房地产定价方法-房地产定价策略-房地产定价技巧-房地产定价案例19883.docx

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1、房地产定价方法-房地产定价策略-房地产定价技巧-房地产定价案例一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法

2、。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。三、竞争楼楼盘态势势1、金金山板块块及其他他同类物物业竞争争对比表表项目名名称规规划总总规模面积范范围主主力面积积平均均价格交房时时间工工程进度度卖点点抗性性金山碧碧水三期期B区177F31万万M278-22561066-112818333220044年底主体三三层社社区规模模大配套套齐价格格低位位置较偏偏香江明明珠二 期期1667FF1886亩8628001660-28002770020

3、004-001封封顶紧紧临南江江滨公园园，户型型独特紧挨大大桥噪音音较大金金山明珠珠1557FF499F665亩110024441125-155822400020003-12-31单体落落成户户型新颖颖，景观观绿化精精致。南向朝朝金山大大道。金金山明星星6-7F,4-77.5FF3-99F,55-111F771亩682688900-112719885电梯梯：2007720004-005外外墙装修修户型型多样价价格相对对较低建筑密密度大，配配套少北北京金山山515FF5111F57亩亩55524401120-133022500020004年年底桩桩基完成成楼间间距大空空中花园园面积大大，3米米层

4、高价格人人相对较较高金山山佳园999、1117万万M2100015541100-122022350020004年年底地地面二层层设观观景电梯梯，入户户空中花花园。项目地地形狭长长且沿街街分布百百合苑3-12FF-1266-33001499-115823000220044-055外墙墙装修得房率率高物业业费按多多层价格格收户户型单一一交付时时间长武武夷明珠珠1447FF4幢电电梯房7.9万MM29902200-119688起220044年底打桩紧临南南江滨公公园-滨江丽丽景C区区59F11277F3348亩亩622-221697-112521000220033-088主体体三层规模大大，交通通便

5、捷临临江看景景周边边交通状状况杂乱乱卫生状状况差康康 城城77F1044亩887221087-122011960020004-03部分封封顶价价格相对对较低位置偏偏交通不不偏周边边环境杂杂乱幸福福城55122F97F7.11万M2260018801107-133922000020003年年底部部分封顶顶靠近近森林公公园价格格适中北峰是是垃圾处处理场区区域形象象不好福福光远东东花园577F33万M22388-11501011-110617550220033-099已交交房价价格低绿化、配配套简单单相关提提要1：南江滨滨区域现现有竞争争楼盘主主要是滨滨江丽景景、金山山碧水、金金山明星星等楼盘盘，各

6、个个楼盘在在规模、位位置等方方面都优优于本项项目。其其中金山山碧水依依靠规模模大、配配套齐、政政府扶持持、价格格低的优优势对本本项目构构成威胁胁。另外外，滨江江丽景占占据有利利的地理理位置将将分流本本项目的的部分客客源。区区域内竞竞争的结结果将分分散市场场对本项项目的注注意力。相关提要2：各个板块之间竞争激烈。“东扩南移”的城市发展战略造就了金山和东区两大热门板块；随后五四北板块异军突起，并带动了周边区域的发展，形成共同发展之势。这些新兴的板块都具有很强的市场号召力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。2主要竞争对手价格特征金山碧水三期金山碧水三期B区起价1677元/，均价1833元/，最

7、高价2174元/；一、二层差价100元/，二、三层差价90元/，三、四层差价30元/，水平差价80元/，东西无明显差价；复式为最高价； 按揭贷款不打折，一次性付款98折。附：金山碧碧水三期期B区11#楼价价格表：单元号号（东）单价单元号号（中间间）单单价单单元号（西西）单单价1001117644100211677710061176222011188672022177812066188693301195543302186673306195584001119888400211902240061199445011复式21227550220440550621335滨江丽丽景C区区起价118888元/，

8、均价价21000元/，楼楼层差价价60元元/左左右，四四五层差差价200元/左右。一一次性付付款966折，商商业贷款款97折折，公积积金贷款款98折折，仅针针对教师师做首付付20%，贷款款80%的差别别对待。金山明星多层起价1688元/，均价1985元/；小高层均价2077元/。一、二层差价100元/，二、三层差价30元/，水平差价30-70元/，东西两头差价因景观而异。附：金山明明星（多多层）99号楼价价格表房号(东头头)单单价房房号(中中间)单价房号(西头)单价价1011200761022200441044222092201217782202210072204227713001222000

9、300222169930042233444011222004022211694044233345501220005502216695504233346001(复复式)21559660221228660422993注:9号楼楼西向朝朝中央花花园,东东向朝加加油站,所以差差价大.四、价格定定位原则则随行就就市定价价法，首首先应对对本案进进行项目目价值判判断，既既选择若若干与本本项目在在物业类类型和档档次相类类似的楼楼盘，进进行价值值实现要要素的对对比分析析，判断断本项目目在当前前市场形形势下可可实现的的价值。 本案就“舒适”、“便利”、“健康卫生”、“景观”、“品牌”、“物业管理”等各项决定住宅物

10、业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。（一）项目价值要素分析1、舒适要素 户型针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。配套会所娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。环境规划由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。2、便利要素出行与停车方便距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停车位。生活方便购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。子女教育方便幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。3、健康卫卫生要

11、素素A、无无有害气气体、烟烟尘、噪噪音污染染；BB、有完完善的供供水、供供电、煤煤气系统统；CC、日照照充足、通通风良好好。4、景观观要素外外景观山景、水水景、公公园、绿绿地内景景观建建筑立面面、广场场、小品品、绿艺艺院内景景观私私家花园园、空中中花园、门门前环艺艺5、品牌要要素 开发发商、建建筑商、设设计院、物物业管理理公司的的实力及及品牌。6、物业管管理要素素安全防火、防防盗、交交通安全全，各项项措施周周密服务务日常常服务、家家政服务务、酒点点式服务务文化氛氛围特特色社区区活动，温温馨、健健康的社社区氛围围（二）项目目价值要要素综合合评价表表类比项目目均 价价(元/M2)品牌牌要素舒适要要

12、素便便利要素素健 康康卫生要要素景景观要素素物业业管理要要 素本本 案可可实现度度金山碧碧水三 期118333+0金金山明星星19985000+0金山山佳园2455000+0金山明明珠2240000000香香江明珠珠277000北京京金山250000滨江丽丽景221000+00康康 城1966000+0幸 福福 城200000000+福光远远东花 园117500+00+备备 注+为本案案高于类类比项目目，0为为相当于于类比项项目，为低于于类比项项目。根据对对项目的的价值要要素进行行对比分分析，认认为本案案的综合合素质： 高于-福福光远东东花园 相相当于- 金山山碧水三三期 低于于 - 金山明明

13、星、金金山佳园园、金山山明珠、香香江明珠珠、北京京金山、滨滨江丽景景、康城城、幸福福城因因此，本本案可实实现价值值为18830元元/M22，将会会有比较较适合的的回报率率与回报报周期。五、单元价价格调整整方案由于房房地产商商品的特特殊性，同同一幢楼楼里的各各个单元元的价格格又个不不相同，这这是因为为各个单单元的效效用不同同。效用用高消费费者就愿愿意支付付较多的的费用；效用低低消费者者就愿意意支付较较低的费费用。因因此，在在制定出出一个小小区的基基准价格格之后，还还需要对对各个单单元进行行价格调调整。调调整系数数=调整整价格基准价价（一）价格格调整系系数 11、根据据各栋楼楼位置的的差异制制定不

14、同同的价格格水平，用用位置系系数表示示：楼号号7#8#、9#、110#、111#12#、133#、14#系数+0+2+112说说明77#楼南南向虽然然有300米楼间间距，但但是北向向沿街噪噪音较大大，两项项相互抵抵消所以以位置系系数为零零。88#楼北北向有330米楼楼间距，南南向最大大有277米楼间间距，又又位于两两个主题题花园之之间，99#楼有有主题花花园，同同时东西西两头无无建筑物物遮挡，西西向现有有的花园园111#楼一一层只有有四个单单元，因因此100#楼的的南向留留出了较较大的空空间，是是主题花花园和羽羽毛球场场的位置置，112#、113#位位置相对对靠后，离离主入口口约有1150米米

15、的距离离。114#楼楼因位于于社区最最角落，靠靠近指挥挥学校，操操练声音音较大。2、根据楼楼宇景观观的差异异制定不不同的价价格水平平，用景景观系数数表示：楼号8#、7#、99#、111#、10#、122#、113#、114#系系数+2+1+0说明明8#楼之间间楼间距距大，是是主题花花园的最最好位置置，又能能与一期期的中央央花园相相呼应。7#、99#楼西西向是现现成的花花园，111#楼楼南北向向空间较较大，是是主题花花园的位位置之一一。朝朝向无突突出景观观特征。3、根据同同一栋楼楼内住宅宅单元的的层次差差异制定定不同的的价格水水平，用用垂直系系数表示示： 楼层1F2F3F4F5F6F阁楼层层系数

16、94+0+0+03+300说明拉大一一、二层层之间差差价的目目的是利利用一层层住宅的的低总价价先将低低楼层的的住宅消消化掉。六层是复式住宅和带阁楼住宅，复式按六层价格计算，阁楼户型按六层价格加上基准价的30%计算。4、根据同同一栋楼楼内同一一层次住住宅单元元的朝向向差异制制定不同同的价格格水平，用用水平系系数表示示：单元元号001单元元（东头头）006单元元（西头头）002、003、004、005单元元（中间间）系 数+4+3+0说说明东东向靠指指挥学校校西向向是一期期建筑、康康复中心心和空地地中间间的单元元，仅靠靠南北向向采光系系数为零零5、根据各各栋楼的的分摊系系数的差差异制定定不同价价格

17、水平平，用分分摊系数数表示：楼号6#、77#、88#、99#、111#10#、122#、113#、114#系系数+02说明明分摊摊比例为为10.6%10#、122#、113#、114#楼楼的分摊摊达111.7%-112.99%6、根据户户型功能能的差异异制定不不同价格格水平，用用户型系系数表示示：楼号号8#100#111#13#单元01、006002-055011-0405、006001、004002、003001、006002-055系数+2+0+1+1+211+0说说明88#楼001、006单元元是全明明设计，而而且进深深仅为111.88米；10#楼055、066单元南南向不被被11#楼遮

18、挡挡。011044单元各各功能区区分隔明明显。11#楼是全全部住宅宅中进深深最短的的，仅为为10.2米，而而且011、044单元三三房并排排朝南； 002、003户型型厨房的的门开向向客厅；阁楼户户型的梯梯位在客客厅，影影响客厅厅的完整整性。13#楼011、066单元南南向是厨厨房和卫卫生间，客客厅夹在在中间不不好摆设设家具，而而且三房房面积1105MM2只有有一个朝朝北的阳阳台。（二）各单单元综合合系数表表7#楼楼综合系系数表 系数数单元位置系系数景景观系数数垂直直系数水平系系数户户型系数数分摊摊系数小计总计1101+0+19+4+0+04+14492001+0+14+4+0+0+13301

19、+0+1+0+4+0+0+54011+00+11+00+44+00+00+555001+0+13+4+30+0+3221002 1103 1044 1005+0+19+0+0+082202 2033 2004 2205+0+14+0+0+033022 3003 3304 3055+00+11+00+00+00+00+114002 4403 4044 4005+0+1+0+0+0+0+15502 5033 5004 5505+0+13+0+300+00+2281106+0+19+3+0+052066+00+1144+33+00+00+003006+0+1+0+3+0+0+44406+0+1+0+

20、3+0+0+45066+00+1133+33+330+0+318#楼综合合系数表表： 系数单单元位位置系数数景观观系数垂直系系数水水平系数数户型型系数分摊系系数小小计总总计1001+2+29+4+2+0+1+22882011+22+2244+44+22+00+663001+2+2+0+4+2+0+104011+22+22+00+44+22+00+1105501+2+2+0+4+2+0+1006601 （阁阁楼）+2+23+4+322+00+3371102 1033 1004 1105+2+29+0+0 +052202 2033 2004 2205+2+24+0+0+0+03022 3

21、003 3304 3055+22+22+00+00+00+00+444002 4403 4044 4005+2+2+0+0+0+0+45502 5033 5004 5505+2+2+0+0+0+0+46022 6003 6604(阁楼)+22+2233+00+330+0+316055 （复式式）+2+23+0+0+0+11106+2+29+3+2+0+02066+22+2244+33+22+00+553006+2+2+0+3+2+0+94406+2+2+0+3+2+0+95066+22+22+00+33+22+00+996006 （复复式）+2+23+3+2+0+7 9#楼综合合系数表表 系系

22、数单元元位置置系数景观系系数垂垂直系数数水平平系数户型系系数分分摊系数数小计计总计计1011+22+1199+44+00+0022+22342201+2+14+4+0+0+33011+22+11+00+44+00+00+774001+2+1+0+4+0+0+75501+2+1+0+4+0+0+76011+22+1133+44+330+0+341022 1003 1104 1055+22+1199+00+00+00662002 2203 2044 2005+2+14+0+0+013302 3033 3004 3305+2+1+0+0+0+0+34022 4003 4404 4055+22+11+

23、00+00+00+00+335002 5503 5044 5005+2+1+0+0+0+0+36602 6033 6004 6605+2+13+0+300+00+3301106+2+19+3+0+032066+22+1144+33+00+00+223006+2+1+0+3+0+0+64406+2+1+0+3+0+0+65066+22+11+00+33+00+00+666006+2+13+3+30+0+33310#楼综综合系数数表： 系数数单元位置系系数景景观系数数垂直直系数水平系系数户户型系数数分摊摊系数小计总计1101+1+09+4+125+6662011+11+0044+44+1122+0

24、03001+1+0+0+4+12+44401+1+0+0+4+12+45011+11+00+00+44+1122+446001 （阁楼楼）+1+03+4+312+3111002 1103 1044 1005+1+09+0+1292202 2033 2004 2205+1+04+0+1243022 3003 3304 3055+11+00+00+00+1122+004002 4403 4044 4005+1+0+0+0+12+05502 5033 5004 5505+1+0+0+0+12+06022 6003 6604(阁楼)+11+0033+00+3312+276055 （复复式）+1+03+

25、0+1231066+11+0099+33+1122662006+1+04+3+1213306+1+0+0+3+12+34066+11+00+00+33+1122+335006+1+0+0+3+12+36606 （复复式）+1+03+3+12+011#楼综综合系数数表 系数单单元位位置系数数景观观系数垂直系系数水水平系数数户型型系数分摊系系数小小计总总计1001+1+19+4+2+01+17002011+11+1144+44+22+00+443001+1+1+0+4+2+0+84401+1+1+0+4+2+0+85011+11+11+00+44+22+00+886001+1+13+4+32+0+

26、3551002 1003+1+19+0+0+072202 2203+1+14+0+0+023022 3033 +1+1+0+0+0+0+24402 4403 +11+11+00+00+00+00+225002 5003 +1+1+0+0+0+0+26022 6033 +1+13+0+30+0+2991004+1+19+3+2+0-22204+1+14+3+2+0+33044+11+11+00+33+22+00+774004+1+1+0+3+2+0+75504+1+1+0+3+2+0+76044+11+1133+33+332+0+3412#楼综综合系数数表： 系数数单元位置系系数景景观系数数垂直

27、直系数水平系系数户户型系数数分摊摊系数小计总计11011+09+4+028422201111+0044+44+00223330011+0+0+4+02+144011+0+0+4+02+1501111+00+00+44+0022+116001 （阁楼楼）1+03+4+302+2881002 1103 1044 10051+09+0+02122022 2003 2204 205511+0044+00+0022773002 3303 3044 30051+0+0+0+0234402 4033 4004 44051+0+0+0+0235022 5003 5504 505511+00+00+00+002

28、2336002 6603 6044(阁楼楼)1+03+0+302+2446005 （复式式）1+03+0+02611061+09+3+029206611+0044+33+00224430061+0+0+3+02+044061+0+0+3+02+0506611+00+00+33+0022+006006 （复式式）1+03+3+02313#楼综综合系数数表 系数单单元位位置系数数景观观系数垂直系系数水水平系数数户型型系数分摊系系数小小计总总计10011+09+4129+620011+04+412433011+0+0+412+0401111+00+00+441122+0050011+0+0+412+

29、066011+03+4+29922+2271102 1033 1004 11051+09+0+021222002 2203 2044 20051+04+0+0273302 3033 3004 33051+0+0+0+0234022 4003 4404 405511+00+00+00+0022335002 5503 5044 50051+0+0+0+0236602 6033 6004 66051+03+0+30022+22411061+09+31210020061+04+312533061+0+0+3121406611+00+00+3311221150061+0+0+312166061+03+3

30、+29922+22614#楼综综合系数数表： 系数数单元位置系系数景景观系数数垂直直系数水平系系数户户型系数数分摊摊系数小计总计11012+09+4+029100220012+04+4+02433012+0+0+4+02+0401122+00+00+44+0022+0050012+0+0+4+02+06601 （阁阁楼）2+03+4+30022+2271102 1033 1004 11052+09+0-121442002 2203 2044 20052+04+0-1293302 3033 3004 33052+0+0+0-1254022 4003 4404 405522+00+00+00-11

31、22555002 5503 5044 50052+0+0+0-1256602 6033 6004(阁阁楼)2+03+0+29922+2226605 （复复式）2+03+0-1281066 2+09+3+0210020062+04+3+02533062+0+0+3+021406622+00+00+33+00221150062+0+0+3+0216606 （复复式）2+03+3+024 价格分两部部分计算算： 基准准价18830元元/M22不包括括阁楼的的价格； 阁楼取取基准价价的300%，既既18330330%=5499元/MM2； 带带阁楼的的户型共共38套套面积337044M2，因此，阁楼加价5493704=2033496元， 整个项目每平方米分摊203349626993=75元/M2； 所以，项目均价为1830+75=1905元/M2；制定销售表表价： 表上价价格=基基准价（1+单元综综合系数数）基基准价=18330元/M2 下面是是各栋楼楼价格表表（略）/P