物业管理案例100问gvqk.docx

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1、一、物业业管理服服务合同同应当包包含哪些些内容？答:（11）双方当当事人和和物业管管理物业业的基本本情况；（2）物物业管理理服务事事项和服服务质量量要求；（3）物物业管理理服务费费用的标标准及收收取方法法；（4）合合同的期期限、合合同终止止和解约约的约定定、合同同终止时时预收物物业管理理服务费费用、结结余维修修费用、物物业管理理用房、物物业资料料等的移移交方法法；（5）违违约责任任及解决决纠纷的的途径；（6）双双方当事事人约定定的其他他事项。二、物业业管理公公共性服服务费用用构成有有哪些？答:（11）人员员费用,包括管管理服务务人员工工资、按按规定提提取的工工会经费费、职工工教育经经费、根根据

2、有关关政策规规定应当当由物业业服务企企业缴纳纳的住房房公积金金和养老老、医疗疗、失业业、工伤伤、生育育保险等等社会保保险费用用等。（2）物物业共用用部位、共共用设施施设备的的日常运运行和维维护费用用,包括二二次供水水、加压压设备的的维护保保养费用用、电梯梯的运行行维护费费用、消消防、监监控、智智能化等等设施的的运行维维护及检检测费用用,不包括括保修期期内应由由建设单单位履行行保修责责任而支支出的维维修费、应应由专项项维修资资金支出出的维修修和更新新、改造造费用。（3）物物业管理理区域清清洁卫生生费用,包括所所需的购购置工具具费、消消杀防疫疫费、化化粪池清清理费、公公共管道道疏通费费、清洁洁用料

3、费费、（除除垃圾处处理费以以外的）环环卫所需需费用等等。（4）物物业管理理区域秩秩序维护护费用,包括维维护物业业管理区区域秩序序所需的的器材装装备费及及通讯设设备管理理费用、秩秩序维护护人员的的人身保保险费及及由物业业服务企企业支付付的服装装费等。其其中器材材装备不不包括共共用设备备中已包包括的监监控设备备。（5）物物业管理理区域绿绿化养护护费用,包括管管理、养养护绿化化所需的的绿化工工具购置置费、绿绿化用水水费、补补苗费、农农药化肥肥费等。不不包括应应由建设设单位支支付的种种苗种植植费和前前期维护护费。（6）物物业服务务企业办办公费用用和固定定资产折折旧费用用,办公费费用是指指物业服服务企业

4、业为维护护管理区区域正常常的物业业管理活活动所需需的办公公费用,固定资资产折旧旧费用是是指在物物业服务务项目内内由物业业服务企企业拥有有的、与与物业服服务直接接相关的的、使用用年限在在一年以以上的固固定资产产年限分分摊费用用。（7）物物业共用用部位、共共用设施施设备及及公众责责任保险险费用,是指物物业服务务企业购购买物业业共用部部位共用用设施设设备及公公众责任任保险所所支付的的保险费费用。（8）管管理费分分摊,是指物物业服务务企业在在管理多多个物业业项目情情况下,为保证证相关的的物业服服务正常常运转,而由各各服务项项目承担担的费用用。（9）经经业主同同意的其其它费用用是指业业主或者者业主大大会

5、按规规定同意意由物业业服务费费开支的的费用（如如文体、联联谊、比比赛等必必要的社社区文化化活动等等）。（10）法法定税费费。（11）合合理利润润,住宅物物业服务务成本利利润率最最高不得得超过88%。三、物业业服务企企业一次次性收取取一年甚甚至多年年的物业业服务费费是否合合理？答:根据据湖南南物业服服务收费费管理办办法第第十九条条第4款款“物业服服务费按按月计收收,经双方方约定可可以预收收,但最长长预收期期限不得得超过十十二个月月”之规定定,物业服服务费可可按年交交,也可按按月、季季交,但不得得一次性性收取多多年的物物业服务务费。四、物业业服务企企业收取取滞纳金金（违约约金）是是否有法法律依据据

6、？答:滞纳纳金是指指超过规规定的缴缴款期限限,向缴款款人征收收的一种种带有惩惩罚性质质的款项项。实际际上是合合同法中中规定的的迟延履履行的违违约金,即违约约金,是对缴缴款人违违约行为为的一种种惩戒。物业服务务企业一一般都在在物业业服务合合同中中约定对对拖欠物物业服务务费的业业主从欠欠费之日日开始收收取日33（5、1）的滞滞纳金（违违约金）。在在原湖湖南省城城市住宅宅区物业业管理暂暂行办法法第二二十一条条“物业服服务企业业行使下下列权利利、(五)对无故故不交物物业服务务费的房房屋产权权人、使使用人,物业服服务企业业可根据据合同规规定限期期缴交,并可加加收每日日千分之之三的滞滞纳金。逾逾期仍不不缴

7、纳者者,可给予予必要的的服务限限制措施施”之规定定,对欠费费业主收收取日33滞纳金金有明确确规定。湖湖南物业业服务收收费管理理办法第第三十条条“业主应应当按照照物业服服务合同同的约定定按时足足额交纳纳物业服服务费用用。业主主违反物物业服务务合同约约定逾期期不交纳纳物业服服务费用用的,业主委委员会应应当督促促其及时时足额缴缴纳物业业服务费费用；逾逾期仍不不交纳的的按物物业服务务合同约约定,交纳相相应的滞滞纳金,物业服服务企业业可以依依法追缴缴”之规定定,物业服服务企业业可以收收取滞纳纳金（违违约金）。同同时,在业主主书面承承诺的（临临时）管管理规约约中也也有明确确约定。因因此,物业服服务企业业收

8、取滞滞纳金（违违约金）符符合法律律法规的的规定。五、已办办理入住住业主,能否以以未享受受服务拒拒交物业业服务费费？答:根据据物权权法第第七十二二条、“业主对对建筑物物专有部部分以外外的共有有部分,享有权权利,承担义义务；不不得放弃弃权利不不履行义义务”之规定定,业主不不能以未未享受服服务拒交交物业服服务费。物物业管理理的概念念是指业业主通过过选聘物物业服务务企业,由业主主和物业业服务企企业按照照物业服服务合同同约定,对房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、养养护、管管理,维护物物业管理理区域内内的环境境卫生和和相关秩秩序的活活动。显显而易见见,物业服服务企业业仅对物物业管理理区域

9、内内的共用用部分提提供服务务,对业主主的专有有部分除除双方另另有约定定外,物业服服务企业业不存在在另行提提供专有有部分的的服务。物物业中专专有部分分和共有有部分是是不可分分割的组组成部分分,业主已已经享有有了服务务,当然应应当履行行其法定定义务。这这才符合合权利和和义务对对等的宪宪法精神神。六、某业业主去年年买了一一套期房房,应该是是今年77月交房房,但是现现在由于于开发商商自身的的原因,迟迟不不能交房房。按照照当初的的预售合合同。开开发商应应该向业业主支付付违约金金的。但但是,业主现现在提出出用这笔笔违约金金来抵偿偿今后一一段时间间的物业业服务费费。物业业服务费费可以抵抵偿违约约金吗？答:根

10、据据现有法法律规定定物业服服务费与与违约金金不能相相抵的,物业服服务与开开发商售售房是两两个法律律关系,是主体体不同的的两份合合同。其其一开发发商因自自身延期期交房向向业主支支付违约约金；其其二与业业主因享享受物业业服务而而向物业业服务企企业交纳纳物业服服务费；这是截截然不同同的两件件事。合合同法虽虽然规定定了抵销销,但是是是针对相相同的合合同主体体而言。虽虽然用物物业服务务费抵偿偿违约金金符合“债务的的标的物物种类、品品质相同同的”这一点点,而物业业服务与与开发商商售房是是不同的的两个法法律主体体。因此此,不能适适用合合同法规规定的抵抵销。七、办不不下来房房产证拒拒交物业业服务费费？答:该行

11、行为欠妥妥。首先先,应当明明确商品品房买卖卖合同与与（前期期）物业业服务合合同分属属于不同同的法律律关系。因因此办理理房产证证的义务务主体在在开发商商,而不是是物业服服务企业业。其次次,虽然商商品房买买卖合同同约定的的开发商商交房的的时间与与其办好好房产证证的时间间不是同同一个时时间,但业主主应从收收到交房房通知的的次月起起开始交交纳物业业服务费费,而开发发商法定定义务应应当按约约定时间间或者法法定时间间办好,如未能能按时办办好的,应当由由开发商商向业主主承担违违约责任任。因此此业主应应当向开开发商主主张违约约权益,而不是是违约拒拒交物业业服务费费。八、分期期分批开开发有噪噪音粉尘尘污染的的,

12、业主交交纳物业业服务费费是否可可以打折折？答:根据据湖南南物业服服务收费费管理办办法第第十三条条“实行市市场调节节价的物物业服务务收费,前期物物业管理理期间由由建设单单位与物物业服务务企业在在前期物物业服务务合同中中约定,建设单单位与物物业买受受人签订订的买卖卖合同应应当包含含前期物物业服务务合同约约定的内内容；已已成立业业主大会会的,由业主主委员会会经业主主大会同同意后依依法、依依规与物物业服务务企业在在物业服服务合同同中约定定”,物业服服务费是是根据前前期物业业服务合合同约定定的,收费标标准并经经业主大大会、业业主委员员会、政政府相关关部门核核准通过过的,业主应应按标准准缴纳,而且物物业服

13、务务费是公公共性服服务费,任何人人都无权权打折。同同时,根据湖湖南物业业服务收收费管理理办法第第十二条条“物业管管理住宅宅区,因建设设单位原原因分期期开发、分分批交付付使用,给先期期入住业业主造成成噪音、粉粉尘污染染和交通通不便的的,由建设设单位给给予业主主相应补补偿,并在房房屋买卖卖合同中中约定”之规定定,分期分分批开发发有噪音音粉尘污污染和交交通不便便的,由建设设单位直直接补偿偿给业主主,也不存存在要物物业服务务企业打打折的问问题。九、空置置房物业业服务费费应该由由谁承担担？答:根据据湖南南省物业业服务收收费管理理办法第第十九条条“物业服服务费由由物业服服务企业业向业主主或物业业使用人人收

14、取。纳纳入物业业管理范范围的已已竣工但但尚未出出售、出出租,或者因因建设单单位原因因未按时时交给物物业买受受人的,物业服服务费用用由建设设单位交交纳。物物业竣工工验收合合格后,建设单单位根据据购房合合同书面面通知买买受人办办理交付付手续,经物业业买受人人查验收收房后,物业服服务费由由买受人人交纳；物业买买受人在在查验收收房时物物业存在在不符合合法律法法规规定定和购房房合同约约定的条条件,整改期期间的物物业服务务费由建建设单位位交纳；物业买买受人无无正当理理由拖延延办理交交付手续续的,物业服服务费从从建设单单位书面面通知买买受人办办理交付付手续的的次月开开始计收收,由物业业买受人人交纳,但首先先

15、由建设设单位垫垫付并负负责追缴缴。建设设单位与与物业买买受人另另有约定定的,从其约约定。已已办理交交付手续续但未使使用的物物业,物业服服务费按按照900%交纳纳”之规定定,已竣工工但尚未未出售、出出租纳入入物业管管理范围围的,或者由由于开发发建设单单位未按按时交给给物业买买受人的的物业,空房的的物业服服务费用用应由开开发建设设单位全全额交纳纳。物业业验收合合格,已办理理入住手手续的物物业,空房的的物业服服务费用用由物业业买受人人交纳。十、房屋屋转让后后原业主主拖欠的的物业服服务费由由谁缴纳纳？答:由新新业主缴缴纳。根根据湖湖南省物物业服务务收费管管理办法法第二二十条“物业产产权转移移时,产权转

16、转移之日日的当月月及以前前发生的的物业服服务费用用,由物业业出让人人承担；产权转转移之日日的次月月起发生生的物业业服务费费用,由物业业受让人人承担”之规定定,物业受受让人在在产权转转移时应应向物业业服务企企业了解解物业服服务合同同、（临临时）管管理规约约等情况况,并督促促原业主主结清相相关物业业服务费费用,出现费费用未结结清时,由物业业受让人人承担连连带交纳纳责任。因因此,原业主主所欠的的物业服服务费应应当由新新业主承承担。十一、某某小区业业主孙某某将自己己在小区区的房子子租给张张某居住住,双方约约定由张张某交纳纳物业服服务费。孙孙某收到到小区管管理处的的欠费催催缴函,要求其其承担租租户张某某

17、所拖欠欠的物业业服务费费用。孙孙某就以以其与张张某签订订的合同同中约定定的物业业服务费费用由张张某承担担为由拒拒绝交纳纳。请问问出租屋屋物业服服务费由由谁承担担？答:根据据物业业管理条条例第第四十二二条第11款 “业主应应当根据据物业服服务合同同的约定定交纳物物业服务务费用。业业主与物物业使用用人约定定由物业业使用人人交纳物物业服务务费的,从其约约定,业主负负连带交交纳责任任”的明确确规定,业主应应当向物物业服务务企业交交纳物业业服务费费,业主与与物业使使用人有有约定由由物业使使用人交交纳物业业服务费费的,从其约约定,业主承承担连带带交纳责责任。因因此,如果物物业使用用人不交交纳物业业服务费费

18、的,业主有有义务进进行交纳纳而不得得以双方方的约定定对抗物物业服务务企业,业主在在交纳该该费用后后,可以依依据租赁赁合同向向物业使使用人进进行追缴缴。十二、物物业服务务企业是是否有权权收取装装修服务务费？答:根据据湖南南物业服服务收费费管理办办法第第二十三三条“业主（使使用人）对对房屋进进行装修修,装修人人在室内内装饰装装修工程程开工前前,应当向向物业服服务企业业申报。业业主、装装修人或或者装饰饰装修企企业,需要物物业服务务企业提提供特别别服务的的,可以与与物业服服务企业业签订装装饰装修修管理服服务协议议,物业服服务企业业按照室室内装饰饰装修管管理服务务协议可可向业主主（使用用人）收收取以下下

19、费用:（1）装修修服务费费、按房屋屋建筑面面积和装装修工期期在装修修管理服服务协议议签订时时一次性性向业主主收取。装装修服务务费主要要用于装装修期间间各种设设备、设设施的能能源消耗耗、装修修管理服服务、各各种资料料的制作作等费用用。（22）装修修垃圾清清运费、业主可可以委托托物业服服务企业业清运装装修产生生的垃圾圾（不包包括拆除除墙体产产生的建建筑垃圾圾）,也可以以按照规规定时间间自行清清运；委委托物业业服务企企业清运运的,清运费费标准在在政府指指导价范范围内由由业主和和物业服服务企业业协商确确定。（3）出入证件工本费、对出入人员实行证件或登记查询管理的小区,物业服务企业可对装修工人出入实行持

20、证限期管理,并收取证件工本费。（4）装修押金、根据室内装饰装修管理服务协议一次性向业主和装饰装修企业收取。在装饰装修工程完成后应当立即退回。但是,装修期间损坏的共用部分（公共走廊、墙面等）、共用设施设备(电梯、对讲门等)的修复由损坏责任人承担,当责任人拒绝修复时,物业服务企业可扣取相关装修押金进行修复,其余部分应在装饰装修工程完成后退回。除上述费用以及实际提供了资料复制服务可以依照市场价格合理收取复印费外,物业服务企业不得另行收取诸如电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其它任何费用”之规定,物业服务企业可以合理收取装修服务费等上述相关费用。十三、为为什么收收了物业业服务费费后,还要收收装修垃垃

21、圾清运运费？若若简单装装修,没什么么垃圾,能否少少收点费费用？装装修为什什么还要要交装修修押金？答:物业业服务费费只包括括生活垃垃圾的处处理,而装修修产生的的大量建建筑垃圾圾,必须按按政府规规定请相相关单位位进行清清运处理理。根据据住宅宅室内装装饰装修修管理办办法（1110号号令）、湖湖南省城城市住宅宅区物业业管理条条例和和长沙沙市城市市房屋装装饰装修修管理条条例、湖湖南省物物业服务务收费管管理实施施办法装装修垃圾圾清运费费不是根根据垃圾圾的多少少而定的的,而是按按照您房房屋的建建筑面积积而收取取,而不能能根据装装修垃圾圾的多少少来衡量量收费的的标准。为了规范范文明装装修施工工行为,维持良良好

22、的生生活环境境,有效防防止不当当装修施施工对公公共部位位、共用用设施设设备造成成损害。根根据住住宅室内内装饰装装修管理理办法（1110号号令）、湖湖南省城城市住宅宅区物业业管理条条例和和长沙沙市城市市房屋装装饰装修修管理条条例等等有关法法律法规规收取押押金,可以监监督装修修施工队队及时解解决问题题,保障您您和其他他业主的的合法权权益。十四、赠赠送房屋屋面积物物业服务务费怎么么交？答:根据据湖南南省物业业服务收收费管理理办法第第十八条条规定“住宅公公共性物物业服务务费按照照法定产产权面积积计收。已已办理产产权证的的,以产权权证记载载的建筑筑面积为为准,未办理理产权证证的,按购房房合同标标明的建建

23、筑面积积计算”,物业服服务费的的收取主主要是根根据买房房人产权权证上的的面积来来收取,如果开开发商在在为买房房人办理理产权证证时没有有将所送送面积进进行专门门的说明明,那么在在收取物物业服务务费的时时候将按按照未送送面积之之前的面面积计算算。开发发商在与与买房人人签订购购房合同同的时候候,应该将将所送面面积和买买房面积积同时注注明,因为在在后期物物业管理理当中,所送的的面积一一旦不能能交纳物物业服务务费,将会对对小区的的物业管管理工作作带来很很多麻烦烦。如果果产权证证上的面面积没有有将赠送送的面积积算上,业主很很可能不不用交纳纳这部分分物业服服务费。十五、物物业服务务企业能能否断电电逼业主主补

24、交物物业服务务费？答:根据据物业业管理条条例第第六条“业主在在物业管管理活动动中,享有下下列权利利”中的第第一个权权利就是是“按照物物业服务务合同的的约定,接受物物业服务务企业提提供的服服务”和第三三十六条条规定“物业服服务企业业应当按按照物业业服务合合同的约约定,提供相相应的服服务。物物业服务务企业未未能履行行物业服服务合同同的约定定,导致业业主人身身、财产产安全受受到损害害的,应当依依法承担担相应的的法律责责任。”如果在在（前前期）物物业管理理服务合合同和和（临临时）管管理规约约中有有约定,代收代代缴水电电费是物物业服务务企业服服务内容容之一的的,业主不不履行合合同义务务的,物业服服务企业

25、业有权采采取限制制供水电电的强制制性服务务措施。如如果无此此约定,业主因因为断电电原因而而引起的的损失(如租房房和住旅旅馆等费费用)应应由物业业服务企企业承担担。而对业主主拖欠交交纳物业业服务费费一事,根据物物业管理理条例第第七条“业主在在物业管管理活动动中,履行下下列义务务:按时交交纳物业业服务费费用”和第六六十七条条“违反物物业服务务合同约约定,业主逾逾期不交交纳物业业服务费费用的,业主委委员会应应当督促促其限期期交纳；逾期仍仍不交纳纳的,物业服服务企业业可以向向人民法法院起诉诉”。物业业服务企企业以断断电催业业主补交交物业服服务费的的方式欠欠妥,其可首首先与业业主协商商,若协商商不成,可

26、通过过合法途途径或法法律手段段进行追追讨。在在物业服服务质量量的问题题上,如业主主认为物物业服务务不到位位,可尽快快与物业业服务企企业协商商,共同商商讨应支支付给物物业服务务企业的的物业服服务费。十六、胡胡先生系系某小区区业主。某某物业服服务企业业系该小小区的物物业管理理单位。在在经过小小区业主主委员会会及业主主大会同同意的情情况下,物业服服务企业业单方在在小区内内道路和和楼间空空地上划划分车位位,出租给给区内业业主,收取车车位租金金,每车位位月租金金元。物物业服务务企业在在小区内内张贴通通知,要求办办理停车车位租用用协议,对于不不办理此此项协议议的车辆辆,工作人人员拒绝绝放行。44月1日日,

27、胡先生生迫于无无奈与物物业服务务企业签签订了停停车位租租用协议议,并缴纳纳了停车车费元。小小区楼间间空地属属于业主主,物业划划车位收收费是否否无效？答:物业业服务企企业在经经小区业业主委员员会或业业主大会会同意的的情况下下,在小区区内划分分车位,并将车车位出租租给业主主收取租租金,该行为为有法律律依据。物物业服务务企业以以限制业业主车辆辆通行的的方法要要求业主主与其签签订停停车位租租用协议议,是为了了统一进进行车辆辆秩序管管理,也是一一种便民民措施。物物业服务务企业与与胡先生生签订协协议系有有效合同同,胡先生生应当依依约交纳纳车位租租金给物物业服务务企业。十七、未未签物业业管理服服务合同同,业

28、主可可不交物物业服务务费吗?答:合同同作为规规范当事事人双方方权利义义务关系系的载体体,属于法法律行为为的一种种,其成立立的形式式包括口口头、书书面、电电子等。对对于一些些重要的的合同,法律明明文规定定必须或或应该采采用书面面形式。根据最最高人民民法院关关于审理理物业服服务纠纷纷案件具具体应用用法律若若干问题题的解释释第十十条“物业服服务企业业拒绝退退出、移移交,并以存存在事实实上的物物业服务务关系为为由,请求业业主支付付物业服服务合同同权利义义务终止止后的物物业服务务费的,人民法法院不予予支持”之规定定,就算存存在事实实上的物物业服务务合同关关系,人民法法院也不不会支持持根本不不存在物物业服

29、务务合同的的物业服服务费。十八、家家住某花花园的骆骆先生称称,在购房房时开发发商承诺诺物业服服务费为为0.66元每平平方米,有管道道煤气、224小时时热水等等配套服服务,且写进进了购房房合同,但入住住近1年年了,非但管管道煤气气、244小时热热水等没没有落实实,物业服服务费反反而涨到到0.88元每平平方米。物物业服务务企业回回答说、“开发商商说的不不算数”,收费是是依据有有关标准准确定的的,而开发发商则称称物业管管理已移移交,自己无无权过问问。请问问物业服服务费谁谁说了算算？答: 房房屋买卖卖与物业业管理是是两种独独立的法法律关系系,前者是是买卖合合同关系系,后者是是服务合合同关系系。这两两种

30、合同同关系虽虽然在主主体方面面有些重重合,比如购购房者往往往就是是业主,而卖房房的开发发商也可可能又承承担了物物业服务务者的角角色,但两种种合同的的关系是是独立的的。开发发商在售售房前,开发商商应当将将与物业业服务企企业签订订前期物物业管理理服务协协议有关关内容向向购房者者作出必必要的说说明。如如果开发发商在购购房合同同中没有有承诺了了物业管管理条款款和内容容,而购房房者认为为自己是是受误导导而签约约的,其可以以要求撤撤销商品品房买卖卖合同,并可以以拒交物物业服务务费。十九、某某女士购购买了一一套期房房,在办理理入住手手续时,对房屋屋内部提提出了不不少细部部质量问问题,认出为为该房没没有达到到

31、入住条条件,但因要要举家出出国,就在入入住交接接单上提提出了自自己的意意见,并收了了房门钥钥匙。半半年后,该女士士回国发发现,有关的的细部质质量问题题及未解解决,而物业业服务企企业却发发出了多多份催交交物业服服务费的的通知。该该女士觉觉得很冤冤,当初收收房时就就对房子子不满意意,这半年年自己也也没住,请问还还要缴纳纳这么多多物业服服务费？答: 房房屋买卖卖中的交交付,从严格格意义上上讲,应当是是以产权权证的登登记和取取得作为为最终的的交付标标准,因为只只有产权权证才是是产权人人享有和和行使有有关财产产权利的的唯一合合法凭证证。但是是在实际际操作中中,由于开开发商销销售的房房屋绝大大多数都都是期

32、房房,而房屋屋在验收收交接后后到产权权证办理理下来,往往有有一个较较长的周周期,这就使使标的物物的实际际交付和和权属证证明的取取得无法法完全同同步。因因此,入住交交接就成成了房屋屋买卖交交付中的的一个重重要环节节,买卖双双方往往往以此环环节作为为验收房房屋是否否符合法法定和约约定交付付条件的的一个主主要程序序。在商品品房买卖卖合同第第八条和和第十一一条中,均对房房屋交接接的程序序做了约约定的规规范,如、要求开开发商在在交付房房屋时,向购房房人提供供房屋验验收合格格的证明明；开发发商不出出示证明明文件或或出示证证明文件件不齐全全,购房人人有权拒拒绝接收收,由此产产生的延延期交房房责任由由开发商商

33、承担。具具体到该该女士,虽然她她对开发发商的交交付提出出了自已已的意见见,但如果果这些意意见不构构成法定定或约定定的、不不能交付付的情况况（比如如房屋根根本未经经正式验验收合格格等）,同时又又收下了了房门钥钥匙,则说明明该女士士对房屋屋的交付付已表示示认可,她可以以提出细细部问题题继续要要求开发发商进行行修补,但不能能据此认认为房屋屋不符合合交付条条件。因因此,其应当当交纳物物业服务务费。二十、现现在的的的小区,在建设设、销售售过程中中出现不不少问题题,例如房房屋建筑筑质量差差、发布布虚假广广告、配配套设施施设备不不齐全或或面积有有误差、房房款计算算错误等等等。这这些问题题要等广广大的业业主入

34、住住以后才才逐渐暴暴露出来来,而造成成这些问问题的开开发商已已将楼盘盘销售完完毕,对此不不闻不问问,很多业业主便以以拒交物物业服务务费作为为抗议和和斗争的的方法,业主的的这些行行为是否否合理、合合法呢？答: 从从法律的的角度看看,物业管管理与房房屋买卖卖是两种种法律关关系,物业服服务企业业与开发发商是两两个不同同的企业业法人,业主不不应该因因为开发发商的问问题而拒拒绝向物物业服务务企业交交付物业业服务费费。但在实践践中,这样的的界限有有时非常常模糊。很很多开发发商在建建设与营营销的过过程中,就物业业管理方方面进行行了不少少运作与与宣传,给人感感觉物业业管理工工作很像像是这个个楼盘的的售后服服务

35、工作作。给业业主造成成这种错错觉的原原因是很很多开发发商在售售房广告告中将物物业管理理也作为为一个卖卖点大力力宣传,有些开开发商在在促销活活动中还还将优惠惠、免收收物业服服务费作作为一种种促销手手段。这这促使广广大的业业主产生生这样的的认识、物业管管理活动动是房屋屋建设、销销售的一一部分。既既然这样样,业主往往往认为为,自己在在入住的的抗争当当然就可可以对着着物业服服务企业业来。此外,由由于目前前我国物物业管理理行业的的发展起起步不长长,真正市市场化竞竞争与运运作发展展的格局局远没有有形成,很多物物业服务务企业往往往极度度依赖开开发商,与开发发商有着着千丝万万缕的关关系。如如果物业业服务企企业

36、确实实是开发发商的一一个部门门或者存存在其他他的资产产纽带关关系,那么,房屋质质量若有有问题,业主应应该可以以拒交物物业服务务费。这这实际上上可以理理解为一一种债务务的抵销销。在物物业管理理法律关关系中,业主就就应该向向物业服服务企业业给付物物业服务务费,业主是是债务人人,物业服服务企业业是债权权人。而而在房屋屋买卖关关系中,由于前前期的质质量问题题或其他他问题,开发商商应该向向业主给给付赔偿偿或者补补偿等,业主是是债权人人,开发商商是债务务人。虽虽然两者者法律关关系不同同,如物业业服务企企业是开开发商的的一个部部门或者者存在其其他资产产纽带关关系,业主就就可以提提出抵销销债务的的协商要要求。

37、二十一、小区内内的公共共部位经经营收入入归谁所所有？答: 全全体业主主享有对对公共部部位的所所有权,共用部部位的经经营所得得也应归归全体业业主所有有。共用用部位出出租或其其他经营营性收益益可以用用于弥补补公共维维修资金金的不足足,也可以以直接分分配于各各个业主主。收益益可以按按业主拥拥有的面面积比例例进行分分配,因为共共用部位位的面积积的成本本和费用用分摊是是按照专专用部分分的面积积等比例例分摊的的,这种收收益分配配方式相相对而言言便于操操作。当然,经经业主大大会决定定,物业服服务企业业也可以以对小区区的公共共部位进进行经营营,具体的的收益分分配由业业主大会会作出决决定,通过业业主委员员会与物

38、物业服务务企业在在相关经经营合同同中体现现,而收益益也应当当在支付付给物业业服务企企业劳务务费之后后归小区区业主共共同所有有,可以作作为共有有财产,用于对对小区设设施的维维修、改改善等。另外需要要注意的的一点是是,即使作作为业主主的个别别住户也也不能擅擅自占用用公共部部位,而影响响到他人人的居住住。因为为虽然单单个业主主也是公公共部分分的所有有权人之之一,但是公公共部分分是共有有财产,是属于于全体业业主共同同所有的的。因此此,单个业业主也是是不能随随意占用用的,这也是是侵害了了其他业业主的利利益。根根据物物业管理理条例的的相关规规定,利用物物业共用用部位、共共用设施施设备进进行经营营的,应当在

39、在征得相相关业主主、业主主大会、物物业服务务企业的的同意后后,按照规规定办理理有关手手续。依依据“谁所有有,谁受益益”的原则则,共用部部位的收收入归全全体业主主共有。业业主所得得收益应应当主要要用于补补充公共共维修资资金,也可以以按照业业主大会会的决议议使用。二十二、“我们是是湘江大大道某小小区的业业主,在自己己小区的的地下停停车库停停车,物业服服务企业业却要收收每月3300元元的停车车费,我们觉觉得很不不合理,而开发发商指定定的物业业服务企企业却称称业主没没有购买买停车位位,所以要要收费,请问这这合理吗吗？”答: 我我国物物权法第第七十四四条规定定、“建筑区区划分,规划用用于停放放汽车的的车

40、位、车车库应当当首先满满足业主主的需求求。建筑筑区划内内,规划用用于停放放汽车的的车位、车车库的归归属,由当事事人通过过出售、附附赠或者者出租等等方式约约定。”因此,本案中中,若地下下车库的的所有权权属于开开发商所所有,开发商商有权收收取租赁赁费。随着现代代化社区区的大量量出现,小区内内车位、车车库紧张张的问题题,以及由由此而引引发的纠纠纷逐渐渐成为社社会各界界关注的的热点。车车库、车车位不像像电梯、楼楼梯、绿绿地那样样可以共共有公用用。它一一般都是是由业主主专有和和专用的的。而且且,在买房房过程中中,通常都都是和开开发商约约定,这些约约定可能能是出售售、附赠赠或者出出租。二十三、公共区区域的

41、照照明费如如何分摊摊？答: 住住宅楼内内公共照照明系统统属公共共设施,其产生生的电费费属能源源费范畴畴,按照国国家计委委、建设设部城城市住宅宅小区物物业管理理服务收收费暂行行办法（计计价费199962266号号）的规规定,该能源源费用可可以计入入物业服服务费成成本,并由收收益人即即楼内全全体人分分摊。二十四、电费=供电公公司公布布单价1.006(因因线损而而需上浮浮百分之之六)；水费=供水公公司公布布的单价价1.008(因因属二次次供水需需上浮百百分之八八)+非非普工业业电费(部分需需由水泵泵加压至至高楼的的业主需需加收的的电费)。业主主们并不不认同这这百分之之六和百百分之八八的损耗耗,他们们

42、拒绝交交纳这部部分费用用该怎么么办答: 首首先,对业主主这种不不认同的的情绪进进行分析析:（1）因为大大部分业业主以前前住的旧旧小区都都是供电电供水公公司上门门抄表后后,业主自自己去交交费,所以都都不收这这部分损损耗的费费用,于是业业主们都都认为不不应该付付这笔费费用。（2）现在高高楼越来来越多,水必须须用泵才才能送上上高楼使使用,所以又又格外多多出了二二次供水水的电费费,这是很很多业主主没想到到的,而且还还得多出出好几毛毛钱一吨吨,更容易易让业主主有抵触触情绪。解决措施施:（1）对于懂懂法律法法规的业业主,我们可可以告知知,物业服服务提供供的是有有偿服务务,本着“保本微微利”原则运运作,水电

43、费费是代收收代缴的的格外服服务,如果业业主自己己去供电电供水公公司交不不但多花花时间与与精力,更要出出交通费费等不能能确定费费用,而且供供水供电电公司上上班时间间与业主主上班时时间基本本一致,必须业业主请假假去交费费等问题题,而物业业服务企企业代收收代缴不不但给业业主提供供了方便便,而且也也是遵照照物业管管理条例例的要求求收取的的合法费费用。（22）对于于一些顽顽固的老老人,可以找找其儿女女或业主主委员会会协助,使其亲亲人或邻邻居一起起来劝导导。同时时,在平时时的交往往中,要表现现出物业业服务企企业的尊尊老爱幼幼,贴心服服务,如巡逻逻岗的保保安遇到到老太太太购物回回来,问好并并帮忙提提一下重重

44、物,加强她她们的信信任度。（3）加强物业管理基础知识的宣传,把业主对小区收费的疑惑进行解释公告,做到“公开、公平、公正、合理”。切实贯彻“急人所急,想人所想”,为业主排忧解难,做好本职工作。服务好了,效率高了,业主满意了,收费自然不会难。二十五、业主提提出要刷刷卡交付付物业服服务费时时怎么处处理？答: 持持卡消费费是大势势所趋,个人有有借记卡卡与贷记记卡,公司有有商务卡卡,国家机机关有公公务卡等等等不同同形式的的卡。其其中贷记记卡（信信用卡）消消费日趋趋普及,业主在在缴费的的过程中中提出刷刷卡付款款也是必必然。为谋求物物业服务务质量的的提高,为维护护每个企企业的基基本利益益与声誉誉的共同同目标

45、,解决办办法有多多种、解释原原因,预约时时间上门门收取现现金；提提供企业业账号,协助业业主银行行转账；晚上收收费时,专人陪陪同业主主到银行行提取现现金,确保安安全。二十六、处理欠欠费有哪哪些办法法？答: 业业主欠缴缴物业服服务企业业费用主主要以物物业服务务费为主主。欠费费的原因因主要分分为、因房屋屋质量问问题未得得到及时时修缮；不满意意物管服服务、小小区环境境、停车车困难、质质疑物业业不作为为；被盗盗、邻里里关系未未协调好好；认为为物业服服务企业业多余,无原因因不缴费费等等。以上原因因所产生生的纠纷纷,业主经经常以物物业服务务不满意意为由拒拒缴物业业服务费费。而物物业服务务企业为为维护自自身利

46、益益,纷纷将将业主告告上法庭庭,在最终终判决中中,都是判判决业主主应当按按时足额额交纳物物业服务务费和承承担违约约的滞纳纳金,基本上上判决业业主拒交交物业服服务费的的胜算几几率不大大。究其其原因,是业主主因为分分不清“物业服服务收费费”和“物业服服务质量量”是两个个不同的的法律概概念,混淆了了业主和和小区物物业服务务企业之之间的权权利义务务。物业业服务收收费是双双方约定定的合同同关系,只要物物业服务务企业提提供了服服务,业主就就有义务务按合同同交费。如如果业主主认为物物业服务务混乱,业主有有权更换换物业服服务企业业,但必须须通过法法定程序序进行。因因为物业业服务企企业与业业主的合合同关系系,并

47、非与与业主个个人的合合同关系系,而是与与全体业业主的合合同关系系。物业业服务收收费是公公共性的的服务费费用,用于全全体业主主的共用用部位、共共用设施施设备等等日常的的维护管管理,个别业业主拒交交物业服服务费实实际上是是侵害全全体业主主的公共共利益。因此,基基于如上上种种原原因而拒拒交物业业服务费费的业主主一般采采用有理理有节、内内外兼施施的办法法。首先从内内部分析析原因:一是从从自己本本身找原原因,尽力为为业主们们提供周周到服务务,增强满满意度；二是分分析清楚楚拒缴费费的原因因,是积怨怨转嫁还还是就是是素质低低,对症下下药；三三是多与与业主沟沟通,争取得得到理解解与支持持并发动动广大已已缴费业

48、业主争取取自已利利益。每每个拒交交户大多多都有拒拒交费的的理由,以诸多多理由来来转移他他们缴交交物业服服务费的的义务。首首先,建议拟拟写一份份致业业主公开开信。信信中专门门以拒交交户所提提出的不不同理由由为核心心,针对各各业主所所提出的的问题一一一加以以说明,譬如为为什么屋屋顶漏水水是属于于开发商商问题；为什么么一层店店面经营营餐饮业业所造成成的影响响与物业业服务费费用是两两回事；为什么么物业服服务企业业并没有有执法权权等等诸诸如此类类的疑难难杂症。总总之,宗旨就就只有一一个、让拒交交户了解解物业服服务企业业生存的的艰辛,让他们们知道树树立维权权意识并并不是通通过拒交交物业服服务费来来体现的的以及物物业管理理真正的的含义、涵涵盖范围围、服务务职能等等等。其次在拥拥有上述述充足理理由的前前提下,再采用用三国演演义中刘刘备“三顾茅茅芦”的做法法,物管处处客服员员、收费费员或楼楼管员到到拒交户户家中拜拜访劝说说,注重他他们的一一言一行行,面带微微笑,诚恳的的听取他他们的意意见,积极沟沟通,同时摆摆事实、讲讲道理、拿拿证据表表明物业业在尽力力为他们们解决相相关问题题,化解双双方的误误解及矛矛