全过程物业管理招投标实务教程54665.docx

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1、全过程物业管理招投标实务教程一、招标准准备阶段段招标准准备阶段段是指从从开发商商或业主主决定进进行物业业管理招招标到正正式对外外招标即即发布招招标公告之前前的这一一阶段所所做的一一系列准准备工作作。根据据国际惯惯例，这这一阶段段的主要要工作有有：成立招标标机构；编制招招标文件件；确定定标底。(一)成立招招标机构构任何一一项物业业管理招招标，无无论是开开发商还还是业主主委员会会，都需需要成立立一个专专门的招招标机构，并并由该机机构全权权负责整整个招标标活动。招招标机构构的主要要职责是是：拟定定招标章章程和招标文件；组织投投标、开开标、评评标和定定标；组组织签订订合同。可可见招标标机构一一旦成立立

2、，其职责将贯穿穿整个招招标投标标过程。成立招招标机构构主要有有两种途途径。一一种是开开发商或或业主自自行成立立招标机机构，自自行组织织招标投标工工作；另另一种是是开发商商或业主主委员会会委托专专门的物物业管理理招标代代理机构构招标。两种途径都都符合我我国招招标投标标法的的规定，并并各有特特点。对于开开发商或或业主委委员会自自行成立立招标机机构，我我国招招标投标标法规规定：“招标人人具有编制招招标文件件和组织织评标能能力的，可可以自行行办理招招标事宜宜。任何何单位和和个人不不得强制其委托招招标代理理机构办办理招标标事宜”。考虑虑到招标标是一项项较为复复杂和繁繁琐的工工作，其其中在编制招招标文件件

3、和组织织评标方方面有较较强的专专业性，对对招标人人能力的的要求也也较高，因因此，招标人应应根据自自己的实实际情况况，量力力而行。如如招标人人为实力力雄厚的的大型开开发商或或联合开发机构，有有能力从从物业的的设计、施施工监理理到验收收，整个个开发的的过程都都统一自自行成立立招标机构，包包揽其“一条龙龙”的招标标工作，这这时该物物业管理理招标也也理应由由开发商商自行成成立的招标机构构来完成成。再如如，对于于采用小小范围邀邀请招标标或议标标方式的的小规模模物业管管理项目目，由于招标标工作量量不大，专专业性不不强，开开发商一一般都能能够自行行编制招招标文件件和组织织评标，这时，招招标人自自行成立立招标

4、机机构招标标也较为为适宜。自自行招标标的开发发商或业业主应按按照惯例在开发商商所在单单位或业业主委员员会下设设“招标工工作委员员会”或“招标工工作组”等非常常设的招标机构构。其具具体的组组织机构构设置本本书第11章已作作详细介介绍，在在此不再再赘述。对于招招标人委委托招标标代理机机构招标标，我国国招标标投标法法规定定：“招标人人有权自自行选择招标代代理机构构，委托托其办理理招标事事宜。任任何单位位和个人人不得以以任何方方式为招招标人指指定招标代理理机构”。采用用委托招招标代理理机构招招标的最最大优点点在于招招标机构构与投标标人之间间做到信息充充分对称称，使得得在招标标项目专专业性较较强或开开发

5、商和和业主信信息不充充分的情情况下，招标得以顺顺利完成成。要做做到这一一点，开开发商或或业主在在选择招招标代理理机构时时应注意意以下问问题：首先，招招标人应应根据自自己的意意愿和自自身情况况选择招招标代理理机构，任任何个人人和单位位都无权强行指指定招标标代理机机构给招招标人。而而且，招招标代理理机构与与招标人人之间仅仅限于委委托代理的关系，招招标代理理机构无无权将招招标结果果强加于于招标人人，招标标人应是是是否中中标的最最终决定者。特别别是国有有房地产产开发商商在委托托招标代代理机构构招标时时，应避避免选择择与自己己有上级级关系的招标标代理机机构。其次，招招标人应应根据自自己标的的的规模模大小

6、，选选择不同同等级的的招标代代理机构构进行招招标。我国招招标投标标法对对招标代代理机构构的资格格和等级级划分，主主要依据据招标代代理机构构所具备的两个个条件：一是代代理招标标经历达达到一定定的年限限，且连连续几年年招标金金额达到到一定等等级；二是编编制招标标文件和和组织评评标的专专业能力力和技术术力量，也也就是配配备的专专家人才才库的规模大小和和专家素素质的高高低。招招标人应应根据自自身对物物业管理理的要求求及标的的的规模模大小选选择相称的招招标代理理机构，在在委托价价格合理理的情况况下，应应选取具具有较高高等级的的代理机机构进行招标。招标人人委托招招标代理理机构进进行招标标的方式式常用于于公

7、开招招标和一一部分大大范围邀邀请招标。事实上上，对于于一些大大型的项项目，开开发商往往往委托托一家招招标代理理机构包包揽该项项目所有有的招标工作作；另外外，业主主委员会会进行物物业管理理招标时时，通常常也采用用委托招招标代理理机构招招标的方式。(二)编制招招标文件件编制招招标文件件是招标标准备阶阶段招标标人最重重要的工工作内容容。招标标文件是是招标机机构向投投标者提供的的为进行行招标工工作所必必需的文文件。招招标文件件的作用用在于：告知投投标人递递交投标标书的程序；阐明所所需招标标的标的的情况；告知投投标评定定准则以以及订立立合同的的条件等等。招标标文件既是投投标人编编制投标标文件的的依据，又

8、又是招标标人与中中标人商商定合同同的基础础，因此此它是对招标机构构与投标标人双方方，以及及招标人人(开发发商或业业主)与与中标人人双方都都具有约约束力的的重要文件。招招标人应应十分重重视编制制招标文文件的工工作，并并务必做做到条款款严密、周周到，内内容明确，合理合合法。物业管管理招标标文件的的内容格格式根据据招标项项目的特特点和需需要而有有所不同同，但任任何招标标文件都应当当依据法法规和惯惯例编写写其基本本的内容容。我国国招标标投标法法规定定：“招标文文件应当包括招招标项目目的技术术要求、对对投标人人资格审审查的标标准、投投标报价价要求和和评标标标准等所有实质性性要求和和条件以以及拟签签订合同

9、同的主要要条款”。根据据这一规规定和国国际惯例例，物业业管理招标文文件的基基本内容容可概括括为三大大部分：1.投投标人须须知投标人人须知是是招标文文件的重重要组成成部分，它它是业主主或招标标机构对对投标人人如何投投标的指导性文件件，其内内容包括括投标的的条件、有有关要求求及手续续。(1)投标的的条件招标文文件所以以要对投投标的条条件进行行说明和和规定，其其目的是是为了保保证投标标人的合合格性和投标的真真实性。为为了保证证投标人人的合格格性，招招标机构构有必要要对潜在在的投标标人进行行投标资格预审，招招标文件件在这一一部分规规定参加加资格预预审的投投标人须须递交的的证明资资料及其其格式，以便统一

10、一进行审审查。为为了保证证投标的的真实性性，招标标人往往往还要求求投标人人必须交交纳投标标保证金，招招标文件件中规定定了投标标保证金金的比例例、交纳纳方式以以及保证证书的格格式等。(2)对投标标文件的的要求如果说说投标的的条件侧侧重于对对投标人人的要求求，则该该部分侧侧重于对对投标文文件的要要求。由由于招标机构构在接受受投标书书时，通通常会检检查投标标书的制制作和封封送是否否合乎程程序，招招标文件件必须在这一一部分中中写明对对投标文文件编写写的统一一要求(通常提提供统一一的投标标文件格格式)以以及对投标文件件封存和和递交的的规定，以以便于开开标和评评标工作作。(3)对招标标程序的的说明由于整整

11、个招标标过程应应体现出出公平、公公正、合合理的原原则，而而要体现现公平、公公正原则则，重要的一条条便是招招标程序序的公开开化，以以增加招招标活动动的透明明度。招招标文件件这一部部分的内内容便是通过过将开标标、评标标和定标标的规划划等招标标过程的的关键内内容予以以公开，从从而体现现了整个招标工作作的公正正透明。2.合合同条款款合同条条款的目目的在于于将中标标后所要要签订的的合同的的内容规规范化和和公开化化，这也也是招标标公平、公正正原则的的具体表表现。合合同的条条款分为为一般性性条款和和特殊性性条款。前前者通常常是物业管理招标标的行业业性的约约定俗成成，对于于不同的的物业管管理项目目均具有有一般

12、性性，通常常由技术术条款、商务务条款和和法律条条款组成成；后者者则是针针对每个个具体不不同的物物业管理理项目自自身的特特点而度身定定造的个个性化条条款。按按照个性性包括共共性的道道理，在在合同条条款中，特特殊性条条款也就优于一般般性条款款，在两两者发生生不一致致时，合合同应以以特殊性性条款为为准。3.技技术规范范技术规规范是详详细说明明招标项项目的技技术要求求(如物物业管理理项目的的服务标标准、具具体工作作量等)的文文件，当当属招标标文件的的重点之之一。技技术规范范通常是是以技术术规格一一览表的的形式进进行说明，另另外还需需附上项项目的工工程图纸纸等作为为投标人人计算标标价时的的依据。考虑到到

13、招标文文件的编编制对整整个招标标活动的的影响举举足轻重重，下一一章将专专门就招招标文件件的编制进行行详细介介绍，在在此不再再赘述。最后谈谈一谈制制定招标标文件的的时间。何何时制定定招标文文件是由由物业开开发建设设程序决决定的，我国目前前大多数数物业管管理招标标均是在在物业开开发建设设的后期期。然而而，随着着开发商商对物业业管理的要求求不断提提高，物物业管理理“超前招招标”已屡见见不鲜。“超前招标”在我国即为在项目立项阶阶段，用用地申请请得到批批准后即即可进行行物业管管理招标标工作、制制定招标标文件。超超前实行物业管管理招标标确实有有其优点点，然而而过早地地制定招招标文件件，加之之此时存存在大量

14、量的不确确定因素会使使得招标标文件编编制难度度加大，可可靠性降降低。因因此，应应注意把把握招标标文件制制定的时间，使编编制出的的招标文文件内容容既严密密明确，又又不失前前瞻性。(三)制定标标底制定标标底是招招标的一一项重要要的准备备工作。按按照国际际惯例，在在正式招招标前，招招标人应应对招标项目目制定出出标底。标标底是招招标人为为准备招招标的内内容计算算出的一一个合理理的基本本价格，即一种预预算价格格，它的的主要作作用是作作为招标标人审核核报价、评评标和确确定中标标人的重重要依据。因此，标标底是招招标单位位的“绝密”资料，不不能向任任何无关关人员泄泄露。特特别是我我国国内大部分项项目招标标评标

15、时时，均以以标底上上下的一一个区间间作为判判断投标标是否合合格的条条件，标标底保密的重重要性就就更加明明显了。由于标标底是衡衡量投标标报价竞竞争力的的一把尺尺子，标标底制定定的好坏坏，直接接影响到到招标工工作的有效性性。标底底定的过过高，进进入合格格范围内内的投标标人数量量太多，就就会使评评价的工工作量和难度大大大增加；标底定定得过低低，又容容易使所所有的投投标人都都落空，从从而导致致招标失失败。因此，标底底制定得得好，可可以说是是招标工工作成功功的一半半，而编编制一个个先进、准准确、合合理、可行的标底底需要认认真细致致，实事事求是。首首先，标标底的制制定与招招标文件件的编制制有着密密不可分的

16、关系。标标底制定定得是否否正确很很大程度度上取决决于招标标文件中中对项目目工作量量的说明明是否正确，因此此招标文文件对项项目的工工作量进进行说明明时应尽尽量减少少漏项，同同时将工工作量尽尽可能算准确，力力争将招招标文件件中计算算出的工工作量与与实际量量的误差差控制在在5以以内。其其次，标标底的制定应应建立在在一个比比较先进进的物业业管理方方案基础础上，这这样编制制出的标标底才切切合实际。如果开开发商或或业主属属自行招招标，则则可参照照相关物物业近年年来国内内外先进进的物业业管理方方法，或者开开发商或或业主可可以委托托招标代代理机构构制定标标底。二、招招标实施施阶段招标实实施阶段段是整个个招标过

17、过程的实实质性阶阶段。招招标的实实施主要要包括以以下几个个具体步步骤：发布招招标公告告或投标标邀请书书；组织织资格预预审；召召开标前前会议；开标、评评标和定定标。(一)发布招招标公告告或投标标邀请书书我国招招标投标标法和和国际惯惯例都规规定，招招标人采采用公开开招标方方式招标标的，应应当发布招标公告告；招标标人采用用邀请招招标方式式的，应应当向三三个以上上具备承承担招标标项目的的能力、资信良好的的特定的的法人或或其他组组织发出出投标邀邀请书。无无论是招招标公告告还是投投标邀请请书，其目的是一一致的，都都是为了了向尽可可能多的的潜在投投标者提提供均等等机会，让让其了解解招标项项目的情况，并并对是

18、否否参加该该项目投投标进行行考虑和和有所准准备。两两者的区区别在于于对公开开招标公公告的要求更更为严格格。以下下对发布布招标公公告的渠渠道和时时间安排排、招标标公告的的内容和和格式等等进行详细介介绍。1.发发布招标标公告的的渠道发布招招标公告告应根据据项目的的性质和和自身特特点选择择适当的的渠道。国国际惯例例中常见见的招标公告发布布渠道有有：指定定的招标标公报、官官方公报报、本国国报纸、技技术性或或专业性性期刊以以及信息网络等等其他媒媒体。一般来来说，一一些必须须招标的的大型项项目的招招标公告告都应在在指定的的刊物上上刊登。如如实行国际竞争招招标的公公告的指指定发布布刊物为为联合国国出版的的发

19、展展商务报报(eveeloppmenntusineess)；必须须实行国国内公开开招标的的项目的的招标公公告指定定必须在在我国出出版的中中国招标标期刊上刊刊登。除除了必须须在指定定的刊物物上刊登登以外，此此类项目目还可以以在官方方公报上上刊登招标公告，使使投标具具有广泛泛性，如如在我国国还主要要刊登在在人民民日报、中中国日报报上。对于大大多数中中小规模模的物业业管理招招标项目目，其招招标公告告一般选选择在国国内广泛泛发行的的一种报纸上上刊登。如如果是实实行地方方性公开开招标的的项目，其其招标公公告应选选择在本本地的官官方公报或本地地区广泛泛发行的的一种报报纸上刊刊登。另另外，还还可以选选择在一

20、一些专业业类期刊刊上刊登登，如房地产产、物业业管理专专业期刊刊等。实际上上，除了了一些必必须要在在指定刊刊物刊登登的招标标项目外外，国际际惯例对对招标公公告的发发布一般只要要求符合合信息广广泛性原原则。因因此通常常情况下下，一项项招标项项目往往往同时通通过几种种渠道发布其其招标公公告，而而不拘泥泥于某一一种渠道道，比如如在当今今的信息息网络刊刊登招标标公告。2.发发布招标标公告的的时间安安排为使潜潜在的投投标人对对招标项项目是否否投标进进行考虑虑和有所所准备，招招标人在在刊登招招标公告时，在时时间安排排上应考考虑两个个因素：(1)刊登招招标公告告所需时时间。各各类刊物物从接受受广告申申请到刊刊

21、出广告告需要一一定时间间，如果没有充充分地考考虑，招招标公告告可能会会在投标标截止日日期之后后才能刊刊登出来来。另外外，如果果要通过几个个渠道发发布招标标公告，要要考虑到到各类渠渠道的出出版周期期(如报报刊的出出版周期期显然要比网络媒媒体长)，以便便能让招招标公告告基本在在同一时时间刊登登出来。(2)投标人人准备投投标所需需时间。这这一时间间应从招招标公告告预计发发布日期期开始计计算。投投标人申请投投标得到招招标文件件准备投投标递交投投标书需需要有足足够的时时间。按按照国际际惯例，从招标标公告发发布之日日算起，应应让投标标人至少少有455天(通通常有660990天)来准备备投标和和递交标书。3

22、.招招标公告告的内容容和格式式招标公公告应以以简短、明明了和完完整为宗宗旨。通通常情况况下应包包括以下下内容：招标标单位(业主或或开发商商)名称称；项目目名称；项目目地点；项目目资金来来源(物物业管理理资金来来源，如如业主分分摊或开开发商预预付等)；招标标目的(邀请资资格预审审还是邀邀请投标标)；项目目要求概概述(项项目性质质、规格格及管理理要求)；购买买招标文文件的时时间、地地点和价价格；接受受标书的的最后日日期和地地点；开标标日期、时时间和地地点；如果果需要，规规定资格格预审的的标准，以以及提供供资格预预审文件件的日期期、份数数和使用用语言；B111必要时时规定投投标保证证金的金金额；B1

23、12招标单单位的地地址、电电话等联联系方法法。招标公公告的具具体内容容和格式式可以根根据招标标人的具具体要求求进行变变通，然然而招标标公告的的基本内容，如如招标人人的名称称和地址址、招标标项目的的性质、数数量、实实施地点点和时间间，以及及获得招标文件件的办法法等关键键事项，按按照我国国招标标投标法法规定定必须载载明。至至于投标标邀请书的内容和和格式与与招标公公告大致致相同，在在此便不不再重复复了。(二)组织资资格预审审资格预预审是招招标实施施过程中中的一个个重要步步骤，特特别是大大型的项项目，资资格预审审更是必必不可少。资格预预审是对对所有投投标人的的一项“粗筛”，也可可以说是是投标者者的第一

24、一轮竞争争。资格格预审可以起起到以下下作用：首先，资资格预审审可以减减少招标标人的费费用。因因为投标标人数量量过多，招标人的的管理费费用和评评标费用用就会大大大提高高，通过过资格预预审淘汰汰一部分分竞争者者则可以以减少这笔费费用。其其次，资资格预审审还可以以保证实实现招标标目的，选选择到最最合格的的投标人人，此投标人不仅仅报价最最低或较较低，而而且他的的报价是是以其技技术能力力、财务务状况及及经验为为基础的的，防止了一一些素质质较低的的投标商商以价格格进行恶恶性竞争争。此外外，资格格预审能能吸引实实力雄厚厚的物业管理理公司前前来投标标，招标标人还可可以通过过资格预预审了解解投标人人对该项项目的

25、投投标兴趣趣大小。若招标标物业预预计投标标公司的的数目众众多，可可预先对对各投标标公司进进行资格格预审，剔剔除资信较差的公公司，重重点选择择6110家申申请者参参与投标标，这就就是所谓谓早期预预审；若若投标公公司数量较少，则则可待投投标机构构已递送送标书且且开标之之后进行行资格预预审，这这也就是是所谓后后期预审。无论资资格预审审在何时时进行，其其审核程程序和要要求投标标公司递递交的文文件都大大致相同同。1.资资格预审审的程序序资格预预审包括括以下三三个步骤骤：(1)发出资资格预审审通告或或资格预预审邀请请书。发发布资格格预审通通告通常常有两种种做法，一一种是在前述述的招标标公告中中写明将将进行

26、资资格预审审，并通通告领取取或购买买资格预预审文件件的地点点和时间；另另一种做做法是在在报纸上上另行刊刊登资格格预审通通告。资资格预审审通告的的主要内内容包括括：招标项目目简介；项目资资金来源源；参加加预审的的资格；获取资资格预审审文件的的时间、地地点以及接受资格格预审申申请的时时间和地地点。按按照惯例例，从刊刊登资格格预审通通告的日日期到申申请截止止期应不得少少于455天。(2)出售资资格预审审文件。资资格预审审文件应应提供招招标人及及招标项项目的全全部信息息，并且且其内容应比比资格预预审通告告更为详详细，如如对若干干物业管管理企业业组成联联合体投投标的要要求等。此外，资格格预审文文件中还还

27、可规定定申请资资格预审审的基本本合格条条件，或或对外资资物业管管理企业业单独或联合合投标的的一些规规定，以以及申请请投标资资格预审审的一些些基本要要求，例例如从事事该行业业至少已达若若干年以以上，承承担过类类似的物物业管理理项目等等。最后后，招标标人还应应在资格格预审文文件中规定资资格预审审申请表表和资料料递交的的份数、时时间和地地点及文文件所使使用的语语言等。(3)评审。资资格预审审申请书书的开启启不必公公开进行行，开启启后由招招标机构构组织专专家进行行评审。如有有必要，还还可召开开资格预预审准备备会议，以以便申请请人取得得有关项项目情况况的第一一手资料。2.资资格预审审的内容容资格预预审的

28、重重点在于于投标人人的经验验、过去去完成类类似项目目的情况况；人员员及设备备能力；投标人的财财务状况况，包括括过去几几年的承承包合同同收入和和可投入入本项目目的启动动资金等等。具体体内容包括：(1)申请人人的基本本情况：公司名名称、地地址、电电话和传传真、公公司等级级、注册册资本、关关系企业等，以以及与本本合同有有关的主主要负责责人、项项目授权权代表；公司组组织机构构情况，专专业人员及管理理人员的的人数；公司历历年承包包合同的的类型、金金额及主主要所在在地区等等。(2)申请人人的财务务状况：公司资资产负债债表、损损益表等等财务报报表；银银行过去去5年的的资信证明以及对对未来22年财务务情况的的

29、预测。(3)经验和和过去的的表现：过去55年内申申请人完完成的类类似项目目的基本本情况，如如这些项项目和业主的名名称、项项目工作作量、合合同金额额、服务务期限等等等。对于上上述在预预审中申申请人必必须提交交的重要要内容应应当在资资格预审审文件中中予以明明列，或或制成表格，要要求申请请人按要要求填写写。3.资资格预审审的评审审方法招标单单位可以以根据自自己的要要求来决决定资格格预审的的评审方方法。目目前国际际上广泛泛采用的的是“定项评评分法”，同时时采用比比较简便便的百分分制计分分。“定项评评分法”就是对对申请人人提交的资料进进行分类类，并按按一定标标准制分分，最后后确定一一个取得得投标资资格的

30、最最低分数数线，达达到或超过最最低分数数线的申申请人被被视为合合格，可可以参加加投标；未能达达到最低低分数线线的申请请人则被视为为不合格格，不能能参加投投标。(三)召开标标前会议议投标资资格预审审确定合合格申请请人后，应应尽快通通知合格格申请人人，要求求他们及及时前来来购买招标文件。紧紧接着，按按照国际际惯例，招招标机构构通常在在投标人人购买招招标文件件后安排排一次投投标人会议，即即标前会会议。召开标标前会议议的目的的是澄清清投标人人提出的的各类问问题。投投标人须须知中中一般要要注明标前会议的的日期，如如有日期期变更，招招标人应应立即通通知已购购买招标标文件的的投标人人。招标标机构也可要求求投

31、标人人在规定定日期内内将问题题用书面面形式寄寄给招标标人，以以便招标标人汇集集研究，给予统一的的解答，在在这种情情况下就就无须召召开标前前会议。标前会会议通常常是在招招标人所所在地(同时又又为招标标项目所所在地更更好)召召开，因因为在标标前会议期间，招招标人往往往会组组织投标标人到现现场考察察，如果果标前会会议在招招标项目目所在地地召开就较为方便便。标前前会议的的记录和和各种问问题的统统一解释释或答复复，应被被视为招招标文件件的组成成部分，均应应整理成成书面文文件分发发给参加加标前会会议和缺缺席的投投标人，这这是应特特别注意意的事。当标前前会议形形成的书书面文件件与原招招标文件件有不一一致之处

32、处时，应应以会议议文件为为准。我我国招标投投标法规规定，招招标人应应在提交交投标文文件截止止时间至至少155日前，将将已澄清清和修改部分以书书面形式式通知所所有招标标文件收收受人。因因此，凡凡已收到到书面文文件的投投标人，不不得以未参加标标前会议议为由对对招标文文件提出出异议，或或要求修修改标书书和报价价。最后后，招标标人应在标前会议议上宣布布开标日日期。另另外，参参加会议议的费用用应由各各投标人人自理。(四)开标、评评标与定定标开标、评评标与定定标是招招标实施施过程的的关键阶阶段，也也是整个个招标过过程中程程序最严严密、对招标人能能力要求求最严格格的阶段段。招标人人或招标标机构收收到物业业管

33、理企企业封送送的投标标书后，经经过审查查认为各各项手续续均符合规定时，即即可收入入，并在在公开预预定的时时间(一一般为招招标文件件确定的的提交投投标文件件截止时间)、地地点(招招标文件件中预先先确定的的地点)当众拆拆封开标标，公开开宣读各各物业管管理企业业的标的，并声声明不论论管理服服务费高高低均有有中标希希望。之之后便由由各方面面专家组组成的评评标委员员会或评标小小组进行行评标。从开始始评标到到最后定定标，一一般要经经过36个月月的定标标期。在在这段时时间内，招招标人或或招标机构要要多方面面对各个个投标人人的标书书进行研研究，必必要时还还要分别别召开答答辩会，方方能最后定标。在在评选过过程中

34、，应应以管理理服务费费报价、管管理服务务质量和和管理方方案先进进程度作作为主要的衡量量标准。评标工工作结束束时，评评标委员员会通常常最后会会向招标标人筛选选出几个个最有竞竞争力的的中标推推荐人，由招招标人(业主或或开发商商)作最最后决定定。在这这一阶段段，招标标人往往往通过同同时与中中标推荐人进行行谈判，以以最充分分地获取取投标人人的信息息，这种种谈判在在惯例中中也被称称为“议标”(不同于招招标方式式中的“议标”)。经经过“议标”后，最最后才由由招标人人决定谁谁中标。值值得注意的是，我我国招招标投标标法规规定，通通常情况况下招标标人从评评审委员员会推荐荐的几位位中标候选人中选选取一个个作为中中

35、标人，但但在中标标候选人人均不符符合招标标人要求求的情况况下，招招标人有权拒绝定定标，从从而取消消招标。然然而，招招标人不不得从评评标委员员会推荐荐的中标标候选人人之外的投标人中中选定中中标人，否否则视作作中标无无效。三、招招标结束束阶段招标人人在最后后选出中中标人时时，招标标工作便便进入结结束阶段段。这一一阶段最最大的特特点是招招标人与投标标人由一一对多的的选拔和和被选拔拔关系逐逐渐转移移到一对对一的合合同关系系。这一一阶段的的具体内容包包括合同同的签订订与履行行，以及及资料的的整理与与归档。(一)合同的的签订我国招招标投标标法规规定：“招标人人和中标标人应当当自中标标通知书书发出之之日起三

36、三十日内，按照招招标文件件和中标标人的投投标文件件订立书书面合同同”。合同同的签订订，实际际上就是是招标人向中标人人授予承承包合同同，是整整个招标标投标活活动的最最后一个个程序。在在招标与与投标中中，合同的格式、条条款、内内容等都都已在招招标文件件中作了了明确规规定，一一般不作作更改，然然而按照照国际惯例，在在正式签签订合同同之前，中中标人和和招标人人(开发发商或业业主)通通常还要要先就合合同的具具体细节进行行谈判磋磋商，最最后才签签订新形形成的正正式合同同。以下下所说的的合同，均均是指双双方经过磋商后拟拟签订的的正式合合同。1.合合同的组组成通过招招标投标标签订的的合同，一一般由三三部分组组

37、成：合合同序文文；合同同内容；合同结结尾。合同序序文部分分要写明明订立合合同的双双方当事事人(即即招标人人与中标标人)的的法定名名称和地地址。甲方当当事人为为开发商商或业主主委员会会；乙方方当事人人为中标标的物业业管理企企业。合同内内容即合合同条款款，是合合同最主主要的组组成部分分，一般般包括技技术性条条款、财财务条款款和法律条款款三类条条款。下下一章将将对其进进行详细细介绍。合同结结尾部分分要写明明签订合合同的日日期、地地点以及及拟订合合同的语语言文字字，最后后还要写写明合同生效效日期，以以及由合合同双方方当事人人或代理理人签字字。通常情情况下，招招标成交交方式的的合同，其其形式是是一份简简

38、单的协协议书，合合同的内内容都分分散在招标文文件中，以以及商谈谈过程中中对招标标文件和和投标文文件的修修改和补补充所形形成的书书面材料中。合同同一般分分为两部部分，一一部分是是不变的的，包括括投标须须知和合合同一般般条件等等；另一一部分是合同同特殊条条款、投投标文件件、技术术规格说说明及补补充修改改文件等等。合同同的格式式都由招招标人预先拟拟好，待待中标人人确定后后再由双双方签订订。合同同协议书书的格式式将在下下一章专专门介绍。2.合合同的主主要条款款合同条条款是构构成合同同的主要要内容。合合同条款款因招标标项目的的性质和和类型而而异。然然而，一般来说不不论哪一一类合同同，其主主要条款款总是由

39、由技术性性条款、商商务性条条款和法法律性条条款构成，其中主主要包括括：价格格条款、支支付条款款、不可可抗力条条款以及及索赔条条款等。这这些都属属于合同的一般般条款，此此外，还还有合同同特殊条条款，也也就是合合同一般般条款的的补充和和修改。无无论是合同一般般条款还还是合同同特殊条条款，都都属于招招标文件件中的一一部分。本本书在下下一章还还会作详细介绍。(二)合同的的履行合同的的履行，是是指合同同双方当当事人各各自按照照合同的的规定完完成其应应承担的的义务的的行为，在此特指指中标人人应当按按照合同同约定履履行义务务，完成成中标项项目的行行为。在在合同履履行过程程中，有两方方面的问问题值得得注意：首

40、先是是合同履履行的要要求。按按照法律律规定，合合同必须须全部履履行。这这意味着着：违约一一方不能以其其他财物物或赔偿偿代替，即即使支付付了违约约金或赔赔偿金，双双方如果果继续要要求履行行的，则仍应继继续履行行。履行合合同时，在在合同标标的物的的品种、规规格、数数量、质质量以及及主体、时间、地地点、方方式等方方面都必必须适当当。如我我国招招标投标标法规规定：“中标人人不得向他人转让让中标项项目，也也不得将将中标项项目肢解解后分别别向他人人转让”。除非非预先合合同有约约定或者经招招标人同同意，可可以将中中标项目目的部分分非主体体、非关关键性工工作分包包给他人人完成，对于项目主主体或关关键工作作，必

41、须须由中标标人按要要求完成成。其次是是关于合合同履行行中的担担保。我我国招招标投标标法规规定：“招标文文件要求求中标人人提交履约保保证金的的，中标标人应当当提交”。根据据国际惯惯例，招招标文件件中通常常应规定定在签订订合同后的330天内内，中标标人应按按照合同同的条款款和条件件，向招招标人递递交一份份履约保保证金合合同。履约保保证金的的金额通通常为合合同总金金额的110，且且通常可可由中标标人此前前递交的的投标保保证金转入，充充当履约约保证金金的一部部分。保保证金的的额度大大小，应应以担保保金额足足以抵偿偿中标人违约时所所造成的的损失为为原则。履履约保证证金合同同通常以以银行保保函的形形式订立

42、立，且履履约保函的有效期期通常要要比合同同期略长长一些。(三)资料整整理与归归档合同签签订后，标标志着招招标工作作已经结结束，招招标人和和投标人人(这时时为中标标人)进进入一对对一的长期契契约合同同关系。由由于物业业管理合合同具有有长期性性的特点点，因此此，为了了让业主主或开发商能够长长期对中中标人的的履约行行为实行行有效的的监督，招招标人(业主或或开发商商)在招招标结束束后，应对形形成合同同关系过过程中的的一系列列契约和和资料进进行妥善善保存，以以便查考考。招标标活动是一项十分分复杂的的活动，涉涉及大量量的合同同、文件件及信件件往来，招招标人应应对其予予以整理理。通常这些文文件主要要包括：招

43、标文文件；对招标标文件进进行澄清清和修改改的会议议记录和和书面文件；招招标文件件附件及及图纸；中标人人投标文文件及标标书；中标后后签订的的承包合合同及附件；中中标人的的履约保保证书；与中标标人的来来往信件件；其他重重要文件件。另外外，业主主或开发商还还应注意意经常核核对物业业中的实实际项目目和实际际管理标标准与原原标书和和合同是是否相符符；合同期间间，业主主或开发发商与物物业管理理企业商商办一切切事务时时，要习习惯于通通过书信信方式进进行，以便日日后作为为凭证。物业管理投投标程序序物业管管理招标标投标在在我国目目前尚处处于起步步阶段，迄迄今为止止，国内内也仅有有北京、广广州、南京等等地进行行了

44、初步步尝试，而而参与投投标的物物业管理理公司更更是寥寥寥可数。应应当说，在在这一行业中中投标活活动的成成功经验验暂且乏乏善可陈陈。然而而，投标标的公平平性与竞竞争性又又决定了了它必将取代代现有的的开发商商“包办制制”，成为为业主选选择“管家”的主要要形式。对对于物业业管理公司而言言，要想想在竞争争越来越越激烈的的物业管管理行业业中站稳稳脚跟，乃乃至成为为行业主主导，就必须要尽尽快做好好准备，加加入到投投标竞争争的行列列之中，在在竞争中中发展壮壮大。因因此，了了解物业管理投投标的程程序与技技巧，了了解投标标中可能能发生的的争议及及其解决决途径，对对于提高高物业管理公司的的投标竞竞争力以以及保障障

45、其自身身权益，都都是非常常现实和和迫切的的。虽然，由由于投标标对象物业业管理服服务的无无形性与与其他工工程项目目的实物物性的差差异，物业管理投投标具有有许多区区别于其其他项目目投标的的独特之之处，但但同样作作为投标标，其必必经程序序仍与其他项项目投标标有着诸诸多相似似之处，仍仍要经历历前期准准备、购购买标书书、可行行性分析析、编写及封送标标书等步步骤。一、投投标前期期工作(一)取得从从业资格格正如所所有合法法经营的的企业法法人一样样，从业业资格是是物业管管理公司司从事正正常营业业活动所所必须具备的的首要条条件，这这自然也也成为物物业管理理公司参参与投标标前必须须首先考考虑的基基本因素。按照国国

46、际与国国内的不不同管理理规定，物物业管理理公司要要取得投投标资格格所需履履行的手手续也有所不同。1.从从事国内内投标的的资格要要求物业管管理公司司在国内内从事投投标业务务，必须须取得企企业法人人营业执执照和和政府颁颁发的物业管理理企业资资质证书书。首先，按照照我国公公司法规规定，作作为独立立经营、独独立核算算的法人人机构，物物业管理理公司(或其所属属集团公公司)必必须拥有有有关工工商行政政管理局局所颁发发的营业业执照，以以证明其其合法经经营资格。营营业执照照式样见见图3-2-11。 其次，物业业管理企企业应具具备经有有关部门门核准颁颁发的资资质证书书。物业业管理企企业资质质证书式式样见图3-2-22。 鉴于我我国物业业管理行行业起步步较晚，队队伍良莠莠不齐，管管理混乱乱的现状状，建设设部已于于1999年年颁布了了物业业管理企企业资质质管理试试行办法法(以以下简称称试行行办法)，规定定物业