物业工程部维修管理制度及岗位职责(DOC34页)gvhg.doc

《物业工程部维修管理制度及岗位职责(DOC34页)gvhg.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业工程部维修管理制度及岗位职责(DOC34页)gvhg.doc（78页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目 录物业工程程部维修修管理制制度(含水电)1维修电工工岗位职职责 1值班电工工岗位职职责 1配电房管管理规定定/配电房房安全操操作规程程2配电房安安全操作作规程2工程部岗岗位职责责和考核核细则3 一、工工程部各各工作岗岗位职责责3 二、设设备管理理班组工工作范围围 4 三、工工程部各各班组工工作细则则 5二次供水水管理规规程6工程值班班管理规规定7工程部运运作程序序7工程部职职责 8机电设备备的维修修保养与与更新改改造9日常点检检由操作作人员进进行10主要

2、内容容：10高压室送送电操作作规程11弱电系统统维修保保养规程程11建筑物易易漏水部部份及其其原因12高压运行行工岗位位职责12工程部考考核细则则13临时用水水、用电电管理规规定15水电维维修岗位位职责16设施设备备保养大大全17干式变压压器保养养17油浸式变变压器保保养 18风机的保保养 19水泵定期期保养 19柴油发电电机定期期保养20公共天线线系统的的维修保保养 21防盗监控控系统的的维修和和保养 21气体自动动灭火系系统的保保养 22对讲、防防盗报警警系统的的保养22疏散出口口指示灯灯保养 23烟温感系系统的保保养 23消火栓的的保养 23防火卷帘帘门的保保养 23自动喷水水灭火系系统

3、的保保养 24空调设备备的保养养 25自动喷水水灭火系系统的保保养 26火灾报警警控制系系统的保保养 26物业工程程部工具具及材料料管理制制度277项目物业业工程部部材料管管理制度度28物业工程程部维修修人员奖奖惩制度度28物业工程程部档案案管理制制度299物业工程程部安全全管理制制度300重要机房房门禁制制度300物业工程程部日常常安全管管理制度度31高空及外外墙擦洗洗工作331有毒物品品的处理理31密闭地方方的工作作31发生意外外时的处处理322质量记录录32物业工程程部维修修管理制制度(含水电)维修班工工具使用用管理办办法、维维修电工工岗位职职责、值值班电工工岗位职职责维修班工工具使用用

4、管理办办法 为贯贯彻执行行公司物物品妥善善保管，合合理使用用，有效效控制的的方针，特特制定本本办法。维修班工工程维修修使用工工具分为为：共用用工具与与私用工工具。所所谓共用用工具是是指较大大件工具具（如切切割机、电电焊机、台台钳、电电钻之类类）私用用工具是是指发放放给个人人的小件件常用维维修工具具。共用工具具使用管管理：1. 共共用工具具由值班班人员保保管，只只允许公公司内部部使用，不不得以个个人名义义转借他他人使用用，如有有特别情情况须由由主管以以上人员员同意，方方能借出出。2. 当当值班人人员下班班时，须须在交接接班记录录表上注注明工具具使用情情况，并并由接班班人员清清点检查查工具使使用情

5、况况确认后后签收。3. 所所有使用用工具的的人必须须爱惜工工具，遵遵守谁损损坏谁赔赔偿的原原则，由由值班人人员监督督。私用工具具使用管管理1. 发放给给个人的的工具由由个人妥妥善保管管，并由由个人在在工具领领用表上上签收，离离职时交交还给公公司。2. 个人所所领取的的工具，自自己必须须爱惜，人人为损坏坏由个人人赔偿。3. 个人所所领工具具属常规规性磨损损折旧，日日久不能能使用的的，可申申请换取取新的工工具，但但必须提提供旧件件。维修电工工岗位职职责1. 严格遵遵守公司司各项规规章制度度，服从从领导安安排，除除完成日日常维修修任务外外，有计计划地承承担其它它工作任任务。2. 努努力学习习技术，熟

6、熟练掌握握大厦强强弱电设设备，工工作原理理及实操操作与维维修保养养。3. 执执行所管管辖设备备检修计计划，按按时按量量完成，并并填好记记录表。4. 积积极配合合值班电电工工作作，出现现故障时时无条件件迅速返返回机房房配合工工作。5. 严严格执行行设备管管理制度度，做好好交接班班工作。6. 交交班时发发生故障障，上班班必须协协同下班班工作，排排除故障障后才能能离去。7. 维维修人员员外出巡巡查或维维修，必必须随身身携带对对讲机，随随时随地地与部门门人员保保持联系系。 8. 在在巡查过过程中，发发现不正正常现象象，应及及时进行行处理，处处理不了了的应做做好记录录，不得得隐瞒故故障现象象。9. 做做

7、好值班班室清洁洁工作，填填好工作作记录表表。10. 完成领领导交办办的其它它工作。值班电工工岗位职职责1. 严格遵遵守公司司各项规规章制度度。2. 努力学学习技术术，熟练练掌握本本大厦供供电供水水方式，线线路管道道走向反反设备的的原理，技技术性能能及实操操作。3. 努力做做好设备备保养维维修工作作，做好好防小动动物工作作，确保保安全运运行。 4. 坚守岗岗位，定定时巡视视配电设设备，密密切监视视各仪表表工作情情况，准准确抄录录各项数数据并填填好设备备运行记记录表。5. 对来人人来电报报修应及及时进行行登记，并并处理。6. 发生事事故时，值值班人员员应保持持头脑清清醒，按按照操作作规程及及时排除

8、除故障。7. 事故未未排除不不许进行行交接班班，应上上下两班班协同工工作，直直至排除除故障。一一般性的的故障，应应交待清清楚并做做好记录录。8. 按规定定时间做做好机房房与走道道清洁工工作。9. 完成上上级交办办的其它它工作。配电房管管理规定定/配电房房安全操操作规程程1. 配电房房是大厦厦供电系系统的关关键部位位，应设设专职电电工对其其实行24小时运运行值班班，未经经主管人人员以上上许可，非非工作人人员不准准入内。 2. 值班是是必须持持证上岗岗，熟悉悉配电设设备状况况，操作作方法和和安全注注意事项项。3. 值班员员必须密密切注意意电压表表、电流流表、功功率因数数表的指指示情况况，严禁禁变压

9、器器、空气气开关超超载运行行。4. 配电房房设备的的倒闸操操作由值值班员单单独进行行，其他他在场人人员只作作监护，不不得插手手，严禁禁两人同同时进行行，以免免发生错错误。5. 因故停停电，应应提前一一天向使使用用户户发生停停电通知知，对突突发性停停电事故故，应通通过电话话、口头头通知或或广播向向用户作作出解释释。6. 保持配配电房消消防设备备完好齐齐备，保保证应急急灯在停停电状态态下能正正常启用用。7. 严禁在在配电房房内私拉拉乱接，随随意改变变供电运运行方式式。8. 配电房房内严禁禁堆放其其它杂物物。配电房安安全操作作规程1. 严格执执行“操作票票制度”事故处处理及单单一刀闸闸拉合时时，可以

10、以用操作作票。2. 操作人人和监护护人应根根据模拟拟图板或或主结线线对所填填操作票票是否正正确，并并经有关关人员审审核签名名。3. 操作时时必须按按操作顺顺序进行行操作，每每操作一一项做一一个记号号，全部部操作完完成后进进行复查查。 4. 下列项项目列操操作票 A. 应拉合合的开关关和刀闸闸位置B. 检查接接地线是是否拆除除C. 检查负负荷分配配D. 装拆接接地线E. 安装或或拆除控控制器路路线或电电压反感感器回路路保险F. 一切换换顺路和和检查是是否确无无电压等等操作，应应检查操操作电源源是否正正常供给给5. 操作发发生疑问问，应立立即停止止，并向向有关人人员汇报报弄清问问题后再再进行操操作

11、，不不准擅自自更改操操作票，严严禁酒后后值班操操作。6. 运行中中电容开开关跳闸闸时，应应退出运运行，经经检查确确认无异异常后，方方可试送送。7. 重要回回路跳闸闸时且伴伴随较大大冲击时时，允许许不检查查再强送送一次，不不成功时时，严禁禁再次合合用，带带有重合合闸且无无伴随较较大冲击击时，允允许不检检查再强强送一次次，不成成功，严严禁再次次合闸，带带有重合合闸保护护的，应应及时检检明原因因，报告告上级。8. 遥测电电容或电电缆时前前后应充充分放电电。9. 变压器器预备信信号动作作时，应应及时检检明原因因报告上上级。10. 操作电电压反感感器前，应应考虑相相应的失失压保护护和计置置装置等等。11

12、. 正常情情况下发发电机应应处于自自投状态态，清洁洁发电机机及附属属设备时时，应将将功能选选择开关关切断，工工作完毕毕后，恢恢复正常常。12. 有高压压接地现现象或雷雷雨天检检修电气气设备时时，必须须穿绝缘缘鞋，雷雷雨天气气禁止倒倒闸操作作，巡视视电气设设备不得得靠近避避雷器。13. 变压器器应保护护跳闸后后（速断断、差动动、油浸浸式变压压器，还还有重瓦瓦斯）应应退出检检查。14. 倒闸操操作顺序序：停电：负负荷侧断断漏器负负荷侧刀刀闸母线线侧刀闸闸。送电与之之操作顺顺序相反反15. 电气设设备停电电后，即即使是停停电，在在未拉开开有关刀刀闸和做做好安全全措施前前，不得得触及设设备与栅栅栏，以

13、以防突然然来电。16. 变压设设备发生生接地时时，室内内不得接接近故障障点4m，室外外不得接接近故障障点8m，且应应穿戴相相应电压压等级的的绝缘靴靴和绝缘缘手套。17. 巡视配配电装置置，进出出变压室室，应随随手将门门锁好，无无关人员员未经批批准不得得进入设设备房。工程部岗岗位职责责和考核核细则工程部是是实施楼楼宇设备备、设施施正常运运行的职职能部门门。工程程部管理理具有严严密的科科学性和和较高的的技术性性，它是是为业主主（用户户）创造造安全、文文明、舒舒适、方方便的工工作环境境和生活活环境的的基本保保障和坚坚强后盾盾，是反反映楼宇宇服务水水准、良良好形象象和社会会声誉的的重要标标志。主要职责

14、责范围是是：1、负责责楼宇供供（配）电电系统、电电讯系统统、电梯梯系统、给给排水系系统、空空调系统统的运行行管理，维维护保养养和故障障检修。 2、负负责楼宇宇公共设设施、设设备的维维修保养养。 3、负负责用户户二次装装修的审审批、监监管。 4、负负责对用用户室内内设施、设设备提供供有偿维维修服务务。 5、负责责楼宇外外判工程程的监管管工作。 一、工工程部各各工作岗岗位职责责 （一一）工程程部经理理岗位职职责 1、在在总经理理的领导导下，全全面负责责工程部部的各项项工作。 2、负责责组织开开展楼宇宇工程设设备的维维修、养养护、运运行、管管理。 3、负责责制定工工程部管管理制度度和设备备操作程程序

15、。 4、负责责制定培培训计划划，定期期开展对对本部门门员工的的业务培培训。 5、负责责监督、检检查、指指导本部部门员工工工作，定定期对本本部门各各岗位进进行考核核。 6、负责责洽谈、评评估、监监督工程程的外包包项目，组组织对外外包工程程的质量量验收。 7、负责责审核用用户的室室内装修修。 （二）系系统工程程师岗位位职责 1、在部部门经理理的领导导下，管管理本系系统的员员工和所所辖设备备。 2、制定定并监督督执行本本系统的的设备定定期保养养规定和和技改项项目方案案。 3、制定定本系统统员工的的安全教教育和业业务培训训计划。 4、填填写本系系统的操操作要求求和工作作指令。 提出本系系统的备备仓计划

16、划，协助助采购专专用性较较强的工工具和零零件。 6、负责责本系统统的外判判项目（含含外判工工程、代代维工程程以及仪仪器、仪仪表、工工具送检检）的洽洽谈审定定，监督督并验收收施工。 7、负责责与相关关业务主主管部门门进行业业务联系系。 8、负责责本系统统各类图图纸和资资料的收收集、分分类。9、负责责室内二二次装修修的初审审。（三）班班组长岗岗位职责责 1、在系系统工程程师的领领导下，对对所辖设设备及员员工进行行管理。2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。3、监督执行部门的工作指令。 4、负责跟进工程单的作业情况。 5、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识交流。 6、

17、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。 7、负责监督、跟进相关外判工程的进展情况。 8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 （四）技工岗位职责 1、在领班的领导下，具体执行工程设备设施的运行、保养和维修。 按照工作作指令和和有关规规程进行行下列工工作： 对设备备实施常常规保养养和维修修。 监管设设备的运运行。为用户户提供维维修、安安装服务务。 填写好好各种原原始记录录。 3、参加加公司内内部组织织的有关关学习和和培训。 （五）文文员岗位位职责 1、在部部门经理理的直接接领导下下，负责责处理本本部门的的日常事事务。 2、负责责部门工工作会议议的记录录整理。 3

18、、负责责打印、收收集、整整理工程程部的文文件。 4、负责责工程档档案、资资料、图图纸的管管理工作作。 5、负负责查核核工程部部员工每每月的出出勤情况况，汇总总上报。 6、负责责每月统统计发放放工程部部员工的的各项劳劳保福利利用品。 7、负责责接待用用户、来来访人员员的咨询询、投诉诉等。 二二、设备备管理班班组工作作范围 强电组： 1、负责责高低压压配电房房、高压压电房、发发电机房房、冷冻冻机房、电电梯机房房、楼层层配电房房及冷却却塔的日日常运行行、维修修和保养养。 2、负责责非办公公时间楼楼宇所有有设备的的应急维维修。 3、负责责楼宇公公共照明明、室外外照明灯灯具的启启、停。 （二）弱弱电组：

19、 1、负责责楼宇内内工作电电压36V以下的的弱电系系统的日日常运行行、维修修、保养养。 2、负责责楼宇电电话、闭闭路电视视、宽带带网等专专线的开开通与维维修。 3、负责责室外弱弱电设备备的维修修。 （三）维维修组： 1、负责责公共区区域供水水系统、供供电系统统、楼宇宇设备层层设备的的日常巡巡查、运运行、维维修和保保养。 2、负负责业主主单元水水电及自自用设备备的入室室维修服服务。第 74 页 共 78 页 3、负负责公共共区域设设施设备备的巡查查、维修修。 负责消防防设备的的巡查、维维修、保保养。 三、工工程部各各班组工工作细则则 （一）强强电组工工作细则则 1、每班班每小时时一次巡巡查高压压

20、室； 2、每班班每小时时一次巡巡查低压压室； 3、每每班每小小时一次次巡查发发电机房房； 4、每班班每小时时一次巡巡查变压压室； 5、每班班每小时时一次巡巡查冷冻冻机房和和控制室室； 6、每班班一次巡巡查电梯梯机房； 7、每月月一次巡巡查楼层层配电房房，并负负责有关关设备大大的保养养； 8、每班班一次巡巡查冷却却塔； 9、每班班按时间间表启停停室外、公公共区域域照明、电电梯及空空调； 10、负责责非办公公时间的的紧急维维修； 111、负责责供配电电中心、冷冷冻机房房、控制制室各类类设备的的保养及及所属设设备的检检修； 12、保持持供配电电中心、冷冷冻机房房及控制制室环境境清洁，每每天打扫扫一次

21、；各配电电箱、电电柜表面面每天清清洁一次次； 113、每班班一次防防火安全全检查； 114、每月月一次发发电机试试运行。 （二）弱电组工作细则 1、负责楼宇客户直线电话、专线的开通及维修； 2、每班巡查消防监控中心设备一次； 3、负责楼宇公共区域工作电压36V以下设备的维修和保养； 4、负责为客户室内工作电压36V以下设备提供有偿维修服务； 5、每班一次防火安全检查； 6、每每周一次次按责任任范围巡巡查责任任设备； 7、每天天清洁一一次工作作区域内内环境卫卫生。 （三）维维修组工工作细则则 1、每天天二次巡巡查水泵泵房，并并负责室室内设备备的维修修；泵体体、地面面每周清清洁一次次；控制制室柜内

22、内每月一一次清洁洁除尘。 2、每天天二次巡巡查排污污泵，并并负责设设备维修修；每月月一次清清洁控制制柜灰尘尘。 3、每每天二次次巡查泵泵房，并并负责室室内设备备维修；每周一一次清洁洁地面、设设备表面面。4、每二二周一次次巡查消消防水泵泵房，每每周一次次清洁地地面、设设备表面面。 5、设备备责任人人每周一一次巡查查责任设设备；每每月一次次清洁责责任设备备及周围围环境卫卫生。 6、每周周二次巡巡查公共共区域供供电、供供水系统统，并负负责维修修。 7、负责责楼宇公公共设施施的维修修整改。 8、每天天一次巡巡查辖区区内是否否有火灾灾隐患。 9、每每周一次次巡查公公共区域域空调器器，并负负责维修修。 1

23、00、为客客户室内内设备提提供有偿偿服务。二次供水水管理规规程1. 目的 保证证大厦二二次供水水水质符符合卫生生检验标标准，保保障用户户身体健健康。2. 适用范范围 适适用于各各管理处处二次供供水的管管理。 3. 职责31 管理处处负责制制订年度度水池（箱箱）清洗洗及消毒毒计划，并并监督实实施。32 管理处处给排水水管理员员负责水水池（箱箱）的管管理，水水池（箱箱）的清清洗、消消毒及水水样抽取取和送检检工作由由水处理理公司负负责进行行，工程程部负责责监管。33 管理处处管理员员负责出出停水告告示，并并通知业业主。4 工作规规程41 二次供供水管理理的要求求 411 二次供供水由指指定的给给排水

24、管管理员负负责管理理。412 给排水水管理员员负责水水池（箱箱）的管管理工作作，要求求每个水水池（箱箱）结构构完整，加加盖、加加锁，水水口干净净，并申申办二次次供水卫卫生合格格证。413 新建、扩扩建和改改建二次次供水设设施，须须经供水水管理机机构和卫卫生防疫疫站认可可。42 年度水水池（箱箱）清洗洗及消毒毒计划实实施前24小时出出停水告告示，通通知大厦厦用户。43 放水为为确保用用户的正正常供水水，放水水工作必必须提前前到清洗洗、消毒毒水池（箱箱）的前前3小时进进行，并并记录开开始放水水时间和和结束放放水时间间。44 二次供供水清洗洗、消毒毒441 工具、用用具的准准备：工工作服、扫扫把、尼

25、尼龙刷、铁铁铲、消消毒药物物、安全全照明灯灯具、水水泵、鼓鼓风机、口口罩、眼眼镜等。442 安全须须知4421 电源：水池内内作业电电源要用用隔离变变压器变变为36V以下安安全电压压作为工工作照明明，最好好用手电电、应急急灯，三三相水泵泵要装有有漏电开开头。4422 缺氧；有些水水池长期期封闭，空空气流通通差，可可在水箱箱口处连连接鼓风风机吹风风，约3小时通通风时间间，然后后选用如如下试验验：把燃燃着的蜡蜡烛放入入水池，如如不熄灭灭说明水水池内不不缺氧。否否则须继继续通风风直到没没问题为为止。4423 注意事事项：在在清洗水水箱的过过程中，消消毒人员员须带护护眼镜、口口罩，如如在水箱箱内感到到

26、身体不不适，产产生头晕晕、眼睛睛酸痛、心心闷、气气紧，要要马上离离开水池池，用清清水冲洗洗眼睛，呼呼吸新鲜鲜空气即即可恢复复。443 除杂物物和清池池时，先先用铁铲铲铲出池池内泥砂砂及各种种沉积物物，然后后用扫把把或尼龙龙刷从水水池（箱箱）的顶顶部四周墙墙壁水池（箱箱）底顺顺序，依依次反复复刷洗。刷刷洗完毕毕用水整整体冲洗洗一遍，排排出污水水。444 消毒4441 用11000的灭菌菌净（一一般为漂漂白精粉粉）水溶溶液进行行消毒，用用扫把或或尼龙刷刷依次反反复刷洗洗消毒，并并将水池池（箱）盖盖好，封封闭半小小时后排排出消毒毒水。4442水池（内内）注入入适量自自来水，用用清水将将上述位位置反复

27、复清洗，冲冲洗出消消毒药水水。445 注水：在清洗洗工作彻彻底完成成后，开开闸向水水池（箱箱）注水水，达到到标定的的水位高高度，并并加盖加加锁。 45 取样送送检; 451 水样抽抽取及送送检工作作由水处处理公司司完成。 452 水样抽抽取地点点应从底底层水池池和顶层层水箱抽抽样二支支。453 盛放水水样的容容器为经经消毒处处理的取取样瓶，盛盛容量为为500毫升的的水，并并在瓶外外贴上送送样单位位及送样样日期。4554 在取水水样的的的当天应应工程部部安排将将水样送送至卫生生防疫站站受检，并并负责取取回卫卫生检测测结果报报告单。455 如卫生检测结果报告单结果为不合格时，应重新取样化验，如再不

28、合格应安排重新清洗和消毒水池（箱），必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。46 记录和报告461 管理处给排水管理员负责记录清洗、消毒水池（箱）的全过程，并经机电主管审核，管理处经理签字后，交资料员存档。462 卫生防防疫站的的卫生生检测结结果报告告单由由管理处处资料室室存档。50 相关文文件和记记录a）生生活饮用用水二次次供水设设施管理理制度（附附后）b）水水池（箱箱）清洗洗消毒记记录表工程值班班管理规规定为了保证证工程部部的人员员调动、车车辆安排排及时，提提高工作作效率，确确保各管管理处房房屋设施施、设备备的维修修保养工工作及时时、有序序地开展展，能在在紧急情情况下及及时组

29、织织人员迅迅速赶赴赴现场，排排除故障障，特制制定本规规定。1、 工程部部员工必必须配备备必要的的通讯工工具，任任何时候候必须保保证通讯讯工具的的畅通。2、 总值班班室设在在公司工工程部，由由工程部部管理组组负责安安排值班班人员，实实行24小时值值班； 3、 值班人人员应坚坚守岗位位，做好好设备故故障情况况的登记记和各管管理处的的报修情情况登记记，以及及本部门门维修人人员的跟跟踪记录录。4、 根据相相关记录录，分清清轻重缓缓急，合合理安排排人员、机机具、材材料、车车辆，并并组织实实施。5、 未能得得到及时时处理的的报修项项目，应应及时反反馈信息息给主管管、工程程部经理理，以便便依照相相关批示示安

30、排人人员抢修修。6、 遇突发发性事故故应及时时跟总值值班室人人员取得得联系，总总值班室室人员应应迅速向向经理和和主管汇汇报，以以便及时时组织抢抢修，维维修人员员接到指指令后，应应以最快快的速度度赶赴现现场处理理事故，使使损失减减至最小小。工程部运运作程序序10 目的：为了工工程部的的工作开开展有序序、高效效，确保保房屋、机机电设备备、设施施正常运运行，维维修保养养及时。20 范围： 21 工程部部的日常常管理工工作，房房屋修缮缮及公共共设施、设设备的维维修保养养。22 管理处处负责房房屋、公公共设施施、设备备日常巡巡查和住住户设施施的维修修30 运运作程序序 管管理组的的运作程程序： 311

31、根据总总值班室室的报告告，合理理调配维维修人员员、机具具、材料料、车辆辆，进行行房屋修修缮及公公共设施施、设备备的维修修保养。312 根据房房屋及公公共设施施、设备备状况编编制维修修保养计计划和相相应的材材料、机机具计划划，报经经理及主主管领导导批准后后，组织织实施。313 负责相相关的法法律、法法规和文文件、技技术资料料的收集集、整理理、归档档、保存存和发放放工作。314 发生紧紧急情况况时，根根据主管管、经理理的指示示，迅速速组织人人员、车车辆和物物资进行行抢修工工作，并并及时跟跟踪相关关情况，并并做好记记录315 负责维维修保养养工作的的质量检检查和员员工的培培训考核核。32 总值班班室

32、的运运作程序序： 321 总值班班室由管管理组负负责管理理安排人人员值班班，保证证24小时有有人接听听电话。322 负责记记录各管管理处的的报修和和维修组组的维修修保养情情况，并并向管理理组转报报。323 负责记记录各部部室、管管理处的的求援电电话，并并向管理理组报告告。324 发生紧紧急情况况时，根根据经理理和管理理组的指指示下达达通知，调调动人员员、车辆辆、物资资，保证证通信畅畅通。并并及时跟跟踪相关关情况，并并做好记记录。 房屋修缮缮组、机机电维修修组的运运作程序序： 331 对于管管理处不不能完成成的房屋屋修缮及及公共设设施、设设备的维维修保养养，经管管理处报报修，由由工程部部房屋修修

33、缮组、维维修组负负责，各各管理处处运行组组配合，共共同完成成。332 工程部部房屋修修缮组、维维修组负负责按管管理组编编制的维维修保养养计划对对房屋、设设施、设设备进行行维修保保养，发发现问题题及时处处理。333 维修组组人员应应长驻总总部，保保持通信信24小时畅畅通，接接到突发发事故的的报告后后，应迅迅速集中中，赶赴赴现场进进行抢修修。334 维修组组人员下下班后离离开驻地地应向组组长报告告去向，以以便紧急急情况下下能及时时调度。34 工程部部经理负负责全面面管理工工作以及及对外协协调联系系，每月月组织相相关人员员对房屋屋及机电电设备、设设施进行行一次全全面的巡巡视检查查。在房房屋、公公共设

34、施施、设备备的维修修保养时时，应参参见机机电设备备管理工工作手册册、房房屋及公公共场地地管理工工作手册册等相相关规定定和相关关程序的的要求。工程部职职责1、 认真贯贯彻执行行国家和和地方有有关工程程、设备备管理的的法规和和政策及及公司制制定的机机电设备备管理工工作手册册，执执行公司司的有关关规章制制度，确确保房屋屋、设施施、设备备处于安安全、良良好的运运行状态态。2、 负责对对公司所所辖房屋屋设施、设设备进行行维修保保养,。3、 制订公公司各管管理处大大型设备备、设施施的中修修、大修修计划，并并组织实实施。4、 熟悉公公司各管管理处的的通讯、自自控、智智能化、电电梯、发发电机、供供配电、给给排

35、水、通通风、空空调、建建筑结构构（含房房屋装修修）等方方面的设设备、设设施安装装及运行行情况，为为各管理理处设备备管理工工作提供供有力的的技术支支持，并并负责大大型设备备、设施施的更新新改造工工作。5、 组织抢抢修公司司各管理理处重大大设备、设设施的突突发故障障，使之之尽快恢恢复正常常运行，并并为事后后分析故故障原因因、总结结经验教教训提供供技术意意见。6、 负责工工程施工工合同、预预算编制制、审核核，为公公司领导导决策提提供可靠靠依据。7、 负责与与水、电电、燃气气、电话话、电视视等单位位保持良良好的协协作关系系，协助助各管理理处进行行相关业业务的联联系及经经济运行行方案的的制订，降降低管理

36、理成本。8、 参与各管理处房屋二次装修工程的审核；参与公司分包工程的施工监理及工程验收。9、 配合相关部门做好新接物业的接管验收。10、 负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐；11、 负责公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作12、 协助公司办公室进行工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工作，提高工程人员的业务素质。13、 完成公司安排的其他各项任务。机电设备备的维修修保养与与更新改改造1、设备备的维护护保养设备在在使用过过程中会会产生污污染、松松动、泄泄漏、堵堵塞、磨磨损、振振动、发发热、压压力异常常等

37、各种种故障，影影响设备备正常使使用，严严重时会会酿成事事故。因因此应经经常对使使用的设设备加以以检查、保保养和调调正，随随时改善善设备的的技术状状态，防防患于未未然。（1）维护护保养的的方式： 主要要方式有有：清洁洁、紧固固、润滑滑、调正正、防腐腐、防冻冻及外观观表面检检查；对对长期运运行的设设备要巡巡视检查查、定期期切换、轮轮流使用用，进行行强制保保养。清清洁：大大气中的的灰尘进进入设备备内，会会加快设设备的磨磨损和局局部的堵堵塞，还还会造成成润滑剂剂的恶化化和设备备的锈蚀蚀，促使使设备的的技术性性能下降降，噪声声增加，所所以设备备的清洁洁工作看看似简单单，是维维护保养养的一种种主要方方式。

38、 紧固固：设备备运转达达相当一一段时间间后，因因多次启启停和运运行时的的振动，地地脚螺栓栓和其他他连接部部分的紧紧固件可可能会发发生松动动，导致致更大的的振动，使使螺帽脱脱落，连连接尺寸寸错位和和设备的的位移以以及密封封接触不不严形成成泄漏等等故障，因因此必须须经常检检查设备备的紧固固程度，热热胀冷缩缩也会使使紧固件件发生松松动。润滑：润滑是是正确使使用和维维护设备备的重要要环节。润润滑油的的型号、品品种、质质量、润润滑方法法、油压压、油温温及加油油量等都都有严格格的规定定。要求求做到“五定”即定人人、定质质、定时时、定点点、定量量，并制制定相应应的管理理制度。调调正：设设备零部部件之间间的相

39、对对位置及及间隙是是有其科科学规定定的，因因设备的的振动、松松动等因因素，零零部件之之间的相相对尺寸寸会发生生变化，容容易产生生不正常常的错位位和碰撞撞，造成成设备的的磨损、发发热、噪噪声、振振动甚至至损坏，因因此必须须对有关关的间隙隙、位置置进行调调正，再再加以紧紧固。外外观表面面检查： 设备的的外表面面有无损损伤裂痕痕；磨损是是否在允允许范围围内； 防护护罩等安安全装置置是否完完整、齐齐全； 温度度压力运运行参数数是否正正常； 电机是否否超载和和过热； 传动动皮带是是否过松松、断裂裂或脱落落； 振动和和噪声是是否异常常； 设备备密封面面的泄漏漏状况； 设备油漆漆是否脱脱落，外外表面是是否锈

40、蚀蚀； 设备的防防腐、保保温层是是否损坏坏。（2）维护护保养工工作的实实施：分分日常维维护保养养和定期期维护保保养。 日常维维护保养养：要求求管理处处运行人人员对设设备进行行外观检检查、加加油，按按操作规规程进行行操作，定定时巡视视记录各各运行参参数，随随时注意意运行中中是否有有异声、振振动、异异味、超超载等现现象，做做好设备备及环境境清洁，特特别是周周未或节节假日更更应注意意。设备的的定期维维护保养养，以管管理处操操作人员员为主、检检修人员员协助。有有计划地地将设备备停止运运行进行行维护保保养，需需要对设设备进行行部分解解体，并并做好以以下几项项工作： a、对内内外彻底底清扫、擦擦洗、疏疏通

41、； b、检查查运动部部件运转转是否灵灵活及其其磨损情情况； c、调正正配合间间隙； d、检查查安全装装置； e、检查查润滑油油系统油油路和油油过滤器器是否堵堵塞； ff、清洁洁油箱、检检查油位位指示器器，换油油； g、检查查电气线线路和自自动控制制的元器器件的动动作是否否正常；作用：清除事事故隐患患，减少少磨损，延延长设备备寿命，发发挥设备备的技术术功能和和经济特特性。（3）设设备的点点检：对对设备有有针对性性的检查查。日常点检检由操作作人员进进行内容是：运行状状况及参参数；安全保保护装置置； 易磨损损的零部部件；易污染染堵塞，经经常清洗洗更换的的部件；在运行行中经常常要求调调正的部部位；在运

42、行行中经常常出现不不正常的的部位。计计划点检检，一般般由工程程部专业业维修人人员为主主，管理理处操作作人员协协助，主要内容容：记录设设备的磨磨损情况况，发现现其他异异常情况况；更换零零部件； 确定修修理的部部位、部部件及修修理时间间； 安排检检修计划划。2、设备备的计划划检修根根据设备备的运行行规律及及计划点点检的结结果可以以确定其其检修间间隙期，由由工程部部编制检检修计划划，对设设备进行行预防性性修理。（1）计划划检修的的种类：小修、中中修、大大修和系系统大修修四种。小修：主要是是清洗、更更换和修修复少量量易损件件，并作作适当的的调正，紧紧固和润润滑工作作，小修修一般由由维修人人员负责责，操

43、作作人员协协助； 中修：除小修修内容外外，对设设备的主主要零部部件进行行局部的的修复和和更换； 大修：对设备备进行局局部或全全部的解解体，修修复或更更换磨损损或腐蚀蚀的零部部件，力力求使用用设备恢恢复到原原有的技技术特性性。在修修理时，可可结合技技术进步步，对设设备进行行技术改改造；系统大大修：检检修方式式是一个个系统或或几个系系统直至至整个企企业性的的停机大大检修，多多个工种种配合。（2）计划检修和维护保养的关系：维护保养为主，计划检修为辅。（3）检修计划的实施和验收管理:根据检修计划，可以预先安排停机检修的日期和时间，确定修理的内容和进度，统一组织检修的力量以及备品配件、修理材料和修理费用的准备。根据检修计划的实施情况和各种数据资料，进行综合分析统计，对检修项目、内容、进度、费用和各类定额进行检查。在技术性能上由综合管理部组织对检修质量进行严格的检查，要会同设备操作部门的人员一起进行试车验收。验收合格后才能交付使用。同时要把检修的记录、零部件的更换情况以及试车验收记录都整理保管，归入设备档案内。3、机电电设备的的更新改改造(11)、设备备的更新新：采用用在技术术上比较较先进、使使用操作作规程上上比较方方便、经经济上比