校园物业管理方案培训资料hayf.docx

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1、陕西美伦伦物业管管理有限限公司西安交通通大学城城市学院院物业管管理方案案第一章 公司简介介-5第二章 前言篇-114一、 专业型物物业管理理公司介介入学校校后勤管管理是社社会发展展的必然然趋势-14二、 学校物业业与商住住物业的的不同之之处-114对象不不同管理的的模式不不尽相同同管理侧侧重点不不同管理服服务的目目标不同同管理服服务资金金的来源源和使用用存在明明显的差差异三、 学校物业业管理模模式特点点-155顾客的的需求为为导向，提提供个性性化的服服务学校物物业管理理人力资资源配置置上追求求简练、精精干，降降低运作作成本重视学学校主管管部门的的领导风风格、管管理思路路在强调调本体内内在管理理

2、的同时时应注重重本体外外表工作作，提高高直观感感受满意意度学校物物业在接接管项目目前，必必须对接接管原有有问题或或其他涉涉及面大大、影响响大的问问题进行行评估注重服服务的专专业化提供技技术含量量，注重重设备管管理及相相关人员员的配备备顾客意意见的调调查需关关注各个个不同层层面的意意见，还还需建立立定期沟沟通机制制第三章 管理规划划设想-177第一节 总体设设想-117一、管理理总目标标-177二、管理理内容与与标准-18三、管理理特色-20结合校校区的特特色、优优势，增增强服务务意识，创创造性运运用万科科物业管管理模式式向学校校领导和和广大师师生推行行“阳光计计划”服务公公示制度度资源有有效整

3、合合、利用用，降低低管理成成本有效培培训，不不断创新新，监督督考核营造开开放、健健康、多多元化的的校区文文化创立共共管、复复合模式式，与校校方共同同创建文文明、健健康、舒舒适、和和谐的大大学校园园手拉手手服务，心心与心交交流严格IISO990011、ISOO140001质质量体系系管理，提提高服务务质量，减减少投诉诉，有效效利用投投诉第二节 管理方式式-233一、管理理流程系系统（三三大模式式系统）-23二、物业业管理部部信息流流程-225第三节管管理措施施- -26一、 管理措施施-26二、 管理概要要-27三、 服务质量量效果-441第四节校校区档案案资料管管理- 42第五节投投诉处理理规

4、程-433第四章人人员配置置-446第一节 配备原则则-46第二节 岗位职责责-46第三节 员工行为为规范-448第四节 培训管管理机制制-51第五章管管理制度度-566第一章 公司简简介一、公司司概况*物业管管理公司司于20008年年在*市市组建成成立，公公司注册册资本3300万万人民币币，具有有独立法法人资格格的国家家二级物物业管理理企业，公公司目前前管辖面面积近1140万万平方米米，专业业人员岗岗位持证证上岗率率1000。*物物业成立立之初注注重自身身建设，秉秉承“发展精精品战略略，创建建知名企企业”的企业业理念，逐逐步建立立健全了了各项规规章制度度与组织织机构，做做到了人人人有章章可循

5、、事事事有据据可依，较较好的保保障了公公司物业业管理的的正常运运作及员员工队伍伍的相对对稳定。*物物业作为为社会型型企业，根根植于社社会大舞舞台，从从市场中中汲取企企业生存存与发展展的元素素，充分分发挥企企业自身身的高品品质理念念，在拓拓展市场场竞技中中，以积积极进取取的姿态态，在大大浪淘沙沙，适者者生存的的市场经经济中创创造企业业价值，并并回馈社社会。 *物物业倡导导“以人为为本”的亲情情管理模模式，寄寄客户为为我们生生存和发发展基础础，视客客户为我我们朝夕夕相伴的的亲人和和朋友。争争取“零缺陷陷、无微微瑕”服务，是是*物业恒恒久的追追求。*物物业把高高品位、高高档次、高高质量的的服务建建立

6、在高高素质的的人才基基础之上上。团队队的和谐谐运作，是是企业做做大，做做强的根根本，全全体*人正正以精英英团队的的姿态和和百倍高高昂的士士气寻找找一切具具有发展展可能的的契机，努努力扩大大企业规规模，向向社会展展示企业业风采，传传播企业业特色，竭竭诚尽力力为每一一位客户户提供卓卓越服务务。 公司针对对服务业业的基本本要求，特特别是物物业管理理服务对对象的特特殊性，十十分重视视对员工工服务意意识的培培养和教教育，要要求员工工必须严严格按照照“树立服服务意识识、端正正服务态态度、掌掌握服务务技能、提提高服务务质量”，同时时，根据据ISOO90001、 ISOO140001体体系的要要求，制制定了一

7、一套既符符合标准准又与物物业管理理实际相相结合的的程序文文件及各各个岗位位的作业业文件，使使每个员员工明确确谁来做做、怎样样做，既既注重过过程，更更看重结结果。要要求管理理无盲区区，服务务无缺陷陷，工作作无差错错，业主主无怨言言。公司历经经几年的的发展已已经形成成了一支支经验丰丰富、训训练有素素、结构构合理、水水平较高高的优秀秀服务团团队，并并建立了了一套行行之有效效的管理理运营机机制。公公司具有有一支实实力强、管管理水平平高的物物业管理理人员队队伍，公公司现有有员工1150余余人，其其中具有有高级工工程师11人、高高级技术术职称人人员1人人、中级级专业技技术人员员10人人、初级级专业技技术职

8、称称5人。物物业经理理15人人，部门门经理44人，物物业管理理人员99人。*物物业是目目前*物物管类型型最多、经经营项目目最丰富富的物业业公司。管管理物业业类型包包括住宅宅小区、高高档写字字楼、学学校、综综合商住住区以及及经营项项目等配配套服务务。在做做好物业业管理服服务工作作的同时时，*物业业遵循“以业为为主，多多种经营营”的经营营原则，与与此同时时我司在在园林绿绿化设计计、施工工，家居居设计、装装修，水水电安装装，家政政服务，房房产中介介服务，智智能化管管理系统统的设计计、安装装等经营营项目，保保持了良良好的双双向发展展局面。回顾过去去，展望望未来*物物业将会会在不断断拓展对对外业务务、扩

9、大大管理规规模的基基础上，加加快公司司制度化化、规范范化、专专业化和和标准化化建设进进程，现现已通过过ISOO90001、IISO1140001体系系认证贯贯标工作作，力争争把公司司打造成成省际一一流、国国内知名名的物业业管理公公司。 诚信的*。*珍惜客户的信任，以积极热情的心态去满足客户的服务需求；把诚信的服务和客户发自内心的赞誉，视作公司发展最牢固的基础。专业的*。*高度重视并持续研究客户需求，以专业化的作业流程、人才队伍和信息平台，为全国各地客户提供行业内一流性价比的物管服务。进取的*。*在项目数量、服务面积、人才规模、经济效益等多年保持着年均30%以上的增长率；绝不满足的企业文化推动经

10、营思想和服务管理流程在持续改进中稳步升级。领先的*。*作为*行业第一方队成员，项目类型包括住宅小区、写字楼、学校、商业街、公寓。二、经营营宗旨我们的服服务理念念是：只只有不到到位的服服务，没没有不交交费的业业主；我们的质质量方针针是：服服务至诚诚，精益益求精，管管理规范范，进取取创新；我们的质质量目标标是：安安全，舒舒适，尊尊重，满满足；我们的环环境目标标是：水水清，地地绿，洁洁净，舒舒适；我们的发发展目标标是：提提高服务务水平，持持续超越越业主不不断增长长的期望望；我们的发发展远景景是：成成为安徽徽乃至全全国物业业管理市市场的领领跑者三、公司司架构*物业有限公司总经理副总经理计划财务部人事行

11、政部质量管理部物业管理部市场拓展部家政服务部装饰装修公司维修服务部写字楼项目学校项目商业项目住宅项目园林绿化部四、部门门职责人事行政政部负责公司司人力资资源总体体规划，做做好选人人、用人人、育人人、考核核、留人人等工作作；维持持公司各各部门人人才的正正常供给给，后备备管理、技技术人员员等的选选拔、培培养，加加强定编编定员工工作，负负责其管管理和技技术人员员的岗位位和全部部作业岗岗位分析析、描述述及整合合等；负负责公司司人事档档案、劳劳动用工工及其合合同管理理；负责责公司招招聘和选选拔的组组织、审审核及其其它工作作；加强强与员工工沟通和和员工个个人发展展计划的的激励管管理；负负责劳资资纠纷、劳劳

12、动保护护及劳动动统计；负责部部门及员员工的考考核与评评价实施施的策划划及跟踪踪；负责责公司员员工工资资的核算算及发放放工作，确确保及时时、准确确无误；发现问问题应及及时纠正正或沟通通；实施施企业整整体营销销工作等等。计划财务务部负责公司司财务预预算、管管理会计计、会计计核算方方法与形形式的策策划及目目标实施施；负责责公司现现金流量量、资金金管理、财财务管理理；负责责公司财财务结构构的研究究和优化化整合的的规划，并并付诸实实施；实实施公司司资产及及资本运运作的计计划及实实施；负负责对公公司、各各管理部部等资金金正常运运行秩序序的管理理、监控控及登帐帐核帐汇汇帐等会会计核算算工作；加强对对公司、投

13、投资企业业及管理理处财务务出纳人人员的选选派与调调配，并并进行业业务领导导和财经经纪律的的监管；公司工工资福利利总额和和个人所所得税等等核算与与解缴工工作；负负责对外外联系与与沟通；实施企企业整体体营销工工作等。市场拓展展部协助副总总经理师师拟订公公司战略略规划和和年度行行政目标标实施计计划、业业务流程程重组方方案和计计划、企企业重组组方案、公公司制度度安排方方案和计计划；设设计公司司总体激激励机制制、约束束机制及及淘汰机机制方案案；负责责产业研研究与分分析, 拟订企企业竞争争战略和和职能战战略的策策划；负负责公司司供应链链与价值值链行为为的研究究与总体体策划，并并予以实实施协调调和指导导；负

14、责责公司指指标体系系的规划划和设计计，根据据各个部部门提供供的初步步分析数数据和信信息，定定期向总总经理提提供公司司总体的的经济和和质量信信息及其其分析；实施企企业整体体营销工工作等。质量管理理部拟定公司司质量管管理制度度，并严严格付诸诸于实施施；定期期对各管管理部等等进行质质量评价价与报告告；拟定定公司服服务质量量信息及及其管理理制度，严严格执行行服务质质量信息息的抽样样检查；定期收收集、统统计、分分析、汇汇总等监监督协调调工作；牵头负负责“*物物业”品品牌层面面的投诉诉处理事事项；对对检查不不合格的的，应开开出处罚罚单，并并定期发发布报告告；协助助副总经经理负责责拟定公公司的技技术规章章制

15、度、标标准和预预防重大大事故的的技术措措施，参参与安全全生产事事故技术术的调查查，组织织技术力力量对事事故（伤伤亡事故故、设备备事故等等）进行行技术上上的原因因分析、鉴鉴定，并并提出改改进的技技术措施施；协助助总工程程师实施施公司技技术改造造、修缮缮技术应应用推广广、房屋屋设备设设施安全全运行技技术及其其质量管管理、企企业标准准化管理理等方案案和工作作；负责责各个分分公司（管管理部）年年度中大大修理计计划的审审核与督督导，负负责公司司自行工工程项目目的规划划、设计计与监督督或者外外包、联联系与协协调等及及服务公公司、分分公司（合合作子公公司）、管管理处等等对外发发包重大大技术项项目的审审核，并

16、并实施督督导和协协调；实实施企业业整体营营销工作作等。物业管理理部负责公司司、管理理部年度度业主接接待、维维修保养养、保安安、保洁洁、保绿绿、家政政和经营营项目等等质量提提升、年年度计划划预算审审核与平平衡，并并实施目目标控制制等管理理工作；牵头、沟沟通、协协调和处处理服务务公司、管管理部的的委托合合同、协协议或疑疑难问题题；维持持服务公公司、分分公司（合合作子公公司）、管管理处物物业管理理正常运运行秩序序；负责责公司、管管理部所所有对外外委托或或发包项项目的审审核、把把关工作作；协同同负责做做好新接接楼盘的的接管、验验收、前前期介入入和今后后管理的的服务项项目内容容等物业业管理和和协调工工作

17、；定定期与投投资企业业的股东东进行沟沟通与联联系，拟拟订年度度计划与与项目方方案，提提供完整整而可靠靠的决策策依据；协助做做好服务务标准与与作业标标准提升升及内部部审核或或评审工工作；负负责公司司“四防防一保”、社社会稳定定等的检检查、指指导、协协调和应应急日常常处理；实施企企业整体体营销工工作等。信息中心心（由人人事行政政部负责责）负责公司司内外部部整体信信息的收收集、分分类整理理、统计计分析与与预测趋趋势、二二次开发发、归档档等信息息情报工工作；草草拟公司司信息管管理制度度，严格格贯彻公公司信息息管理制制度，并并在付诸诸实施后后进行补补充、修修改，提提升其标标准的水水平；负负责公司司日常运

18、运行管理理等计划划拟定、实实施与监监督等工工作，维维持公司司各个工工作站等等正常运运行秩序序，确保保安全；草拟公公司档案案管理制制度，指指导与监监督、公公司各部部门档案案管理工工作，确确保公司司文件资资料等安安全、完完整、及及时、无无损；实实施企业业整体营营销工作作等。档案室 负责拟定定公司档档案收集集、分类类整理、分分析、提提供使用用、开发发、归档档等工作作，制定定档案开开发与管管理的计计划, 分解目目标，并并付诸实实施，执执行指导导与监督督;草拟拟公司档档案的收收集、整整理和利利用等管管理制度度，指导导与监督督、公司司本部各各职能部部门、各各管理部部、管理理处等档档案管理理工作，确确保公司

19、司文件资资料等安安全、完完整、无无损；负负责公司司档案工工作的对对外联系系与协作作；实施施企业整整体营销销工作等等。五、企业业文化理理念（一）管管理服务务理念1、创造造健康丰丰盛的人人生2、客客户是我我们永远远的伙伴伴3、人人才是*物物业的资资本4、“阳光照照亮的体体制”5、持持续的增增长和领领跑创造健康康丰盛的的人生(1)意意味着我我们将持持续提供供超越客客户期望望的产品品和服务务，让客客户骄傲傲；(22)意味味着我们们将持续续提供超超越投资资者期望望的回报报，让投投资者满满意；(3)意意味着我我们将持持续提供供超越员员工期望望的发展展空间和和报酬，让让员工自自豪。客户是我我们永远远的伙伴伴

20、 (1) 客户是是最稀缺缺的资源源，是*物物业存在在的全部部理由。 (2) 尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是*物业一直坚持和倡导的理念。 (3) 在客户眼中，我们每一位员工都代表*物业。 (4) 我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。(5) 衡量我我们成功功与否的的最重要要的标准准，是我我们让客客户满意意的程度度。 (6) 与客户户一起成成长，让让*物业在在投诉中中完美。人才是*物物业的资资本(11) 热热忱投入入，出色色完成本本职工作作的人是是公司最最宝贵的的资源。(2) 尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是*物业

21、成功的首要因素。(3) 我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利；所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等；*物业提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。(4) 职业经理团队是*物业人才理念的具体体现。持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍，是*物业创立和发展的一项重要使命。(5) 我们倡导“健康丰盛的人生”。工作不仅仅是谋生的手段，工作本身应该能够给我们带来快乐和成就感。在工作之外，我们鼓励所有的员工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求个人生活内容的极大丰富。(6) 学习是一种生活方式。“阳光照照亮的体体制”(1) *物业对

22、对内平等等，对外外开放，致致力于建建设“阳阳光照亮亮的体制制”。(2) 专业化化+规范范化+透透明度=*化。(3) 规范、诚诚信、进进取是*物物业的经经营之道道。(44) 我我们鼓励励各种形形式的沟沟通，提提倡信息息共享，反反对黑箱箱操作。(5) 反对任何形式的官僚主义。持续的增增长和领领跑(11) *物物业给自自己的定定位是，在在规模和和赢利能能力上做做中国物物业管理理行业的的第一。(2) 通过市场创新、服务产品创新、服务创新和制度创新，追求有质量、有效率的持续增长，是*物业实现行业第一、创造丰盛人生的唯一途径。(3) 在新经济时代，*物业要以大为小、灵活应变、锐意进取，永怀理想与激情，持续

23、超越自己的成绩，持续超越客户的期望六、*职业业经理人人核心素素质（一）工工作观念念1、勇勇于承担担工作责责任，有有进取意意识。22、集团团利益至至上，具具有全局局观念。3、以积极的态度和角度对待困难和遗留问题。4、接纳差异，用人所长的领导心胸。5、善待客户，一切从市埸出发。 6、尊尊重规范范，不断断改进。7、具开开放心态态，善用用、整合合资源，善善于创新新突破，有有能力找找到解决决问题的的办法。8、不回避矛盾，大胆管理。9、思维严谨，工作计划性强。10、客观敏感把握，控制到位。（二）管管理技能能 11、善于于激励，有有号召力力。 2、能能营造有有效沟通通的氛围围。让沟沟通成为为习惯。 3、有效

24、授权控制得当。 4、培养指财下属，鼓励别人学习。 5、科学决策。 6、压力管理。 7、组织管理。 8、时间和会议管理。（三）专专业技能能 11、精通通本行业业的时间间的专业业技能。 2、知道如何应用。 3、有系统的理解能力。 4、专业创造力。七、公司司特色 广博的技技术知识识； 良好的沟沟通技巧巧； 热诚的工工作态度度； 主动的服服务意识识； 灵活的工工作方式式； 稳定的财财务状况况； 勇于创新新的精神神； 忠诚可靠靠的品质质； 有竞争力力的收费费。八、管理理特色方针优点及特特点说明高层次的的环境美护护1外观的整整洁亮丽丽制定明确确日常美美护，定定期清扫扫项目及及范围，保保持现场场的整洁洁亮丽

25、。2材质的特特殊保养养依不同材材质施以以不同的的清洁维维护，以以充分发发挥材质质特性并并延长使使用年限限。3现代的机机器设备备以现代化化机器设设备提高高清洁效效能并减减轻清洁洁人员的的劳动强强度。4机动的美美化管理理周期性工工作辅以以机动人人力配合合，促使使日常美美护工作作更加完完善。5经常的督督导检查查督导人员员实地检检查，辅辅以报表表管理，并并调动现现场人员员的积极极性及自自觉性。专业化的的技术咨询询1物业管理理规划设设计依照现场场设计最最适合的的物业管管理模式式，促使使管理效效能得以以充分发发挥。2建筑物规规划设计计参与前期介入入，提供供最佳管管理方案案，以节节省未来来管理的的各项费费用

26、。3租售代理理及管理理培训以科学管管理的角角度分析析客户的的需求，提提供科学学的咨询询意见并并培训实实施。4公共事务务的管理理配合校方方，推动动积压公公共事务务，建立立特有的的社区文文化。系统化的的管理制度度1周祥的组组织编制制合理明确确的勤务务调配及及周密的的监督，节节省管理理费用支支出。2现场的深深入了解解针对现场场设计适适合的管管理规划划。3严密的督督导考核核籍以提高高管理品品质并予予维持。4避免人事事的包袱袱现场人员员可依要要求随时时调换或或机动增增加，业业主无后后顾之忧忧及受人人情压力力困扰。5完整的后后勤支援援专精的培培训管理理人员，可可提供现现场充分分的支援援。整体性的的安管勤务

27、务1完美的安安全系统统在考虑成成本效益益前提下下，设计计完善的的安管系系统。2严密的勤勤务训练练派驻的安安全警备备人员依依现场特特性施以以各项勤勤务训练练。3整齐的服服装配备备由外而内内致性的的要求，彻彻底扭转转传统“看门”的刻板板印像。4快速的紧紧急应变变配合状况况模拟，实实况演习习，使其其具有积积极的防防灾功能能。5完备的资资料档案案建立各项项住户、车车场、访访客等资资料档案案，以供供业主随随时调阅阅。科学化的的设备维护护1定期的设设备保养养以提升设设备耐用用年限及及运转效效益。2详实的记记录分析析建立各项项数据，落落实事前前维护而而非事后后修补。3有效的节节约能源源降低业主主庞大的的水电

28、费费支出及及无效率率浪费。4专业的训训练课程程以增加机机电人员员的实务务技术及及遇突发发状况之之应变能能力。5计划的修修缮更新新编订计划划及预算算，以免免大型修修缮或设设备更新新发生财财务困窘窘。第二章 前言篇篇就目前物物业管理理状况而而言，学学校是物物业管理理行业的的一片净净土。随随着学校校后勤物物业管理理的逐步步推进，这这里已经经成为众众多物业业管理企企业竞争争的热土土。开拓拓学校物物业管理理市场，是是学校管管理、物物业管理理公司发发展的又又一新的的契机。 一、专业业型物业业管理公公司介入入学校后后勤管理理是社会会发展的的必然趋趋势。 随着这这几年国国家对教教育事业业的重视视程度的的提高，

29、国国家积极极推动科科教兴国国战略，人人们对知知识的欲欲求也在在日益高高涨，在在中共十十六大上上，又提提出要形形成全民民学习、终终身学习习的学习习型社会会，促进进人的全全面发展展。这其其中预示示着需要要增加和和扩建更更多学校校来满足足学习的的需求，传传统的学学校办社社会的后后勤运作作模式已已成了很很多学校校改革和和发展的的严重障障碍。由由于计划划经济体体制的影影响，绝绝大多数数学校的的后勤工工作都是是学校办办社会的的运作模模式，即即学校不不顾自身身实际发发展规模模、不讲讲求经济济效益、不不讲求管管理效率率，只要要学校存存在什么么劳务需需求，就就立即设设置一个个劳动岗岗位，工工资都是是由国家家来掏

30、钱钱。这种种“大而杂杂，小而而全”的发展展模式把把学校办办成了一一个“小社会会”，结果果是学校校办了食食堂、木木工房、园园艺室、水水电班，有有的学校校甚至还还办起了了托儿所所，这种种运作模模式非常常类似于于农业时时代的自自给自足足的自然然经济，与与现代化化发展趋趋势是完完全相违违悖的。所所以专业业型物业业管理公公司介入入学校后后勤管理理，由物物业管理理公司提提供专业业、规范范、个性性化的后后勤管理理服务是是社会发发展的必必然趋势势。 二、学校校物业与与商住物物业的不不同之处处。 介入入学校后后勤管理理工作，首首先应探探索我们们的客户户“教师、学学生”，他们们需要我我们提供供什么服服务？我我们能

31、为为他们提提供些什什么服务务？我们们应该怎怎样服务务？怎样样管理？这些都都需要我我们确立立学校物物业管理理专业化化的服务务理念；个性化化、科学学创新的的管理服服务模式式；精益求求精的工工作作风风；规范化化的操作作来实现现。从而而赢得师师生的认认同。学学校物业业与常规规的住宅宅物业在在管理上上有以下下几个方方面不同同： 1、对对象不同同住宅物业业中我们们服务对对象是社社会各行行各业，不不同职业业的人，面面对的业业主少则则几百，多多则成千千上万，学学校物业业服务对对象是老老师和学学生，单单纯知识识型，远远没有住住宅小区区那样人人员层次次复杂，单单一的业业主，有有利于服服务的针针对性。 2、管管理的

32、模模式不尽尽相同小区有“业主自自治与专专业化管管理的共共管式”模式、有有酒店式式管理、智智能化管管理等管管理模式式，使用用这些模模式显然然不完全全适用于于学校的的管理，学学校管理理面对的的单一业业主，管管理上必必须服从从学校管管理需要要从属属性，更更强调根根据需求求提供服服务，根根据学校校的自身身特点，“量身定制”的管理模式有深厚学校特点的“共管式”模式。 3、管理侧重点不同住宅小区区的管理理重点是是设施设设备的维维护与保保养及楼楼宇安全全，管理理的侧重重点是物物（设备备、设施施、区域域），对对住户是是提供服服务，而而学校则则注重满满足教学学需要和和学生的的安全。管管理的侧侧重点包包括物以以外

33、，还还要加强强对学生生安全的的管理（特特别是十十八岁以以下的学学生）。在在对学生生的服务务中增加加了管理理职责。在在对学生生管理与与服务相相矛盾时时，与学学校的要要求保持持一致，偏偏重管理理。 4、管管理服务务的目标标不同住宅物业业的管理理是为了了创造安安居乐业业的生活活环境，实实现物业业的保值值和增值值。学校校管理的的目标是是为师生生创造一一个良好好的教学学环境，协协助学校校提升整整体实力力。 5、管管理服务务资金的的来源和和使用存存在明显显的差异异住宅物业业管理的的资金来来源于多多个方面面，它包包括管理理服务费费的收取取、公共共设施专专用维护护基金、多多种经营营收入等等，服务务费收费费标准

34、是是依政府府主管部部门制定定的管理理服务费费指导价价格标准准，由小小区的业业主委员员会与物物业公司司协商制制定，由由于地方方标准的的局限性性和市场场的规范范程度，还还达不到到按质论论价，市市场化程程度有限限，资金金的使用用接受业业委会、业业主的监监督，特特别是专专用基金金的使用用必须获获准后方方可使用用，合理理、顺利利、及时时的使用用与业主主和业委委会的专专业能力力有直接接关系，物物业公司司需投入入精力协协调。而而学校物物业中管管理服务务费来源源较为单单一，即即学校的的经营管管理者。物物业公司司可以采采用菜单单式来制制定服务务项目，分分项测算算费用，经经双方协协商确定定服务内内容，以以合同契契

35、约形式式确定资资金数额额和支付付方式，资资金使用用按合同同执行，完完全的市市场化。为为物业公公司发挥挥管理服服务优势势提供了了充足的的空间。 三、学校校物业管管理模式式特点 通过分分析掌握握学校物物业的不不同之处处，针对对学校物物业的管管理特点点，我们们经过长长时间的的学校管管理经验验，形成成了成熟熟的物业业管理服服务模式式，极大大的发挥挥物业管管理在学学校的后后勤保障障作用。 1、顾顾客的需需求为导导向，提提供个性性化的服服务。这在学校校物业中中尤其突突出。按按学校对对公共设设施、清清洁、人人员、物物资的管管理要求求，量身身定制服服务。2、学校校物业管管理人力力资源配配置上追追求简练练、精干

36、干，降低低运作成成本。学校物业业管理从从属于学学校整体体管理，学学校物业业如按照照商住小小区管理理处分责责设立物物管员的的多层管管理，在在成本上上是物业业公司和和学校方方面都不不能承受受的，学学校物业业的从属属性决定定他无需需面对众众多业主主，在多多种经营营上发挥挥的余地地不大，也也就不需需要如小小区同样样的管理理人员配配置。 3、重重视学校校主管部部门的领领导风格格、管理理思路。特别是处处理好与与学校主主管部门门的关系系，应加加强对该该类信息息的收集集，及时时调整方方式，及及时跟进进，确保保管理的的一致性性，体现现学校特特点的共共管模式式。 4、在在强调本本体内在在管理的的同时应应注重本本体

37、外表表工作，提提高直观观感受满满意度。学校物业业比住宅宅物业更更注重直直观感受受，这也也是学校校发展壮壮大的需需要。比比如在学学校内设设置各类类规范的的温馨标标识、提提示性、警警示性和和说明性性标识，为为学校氛氛围的营营造起到到了画龙龙点睛的的作用。 5、学学校物业业在接管管项目前前，必须须对接管管原有问问题或其其他涉及及面大、影影响大的的问题进进行评估估。在此期间间应协调调处理好好各项关关系，并并尽量在在此期间间将重大大问题予予以明确确，包括括岗位设设置、清清洁的范范围和频频度，管管理区域域和项目目、设施施、设备备的维护护责任范范围和处处理权限限、服务务费用、支支付方式式及其它它费用承承担等

38、，规规避管理理风险。 6、注注重服务务的专业业化。可提供办办公室内内植物的的养护和和指导、节节假日环环境氛围围营造、组组织特色色活动、教教室管理理、电教教办公设设备维护护等专业业化、全全方位的的服务，提提供行政政后勤等等方面业业务的保保障。 7、提提供技术术含量，注注重设备备管理及及相关人人员的配配备。学校物业业人力资资源配置置的特点点，确定定了设备备管理人人员必须须是素质质高，技技术上一一专多能能复合型型人才。 8、顾顾客意见见的调查查需关注注各个不不同层面面的意见见，还需需建立定定期沟通通机制。重要沟通通资料、满满意度调调查资料料整理成成为文件件，双方方认可，促促进管理理服务的的水平的的提

39、高。 第三章 管理规规划设想想在教育教教学和管管理实践践中，学学校始终终坚持“以人为为本”的办学学理念，深深化教育育教学和和内部管管理体制制改革，坚坚持以法法治校，以以德治校校，促进进学生的的全面发发展，全全面提高高教育质质量和办办学效益益。西安交通通大学城城市学院院桃李遍遍天下，校校友满中中华，在在悠久的的办学历历史中，积积淀了丰丰厚的底底蕴和管管理经验验。我们们*物业公公司将紧紧密结合合政府主主管部门门、校领领导对西西安交通通大学城城市学院院的总体体管理方方针，本本着安全全、高效效、舒适适的原则则，每一一细节都都能想师师生所想想、随师生生所愿，争争创学校校管理的的品牌，争争创公司司管理的的品牌。第一节 总体设设想针对西安安交通大大学城市市学院物物业管理理的各种种必备元元素，我我们在充充分了解解该校区区的软硬硬件设施施，深入入调研其其他类似似学校的的物业管管理市场场的基础础上，凭借借我公司司的人才才优势、文化优优势、技技术优势势、管理理优势和和资金优优势，一一旦中标标，我们们将积极极贯彻校校方创建建国内一一流、国国际先进进学校的的目标，创创建高质质量、有有特色、名名副其