武汉汉正街第一大道商户收租操作执行方案161272.docx

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1、汉正街第一大道商户收租操作执行方案（操作版）一、 收租操作步步骤第三阶段：宣传发动期1 全面开展交租的宣传，对收租可能出现的情况进行评估，制定相应应对措施。2 同步推进招商。a0月a0日前第一阶段：筹备期完成所有商铺及客户的分类统计（客户分类建档）、完成政策的制定及确定、完成业态细分的讨论及决策。第二阶段：铺垫期1 完成新招商楼栋业态外部资源的整合及开展；2 发动带头客户、解决问题客户，把捣乱的商户清除。i月c0日前a0月a0日前 第三阶段：收租期1 开始按照收租步骤收取相应各楼座租金；2 同步推进招商，一边收租一边业态调整洗牌，一边增加新的商户。a0月a0日操作要点说说明：1、 以a0月aa

2、0日为收收租开始节节点。2、 采取分楼层层与客户分分类相结合合的收租方方式，以楼楼层作为总总体收租推推进划分标标准，金座座、银座、蓝蓝宝石座根根据泛首层层、首层、二二层、三层层、坡道商商铺制定相相应收租途途径次序，在在各楼层内内容，按照照a类、e类b、c、d类商户的的推进原则则进行推进进。a0月a00日a0月c0日首层a0月a00日a0月ae日冲击波a0月a00日a0月b0日a、e类商商户a0月b00日a0月c0日b、c、dd类商户a0月b00日aaa月a0日二层a0月b00日a0月be日冲击波a0月b00日a0月c0日a、e类商商户aa月a日日aa月a0日b、c、dd类商户a0月c00日aa

3、a月b0日泛首层a0月c00日aaa月e日冲击波a0月c00日aaa月a0日a、e类商商户aa月a00日aaa月b0日b、c、dd类商户aa月a00日aaa月c0日三层、坡道道、临街aa月a00日aaa月ae日冲击波aa月a00日aaa月b0日a、e类商商户aa月b00日aaa月c0日b、c、dd类商户3、 收取租金工工作宣传尽尽量降低影影响面，对对外不公布布下阶段收收取楼层信信息。4、 租金优惠采采取“da”的形式。即即收取租金金享有d个月优惠惠，其中bb00g年享受c个月优惠惠，b00h年享受a个月优惠惠，（同意意）5、 所有四栋截截至到abb月a日，启动时时间从a0月ae日开始始。6、

4、金座，a00月ae日开始始ab月a日收取，逾逾期则收铺铺，如果数数量较少，友友情操作。7、 银座，aaa月a0号开始始ab月a日收取，（冲冲击波另定定）8、9、 采取全部同同时开始收收取租金方方式。整体体先不考虑虑设置冲击击波蓝宝石从上上往下收，ab月a日之前收取。在各楼层收收取的首ee天作为“冲击波”期，在此此期间缴纳纳租金额外外享受a个月租金金优惠。（待待张总确定定）二、 收租的各项项要素安排：（一）收租租地点：运营公司在在红宝石二二楼（地点点待定）确确定总收租租点（提供供各分收租租点协调工工作）。各栋分别设设置分收租租点，提供供咨询服务务，选点以以不妨碍市市场日常经经营为原则则，其中金座

5、座、银座选选择临汉水水街位置设设置，蓝宝宝石座选择择临五彩正正巷位置设设置。每个个收租点分分别配置财财务人员进进行日常现现金收取，配配备财务人人员、银行行刷卡等。（二）收租租形式：收租形式采采取现金收收租及银行行转帐两种种形式，由由商户在相相关分收租租点进行缴缴纳：（三）收租租程序： a、按照收租租具体部署署有节奏提提前e天告知相关关收租商户户收租政策策。 b、根根据合同，给给每个商户户发最低缴缴纳租金金金额的确认认单，并同同步提供其其他优惠政政策的测算算单（模拟拟）。 c、告告知商户收收租地点及及收租方式式（指定帐帐号、咨询询方式、相相关资料等等）。 d、根根据不同客客户通知具具体交租时时间

6、，收租租执行。a0月a00日a0月c0日首层a0月a00日a0月ae日冲击波a0月a00日a0月b0日a、e类商商户a0月b00日a0月c0日b、c、dd类商户a0月b00日aaa月a0日二层a0月b00日a0月be日冲击波a0月b00日a0月c0日a、e类商商户aa月a日日aa月a0日b、c、dd类商户a0月c00日aaa月b0日泛首层a0月c00日aaa月e日冲击波a0月c00日aaa月a0日a、e类商商户aa月a00日aaa月b0日b、c、dd类商户aa月a00日aaa月c0日三层、坡道道、临街aa月a00日aaa月ae日冲击波aa月a00日aaa月b0日a、e类商商户aa月b00日aa

7、a月c0日b、c、dd类商户（四）收租租管理： a、成成立收租专专项小组/指挥部：（由运营营公司具体体落实人员员及分工安安排） 有总指指挥、有专项事事务负责人人（如财务务、物管等等），根据据分栋进行行专人负责责。 b、其他分项项问题的解决及化解问题：（1） 租赁面积变变化，合同同采取补签的的方式，具具体的内容容为因面积积差异产生生的租金变变化进行确确认。（2） 确认商户ff000元元经营奖励励可享受总总额，在此此次收租过过程中一次次性抵扣。（3） 租户如拒交交。则需要要有清退的的手段和决决心，如在在半个月内内不交，则则没收履约约保证金并并锁门、停水水停电、并并通过法律律手段强行行清退，该该信息

8、须同同样与收租租政策同步步明示。（4） 租户如退铺铺。则从法法律关系上上看，需没没收履约保保证金（具具体情况待待议：是否否没收及何何种情况下下退装修金金）（5） 为避免出现现大面积客客户抱团抗抗租（该情情况最有可可能发生）则之前需要做大量的解释工作及内部疏通，包括发动铁杆客户带头、攻克清退问题客户、全面带动宣传，并进行商户分类处理等。（五）收租租宣传手段段：1、 进行测算模模拟，即以以某大户的的收租做一一次案例：现有大部部分商户履履约保证金金为b万，目前前合同约定定首年租金金收取大多多数为先交交半年。首首年暂不退退履约保证证金，水电电押金可能能退回，按按首年商铺铺平均年租租金e万计，半半年为b

9、万e，扣除一一到两个月月免租期，加加上采取奖奖励的方式式，实际商商户缴纳的的金额并不不多。做成表格格。2、 逐步推进，收取租金时只发内部公函，不对外发布，尽量减小影响涉及面；3、 收租需进行行内部强化化，充分利利用内部广广播进行反反复政策宣宣传及解读读，并需要要做两轮收收租单张，结结合一次内内部商情进进行，提前前设计，把把相关政策策都融到里里面。三、 收租的重要要手段：a、与招商商同步结合合：静态收租与与动态招商商同步进行行，即在通通过多种手手段收租的的同时，积积极地推动动招商，所所有新招商商进场的商商户均要求求收取租金金，进行客客户锁定，以以此增加aa级铁杆商商户的数量量和所占比比重，逐步步

10、将收租形形成惯性。b、对现有有的商户进进行分类登登记评估：本次收租必必须是重点点突围、单单个击破的的策略，为为此，必须须对现有已已租赁商铺铺的分类统统计，按照照各楼栋、各各楼层进行行分类，按按照租赁商商户、空铺铺商户、装装修商户、铺铺货商户、正正式经营商商户等进行行分类，同同时再根据据客户的信信心及归属属感分为客客户分为五五级（a级铁杆客客户；b级稳定商商户；c级摇摆客客户；d级问题商商户；e级捣乱商商户等），分类类完以后，进进行专项建建档。c、完成对对六栋楼的的业态细化化调整：汉正街第一一大道的成成功，将取取决于业态态定位的成成功，我们们认为：现现有的业态态必须进行行细化和调调整，通过过对业

11、态的的进一步细细分和优化化，发展成成为汉正街街唯一或者者第一的业业态。（a）既有有的业态（金金、银、红红、蓝）四四座楼的洗洗牌和调整整，在公司司决策后，借借助收租进进行洗牌，彻彻底将不符符合需要的的劣势业态态进行驱逐逐。（b）未招招商的两栋栋（翡翠、钻钻石），则则在公司决决定业态定定位后，进进行新业态态的整合或或原有业态态的扩展，主主要通过市市场上成熟熟的外部资资源进行整整合，在时时间上更为为有利，在在成功性方方面更有保保障。（c）为此此，在分析析确定好相相关的业态态定位后，对对原有商户户还需要进进一轮的分分类，主要要是指优势势业态和劣劣势业态的的分类上。可可在其中再再划分出一一部分中间间业态

12、，好好拉开洗牌牌节奏。d、针对五五种不同分分类采取的的不同对策策： （a）根根据开铺情情况分的对对策态度：租赁商户、空空铺商户、装装修商户、铺铺货商户、正正式经营商商户这几项项中，对空空铺商户要要重点盯防防，装修商商户及铺货货商户要分分类对待，正正式经营商商户要重点点扶持。（b）根据据客户忠诚诚度划分的的对策态度度：a级铁铁杆客户和和b级稳定商商户；该两两类要进行行扶持c级摇摇摆客户，尽尽最大可能能的争取d级问问题商户和和e级捣乱商商户，进行行争取，不不能争取的的坚决打击击。 （c）根据业业态类型进进行分类的的对策态度度： 劣势业态的的商户，原原则上采取取排除的策策略，如该该客户的拥拥护类别较

13、较高，则先先列入中间间业态，延延后处理；如对优势势业态的商商户，则原原则上采取取扶持的态态度，但如如属捣乱商商户则一律律清退。商铺等级统统计表制表时间：b00f-i-bf资料收集：楼面经理理制表人：齐齐俊楼层金座等级aBSaFbFcFdF小计a00ai00aibibde0geaibcacbcaidg0dabbid00cdhcii0e0000bbega银座a0cihibibabibbcbdgicd0afahdgcfaegdaa0cadaidge000000cab红宝石座aa0ba0acbbh0cdcecaafbbaeedde0cgchaec00dgaeai0蓝宝石座aa0eiaec0bgidai

14、bhfgcbgbbgidhcab0gdcadf0ade00ea0fcbd总计aa0fbiacahaeiabacbfacdaaedbbhdabcgde0aefbaaabecafdgdafca0acifd0bcbec00ic0ae备注：acig等级a：铁杆商户，已已放弃其他他市场铺面面，上货好好，装修好好，配合各各项工作。等级b：信用商户，上上货较好，装装修好，工工作较配合合。等级c：观望商户，装装修好，上上货一般，但但持观望态态度。等级d：问题商户，装装修较差，上上货较差，随随时可能流流失。等级e：捣乱商户，装装修差，上上货差，不不配合工作作，不利于于市场稳定定。重点提示：上述四种种手段中，第第

15、二项“对现有的的商户进行行分类登记记评估”、第三项项“完成对六六栋楼的业业态细化调调整”是所有工工作中的两两大基础工工作。整个个收租的工工作展开，必必须以这两两项工作的的完成为依依托，同时时有步骤、有有策略地开开展整体招招租工作。结论：从目目前的市场场摸底看，总总商户accig户中中，一类客客户ia个，是是要第一轮轮启动的，二二类商户ddab个，达到c0，该该部分具有有积极的意意义；三类类商户fddg家，达到df，该部分分占到最大大比重，体体现出整体体市场的不不稳定性，需要重点分类筛选及有针对地进行区别对待。四、 收租分层次次的操作思思考：（一） 收租顺序及及节奏的控控制： a、从客客户等级看

16、看，一类商户将作作为市场收收租的突破破口，公司司给予一定定倾斜，重重点突破。并并同步将第第五级商户户尽快剔除除，主动洗牌。b、从楼栋栋看，目前前第一、二二类商户比比例最大的的是金座，达达到dd，为为此该楼栋栋可考虑作作为会是整整个市场收收租的启动动楼栋。目目前第四类类商户比例例最大的是是红宝石座座，达到ddc，可可见，该楼楼栋会是难难度最大，波波动最大的的一栋楼。第第三类摇摆摆商户比例例最大的是是蓝宝石座座，达到ffd，同同时从童装装市场形成成来看，该该业态容易易形成优势势业态。该该楼座是最最值得争取取的一栋。银银座的比例例相对均衡衡。从楼层层的分类看看，首层的的稳定性高高于二、三三层及泛首首

17、层。（二）红宝宝石的稳场场预案思考考： a、红宝宝石的客户户结构看，泛泛首层（内内衣市场）的稳定性是最高的，可作为保护市场收租稳定的切入点。b、二层的的稳定性最最差，为此此，在招商商上必须有有一定的扩扩展，从周周边市场如如中心等市市场进行分分流，做好新增商商户的储备备工作，不不至于在收收租过程中中因过度流流失客户而而导致项目目人气进一一步下滑。c、红宝石石的总体定定位考虑以以汉派为主，内衣衣市场作为为有效补充充，提升品品牌度。对对现有商户户进行分类类，有选择择有步骤地地进行扶持持及洗牌，优优化业态。五、 政策配套细细化操作：(一) 历史优惠兑兑现对d月bhh日h月bh日开业业奖励金ff000元

18、元优惠政策策，根据ff000/abbdi元/天计算算各商户可可享有的经经营奖励，在在此次收租租过程中一一次性抵扣扣租金，现现已发放dd0e万元，由于于部分商户户开业未满满勤，则兑兑现金额预预估在c00万左左右。（同同意）临街商铺，公公司还具有有，则享受受相应优惠惠。业主自营，享享受c万，自行行出租的，不不享受h月bha0月bh日享受受d000元元的优惠(二) 多开多旺：a、政策内内容：从h月bhh日开始至至a0月b0日，将对对商户进行行重新核定定，对于开开业达到一一定天数的的客户予以以奖励，满满勤的一次次性奖励dd000元现现金抵用券券。b、操作步步骤： 通过过内部广播播系统及号号外，将该该政

19、策进行行公布，并并通过楼层层管家对该该政策进行行解说，促促进客户交交租热情。该操作跟随整体收租政策全面推出，先进行分层分间客户开业时间确认，确认同时核发现金抵用券，该券注明仅可做为抵用租金使用，且使用期限为a0月c0日前。该抵用券在实际收取租金时收回。c、费用测测算及说明明： 根据据现有市场场开业情况况预估，达达到开业满满勤条件的的客户d00家，其其他达到奖奖励条件的的商家为cc00家，总总体费用（预预估）为bb0万，该该费用如分分两次抵用用，每次抵抵用金额为为aa0万，该该费用不需需要现金支支出。（二） 多交多送：促进性收租租政策，所所有缴纳租租金的商户户，凡一次次性缴纳一一年租金，即即可获

20、得一一次性赠送送b个月免租租期，在总总租金内抵抵扣。根据据协议最长长可交e年，如交交满五年，可可一次性免免一年租金金。（三） 免租优惠规定时间交交租可免租租d个月，首首年抵扣bb个月，次次年抵扣bb个月。（同同意）（四） 早交有奖（冲冲击波）如在收租工工作开始的的前e天来交租租的，再给给予一个月月免租期奖奖励。奖励励手段有助助于加强客客户积极性性。如果两两种手段结结合，即实实际免租期期e个月，那那么整体贴贴补为b000万万。（同意意）操作步骤： 通过过内部广播播系统及号号外，将该该政策进行行公布，并并通过楼层层管家对该该政策进行行解说，促促进客户交交租热情，该该政策可在在第一轮示示范性收租租商

21、户中先先实行。该该操作跟随随整体收租租政策全面面推出。根据客户户现场交租租的年限进进行抵扣，收收据中标示示证明。费用测算及及说明： 根据据常规及现有有市场商户户心理预估估，原有大量量客户首次次缴纳租金金为半年，如如成功采取取该政策，则则可能缴纳纳一年租金金的商户会会达到i0以上上，缴纳ee年租金的的商户不会会超过e（因为大部部分合同最最长租金年年限为c年），但缴纳b年和c年租金的的可能性也也不会太大大。如现有有租户h00户（乐乐观情况）采采取一次性性缴纳一年年租金，则则免租b个月，平平均b个月租金金按a万元计，总总体贴补租租金为h00万，如如现有租户户e00户（中中观情况）采采取一次性性缴纳一

22、年年租金，则则总体贴补补租金为ee00万；如现有租租户b00户（悲悲观情况）采采取一次性性缴纳一年年租金，则则总体贴补补租金为bb00万。上上述此项费费用均为租租金抵扣费费用，不需需要现金支支出。 （三三）以租代代售：a、政策内内容：现有经营商商户具有购购铺优先权权（如该铺铺位未出售售），可随随时购买，并并享受公司司给予的特特别优惠，同同时所有已已缴纳租金金均可冲抵抵房款（该该政策长期期有效）。二二、三楼商商户一次性性购买可获获得内部商商户i折的特殊殊优惠，按按揭ib折优惠惠（该折扣扣仅在a0月c0日前有有效）。首首层及泛首首层商户一一次性购买买可获得内内部商户iig折的特特殊优惠，按按揭ih

23、折优惠惠。（该折折扣仅在aa0月c0日前有有效）b、操作步步骤： 通过过内部广播播系统及号号外，将该该政策进行行公布，并并通过楼层层管家对该该政策进行行解说，促促进客户交交租热情，该该操作跟随随整体收租租政策全面面推出。重重点安排二二、三楼的的商户进行行推广及鼓鼓动。c、费用测测算及说明明： 该政政策原则上上对所有租租赁商户均均可适用，但考虑到首层及泛首层的价格及折扣公开性原则，过低折扣担心对原有商家产生影响，则对外的统一口径上仅比其他正常购买渠道获得的折扣低一个点。二、三层价格均未对市场公开过，为此折扣可空间更大，同时考虑到未来的可调节空间，对折扣使用期限做了一次限制。测算说明：拿一间二二楼

24、商铺举举例：面积积e0平方米米，月租金金a00元/月，年租租金为f万元，一一次性缴纳纳b年租金免d个月，则为为ab万b万a0万租金。交交租之后该该商户考虑虑购买，如如单价原为为a .e万元(总总价为gee万)，采采取一次性性购买，则则折后单价价为a.ce万元（总总价为fgg.e万）,原原已缴纳的的a0万元租金金可一次性性抵减总价价，实际缴缴纳房款为为eg.e万元。六、 收租专项组组织架构采取以运营营公司为主主，整合置置业公司、各各招商团队队、物业公公司、联合合公司等资资源，群策策群力，共共同执行制制定相关组组织架构。总指挥（王总、刘总、任总、朱总）前线指挥（吴亚平、张松、王怡云、肖家润、林龙）

25、物业公司招商部法律部收租部特殊问题处理部金座招商部银座招商部红宝石招商部蓝宝石招商部财务部区域设置：全部设置置在翡翠座座、（a、b、c楼）。蓝宝石座座后半段红宝石座收收租部：翡翡翠座三楼楼银座：翡翠翠座二楼金座收租部部：翡翠座座首层蓝宝石座收收租部：蓝蓝宝石座后后半部分a缴纳租租金区域：a个区域，封封闭b签约室室，设置各各个单独的的签约室，每每个签约室室设置专人人签约，c人员配置1 客户接待解解释统一经经营管理手手册、扶场场协议（e人），2 签订（人数数c）3 付款、开发发票（财务务）b人4 保安人员（门口设置，签订协议处）根据面积，提提取名单，进进行筛选，分分析其危险险性，确立立事先作工工作

26、的力度度。相关文件：运营公司司准备。金座负责人人：王总红宝石负责责人：肖总总银座、蓝宝宝石负责人人：张总肖总负责相相关法律文文本，各部门工作作内容设置置1 总指挥人员设置：王总、刘刘总、任总总、朱总负责内容：负责整体体收租工作作，对重大大政策进行行最终决策策。2 前线指挥人员设置：吴亚平、张张松、王怡怡云、肖家家润、林龙龙负责内容：n 对总指挥制制定的相关关决策进行行部署、执执行；n 对下属各部部门具体工工作进程进进行监督、调调控；n 对具体工作作中相关部部门反馈普普通情况进进行决策；n 对重大情况况汇总后报报总指挥讨讨论，提供供决策相关关依据。3 具体执行部部门（1） 物业公司人员设置：现有

27、物业业公司负责内容：n 对收租过程程中可能出出现的群聚聚鼓噪提供供保安、安安全支持。（2） 招商部整合现有三三个招商团团队分楼栋栋指定相关关责任人，为为相关楼栋栋收租洗牌牌储备后备备租赁客户户。人员设置：现有三个个招商团队队负责内容：n 对各楼层进进行招商，积积累相关后后备资源。（3） 法律部由对房地产产专业、商商业地产专专业具有深深厚经验的的律师事务务所组建专专门法律部部，对收租租过程中相相关法律事事务提供专专业咨询。n 制定相关法法律文本，对对已有法律律文本及其其它文件法法律风险评评估，提供供补充修改改意见。n 对招租过程程中出现的的法律纠纷纷提供法律律咨询，提提供相关处处理意见，对对收租

28、工作作中涉及的的严重纠纷纷处置经济济纠纷及诉诉讼事务。n 提供公司日日常法律事事务咨询服服务，对重重大决策提提供法律依依据。（4） 收租部整合现有三三个招商团团队，由各各团队对各各自负责楼楼栋楼层收收租工作。在金座、银银座、蓝宝宝石座设置置收租办公公室，办理理相关收租租每办公室室配置，b名财务人人员收取租租金。人员设置：三个招商商团队、公公司财务人人员。负责内容：n 相关商户租租金收取，合合同签订。（5） 特殊问题处处理部对其中出现现的工程、扯扯皮客户进进行专人接接待，降低低负面影响响。人员设置：由陈鼐负负责组建。负责内容：n 对收租过程程中产生的的问题客户户进行专项项谈判接待待。n 提出问题

29、客客户解决方方案，并提提交前线指指挥部门进进行决策。七、 重点提示：在收租之前前，需要重重点处理好好的几方面面问题：一一是经营管管理问题；二是物业业管理问题题；三是市市场推广问问题。收租租的难度主主要取决于于市场旺场场的程度，只只有解决了了市场经营营的各方面面问题，收收租的阻力力才可以化化解。同时时市场的形形势将是决决定收租成成败的关键键；而旺场场措施的执执行及成效效是影响客客户信心的的最重要手手段；解决决客户争端端及波动的的要点是收收租政策的的执行（主主要焦点会会集中在免免租期上）。一旦现有市市场短期内内信心难以以建立，则则现有经营营客户存在在大面积拒拒交租金（僵僵持）及退退铺（决裂裂）的可能能性。这是是项目存在在的最大显显性风险。从做市场的角度出发，大多数项目都有一个从死到活的过程，一旦出现该状况，从一定程度上说，是一次有利的换血过程，可一次性解决原有的诸多遗留问题，为新一轮的招商及运营奠定基础。留下来的是更为坚定的客户，可在此基础上，加大招商力度，进一步整合优势业态，做好长期运营的打算，通过一到两年的深入运作，把项目带到一个新的高度。b00f年年i月bi日