3、酒店455（5）重重庆酒店店业的发发展规划划46（6）江江北城CCBD酒酒店业的的发展前前景4663.商务务产品（含含纯写字字楼和商商务公寓寓）477（1）重重庆商务务市场发发展历程程47（2）重重庆的商商务格局局49（3）商商务产品品供需现现状500（4）重重庆市场场甲级写写字楼特特征综述述53（5）江江北城CCBD商商务市场场发展前前景预测测534.商业业56（1）重重庆商业业地产开开发类型型56（2）重重庆市商商业物业业主要经经营模式式简述557（3）重重庆各大大商圈综综述577（4）江江北城商商业市场场发展前前景预测测58一、城市市经济发发展及城城市辐射射力研究究1、重庆庆经济背背景（

4、1）宏宏观经济济背景分分析l 国民经济济快速、稳稳步增长长19988-20005重重庆市国国民经济济发展状状况（亿亿元）“发挥重重庆特大大城市的的辐射作作用，建建成长江江上游的的经济中中心。”这是中中央对重重庆市作作为直辖辖市的直直接定位位，也是是重庆人人们为之之奋斗近近10年年的战略略目标。在直辖市市特殊的的政治、经经济权利利的支撑撑下，重重庆市的的国民经经济发展展开启了了其复兴兴之路，年年均9.9的的增长率率使得其其城市经经济在不不到100年的时时间里发发生了翻翻天覆地地的转变变，20005年年，重庆庆市国民民经济取取得经济济总量比比直辖翻翻一番、突突破30000亿亿大关两两大硕果果，城市

5、市发展进进入新的的阶段。由于“十十五”期间打打下了良良好的基基础，“十一五五”起始年年的上半半年（220066年上半半年），全全市经济济进入“起飞”阶段， 1-66月重庆庆市地区区GDPP达到了了14668.112亿元元，同比比增长112.66，成成为直辖辖以来增增长最快快的半年年，比全全国平均均水平高高1.77个百分分点，全全市经济济整体继继续呈增增长速度度加快、运运行质量量较好、经经济效益益稳步提提高的良良好发展展势头。l 产业结构构逐步优优化，经经济增长长模式逐逐步蜕变变直辖以来来，重庆庆市经济济水平发发展速度度较快，产产业结构构得到了了一定的的优化，但但由于第第三产业业发展以以及第一一

6、产业比比例萎缩缩较慢决决定了重重庆还是是一个落落后的农农村直辖辖市。19988年-220055年重庆庆市产业业结构动动态图（）作为老工工业基地地、西南南工业重重镇，重重庆的第第二产业业一直占占有重要要的地位位，直辖辖后其比比重有逐逐步上升升的趋势势，在第第三产业业比重徘徘徊不前前的情况况下，成成为第一一产业比比重下降降的主要要原因。可可见，重重庆直辖辖以后经经济发展展速度比比较快，第第二产业业正在壮壮大，第第三产业业发展缓缓慢，第第一产业业比例萎萎缩。l 固定资产产投资稳稳步攀升升，城市市基础逐逐步完善善直辖以来来，伴随随着国家家资金、政政策上的的支持，重重庆市的的直接投投资取得得了较为为迅速

7、的的发展，特特别是固固定资产产投资，发发展速率率几乎年年年高于于全国平平均水平平。这不不仅保证证了国民民经济的的持续高高速发展展，维持持了社会会前进的的动力，同同时，各各项基础础设施的的建设也也大大的的促进了了第三产产业，特特别是房房地产业业的发展展，使城城市产业业结构更更趋于合合理。19988-20005固固定资产产投资及及房地产产投资发发展状况况（亿元元）社会固定定资产投投资由基基本建设设、更新新改造、房房地产开开发投资资及其他他投资四四部分组组成。从结构看看，房地地产开发发投资比比例自119988年连续续增长后后，于220011年达到到24左右，此此后4年年一直维维持在这这一水平平左右，

8、最最高时达达25.8%。这这说明，近近年来重重庆的房房地产开开发投资资所占比比例处于于稳定发发展阶段段，房地地产投资资在固定定资产投投资中的的比例与与城市发发展阶段段相对协协调。（2）城城市人口口结构分分析l 户籍人口口稳步上上升，总总户籍的的增长高高于总人人口的增增长19988-20005重重庆市户户籍人口口状况分分析（万万人）在城市总总人口（户户籍人口口）的发发展方面面，随着着重庆市市城市发发展的高高速运行行，重庆庆市总人人口逐步步增长，特特别是在在20002年以以来，年年均增长长率约00.577%，高高于同期期全国的的0.55%，一一方面这这主要是是由于重重庆市本本身属于于农村型型大城市

9、市，农村村人口基基数大，加加快了城城市总人人口的增增长，另另一方面面，这也也说明了了随着重重庆市城城市竞争争力的不不断增强强，重庆庆市的对对外人口口吸引力力逐步增增强，城城市中外外来人口口的数量量稳步上上升。19988-20005重重庆市户户均人口口状况分分析（人人/户）户均人口口方面，从从上图中中可以明明显看到到，至直直辖以来来，重庆庆市的户户均人口口逐年下下降，这这说明，相相比于重重庆市总总人口的的增长，重重庆市人人口总户户数的增增长显得得更为明明显，也也即总户户数的增增长速度度高于总总人口的的增长速速度，总总户数的的增加主主要表现现为家庭庭支系不不断分裂裂构成新新的家庭庭组合，可可直接产

10、产生新的的住房需需求，这这就为重重庆市的的房地产产市场添添加了新新的需求求动力，为为房地产产市场的的蓬勃发发展提供供了支撑撑。20033-20005重重庆市市市外外来来人口分分析（万万人）说明：本本数据为为抽样调调查结果果，20003年年样本容容量为总总人口的的千分之之一，220044年后为为总人口口的百分分之一。20000-20005重重庆市主主城九区区户籍人人口状况况分析（万万人）20000-20005重重庆市主主城九区区户均人人口状况况分析（人人/户）从主城九九区的数数据看，近近年来重重庆市的的主城区区户籍人人口呈稳稳步增长长势态，年年增长率率均高于于1%，年年均增长长率约11.4%，这

11、说说明随着着主城区区的快速速发展，扣扣除每年年人口自自然增长长带来的的新生人人口入籍籍（千分分之1.19），有有9成的的新增户户籍人口口来自外外来人口口的入籍籍，重庆庆市主城城区对区区外人口口的辐射射力逐步步加强，区区外人员员入籍主主城的现现象正逐逐步提升升，相信信在未来来这种现现象还会会有加剧剧的空间间。此外外，从户户均人口口的变化化来看，220011年以来来，主城城九区的的户均人人口基本本维持在在3左右右波动，且且波动幅幅度较小小，结构构较为稳稳定，说说明主城城区人口口增长与与户数的的增长呈呈同步趋趋势。l 常住人口口逐年下下降，但但正逐步步开始反反弹。20000-20005重重庆市常常住

12、人口口状况分分析（万万人）20033-20005重重庆市外外出人口口分析（万万人）说明：本本数据为为抽样调调查结果果，20003年年样本容容量为总总人口的的千分之之一，220044年后为为总人口口的百分分之一。20000-20005重重庆市主主城九区区常住人人口状况况分析（万万人）说明：本本数据为为抽样调调查结果果，20003年年样本容容量为总总人口的的千分之之一，220044年后为为总人口口的百分分之一。至20000年来来，重庆庆市的常常住人口口呈逐年年下降趋趋势，常常住总人人口从220000年的228488.822万人下下降至220044年的227933.322万人，下下降总量量55.5万

13、人人，年均均下降幅幅度约55%。常常住人口口的下降降主要是是受外出出人口增增长的影影响，随随着社会会经济的的不断发发展，重重庆市外外出人口口逐年增增长，仅仅20004-220055两年间间，外出出人口增增长达880万人人，高于于近年外外来人口口约 770万人人。而主主城常住住人口的的同步增增加则充充分说明明本市的的外出人人口主要要来自郊郊县，劳劳务输出出的特征征明显。虽虽然市内内常住人人口总量量在不断断下降，但但其下降降幅度呈呈逐年下下降趋势势，在220055年，重重庆市常常住人口口开始反反弹，这这说明随随着重庆庆市经济济实力的的不断增增强，重重庆市对对人们的的吸附能能力正逐逐步加强强，相信信

14、在未来来的一段段时间里里，重庆庆市常住住人口将将会出现现持续增增长的趋趋势，常常住人口口的增长长对房地地产业的的发展也也将起到到一定的的支持作作用。l 人口年龄龄结构稳稳定，社社会结构构逐步走走向老年年型20033-20005重重庆市人人口年龄龄结构状状况分析析说明：本本数据为为抽样调调查结果果，20003年年样本容容量为总总人口的的千分之之一，220044年后为为总人口口的百分分之一。人口结构构的变化化可以反反映社会会需求的的发展。220033年以来来，重庆庆市的人人口年龄龄结构较较为稳定定，0-14岁岁、155-644岁、665岁以以上三种种年龄段段的比例例基本维维持在2271。但但单就老

15、老年人的的比重来来看，重重庆市的的老年人人比重较较大，高高于同期期全国77.7%的水平平。根据据国际标标准，当当一个国国家或者者地区的的老年人人口比重重超过77%，即即视为该该国家、地地区进入入老年型型社会，在在城市经经济尚不不发达的的情形下下进入老老年型社社会对重重庆市的的经济发发展将产产生一定定的压力力。（3）重重庆市消消费力水水平特征征l 居民收入入稳定增增长，提提升空间间巨大19988-20005年年重庆市市人均可可支配收收入增长长情况（元元）国民经济济水平的的提高体体现到广广大民众众，最为为直接的的便是人人均可支支配收入入与人均均消费性性支出的的提高。十十五期间间，特别别是近两两年，

16、伴伴随着高高速增长长的宏观观环境，重重庆市城城市人均均可支配配收入有有了较大大的提升升，20005年年迈过1100000元大大关，年年均增长长幅度约约13%；同时时，人均均消费性性支出方方面也有有重大改改变，不不仅在增增长速度度上突破破10%，而且且在消费费结构上上也日益益从温饱饱型消费费转向享享受型消消费，恩恩格尔系系数逐年年下降。此外，在在消费占占收入的的比例上上，虽然然近年来来重庆市市人均可可支配收收入增长长较快，但但消费支支出占人人均可支支配收入入的比例例并没有有较大的的浮动，基基本维持持在866%左右右，这说说明消费费者的储储蓄习惯惯正在发发生改变变，消费费市场近近一步扩扩大，特特别

17、是近近年来住住宅消费费比例的的提升，使使得消费费者在收收入增加加的同时时并没有有消费节节余的增增加，这这意味着着市场的的可消费费资金的的增多，市市场机遇遇的增大大。19988-20005年年重庆市市社会消消费品零零售总额额（亿元元）备注：为为了便于于作图，将将人均GGDP单单位变为为十元。尽管20003年年遭遇非非典袭击击，但消消费市场场整体上上仍然保保持了持持续上涨涨的趋势势。20004年年以来，消消费明显显升温并并出现升升级趋势势，城乡乡消费品品市场均均呈现出出快速增增长的态态势，两年年的增长长率均超超过100%，220044年更是是使消费费得到了了一个大大的释放放，同比比上涨幅幅度达到到

18、27%，20005年年增长速速度虽然然有所回回落，但但其增速速仍然接接近144，社社零总额额也达到到了12215.8亿元元。l 消费能力力逐年上上涨，居居住类支支出整体体上升。从下表的的分析中中可以看看出，随随着人们们收入水水平的增增长，重重庆市民民的消费费结构在在最近几几年开始始较为明明显的变变化，对对于衣食食、家庭庭设备等等日常生生活的消消费比重重开始逐逐年下降降，而住住房、交交通、旅旅游等高高等消费费的支持持比例逐逐步提高高，这一一点从城城市居民民恩格尔尔系数可可直接看看出。220000-20005年年的五年年间，重重庆市的的城市居居民恩格格尔系数数从422.2%下降至至36.4%，年年

19、均下降降1.116%。20000-20005重重庆市城城市居民民年消费费支出及及构成表表（亿元元）200002001120022200332004420055消费支出出（元）食品22144.033222229.00424188.95527022.34430155.32231355.655交通和通通讯406.44442.5615.01790.26865.45929.92教育娱乐乐文化服服务785.74850.1510655.06610255.99912000.52213911.111居住494.04563.72594.5741.6903.22882.41消费构成成（%）食品40.4438.773

20、83837.8836.44交通和通通讯7.47.79.711.1110.9910.88教育娱乐乐文化服服务14.4414.7716.7714.4415.1116.11居住99.89.310.4411.3310.22城市居民民恩格尔尔系数（%）城市居民民恩格尔尔系数40.4438.77383837.8836.44说明：消消费构成成为抽样样调查结结果20000-20005重重庆市城城市居民民年消费费支出及及构成图图l 未来收入入稳步增增长，城城市消费费支持总总额巨大大根据“十十一五规规划”进行预预测，220100年重庆庆市总消消费支出出将达221811.644亿元，年年均增长长率约为为11.5%，

21、几几乎比220055年翻一一番。这这表明，在在未来的的几年重重庆市的的城镇居居民消费费潜力巨巨大，城城市消费费前景可可观。预测一个个城市的的消费潜潜力，一一方面可可以通过过城市居居民未来来人均收收入的变变化配合合相关的的消费理理论进行行，另一一方面则则可以通通过一个个城市社社会消费费品零售售总额的的发展趋趋势来预预测。从城市居居民未来来人均收收入变化化来看，作作为直辖辖市，重重庆市近近年来一一直呈高高速发展展的势头头，可以以肯定的的是，伴伴随城市市各种基基础设施施建设的的逐步完完善，各各种市场场制度的的逐步成成熟，重重庆市为为社会所所提供的的投资发发展空间间将更为为广阔，这这就保证证了在未未来

22、一段段时间内内，重庆庆市这种种高速发发展势头头将继续续维持甚甚至进一一步提速速。预计计十一五五期间，重重庆市地地区国民民生产总总值年均均增长率率将不低低于100%，到到20110年将将达到550000亿。高高速发展展的城市市经济必必定带动动城市居居民收入入水平的的巨大变变化，根根据重庆庆市政府府十一五五发展规规划，十十一五期期间，重重庆市人人均可支支配收入入年均增增长率为为8%，到到20110年人人均可支支配收入入达1550000元。按按照近年年来重庆庆市可支支配收入入与人均均消费支支出所维维持的886%的的比例关关系，到到20110年重重庆市城城市居民民年人均均消费支支出将达达130000元

23、元左右；按照十十一五发发展规划划，到220100年，重重庆市城城镇化水水平将达达52，以目目前的常常住人口口仅考虑虑人口自自然增长长计算，届届时城镇镇人口将将达15500左左右，也也即届时时的重庆庆市城市市居民消消费支出出总额将将达19926亿亿元左右右。这表表明，在在未来的的几年重重庆市的的城镇居居民消费费潜力较较大，城城市消费费前景可可观。20000-20005重重庆市城城市居民民可支配配收入支支出比分分析表指标可支配收收入人均消费费支出收入支出出比20000627665475587.224%200116721157655.07785.778%20022723886360087.887%2

24、0033809447118887.994%20044922117973386.447%200551024448623384.118%20066-20010重重庆市城城市居民民可支配配收入支支出预测测表年份对对比可支配收收入人均消费费支出20066110663.55295144.6227220077119448.66102775.77974420088129004.449110997.88612220099139336.885119885.66901120100150551.88129444.554533从社会消消费品零零售总额额来分析析，根据据重庆市市政府十十一五发发展规划划，重庆庆市十一一五

25、期间间，社会会消费品品总额年年均增长长率为112%，到到20110年将将达21142.58亿亿元，这这说明在在未来的的几年时时间里，重重庆市将将依旧保保持高增增长的消消费势态态，城市市消费力力将进一一步加强强。20066-20010重重庆市社社会消费费品零售售总额预预测表指标社会消费费品零售售总额（亿亿元）增长率（%）备注2005512155.76613.88实际增长长率2006613611.655 12预期增长长率2007715255.055 12预期增长长率2008817088.066 12预期增长长率2009919133.022 12预期增长长率2010021422.588 12预期增长

26、长率（4）未未来经济济发展方方向未来经济济发展工工业、基基建仍是是重点，房房地产份份额有待待进一步步挖掘。l 工业经济济比重巨巨大，城城市发展展依赖性性较强，第第三产业业有待提提升。重庆各产产业主力力构成状状况产业结构构生产总值值项目构构成生产总值值比重第一产业业（1000%）农业100%第二产业业（1000%）工业81.33%建筑业18.77%第三产业业（1000%）交通运输输、仓储储及邮政政业16%批发和零零售业21%房地产业业11%教育10%其他（包包括住宿宿和餐饮饮业、金金融业、公公共管理理与社会会组织及及其他服服务业）42%重庆工业业的构成成状况重庆工业业构成按轻重工工业分按企业个个

27、数统计计轻工业41%重工业59%按行业分分按工业企企业增加加值统计计采矿业4%制造业61.330%电力、燃燃气及水水的生产产和供应应业7.900%其他26.880%对比上面面的表格格可以得得出，重重庆的经经济主要要靠制造造业、批批发零售售业、交交通运输输、仓储储及邮政政业支撑撑。重庆庆历来都都是工业业城市，重重工业对对经济的的带动作作用最大大。重庆庆市的工工业发展展仍旧是是以重工工业发展展为主，其其比例高高达600%，而而行业上上由于矿矿产资源源的缺乏乏，主要要依靠制制造业的的发展支支撑，重重庆制造造业主力力为汽摩摩产业。l 城市发展展进入新新的阶段段，经济济动力逐逐步转向向自身再再发展199

28、88-20005重重庆市基基本建设设投资发发展状况况（亿元元）从上图的的分析中中可以看看出，直直辖以来来，重庆庆市的基基本建设设与改造造投资一一直处于于高增长长状态，其其在固定定资产投投资中的的比重基基本维持持在600%以上上，20004年年更高达达66.1%，这这为城市市固定资资产投资资的持续续增长提提供了有有利支持持，进而而有力支支撑了城城市经济济的高速速发展，所所以，近近年来重重庆市经经济的高高速发展展是一个个典型的的基础投投资型发发展。就就目前重重庆市的的各种基基础建设设状况来来看，尚尚有许多多需要改改进完善善的地方方，十一一五期间间政府对对基本建建设的投投入将会会继续加加大，这这就是

29、说说，基本本建设及及改造投投资对城城市经济济发展的的支持还还将会持持续下去去，这就就有力的的支持了了城市经经济高速速发展的的势头在在未来几几年继续续维持。（5）城城市经济济背景分分析小结结城市的国国民经济济发展水水平很大大程度上上决定着着城市的的消费信信心。从从近年来来重庆市市国民经经济的发发展现状状，结合合重庆市市本身在在西部乃乃至全国国的政治治、经济济地位以以及重庆庆市本身身的资源源条件，可可以预见见，在接接下来的的“十一五五”期间，甚甚至更长长一段时时间，重重庆市的的宏观经经济形势势将继续续走好，城城市地区区生产总总将继续续保持年年均约110%的的增速高高速发展展，人民民生活水水平得到到

30、进一步步的提高高。而高高速稳定定发展的的宏观形形势必定定会进一一步促进进人们的的消费意意识，消消费结构构将继续续沿温饱饱向享受受型转变变，住房房消费支支出比重重也必定定会进一一步增加加。这说说明，单单从消费费力这一一角度，重重庆市未未来的房房地产市市场必将将面临更更广阔、更更具实力力的消费费群体，行行业发展展仍有较较大的上上升空间间。2、重庆庆市未来来城市地地位分析析（1）直直辖市数数据对比比目前中国国共有四四个直辖辖市，分分别为北北京、上上海、天天津和重重庆，因因此以下下的对比比分析以以这四个个直辖市市的各种种指标为为基础，四四个直辖辖市所形形成的经经济共同同体称之之为“直辖经经济体系系”。

31、l 国民经济济总量对对比20000-20005四四大直辖辖市国民民经济发发展状况况对比（亿亿元）20000-20005四四大直辖辖市国民民经济增增长状况况对比说明：增增长率按按可比价价格积计计算在四大直直辖市的的国民经经济总量量的对比比中，重重庆市一一直处于于下风，且且这总量量差额有有扩大的的趋势。这这主要归归罪于重重庆市本本身较低低的起点点，基数数小，规规模效应应尚未发发挥其应应有的效效用，加加上西部部片去的的发展同同东部及及沿海地地区有着着天生的的劣势，各各种产业业在产生生增加值值的能力力上存在在差距。而就增长长率来看看，随着着重庆市市各种基基础设施施建设的的深入，城城市经济济发展所所需的

32、各各种配套套得到了了较大的的改善，城城市经济济增长速速度也一一再提速速，其同同北京、上上海城市市发展增增长率差差距正逐逐步缩小小，20005年年甚至超超过了两两者，这这意味着着，在今今后的经经济增长长过程中中，重庆庆市将逐逐步步入入缩小直直辖市经经济差距距的新阶阶段，其其在直辖辖经济体体中的地地位也将将逐步提提高。20000-20005四四大直辖辖市国民民经济总总量占直直辖经济济体系比比例变化化200002001120022200332004420055重庆市14.225%13.999%13.999%13.771%13.551%13.552%天津市14.668%14.771%14.555%14

33、.991%14.886%16.114%上海市42.775%41.665%40.774%40.778%40.992%40.332%北京市28.332%29.666%30.773%30.660%30.772%30.002%l 产业结构构对比20000-20005四四大直辖辖市国民民经济增增长状况况对比产业城 市200002001120022200332004420055第一产业业重庆市17.880%16.770%16.000%15.220%16.220%14.770%天津市4.500%4.300%4.100%3.600%3.500%3.000%上海市1.800%1.700%1.600%1.500%

34、1.300%0.855%北京市3.600%3.000%2.600%2.700%2.400%1.400%第二产业业重庆市41.440%41.550%41.990%43.440%44.330%45.448%天津市50.000%49.220%48.880%50.990%53.220%56.000%上海市47.660%47.660%47.440%50.110%50.880%48.995%北京市38.110%34.880%35.880%35.880%37.660%30.990%第三产业业重庆市40.880%41.770%42.110%41.440%39.550%40.005%天津市45.550%4650

35、0.000%47.110%45.550%43.330%41.000%上海市50.660%50.770%51.000%48.440%47.990%50.220%北京市58.330%68.220%61.660%61.550%60.000%67.770%产业结构构效能的的优劣是是制约城城市国民民经济水水平快速速提高主主要因素素之一。从从上表的的数据中中可以看看出，在在四个直直辖市中中，重庆庆市的产产业结构构效能最最差。虽虽然从220000年至220055年，重重庆是的的产业结结构发生生了一定定的变化化，但第第一产业业的比重重依然占占约155的比比例，比比其它三三个直辖辖市高出出约122个百分分点，这

36、这使得重重庆市经经济在产产出效能能上要明明显低于于其它三三个直辖辖市，这这也是重重庆市经经济总量量差距逐逐步拉大大的一个个直接原原因。根据国际际城市发发展规律律，大型型核心城城市发展展到最终终必定会会走向以以第三产产业为主主导产业业的产业业结构。就就目前重重庆市产产业结构构现状以以及近年年来的发发展过程程来看，虽虽然近年年重庆市市第三产产业取得得了较大大的进步步，但是是由于城城市本身身的重工工业性质质，其发发展潜力力尚未充充分显现现，特别别是其作作为西部部的核心心战略城城市，其其本身应应有的辐辐射优势势尚未得得到充分分发挥。这这说明，在在今后的的城市发发展过程程中，重重庆市的的第三产产业尚有有

37、较大的的提升可可能，这这必定为为城市的的商务市市场带来来巨大的的机遇，也也就是说说，重庆庆市商务务市场仍仍然具有有广阔的的潜力，升升值空间间巨大。l 人均可支支配收入入对比20000-20005四四大直辖辖市人均均可支配配收入状状况对比比（元）20000-20005四四大直辖辖市人均均可支配配收入增增长状况况对比人均可支支配收入入的大小小，很大大程度决决定了一一个城市市消费潜潜力的大大小。作为西部部城市，城城市人均均可支配配收入起起点较低低，虽然然通过直直辖后近近10年年的快速速发展，也也取得了了骄人的的成绩，但但其同其其它三个个直辖市市的差距距依然较较大，特特别是同同北京、上上海两个个发达城

38、城市相比比尤为明明显。但就增长长率的趋趋势而言言，随着着重庆市市经济水水平的不不断提高高，产业业效能的的不断进进步，重重庆市人人均可支支配收入入的增长长不断升升级，220022年之后后一直处处于高于于10的高增增长势态态，这也也是重庆庆市人均均可支配配收入差差距方面面未被其其它三个个城市拉拉开的主主要原因因。而根根据重庆庆市“十一五五”发展规规划，预预计重庆庆市“十一五五”其间人人均可支支配收入入平均增增长率将将达到112，高高于同期期的其它它几个直直辖市的的发展水水平，这这就是说说，重庆庆市人均均可支配配收入将将在“十一五五”期间加加速其追追赶的步步伐，其其与其它它几个直直辖市的的差距将将逐

39、步缩缩小。l 社会消费费品零售售总额对对比20000-20005四四大直辖辖市社会会消费品品零售总总额状况况对比（亿亿元）20000-20005四四大直辖辖市社会会消费品品零售总总额占直直辖经济济体系比比例变化化200002001120022200332004420055重庆市14.116%14.002%14.220%14.117%15.770%15.559%天津市16.220%16.770%15.448%15.665%15.557%15.226%上海市37.889%37.332%37.886%37.667%36.331%38.111%北京市31.775%31.995%32.446%32.55

40、1%32.442%31.005%社会消费费品零售售总额是是反应城城市经济济景气程程度的重重要指标标。就这几年年的发展展来看，重重庆市的的社会消消费品零零售总额额可谓是是取得了了巨大的的成绩，从从20000年到到20005年的的6年间间里基本本实现总总额翻一一番，其其在直辖辖经济体体系中的的比重也也逐步提提高，于于20004年超超过了天天津, 增长率率也逐步步进入高高于其它它三个城城市的新新的发展展阶段，这这意味着着近年来来的城市市发展过过程中，在在快速增增长的人人均可支支配收入入及城市市化建设设的支撑撑下，重重庆市的的城市消消费实力力逐步开开始释放放，城市市的经济济景气程程度良好好。伴随随城市

41、经经济发展展的进一一步深入入，城市市人均可可支配收收入的提提高等等等利好因因素，相相信在未未来的发发展过程程中，重重庆市社社会消费费品零售售总额在在直辖经经济体系系中的地地位将会会有进一一步的变变化。l 外商直接接投资金金额对比比20000-20005四四大直辖辖市外商商直接投投资金额额对比（亿亿美元）说明：220000、20001、220022年天津津数据缺缺失外商直接接金额的的大小一一方面反反映了外外商对城城市未来来发展潜潜力的认认可度，另另一方面面也反映映了城市市的国际际化水平平。相比于其其它几个个直辖市市，重庆庆的对外外直接投投资的吸吸引力较较弱，差差距较大大，20005年年重庆市市外

42、商直直接投资资金额仅仅为5.2亿美美元，与与同期的的其它直直辖市的的差距最最小也有有达288亿美元元。巨大大的差距距反映了了重庆市市目前在在国际化化水平上上同其它它三个直直辖市的的差距，也也大大降降低了其其在直辖辖经济体体系中的的地位。在这方面面，唯一一值得期期待的是是近年重重庆市政政府加大大了对外外资引入入的重视视力度，外外商直接接投资连连续两年年增长率率超过225，特特别是随随着重庆庆市各种种基础设设施建设设的逐步步深入，城城市配套套的逐步步完善，城城市投资资潜力的的进一步步的挖掘掘，对外外资的吸吸引力也也逐步有有了质的的提升，相相信在未未来的城城市建设设进程中中，外商商直接投投资金额额将

43、会有有更大幅幅度的增增长，这这对加强强城市的的综合竞竞争力、提提升城市市国际化化程度、提提高城市市在直辖辖经济体体中的地地位有着着巨大的的推动作作用。（2）西西部重点点城市数数据对比比由于西部部落后的的整体经经济状况况，与重重庆市可可比性的的城市仅仅有成都都和西安安两个，故故在下面面分析中中以三者者的各种种指标为为基础，重重庆、成成都、西西安所形形成的经经济共同同体称为为“西部核核心经济济体系”。l 国民经济济总量对对比20011-20006.1-99西部核核心经济济体系国国民经济济发展状状况对比比（亿元元）20011-20006.1-99西部核核心经济济体系国国民经济济增长状状况对比比说明：

44、增增长率按按可比价价格积计计算由于本身身特殊的的直辖市市地位，在在单独的的城市对对比中，重重庆市的的国民经经济总量量在西部部属于龙龙头地位位，特别别是近年年来增长长率的差差距缩小小之后，城城市的经经济总量量得到了了巨大的的增加，同同其它城城市的差差距正逐逐步扩大大。20011-20006.1-99月西部部核心经经济体系系国民经经济西部部核心经经济体系系中的比比例变化化200112002220033200442005520066.1-9重庆市44.001%44.118%44.446%44.881%45.774%44.449%成都市37.553%37.336%36.997%36.776%35.33

45、3%37.228%西安18.446%18.446%18.557%18.443%18.993%18.222%l 产业结构构对比20011-20005西西部核心心经济体体系国民民经济增增长状况况对比产业结构构城 市2001120022200332004420055第一产业业重庆市16.770%16.000%15.220%16.220%14.770%成都市8.900%8.600%8.000%7.700%7.700%西安6.100%5.711%5.233%5.488%5.055%第二产业业重庆市41.550%41.990%43.440%44.330%45.448%成都市45.440%45.550%45.990%46.880%42.550%西安44.996%45.225%47.553%45.223%42.448%第三产业业重庆市41.770%42.110%41.440%39.550%40.005%成都市45.880%45.990%46.110%45.550%49.880%西安