物业管理实务_备考冲刺[1]gwgc.docx

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1、物业管理理实务 备考冲冲刺单项选择择题1.一级级资质物物业管理理企业注注册资本本应为人人民币（ C ）万元元以上。A.500 B.3300C.5000 D.1100002.新设设立的物物业管理理企业应应当自领领取营业业执照之之日起（ A ）日日内，向向工商注注册所在在地直辖辖市、设设区的市市的人民民政府房房地产主主管部门门申请资资质。A.300 B. 45C. 660 D. 9003. 某某物业管管理公司司仅管理理高层住住宅类型型的物业业，管理理总面积积达1220万平平方米，从从管理类类型和面面积上看看，该公公司符合合申报（ C ）资质质条件。A. 一一级 B. 二级级C. 三三级 D. 三级

2、级暂定4. 前前期物业业管理招招标投标标结束后后，招标标人和中中标人应应当自中中标通知知书发出出之日起起（ C ）日日内，按按照招标标文件和和中标人人的投标标文件订订立书面面前期物物业服务务合同。A. 77 BB. 115C. 330 D. 4555. 在在前期物物业管理理招标投投标中，评评标委员员会根据据评标结结果向招招标人推推荐不超超过3名名有排序序的合格格的中标标候选人人。招标标人（ D ）。A. 可可任选其其中一个个作为中中标人B. 应应以报价价最低的的为中标标人C. 应应报请房房地产行行政主管管部门确确定中标标人D. 应应按照中中标候选选人的排排序确定定中标人人答案：1.C 2.AA

3、 3.C4.C 55.D 6. 物物业管理理投标的的过程包包括：准备投投标文件件，获取招招标信息息，登记并并取得招招标文件件，参加开开标、现现场答辩辩会议，送交投标文件，签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步 骤是（ D ）。A. B. C. D. 7. 物物业服务务合同由由（ CC ）与与业主大大会选聘聘的物业业管理企企业签订订。A. 各各业主分分别 BB. 业业主大会会C. 业业主委员员会代表表业主 D. 物业业建设单单位8. 业业主临时时公约由由（ AA）制定定。A. 建建设单位位 BB. 购购房人C. 物物业管理理企业 D. 房地产产行政主主管部门门9. 物物业管理理的早

4、期期介入是是建设单单位引入入的（ D ）。A. 设设计工作作 BB. 工工程监理理工作C. 开开发建设设工作 D. 物业管管理咨询询活动10. 前期物物业管理理是指从从前期物物业服务务合同签签订之日日起至（ D ）之之日止的的物业管管理活动动。A. 首首次业主主大会会会议召开开 BB. 业业主大会会成立C. 550%业业主入住住 D. 物业业服务合合同生效效答案：6.D 7.CC 8.A 99.D 10.DD 111. 业业主大会会选聘了了新的物物业管理理企业，原原物业管管理企业业应向（ B ）交交还有关关的物业业管理资资料和物物业管理理用房等等。A. 建建设单位位 BB. 业业主委员员会C.

5、 政政府主管管部门 D. 新物业业管理企企业12. 因住宅宅室内装装饰装修修活动造造成相邻邻住宅的的管道堵堵塞、渗渗漏水、停停水停电电、物品品毁坏等等，（ A ）应应当负责责修复和和赔偿。A. 装装修人 B. 装修修企业C. 装装修施工工人员 D. 物业管管理公司司13. 在购房房合同约约定的期期限内，业业主未办办理入住住及其相相应手续续的，（ C）。A. 建建设单位位和物业业管理企企业将视视业主入入住不成成立B. 建建设单位位和物业业管理企企业将视视业主入入住成立立C. 业业主未与与建设单单位联系系并作有有效声明明的，视视同入住住成立D. 即即使业主主与建设设单位联联系并作作有效声声明，仍仍

6、视为入入住不成成立14. 检查墙墙体装饰饰面是否否空鼓最最适合采采取（ B ）查验验方法。A. 测测量 B. 敲击击C. 使使用 D. 目测测15. 房屋主主体按建建筑结构构类型和和材料划划分类别别，不包包括（ D ）。A. 砖砖结构 B. 木结结构C. 钢钢筋混凝凝土结构构 D. 框架结结构答案：11.BB 122.A 13.C144.B 15.D 16. 对于重重点和重重要设施施设备的的维修，应应该更加加强调（C ）。A. 事事后维修修 BB. 紧紧急抢修修C. 预预防性维维修 DD. 大大修17. 物业供供配电系系统技术术档案不不包括（ B ）记录录。A. 日日常运行行 BB. 客客户投

7、诉诉C. 维维修和技技术改造造 DD. 各各项电气气预防性性实验和和其它测测试18. 下列四四种方法法中，不不属于白白蚁防治治主要方方法的是是（ CC ）。A. 挖挖巢法 B. 药杀杀法C. 熏熏蒸法 D. 诱杀杀法19. 下列四四项工作作中，不不属于小小区绿化化日常养养护工作作的是（ D ）。A. 浇浇水 B. 病虫虫害防治治C. 杂杂草防治治 DD. 绿绿化改造造工程20. 下列关关于物业业管理区区域内安安全防范范工作责责任的说说法中，表表述正确确的是（ A ）。A. 物物业管理理企业应应当协助助做好物物业管理理区域内内的安全全防范工工作B. 物物业管理理企业对对管理区区域内的的治安防防范

8、工作作负有全全部责任任C. 物物业管理理区域内内发生刑刑事案件件时，物物业管理理企业不不承担任任何责任任D. 物物业管理理企业可可对嫌疑疑人进行行留置讯讯问答案：16.CC 177.B 18.C199.D220.AA 21. 下列关关于消防防通道管管理的说说法中，正正确的是是（ B ）。A、物业业管理公公司可视视具体情情况将部部分消防防通道划划为停车车位B、物业业管理公公司任何何时候都都不能将将消防通通道划为为停车位位C、物业业管理公公司如将将消防通通道划为为停车位位，应做做好安全全警示D、业主主在消防防通道停停车与物物业管理理公司无无关，无无须进行行管理22. 电梯出出现紧急急情况时时，乘客

9、客应采取取的正确确措施是是（C ）。A. 确确认电梯梯处于静静止状态态，撬开开轿厢门门逃生B. 通通过安全全窗撤离离轿厢C. 通通过电话话或对讲讲系统通通知管理理人员，静静候救援援D. 通通过电话话或对讲讲系统，在在管理人人员的指指挥下采采取措施施自救23. 实行物物业服务务费用酬酬金制的的，物业业管理企企业应当当向业主主大会或或者全体体业主公公布物业业服务资资金年度度预决算算并每（C ）不少于一次公布物业服务资金收支情况。A. 三三个月 B. 半年年C. 一一年 DD. 二二年24. 实行物物业服务务费用酬酬金制的的，预收收的物业业服务资资金包括括（ BB ）和物物业管理理企业的的酬金。A.

10、 物物业服务务成本 B. 物业服服务支出出C. 物物业服务务支出、法法定税费费 D. 物业服服务成本本、法定定税费25. 住宅专专项维修修资金属属于（ B ）所所有。A. 物物业管理理企业 B. 全体体业主C. 物物业管理理企业和和全体业业主 DD. 建建设单位位答案：21.BB 消防防检查的的方法222.CC 电梯梯管理措措施233.C224.BB 同上上25.B 26. 在业主主大会成成立前，住住宅专项项维修资资金的使使用由物物业管理理企业（ A ）。A. 提提出计划划，房地地产行政政主管部部门审核核后划拔拔B. 自自行决定定C. 与与部分业业主商议议决定D. 与与建设单单位商议议决定27

11、. 物业服服务合同同约定以以外的物物业服务务收费采采取的是是（ D ）。A.政府府定价 B.政府指指导价C.业主主定价 D.物物业管理理企业与与业主协协商确定定28. 新建物物业承接接验收时时，物业业管理公公司应向向（ BB ）索取取物业档档案资料料。A. 业业主 B. 建设设单位C. 施施工单位位 DD. 监监理单位位29. 某项目目管理处处拟购置置固定资资产，须须书面报报请公司司批准，采采用的文文书类型型应是（ C ）。A. 通通知 B. 报告告C. 请请示 D. 决定定30. 按照住住宅室内内装饰装装修管理理办法（建建设部令令第1110号），业业主在办办理住宅宅装饰装装修手续续时，物物业

12、管理理企业（或或指定方方）可以以按照装装饰装修修管理服服务协议议，收取取（ AA ）。A.管理理服务费费 B.审批费费C.施工工现场管管理费 DD.装修修保证金金答案：26.AA 277.D 28.B 229.CC 300.A31. 二级物物业管理理企业资资质证书书由（ BD ）颁颁发和管管理。A.国务务院建设设主管部部门B.省、自自治区人人民政府府建设主主管部门门C.省、自自治区人人民政府府房地产产主管部部门D.直辖辖市人民民政府房房地产主主管部门门E.设区区的市的的人民政政府房地地产主管管部门32. 新设立立的物业业管理企企业在申申请资质质时，除除应提供供营业执执照、企企业章程程、验资资证

13、明之之外，还还要持（ ACCD ）向当当地房地地产主管管部门申申报。A. 企企业法定定代表人人的身份份证明B. 企企业总经经理的身身份证明明C. 物物业管理理专业人人员的职职业资格格证书和和劳动合合同D. 管管理和技技术人员员的职称称证书和和劳动合合同E. 物物业服务务合同33. 物业管管理招标标的主体体包括（ BCEE ）。A. 物物业管理理企业 B. 物业建建设单位位C. 业业主大会会 DD. 业业主委员员会E. 物物业所有有权人34. 前期物物业服务务合同与与物业服服务合同同两者的的区别有有（ABBE ）。A. 签签订合同同的主体体不同B. 合合同终止止条件不不同C. 前前期物业业服务合

14、合同须经经政府主主管部门门批准，物物业服务务合同则则不需要要D. 前前期物业业服务合合同属于于固定期期限合同同，物业业服务合合同属于于无固定定期限合合同E. 前前期物业业服务合合同属于于无固定定期限合合同，物物业服务务合同属属于固定定期限合合同35. 下列关关于业主主公约的的说法中中，正确确的有（AB ）。A. 业业主公约约经业主主大会通通过后生生效B. 业业主公约约对全体体业主具具有约束束力C. 业业主公约约对物业业管理企企业具有有约束力力D. 业业主公约约对物业业建设单单位具有有法律约约束力E. 业业主公约约仅有道道义上的的约束力力答案：31.BBD322.ACCD333.BCCE 334

15、.AABE 35.AB 36. 某物业业竣工交交付6个个月时，因因电梯机机房漏雨雨渗水致致使电梯梯停梯。下下列说法法中，正正确的有有（ AAC ）。A. 立立即通知知电梯公公司解决决故障停停梯问题题B. 电电梯公司司应履行行保修责责任，并并承担维维修费用用C. 建建设单位位应承担担此次事事故的全全部费用用D. 物物业管理理企业应应承担渗渗漏机房房的维修修责任及及费用E. 电电梯机房房属物业业共用部部位，修修缮费用用应在专专项维修修资金中中列支37. 按使用用功能划划分，物物业可分分为（ ACDDE ）物物业。A. 居居住 B. 公共共C. 商商业 D. 工业业E. 其其他38. 物业管管理区域

16、域停车场场的物业业管理人人员一般般应包括括（ CCDE ）。A. 车车辆维修修员 BB. 车车辆清洗洗员C. 交交通疏导导及管理理员 D. 停车车场保洁洁员E. 停停车收费费员39. 物业管管理企业业主营业业务收入入包括（ ABBD ）收入入。A. 物物业管理理 BB. 物物业经营营C. 政政策性亏亏损补贴贴 D. 物业大大修E. 共共用部位位的租赁赁收入40. 物业管管理企业业利润总总额包括括（ BBCDEE ）。A. 企企业所属属项目上上交的管管理酬金金 B. 营业利利润C. 投投资净收收益 DD. 营营业外收收支净额额E. 补补贴收入入答案：36.AAC 337.AACDEE 388.C

17、DDE 339.AABD 40.BCDDE 41. 物业服服务支出出的构成成不包括括（BEE ）。A. 物物业共用用部位、共共用设施施设备的的日常运运行、维维护费用用B. 物物业管理理企业财财产保险险费用C. 物物业共用用部位、共共用设施施设备保保险费用用D. 管管理服务务人员的的工资E. 项项目管理理处用房房装饰装装修费用用42. 按照物物业服务务收费管管理办法法，物物业服务务收费实实行（ BC ）。A.政府府定价 B.政府指指导价C.市场场调节价价 D.业业主定价价E.政府府与业主主共同定定价43. 住宅专专项维修修资金可可用于（ BCDD ）。A.弥补补物业管管理经费费的不足足B.共用用

18、部位、共共用设施施设备的的大修C.共用用部位、共共用设施施设备的的更新D.共用用部位、共共用设施施设备的的改造E.共用用部位、共共用设施施设备的的日常维维修44. 下列关关于物业业服务费费用包干干制的说说法中，正正确的有有（ AAD ）。A. 由由业主向向物业管管理企业业支付固固定物业业服务费费用B. 管管理服务务利润是是固定的的，不随随物业管管理成本本的变动动而变动动C. 物物业管理理企业应应聘请专专业审计计机构对对物业服服务费用用收支情情况进行行审计D. 物物业服务务费用收收支相抵抵，盈余余或者亏亏损均由由物业管管理企业业享有或或者承担担E. 物物业服务务费用中中不包括括法定税税费45.

19、物业管管理信用用档案的的建立范范围包括括（ABB ）。A. 物物业管理理企业 BB. 物物业管理理专业人人员C. 业业主委员员会 D. 建设单单位E. 物物业使用用人答案：41.BBE 442.BBC 443.BBCD444.AAD 445.AAB案例分析析题 （一）某物业管管理公司司管理一一高层住住宅小区区，近斯斯收到部部分业主主投诉及及建议，具具体意见见汇总见见下表。问问题1：解决上上述问题题，需要要资金投投入的项项目有哪哪些？费费用如何何解决（不不考虑人人工、培培训等管管理成本本的增加加）？（55分）编号 意意 见 与 建建 议1 部分分楼梯间间陈旧，要求进行粉刷2 保安安人员更更换频繁

20、繁，给小小区安全全管理带带来隐患患3 小区区内停车车秩序混混乱，建建议加强强管理4 小区区外市政政道路边边常有小小摊贩，环环境脏乱乱，建议议加强管管理5 常有有人到小小区散发发广告，住住户反感感，也存存在不安安全因素素6 楼道道灯损坏坏频率高高，建议议及时检检查更换换7 某部部电梯安安全隐患患严重，需需要大修修8 建议议小区外外墙全部部翻新9小区老老鼠和蚊蚊蝇较多多（特别别是蚊子子），建建议采取取措施10 小小区内出出现业主主丢失自自行车情情况，要要求加强强管理11 部部分业主主要求减减免物业业服务费费12 希希望提供供家政服服务13 部部分业主主反映交交通不便便，要求求向交通通部门建建议增设

21、设到达小小区的公公交线路路14 建建议清洁洁工作业业时间与与业主的的上下班班时间尽尽量错开开，避免免与业主主争用电电梯问题2：上述不不属于物物业管理理企业管管理职责责范围的的项目有有哪些？对此，物物业管理理企业应应如何处处理？（44分）问题3：试分析析第9项项问题产产生的可可能原因因和应采采取的措措施？（44分）问题4：在上述述所有问问题中，您您认为不不可能满满足业主主要求，仅仅需要进进行必要要的沟通通和解释释的项目目是哪一一项？为为什么？（4分分）问题5：针对上上述问题题，请结结合您的的工作实实践，试试举出至至少三项项管理措措施，以以提高管管理服务务水平？（3分分）答案：案例分析析题（一一）

22、问题1答答案要点点及评分分标准：（1）需需要资金金投入的的项目有有：第11、6、77、8、99项（22.5分分，答对对每项00.5分分，错答答1项得得0分）。（2）其其中第11、6、99项应在在物业服服务费在在中列支支（1.5分，答答对每项项0.55分，错错答1项项得0分分）；第第7、88项从住住宅专项项维修资资金中列列支，或或由全体体业主分分摊（11分， 每项00.5分分，错答答1项得得0分；答对从从住宅专专项维修修资金中中列支，或或由全体体业主分分摊均可可得分）。问题2答答案要点点及评分分标准：（1）第第4项和和第122、133项（22分，答答对任意意2项得得2分，答答对1项项得1分分，错

23、答答1项得得0分）。（2）物物业管理理企业应应向业主主作出解解释，第第4项和和第133项不属属于物业业管理企企业直接接管理职职责范围围，无权权直接处处理（11分）；物业管管理企业业应向有有关部门门（城管管、交通通等）反反映，积积极协调调，争取取解决，可可积极联联系家政政，按业业主要求求提供相相应服务务（0.5分）；并跟踪踪事态，及及时向业业主通报报（0.5分）。（凡凡未答第第12项项如何处处理的不不扣分）。问题3答答案要点点及评分分标准：（1）可可能原因因有：环环境脏乱乱。其中中积水较较多是滋滋生蚊蝇蝇的主要要原因；有食源源是老鼠鼠较多的的原因（22分）。（2）应应采取措措施：加加强环境境治理

24、，包包括：及及时清运运垃圾，积积水处理理，加强强药物灭灭杀蚊蝇蝇，利用用鼠夹、毒毒饵等物物理、化化学、生生物等方方法灭鼠鼠（1.5）；同时加加强宣传传教育，取取得业主主配合（00.5分分）。问题4答答案要点点及评分分标准：第11项项（2分分），因因为物业业管理服服务是公公共性服服务，所所有业主主均有按按同等标标准交纳纳物业服服务费用用的义务务（2分分，答因因受契约约、合同同等约定定，不能能随意减减免物业业服务费费，也可可以得分分）。问题5答答案要点点及评分分标准：1、加强强基础管管理，包包括日常常检查和和员工培培训；2、调整整优化管管理服务务工作流流程；3、加强强安全管管理，公公共秩序序管理；

25、4、加强强小区共共用设施施设备的的更新改改造工作作；5、加强强小区卫卫生管理理工作；6、加强强沟通和和宣传工工作（答答对上述述任意33项得33分，答答出其它它措施，只只要合理理也可以以得分）。案例分析析题 （二）某房地产产开发公公司开发发的某住住宅小区区，由甲甲物业管管理公司司承担前前期物业业管理。业业主于220033年8月月开始入入住，220055年5月月该小区区召开首首次业主主大会会会议，选选举产生生了业主主委员会会，并按按照业主主大会决决议选聘聘了乙物物业管理理公司。业业主委员员会与乙乙物业管管理公司司签订了了物业服服务合同同，合同同于20005年年8月11日零时时生效。业业主委员员会以

26、书书面形式式通知甲甲物业管管理公司司应于220055年8月月1日前前办理完完成物业业交接验验收手续续。甲物物业管理理公司收收到业主主委员会会书面通通知后，安安排了该该小区管管理服务务人员退退场，但但以部分分业主欠欠缴物业业服务费费为由，拒拒绝移交交相应的的物业管管理资料料，拒不不配合物物业交接接查验。20066年8月月15日日，顶层层的200户业主主发现房房间在雨雨天渗水水，于是是联名要要求乙物物业管理理公司无无偿修复复。乙物物业管理理公司称称这是因因甲物业业管理公公司管理理不善所所致，应应由甲物物业管理理公司负负责修缮缮。之后后，乙物物业管理理公司不不再受理理业主有有关该问问题的投投诉。问题

27、1：上述220户业业主提出出的修复复请求是是否合理理？是否否应由乙乙物业管管理公司司负责无无偿修复复？（44分）问题2：乙物业业管理公公司的做做法是否否妥当？ 如果果您是该该公司的的负责人人，如何何处理业业主的投投诉？（44分）问题3：该小区区的前期期物业服服务合同同何时终终止 ？（3分分）问题4：甲物业业管理公公司拒绝绝移交的的理由是是否成立立？请说说明理由由（3分分）问题5：在甲物物业管理理公司拒拒绝移交交物业管管理资料料和配合合物业交交接查验验的情况况下，乙乙物业管管理公司司应如何何进行物物业承接接查验？（6分分）答案：案例分析析题（二二）问题1答答题要点点及评分分标准：（1）上上述20

28、0户业主主要求修修复的请请求是合合理的，因因房屋未未超过保保修期限限（2分分）；（2）但但上述住住户要求求乙物业业管理公公司无偿偿修复是是不合理理的，因因房屋在在保修期期内的维维修责任任应由建建设单位位负责（22分，凡凡答要求求乙物业业管理公公司无偿偿修复合合理的，本本得分点点与上一一得分点点均不得得分）。问题2答答题要点点及评分分标准：（1）乙乙物业管管理公司司的做法法不妥当当（1分分）；（2）该该公司应应勘察现现场，统统计业主主损失情情况（11分），积积极向业业主做好好解释工工作，告告知业主主在保修修期内，房房屋应由由建设单单位无偿偿保修（11分）；（3）同同时应将将有关情情况及时时告知建

29、建设单位位（或建建议业主主及时告告知建设设单位），积积极与建建设单位位联系修修缮，随随时向业业主通报报进展情情况（11分）。问题3答答题要点点及评分分标准：答“20005年年7月331日（224时）”或“2005年8月1日（零时）”均可以得分（3分）。问题4答答题要点点及评分分标准：拒绝移交交的理由由不成立立（1分分）；理理由是业业主欠缴缴物业服服务费用用，应通通过业主主委员会会督促，物物业管理理企业诉诉讼等其其它途经经解决（22分，答答因合同同已终止止，依法法不能以以任何理理由拒绝绝移交相相关物业业管理资资料，也也可以得得分）。问题5答答题要点点及评分分标准：（1）乙乙物业管管理公司司应在业业主委员员会的配配合下，对对物业共共用部位位、共用用设施设设备逐一一进行实实物查验验，做好好查验记记录（11分）；尽可能能邀请具具有公信信力的第第三方（如如政府主主管部门门、街道道办事处处、社区区居委会会等）参参加查验验工作（11分）。（2）自自查验之之日起，乙乙物业管管理公司司应建立立共用部部位、共共用设施施设备运运行维修修养护技技术档案案（2分分）。（3）乙乙物业管管理公司司可从建建设单位位或城建建档案馆馆获取该该小区相相关原始始档案资资料（22分）。