某房地产项目调查报告41217.docx

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1、南湖板块补充调查报告及都市桃源开开发策略略建议第一章前言言一、 调查目的目前，南湖湖都市花花园的规规划设计计招标正正在紧张张，我们们策划小小组的工工作重点点也转入入开发策策略设计计阶段，为为了对南南湖板块块的竞争争对手的的开发策策略做一一个全面面了解，并并在此基基础上对对公司的的项目开开发策略略做初步步建议，我我们特对对南湖花花园板块块的主要要在销项项目做此此调查。二、 调查实施单单位本次调查现现场实施施由周小小靖、袁袁西、张张炜、潘潘继征、徐徐婕、王王艳玲共共同完成成，资料料分析由由周小靖靖、张国国良、潘潘继征、袁袁西、辛辛大扬、王王艳玲、徐徐婕共同同完成，资资料整理理和文案案写作由由周小靖

2、靖完成。三、 调查规模1、 样本数量：本次重重点调查查的楼盘盘数量为为8个，包包括中央央花园之之碧云天天，虹顶顶花园、新新大地、成成功花园园、加州州花园、华华锦花园园和江南南庭园。2、 样本广度：因开发发策略属属于竞争争策略之之一，所所以本次次调查范范围仅仅仅陷于南南湖花园园板块之之内。3、 样本深度：本次调调查对个个案深入入程度重重点在项项目目前前4P策略略同第一一次调查查的变化化，并企企图从这这种变化化中分析析出对手手的开发发策略选选择。四、 调查方法本次调查针针对在销销项目区区内进行行了考察察，去各各售楼部部进行了了详细咨咨询，并并利用因因特网进进行了个个案资料料收集，对对部分项项目疑点

3、点后来又又进行了了电话咨咨询。五、 资料统计分分析方法法本次调查的的资料统统计是根根据调查查员调查查记录和和所收集集资料加加以整理理的，采采用分析析方法力力求全面面客观。六、 报告权威性性说明1、 资料完整性性说明：由于本本次调查查属本策策划小组组第一次次调查，存存在经验验不足的的遗憾，所所以有些些信息没没有收集集到，但但就资料料总量来来说，足足以保证证本报告告的完整整性。2、 资料真实性性说明：对于各各对手销销售效果果情况、每每期开发发量情况况、下一一期开发发量情况况，很难难取得真真实资料料，我们们只能利利用现有有资料和和科学方方法进行行预测，本本报告以以“预估”加以标标记，特特请决策策者注

4、意意。第二章 主要调查成成果统计计分析一、南湖花花园板块块项目分分类同我们的第第一次调调查（220011年12月3日）相相比，南南湖花园园板块在在售项目目的“棋局”发生了了新的变变化，有有些项目目已经售售罄，有有些项目目进入销销售尾期期且有新新的推盘盘动向，有有些项目目第一次次调查未未开盘，本本次调查查已经变变成现房房，现将将这种“变化”列表比比较如下下：第一次调查查便已经经售罄的的项目第一次调查查准现房房在售，本本次全部部售罄的的项目第一次调查查准现房房在售，本本次调查查少量尾尾盘在售售的项目目第一次调查查期房预预售，本本次调查查现房在在售的项项目第一次调查查未开盘盘，本次次调查在在售的项项

5、目本次在销项项目，估估计明年年会有新新盘推出出项目两次调查都都没有销销售，但但估计会会在明年年会推盘盘的项目目祥和苑、温温馨苑、康康乐苑、宁宁静苑，宝宝安花园园、华锦锦1期、松涛苑、颐颐和苑、新新大地11期，江江宏花园园3期，经经典花园园江南庭园22期，华华锦2期加州花园、成成功花园园1期新世纪宝安安家园、虹虹顶花园园，新大大地博雅雅苑、子子期园，华锦花园33期、碧碧云天33期，虹虹顶花园园2期，新新世纪宝宝安2期南湖都市花花园、江江南庭院院旁某项项目共6个（期期）共4个（期期）共2个（期期）共2个（期期）共4个（期期）共4个（期期）共2个(期期)从上表个项项目的变变化中，我我们可以以得出如如

6、下结论论：1、 南湖花园板板块从当当初的整整体规划划发展到到今天，已已变成一一个项目目密集的的“大杂烩烩”；2、 10多个（期期）项目目的全部部入住或或基本入入住，使使该板块块的生活活氛围和和社区配配套基本本成熟，属属成熟大大型社区区；3、 8个（期）在在销项目目和明年年23个新推推项目将将使本板板块的竞竞争压力力高居不不下；4、 在江宏花园园、华锦锦花园和和成功花花园等33个低档档低价经经济适用用房项目目中，江江宏花园园已经售售罄，华华锦第三三期已转转入商品品房开发发，成功功花园除除了价格格以外，其其它从产产品到环环境均处处弱势，所所以经济济适用房房对南湖湖板块的的低价冲冲击力度度将得到到一

7、定缓缓解，整整个南湖湖板块将将进入全全面转型型与初步步升级阶阶段；5、 第一次调查查和第二二次调查查的时间间间距刚刚好一年年，因此此，从两两次调查查在销项项目的变变化情况况可以初初步估算算出市场场对南湖湖板块的的消化力力大约在在3035万方方之间。二、 板块项目规规划布局局总示意意图见如下南湖湖花园板板块项目目规划布布局示意意图：制图：周小靖井冈山路南湖路巡司河路机场路机场北路机场二路机场三路洛梁路板块现入口温馨苑别墅区宁静苑江南庭院未知项目华锦花园祥和苑江宏花园颐和苑康乐苑中央花园其碧云天新大地经典家园加州花园宝安花园宝安花园电信虹顶花园新世纪宝安花园变压都市桃源新凯利松涛苑成功花园 现有路

8、 在建或者待建路 已售罄项目 整体尾盘在售项目 分期在售，有新动向 公用设施 本公司项目 有可能推盘未知项目 板块现有入口 板块在建新入口在建新入口车站运动中商中北从上图可以以看出：1、 整个南湖花花园板块块的开发发基本上上是从井井冈山路路（板块块总入口口处）向向南湖路路逐渐推推进；2、 目前在销项项目基本本上在机机场路两两边；3、 在销项目集集中地带带也是整整个板块块大型配配套设施施的密集集地；4、 本项目的区区位优势势目前在在南湖板板块属于于偏中位位，如果果洛梁路路早日连连通，其其两侧的的地块将将是南湖湖花园板板块下一一个板块块密集点点，本项项目的区区域优势势也会得得到改善善。三、 板块在

9、销主主要项目目产品特特点描述述项目名称产品特点中央花园之之碧云天天虹顶花园新世纪宝安安花园新大地成功花园加州花园华锦花园22期布局都围绕中心心花园周周边，77层住宅宅朝向南南偏北一一点，保保证对中中央景观观的共享享，栋距距比一期期大有提提高采取中央花花园和组组团相结结合的方方式，基基本上每每3栋楼成成“小”字型围围合成一一个组团团总体上成两两个半围围合组团团，但二二者的组组团绿化化地大小小比较悬悬殊，也也可看作作只有一一个中心心花园的的布局108亩土土地由于于被规划划中的奥奥林匹克克运动场场分割成成两块，开开发成四四个组团团兵营式，密密度高2个组团，小小高层靠靠近里边边空旷地地有一定规模模中心

10、花花园，其其它均匀匀布局，组组团感不不是很强强，从规规划图大大致估计计79个组团团，有半半围合，也也有行列列式层数4栋6层；4栋12层；6栋7层规划1栋小小高层，21栋多层，本期工程建成8栋多层规划12栋栋6层，1栋10层，2栋点式式12层，1栋点式式18层大约13栋栋多层，2栋小高层（12）集中于第三期第一期100栋7层3栋小高层层，4栋7层全部7层结构多层框架；小高层层框剪框架，少量量底层架架空框架已入住部分分多层砖砖混，小小高层框框架砖混框架早期砖混，二二期有部部分砖混混，部分分框架套间组合小高层点式式1梯4户；多多层条式式，一栋栋23个单元元小高层4单单元成板板式1梯2户，多多层35单

11、元组组合成栋栋多层条式，10层1梯3户，12层1梯3户和4户，18层1梯4户小高层板式式，多层3个单单元组合合成栋34个单单元组合合成栋小高层1梯梯4户，有有两栋多多层5个单元元组合成成栋，中中间做成成门洞，给给人两重重门的感感觉34个单单元组合合成栋项目名称产品特点中央花园之之碧云天天虹顶花园新世纪宝安安花园新大地成功花园加州花园华锦花园22期户型小高层3室室两厅为为主，面面积12221400；客厅厅4.22米开间间；主卧卧25个平平米以上上，双阳阳台（客客厅和厨厨房）；7层住宅宅42为主，面面积17762077，6层住宅宅2242，面积积981433目前在销户户型32为主，面面积12201

12、388；顶层层为带露露台的222，面积积8390，3阳台（客客厅、主主卧和厨厨房）；厅宽44.6，顶顶层以外外全部错错层，大大三室带带保姆间间目前推出的的多层332和42为主，客客厅开间间4.55以上，双双阳台（客客厅和厨厨房），均均带工人人房目前在推的的子期园园32为主，面面积11131455，最大大面积比比第一期期工程小小了300左右，少少量22面积9551000，厅宽宽4.22，双阳阳台（客客厅、厨厨房、餐餐厅或卧卧房）没有详细户户型资料料，大多多户型1120平平米以下下，全封封闭单阳阳台以32和和42为主，有有部分主主卧异型型房，推推出空中中花园概概念以22和和32为主，少少量11和4

13、2，面积积541666，厅宽宽4.22，双阳阳台（客客厅和卧卧房）装修特点现代、亮黄黄色调；LG电梯梯；套内内初装修修；三网网入户；地下一一层储备备和设备备用房，红红外监控控外墙为双色色、浅灰灰面砖，阳阳台不锈锈钢栏杆杆，宽带带，红外外监控施工中，具具体用材材未知未调查淡黄色涂料料，立面面平淡，无无造型亮黄色外墙墙涂料亮黄外墙涂涂料环境利用地块面面积优势势，打造造南湖大大型中央央主题花花园，且且经过前前期建设设，整个个环境已已经成形形，属成成熟社区区，能找找到更多多家的感感觉，底底层部分分私家花花园其中心花园园没有碧碧云天大大气，加加之多层层比率最最大，使使其它组组团栋距距过小；其森林林概念实

14、实际上只只是1330棵樟樟树，门门前广场场和会所所能显几几分大气气，底层层基本上上都有私私家花园园规划图显示示其围绕绕中央水水景建设设，西式式园林为为主地块分割，区区内环境境一般，中中间的政政府规划划用地为为奥林匹匹克运动动场，目目前也只只是规划划概念而而已，底底层基本本上都有有私家花花园简单绿化，一一小型中中央广场场围绕一个水水景建设设，基本本上沿袭袭宝安花花园整体体环境风风格整个大规划划有一个个“船型”中心花花园，其其它各小小区草坪坪绿化为为主，保保证每个个组团有有一两个个休闲小小品设施施配套幼儿园，会会所，靠靠近大型型超市，游游泳池、篮篮球场、网网球场、特色会所大量商业设设施大量商业设设

15、施临街街，网球球场、篮篮球场、宽宽带宽带球场、泳池池、学校校、宽带带、红外外监控小学、会所所、超市市、游泳泳池，网网球场、篮篮球场物业管理城建物业丽岛物业未知未知南湖物业宝安物业惠明物业从上表对比比，可做做如下共共性分析析：1、 从布局上看看，越是是好住宅宅越重视视环境规规划与设设计，地地块大的的多少都都选择建建一个中中心花园园，地块块小的如如果选择择中心花花园，将将不可避避免环境境均好性性的欠缺缺；2、 组团方式大大多以保保证朝向向为首要要，半围围合方式式在临道道路和地地块转角角有所采采用；3、 在住宅层数数上，早早期大多多采用77层，自自去年来来，小高高层开始始抬头，但但占各项项目总体体规

16、划量量的比例例不大，高高层尽管管碧云天天做了规规划，但但到目前前还未敢敢轻易推推出；4、 早期项目和和经济适适用房均均采用砖砖混结构构，目前前在销项项目基本本以框架架为主；5、 在套间组合合上，以以3个单元元组合成成栋为多多；6、 在户型定位位上，总总体上均均以32为主，价价格突破破18000元的的项目加加大了442的比例例，而经经济适用用房则加加大22的比例例；7、 户型面积从从542077平米，区区间跨度度很大，但但在销户户型集中中于9001400之间同同；8、 在套内功能能组合上上，顶层层复式是是大多数数项目的的通用做做法，但但新开的的虹顶花花园是一一个特例例，它除除顶层以以外全部部做成

17、错错层，顶顶层退台台后反而而成了带带露台的的22；9、 双阳台在南南湖板块块基本上上属于“规范动动作”，只不不过阳台台和主要要功能房房的搭配配方式不不一样而而已；10、 客厅开间全全部保证证4.22以上，虹虹顶花园园的厅宽宽已经突突破4.6；11、 整个南湖花花园在销销项目的的尾盘主主色调依依然偏黄黄偏亮，但但后来者者虹顶花花园是第第一个采采用外墙墙砖的非非别墅项项目，而而且色调调偏暗；12、 尽管整个南南湖板块块的整体体环境优优势并不不明显，但但中央花花园在该该板块内内的环境境优势依依然很明明显，其其它项目目在环境境上大多多缺乏很很强的个个性特征征和视觉觉感染力力；13、 碧云天和虹虹顶花园

18、园都在不不同程度度上采取取了卖环环境策略略，但碧碧云天的的环境目目前已成成形，数数成熟社社区，而而虹顶花花园的有有很多概概念成分分，1330棵种种在1000亩地地上，森森林的感感觉有点点过渡夸夸大。14、 在项目配套套上，大大型项目目优势很很明显，而而虹顶花花园的会会所，从从营造标标志性建建筑和提提升项目目档次上上来说，还还是有一一定效果果。四、 板块在销项项目营销销推广特特点描述述目名称营销特点中央花园之之碧云天天虹顶花园新世纪宝安安花园新大地成功花园加州花园华锦花园22期目前销售性性质6层现房基基本售罄罄；小高高层和77层现房房在售现房销售期房销售在销小高层层框架已已到100层左右右多层期

19、房销销售多层准现房房销售多层和小高高层均现现房销售售少量现房尾尾盘销售售价格区间小高层1888025550；7层2100026550170018000159018000小高层1883020550多层17880118014550180024660 142016990均价小高层21100多层2300017501780小高层19900多层175501350左左右2200折扣一次付款99696折按揭支持7成20年年7成30年年7成30年年销售率其去年推出出的4栋多层层已卖完完，4栋小高高层销售售率在440左左右；66栋7层建得得最早，销销售较差差销售员号称称85，估估计销售售率655左右右前两期已售售

20、罄，小小高层销销控表显显示约440，销销售不佳佳，第四四期多层层10左左右销售比较差差，中心心花园处处的36楼也没没有售出出销售部搬迁迁，未知知95卖场特点设在红色会会所内；当天有有一定客客流量卖场设置在在玻璃会会所内，临临街会所所造型有有一定的的标志性性；当天天客流量量尚可设置在其经经典花园园内，当当天客流流量不多多卖场设置临临街商铺铺内，当当天销售售员只有有2名，卖卖场客流流少入口简易售售楼部，工工地广告告牌东倒倒西歪，破破烂不堪堪,有客户户电话咨咨询设在临街物物业内，主打广告语语小高层，南南湖生活活的新高高度南湖“森林林浴”；“森”活美景景；家有有森林，才才是新生生活尊荣世家大地永恒，温

21、温馨无限限；房好好，价廉廉坐享生活意意趣，领领略华锦锦风情，新新一代经经济适用用房可持续续发展热销户型非本次调查查重点，未未深入调调查消费主体促销活动从上表的比比较可分分析出如如下共性性：1、 目前南湖板板块在销销项目（分分期）大大部分属属于现房房或准现现房销售售，如果果销售顺顺畅，估估计20003年年年中都都会逐渐渐进入销销售尾期期；2、 整个板块的的价格覆覆盖区间间1188026550元，但但多层均均价集中中于1770018000元，小小高层均均价集中中于1990023000元；3、 随着江宏花花园的售售罄和华华锦的性性质转型型，南湖湖板块目目前的销销售呈现现“中间热热，两头头冷”的特点点

22、，17750元元/平米的的价格线线是目前前市场接接受得比比较快的的，高档档的碧云云天大户户型、加加州花园园小高层层和低档档成功花花园均相相对比较较冷静；4、 从某种程度度上，环环境是提提供差价价支撑的的重要因因素，但但中央花花园对环环境期望望过高，也也会走向向难以被被市场接接受的极极端；5、 在卖场设置置上，有有会所的的均设在在会所内内，大部部分调查查成员对对虹顶花花园的卖卖场记忆忆深刻；6、 在主打广告告语上，同同万科等等品牌地地产相比比，似乎乎还难以以体现专专业素质质，大多多缺乏个个性和感感染力。五、 板块在销项项目开发发策略分分析项目名称中央花园之之碧云天天虹顶花园新世纪宝安安花园新大地

23、成功花园加州花园华锦花园22期首期开发介介入地点点机场路和机机场北路路交汇处处靠机场路机场路和机机场三路路交汇处处最里角，靠近主干道道规模小，属属宝安花花园第33期，目目前开发发完毕机场三路与与机场路路交汇处处功能分区特特点高层靠路边边，减少少栋距；小高层层和高档档房放在在中央公公园周边边，保证证性价比比小高层靠边边；会所所为门，入入区见中中心花园园，沿机场路和和机场三三路商业业设施后后为多层层，大部部分小高高层居中中，其它它小高层层和高层层靠规划划中的南南湖中央央广场小高层靠边边，利用用12层做商商业或办办公设施施没有整体规规划图从整个宝安安花园看看，有先先砖混，后后框架，先先多层，后后小高

24、层层的特征征建筑布局比比较均匀匀，整体体规划对对称分期地块特特点先外围，后后中间，先先环境，后后建筑先外边，后后里边，先先会所，后后住宅先沿街，后后里边先差后好，有有先吃西西瓜皮，后后吃西瓜瓜的感觉觉未知先近后远分期产品特特点先多层，后后小高层层；先砖砖混，后后框架；先中档档，后高高档，高高层先多层，后后小高层层，宁可可加大密密度，而而要减少少小高层层先商业设施施，后住住宅，先先多层，后后高层先多层，后后小高层层，再多多层未知先砖混，后后框架产品设计变变更其二期的小小高层原原规划为为8栋,实际有有两栋改改六层目前暂无销售资料附附图和规规划图比比较，没没有绘商商业界，多多次也少少了1栋，不不知是

25、设设计更改改，还是是欺骗消消费者未知原外立面颜颜色为暗暗红，比比较俗，现现改为淡淡黄原外墙设计计好象为为白色调调，而且且使用大大量落地地窗，但但现房主主色调为为黄色，且且窗的感感觉一般般学校似乎有有所调整整分期供应量量每期开发量量控制在在5万方左左右，先多后少，本本期开发发量4万方左左右本期开发估估计在33.455万方每期2万方方左右，有有点细嚼嚼慢咽的的感觉，走走一步，看看一步本期供应55.8万万方本期供应44.5万万方左右右前两期每期期8万方左左右分期供应时时间间隔隔基本上是等等前一期期准现房房销售时时，推出出下一期期目前还只开开发了11期目前还只开开发了11期等第一期时时推出下下一期目前

26、还只开开发了11期第2期是在在第一期期准现房房时推出出，目前前属于调调整期从上表对比比可归纳纳如下共共性：1、 所有项目均均选择了了分期开开发的策策略；2、 在首期开发发点的选选择上，大大多选择择临近主主干道的的位置，以以便在众众多项目目中抛头头露面，只只有新大大地反其其道而行行之；3、 在功能分区区特点上上，大部部分将小小高层和和高层放放在路边边，以减减少栋距距用地，只只有中央央花园将将小高层层放在中中心花园园处；4、 从地块分期期区域特特点看，大大部分有有先近后后远、先先沿街后后里边的的共性，中中央花园园先外围围后中间间、先环环境后建建筑是其其独有特特色，而而新大地地由里及及外、由由差到好

27、好的开发发思路也也可算是是一种大大胆的尝尝试；5、 在分期产品品选择上上，先多多层后小小高层似似乎是“不二法法门”，早期期建设还还有先砖砖混后框框架的特特点；6、 在产品设计计变更上上，碧云云天小高高层的减减少、以以及多层层比高层层价格高高的特点点说明，小小高层并并非开发发商的自自觉选择择，多少少有点规规划布局局上的无无奈之举举（项目目环境营营造与收收益平衡衡面积保保证的双双重需要要）；7、 在分期供应应产品数数量上，每每期36万方是是大多数数开发商商的选择择，但原原来的江江宏花园园和华锦锦花园等等低价经经济适用用房似乎乎都达到到78万的开开发量，而而新大地地采取的的却是每每期2万方左左右的“

28、小步快快跑”的方式式；8、 在分期时间间间隔上上，基本本上都是是在前一一期进入入现房和和准现房房销售时时推出，这这背后也也意味着着项目的的销售期期长于工工程建设设期，从从目前中中档商品品房销售售情况看看，建设设期完，销销售率基基本上在在4080之之间，经经济适用用房的销销售居高高，小高高层的销销售居下下。 六、 板块内明年年年中供供销量预预测 项目名称营销特点中央花园之之碧云天天虹顶花园新世纪宝安安花园新大地成功花园加州花园华锦花园22期南湖都市桃桃源江南盘旁未未知其它未知项项目小计总盘面积26万方11.8万万方89万方方10万方左左右未知4.5万方方34万方8万方目前在销数数量小高层2.4万

29、方方;7层4.55万方多层7万方方3.5万方方住宅，商商铺面积积未知5万方5.8万方方小高层1.8,多多层2.7万方方2期8万方方左右目前在销存存量估算算4万方左右右4万方左右右1万方左右右3.5万方方左右3万方左右右估计2万方方0.5万方方18万方左左右2003年年增量预预测3万方57万方方左右5万方左右右0销售员说没没有058万方方35万方方4万方左右右58万方方30400万方增量上市时时间预测测2003年年5月估计20003年上上半年2估计0003年上上半年不存在未知不存在估计20003年上上半年预计20003年57月估计20003年初初未知从上表的对对比可看看出：1、 除中央花园园、华

30、锦锦花园和和新大地地以外，目目前南湖湖花园板板块在销销项目基基本上还还处在第第一期开开发阶段段，而且且规模不不大（1100亩亩左右）；2、 从目前存量量估算和和20003年增增量预测测，可以以初步预预测20003年年南湖花花园板块块的市场场总供给给在48858万方方之间，如如果20003年年市场总总体消化化力不变变，那幺幺到年底底的市场场总体销销售率在在5070之之间，供供求平衡衡基本上上沿袭220022年的比比例关系系；3、 在增量上市市时间上上，估计计会集中中于上半半年。第三章 南湖都市花花园开发发策略建建议一、 项目开发策策略影响响要素分分析策略构成影响要素要素分析开发分期选择板块总供给

31、给与总需需求平衡衡从我们的调调查和预预测数据据看来，南南湖花园园板块220033和20002年的的供求比比例关系系基本持持平，本本公司项项目整期期与分22期推出出，对这这种供求求比例的的影响在在1417之之间对自身产品品的自信信程度策划小组通通过比较较，对我我们的产产品理念念是比较较自信的的，但具具体产品品和环境境目前还还没有形形成图纸纸和实际际产品；但是，同同南湖花花园17750的的价格主主线相比比，我们们对本公公司的产产品成本本和价格格自信度度不是很很高开发资金和和技术保保证如果公司没没有新的的大型项项目同时时动工，资资金和技技术将不不会形成成制约对手策略选选择参照照对手们大多多选择分分期

32、开发发，这从从一个方方面说明明南湖板板块的项项目销售售基本上上是“文火炖炖汤”，很难难“一口吃吃下一个个胖子”，特别别是对于于中高档档项目来来说首开发点选择进入通路的的落实本项目旁边边的洛梁梁路和机机三路虽虽然均准准备建设设，但机机三路的的建设速速度比洛洛梁路的的建设速速度估计计要快消费者便利利性的提提供从目前来看看，尽管管从机场场二路和和机三路路进入我我们的项项目实际际距离一一样，但但心理距距离似乎乎后者要要短，而而且机三三路的新新世纪宝宝安花园园街景和和档次比比新大地地要好，更更容易让让客户形形成好的的购物心心情项目功能分分区我们的总体体规划要要求主入入口放在在机三路路，包括括我们的的售楼

33、中中心也在在机三路路主入口口处竞争对手策策略选择择参考对手大部分分将临路路地块做做为第一一期，它它从一个个侧面说说明，营营造一个个好的街街面形象象是吸引引客户的的重要举举措之一一，特别别是在众众多项目目“同台竞竞技”前提下下，和消消费者拉拉近距离离是更有有利的选选择首期产品选选择自身产品类类型组合合综合平衡环环境营造造与成本本摊销，我我们项目目的小高高层不可可避免，只只能是缩缩小小高高层面积积比例的的问题，多多层是主主力市场对分类类产品的的不同认认同度从南湖板块块目前的的销售情情况看来来，市场场对多层层的认同同要远远远强于小小高层的的需求，竞争对手策策略选择择参考对手们全部部采用先先多层，后后

34、小高层层的策略略，碧云云天还将将规划中中的小高高层数量量减少，从从一个侧侧面说明明选择多多层虽然然是最保保守的，但但也是风风险最低低的首期开发量量上自身总规模模在南湖现有有项目中中，我们们的总规规模中等等偏小自身的比较较优势的的市场份份量我们的项目目有优势势，也有有劣势，从从性价比比上很难难取得绝绝对优势势对手策略选选择参考考对手的选择择基本上上在46万方首开发时间间开发前期准准备工作作的进展展从目前规划划设计和和土地平平整进度度情况看看来，整整个前期期工作基基本上要要在20003年年45月份左左右完成成气候影响、公公司变动动没有和竞争对手手形成开开发时间间差据我们预测测，20003年年上半年

35、年应该是是对手新新盘推出出的集中中期分期时间间间隔首期产品的的销售效效果和速速度要等具体销销售进行行到36个月才才能下结结论延期对开发发成本的的影响延期太长会会造成土土地资金金成本的的增加，也也会传达达给消费费者一些些不良印印象（是是否资金金危机？）竞争对手策策略选择择参考对手们大多多选择66-100个月的的时间间间隔期开发特色营营造竞争对手特特色营造造环境先行、会会所先行行、商业业设施在在中央花花园和虹虹顶花园园均有不不同程度度的应用用自身项目有有利资源源分析我们虽然没没有很好好的天然然条件可可以利用用，但我我们做为为后来者者可以分分析对手手的不足足，争取取比对手手做得更更好创新空间与与机会

36、的的分析目前竞争对对手开发发特色营营造不多多，这给给我们留留下了许许多可乘乘之机和和创新空空间二、 一般性开发发策略建建议经过对项目目策略选选择各影影响因素素的分析析，本策策划小组组做如下下建议：1、 在项目开发发分期选选择上，分分比合好好：在南南湖板块块，我们们的总盘盘量虽然然不大，但但在南湖湖板块总总体需求求基本稳稳定、大大量项目目同台竞竞争的前前提下，各各项目能能分得的的“市场蛋蛋糕”都相对对比较小小，而且且这“蛋糕”的大小小并不以以开发商商意志为为转移，也也不和开开发商的的推盘数数量成比比例，最最终起决决定作用用的还是是事先准准确的客客户、产产品定位位和良好好的性价价比。本本策划小小组

37、对南南湖都市市桃源的的概念和和产品是是比较自自信的，但但成本和和价格上上的不自自信，将将很难保保证我们们在产品品性价比比上取得得绝对优优势，很很难保证证市场对对我们短短时间内内全盘接接纳，所所以，我我们觉得得分期开开发是最最佳选择择，能给给市场更更多了解解、认知知、追捧捧和消化化的时间间，也能能给自己己更多选选择、调调整空间间。至于于具体期期数，可可结合项项目组团团规划考考虑23期（具具体看市市场反响响）。2、 在首开发点点选择上上，先外外后里：尽管新新大地“先里后后外”的策略略在市场场上也没没有遇到到阻力，但但本策划划小组仍仍然坚持持：“由外及及里”更有利利于项目目取得推推市的竞竞争优势势，

38、这样样可以营营造一个个好的街街面景观观、个性性特征和和生活氛氛围，一一是因为为我们的的对手大大多选择择临街，特特别是同同街竞争争项目新新世纪宝宝安花园园，如果果我们选选择由里里及外，那那幺我们们给客户户看到的的，总是是杂乱无无章的工工地，这这会影响响消费者者的信心心；二是是街面是是我们的的建筑创创新和立立面个性性与文化化表现的的重点之之一，有有了好的的街面形形象，更更有利于于我们进进行主题题概念的的推广和和挖潜，更更能掀起起销售热热点。3、 在首开发产产品选择择上，先先低后高高：客户户对多层层的认同同决定了了所有开开发商的的产品选选择，先先建多层层，还可可以使我我们营造造好的居居家氛围围和环境

39、境，为小小高层的的销售提提供强有有力的价价格支撑撑。4、 在首开发量量上，先先少后多多：从对对手推盘盘规律看看来，对对于我们们的中规规模项目目来说，首首推35万方是是最佳选选择，一一来可以以形成一一个独立立的规划划组团和和生活空空间，二二来是市市场能给给予的“支持”也只有有这幺多多。5、 在首开发时时间上，按按部就班班：从对对手的推推盘时间间预测来来看，我我们的开开发和推推盘时间间基本上上能和对对手形成成时间差差，从而而避免“过渡”正面冲冲突所带带来的恶恶性价格格竞争和和促销效效果彼此此抵消（消消费者的的注意力力和购买买力都是是有限的的）；从从公司准准备工作作的到位位情况来来说，也也不应该该为

40、了抢抢进度去去缩短前前期准备备工作时时间，保保证前期期工作的的质量，才才是缩短短后期工工程进度度的前提提。6、 在分期时间间间隔上上，伺机机而动：在整个个南湖花花园板块块，开发发商基本本上都是是看前期期产品的的销售进进度而决决定何时时推出下下一期，对对于南湖湖都市桃桃源来说说，摸底底自己在在消费者者心里的的份量为为关键，因因此，我我们认为为，如果果采取分分期开发发策略，第第二期的的开发应应该是销销售正式式销售进进行到第第3个月（估估计是220033年9月）再再重新分分析竞争争市场的的特点，确确定合适适的市场场时机。三、 开发特色营营造1、 项目通路问问题：根根据南湖湖都市桃桃源目前前的地块块特

41、点，我我们认为为：首先先要解决决出入信信道建设设问题，包包括机三三路和洛洛梁路，这这项工作作已经正正在紧张张实施；二是施施工流与与客流通通路分开开问题，我我们从其其它项目目的建设设情况看看来，施施工对路路面影响响很大，不不利于营营造好的的销售环环境，好好在我们们的项目目两面临临主干道道，因此此可以选选择施工工车辆从从洛梁路路进，客客流引导导（导向向牌）从从机三路路进。2、 销售场所问问题：从从我们对对竞争对对手的调调查体会会看来，宽宽敞、明明亮且富富有个性性化的卖卖场虽然然不是达达成销售售的决定定性因素素，但却却同样影影响消费费者信心心，看到到档次差差的卖场场总以为为其项目目档次也也很差，从从

42、某种程程度上说说，卖场场是期房房销售时时项目身身份的象象征，所所以，对对南湖都都市桃源源来说，首首先是解解决售楼楼建设时时间提前前的问题题，我们们的卖场场初规划划是设定定在门口口综合楼楼内，据据我们估估计，该该楼的建建设和装装修至少少需要33个月时时间，假假如项目目推盘为为6月，那那幺它的的的开工工最好在在3月份；二是售售楼部装装修特点点问题，对对此，我我们已在在项目目主题概概念深化化策划书书中加加以说明明，这次次通过对对对手卖卖场的体体验，大大部分调调查人员员（特别别是所有有女同志志）都认认为卖场场还应该该宽敞明明亮，因因为我们们的综合合楼的主主要功能能是幼儿儿园，要要宽敞，那那幺幼儿儿园层

43、高高最好采采用框架架结构，层层高适当当提高，其其内墙在在初期最最好先不不见，等等卖完了了再建，其其外墙在在推销期期最好多多一些通通透，保保证充分分采光，在在交付使使用时再再根据幼幼儿园要要求重建建。 3、 部分环境先先行问题题：环境境越来越越成为南南湖项目目的重要要卖点，特特别是当当项目主主体工程程建设过过程中，销销售现场场适当的的环境营营造，将将使销售售眼前一一亮，对对项目的的未来充充满美好好憧憬，从从而加大大订单决决心，据据我们了了解，要要做到项项目所有有环境先先行在技技术上可可能难以以做到，所所以我们们提部分分环境先先行，一一是区外外环境先先行，主主要是门门前道路路绿化与与景观设设施的营

44、营造，针针对南湖湖板块“诸侯分分割”后“个人自自扫门内内雪”的共同同特点，我我们要让让客户感感觉我们们的不一一样（虹虹顶花园园的门前前广场也也是初步步尝试）；二是卖卖场周边边环境，坐坐在售楼楼部里，透透过玻璃璃窗，最最好能看看到几丝丝绿意、三三分春色色；三是是小区工工地形象象问题，要要运用工工地围墙墙或围板板的彩绘绘来弥补补工地形形象的不不足（具具体在销销售包装装中策划划）。四、 管理重点与与保证措措施1、 开发成本管管理：开开发成本本是我们们对本次次开发策策略策划划相对不不自信的的地方，因因此，在在南湖都都市花园园的成本本管理上上，我们们一定要要加大成成本管理理力度，一一是从设设计开始始把关，二二是严格格进行施施工承包包和材料料设备选选购招标标，三是是加强管管理程序序规范，避避免违背背科学程程序带来来的返工工现象，四四是加强强现场签签证和工工程预决决算管理理。2、 产品特色保保证：产产品特色色营造会会造成部部分成本本增加，但但我们不不能因为为成本走走极端，产产品特色色是我们们吸引客客户、造造市造势势的有利利资源，实实际上我我们在产产品策划划上一直直坚持“有限差差异化”原则，这这也是对对降低成成本的兼兼顾。