新型养老院建设项目可行性研究报告69706.docx

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1、10可行性性研究结结论地 块 养 老 院可行性研究究报告项 目 名名 称 君莲居居住区II1地块块养老院院建 设 单单 位（盖盖章） 单位负责人人 （盖盖章） 项目负责人人 上海XX工工程项目目管理咨咨询有限限公司（资格等级级:甲级级 编编号:工工咨甲11042290330022）目 录1.项目概概况11.1项目目简介11.1.11项目名名称11.1.22项目建建设地点点11.1.33建设规规模及内内容11.1.44项目法法人及法法人代表表11.2项目目法人简简介11.3可研研报告编编制依据据和研究究范围21.3.11编制依依据：21.3.22研究范范围32.项目背背景和建建设的必必要性及及可

2、行性性分析42.1项目目背景42.1.11上海市市进入老老龄化社社会42.1.22闵行区区制定相相应养老老规划42.1.33君莲居居住区建建设养老老院的理理由52.2项目目建设的的必要性性52.2.11是推进进上海市市养老工工作的需需要52.2.22是闵行行区养老老工作的的需要62.2.33是君莲莲居住区区功能完完善的需需要72.3项目目建设的的可行性性82.3.11项目建建设的技技术可行行性82.3.22项目建建设的方方案可行行性82.3.33项目建建设的经经济可行行性83项目场址址与建设设条件103.1项目目场址103.2建设设条件103.2.11自然条条件103.2.22区位和和交通11

3、3.2.33工程用用水用电电条件113.2.44建材供供应条件件113.2.55社会环环境条件件114建设规模模和建设设方案124.1总体体设计124.1.11设计依依据124.1.22设计范范围124.1.33工程概概况124.1.44设计原原则和总总体构思思134.1.55总平面面规划设设计134.2建设设规模134.2.11入口大大堂154.2.22餐厅及及辅助设设施154.2.33医生办办公室及及护士值值班室154.2.44各类医医务室154.2.55心理咨咨询室164.2.66办公室室、会议议室、资资料室等等164.2.77健身房房、活动动室等164.2.88老人居居住室164.3建

4、设设方案164.3.11 建筑筑功能设设计164.3.22 建筑筑造型设设计174.3.33 建筑筑装饰标标准175组织机构构与项目目管理196投资估算算和资金金筹措方方案207财务分析析和项目目效益评评价218项目进度度安排229项目风险险分析239.1项目目风险分分类239.1.11建设风风险239.1.22成本超超支风险险239.1.33技术风风险239.1.44其他风风险239.2项目目风险控控制对策策249.2.11建设风风险249.2.22成本超超支风险险2410可行性性研究结结论2510.1养养老院建建设是必必要的2510.2养养老院建建设是可可行的25351.项目概概况1.1项

5、目目简介1.1.11项目名名称君莲居住区区I1地地块养老老院1.1.22项目建建设地点点项目建设地地点位于于上海市市闵行区区，地处处闵行区区A4线线以东、金金都路以以南颛桥桥镇1554号的的I1地地块内，养养老院坐坐落在II1地块块的西北北角，北北临沪光光路，西西傍都会会路，东东有在建建中的社社区卫生生中心，地地理位置置优越，交交通方便便。1.1.33建设规规模及内内容君莲居住区区为上海海市、闵闵行区共共同投资资开发建建设的重重大工程程配套商商品房的的大型住住宅区，占占地1777.449公顷顷，总建建筑面积积1800万平方方米，其其中住宅宅1544万平方方米，分分为A、BB、C、DD、E、GG

6、、H、II、J等等地块。位位于I11地块的的养老院院占地440077m2，总建建筑面积积为51196mm2，建筑筑层数为为4层，建建筑密度度39%，建筑筑容积率率1.33。1.1.44项目法法人及法法人代表表项目法人：上海闵闵行地产产经营有有限公司司法人代表：朱国兰兰1.2项目目法人简简介上海闵行地地产经营营有限公公司是闵闵行区人人民政府府出资监监管企业业，企业业注册资资本为叁叁亿元人人民币。经营范围：地产项项目基础础性工程程开发服服务，市市政基础础工程建建设，绿绿化工程程服务，房房屋动拆拆迁服务务，建筑筑装潢材材料，钢钢材，金金属材料料销售，工工程技术术咨询。（涉涉及许可可经营的的凭许可可证

7、经营营）。1.3可研研报告编编制依据据和研究究范围1.3.11编制依依据：1. 闵行区发展展计划委委员会关关于对颛颛桥镇原原八大市市场A（BB、C）地地块前期期基础性性开发储储备项目目建议书书批复，闵闵计基审审发(220044)222号（223号、224号）；2. 闵行区人民民政府关关于批准准闵行区区土地储储备中心心为八大大市场住住宅储备备用地AA（B、CC）块划划拨国有有土地的的通知，闵闵府土（220044）3558号（3359号号、3660号）房房屋土地地测绘技技术报告告书 (上海海市测绘绘院第二二分院)；3. 上海市闵行行区规划划管理局局关于于君莲居居住区修修建性详详细规划划的批复复，闵

8、闵规综(20005)225号；4. 城市居住住区规划划设计规规范(20002年版版)（GGB5001800-933）；5. 上海市城城市规划划管理技技术规定定(220033年111月版)；6. 上海市工程程建设规规范城城市居住住区公共共服务设设施设置置标准（DGJ08-55-2006）；7. 公共建筑筑节能设设计标准准（DDGJ008-1107-20004 JJ103307-20003）；8. 建筑设计计防火规规范(20001年版版) (GBJJ16-87)；9. 建筑抗震震设计规规范(上海市市标准DDGJ008-99-20003)；10. 建筑给水水排水设设计规范范（GGB5000155-2

9、0003）；11. 环境空气气质量标标准（GGB30095-19996）；12. 民用建筑筑设计通通则（JJGJ337-887）；13. 民用建筑筑隔声设设计规范范（GGBJ1118-88）；14. 上海市老老年事业业发展“九五”计划和和20110年远远景目标标；15. 老年人建建筑设计计规范（JJGJ1122-99）；16. 老年人居居住建筑筑设计标标准(GB/T 5503440-220033)；17. 疗养院建建筑设计计规范(JGJJ 400-877)；18. 无障碍设设施设计计标准（DDGJ08-1033-20003）；19. 上海市工程程建设规规范养养老设施施建筑设设计标准准；（DDG

10、J008-332-220000）；20. 中华人民共共和国工工程建设设标准强强制性条条文(20002年版版)；21. 建筑工程程设计文文件编制制深度规规定（建建设部220033年4月月）。1.3.22研究范范围本可研报告告的研究究范围如如下：项项目背景景和建设设的必要要性及可可行性分分析；项项目场址址和建设设条件分分析；建建设规模模和建设设方案；组织机机构与项项目管理理；投资资估算和和资金筹筹措方案案；财务务分析和和项目效效益评价价；项目目进度安安排；项项目风险险分析；可行性性研究结结论。2.项目背背景和建建设的必必要性及及可行性性分析2.1项目目背景2.1.11上海市市进入老老龄化社社会目前

11、我国老老龄人口口占总人人口的比比率为77%左右右，截至至20005年年年底，上上海户籍籍总人口口为13360.26万万人，其其中600岁及以以上老年年人口2266.37万万人，占占总人口口的19.58，这意意味着，每5个上海人中就有1个老人；而这一比重仍有上升趋势。根据联合国今年2月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者”日本，人口老龄化为22%。因此，上海的老龄化已经“比肩”日本。上海比全国国提前110年进进入老龄龄化社会会，并且且老龄化化水平越越来越高高的趋势势在短期期内不会会改变。在在未来225年内内，目前前35岁岁到600岁年龄龄段的人人将逐步步进入老老年人口口阶段，这这个庞大大的人

12、口口群体（220055年为6609.35万万人）将将极大地地提高上上海市老老龄人口口比重。2.1.22闵行区区制定相相应养老老规划闵行区政府府最近（220066年9月月）召开开了老年福福利设施施建设与与管理工工作推进进会，会会议按照照上海市市有关政政策和区区政府前前不久出出台的关关于全面面落实市市政府养养老服务务实事项项目，进进一步推推进本区区养老服服务工作作意见的的通知（2006年8月）精神，提出了闵行区养老机构规范化建设和管理实施细则和关于加强老年活动室建设和管理的意见，这些举措进一步推进了闵行区老年福利设施规范设置、严格管理和科学评估，从而达到可持续发展，对闵行区养老机构和老年活动室的发

13、展起到指导意义。按照关于于全面落落实市政政府养老老服务实实事项目目，进一一步推进进本区养养老服务务工作的的意见的的规定：l 境内组织和和个人，在在区民政政部门登登记取得得“民办非非企业单单位登记记证书”，并在在闵行区区区域内内举办的的为老年年人提供供住养、生生活护理理等综合合性服务务的非营营利性养养老机构构，给予予每张床床位一次次性补贴贴100000元元（含市市府补贴贴50000元）。l 对已经民政政部门批批准执业业的养老老机构，通通过对原原有设施施的扩建建改造，新新增的养养老床位位经区民民政部门门验收，符符合上海海市“养老机机构建筑筑设计标标准”，并办办理床位位设置变变更手续续，给予予每张新

14、新增床位位一次性性补贴1100000元（含含市府补补贴50000）。l 新办的养老老机构经经区民政政局检查查验收合合格，按按照每张张床位110000元的标标准给予予一次性性开办补补贴。l 为了给区内内养老机机构的市市场化运运作提供供一个公公平竞争争的环境境，提升升养老机机构的为为老服务务质量和和科学管管理水平平，按行行业考核核标准对对区内养养老机构构进行考考核，每每年考核核在800分以上上的，按按核定的的床位数数每收养养一位闵闵行区籍籍老人给给予每月月1000元运营营补贴经经费。在未来五年年里，闵闵行区老老年福利利设施建建设的目目标是：养老机机构床位位总数达达到70000张张以上；居家养养老服

15、务务达1万万人，990%以以上的居居(村)委会建建成标准准化老年年活动室室。为此此，闵行行区将在在政府的的大力推推动下，鼓鼓励民间间和海外外资金投投入，让让更多的的企业和和个人兴兴办养老老机构，并并在养老老机构投投资多元元化，运运作机制制市场化化的情况况下，引引进竞争争机制，形形成一个个良好的的竞争环环境，推推动养老老机构的的良性发发展。2.1.33君莲居居住区建建设养老老院的理理由届时，君莲莲居住区区内居住住人口将达达5.44万人左左右，其其中相当当一部分分就是老老年人，本本着老有有所养、老老有所依依、老有有所乐、老老有所学学、老有有所为的的目标，以以为老年年人提供供优质的的住养、生生活、护

16、护理等服服务为原原则，有有必要在在居住区区内建设设至少一一所养老老院。2.2项目目建设的的必要性性2.2.11是推进进上海市市养老工工作的需需要上海市人口口委主任谢谢玲丽在在接受媒媒体采访访时表示示：上海市市正越来来越明显显的呈现现出人口的的老龄化化和家庭庭的小型型化。老老龄人口口占总人人口的118.99，而而家庭平平均只有有2.66人，这这使家庭庭成员养养老成为为今后的的大问题题。另据统计，上上海市赡赡养系数数（指老老年人口口与就业业人口的的比值）正正在不断断升高，目目前上海海60岁岁以上老老人占到到1559岁岁劳动力力人口的的赡养系系数已高高达200.6，也就就是说，目目前5个个劳动力力人

17、口抚抚养一个个老人，到到20225年，这这一比值值将达558.55，220500年高达达90.1，也也就是接接近于11个劳动动力人口口抚养一一个老人人。此前，上海海市统计计局对上上海10000位位65岁岁及以上上老年人人的生活活状况进进行的一一项调查查显示，上上海有超超过400的老老年人处处于“空空巢状态态”，11/6的的老人因因为生活活难以自自理或缺缺乏家人人的照料料而想住住敬老院院。“未未富先老老”，日日趋严重重的人口口老龄化化，无疑疑会影响响其经济济建设的的步伐。截至20004年底底，上海海市共有有养老机机构4339家，养养老床位位40,1366张，床床位数占占60岁以以上老年年人口的的

18、1.558。，这这一数字字远远低低于发达达国家66的水水平。虽虽说近几几年来上上海养老老设施建建设有了了空前的的发展，各各类养老老场所也也雨后春春笋般地地先后矗矗立，与与居民区区，尤其其新建居居民区配配套的养养老设施施日渐齐齐全，老老年人的的生活水水平也有有了明显显的改善善和提高高，然而而与发达达国家相相比各项项指标仍仍然存在在不小的的差距。因此，如何何解决老老年人养养老的问问题将成成为关乎乎社会繁繁荣稳定定、经济济健康发发展的关关键因素素，而建建设老年年福利机机构、养养老设施施无疑成成为解决决这一顽顽疾的良良药，本本案正是是这一良良药中的的一粒药药丸。2.2.22是闵行行区养老老工作的的需要

19、闵行区现有有养老机机构266个，床床位27740余余张（见见下表），在在一定程程度上解解决了部部分老年年人的养养老需要要，然而而随着各各类新区区的不断断建设、老老年人口口的不断断剧增，这这些设施施已经明明显不能能满足老老年人的的需求，因因此需要要建立更更多的养养老机构构、增添添养老床床位。养老机构地址床位数1上海市闵行行区社会会福利院院莘庄七莘路路7000号6002上海市闵行行区第二二社会福福利院华坪街道兰兰坪路337号603上海闵行区区华漕镇镇敬老院院吴翟路吴漕漕路2888号484上海闵行区区马桥镇镇敬老院院马桥镇北松松沙港桥桥北侧765上海闵行区区浦江镇镇陈行敬敬老院陈行镇跃农农路水闸闸桥

20、南406上海闵行区区虹桥镇镇敬老院院虹桥镇环镇镇南路1120号号807上海闵行区区华漕镇镇诸翟敬敬老院诸翟镇平乐乐路6号号268古美路街道道敬老院院塘湾镇三新新街309上海闵行区区浦江镇镇鲁汇敬敬老院鲁汇镇教师师新村337号4210上海闵行区区浦江镇镇杜行敬敬老院谈家港叶家家桥路228号6811上海闵行区区华漕镇镇纪王敬敬老院纪王镇纪高高路中段段5012上海闵行区区梅陇镇镇虹梅敬敬老院虹梅南路景景联路111099号6013上海闵行区区梅陇镇镇敬老院院莲花路春申申路21105号号9114江川路街道道华坪老老院兰坪路1331弄113号6015江川路街道道碧江敬敬老院碧江路2880弄117号甲甲50

21、16上海闵行区区吴泾镇镇敬老院院剑川路1000弄444号7017龙柏街道航航华敬老老院航华街道航航南路1108号号7018上海闵行区区爱德养养老院颛桥镇颛建建路张家家弄144号10019上海南张安安老院莘庄镇七莘莘路九号号桥8020上海闵行区区福禄寿寿敬老院院沪闵路31158号号瓶北路路口14021上海闵行区区陇西养养老院梅陇镇沪闵闵路罗阳阳七村5122上海恩光敬敬老院华宁路2445号东东13223上海闵行区区大众敬敬老院沪闵路28865号号5024上海大华福福利院中春路26626号号29025龙柏街道龙龙柏敬老老院龙柏七村1104号号5626上海闵行区区爱心敬敬老院沪闵路28865号号50闵

22、行区政府府计划在在未来五五年里，闵闵行区老老年福利利设施建建设的目目标之一一是：养养老机构构床位总总数达到到70000张以以上。从从数据对对比来看看，要达达到70000张张床位的的标准，闵闵行老年年设施的的建设还还有很长长的一段段路要走走。本项目设计计养老床床位766张，这这也将成成为未来来闵行区区养老床床位70000张张的一部部分。2.2.33是君莲莲居住区区功能完完善的需需要根据上海市市工程建建设规范范城市市居住区区公共服服务设施施设置标标准；（DGGJ088-555-20006）对对于居住住区级公公共服务务设施设设置标准准的要求求：必须须设置至至少一所所养老院院，养老老院的建建筑面积积和

23、用地地面积分分别不应应小于442000m2和40000m22；另据据上海市市工程建建设规范范养老老设施建建筑设计计标准（DDGJ008-332-220000）的规规定：新新建的居居住区、居居住小区区，应配配置与居居住区、居居住小区区人口规规模相应应的养老老设施，其其总床位位不应小小于人口口规模的的2，因此此在拥有有人口容容量为55.4万万的君莲莲居住区区内至养养老床位位的控制制应该在在1000床位以以上。由由于目前前在君莲莲居住区区D地块块尚要建建设一所所托老所所（用地地面积112333m2，建筑筑面积6600mm2），因因此本案案养老院院床位的的设置为为76张张。2.3项目目建设的的可行性性

24、2.3.11项目建建设的技技术可行行性上海市闵行行区君莲莲居住区区养老院院总建筑筑面积为为51996m2，总用地面积约约40007m2，是一一座四层层砖混结结构建筑筑，一层层建筑面面积15551mm2，二层层建筑面面积14450mm2，三层层建筑面面积11169mm2，四层层建筑面面积10026mm2。此四层建筑筑不存在在新材料料、新技技术的运运用，尽尽管局部部存在入入口大堂堂较大跨跨度的形形式，但但总体属属于一般般建筑。项目所使用用的技术术已经成成熟，因因此该项项目建设设在技术术上是可可行的。2.3.22项目建建设的方方案可行行性君莲小区社社区养老老院建设设符合上上海市工工程建设设规范养养老

25、设施施建筑设设计标准准（DDGJ008-332-220000）、上上海市工工程建设设规范城城市居住住区公共共服务设设施设置置标准（DGJ08-55-2006）等规范、标准的要求，能够完全满足消防、卫生、绿化、取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案上是可行的。2.3.33项目建建设的经经济可行行性养老院是微微利行业业，初期期投资规规模较大大、项目目周期较较长、资资金回笼笼较慢，因因此，作作为公用用事业的的养老院院在所考考虑的社社会效益益将大于于经济效效益。由由于上海海市老年年人口比比率的不不断攀升升而导致致的养老老院“一铺难难求”的窘境境促使政政府不断断加大对对养老

26、院院建设的的重视。按按照目前前上海老老年人口口所占比比例的分分析，在在不考虑虑其他因因素影响响下，君君莲居住住区将会会入住一一万左右右的老年年人，显显然，对对于如此此规模老老年人口口养老问问题的关关注将会会是一个个莫大的的社会问问题。另另外，闵闵行区政政府也先先后出头头台了不不少举措措鼓励老老年福利利事业的的发展，例例如，在在关于于全面落落实市政政府养老老服务实实事项目目，进一一步推进进本区养养老服务务工作的的意见中中规定：新办的的养老机机构经区区民政局局检查验验收合格格，按照照每张床床位10000元元的标准准给予一一次性开开办补贴贴。3项目场址址与建设设条件3.1项目目场址君莲居住区区位于闵

27、闵行区，东东临莲花花南路，西西临莘奉奉金高速速公路，北北临金都都路，南南临六磊磊塘河，基基地中间间有都会会路和中中八尺沟沟河自北北向南纵纵向贯穿穿、贵都都路和沪沪光路自自西向东东横向贯贯穿，将将整个地地块分为为A、BB、C11、C22、D、EE、F、GG1、GG2、HH、I11、I22、J等等十三块块。I1地块位位于君莲莲居住区区的南部部，被沪沪光路、都都会路、六六磊塘、都都庄路相相拥，其其中，养养老院位位于I11地块的的西北角角，沪光光路与都都会路交交汇处。3.2建设设条件3.2.11自然条条件君莲居住区区位于闵闵行区西西部，地地处长江江三角洲洲冲积平平原，属属亚热带带海洋气气候，常常年主要

28、要风向为为东南风风，全年年气候温温和，日日照充足足，四季季分明，雨雨水充沛沛。年降降水量111033.6mmm，日照照21775小时时，无霜霜期2888天，年年平均气气温1558度度，冬无无严寒，夏夏无酷暑暑。根据提供的的现有地地质资料料，该地地块地下下水位较较高，上上层为软软弱土层层，其第第6层暗暗绿草草黄色粉粉质粘土土为硬塑塑的粘性性土层，该该层土土土性较上上覆粘性性土层好好，可作作为本工工程项目目的桩基基持力层层。基地内有330米宽宽的中八八尺沟河河南北贯贯穿，连连接南侧侧六磊塘塘河，基基地内水水系发达达，水资资源丰富富。东北西南南方向有有黄浦江江引水管管渠穿过过基地，水水渠上面面是可利

29、利用绿地地，可作作为小区区休闲活活动场所所。3.2.22区位和和交通君莲居住区区西侧的的莘奉金金高速公公路与基基地有绿绿化带相相隔，通通过莘奉奉金高速速可以方方便到达达莘庄及及外环线线，居住住区东侧侧的莲花花南路向向北延伸伸直通沪沪闵路和和地铁莲莲花路站站。3.2.33工程用用水用电电条件莲花南路、金金都路等等主要周周边道路路已经布布置有市市政管网网、管线线，养老老院电力力可方便便由供电电部门电电力管线线引入，给给水由市市政管网网供水，雨雨、污水水分流,最终排排入市政政道路雨雨、污水水管网系系统，燃燃气为天天然气，由由市煤气气管网供供给。3.2.44建材供供应条件件闵行区建材材资源丰丰富，各各

30、类建材材厂家众众多，项项目建设设所需的的砂子、石石料、砖砖、木材材等均由由当地建建材厂家家提供，钢钢材、水水泥由各各生产厂厂家驻上上海供货货商定点点供应。项项目的建建筑材料料来源充充足。3.2.55社会环环境条件件闵行区人民民政府在在投资兴兴办养老老院方面面给予了了很多方方面的优优惠政策策，在建建设用地地规划、行行政规费费减免、资资金筹集集等方面面给予大大量优惠惠政策。良良好的外外部环境境条件为为项目建建设提供供了有力力的保障障。4建设规模模和建设设方案4.1总体体设计4.1.11设计依依据见第一章可可研报告告编制依依据4.1.22设计范范围l 上海市颛桥桥镇君莲莲居住区区I1地地块养老老院托

31、老老所规划划l 养老院托老老所建筑筑设计4.1.33工程概概况上海市颛桥桥镇君莲莲居住区区I1地地块养老老院托老老所项目目，坐落落于闵行行区土地地储备中中心颛桥桥八大市市场住宅宅储备II1块地地上。养养老院的的建设规规模应根根据其服服务的居居民人口口来确定定。按城市居居住区公公共服务务设施设设置标准准规定，养养老院配配建“千人指指标”：建筑面面积为884平方方米；用地面积积为800平方米米。按规划划，入住居住住区人口口应达55.4万万人左右，对对应建筑筑面积445366平方米米，用地地42330平方方米。本本方案设设计建筑筑面积551966平方米米，满足足要求。主要技术经经济指标标如下：项目指

32、标总用地面积积4007平平方米道路广场用用地面积积总建筑面积积5196平平方米绿化用地面面积建筑用地面面积1551平平方米建筑密度39.000%建筑容积率率1.3绿化率4.1.44设计原原则和总总体构思思符合君莲居居住区总总体规划划，执行行国家方方针政策策，满足足国家和和本市的的规范、标标准、规规定的要要求，注注重社会会效益，体体现“以人为为本”的和谐谐社会理理念。从从目的性性、方案案及实际际设施上上要考虑虑到老人人的起居居、日常常事务、个个人爱好好习惯、社社会接触触及文娱娱体育活活动等方方面，以以体现他他们早先先生活方方式的连连续性，最最重要的的目标就就是尽可可能长时时间维持持其独立立生活能

33、能力。考虑老年人人的户外外环境设设计特色色，着力力弥补老老年人减减退和丧丧失的机机能，采采取无障障碍设计计，提供供足够面面积的室室外活动动场所，保保证老人人户外活活动的需需要。在总体规划划布局和和建筑单单体设计计过程中中以老年年人的生生理需求求和精神神需求为为根本，把把“老有所所养、老老有所乐乐、老有有所医、老老有所学学、老有有所为”作为基基木指导导思想。老老年人在在经历了了一生拼拼博后，到到老年“回归自自然、反反朴归真真”成为追追求的理理想境界界。清新新自然的的环境、舒舒适的居居所和完完善的综综合服务务设施是是老年人人的理想想居住形形态也是是规划和和设计所所遵循的的理念和和努力达达到的目目标

34、。4.1.55总平面面规划设设计总体布置上上，充分分考虑到到养老院院托老所所的特点点，并与与周围相相邻的建建筑物相相协调。养养老院托托老所各各主要出出入口均均设在沪沪光路上上，根据据使用功功能的差差异分为为养老院院出入口口、托老老所出入入口及后后勤处入入口交通通便捷。 基地南南侧为黄黄浦江引引水管渠渠，结合合水景在在此布置置绿化景景观。4.2建设设规模君莲居住区区养老院院建筑面面积为551966m2，总用用地面积约约40007m22，是一一座四层层砖混结结构建筑筑。其中中，一层层建筑面面积15551mm2，二层层建筑面面积14450mm2，三层层建筑面面积11169mm2，四层层建筑面面积10

35、026mm2。具体功能设设置见下下表：建设内容设置方位总面积（mm2）数量入口大堂1楼1餐厅1楼1备餐间1楼1休息室1楼3活动室1楼3洗消间1楼1库房1楼2更衣休息室室1楼1医生办公室室1楼2门卫值班室室1楼1药房1楼1抢救室1楼1观察室1楼1光疗室1楼1准备室1楼1理疗室1楼1按摩室1楼1针灸室1楼1太平间1楼1其他1楼小计1楼1551理疗室2楼1急救室2楼1观察室2楼1医务室2楼1药房2楼1心理咨询室室2楼1活动室2楼4医生值班室室2楼1护士值班室室2楼1淋浴房2楼1更衣室2楼1老人居住室室2楼10其他2楼小计2楼1450资料室3楼1会议室3楼1办公室3楼3洗衣房3楼1医生值班室室3楼1护

36、士值班室室3楼1淋浴房3楼1更衣室3楼1老人居住室室3楼10其他3楼小计3楼1169健身房4楼1储藏室4楼1医生值班室室4楼1护士值班室室4楼1淋浴房4楼1更衣室4楼1老人居住室室4楼10其他4楼小计4楼1026总建筑面积积51964.2.11入口大大堂入口大堂外外围呈圆圆缺形结结构，共共有两层层，圆缺缺四周为为独立的的活动室室，上下下各三间间，大堂堂中庭上上空，便便于采光光，给人人一种温温馨舒适适、欣欣欣向荣的的感觉。4.2.22餐厅及及辅助设设施餐厅位于一一楼入门门大堂右右侧，另另由库房房、洗消消间、操操作间、备备餐间等等辅助设设施与其其相邻，餐餐厅能够够根据老老年人的的不同特特点制定定食

37、谱，合合理调剂剂饮食营营养，餐餐厅外围围绿色遍遍布，是是老年人人用餐的的良好场场所。4.2.33医生办办公室及及护士值值班室每层均设置置有医生生办公、值值班室和和护士值值班室以以及护士士站，能能够方便便及时地地为老年年人提供供服务。4.2.44各类医医务室主要包括光光疗室、理理疗室、针针灸室、观观察室、按按摩室、抢抢救室等等，这些些功能各各异的设设施能够够保障老老年人日日常生理理的健康康以及特特殊时刻刻的紧急急救治。4.2.55心理咨咨询室位于二楼的的心理咨咨询室能能够为老老年人的的心理健健康提供供服务，有有助于缓缓解老年年人的心心理压力力和焦躁躁情绪。4.2.66办公室室、会议议室、资资料室

38、等等位于三楼的的办公室室、会议议室、资资料室为为养老院院管理者者提供了了交流沟沟通的平平台，有有助于群群策群力力，做好好老年养养老的工工作。4.2.77健身房房、活动动室等健身房和活活动室为为老年人人的身体体锻炼和和自娱自自乐提供供了场所所，能够够为老年年人有个个好身体体、有个个好的精精神面貌貌提供了了便利。4.2.88老人居居住室老人居住室室位于22-4楼楼，每层层10间间，共330间，每每间有两两个或四四个床位位，共776张床床位。房房间内设设有独立立卫生间间、另有有闭路电电视、空空调等设设备，能能够很好好地满足足老年人人的生活活需要。4.3建设设方案4.3.11 建筑功功能设计计养老院托

39、老老所建筑筑最高处处为4层层，建筑筑面积551966平方米米。建筑筑在使用用功能上上分为两两类，即即养老院院部分与与托老所所部分。养养老院出出入口设设在建筑筑中部，一一层布置置有餐厅厅、治疗疗室等功功能房间间，二至至四层南南侧单廊廊布置老老人居住住类房间间，具有有良好的的采光通通风效果果，基地地南侧黄黄浦江引引水管渠渠也提供供了良好好的景观观视线。走走廊中段段设有护护士站及及护士值值班室，护护士站视视线可及及所有老老年人居居住房间间。北侧侧为治疗疗用房及及办公辅辅助用房房等，同同时利用用北侧建建筑局部部退台形形成的上上人屋面面解决了了被服洗洗涤后的的晾晒问问题。托托老所部部分设在在建筑一一层东

40、侧侧部分，有有独立的的出入口口及尺度度宜人的的小规模模中庭空空间。各各活动室室尺度各各异，有有开畅式式有封闭闭式为使使用者提提供了多多种选择择的可能能。另外外以上各各空间均均考虑了了满足老老年人的的使用要要求，采采用无障障碍设计计。4.3.22 建筑筑造型设设计本方案在建建筑造型型设计上上摒弃了了传统观观念对老老年人建建筑要求求沉稳、凝凝重、古古朴的特特点，转转而追求求活泼轻轻盈的建建筑形式式，以求求为老年年人创造造一处充充满活力力的居住住娱乐场场所。在在设计中中从形体体上将建建筑分为为南北两两个体块块，南侧侧体块在在平面上上处理为为弧线状状，丰富富了立面面造型即即内部空空间。北北侧体块块为“

41、一”字形，为为打破呆呆板，将将东侧尽尽端设计计为圆形形，这样样也丰富富了内部部空间及及立面造造型。4.3.33 建筑筑装饰标标准在建筑装饰饰设计过过程中，对对于墙体体、屋面面、外墙墙以及窗窗体等建建筑构件件在充分分考虑防防水、保保温、牢牢固等建建筑构件件的基本本要求下下，尽量量使得本本建筑项项目能够够体现最最新建筑筑设计理理念，将将环保及及高科技技充分融融入项目目设计中中。内装装修材料料要符合合室内装装饰材料料的卫生生标准，其其室内空空气质量量应达到到国家标标准室室内空气气质量标标准（GGB/TT188883）的的要求。室室内环境境污染应应按国家家标准民民用建筑筑工程室室内环境境污染控控制规范

42、范（GGB5003255）执行行。建筑筑内部墙墙体阳角角部位，宜宜做成圆圆角或切切角，且且在1.80mm高度以以下做与与墙体粉粉刷齐平平的护角角, 下部部宜作00.355m高的的防撞板板。室内内墙面应应采用耐耐碰撞、易易擦拭的的装修材材料，色色调宜用用暖色。 室内地面应应选用平平整、防防滑、耐耐磨的装装修材料料。卧室室、起居居室、活活动室宜宜采用木木地板或或有弹性性的塑胶胶板；厨厨房、卫卫生间及及走廊等等公用部部位宜采采用清扫扫方便的的防滑地地砖。老老年人通通行的楼楼梯踏步步面应平平整防滑滑无障碍碍，界限限鲜明，不不宜采用用黑色、显显深色面面料。老年人居室室不宜设设吊柜，应应设贴壁壁式贮藏藏壁

43、橱, 设置置高度在在1.550m以以下。每每人应有有1.000m33 以上上的贮藏藏空间。 老年人居住住建筑的的门窗宜宜使用无无色透明明玻璃，落落地玻璃璃门窗应应装配安安全玻璃璃，并在在玻璃上上设有醒醒目标示示。老年年人使用用的卫生生洁具宜宜选用白白色。各类用房、楼楼梯间、台台阶、坡坡道等处处设置的的各类标标志和标标注应强强调功能能作用，应应醒目、易易识别。5组织机构构与项目目管理该社区养老老院将由由上海闵闵行地产产经营有有限公司司投资建建设，建建成后将将移交给给闵行区区民政局局，由其其负责管管理、经经营。（有有待于进进一步补补充）6投资估算算和资金金筹措方方案（待补充）7财务分析析和项目目效

44、益评评价（待补充）8项目进度度安排养老院用地地已征迁迁完成，前前期三通通一平也也已完成成，已具具备施工工条件。该该养老院院将由上上海闵行行地产经经营有限限公司投投资建设设，建成成后将移移交给闵闵行区卫卫生局，由由其负责责管理、经经营。项目具体进进度如下下：l 2006年年910月内内完成项项目的项项目建议议书、可可行性研研究报告告的编制制及报批批，组建建管理机机构；l 2006年年11112月内完完成初步步设计、施工图设计、施工准备；l 2007年年1月20007年77月完成成项目工工程的土土建施工工、内装装修、室室外总体体、设备备安装；l 2007年年8月项目目工程竣竣工验收收、交付付使用。9项目风险险分析9.1项目目风险分分类9.1.11建设风风险建设风险是是指项目目无法完完工、延延期完工工或者完完工后无无法达到到预期运运行标准准而带来来的风险险，具体体包括工工程不能能完工风风险和完完工迟延延风险。项项目的完完工风险险存在于于项目建建设阶段段，它是是建设项项目的主主要风险险之一。建建设风险险对项目目造成的的负面影影响是综综合性的的，不仅仅导致项项目建设设成本增增加、项项目贷款款利息负负担增加加，还会会导致项项目现金金流量不不能按计计划获得得、贷款款偿还期