某公寓物业管理投标书43308.docx

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1、崇文公寓物业管理投标书 投标函杭州凤祥房房地产开开发有限限公司:首先感谢贵贵公司对对我公司司的信任任，给予予我们这这次参加加投标的的机会。根据贵公司司提供的的招标文文件、楼楼书、总总平图及及答疑资资料，并并实地勘勘察崇文文公寓现现场，我我公司针针对崇文文公寓项项目特点点，通过过调查分分析，结结合我公公司多年年管理实实践，对对小区物物业管理理服务的的开展进进行了仔仔细分析析研讨。根根据招标标文件要要求，认认真编写写了本投投标书，现现正式递递交崇崇文公寓寓物业管管理投标标书33份。承诺：如我我公司中中标一、 将缴纳履约约保证金金贰仟元元整；二、 遵循本投标标书的内内容，与与贵公司司签订前前期物业业

2、服务合合同，并并执行；三、 负责办理小小区物业业管理费费的物价价审批工工作。总经理签字字：浙江赞成物物业管理理有限公公司（章章）2004年年02月月10日日公司地址：杭州市市庆春路路1399号庆联联大厦五五楼电 话：005711-87722331911传 真：005711-87722999611邮 编：33100003第二部分整体方案及及策划思思路#编制依据?崇文公寓寓招标文文件、总总平图、物物价批复复及答疑疑资料；?物业管理理条例；? 前期物业业管理招招投标管管理办法法；? 业主大会会规程；? 杭州市物物业管理理行业规规范服务务达标考考核标准准；?杭州市物物业管理理服务收收费实施施办法；?杭

3、州市优优秀小区区评分标标准；?国家、省、市市相关物物业管理理的其它它政策、法法规；?GB/T1190001-220000 iddtISSO90001：20000质量量保证体体系。2.1崇文文公寓物物业管理理定位高标准、高高起点、创创品牌服服务。 以全国物物业管理理示范住住宅小区区标准及及评分细细则为为小区日日常管理理工作的的指导，并并制定详详细的创创优计划划。保证证在前期期物业管管理期内内，使小小区荣获获 “杭州市市物业管管理优秀秀小区”称号。并并争创“杭州市市物业管管理优秀秀示范小小区”，获此此项荣誉誉后争创创国家级级优秀小小区。 自接管之日日起导入入ISOO90001：220000质量体体

4、系标准准，对各各项管理理目标进进行全面面跟踪，确确保管理理服务的的专业化化、规范范化，使使管理服服务质量量得到循循序渐进进的提高高。在118个月月内通过过第三方方现场审审核， 通过良好的的管理服服务，使使物业保保值增值值，真正正让业主主满意并并得到实实惠。2.2崇文文公寓物物业管理理整体策策划与设设想2.2.11项目概概况地理位置：位于杭杭州市西西湖区马马塍路，东东临马塍塍路，南南临东部部软件园园，西接接中大文文锦苑，北北至信息息产业部部电子第第五十二二所。物业类型：住宅小小区， 7幢小小高层、22幢多层层。总占地面积积：2443222平方米米总建筑面积积：5992977平方米米（包含含地下8

5、89400平方米米，半地地下室226900平方米米，架空空层10076平平方米）绿地率：335.22%容积率：22.300总户数：4422户户停车位：2238个个，其中中地下1198个个，地面面40个个。公用设施及及公共场场所：社社区服务务用房1134、物物业管理理办公用用房与经经营用房房（0.7%），行行车及机机动车车车库，圾圾房3间间，梯223台，用用配电房房及设备备，用水水泵房及及设备，防防设施系系统（自自动喷淋淋、消火火栓、火火灾报警警及防排排烟系统统）和安安保设施施系统（电电子巡更更、周界界报警、闭闭路电视视、可视视对讲系系统及地地下车库库管理系系统）等等。户内配套：有线电电视系统统

6、，电话话及网络络终端，预预留管道道煤气接接口，水水、电表表出户，安安防门对对讲系统统。2.2.22管理内内容物业前期顾顾问； 小区的管理理、经营营及房屋屋和公共共配套设设施的养养护； 小区内公共共场所的的照明、摄摄像监控控系统、楼楼宇可视视对讲IIC一卡卡通系统统、背景景音乐系系统、停停车场系系统、LLED系系统、楼楼宇BAA系统及及消防设设备的管管理和维维修养护护； 小区内公共共的服务务设施、文文化、娱娱乐及体体育活动动场所的的管理；小区内的清清洁卫生生和环境境维护；小区内的公公共绿化化的维护护和管理理；对小区内的的各种车车辆（包包括机动动和非机机动车）的的统一管管理； 协助公安部部门对小小

7、区进行行治安防防范工作作，对违违章违法法行为进进行制止止并及时时报告； 对小区内住住户装修修活动进进行监督督和管理理； 对小区内商商业服务务网点的的管理； 社区文化管管理； 小区档案资资料管理理； 法律政策及及合同规规定的其其他事项项。2.2.33项目特特征 项目以小高高层住宅宅为主， 小区地处繁繁华的文文教区，交交通便捷捷，但22个主入入口都设设在单行行线马塍塍路上。 小区门禁采采用智能能化楼宇宇可视对对讲ICC一卡通通系统。 结合小区自自身的特特点，已已有的停停车位能能基本满满足现阶阶段的停停车需要要。但随随着车辆辆增加，考考虑到周周边道路路狭窄，停停车难有有可能会会成为日日后管理理的问题

8、题。 小区设施设设备配置置较全，有有23台台电梯及及配电房房、消防防系统、安安保系统统、停车车场系统统等设施施设备。 整个小区将将配备电电子巡更更系统，合合理制定定保安巡巡逻路线线。2.2.44管理服服务的重重点 根据物业本本身的特特点，加加强对小小区安全全管理是是项目管管理的第第一重点点，公司司将通过过各种措措施和手手段进行行管理。 小区设施设设备齐全全,有电电梯、水水泵、消消防系统统、安保保系统等等重要公公共设备备。且杭杭城近年年来用电电、用水水形势日日益紧张张，夏秋秋冬三季季时有拉拉闸限电电、限水水现象发发生，每每次停电电、停水水都给广广大业主主的正常常生活造造成了严严重的影影响，对对物

9、业公公司所管管理的小小区公共共设备设设施也是是一次考考验，特特别是如如发生电电梯运行行时突然然断电而而关人等等现象，因因此如何何保证电电梯等重重要设备备的正常常运行，在在出现突突发事件件时能及及时得到到处理，是是小区物物业管理理的重点点。 消防管理关关系到业业主的生生命财产产安全，高高层建筑筑的消防防管理尤尤其重要要，因此此做好本本小区的的消防工工作是物物业管理理的重点点。 由于小区地地理位置置的局限限性，对对进出小小区的车车辆要做做好引导导工作，车车辆管理理也将成成为日后后管理的的重点。 尽力扩大、完完善各种种配套服服务设施施，要小小区内的的服务呈呈多样化化发展。 开发商、代代理公司司、物业

10、业管理公公司三者者的工作作出发点点各有重重心，代代理商会会力求多多卖房而而少考虑虑其它事事宜、物物业管理理公司会会力求日日后管理理的正常常，因此此在前期期介入中中加强和和开发商商、代理理商的沟沟通，及及时协调调三方的的利益，提提前避免免日后管管理隐患患的存在在，是管管理服务务的重点点2.3物业业管理服服务的具具体措施施我公司中标标后，由由开发商商以合同同形式全全权委托托我公司司实行前前期物业业管理，管管理期限限至小区区业主委委员会成成立并确确定下届届物业管管理期限限止。前前期物业业管理期期间接受受开发商商和行政政主管部部门的监监督指导导。我公司在崇崇文公寓寓设立管管理处，全全权负责责项目的的管

11、理服服务工作作，管理理处下设设保安班班、绿化化班、保保洁班、工工程班等等班组，公公司总部部负责对对管理处处工作的的指导、考考核、监监督、检检查，并并负责对对重大事事件或突突发事件件的处理理，并予予以在人人、财、物物上的保保证。在工程技工工安排中中，安排排水电工工等常驻驻人员，负负责处理理小区的的日常工工作，包包括设施施设备运运行保证证、晚间间值班、一一般维修修等，对对计划性性的土建建维修等等工作由由公司统统一派员员处理。保安和工程程技工以以安排在在小区内内或附近近住宿为为主，可可处理突突发事件件又可解解决员工工的实际际生活方方便。 崇文公寓寓实行单单独财务务核算，维维修基金金使用接接受开发发商

12、的检检查和监监督。前期物业管管理工作作接受开开发商的的监督检检查，根根据招标标文件的的奖惩措措施实施施。2.4崇文文公寓争争创“杭州市市物业管管理优秀秀小区”实施规规划为规范和提提高崇文文公寓的的物业管管理行为为，提高高崇文公公寓的品品质和知知名度，根根据市优优秀的标标准，初初步设想想在交房房后二年年内参加加评比，并并获得称称号，现现根据标标准制定定本方案案。2.4.11准备阶阶段交房后六个个月内完完成以下下工作：a 组织机构 确定创优组组织机构构，成立立专门班班子，并并对具体体工作进进行分解解，责任任落实到到各部门门、每位位员工。j 领导挂帅帅，全民民动员创优领导小小组设组组长、副副组长二二

13、名，成成员若干干名。其其中组长长由公司司副总经经理担任任、副组组长由管管理处主主任、公公司物业业管理部部经理担担任，成成员为管管理处员员工，公公司各职职能部门门做好配配合工作作。k 定期例例会 创优领导小小组每二二周召开开一次工工作例会会，总结结上一时时期的创创优工作作，发现现问题及及时寻求求解决方方案，安安排本期期的创优优工作，检检查计划划的落实实情况。b 宣传动员 创优工作需需全体员员工积极极参与，上上下一心心，齐心心协力，分分工合作作。各班班组要召召开班组组会议，将将创优工工作的目目的内容容，要求求时间安安排等向向全体员员工讲解解，使他他们认清清目标，朝朝着同一一目标努努力。c 班组落实

14、 各班组按领领导小组组的要求求，列出出工作表表，并将将计划的的落实和和实施情情况记录录在案。d评测现现状时间安排：准备阶阶级结束束后开始始目 的：通通过自评评找差距距，查原原因，落落实情况况，限期期整改。内 容：根根据“杭州市市物业管管理优秀秀住宅小小区”验收标标准，并并按达标标评分细细则严格格评分。2.4.22 创优实实施阶段段a. 时 间间：准备备阶级结结束、评评测现状状后b. 对照照检查内内容，缺缺什么、补补什么（包包括软、硬硬件）；c. 创优优领导小小组制定定创优倒倒计时工工作表，根根据部门门自查的的情况进进行逐条条检查（与与考核结结合）。d. 班组组将落实实内容和和评分标标准层层层分

15、解到到每一个个员工，职职责分明明，谁负负责、谁谁落实。2.4.33 迎检阶阶段a. 时间间安排：根据实实际检查查时间确确定b. 目 的：为为通过考考评验收收，做好好最后的的准备。c. 内 容：自自评、自自检、请请专家（同同行）检检查，迎迎接验收收。d. 根据据“创市优优”的评分分标准，组组织创优优领导小小组成员员、员工工代表进进行自评评、自检检，邀请请兄弟单单位或专专家来小小区进行行检查。2.4.44 总结阶阶段a. 时 间：通通过最后后考评进进行总结结b. 目 的：总总结经验验，积累累资料，以以全面提提高我们们的管理理水平和和服务水水准。c. 内 容：根根据评审审的结果果，对达达到的标标准加

16、以以长期维维持，对对未达到到标准的的加以修修改。并并对在“创优”中涌现现出来的的先进事事迹加以以表彰、对对给“创优”工作造造成损害害的予以以批评和和处罚。2.4.55 奖励对在创优工工作中积积极主动动，并使使所负责责的“创市优优”评比项项目全部部达标的的班组和和个人，对对其进行行表彰和和奖励。对对在创优优工作中中表现突突出的员员工，在在年度考考核中优优先考虑虑晋级。2.4.66 处处罚对在创优工工作中不不负责任任、人为为地使其其所负责责的“创市优优”评比项项目未达达标的班班组和个个人，将将给予经经济处罚罚和职务务降级，情情节严重重者直至至辞退。第三部分管理人员配配备及员员工管理理3.1物业业管

17、理人人员配备备部门岗位人数备 注管理室管理处主任任1接待/收费费人员1出纳兼文员员保安班主管1负责小区安安保、消消防管理理领班3设门岗、车车库、监监控、巡巡逻等岗岗位保安员9工程班主管1水电、土建建、其中中有一人人懂绿化化技工2保洁班班长1保洁员4合 计计23人3.2拟派派往崇文文公寓管管理服务务人员的的任职要要求根据招标文文件要求求及崇文文公寓即即将交付付的实际际，如我我公司中中标，将将组织专专门人员员开展前前期筹备备工作，由由富有管管理经验验的人员员担任主主要管理理人员。公司将严格遵守劳动法，与员工签订劳动合同，按相关政策规定为员工办理劳动保障。让崇文公寓管理处的每位员工能安心、尽心尽责地

18、服务于小区业主。3.2.11管理处处主任简简历王建元，男男，19974年年11月月出生，119977年毕业业于浙江江农业大大学经济济管理专专业。从从事过二二年的星星级饭店店管理工工作。998年开开始进入入我公司司从事物物业管理理工作，现现担任公公司物业业管理部部副经理理，曾先后担担任过青青春坊管管理处管管理员，海海月花园园管理处处副主任任，物业业部副经经理，公公司管理理者代表表等职。持持有九千千质量体体系内审审员资格格证书，熟熟悉ISSO90000标标准质量量体系工工作。组组织参与与过海月月花园创创优、公公司九千千质量体体系导入入等工作作。王建建元同志志工作积积极认真真，对物物业管理理工作有有

19、较丰富富的经验验。能胜胜任崇文文公寓管管理处主主任一职职。3.2.33接待/收费文文员女性，300岁以下下，具有有中专以以上学历历，持有有物业管管理上岗岗证，身身体健康康、品貌貌端正，有有较强的的沟通能能力和服服务意识识，熟悉悉一般会会计业务务知识，能能正确办办理各项项收费业业务，能能熟练使使用计算算机，有有较强的的文字组组织能力力，工作作认真负负责。3.2.44工程主主管男性，455岁以下下，身体体健康，精精力充沛沛。具有有中专/高中以以上学历历，有多多年工作作经验，持持有水电电等相关关工种上上岗证书书，熟悉悉水电、土土建、管管道、各各类电器器等维修修保养工工作。了了解工程程预算和和有关定定

20、额的核核算及其其程序。有有较强的的领导和和组织能能力，工工作忠于于职守，认认真负责责。3.2.55工程技技工男性，455岁以下下，身体体健康，责责任心强强，精力力充沛，具具有初中中以上学学历。熟熟悉水电电安装、维维修等业业务知识识，能看看懂各种种施工图图纸，了了解一般般工程设设备的工工作原理理以及保保养检修修的程序序。有专专业岗位位培训经经历，持持上岗证证。有较较强的服服务意识识。3.2.66保安主主管男性，355岁以下下，身体体健康，责责任心强强，精力力充沛，身身高1773厘米米左右，高高中以上上文化程程度，有有三年以以上住宅宅小区保保安领班班工作经经验，有有较强的的领导能能力，熟熟悉小区区

21、治安、消消防、交交通管理理服务的的工作程程序，能能处理突突发性事事件的能能力，退退伍军人人优先考考虑。3.2.77保安领领班男性，355岁以下下，身体体健康，责责任心强强，精力力充沛，身身高1773厘米米左右，高高中以上上文化程程度，有有一年以以上保安安工作经经验，熟熟悉小区区治安、消消防、交交通管理理服务的的工作程程序，能能处理突突发性事事件的能能力，退退伍军人人优先考考虑。3.2.88 保安安员男性，355岁以下下，身体体健康，责责任心强强，精力力充沛，身身高1770厘米米以上，初初中以上上文化程程度，普普通话标标准，能能协调处处理一般般的事件件和纠纷纷，有一一年以上上工作经经验或专专业培

22、训训经验，有有较强的的服务意意识，退退伍军人人优先考考虑。3.2.99 清清洁员40岁以下下，身体体健康，责责任心强强，有一一定的文文化程度度，普通通话标准准，有专专业培训训经验，有有较强的的服务意意识，工工作不怕怕苦、不不怕累，能能严格遵遵守劳动动纪律。3.3 员工培培训严格按照IISO990011质量体体系文件件规定要要求，结结合工作作实际进进行培训训，以确确保新西西湖花园园管理处处各岗位位人员能能胜任自自己的本本职工作作，提高高员工的的综合素素质。基本素质培培训：思思想素质质、职业业道德、作作风建设设。业务培训：注重培培养一专专多能的的全面型型人才，提高岗位工作能力与服务水平。3.3.1

23、1 培培训内容容a岗前培培训上岗前对小小区全体体管理服服务员工工进行为为期1220小时时（清洁洁工培训训20小小时）有有针对性性的培训训，包括括熟悉新新西湖花花园情况况、公司司的规章章制度，操操作规范范、程序序、工作作标准，并并组织严严格的考考试，合合格者方方能正式式上岗。b、跟班作作业上岗前进行行为期11个月的的跟班作作业（清清洁工为为期7天天）。老老员工通通过传、帮帮、带促促使新员员工能尽尽快适应应本岗位位工作。c、岗内培培训公司物业管管理部全全面负责责新西湖湖花园管管理处的的员工培培训工作作，并将将制定详详细的年年度培训训计划，公公司各相相关部门门按计划划协助做做好培训训工作。3.3.2

24、2 培培训计划划a 新员工培训训计划新员工培训训计划序号培训内容培训对象时间培训方式备注1项目概况、公公司质量量方针、目目标，公公司概况况，作业业指导书书和公司司规章制制度等全体新员工工24小时内培以考试方式式进行考考核2接管前期进进行员工工强化培培训全体新员工工40小时内培3岗位职责及及管理制制度全体新员工工8小时内培要求熟悉本本职工作作程序、管管理运作作程序4工作标准及及规范全体新员工工8小时内培要求对物业业管理有有较深层层次的认认识5各工种专业业培训全体新员工工40小时内培要求熟悉掌掌握本专专业的工工作技巧巧，适应应工作之之要求6跟班作业全体新员工工一个月（清清洁工一一星期）内培要求学习

25、、会会基本操操作方法法为正式式上岗提提供经验验b 接管前期员员工培训训计划接管前期员员工培训训计划序号培训内容培训对象时间培训方式备注1管理目标及及投标书书的有关关内容全体员工16小时内培要求明确各各项工作作要求、目目标模式式2岗位职责和和物业管管理运作作制度全体员工16小时内培要求掌握岗岗位要求求和考核核标准3小区整体布布局、公公共设施施设备、消消防设施施等内容容介绍全体员工16小时公司本部内内部培训训要求熟悉小小区设施施、设备备及整体体布局4房屋验收交交接程序序管理、维修修技术人人员8小时内培要求掌握房房屋交换换的全过过程5设施设备维维护标准准及作业业程序管理、维修修人员8小时内培明确公用

26、设设施维修修范围及及标准6安全工作目目标及作作业程序序全体员工8小时内培熟悉治安保保卫的范范围和职职责7清洁卫生标标准及作作业程序序保洁员保安员8小时内培熟悉清洁卫卫生范围围和职责责8绿化标准及及作业程程序管理人员8小时内培熟悉绿化范范围和目目标9工作技巧及及服务规规范全体员工8小时公司考核内内部培训训行为、语言言规范和和技巧10消防管理制制度及灭灭火急救救常识全体员工12小时内培要求掌握应应急方案案及常识识C正常管管理期员员工培训训计划正常管理期期员工培培训计划划序号培训内容培训对象时间培训方式培训目标1管理软件应应用管理人员及及相关工工种64小时内培了解掌握计计算机网网络管理理概述及及应用

27、2物业管理技技巧员工分批进进行8小时/月月内培提高员工与与业主、客客户的沟沟通技巧巧和管理理水平3保安员队列列、及体体能等培培训保安队队长长、班长长及骨干干24小时外部轮流培培训掌握保安知知识、提提高防卫卫能力4各特殊工种种培训相关人员根据实际情情况安排排公司本部外外部培训训根据规定要要求以提提高业务务管理水水平5劳动安全卫卫生培训训全体员工8小时内部培训熟悉、了解解劳动安安全卫生生知识6消防技能训训练及演演习管理处全体体义务消消防员24小时内部轮流培培训掌握消防技技能知识识和实战战能力3.4员工工激励和和制约人才是公司司发展的的资本。本本公司的的宗旨是是规范管管理、人人尽其才才，运用用激励机

28、机制量才才录用，知知人善任任，为人人才的培培养营造造良好的的空间。做做好人才才的储备备工作，做做到用事事业留人人、用待待遇留人人、用感感情留人人。a激励机机制企业要想保保持长久久的活力力，就要要有良好好的奖励励机制，鼓鼓励员工工奋发向向上、努努力工作作；通过过致力于于开展企企业文化化建设，加加强上下下级和同同事之间间的沟通通和交流流，培养养集体主主义精神神，增强强团队意意识和群群体的凝凝聚力。本公司在人人力资源源配置上上坚持精精神激励励和物质质激励双双管齐下下的员工工激励原原则。鼓鼓励每位位员工都都能成为为各自岗岗位上的的专家能能手，倡倡导竞争争上岗，让让每一位位优秀员员工能有有机会脱脱颖而出

29、出，形成成员工能能上能下下，职位位能升能能降、待待遇能高高能低，实实行以岗岗定薪的的员工管管理机制制，盘活活人力资资源，做做好物业业服务工工作。b制约机机制本公司制定定合理的的工作标标准和考考核标准准，推出出一整套套突出绩绩效和综综合测评评相结合合的考核核实施办办法，使使考核起起到奖励励先进、鞭鞭策后进进的作用用，同时时也使员员工有压压力感、责责任感和和紧迫感感。为了使崇文文公寓的的物业管管理队伍伍更加优优秀，在在保持队队伍相对对稳定的的同时，及及时优化化队伍结结构，结结合考核核，实行行末位淘淘汰机制制，年淘淘汰率在在10%左右。3.5员工工仪容、仪仪表及着着装a.所有员员工都必必须注意意保持

30、仪仪表端正正； b.员工在在办公室室和工作作场所不不得穿短短裤、背背心、超超短裙拖拖鞋； c.员工必必须穿戴戴公司统统一的制制服，将将工作证证件佩带带于左前前胸，并并保持整整洁； d.员工必必须保持持必要的的服务礼礼仪。第四部分管理机构设设置及管管理制度度4.1 崇崇文公寓寓管理机机构图公司将在崇崇文公寓寓设管理理处，负负责实施施崇文公公寓的物物业管理理工作。公公司将对对管理处处的工作作进行指指导、检检查、监监督和考考核。管 理 机机 构 图办公室董事会财务部总经理物业管理部浙江赞成物业管理有限公司崇文公寓管理处工程部绿化班保洁班工程班保安班（3）4.2 管管理方式式及工作作计划4.2.11内

31、部管管理方式式公司制定小区物业管理方案及年度工作计划制定全年经济指标和各项服务指标按上述方案、计划、指标进行分解，至公司各部门及管理处运 行公司进行监督检查、定期考核，达标的给予奖励，不达标的采取纠正措施开发商政府主管部门4.2.22与主管管部门、开开发商的的沟通方方式业务监督指指导 定期期汇报 合同同委托、监监督检查查物业公司 直属崇文公寓管理处4.2.33工作计计划前期介入工工作计划划前期介入工工作计划划序号项目工作内容计划时间备注1签订委托合合同签订前期物物业服务务委托合合同中标后一周周内2跟进工程施施工建设设A协助开开发商制制定落实实小区业业主公约约。B与物业业买受人人签订前前期物业业

32、服务协协议。CC收集整整理各类类图纸资资料，熟熟悉小区区情况，并并记录相相关资料料；D加强与与开发商商、施工工单位、各各分供商商的联系系，参加加工程例例会；EE就物物业管理理方面，对对小区当当时阶段段提出专专业意见见和建议议；F参与现现场施工工检查及及各类设设备的选选用与调调试，发发现问题题及时报报开发商商；G与各分分供商签签订售后后服务协协议，落落实后期期维修事事宜。合同签订起起至物业业交付（参与人员员多、工工作量大大的工作作自20006年年6月起起）3管理处筹建建A人员招招聘；B培训及及跟班作作业；C上岗。2006年年6月起起至物业业交付4办公后勤工工作A管理用用房装修修；B安排工工程、保

33、保安等各各工作间间；C物资配配备。2006年年6月起起至物业业交付5制定业主使使用守则则和各项项管理规规章制度度A制定崇崇文公寓寓业主使使用守则则和各项项公共管管理规定定；B以公司司质量管管理制度度为基础础，制定定项目的的各项工工作制度度。C公示和和上墙。2006年年6月起起至物业业交付(续前表)6销售配合A对销售售人员就就物业管管理方面面进行沟沟通协调调；B派员参参加房展展等楼盘盘展示促促销活动动，解答答购房客客户物业业管理方方面提问问；C进行有有关问卷卷调查及及回馈意意见收集集工作。物业销售全全过程7物业验收与与接管A依据接接管验收收标准，逐逐项严格格进行验验收；B对不合合格项目目，提交交

34、责任部部门整改改；C符合接接管标准准后按物物业管理理条例办办理书面面移交手手续。物业交付前前入伙阶段工工作计划划入伙阶段工工作计划划序号项目工作内容计划时间备注1入伙实施A制定小小区创优优计划，与与当地街街道、房房管、环环卫、公公安、物物价等有有关部门门取得联联系并得得到相关关批文，开开展有关关工作；B各项入入伙资料料的准备备；C明确入入伙流程程及各岗岗位职责责；D入伙手手续办理理。物业交付使使用前后后三个月月2初次业主意意见调查查A了解业业主各类类信息，加加强与业业主交流流；B针对业业主合理理意见，制制定纠正正措施并并实施；C回访与与回馈意意见收集集。物业交付使使用三个个月内3二次装修管管理

35、A与行政政主管部部门取得得联系，落落实小区区的装修修审批的的管理事事宜；B装修方方案审批批，宣传传装修规规定；C装修手手续办理理；D装修活活动管理理；E装修工工程验收收。物业交付前前二个月月起4档案建立与与管理A收集业业主资料料档案；B分类归归档。物业交付使使用起管理期内工工作计划划管理期内工工作计划划管理期主要计划项项目备注第一年A导入IISO990000质量体体系，修修订和完完善各项项管理规规章制度度；B员工系系统培训训开展；C开展宣宣传教育育活动，加加强精神神文明建建设，普普及物业业管理相相关政策策法规；D物业管管理软件件应用，实实现办公公自动化化；E每月向向开发商商提供收收支情况况；

36、F开展多多种便民民活动；G按照年年度社区区活动计计划，开开展各项项工作H有偿、无无偿服务务开展；I按“杭杭州市物物业管理理优秀小小区”标准落落实相关关工作，并并进行自自查；J“创市市优”准备工工作。第二年A争创“杭州市市物业管管理小区区”称号；B根据首首年度收收支预决决算，合合理调整整收支，开开展各项项增收节节支工作作；C总结上上年管理理服务指指标完成成情况并并努力提提高；D开展各各项便民民服务活活动；E管理水水平朝“杭州市市物业管管理示范范住宅小小区”标准努努力；F维修计计划制定定实施；G特色服服务推广广；H对照“国优”标准提提高管理理服务质质量。第三年A总结上上年管理理服务指指标完成成情况

37、并并努力提提高；B管理处处各项日日常工作作；C朝“杭杭州市物物业管理理示范住住宅小区区”努力。4.3 崇崇文公寓寓各项管管理规章章制度崇文公寓的的公共管管理制度度主要包包括下述述条款，在在中标后后将根据据我公司司现有的的同类制制度为基基础，结结合崇文文公寓的的实际制制订，完完成初稿稿后将交交开发商商审核，开开发商代代表全体体业主的的利益审审核同意意下述公公共制度度后，将将形成正正式文本本，作为为崇文公公寓物业业管理的的基础和和依据，由由全体业业主、物物业管理理公司和和开发商商共同遵遵守执行行。具体体条款的的内容将将不在投投标文件件中一一一列明。+ 崇文公公寓业主主公约（由由开发商商制定）+ 崇

38、文公公寓物业业使用守守则+ 崇文公公寓精神神文明建建设公约约+ 崇文公公寓房屋屋管理规规定+ 崇文公公寓二次次装修管管理规定定+ 崇文公公寓公共共设备管管理规定定+ 崇文公公寓公用用设施管管理规定定+ 崇文公公寓车辆辆管理规规定+ 崇文公公寓园林林绿化管管理规定定+ 崇文公公寓环境境卫生管管理规定定+ 崇文公公寓消防防管理规规定+ 崇文公公寓人员员出入管管理规定定+ 崇文公公寓安全全管理规规定+ 崇文公公寓物品品搬出入入管理规规定+ 崇文公公寓档案案资料管管理规定定4.4 物物业管理理设备及及物品等等装备的的配备方方案行政办公用用品序号名称数量1计算机1台2打印机1台3传真机1台4对讲机1只5

39、复印机1台6文件柜2只7保险箱1只8告示牌、标标识（一一批）1批9办公、会议议桌椅（家家具）1套10饮水机1台11验钞机1只12计算器2只13电话机2只14其它办公用用品（11批）1批15员工制服每每款各22套加一一线人员员雨具各各1套 保安设设备和工工具序号名称数量1对讲机4只2橡皮棍5根3电筒5支4其它装备（一一批）1批 工程维维修设备备工具序号名称数量1登高梯1台2无线对讲机机（调剂剂使用）1只3电锤1把4管道疏通机机1台5管子钳1把6潜水泵2只7钳型表1只8插线板1个9铝合金梯子子(长短短各一把把)2把10电钻1把11活络扳头、梅梅花扳头头、呆扳扳头（各各一套）1套12万用表1只13皮

40、尺(300m)2把14电烙铁1支15充电式手提提灯2只16手工工具（套套）3套17工具箱2只18手推车1辆 清洁设设备和工工具序号名称数量1洗地机和公司拼用用2轻型推车1辆3尘推5把4玻璃刮刀5把5水枪(清洗洗路面用用)1套6雨具5套7零星工具及及易耗品品1批第五部分前期管理及及二次装装修管理理5.1 物物业前期期管理方方案为优化设计计方案,改进物物业存在在的一些些不当之之处,能能及时向向开发商商提出合合理化的的建议,减少日日后管理理的难度度,我公公司打算算在20006年年6月开开始对崇崇文公寓寓实行前前期介入入,并拟拟定初步步的管理理方案如如下: 跟进施工进进度，收收集熟悉悉各类图图纸资料料

41、，熟悉悉物业情情况； 参与现场施施工，加加强与开开发商、施施工单位位的联系系，发现现问题及及时沟通通； 就物业管理理方面，对对小区当当时阶段段提出专专业化、合合理化的的意见和和建议； 负责崇文公公寓管理理处的筹筹建和人人员招聘聘、培训训工作； 负责对物业业的接管管验收，对对不合格格项目报报责任部部门整改改； 制定业主使使用守则则和各项项管理规规章制度度。5.2 业业主入住住管理方方案各种公约、公公开管理理制度分分发到户户并进行行公示，内内部规章章制度健健全；应用专业物物管软件件，小区区档案资资料齐全全；办公场地干干净整洁洁，员工工服装统统一、持持证上岗岗；小区环境干干净整洁洁，营造造欢迎业业主的欢欢乐气氛氛； 内部工工作准备备就绪，协协助业主主做好二二次装修修审批等等相关工工作；业务接待每每天8：00177：000（开通通24小小时值班班电话）； 公司组织织小区文文化活动动一年不不少于33次； 生活垃垃圾日产产日清。5.3 二二次装修修管理方方案装修的各项项规定分分发到户户；装修的相关关手续流流程公示示；装修人员严严格管理理，出入入小区凭凭出入证证；装修垃圾集集中堆放放，及时时清理；每套房子装装修经审审批，无无违章搭搭建；室外无建筑筑材料和和垃圾乱乱堆放；每天对装修修户进行行巡查,发现问问题及时时与业主主取