别墅推广主题系列分析+紫云山庄策划报告5825.docx

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1、 紫云山庄策划报告思博顾问第一部分 当前前别墅流行行主题任何销售都都是卖点的的推广，房房地产也不不例外. 最突出的的卖点往往往就是产品品的主题，主主题应是市市场营销学学上USPP即独特的的销售主张张。纵览华华南片区特特别是广州州、深圳的的别墅市场场，其主题题不外乎以以下几类：1、 山水主题当前别墅项项目以山水水主题最为为常见，几几乎一半以以上的别墅墅项目都打打出了这张张山水牌。无无论在广州州深圳，还还是北京上上海，只要要是别墅项项目，都会会贴上山清清水秀的标标签。我们们不妨来看看几个范例例：A、 深圳别墅：深圳别墅以以蛇口、大大小梅沙的的海景，银湖湖、香蜜湖湖的湖景以及梧梧桐山、仙仙湖植物园园

2、的山景为依托托，形成一一个个或临临海、或面面湖、或倚倚山的别墅墅项目。如如银湖别墅墅、仙湖山山庄、碧涛涛苑、云深深处等。B、 广州南湖板板块别墅：南湖板块别别墅以白云云山、南湖湖水为依托托，组成一一个蔚为壮壮观的别墅墅群落，以以白云堡、颐颐和山庄、南南湖山庄、江江南世家等等为代表，他他们无一例例外都把自自己的山水水优势做到到了极致。白云堡：号号称“绝版山水”，“傲视青山、极目目白云”；“碧山云水水”南湖山庄： “与自然山野野共生，自自然第一”“水性灵动空空间，自然然第一”。江南世家：600亩亩私家森林林、天鹅湖颐和山庄：“广州的颐颐和园”，“湖畔高层层山景豪宅，居居家观千里里湖光山色色”C、

3、金碧御水山山庄（花都都板块）：“无敌山水景景观”、“汇集世界界经典别墅墅的山水城城”D、 天安鸿基花花园（南海海板块）：“真山真水真生活”E、 凤凰城（广广园东）：“森林湖泊新城市”2、 渡假旅游主主题（南海海板块）：以广东南海海风景区为为基地，分分布着 有有“渡假天堂堂”之称的蝴蝶蝶谷假日、香香格里拉花花园、南国国桃园、穆穆天子山庄庄等别墅群群，均以其其优越的风风景名胜资资源，而将将其主题确确定为渡假假旅游。3、 尊崇富贵主主题A、 二沙岛别墅墅群以其优优越的地段段价值，是是人们心目目中不争的的尊贵别墅墅项目。B、 汇景新城（天天河区），号号称“中国首席别别墅”并以“看得见的的尊贵领地地，看

4、不见见的名流生生活”自比美国国比华利山山庄。C、 白云堡：彰彰显雍容，半半山豪宅。独立开通600米私家高架桥白云堡大道，连接新广从公路，以显示发展商的实力及尊贵地位。其房价直逼二沙岛。D、 仙湖山庄：百年积累累的尊贵，只有有28户才才得以拥有有。4、 建筑风格主主题有些发展商商尝试在别别墅建筑本本体上另辟辟蹊径，追追求独特的的建筑风格格或建筑材材质。A、 仙湖山庄：木质别墅墅，90%美国豪门门的选择。B、 金碧御水山山庄：汇集集世界经典典别墅，整整个社区内内10000多栋别墅墅，设计风风格多达336种，几几乎囊括了了全世界别别墅的主要要风格。5、 高尔夫主题题高尔夫是舶舶来品，是是贵族生活活的

5、特定标标签；而别别墅作为顶顶级的居住住形态，加加上高尔夫夫配套，似似乎就是无无庸置疑的的贵族生活活了，因此此很多发展展商在开发发别墅时都都规划了不不同规格的的高尔夫球球场，以此此抬高项目目的身价。典典型代表有有：A、 顺德君兰高高尔夫俱乐乐部 君兰高尔尔夫由188洞高尔夫夫球场，其其中三洞为为灯光球场场，一个占占地6，0000平米米的会所，111，0000平米的的乡村俱乐乐部、和大大约6000多栋别墅墅组成。B、 深圳观澜豪豪园、塞维维纳 观澜豪园、塞塞维纳因位位居全国甚甚至全世界界规模最大大的观澜高高尔夫球场场，高尔夫夫理所当然然地成为其其推广主题题。C、 深圳名商园园 拥有深圳市市唯一18

6、8洞全灯光光高尔夫球球场，“GOLFF生活，TTOWNHHOUSEE家。”“最佳高高尔夫TOOWNHOOUSE”附：目前别别墅主要卖卖点白云堡： 优越地利，畅畅达无阻。（地地理位置，交交通） 傲视青山，极极目白云间间。（自然然山水） 点睛之作，一一派尊荣天天地。（特特色雕塑群群） 尊贵服务配配套，尽享享颠峰生活活璀璨。（物物业管理） 健康生活，挥挥洒叠翠之之颠。（体体育馆配套套设施） 极致装修，尊尊贵之道贵贵乎内涵（建建筑风格，装装修标准）雅居乐御御景峰 要选，就选选国际级园园林（世界界园林名家家BDS设设计） 要选，就选选国际级豪豪华会所 要选，就选选国际级商商业街 两地之间，快快意无限（交

7、交通）颐和山庄 南湖山水：“湖畔高层层山景豪宅，居居家观千里里湖光山色色” 完美配套：国际学校校、餐饮、娱娱乐设施一一应俱全 各种荣誉：八项荣誉誉碧桂园映映翠桃园 发展商实力力 5300平平米森林泳泳湖 800000平米五星星级会所：每日的五五星级享受受 性价比：为为社会建造造物美价廉廉的别墅 知名学校 大型超市 大型成熟社社区南湖山庄 “鑫”以天河北北洋房价格格，拥有半半山别墅（市市区规划内内最后的别别墅区、依依山傍水的的纯半山别别墅，交通通便利 “淼”水性灵动动空间，自自然第一（33万平米天天然湖系，44千平米九九曲溪涧，1100米落落差天然瀑瀑布） “磊”建筑于山山野共生，自自然第一（装

8、装修精致、实实用率高、空空间和谐） “众”无限精彩彩生活，自自然第一（休休闲配套完完善、成熟熟生活氛围围、智能保保安体系） “品”顶级品质质生活，回回归自然本本色。金碧御水山山庄 地利人和：（位置） 无敌山水景景观：4000万平米米天然水库库、8000万平米王王子山林，遍遍布山峦、湖湖泊、岛屿屿等 汇集世界别别墅经典：国际建筑筑大师主笔笔，12种种户型、336种外立立面。 配套完善：餐饮、娱娱乐、健身身、教育、商商业配套，一一应俱全。 全方位管家家服务：3300退伍伍军人组成成保安队伍伍，红外线线监控。 交通：内环环路、新机机场高速 发展商实力力：广州十十大地产投投资公司汇景新城 中心独立领领

9、地、聚宝宝盆地势（地地理位置） 国际水准别别墅生活：亚太国际际六星级会会所 国际水准别别墅设计：建筑风格格吸取世界界别墅精髓髓 国际水准配配套：亚太太国际六星星级会所、首首创社区国国际沙龙 国外豪宅别别墅生活：古典私家家电梯、私私家豪华影影院、阳光光SPA浴浴室、私家家烧烤场、私私人书房棋棋室香格里拉花花园高尔夫球场场 会所 自然环境：10平方方公里森林林，几十公公顷湖泊，33万只白鹭鹭，30000亩桃林林。 建筑风格：出自国际际名师之手手，一切与与自然融合合。 个性自我：业主自行行选择设计计 服务管理：成熟交通通、成熟社社区，酒店店式服务。云深处（深深圳） 自然环境：梧桐半山山、自然溪溪涧、

10、清新新空气、俯俯瞰海景 建筑设计：柏涛主笔笔 园林：贝尔尔高林主笔笔仙湖山庄 自然环境：仙湖植物物园、森林林、湖泊 建筑风格：纯木结构构，美式别别墅，人性性化功能分分区 装修：豪门门贵族的完完备设施，全全套美国进进口原装家家电 园林设计：贝尔高林林主笔 庭院：业主主自主设计计深圳名商园园 交通优势（深深南大道第第一排，深深圳机场第第一站） 深圳十大明明星楼盘 深圳唯一118洞全灯灯光高尔夫夫球场 送业主一子子女50万万元的专业业高尔夫培培训，赠送送价值322万元会籍籍。第二部分 流行主主题剖析一， 问题背景从市场调研研的结果来来看，山水水、高尔夫夫、配套等等主题是目目前别墅市市场上流行行的主题

11、。无可否认，这这些主题在在别墅项目目还比较稀稀缺、目标标消费群尚尚未成熟时时，曾经对对项目销售售起到了画画龙点睛、如如虎添翼的的作用。但是，随着着市场上别别墅项目供供应量的日日趋增多，市市场竞争日日趋激烈，别别墅市场消消费者日渐渐成熟的情情况下，项项目的主题题定位却“涛声依旧旧”，导致目目前地产市市场主题类类似化、产产品同质化化现象甚嚣嚣尘上，引引起消费者者的视听疲疲倦，造成成心理上的的麻木与迟迟钝。营销，成了了严峻的问问题。二，别墅主主题剖析在现代汉汉语词典中中，“别墅”一词是这这样解释的的：在郊区或风风景区建造造的供修养养用的园林林住宅。也就是说，别别墅起码要要符合以下下三个要素素：1、

12、建在郊区或或风景区，推推而广之即即大环境要要好；2、 在功能上是是供休养用用的，在这这里要有放放松心情的的感觉；3、 是园林住宅宅，也就是是说，小环环境也要好好。以这三个基基本要素来来衡量当前前别墅的定定位主题：1、山水 别墅墅既然是建建造在风景景区、郊区区的住宅，山山水自然是是必备的环环境要素，没没有山水依依傍的“别墅”就不成其其为别墅了了。那么，山水作为一个必备的要素，如果不是特别不同凡响，如果不是此山水远胜过彼山水，又有什么值得大书特书的呢？2、渡假休休闲 别别墅在功能能上本就是是供休养用用的，可见见，渡假休休闲也实在在不好拿来来作为一个个特出的区区分标准。3、建筑风风格 别墅墅是舶来品

13、品，独特的的建筑风格格是其本身身应具备的的素质之一一，以建筑筑风格作为为主题，往往往最容易易被模仿。4、配套 别墅墅的配套是是为其功能能服务的，顶顶级的居住住形态当然然需要顶级级的配套支支撑，高尔尔夫、知名名学校、超超市、物业业管理等等等，只要发发展商想做做，都可以以做到。故故，以配套套为主题，仍仍然不难被被复制。5、尊贵 别墅墅本就是最最尊贵的，住住别墅的人人当然是所所谓名流、贵贵族、新宠宠们，不尊尊不贵的人人肯定住不不起别墅。那那么此别墅墅与彼别墅墅的人有什什么不同？尊贵之间间，区别何何在？ 三，结论：1、目前流流行的主题题都只是别别墅的基本本要素之一一山水、休闲闲、建筑、配配套等等，他他

14、们都只是是别墅的基基本要素之之一，是建建造别墅的的应有之意意，在别墅墅市场益愈愈成熟的今今天，这些些基本要素素并不值得得当作项目目主题来夸夸夸其谈。2、 异化的主题题定位，是是项目突围围的利器 别墅作为顶顶级居住形形态，它最最完美地体体现了人类类审美价值值的个性化化和作为财财富的象征征性，充满满着购买者者的个人色色彩，购买买者的喜好好对别墅物物业价值的的影响在某某种意义超超过市场因因素。越特特殊的东西西其可比性性也越少，别别墅物业永永远只是一一部分人才才享有的繁繁华。别墅物业业市场是一一个充满个个性化的特特殊市场。因此，我司司认为：差差异化的主主题定位决决定一个项项目的个性性魅力、决决定其是否

15、否具有不可可复制性。 面面对凤凰城城、锦绣香香江等热销销的大盘，本本项目务必必在主题形形象上塑造造出独特的的旗帜，与与竞争对手手迥然差异异。3、别墅物物业中的不不可复制因因素自然资资源、人文文资源别墅物业的的所有因素素中，有哪哪些是不可可模仿或不不容易复制制的？建筑筑本体、自自然资源、物物业配套、人人文资源等等要素中，只有自然资源和人文资源是不可再生、不可复制的因素，真正显示其独一无二和价值永久性。范例：金海海滩、碧涛涛苑深圳东部海海岸度假别别墅物业金金海滩，其其独有的全全视角无遮遮拦海景，依依山阶梯布布置，使得得户户都可可俯瞰海景景，这一得得天独厚的的自然资源源为金海滩滩所独有。深圳蛇口碧碧

16、涛苑别墅墅为依海而而建的海边边别墅，海海景并非其其独有，然然其国际性性社区则是是其独特的的人文环境境，不可再再造。四，紫云山山庄主题剖剖析结合紫云山山庄项目，的的确拥有一一系列优势势因素，包包括：天然然的山水自自然资源，高高尔夫球场场、纯美式式别墅等。1、先看紫紫云山庄的的山水自然然资源，虽虽也可说得得天然之趣趣，但究竟竟太过普通通：山非名名山，水非非灵水，与与名胜风景景沾不上边边；若以山山水作为山山庄主题，实实在有些勉勉为其难。2、再看高高尔夫，虽说在规规划中是国国际标准的的27洞球球场，但目目前可看到到的毕竟只只有9洞而而已。况且且在广州，以以高尔夫为为主题的别别墅早已不不是什么新新鲜事物

17、。与与其他高尔尔夫主题的的别墅项目目相比，紫紫云山庄也也并没有突突出的优势势或特色可可言，因此此我司认为为：高尔夫夫亦不足以以作为本项项目的差异异化主题。3、至于美美式别墅，就就更不用说说了，当前前别墅市场场上80%都是美式式风格，以以此作为主主题，恐怕怕就更难引引起消费者者的注意了了。虽然本本项目的别别墅在外立立面设计上上有一些特特色，但毕毕竟也是很很容易被模模仿的。 本项目面临临目前激烈烈的竞争市市场，务必必在主题上上追求差异异化，有所所创新。主主题定位既既要抓住并并突出本项项目的本质质特点，同同时又要对对其有所提提升，而且且还要特别别注意与其其他项目的的差异化。我们认为：主题的提炼炼与深

18、化，决决不是项目目中几个优优势因素的的简单罗列列与叠加，而而应是卖点点的整合提提升与独特特文化内涵涵的挖掘。第三部分 本项目目主题定位位及延展一、主题定定位及命名名建议1、主题定定位我司认为：别墅作为为顶级居住住形态，所所倡导的实实质上是一种区别别于大众的的生活方式式和人居文文化，而不仅仅仅是房子山山水配套本本身。本项目要卖卖的也不应应该仅仅是是美式别墅墅、超大会会所、高尔尔夫运动、紫紫云山水等等零散的、单单一的元素素，而是所所有这些元元素的复合合体以及由由这一复合合体所凸显显出的文化化内涵，这这才是我们们最大的卖卖点，也正正是我们定定位本项目目主题的主主要支撑点点。因此，我们们需要为本本项目

19、塑造造一种既能能突显和涵涵盖自身优优势，又能能显著区别别于其他同同类别墅项项目的文化化。基于本项目目的综合优优势和卖点点，我们确确定本项目目的主题为为：养 生 文文 化 别别 墅2、主题确确定依据 市场细分的的差异化需需要 从前面我我们综合分分析的别墅墅市场的流流行主题来来看，以养养生文化定定别墅主题题，市场上上尚未出现现过。而且且本项目目目标消费群群体对养生生有相当的的认同。 目标客户的的需要 本项目的目目标客户群群区别于凤凤凰城的年年轻化，应应为人到中中年的成功功人士。而而在事业有有成的中年年人群中，亚健康问题十分普遍，本项目定位养生主题，正是针对亚健康人群，有度身定做之妙。 对本项目山山

20、水自然资资源优势的的充分彰显显。 真山真水水自古以来来是修身养养性必备之之条件。 稀有的高尔尔夫设施为为最佳的运运动养生场场所.高尔夫作为为“贵族运动动”，一向是是成功人士士的雅好。本本项运动崇崇尚的淡定定、从容、潇潇洒、优雅雅，正是修修身养性者者所追求的的境界。 庞大的会所所设施为进进一步丰富富养生文化化的内涵提提供了条件件。本项目达114，0000平米的的会所，为为地产项目目之少有。完完全有条件件配备以养养生文化为为主题的各各项设施，使使养生主题题落到实处处而并非纸纸上谈兵。 本项目日常常经营的需需要。（充充分利用其其已有的人人力物力资资源3、命名建建议（1）对原原名的思考考 原名的优势势

21、从我们的调调查了解的的情况看，“紫云山庄”在广州有一定知名度。许多消费者都知道有这个别墅项目，尤其对于那些经常在紫云山庄打高尔夫球的人来说，更是耳熟能详。如果沿用原名，无疑将节约不少成本，且易于传播。 原名的弊端端该命名美誉誉度不足，人人们都知道道本项目搁搁置了将近近十年，已已经给消费费者造成了了不良印象象。 我司建议：建议本项目目命名保留留“紫云山庄庄”字号，添加后缀缀如“养生园”，突出其其特色及差差异化。（2）命名名建议基于以上分分析，我司司建议采用用：紫云山庄参考命名（一一）：（分分期）华南首席养养生别墅紫云山山庄二期静园 （或或璞真园）华南首席养养生别墅紫云山山庄三期和园 (或颐园)参

22、考命名（二二）：罗兰德庄庄园养生别墅墅（突出发发展商品牌牌）说明：关于后缀命命名，我司司将在广告告公司介入入后共同研研讨、碰撞撞，力求创创作出有市市场冲击力力且符合本本项目特征征的命名。二、主 题题 延 展展1、延展之之一创建养养生体系古人养生讲讲究天人合合一，天人人合一中的的“天”乃六合内内自然之物物，山河湖湖海，花草草树木，风风雷雨电，鸟鸟叫虫鸣而“人”不仅指人人体的有形形之躯，还还包括无形形之灵魂。古人云：天天人同质，天天人共生，天天人同源。是是说人与天天是相融相相通的，“人以天地地之气养生生”，人与自自然和谐相相融可使人人神形两旺旺、气学通通畅、阴阳阳平和、延延年益寿。综观中外养养生之

23、道，莫莫过于从以以下五个方方面入手：运动、休休闲、精神神、膳食、祛祛病。我们既然将将本项目定定位养生，那那么本项目目的所有元元素都应当当服务于养养生文化这这个主题，体体现养生文文化的宗旨旨,将本项项目创建成成一个完整整的养生体体系。 (1) 生命在在于运动运动养养生本项目运动动养生功能能包括： 高尔夫灯光光球场及水水上练习场场 网球场 乒乓球室 羽毛球场 （恒温）泳泳池（原泳泳池太小） 健身房 晨跑径、散散步小道（与与行车道分分离）、太太极拳练习习场（2） 生命亦在于于静养休闲养生生本项目休闲闲养生功能能包括观赏赏性和参与与性两种。A、观赏性性休闲设施施：水景（1） 广场音乐喷喷泉、（2） 由

24、排洪渠形形成的瀑布布、水梯、溪溪流（3） 利用已有的的湖泊造景景园林（1） 广场园艺（注注意层次感感和跳跃性性）（2） 装饰性花坛坛（3） 雕塑（4） 回廊（5） 树木、草坪坪（注意树树木草坪应应反映四季季变化，单单一的品种种或色彩容容易引起人人们的视觉觉疲惫）（6） 山顶观景台台B、参与性性休闲设施施：茶艺茶道室室（提供各各种棋牌娱娱乐）咖啡厅钓鱼岛儿童游乐园园夜总会山顶风筝园园另外，注意意在人行小小径、湖边边随意点缀缀一些休闲闲椅、纳凉凉亭、太阳阳伞，在水水流处架设设小桥等休休闲小品；整个园区区应设置悠悠扬高雅的的背景音乐乐。（3） 养身更要养养心精神养养生 设立心理减减压（释放放）室，以

25、以减轻人们们因工作负负荷带来的的精神压抑抑。（注意意借鉴国外外做法）（4） 药疗不如食食疗膳食养养生 设立“ 紫紫云美食广广场”，下设中医医药膳部和和营养西餐餐部。药膳部以中中医药膳为为主，可针针对人们的的身体状况况对症补养养。设西餐部，经经营国外特特色营养膳膳食。（5） 对症下药，药药到病除祛病养养生 祛病养生直直接针对亚亚健康群体体设立“中医医养生保健健园”，经营中中国传统正正宗的针灸灸、按摩、修修脚、刮痧痧、拔火罐罐、蒸汽浴浴等项目。2、延展之之二统帅优优势卖点本项目主题题定位养生生，不仅是是创建了一一种不可复复制的人居居文化，而而且他还将将本项目的的所有优势势统摄进去去，使本项项目的主

26、题题更显丰满满，使更具具说服力。（1） 生静园，纵纵览苍翠紫紫云山。（卖卖山）本项目周边边青山环抱抱，拥有千千亩森林资资源，区内内更有各种种原生树木木。山体环环绕湖面有有一定起伏伏，别墅环环湖依山，以以自然地势势分布。虽虽不及南湖湖板块的群群山之巍峨峨，但也不不失天然俊俊秀之趣。（2） 养生静园，骋骋目澄碧瑶瑶池水。（卖卖水）本项目拥有有大面积天天然湖泊瑶池，由由三脉山泉泉汇流而成成，虽不似似南湖之广广阔，但比比起南湖板板块别墅中中的人工湖湖，具有毋毋庸质疑的的吸引力。（3） 养生静园，畅畅游灵动水水性大园林林（卖园林林环境）本项目有着着过万平米米的大型绿绿化广场，千千亩森林、天天然湖泊，大大

27、片草坪，适适宜规划大大型主题园园林，湖水水的充分运运用、排洪洪渠的开凿凿为整个园园林的水性性流动空间间，创造了了优越的条条件。（4） 养生静园，挥挥洒高尔夫夫闲情逸致致（卖高尔尔夫） 本项目拥有有由国际著著名设计师师规划设计计的27洞洞国际标准准高尔夫球球场，前99洞高尔夫夫球场和水水上练习场场已投入使使用，至今今已经吸引引了近7000名高尔尔夫会员。这这是同区物物业所无法法比拟的优优势。高尔尔夫运动的的从容悠闲闲，平和友友好的气氛氛，正合养养生之精髓髓心平气气和。（5） 养生静园，尽尽享全方位位养生配套套（卖配套套）本项目庞大大的养生会会所，拥有有全方位的的养生体系系。传统正正宗的养生生服务

28、，为为业主身心心健康保驾驾护航。（6）养生生静园，安安居人性化化纯美别墅墅。（卖建建筑）本项目别墅墅建筑是典典型的美式式风格，从从外立面造造型、户型型设计到庭庭院规划，都都可以说是是相当原汁汁原味的美美式别墅。与其他风格格相比，这这种美式别别墅更具包包容性和自自由度，更更体现时代代特色，亦亦能紧贴未未来家居设设计的人性性化需求，居居住空间不不拘一格，显显示了以人人为本的设设计理念。而而以人为本本的设计、强强烈的人性性化色彩，无无疑有力地地支持了养养生主题。第四部分 推广资资源整合一、思博公公司最强大大项目组阵阵容为确保本项项目各项工工作进展顺顺利，我司司特成立专专案小组，由由总经理亲亲自挂帅，

29、组组织公司最最精干的策策划、销售售、管理三三方面专业业人才阵容容，全力以以赴，进驻驻现场，亲亲力亲为，以以促成项目目推广销售售旗开得胜胜，一举成成功。二、思博战战略联盟倾倾情参与，跨跨专业组合合打造经典典 我司将利用用自身在地地产及相关关产业的社社会资源、专专业资源优优势，联合合我们的战战略联盟倾倾情参与，为为本项目的的推广与销销售提供专专业意见和和建议，使使本项目能能更加臻于于完美。思博战略联联盟市场策略联联盟：深圳圳百思勤市市场策略有有限公司市场传播联联盟：深圳圳川海广告告文化发展展有限公司司建筑规划联联盟：深圳圳建筑设计计研究总院院 深圳华华阳国际建建筑设计有有限公司策划销售联联盟：深圳

30、圳德思勤置置业有限公公司环境景观规规划联盟：深圳市华华侨城天华华建筑设计计有限公司司三、养生文文化主题的的保障广东省中中医学会为强化本项项目养生主主题，在目目标市场上上造成强烈烈的反响，我我司将聘请请广东省养养生学会专专家学者组组成顾问团团，举办一一系列的养养生文化主主题活动，引引起目标消消费群对本本项目的青青睐。A、聘请广广东省养生生学会会长长、专家，作作为本项目目的特别顾顾问，全面面指导养生生设施的配配备。B、组织养养生学术研研讨会，扩扩大社会影影响。C、创办养养生刊物，弘弘扬养生文文化。四、传媒护护航广州州日报南南方都市报报同仁加加盟A、组建顾顾问班子 为促成成本项目推推广达到一一鸣惊人

31、的的震撼效果果，我司将将利用自身身在广州州日报南南方都市报报的社会会资源，组组建一支由由报社领导导、地产部部资深记者者组成的推推广顾问班班子，全面面指导本项项目的推广广事宜。B、全面参参与造势 在本项项目策划推推广过程中中，所有活活动从媒介介策略到炒炒作造势，广广州日报南南方都市报报同仁将将全程参与与并进行相相关报道。第五部分 推广体体系的建立立一、 形 象 体体 系通过系统的的包装、宣宣传，在公公众和目标标客户心中中建立本项项目与众不不同的个性性特征，从从而树立鲜鲜明的项目目形象，形形成良好的的知名度和和美誉度，并并最终达成成销售。1、形象核核心：经典养生庄庄园 善待生生命 ，享享受生活2、

32、 现场包装： 大门建议重做大大门，与前前广场建筑筑及雕塑风风格一致，须须古朴高雅雅而又不失失大家风范范。 围墙整个山庄别别墅区外围围与施工现现场，需用用围墙围起起来，并在在围墙上做做形象宣传传。围墙示意： 形象旗由大门到售售楼中心和和示范单位位的路段，沿沿路插上形形象旗，渲渲染营销气气氛。形象旗示意意： 售楼中心：售楼中心心内外设计计、装修、包包装3、宣传物物料： 电视片包括新闻、专专题、广告告等，在收收视率高的的电视栏目目、电视连连续剧播出出前，以冠冠名播映的的形式，于于黄金时段段播出。 楼书本项目楼书书拟放弃传传统楼书框框架模式，做做成一本知知识性、文文化性的杂杂志形式，暂暂定名为紫紫云山

33、庄静园我的养养生别墅 单张、海报报在机场、火火车站、深深圳罗湖关关口设点派派发。在大大酒店、宾宾馆及高档档商场设报报架，供客客人取阅。二、 信 息 体体 系营销工作的的基本手段段即为信息息的有效传传播，建立立完善的信信息传播体体系，快捷捷、高效地地传达给目目标受众，是是营销工作作的成功保保障。 看楼通道 (在通道上上安置项目目形象、标标识、导示示系统) 广深高速（两两出口） 山庄 广园东出口口 山庄 源章渡假村村 山庄 黄浦开发区区 山庄示意： DM直邮邮寄对象：开发区企企业高层领领导、高尔尔夫球会会会员、高尚尚住宅区住住户。 互联网在搜房、新新浪、搜狐狐、1633、MSNN、中国别别墅网、广

34、广东房地产产网上，发发布信息、发发表专题文文章、专题题论坛、进进行网上登登记等，树树立本项目目在业内地地位及社会会影响。 电台广州、东莞莞、增城交交通频道、音音乐频道，以冠名、特约点播的形式，选择特定时段播出。 电视台广东台、东东莞台、明明珠台、翡翡翠台，经经进一步研研究后决定定。 报纸广州日报报作为第第一大报，广广告量居全全国报刊之之首，应为为首选。南南方都市报报在地产产的软文炒炒作方面很很有市场，而而且辐射广广东珠三角角，特别是是在东莞、深深圳有较好好的销量。其其他辅以粤粤港信息报报等这类类经济专业业媒体。针针对企业管管理层，应应该较为有有效。 杂志：自行创办紫紫云养生专专刊，初初步定为季

35、季刊，介绍绍四季养生生保健知识识，宣传紫紫云山庄项项目进展、企企业文化等等。在高尔夫夫杂志、南南方周末发布广告、开辟专栏。 户外喷绘广广告 适时适地地发布大型型户外广告告，宣传项项目形象。示意：三、 活 动 体体 系现代营销已已成为立体体的营销。一一做广告，产产品卖掉的的产品短缺缺时代已经经一去不复复返了。硬硬广告的作作用愈来愈愈减弱，新新闻性广告告与活动营销销的成效日日趋明显。初步谈论后后，我司建建议本项目目可策划如如下活动：1、“养生生别墅惊现现广园东” 紫云山山庄（二期期）静园 项项目推介会会时间：蓄势势期地点：花园园酒店等五五星级酒店店。根据情情况，可分分别在广州州和东莞举举行。内容：

36、由建建筑设计公公司、景观观设计公司司、养生专专家顾问，向向新闻界同同仁提供相相关项目信信息，业主主提供项目目相关信息息和特色的的讲解和咨咨询。同时时邀请各电电台、电视视台、报社社、杂志记记者到场，对对此事进行行报道炒作作，以渲染染气氛，引引起关注。2、“养生生文化与地地产开发”的复合地产产专题研讨讨会养生专专家与地产产专家纵谈谈紫云山庄庄（二期）静园时间：公开开发售前（或或后）一到到两周（开开盘期）地点：广州州高级酒店店内容：经蓄蓄势，在市市场上引起起一定关注注后，趁热热打铁，邀邀请广东地地产界专家家、养生学学会专家对对养生文化化与地产开开发结合这这一地产界界的新模式式进行探讨讨，进一步步引起

37、市场场更广泛的的关注，炒炒热养生文文化别墅，促促成热销气气氛。3、项目开开盘庆典时间：项目目公开发售售日地点：紫云云山庄项目目现场内容：借公公开发售的的喜庆日子子，举行特特色庆典，展展示项目形形象，邀请请已登记的的意向客户户到场，并并通过媒体体的宣传，吸吸引目标客客户。4、养生别别墅开放日日园林示范单位位展示时间：热销销期地点：紫云云山庄别墅墅区内容：别墅墅样板房装装修、园林林施工完毕毕，即择日日向参观者者开放。开开放前，在在广东各大大媒体上，采采取“千呼万唤唤始出来，欲欲抱琵琶半半遮面”的方式，向向市场预告告开放信息息。开放当当天，邀请请广东知名名时装模特特公司，在在样板房内内举办时装装SH

38、OWW，以增加加美感、提提高吸引力力。同时举举办酒会、特特色歌舞表表演、游园园会等系列列活动。邀邀请各界知知名人士到到场造势。5、会所开开业庆典养生别别墅的大配配套展示时间：持续续期地点：紫云云山庄会所所内容：会所所功能规划划、装修及及招商完毕毕，即择日日举行会所所开业庆典典。届时邀邀请当地政政府工作人人员、高尔尔夫球会会会员、开发发区企业高高层、新老老业主、养养生学会专专家、各媒媒体记者参参加，举行行开业酒会会，并围绕绕养生主题题举办各种种活动。6、养生别别墅装饰大大赛与获奖奖作品展时间：持续续销售期地点：紫云云山庄别墅墅区内容：以广广告形式在在电台、电电视台、报报纸、网络络等媒体上上发布室

39、内内装饰大赛赛信息，征征集作品。经经专家评审审，决出优优胜作品若若干，推荐荐获奖单位位为本项目目业主装饰饰设计单位位。在展览览当天邀请请设计师、准准业主参加加颁奖典礼礼，展出多多种室内设设计风格，业业主可从中中选择自己己喜爱的作作品，发展展商承诺免免设计费。7、紫云山山庄高尔夫夫友谊赛时间：持续续期地点：紫云云山高尔夫夫球场内容：结合合目前已成成惯例的会会员邀请赛赛，另行策策划与别墅墅项目营销销关系紧密密的高尔夫夫球赛，邀邀请知名高高尔夫球手手、紫云山山高尔夫球球会会员参参加，对优优胜者给予予相当奖励励；配合新新闻炒作，提提高发展商商和本项目目知名度。同同时制定买买别墅与球球会会籍、练练习场会

40、籍籍之联动政政策，以促促进别墅销销售。8、业主联联谊活动时间：尾盘盘期及三期期酝酿地点：紫云云山庄社区区内容：逢节节假日，邀邀请新老业业主举行联联谊活动，并并组织有一一定吸引力力的演出，举举行酒会，给给业主赠送送一定档次次的礼品。同同时制定老老业主介绍绍在业主的的优惠政策策。第六部分 本项目目推广布局局在确定本项项目主题及及卖点后，最最重要的是是分阶段表表现出来，使使她能通过过媒体或活活动的传播播将其宣传传出去，让让目标客户户群能有效效接收到本本项目信息息。由于本项目目搁置时间间较长，市市场美誉度度不高，需需要通过形形象推广将将原来的消消极影响消消除，使项项目呈现出出焕然一新新的局面，以以此展

41、示发发展商的实实力，增强强目标消费费群的购买买信心。我司建议，将将本项目营营销推广分分为以下四四个阶段：第一阶段：蓄势期（一一个月）（77月1日7月331日）本阶段推广广要达到的的目的是宣宣传养生别别墅，预告告崭新的项项目形象，告告知本项目目二期进展展情况，并并通过举办办“养生别墅墅惊现广园园东”紫云山庄庄（二期）静园项目目推介会，引引起目标消消费群对养养生别墅的的关注。第二阶段：开盘强销销期（一个个月）（88月1日8月331日）本阶段主要要目的是确确立本项目目主题养生文化化别墅的崭崭新形象，通通过一系列列活动与宣宣传手段，树树立本楼盘盘鲜明的个个性化市场场形象。通通过举办“养生文化化与地产开

42、开发的复合合”专题研讨讨会养生专专家与地产产专家纵谈谈紫云山庄庄静园、“养生别墅墅开放日”、“养生会所所开业庆典典”等一系列列养生主题题活动，配配合系列报报广、专题题报道，让让养生别墅墅这一概念念深入人心心，引起市市场更广泛泛的关注；让目标消消费群对本本项目形成成强烈的印印象与认同同感，全面面打开热销销局面。并并配以低价价开盘、超超值实惠的的价格策略略，力求快快速实现销销售。第三阶段：持续销售售期（两个个月）（99月1日10月月31日）借热销之势势，通过举举办高尔夫夫球赛等活活动，持续续吸引消费费群的关注注热情。适适度提升价价格，以项项目升值、老老客户得利利等信息促促进销售。第四阶段：尾盘促销

43、销期及3期期酝酿期（两个月）（111月1日日12月月31日）主要目的：完成扫尾尾销售，预预热三期话话题，吸引引消费者继继续关注。通过举办业业主联谊活活动、促销销让利活动动，对业主主进行一定定的回馈；在媒体上公公布销售业业绩，对支支持单位、新新老业主鸣鸣谢，并顺顺势引出三三期相关信信息，以引引起市场的的持续关注注。第七部分 本项目目形象风格格界定一、 当前市场上上的别墅形形象表现手手法（以报版广广告为例）：1、 一般是以实实景拍摄或或规划模型型图为主画画面，然后后将项目所所有卖点尽尽数罗列其其上。2、 由于版面有有限，为能能挤下更多多信息，字字号相当小小，以至字字迹模糊不不清，看起起来倍感吃吃力。3、 整个画面信信息量很大大，显得异异常拥挤。这样的表现现手法形式式老套，文文化意味单单薄，很难难从信息爆爆炸时代的的传媒海洋洋里抓住读读者的眼球球。附：别墅盘盘典型报广广示例金碧御水山山庄一期报报广金碧御水山山庄二期报报广金碧御水山山庄三期报报广汇景新城一一期报广汇景新城二二期报广仙湖山庄报报广城市山谷报报广名商园报广广二、本项目目形象风格格界定无疑，本项项目若沿袭袭常规手法法，自然省省事省力；但力求突突破创新是是思博的责责任。思博认为：本项目定定位养生文文化别墅，养养生讲究天天人合一，师师法自然。“淡定闲适、心平气和”是对养生之道最精髓的概括。项目主题决决定了项目目形象风格