某物业公司工程部工作手册112970.DOC

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.信诚物业公公司工程部部工作规程程装修管理工工作规程1.0目的的规范装修管管理工作，确保建筑物结构安全和房屋外观协调、统一、美观，保障公共设施施的正常使使用以便合合理、安全全使用物业业。2.0适用用范围 适用于公公司各物业业服务中心心所辖的物物业装修管管理工作。3.0 职责3.1物服服中心主任任负责装修修申请的审审批及重大大违章装修修的处理工工作。3.2工程程部负责装装修申请的的审核、装装修巡查监监管、违章章装修的处处理、装修修施工中的的水电管理理、装修验验收

2、及装修修资料保管管工作。3.3财务务负责核收收装修有关关费用。3.4客户户中心责顾顾客装修申申请的咨询询、一般违违章装修的的处理，负负责装修现现场环境及及公共卫生生巡查、装装修垃圾的的清运、装装修验收后后资料的存存档及相关关事项的协协调。3.5安管管部负责装装修消防、装装修时间控控制、留宿宿人员等事事项的巡查查及违章事事项处理。4.0工作作程序4.1 装装修申请4.1.11顾客办理理装修，客客服中心发发放的以下下资料请顾顾客签收：装修开开工申请表表、装修修管理公开开文件（装装修管理规规定或住户户手册）。4.1.22顾客与物物服中心签签定物业业装饰装修修管理协议议。4.1.33如必须经经有关政府

3、府职能部门门（如消防防部门）批批准的写字字楼、商业业装修项目目，则须办办理有关审审批手续，并并将复印件件交物业服服务中心审审批存档。4.1.44顾客需提提交的资料料（复印件件）包括：如实填写写的住户户装修申请请表，装装修设计图图纸、装修修说明书、装装修施工单单位的营业业执照、税税务登记证证、资质证证书、装修修工人身份份证和照片片、房屋装装修管理协协议等（租租户必须持持业主委托托书）。4.2 审审核与审批批：4.2.11工程部主主管负责审审核的装修修申请，审审查装修图图纸、装修修说明书，应应建议顾客客使用环保保装修材料料，对审核核属违约装装修项目，工工程部主管管和客服中中心人员应应应耐心向业业主

4、解释，直直至业主完完全承诺不不出现违章章装修。对对不肯承诺诺的住户， 不得同意装装修开工。承承审核完后后提交服中中心主任批批准。4.2.22顾客需改改变建筑物物主体结构构与承重结结构或加大大负荷的，由由顾客找原原设计单位位或具有相应应资质的设设计单位提提出更改方方案，报政政府设计单单位审批部部门审批后后方可提出出相应部位位的更改装装修申请。4.2.33顾客提交交的装修资资料以及手手续齐全后后，根据实实际情况工工程部三个个工作日内内给予批复复，写字楼楼及商业用用途面积较较大的装修修，一周内内给予批复复。4.2.44批复后应应与装修单单位签署环环境/职业健康康安全管理理责任书并并统一存入入4.3缴

5、费费4.3.11由物服中中心财务出出纳根据所所在物业区区域规定核核算出装修修押金，或或按照物物业入伙方方案中的的装修费用用规定缴纳纳，装修单单位缴纳装装修押金（商商业、写字字楼另计）和和装修出入入证押金及及工本费。 4.3.22收取顾客客及装修队队的各项费费用（如：装修税金金等）。4.3.33施工单位位凭缴费收收据到工程程部办理装装修许可证证，并登登记。4.3.44施工单位位凭缴费收收据和装装修许可证证到安管管部办理装装修人员出出入证和或或留宿证，并登登记。4.4装修修监督和装装修巡视4.4.11装修进出出材料和工工具等由安安管部负责责查验，凭凭物品放放行条方方可放行，严严格控制易易燃、易爆爆

6、材料进入入所辖物业业。其装修修人员凭装装修出入证证（或临时时出入证）予予以放行。 4.4.22动火作业业由装修单单位填写动动火申请表表，工程程部主管审审核签署意意见报请物物服中心防火火责任人/安管部主主管审批，经经审批同意意后办理动动火许可证证，由安管部指定定专业消防防员负责监监督。4.4.33物业部每每天不少于于二次按照照装修审批批内容和装装修现场环环境的管理理要求进行行巡视并填填写装修修巡视记录录。4.5.11检查是否否擅自开工工，是否按按规定时间间施工，装装修工作证证、留宿证证是否有效效；4.5.22检查施工现现场是否按按规定放置置合格灭火火器；4.5.33检查是否否随意丢弃弃装修垃圾圾

7、，抛扔物物品；4.5.44检查是否否利用公共共部位、场场地加工装装修材料和和破坏公共共绿篱、绿绿地的施工工情况。4.5.55检查是否否擅自在室室外加装灯灯、牌、广广告等；4.5.66检查有无无私自增加加线路负荷荷，乱拉乱乱接施工电电源等违章章用电情况况； 4.5.77检查有无无违章使用用电焊、气气割、焊和和不合格的的工器具情情况；4.5.88检查施工工中有无产产生超过规规定的噪声声；4.5.99检查是否否使用符合合环保和安安全要求的的装修材料料，是否使使用合格的的装修设备备、工具；4.6装修修违规的处处理4.6.11教育，批批评，规劝劝改正；4.6.22责令停工工，出具装装修违约整整改通知书书

8、，限期期整改；4.6.33责令恢复复原状；4.6.55 要求支付付违约金，须须报总经理理批准；4.6.66报政府主主管部门，须须报总经理理批准。4.7装修修验收4.7.11 装修施工工结束后，由由施工单位位负责人向向客服中心心提出验收收申请；4.7.22物服中心心在二日内内组织人员员验收，物物服中心工工程部主管管和物业部部主管与施施工单位负负责人、顾顾客共同参参与对装修修的主体结结构、整体体外观、空空调工程、水水电工程、厨厨卫露台渗渗漏水等项项目进行验验收；4.7.33填写装装修验收表表，要求求顾客、装装修单位负负责人物服服中心工程程人员三方方共同签字字确认；4.7.44对不符合合要求的项项目

9、，由装装修队按整整改内容进进行整改，直直到合格为为止，要求求顾客对整整改后进行行再次次确确认；4.7.55装修单位位在装修验验收合格后后当日离开开。维修服务工工作规程1.0目的的为顾客提供供及时满意意的有偿和和无偿服务务，保证维维修服务的的质量。2.0适用用范围 适用用公司管辖辖的各物业业小区工程程部对顾客客提供的有有偿和无偿偿维修服务务。3.0职责责3.1物服服中心主任任负责督导导工程部维维修服务工工作的开展展。3.2工程程部主管负负责维修服服务工作组组织和指导导，负责定定期回访工工作。3.3工程程部领班和和技工维修修服务工作作的实施。3.4客服服中心负责责维修服务务工作的接接报修和定定期回

10、访工工作。4.0工作作程序4.1基本本要求4.1.11实行全年365天24小时接受受顾客报修修，报修电电话XXXXXXXXXX4.1.22工程人员员按公司规规定统一着着装，佩戴戴胸牌，仪仪表仪容整整洁端庄，持持证上岗；4.1.33接待顾客客报修时应应态度和蔼蔼，用语规规范、耐心心热情；4.1.44应做到维维修（服务务）填写写准确、齐齐全，及时时落实任务务。4.2维修修服务项目目和服务标标准4.2.11服务态度度，热情、谦谦虚、使用用文明用语语。4.2.22上门时间间，接到维维修要求，到到目的地不不超过25分钟，如如暂没有此此项维修人人员，应向向住户解释释，再约定定时间。4.2.33提供维修修材

11、料，向向顾客提供供合格有效效的所需材材料。4.2.44维修服务务时间，视视工艺复杂杂情况而定定，一般不不超过8小时，最最多不超过过72时，如超超出上述时时间，应向向住户说明明原因。4.2.55服务对象象满意率，应应达到98%。，对不不满意的应应尽快组织织二次维修修，使顾客客满意。4.2.66洗脸盆、洗洗菜盆漏水水维修，应应达到原先先标准，经经反复试用用，不漏水水，服务对对象满意，此此项修不超超过1小时。4.2.77洗菜盆漏漏水，接头头、阀门、软软管应按原原标准安装装，维修时时间不超1小时。4.2.88洗脸盆、洗洗菜盆堵塞塞，达到畅畅通标准，对对切口处的的修补应尽尽力恢复原原样，修时间不超超过4

12、小时。4.2.99浴缸堵塞塞及漏水，达达到畅通，对对切口处的的修补尽力力恢复原样样，经反复复使用达到畅通、不不漏水，维维修时间不不超过4小时。4.2.110维修墙内内水管，应应摸准管路路，打墙时时尽量少破破坏磁片，维维修完毕后后外观应恢恢复原样，做做到工完场场清，维修修时间不超超过72小时。4.2.111修理电器器，使电器器能达到正正常使用，保保持原有外外观，试用用效果使住住户满意，小维修不超超过2小时，较较难的不超超过72小时。4.2.112疏通马桶桶，使之相相当畅通，即即使往马桶桶里扔少许许报纸团也也不影响畅畅通，维修修时间不超超过2小时，严严重堵塞除除外，如马马桶内掉进进梳子、香香皂、洗

13、发发水瓶等。4.2.113疏通地漏漏，使之相相当畅通，并并对切口恢恢复原样，清清出异物须须清理，维维修时间不不超过4小时。4.3维修修服务接待待4.4.11电话报修修，顾客电电话（电话话响三次前前接听）或或前来物服服中心申报报维修服务务项目时，客客服中心人人员应礼貌貌询问并记记录申报项项目，及时时详细做好好来电来访访登记表，填填写服务务作业单，通通知工程部部人员按时时上门提供供维修服务务；4.4.22顾客在现现场直接向向工程部人人员报修时时，需临时时紧急处理理的工程维维修项目，工工程部人员员需先报工工程部主管管和客服中中心登记方方可维修，维维修工作结结束后，需需及时回物物服中心填填写服务务作业

14、单请请顾客确认认签名。4.4上门门维修服务务4.4.11工程部人人员接到服服务作业单单后，应应携带服服务作业单单、对讲讲机、鞋套套、布垫、抹抹布、工具具箱、需更更换的器材材料或零部部件，按预预约时间，赶赶赴需要维维修服务的的现场。4.4.22工程部人人员抵达门门口后，应应礼貌按门门铃（或轻轻声敲门三三下），如如几次后无无应答，需需填写请求求再次预约约上门维修修（服务），粘粘贴在顾客客房门的显显眼处。4.4.33入室后，工工程人员勘勘察、检测测后，将判判断结果告告知顾客，并并与顾客确确认需要维维修服务的的项目和有有关收费标标准，经顾顾客确认后后方可实施施维修服务务。4.4.44维修服务务时，如需

15、需移动居室室内的物件件时，应征征得顾客同同意后方可可移动，作作业完成后后应移到原原处。4.4.55作业完成成后，工程程人员应主主动及时清清理、清扫扫作业现场场，将维修修工具放入入工具箱，并并将作业时时产生的污污物及杂物物用布垫包包好带离现现场，按垃垃圾分类收收集要求投投入规定的的垃圾箱内内。4.5有偿偿维修服务务收费标准准4.5.11有偿维修修服务收费费标准以物物业管理条条例结合当当地物业管管理法规，经经物业所在在地物价管管理部门核核准或备案案的价格，或或与小区业业主委员会会签定的物物业管理合合同中规定定的收费标标准为准。 4.5.22有偿维修修服务收费费时，应由由财务人员员开具发票票，并在发

16、发票上注明明材料、人人工费用。4.5.33由于维修修质量原因因，导致顾顾客损失，应应按实赔偿偿，导致重重复维修，不不再另行收收费。电气设备运运行工作规规程1.0目的的 保障障电气设备备的的正常常运行，为为顾客提供供稳定可靠靠电源，方方便生活和和工作。2.0适用用范围 适用用公司管辖辖的各物业业小区的电电气设备的的运行工作作。3.0职责责3.1工程程部主管负负责电气设设备的运行行管理、组组织和督导导工作。3.2工程程部领班负负责电气设设备运行的的实施和检检查工作。3.3工程程部技工负负责电气设设备运行的的实施、巡巡查和记录录工作。4.0工作作程序4.1运行行检查工作作规程4.1.11每班必须须清

17、洁配电电室环境，保保持配电室室清洁卫生生，地面、墙墙壁、门窗窗、无积尘尘、无水渍渍、油渍；4.1.22配电室每每两小时必必须对所有有配电设备备的运行情情况(环境温度度、电流、电电压、功率率因数、运运行状况等等)巡查一次次， 做好巡查查记录；4.1.33变配电设设备发生异异常要及时时报告工程程领班、主主管，派人人协助排除除故障；4.1.44配电超负负荷运行时时，应立即即检查原因因，通知相相关超负荷荷用电单位位，同时报报告工程部部领班主管管；4.1.55无关人员员禁止入内内；非工作作人员进入入配电室，须须经工程部部主管同意意， 由值班人人员陪同方方可入内；4.1.66保持消防防设施完备备，配电室室

18、内禁止吸吸烟；保持持室内照明明、通风良良好；4.1.77不得擅自自更改变配配电室工程程设备线路路及器材，若若要整改须须按规程报报批同意后后组织实施施；禁止乱乱拉乱接线线路、堆放放杂物；4.1.88交接班时时认真听取取和察看交交班人员的的值班和设设备运行报报告，对于于记录不清清楚的要当当面询问；4.1.99运行人员员严格按变变配电设备备的操作说说明操作，供供电操作开开关的标志志要明显，保保证设备正正常运行；4.1.110全部停电电或部分停停电作业时时，应在断断开的开关关分闸把柄柄上悬挂“有人工作作，禁止合闸”的指示牌牌；4.1.111严禁带电电作业，紧紧急情况须须带电作业业时，应有有监护人和和足

19、够的照照明、空间间，并穿戴绝缘缘手套、工工作衣、绝绝缘鞋，确确认安全才才可进行作作业；4.1.112自动空气气开关跳开开或熔断器器熔断时，应应查明原因因再进行恢恢复，必要要时允许试试送电一次次；4.2供配配电系统操操作规程4.2.11高压系统统安全操作作规程环网柜的变变压器高压压电源断路路的操作：仅在接到到物服中心心主任命令令或检修变变压器及高高压侧设备备时才进行行停送电，其其操作规程程如下：4.2.11.1停电A、值班操操作人员认认真验证电电气工作票票；B、切换相相应变压器器低压侧负负荷；C、切断变变压器高压压侧断路器器；D、投入高高压侧接地地闸；E、悬挂标标志牌“严禁合闸闸，有人工工作”；

20、F、于变压压器低压端端进行验电电、放电，在在高压电缆缆头上挂上上三相短路路接地线；G、由专人人监护。4.2.11.2送电A、检查变变压器及设设备上有无无工具、材材料遗漏；B、拆下三三相短路接接地线；C、填写电电气工作票票终结情况况；D、摘下警警告标志牌牌；E、拉开高高压接地闸闸；F合变压器器高压侧断断路器；G、再送低低压端负荷荷。4.2.22低压系统统安全操作作规程4.2.22.1停电正常停电检检修，根据据停电区域域范围，部部分或全部部停电（低低压部分指指配电房）、动力设备及及用户，停停电前四小小时通知受受影响的用用户。运行行技工按照照工作票的的停电范围围关闭相关关配电屏开开关，在出出现事故情

21、情况下，应应按事故处处理规程处处理。4.2.22.2操作顺序序A、由低压压到高压；B、由分开开关到总开开关；C、经验电电无误后，挂挂上“严禁合闸闸，有人工工作”的警告牌牌于操作键键上；D、维修(检修)工在验定定无电后,挂上接地地线加以保保护。如果果是检修电电容或摇测测电缆阻值时,应先充分分放电后,才能进行行下步作业业。4.2.22.3送电A、操作工工认真填写写通知单终终结情况，并并签名；B、检查地地线是否拆拆除，工具具材料是否否清理干净净及负荷的的分配是否否配合要求求；C、确定一一切正常后后，摘下警警告牌按送送电顺序进进行合闸；D、由高压压到低压；E、由总开开关到分开开关。4.3电气气安全工作

22、作规程4.3.11在电气设设备上工作作，应填用用工作票或或按命令执执行，其方方式有下列列三种：填填用甲种票票；填用乙乙种工作票票；口头或或电话命令令；4.3.22填用甲种种工作票的的工作为：高压设备备上工作需需要全部停停电或部分分停电者；高压室内内的二次接接线和照明明等回路上上的工作，需需要将高压压设备或做做安全措施施者；4.3.33填乙种工工作票的工工作为：带带电作业和和带电设备备外壳上的的工作；控控制屏和低低压配电屏屏、配电箱箱、电源干干线上的工工作；二次次结线回路路上的工作作，无需将将高压设备备停电者；转动中的的发电机上上的工作；4.3.44其他工作作用口头或或电话命令令。口头或或电话命

23、令令必须清楚楚正确，值值班员应将将发令人、负负责人及工工作任务详详细记入操操作簿中，并并向发令人人复诵对一一遍；4.3.55工作票要要用钢笔或或圆珠笔填填写一式二二份，应正正确清楚，不不得任意涂涂改，如有有错别字、漏漏字需修改改时，应字字迹清楚 。两份工工作票中的的一份必须须经常保存存在工作地地点，由工工作负责人人收执，另另一份由值值班员收执执，按值移移交。值班班员应将工工作票号码码、工作任任务、许可可工作时间间及完工时时间记入操操作记录簿簿中；4.3.66一个工作作负责人只只能发给一一张工作票票。工作票票所列的工工作地点，以以一个电气气连接部分分为限。开开工前工作作票内的全全部完全措措施应一

24、次次做完。事事故抢修工工作班可不用工工作票，但但应操作记记录簿内。在在开始工作作前必须做做好保证安安全的技术措施并指指定专人负负责监护，即即：停电，验验电，装设设接地线，悬悬挂指示牌牌和装设遮遮拦。乙工工作票签发发人有效时时间，以批批准检修期期为限；4.3.77需要变更更工作班中中的成员时时，须经工工作负责人人同意；4.3.88工作票签签发人由强强电工程师师担任。工工作负责人人和允许办办理工作票票的值班员员电气设备维维修保养工工作规程1.0目的的 按规规范对电气气设备进行行有效维修修保养，减减少电气设设备故障的的发生，为为顾客提供供稳定可靠靠的电源。2.0适用用范围 适用用公司管辖辖的各物业业

25、小区的电电气设备维维修保养工工作。3.0职责责3.1工程程部主管负负责电气设设备维修保保养工作的的计划、组组织和督导导。3.2工程程部领班负负责发电气气设备维修修保养工作作的实施。3.3工程程部技工负负责电气设设备维修保保养工作的的实施和记记录。4.0工作作程序4.1制定定维修保养养计划：4.1.11工程部主主管应根据据设备的使使用年限和和运行状况况, 于每年12月制定下下一年度的的电气设备备年度维修修保养计划划表, 报物服中中心主任和和工程技术术部审核，维维修保养计计划的内容容应包括:维修保养养项目、使使用材料及及主要零部部件，计划划时间、责责任人、外外协方（如如必要）、预预计费用等等；大、

26、中中修计划公公司总经理理审批后执执行； 4.1.22运行和维维修领班应应根据电气气设备实际际运行情况况,每月25前制定下下月电气设设备维修保保养计划，报报工程主管管修改审核核，由物服服中心主任任审批后执执行；4.1.33运行和维维修领班根根据电气设设备实际运运行情况，每每周五制定定下周日常常维修保养养计划，报报工程部主主管审批，并并向物服中中心主任汇汇报。4.2日常常维修保养养：4.2.11日常维修修保养由运运行或维修修领班负责责安排工程程人员完成成，维修保保养应遵守守安全操作作规程, 并且不能能影响正常常的供电，必必要时须向向工程部主主管报告；4.2.22低压配电电房、变压压器室、高高压室、

27、低低压配电屏屏、高压柜柜、配电室室等，打扫扫卫生、保保持干净；4.2.33对电流表表、电压表表、功率表表、功率因因素表等计计量表计误误差超过规规定值或故故障时做相应整整定或更换换，恢复原原有精度；4.2.44对各负荷荷开关、空空气开关、电电缆或电缆缆接头等发发热即时组组织维修或或更换，恢恢复至原有有状态，需需停电维修修的，必须须事先报告告工程部主主管；4.2.55对各类转转换开关、按按扭、指示示灯、电容容器、接地地或接零端端子松动或或故障即时时组织维修修或更换，恢恢复原有功功能；4.3月度度维修保养养：4.3.11月度维修修保养由工工程部主管管负责安排排工程部人人员，并根根据月度维维修保养计计

28、划内容逐逐一完成，重重点是对低低压配电屏屏内、配电电箱、控制制箱内进行行一次除尘尘，检查维维修、调整整或更换存存在故障隐隐患的主要要开关、电电缆接头，检检查并拧紧紧配电屏、配配电箱或控控制柜内接接线，做好好相关的记记录；4.3.22月度维修修保养同时时须遵守4.2中项的规规程，并完完成2项中所列列的维修保保养内容,做好相关关的记录。4.4年度度维修保养养：4.4.11年度维修修保养由工工程部主管管负责安排排工程部人人员，并根根据年度维维修保养计计划内严格格执行完成成，年度维维修保养时时间应安排排在对顾客客的营业影影响最小的的时间段进进行；同时时避开节假假日时间, 并且采取取分段分项项施工的办办

29、法, 做到不影影响顾客的的正常生活活、工作和和营业等。年年度维修保保养之前由由物服中心心向顾客发发布停电通通知，同时时在宣传栏栏内公示，并并要求各部部门做好停停电期间各各种准备；4.4.22年度维修修保养作业业之前必须须做好充分分准备, 包括施工工的计划、步步骤、材料料、零配件件、责任人人、紧急措措施等, 经物服中中心主任和和工程部主主管审核确确定；4.4.33年度维修修保养作业业必须对重重要电气设设备或项目目进行技术术检测和试试运行, 发现存在在故障隐患患或检测不不合格要立立即进行电电气设备采采取维修、整整定或更换换等整改措措施, 直至合格格； 4.5电气气设备临时时故障的排排除和维修修4.

30、5.11运行或维维修人员发发现电气设设备设施发发生故障, 必须迅速速报告班长长或工程部部主管，并并做好相关关的记录；4.5.22班长或工工程部主管管接到工作作人员的报报告后,立即组织织工程技术术人员到现现场, 分析故障障原因, 然后决定定故障排除除和维修方方案。4.5.33故障排除除和维修时时需停电的的, 工程部主主管必须报报告物服中中心主任,并报告停停电时间，要要通知做好好发电准备备工作（如如有发电机机的）, 保证应急急设备的用用电；4.5.44一般故障障排除不超超过半个小小时, 超过半个个小时的, 应采取临临时措施向向停电顾客客提供临时时电源；4.6变压压器保养4.6.11先投入备备用变压

31、器器，再把待待保养变压压器退出运运行；4.6.22用高压操操作手柄断断开备用变变压器高压压侧接地开开关，确认认断开位置置后，合上上高压侧的的负荷开关关，观察备备用变压器器空载运行行是否正常常，然后用用锁锁住该该高压柜；4.6.33逐级断开开配电柜上上的负荷开开关；4.6.44断开并摇摇出待保养养变压器低低压侧的总总开关，并并拉下隔离离刀阀，在在手把悬挂挂“有人操作作，禁止合合闸”的标识牌牌；4.6.55断开待保保养变压器器高压侧的的负荷开关关，确认断断开位置后后，合上接接地开关，然然后用锁锁锁住该高压压柜，并悬悬挂“有人操作作，禁止合合闸”的标识牌牌；4.6.66逐级合上上配电柜上上的负荷开开

32、关；4.6.77开门进入入干式变压压器室，首首先应用高高压验电器器确认该台台变压器在在停电状态态下，然后检检查变压器器外壳、垫垫片、瓷套套有无破损损及母线有有无变形现现象，有破破损的应进行行更换；4.6.88重新紧固固引线端子子、销子、接接地螺丝。进进出母线螺螺丝如有松松动的应拆拆下螺丝，用用细平锉轻轻锉接触面面，用手感感觉无任何何凹凸不平平的感觉后后，用干净净的布条擦擦去灰尘，拌拌上凡士林林，换上新新的弹簧垫垫圈，紧固固螺丝；4.6.99用干净的的棉布擦去去变压器周周围及瓷瓶瓶上的灰尘尘，用吸尘尘器清洁变变压器内部部的灰尘；4.6.110断开待保保养变压器器高侧压的的接地开关关，用25000

33、V摇表测试试变压器一一次侧、二二次侧线圈圈的相与相相、相对地地之间的绝绝缘电阻，一一次侧绝缘缘电阻不低低于300兆欧，二二次侧绝缘缘电阻不低低于10兆欧。在在测试前应应接好放电电线，测试试完毕后，进进行放电；4.6.111检查变压压器室及变变压器内有有无遗留工工具，然后后撤离现场场，锁上变变压器外罩罩门；4.6.112合上待保保养变压器器的高压侧侧负荷开关关，让变压压器空载运运行并取下下高压侧警警告标示牌牌；4.6.113合上待保保养变压器器的低压侧侧隔离刀闸闸，用手柄柄把低压侧侧总空气开开关摇入，并并转移部分分负荷至保保养后的变变压器，观观察其带负负荷运转情情况；4.6.114保养情况况详细

34、记录录在变压压器保养记记录表上上。发电机运行行检查工作作规程1.0目的的 密切切监视发电电机运行，保保障发电机机处于良好好的运行状状态，确保保发电机输输出稳定正正常的电压压，为顾客客提供必要要的应急电电源。2.0适用用范围 适用用公司管辖辖的各物业业小区的发发电机组。3.0职责责3.1工程程部主管负负责发电机机组运行的的组织和督督导工作。3.2工程程部领班负负责发电机机组运行的的实施和检检查工作。3.3工程程部技工负负责发电机机组运行的的实施、巡巡查和记录录工作。4.0工作作程序4.1开机机前的检查查工作4.1.11断开发电电机组的自自动空气开开关，把发发电机控制制屏上的选选择开关置置于“停止

35、”位置。4.1.22检查润滑滑机油油位位在正常刻刻度位置，不不能过高，更更不能过低低。4.1.33检查冷却却水箱中的的水位，水水位应在散散热水箱盖盖下50毫米位置置。4.1.44确定油箱箱中有足够够的燃油，以以及燃油系系统管路无无渗漏，并并且到引擎擎的管路畅畅通。 4.1.55检查蓄电电池的端电电压应是DC244V，检查控控制面板上上是否有警警告符号指指示。4.2手动动启动4.2.11将控制屏屏上的选择择开关置于于“停止”位置。4.2.22当市电停停止时，拉拉下配电房房市电联络络开关。当当试验发电电机时，断断开发电机机的自动空空气开关。4.2.33打开送电电机（未与与发电机联联动的）4.2.4

36、4将控制屏屏上选择开开关置于“手动”位置，发发电机组将将启动发电电。4.3自动动启动 将控制屏屏上的选择择开关置于于“自动”位置，当当市电停电电或将配电电房市电联联络开关断开时，发发电机将自自动启动发发电。当市市电停柴油油发电机应应急供电时时，值班电电工应密切监视运运行情况，并并每隔1小时进行行一次运行行记录，行行情况填写写于发电电机组运行记录表。4.4停机机4.4.11自动状态态下的停机机当市电恢复复正常后，电电源输出到到发电机房房应急电源源配电柜上上，工作电电源（市电电电源）“断路器”自动合闸闸，联锁应应急电源“断路器”分闸，柴柴油发电机机空载运转转三分钟后后自动停止止。4.4.22手动状

37、态态下的停机机4.4.22.1先切断后后端负载，再再断开发电电机自动空空气开关。4.4.22.2发电机空空载运转3-5分钟后，把把发电机控控制屏上的的转换开关关置于“停止”位置。4.4.22.3关闭送风风机（未与与发电机联联动的）4.4.22.4检查一切切正常后，将将发电机控控制屏上的的选择开关关置于“自动”位置，合合上发电机机自动空气气开关。4.6运行行操作检查查事项4.6.11首次启动动或在更换换机油或机机油滤清器器后启动发发电机时，应应在发电机机运转数分分钟后停止止并等待15分钟，待待机油回到到机油盘中中后，再次次检查发电电机机油平平面，如不不够予以添添加，使滑滑机油油位位在正常刻刻度位

38、置。4.6.22发电机与与变压器严严禁同时运运行。发电电机严禁向向市电反送送电（并车车）。4.6.33事故母线线上的电气气联锁与机机械闭锁不不得随便调调整。4.6.44排烟颜色色是否正常常，是否有有漏油（机机油、柴油油）、漏水水现象。4.6.55机油压力力冷却水温温是否正常常。4.6.66频率偏差差是否较大大。4.7发电电机巡视检检查4.7.11巡视检查查每小时一一次，遇有有异常情况况应增加巡巡视次数。4.7.22巡视机油油、燃油是是否充足。4.7.33巡视蓄电池池电压、电电能液是否否充足，外外观有无锈锈蚀、积水水。4.7.44巡视冷却水水是否充足足。4.7.55巡视油箱、水水箱机身有有无渗透

39、漏漏，传动皮皮带是否正正常。4.7.66巡视控制面面板显示是是否正常，有有无报警信信号，处于于正确位置置。发电机维修修保养工作作规程1.0目的的 保障障发电机处处于良好的的工作备用用状态，确确保发电机机在停电后后能及时正正常提供应应急电源。2.0适用用范围 适用用公司管辖辖的各物业业小区的发发电机组维维修保养工工作。3.0职责责3.1工程程部主管负负责发电机机组维修保保养计划的的制定、组组织和督导导。3.2工程程部领班负负责发电机机组维修保保养工作的的组织和实实施。3.3工程程部技工负负责发电机机组维修保保养工作的的实施。4.0工作作程序4.1每半半个月应使使备用柴油油发电机试试运行一次次，试

40、运行行时间为1015分钟，做做好试运行行记录。4.2关闭闭电机组的的输出自动动空气开关关，把发电电机控制屏屏上的选择择开关置于于手动“停止”位置。4.3查启启动电瓶液液位，电解解液应高出出极板10-115毫米，不不足加蒸馏馏水补齐。拆拆下电瓶线线夹，在苏苏打溶液中中浸过并擦擦干净，涂涂上凡士林林，然后紧紧固其接线线螺丝，并并测试电瓶瓶电压（DC244V）。4.4电机机组运行250小时后，更更换机油滤滤清器、燃燃油滤清器器和水滤清清器。4.5换燃燃油滤清器器后，应检检查油阀及及阀门是否否调到满负负荷运转时时的油量，固固定的螺丝丝有无松动动，然后进进行手动泵泵油，排除除油路中的的空气。4.6电机机

41、组运行250小时后，拆拆下空气滤滤清器，用用汽油清洗洗并除尘，太太阳晒后再再装上。发发电机组运运行500小时后，更更换空气滤滤清器。4.7查机机油的油质质，如浑浊浊有变质应应进行更换换。检查机机油油位应应在油尺高高线位置，不不够则加补补。发电机机组运行250小时后，更更换机油。4.8查冷冷却水箱中中的水位，水水箱水应在在水盖下50毫米，不不够则加补补 。发电机机组运行250小时后，更更换水箱中中的冷却水水，换水后后加DCA660L防锈水。4.9检查查发电机组组有无漏油油、漏水现现象，搞好好机组清洁洁。避雷系统维维护和接地地电阻测试试工作规程程1.0目的的 对避避雷系统进进行必要的的维护和定定期

42、测试，确确保避雷系系统接地良良好好可靠靠，避免建建筑物及设设施设备遭遭雷击破坏坏，保障顾顾客及相关关人员的人人身和财产产安全。2.0适用用范围 适用用公司管辖辖的各物业业小区的避避雷系统维维护和接地地电阻测试试工作。3.0职责责3.1工程程部主管负负责制定避避雷系统维维护和接地地电阻的测测试工作的的计划、组组织和督导导工作。3.2工程程部领班负负责避雷系系统维护和和接地电阻阻的测试的的安排和实实施工作。3.3工程程部技工负负责避雷系系统维护和和接地电阻阻的测试实实施和记录录工作。4.0工作作程序4.1避雷雷系统4.1.11避雷系统统的维护4.1.11.1避雷带：每年除锈锈、防锈；更换损坏坏的避

43、雷带带。4.1.11.2接地线：每年除锈锈、防锈；更换损坏坏的接地线线；接地电电阻测试(不应大于10欧)。4.1.11.3引下下线：引下下线是否结结构牢固、畅畅通无阻；测试点否否夹接紧固固，无锈蚀蚀。4.1.22避雷系统统接地电阻阻测试工作作规程4.1.22.1接地电阻阻测试部位位避雷系统重重点部位（天天面圆钢避避雷带）、大大型机电设设备（高压压环网柜、变变压器、低低压配电柜柜、发电机机组等）的的接地系统统。4.1.22.2地电阻测测试时间每年雷雨季季节来临前前（每年五五月初）对对接地电阻阻测试部位位进行一次次测试。4.1.22.3接地电阻阻测量方法法：B、电流极极到接地网网的距离（d13），

44、一般般取接地网网最大对角角线（D）的45倍， 4.2接地地电阻测试试仪的使用用4.2.11将2.5mmm2的电线裸裸露端固定定在测试点点的避雷带带或接地带带上，保持持二者接触触良好。4.2.22将电线的的另一端连连接在接地地电阻测试试仪的接地地接线柱上上（E接线柱）。4.3避雷雷系统巡视视检查内容容4.3.11避雷带：焊接处是是否牢固可可靠，光洁洁平整；各各支撑杆稳稳固、完整整。4.3.22引下线：引下线是是否结构牢牢固、畅通通无阻；测测试点是否否夹接紧固固，无锈蚀蚀。4.3.33接地线：高压环网网柜、高压压器、配电电屏、发电电机组、水水泵房、空空调房等金金属体与接接地线是否否连接完好好。柜（

45、器器）体与接接地线是否否焊接可靠靠。如用螺螺栓结合的，应紧紧固牢靠。其其接点、扁扁钢油漆颜颜色是否一一致，无锈锈蚀。供水设备运运行和维修修保养工作作规程1.0目的的 对供供水系统设设备进行有有效的运行行管理和维维修保养工工作，减少少故障的发发生，确保保为顾客提提供不受污污染符合卫卫生标准的的生活和工工作用水。2.0适用用范围 适用用公司管辖辖的各物业业小区的供供水系统设设备的运行行及维修保保养工作。3.0职责责3.1工程程部主管负负责供水设设备运行和和维修保养养工作的计计划、组织织和督导工工作。3.2工程程部领班负负责供水设设备运行和和维修保养养工作的安安排和实施施工作。3.3工程程部技工负负

46、责供水设设备运行和和维修保养养工作的实实施和记录录工作。4.0工作作程序4.1水泵泵运行工作作规程4.1.11启动泵前前检查4.1.11.1手动检查查，用手转转动联轴器器，感觉是是否灵活、是是否均匀、有有无受阻和和异常声响响；4.1.11.2轴承检查查，检查轴轴承中润滑滑脂或润滑滑是否清洁洁、适量，油油位是否符符合标准线线；4.1.11.3阀门检查查，吸水管管侧阀门及及出水管侧侧阀门是否否全开；4.1.11.4仪表检查查，电流表表、电压表表是否处在在合适位置置，压力表表等是否正正常；4.1.11.5外部条件件检查，供供配电设备备、电动机机是否完好好，周围环环境是否正正常；4.1.11.6排除空气气，将排空空阀打开，观观察流水中中无空气冒冒出后，再再关闭排空空阀。 4.1.11.7阀门操作作A、开关阀阀门需根据据方向均匀匀用力，关关闭阀门后后要回转半半圈以防卡卡死；B、用工具具开关阀门门需使用相相应规格工工具，以防防过力损坏坏阀门。4.2水泵泵运行检查查规程4.2.11察看仪表表，水泵、电电机，水压压力表、电电流表、电电压表直接接反映了水水泵是否正正常工作，对对每一个水水泵来说，都都有自己固固定的压力力、电流、电电压的额定定值。检查查时如果超超过额定值值或水表压压力不在标标准范围变变化，要仔仔细检查异异常原因。4.2.22声响和振振动，水泵泵电机在正