某写字楼物业管理方案fcdy.docx

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1、写字楼物物业管理理方案目录物业概概况 ()编制依依据 ()管理目目标 ()管理原原则（）管理办办法（）服务项项目（）具体方方案（）早期物物业管理理介入阶阶段（）前期物物业管理理阶段（）一、接管验验收管理理方案（）二、业主入入伙管理理方案（）三、治安管管理方案案（）四、消防管管理方案案（）五、绿化保保洁方案案（）六、房屋、设设施设备备管理方方案 ( )七、娱乐设设施管理理方案（）八、水系使使用管理理方案（）九、财务管管理方案案（）十、质量管管理方案案（）十一一、档案案资料管管理（）十二二、人力力资源管管理（）智能化化系统的的管理和和维护（）机构设设置及人人员配置置 ()物业管管理年度度收支预预算

2、 ()物业概况况（按照照物业具具体地理理位置、周周边设施施、具体体情况及及环境风风格描述述）_位于_，周边边周边边设施_，交交通便利利，地理理条件优优越。_由_开发建建设，占占地面积积_平方米米，总建建筑面积积_，大厦厦内设中中央空调调、24小时热热水及消消监控设设施，配配有_台电梯梯。编制依据据（按照照国家或或建设部部等有关关法律规规定以及及当地有有关规定定）浙江江省物业业管理服服务收费费暂行办办法杭州市市物业管管理条例例杭州市市物业管管理服务务收费管管理办法法楼书书浙江XX物业管管理有限限公司质质量手册册及其他他规定管管理目标标（按照照物业具具体情况况描述）为充分体现开发商建造_的开发初衷

3、，开创高档写字楼的新时代，我们将本着浙江XX物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对_（小区）实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。大大厦管理理工作将将参照地地方和全全国物业业管理优优秀示范范大厦评评定标准准，确保保业主综综合满意意率达到到93%95%以上。大大厦交付付两年内内达到（地区区）物业管管理优秀秀示范大大厦标

4、准准，三年年内达到到全国物物业管理理优秀示示范大厦厦标准。管理原则则为实现现即定管管理目标标，追求求最佳的的环境效效益、社社会效益益和经济济效益，在在物业管管理过程程将始终终把握以以下原则则：（一）服服务第一一、管理理从严的的原则：“服务第第一”是物业业管理的的宗旨，因因此管理理中要继继续秉承承“以人为为本”的管理理理念，从从业主的的需求出出发，强强化服务务机能，丰丰富服务务内涵，提提供优质质、周到到、及时时的服务务。“管理从从严”是服务务的保障障和基础础，包括括对物业业的维护护管理、员员工的管管理以及及对业主主不适当当行为的的管理和和劝阻，建建立严格格、周全全的管理理制度，实施依法管理、从严

5、管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。（二）专专业管理理与业主主自治管管理相结结合的原原则：在在日常管管理中，要要充分发发挥两个个积极性性，即物物业管理理公司的的积极性性和业主主（租户户）的积积极性。物物业管理理公司应应当尊重重并按照照广大业业主的要要求，通通过管理理处对物物业实施施专业化化的管理理，同时时努力争争取业主主（租户户）的支支持配合合，使其其能正确确使用和和维护物物业，并并自觉遵遵守业主主公约，共共同创建建文明的的办公环环境。（三）物物管为主主、多种种经营的的原则：在搞好好日常管管理和常常规服务务的同时时，从物物业的实实际出发发，开展展一系列列服务性性的多种种经营，既既满

6、足广广大业主主（租户户）不同同需求，又又增强物物管公司司的造血血功能，增增加经济济积累，以以利于更更好地为为业主（租租户）服服务。管理办法法（一）实实施全程程物业管管理，从从开发商商、业主主及专业业物业管管理公司司的角度度对物业业提出合合理化建建议，构构筑一个个优秀的的物业管管理硬件件环境。（二）成立（大厦）管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为（大厦）组建一支高素质的物业管理队伍。（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范

7、，以制度促管理，寓管理于服务。（五）严格遵守杭州市物业管理条例等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。物业管理理服务项项目（一一）公共共服务项项目（全全体业主主能够享享受的服服务，费费用纳入入物业管管理费）：1、协助助公安部部门维护护大厦内内的公共共秩序，实实

8、行24小时保保安值勤勤、消防防和交通通道路管管理；22、公共共场所保保洁，办办公垃圾圾收集和和清运；3、大厦厦共用部部位和公公共设施施设备维维护和保保养；4、公共共绿地园园艺的培培植和保保养；55、室内内公共场场所绿化化摆放养养护；66、对大大厦的各各类资料料进行管管理；77、未装装修房屋屋通风、打打扫等服服务；8、电话话及访客客留言转转告；99、雨伞伞、雨衣衣临时借借用；10、节日日环境布布置；11、重要要时刻提提醒服务务；12、代订订报刊、信信件收发发；13、代聘聘钟点工工服务；14、代收收代缴水水、电、宽宽带网络络费、有有线电视视收视费费和卫星星电视收收视费；15、代叫叫出租车车；16、

9、代办办保险；17、义务务安全用用电常识识宣传。（二）有有偿专项项服务项项目（可可以提供供的、大大多数业业主都能能够享受受到的服服务，具具体价格格在业主主委员会会成立前前，由物物管公司司核定，报报物价部部门备案案）：11、大厦内内物品搬搬运；22、各项项健身、娱娱乐活动动（视大大厦配置置而定）；3、机动动车辆清清洗：44、提供供大厦报报警室内内系统维维护服务务；5、提供供小型商商务会议议场所及及服务；6、商务务中心服服务；77、办公公区域绿绿化供应应及代为为养护；8、办公公区域报报警系统统维护及及接警服服务；99、办公公区域设设备设施施上门维维修安装装等；110、代订订车、船船、机票票；11、代

10、订订代送饮饮用水。二、业主主入伙管管理方案案在办理理业主入入伙手续续时，为为业主提提供方便便、快捷捷、及时时、周到到的服务务，对于于塑造管管理处的的形象，给给业主留留下良好好的第一一印象，具具有重要要作用，因因此必须须重视业业主入伙伙工作的的管理。（一）管理内容：1、准备业主领房所需资料；2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务；3、按领房流程办理领房手续：（1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料；（2）陪同业主验房，办理领房手续；（3）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；（4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写业主验收交接表，并与

11、业主约定时间，及时解决。（二）管理措施：1、制定业主领房程序，准备各有关所需资料；2、按照业主领房程序，安排工作流程；3、策划业主入伙现场布置方案；4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；5、按规定办理业主入伙手续。三、治安安管理方方案在大大厦物业业管理中中，适当当运用现现有的科科学技术术手段与与管理手手段，依依靠各种种先进设设备、工工具和人人的主观观能动性性，维护护物业和和业主的的安全，这这是一项项很重要要的工作作，最为为广大业业主所关关注，特制订常常规防范范与技术术防范相相结合的的24小时全全天候管管理方案案。（一一）管理理内容：1、常规规防范：采取站站岗执勤勤与巡逻逻执勤相相结合的的方

12、式，协协助公安安机关维维护大厦厦公共秩秩序，防防止和制制止任何何危及或或影响物物业、业业主（租租户）安安全的行行为。（1）门岗岗的任务务：礼仪服务务；维护出入入口的交交通秩序序；对外来来车辆和和人员进进行验证证、登记记和换证证；制止身身份不明明人员、衣衣冠不整整者和闲闲杂人员员进入大大厦；夜间对对外来人人员进行行询问和和登记；严禁携携带危险险物品进进入大厦厦；遇到外外来人员员将大件件物品带带出大厦厦，即与与物主核核实，并并作登记记；为业主主提供便便利性服服务。（2）巡逻逻岗的任任务：按规定定路线巡巡视检查查，不留留死角；巡查车车辆停放放情况，维维护道路路畅通、车车辆安全全，做好好安全防防范工作

13、作；对大厦厦内的嫌嫌疑人员员进行检检查防范范；对大厦厦及楼宇宇安全、防防火检查查；装修户户的安全全检查；防范和和协助公公安部门门处理各各类治安安案件；防范和和制止各各类违反反大厦管管理制度度行为。2、技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。（二）、管理措施：1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任

14、心；2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定紧急事故处理办法，定期组织演习；3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。四、消防防管理方方案消防防管理是是物业安安全管理理的重点点，因此此要根据据消防法法规的要要求，结结合实际际，切切切实实地地做好消消防安全全工作，确确保业主主的生命命财产安安全。（一一）管理理内容：1、做好好消防监监控中心心的管理理；2、做好好消防设设施、器器材的

15、管管理；33、保持持消防通通道的畅畅通；44、加强强装修期期间的消消防安全全管理；5、严禁禁违章燃燃放烟花花爆竹；6、严禁禁携带、储储藏易燃燃易爆物物品；77、防止止电器短短路等引引发火灾灾因素。（二）管理措施：1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；2、制订消防事故处理预案，防患于未然；3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；6、制止任何违反消防安全的行为；7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；

16、8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。五、绿化化保洁管管理方案案：绿化化保洁直直接关系系到大厦厦形象及及业主工工作环境境，也是是测定环环境质量量的一个个重要指指标。（一一）管理理内容：1、绿化化养护：绿化工工应做到到管理日日常化、养养护科学学化。（1）根据据气候，给给花木适适量浇水水；（2）根据据花木长长势，给给花木适适量施肥肥，适当当松土；（3）制定定预防措措施，防防治病虫虫害；（4）及时时清除杂杂草、枯枯枝，春春秋两季季定期修修剪花木木，对遭遭受损坏坏的花木木及时扶扶正，整整修或补补种合适适的苗木木、花草草；（5）对大大厦内部部公共场场所进行行绿化布布置和养养护；（6）定期期对建

17、筑筑小品进进行修饰饰；（7）做到到大厦周周围绿地地和花草草植被养养护完好好。2、清洁洁卫生：通过日日常保洁洁工作，使使大厦公公共环境境和公共共部位整整洁，公公共设施施洁净、无无异味、无无破损。（1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁；（2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味；（3）楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；（4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍；（5）大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水；（6）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾

18、桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次；（7）定期进行外墙清洗；（8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；（9）定期对下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保洁一次；（11）电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁；（12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）；（13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。（二）管理措施：1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；3、落实“三查”（绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保

19、绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%；4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。六、房屋屋及公共共设施设设备管理理方案：房屋管管理，尤尤其是共共用设施施设备的的管理，直直接影响响到大厦厦的形象象、物业业的使用用年限及及使用安安全，直直接关系系到业主主及使用用人的安安全，是是大厦管管理的重重中之重重。（一一）管理理内容：1、房屋屋公共部部位管理理：根据据现状，大大厦内房房屋可分分为已领领房、空空关房和和公共用用房。（1）业主主已领房房：房屋交交付时，及及时与业业主签订订业主公公约，书书面告知知房屋装装修管理理规定，并并建立业业主档案案；加强装装修管理理，对违违章装修修行为及及时予

20、以以制止，情情节严重重者，提提请有关关行政管管理部门门依法处处理；装修期期间，应应及时进进行房屋屋公共部部位的保保护，确确保房屋屋的安全全、美观观。（2）空关关房（含含业主托托管房）：管理处处应每月月通风打打扫一次次；对房屋屋和设施施定期检检查（包包括墙面面、管道道、门窗窗、电源源线路、水水电表），发发现问题题或尽快快处理，或或及时通通知业主主。（3）公共共用房做好公公共用房房（商务务中心、公公共设施施用房等等）的维维护、保保养，发发现破损损，及时时维修，确确保房屋屋的安全全、美观观。2、设备备设施维维护：（1）公共共水电设设施设备备定期巡巡查，发发现损坏坏，及时时维修；（2）公共共卫生设设施

21、每周周检查一一次；（3）水泵泵、锅炉炉、纯净净水等设设备每天天巡查两两次；（4）电梯梯机房，每每周保养养一次（半半年保养养和一年年保养按按规定进进行）；（5）中央央空调机机组设定定专人管管理，定定期巡查查，确保保出风口口正常；（6）温感感、烟感感、喷淋淋等定期期抽查，确确保正常常有效；（7）智能能化系统统采用日日常巡视视与定期期保养相相结合，制制实时运运行档案案；（5）对业业主（租租户）自自用水电电设施报报修，应应按规定定填写有有偿服务务联系单单，确确保维修修及时率率与合格格率。（二二）管理理措施：1、加强强装修户户管理，督督促业主主做好装装修前期期申报工工作，并并经常进进行现场场检查，发发现

22、问题题及时制制止；22、对所所有的管管理人员员进行全全面培训训，清楚楚各隐蔽蔽线路的的具体位位置，并并对技术术人员进进行强化化培训，确确保谙熟熟该系统统的操作作及维护护；3、对系系统中所所有的器器件、配配件建立立详细技技术档案案，以便便最快的的速度查查得设备备的各项项参数，确确保系统统的最佳佳运行状状态；44、对所所有的设设备几配配件建立立详细档档案，确确保最快快速度取取得所需需配件，并并能跟踪踪产品的的更新换换代；55、建立立维修人人员值班班制度，确确保维修修及时率率与合格格率达98%以上，且且有回访访制度和和记录；6、采取取日常巡巡视及定定期保养养相结合合的办法法，确保保房屋及及配套设设施

23、完好好率达98%以上。七、娱乐乐设施管管理方案案（视大大厦具体体配套设设施而定定）确保保健身娱娱乐设施施的安全全使用，为为业主提提供一个个丰富多多彩的娱娱乐休闲闲环境。（一）管理内容1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：（1）活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等；（2）健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用；（3）台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等；（4）网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固；2

24、、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修；对无法修复的，按手续申请报废；（二）管理措施1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权；2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。八、水系系使用管管理方案案（此项项内容视视具体配配套情况况增减）通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。（一）管理内容1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常；2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净；3、专人管理蓄水池，定时开放。（二）管理措施1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定；2、建立设施设备档案，做好巡检记录；3、按规定操

25、作，发现异常，及时报修。九、财务务管理方方案：通通过财务务管理，在在改善财财务状况况的条件件下，不不断扩大大财务成成果，提提高企业业经济效效益。（一一）管理理内容：1、加强强现金收收支管理理；2、搞好好财务核核算；33、及时时统计物物业维修修更新费费用使用用情况，每每半年公公布一次次（每年年公布一一次）44、做好好年度预预算和决决算工作作；5、认真真审核报报销票据据，严格格控制费费用报销销；6、及时时掌握财财务收支支状况，做做好财务务分析，为为领导决决策提供供依据。（二）管理措施：1、根据财务法规政策，制定财务管理制度；2、财务人员持证上岗，规范操作；3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质

26、；4、加强成本控制；5、加强财务监督和财务检查。十、质量量管理方方案：导导入ISOO90000质量体体系标准准，实施施全面质质量管理理，有助助于实现现“以人为为本”的管理理理念，有有助于实现决决策、计计划与控控制、协协调的结结合，实实现既定定的质量量目标。（一）管理内容：1、参照ISO9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划；2、实施所制订的工作计划和措施；3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。（二）管理措施：1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识；2、制订质量责任制，保证质量管

27、理工作落到实处；3、接受公司对大厦管理工作的现场指导；4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。十一、档档案资料料管理方方案：加加强档案案资料管管理，有有助于保保存大厦厦的历史史资料，维维护管理理的连续续性和规规范化，便便于房屋屋及设施施设备的的检查、维维护、更更新和与与业主的的沟通、联联系。（一）管管理内容容：1、工程程档案：从接管管开始的的所有工工程技术术、维修修、改造造资料、各各种竣工工图及各各类设施施设备资资料等；2、业主主档案：所有业业主购、租租房合同同（复印印件），业业主基本本情况登登记表、装装修申请请表和住住户健康康状况登登记表等等；3、财务务档

28、案：逐年形形成的园园区财务务收支报报表、物物业维修修基金使使用报表表等；44、文件件档案：有关物物业管理理法规政政策、公公司文件件等；55、管理理资料：绿化资资料、日日常巡查查（清洁洁、维修修、保安安）记录录、值班班记录，车车辆管理理记录、监监控记录录、荣誉誉资料等等。（二二）管理理措施：1、制定档档案制度度，并严严格执行行；2、专人管管理（由由负责内内勤的管管理员担担任），专专室专柜柜，编目目造册，存存放有序序并且尊尊重业主主隐私，保保守秘密密；3、科学管管理，确确保档案案资料完完整、齐齐全，确确保档案案完好率率达1000%；4、逐步实实现智能能化管理理，计时时可靠的的掌握相相关信息息，提高

29、高管理水水平。十二、人人力资源源管理方方案一流流的物业业需要一一流的管管理，一一流的管管理需要要一大批批高素质质的管理理人才和和专业技技术人才才，而人人才的管管理与培培训，对对于保持持员工的的高质量量，提高高物业管管理的水水平，具具有十分分重要的的意义。（一）管理内容：1、按照合理的人才结构，配置各类人才；2、任人唯贤，量材录用；3、开展业务培训，全面提高业务素质；4、进行业绩考核，优胜劣汰。（二）管理措施：1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明；2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识；4、岗前培训与在岗培训相

30、结合，走出去培训与请进来培训相结合；5、全面考核，做到公开、公平、公正。智能化系系统的管管理和维维护（一一）建立一一支设备备运行及及维护人人才队伍伍将组建建一支精精干的设设备运行行及维护护专业技技术队伍伍，熟悉悉设备性性能及隐隐蔽线路路走向，并并邀请相相关单位位（如系系统设置置、安装装单位）对对所有技技术人员员进行强强化培训训，确保保谙熟该该系统的的操作及及维护。（二）管理人员的业务素质培训对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。（三）建立设备技术档案对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等

31、等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。（四）建立设备运行档案建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。（五）建立供货商档案对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。（六）日常巡视与定期保养日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。机构设置置及人员员配置（一）物物业管理理机构设设置及人人员配备备1、

32、机构构设置根根据_物业管管理的需需要，现现对物业业管理机机构的设设置和人人员的配配备作如如下安排排：（二）管管理职责责：1、主任任全面负负责物业业管理处处的工作作；2、管理理部负责责行政事事务管理理、人力力资源管管理、档档案资料料管理、财财务管理理、小区区装修管管理、会会所管理理、社区区文化建建设和业业主接待待、回访访等；33、工程程部负责责房屋共共用部位位和共用用设施设设备的日日常维护护保养、智智能化系系统的管管理及开开发、业业主委托托维修服服务等；4、保安安部负责责维护小小区公共共秩序、交交通车辆辆管理、消消防管理理和消控控、监控控中心管管理等；5、清洁洁绿化部部负责园园区共用用部位、公公

33、共场所所、公共共设施的的保洁，负负责绿化化的培植植、养护护及业主主相关的的委托服服务等。（三）根根据_的具体体情况，拟拟配备_人，具体体配备如如下：11、主任_人；2、副主主任_人；3、管理理部：管管理员_人，会会馆中心心管理员员_人；4、工程程部：主主管_人，维维修工_人；5、保安安部：队队长_人，保保安_人（分3班，每每班_人：主主入口_人，次次入口_人，巡巡逻_人），监监控员_人（分3班，每每班_人）；6、清洁洁绿化部部：清洁洁工_人，绿绿化工_人。物业管理理年度收收支预算算（各有有关基数数和百分分比可视视物业具具体情况况进行调调整）（一）物物管收入入：_元/年1、物管管费收入入（总建建

34、筑面积积_，物物管费标标准按_元/月计，出出售、租租率按95%计，空空置房物物管费按按原标准准的70%计）：_元/年；2、车库停停车泊位位管理费费收入（地地下停车车泊位_个，管管理费按按_元/个月计；地上车车库_个，管管理费按按_元/个月计；出售率率以70%计）：_元/年；3、车库库停车泊泊位出租租收入（地地下停车车泊位和和地上车车库，未未出售率率以30%计，出出租标准准分别为为_元/个月和_元/个月计；露天停停车泊位位出租标标准_元/个月，出出租率为为_%）：_元/年；4、经营营用房收收入：_元/年；5、有偿服服务收入入：_元/年。（二）物物管支出出：_元/年1、工资资：_元/年；（1）主任

35、1人_元/年（2）管理理员_元/年（3）工程程主管_元/年（4）日常常维修人人员_元元/年（5）高配配值班人人员3人_元/年（3人为国国家硬性性规定）（6）保安队长_元/年（7）保安人员（含监人员）_元/年（8）消控中心_元/年（9）车管员_元/年（10）清洁工_元/年（11）绿化工_元/年2、工作餐费：_元/年；（消控人员、车管员及保安员_元/月人，管理人员、维修工_元/月人）3、福利、教育、工会经费：_元/年；（福利费为工资的14%，教育费为2%，工会经费为2%）4、社会保险费：_元/年；（1）养老金、工伤、生育（交纳基数788.1元/月人的21.1%计提）：_元/年（2）医疗保险（交纳基

36、数829.97元/月人的8%计提）：_元/年（3）失业保险（交纳基数100元/月人的2%计提）：_元/年5、办公费：_元/年；（1）办公耗费：_元/年（2）交通费：_元/年（3）通讯费：元/年电话费：元/年手机费：元/年（配置人员：主任、工程主管）传呼机费：元/年（配置人员：物管员、维修工、保安队长）（4）服装费：元/年管理人员：元/年维修、车管员、消控人员、清洁工：元/年6、保洁费用：元/年；清洁用品消耗费：元/年7、绿化费：元/年；（1）公共区域花卉盆景费：元/年（按市场租赁价及天数计）（2）节假日布置费：元/年（3）绿化工具、用药费：元/年8、保安耗费：元/年；（1）保安公司管理费：元/

37、年（2）保安耗材费：元/年（3）保安服装费：元/年9、共用设施设备维修费：元/年；（1）电梯维护、年检费：元/年（2）其他共享设施设备维护、材料费：元/年（含中央空调、水泵、消监控、配电房、照明电器、楼宇日常维护及小修，不含中修、大修）10、固定资产折旧费：元/年；11、递延资产摊销费：元/年；12、不可预见费费（前11项之和的1%）：元/年；13、税金：元/年。年度收支预算的说明：1、年度收入元，支出元，盈亏元；2、本预算未计入中央空调、电梯、水泵的运行能耗费和公共区域水电费；3、本预算未计入排污费；4、本预算未计入垃圾清运费；5、本预算未计入消防耗费；6、本预算未计入外墙清洗费；7、本预算中工资标准参照当地物价及工资水平；8、本预算未计入报警中心和商务中心收支；9、本预算未计入物管公司收益；10、本预算中有关数据摘自楼书。