某省建设厅机关大院物业管理投标书46904.docx

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1、湖南省建设厅机关大院物业管理投标书 第一部分 社区管理构想（一）社区建设模式湖南省建设厅机关大院地处马鞍山市雨山区江东大道旁，共占地约143703平方米。项目分两期开发，本次招标以一期的规划为样板。东邻阳湖花园，西邻江东大道，南邻九华路，北邻东湖路，该地块周边已基本实现路通，地块未来交通状况良好。园区绿地率已突破40，空气质量明显高于其他各区。本公司拟以以“文化交交流建社社区，物物业服务务创品牌牌”打造湖南南省建设设厅机关关大院居居住环境境。第一、以社社区文体体活动为为切入点点，充分分利用双双休日、节节假日和和民族传传统节日日有组织织的开展展丰富多多彩的文文体活动动，包括括老年健健身活动动，私

2、家家车自驾驾游、“六一”儿童文文体晚会会等；第二、在社社区业主主中聘请请乐于公公益活动动的退休休教师成成立的社社区（老老人）协协会，开开展社区区宣传以以及书法法、绘画画、灯谜谜、故事事会、时时政演讲讲等竞赛赛，丰富富社区文文化氛围围；第三、利用用宣传栏栏和增设设具有浓浓厚文化化氛围的的警示语语路牌、标标牌营造造社区外外围文化化环境；第四、物业业管理服服务注重重营造尊尊老爱幼幼、安定定祥和的的社区氛氛围。（二）社区区管理模模式社区管理坚坚持物管管与业主主自治相相结合，齐齐抓共管管，共建建社区。为为此，针针对湖南南省建设设厅机关关大院社社区，物物业管理理服务采采取如下下图所示示的管理理模式：物业管

3、理公司业主委员会物业管理处综合组设备维修组保安队保洁绿化组精神文明建设社区公共事务小区保洁清运除四害消杀绿化养护环境整治房屋修缮管理设备管理设备运行业主小修内部行政管理安全防范综合治理车辆管理消防管理从上图可以以看出，管管理处在在公司的的领导下下，在湖湖南省建建设厅机机关大院院业主委委员会和和全体业业主的指指导和监监督下，实实行我公公司总经经理领导导下的主主任负责责制。管管理处主主任下面面设管理理员、班班组长，班班组长下下面为作作业员工工。其编编制力求求精干，人人员力求求一专多多能。（三）社区区服务质质量控制制体系总经理质控小组管理者代表 管理 物业管理处 各物业管理处服 业主信息务 务流程评

4、估A 综合管管理部 B 品质部部 C 工工程主管管 D 安全主主管 E 保洁绿绿化主管管 F 财财务部 GG 行政政主管 H 经经营管理理部（四）人力力资源配配置考虑到湖南南省建设设厅机关关大院物物业管理理费标准准，人力力资源配配置力求求从紧，以以降低管管理成本本。不足足部分通通过公司司人力资资源整合合来弥补补。其中中，设施施设备检检修及房房屋修缮缮管理、绿绿化综合合整治通通过公司司综合管管理部统统一调配配。根据计划，将将配置主主任1人人、保安安队长11人、设设备维修修组长11人、保保洁组长长1人，共共计4名名管理人人员；另另配置保保安员77人、保保洁员55人、维维修员11人、综综合管理理1人

5、、房房管员22人、内内勤及社社区文化化1人、财财务收费费1人；总共448人。第二部分 湖南省省建设厅厅机关大大院管理理处管理理职责（一）管理理处主任任1、代表公公司负责责管理处处的全面面工作。2、负责代代表公司司与业主主委员会会（业主主）签订订委托管管理合同同。并可可在得到到授权范范围以内内代表管管理处与与外部的的合法组组织、团团体、个个人签订订相关的的文件、合合同。 33、负责责管理处处的物业业接管验验收和策策划管理理方案，并并组织实实施。 44、负责责管理处处经营管管理工作作及管理理处内的的各种费费用收缴缴工作，确确保收支支平衡及及部门持持续稳定定发展，积积极完成成公司下下达的年年度经营营

6、指标。5、认真执执行国家家的有关关政策、法法规以及及公司制制定下达达的各项项工作方方针、计计划，并并制定管管理处的的各项基基本工作作的计划划和组织织实施、检检查。6、负责管管理处的的员工技技能培训训和考核核工作，负负责管理理处操作作员工的的工作指指导，考考评和辞辞退。7、负责每每半年的的财务务报告的的公布并并对结果果负责。8、负责小小区社区区文化活活动计划划的实施施。9、完成公公司领导导交办的的以及质质量体系系规定的的其他工工作。（二）管理理员1、在管理理处主任任领导下下，协助助开展管管理处内内部管理理事务及及住户沟沟通、来来访接待待等工作作，协助助经理组组织实施施各经营营管理工工作，完完成各

7、项项经营管管理目标标；2、具体负负责管理理处的费费用收缴缴工作；3、根据管管理处主主任的计计划具体体负责社社区文化化活动的的实施；4、负责接接待来小小区检查查、指导导工作的的各级领领导、业业务部门门和外地地参观考考察、来来人来文文的接待待、传递递的管理理工作；5、负责维维修、家家政服务务的统筹筹安排；6、负责管管理处的的房屋巡巡检，基基础管理理工作的的日检和和错误纠纠正；7、负责主主持管理理处的周周工作总总结会议议，并记记录文件件；8、负责管管理处的的相关的的资料管管理，行行政等往往来公文文的起草草。（三）保安安班长1、严格遵遵守公司司制定的的劳动纪纪律及其其他各项项规章制制度；22、熟悉悉和

8、遵守守国家有有关安全全的法规规法律，熟熟练掌握握各种保安安用具的的特性和和使用方方法，懂懂得处理理各种突突发事件件和应付付各种危危险状况况；3、熟悉掌掌握所管管辖的物物业基本本情况，能能够根据据辖区特特点，设设定岗位位地点、巡巡逻线路路和巡逻逻频率；协助管管理处主主任制定定辖区安安全保卫卫方案； 4、在管理处主任和安全主管的指导下具体负责物业内门岗，巡逻岗等的作业监督，发生不可预见的事故，第一时间赶到现场指挥； 5、协助管理处主任处理安全投诉和安全隐患整改；6、负责安安全班的的员工的的日常管管理、业业务考核核，安全全教育和和物业知知识的培培训，并并对培训训效果进进行考核核，以促促进安全全管理员

9、员业务素素质的不不断提高高，所有涉涉及本组组工作及及本专业业的技术术服务工工作质量量的达标标并承担担相应责责任；7、负责所所有涉及及本专业业的技术术服务工工作并承承担相应应责任；完成日日常使用用的专业业技术资资料的搜搜集、管管理工作作； 88、负责责本管理理处的安安全业务务统计；和安全全班的值值班记录录整理，工工作的总总结。安安全班的的业务业业余培训训； 99、关注注队友的的思想状状况，努努力提高高全体的的素质水水平，以以身作则则，作业业中随时时纠正错错误；（四）保安安队员1、对保安安班长负负责，按按时完成班长长交办的的各项任任务； 2、严严格遵守守公司制制定的劳劳动纪律律及管理理处各项项规章

10、制制度； 3、负负责在保保安班长长的安排排下使用用小区门门禁系统统，监控控系统、对对讲系统统，消防防报警系系统，保证物业的的安全。监监控人员员的进出出，和管管区内的的人员安安全的举举动；4、负责小小区门岗岗的站岗岗，登记记来访者者和大件件物品的的出入。防防止物品品随意流流失和危危险品进进入物业业；5、巡逻物物业内部部，保证证不受人人为的破破坏，遇遇到业主主求救，马马上支援援；6、监监视整个个辖区的的情况，预预防玩火火、爬墙墙、打架架、小偷偷小摸、抢抢劫等事事情发生生，同时禁止有有损害别别人的利利益的情情况发生生；7、认真作作业，遇遇到情况况作记录录，受权权限和手手段等因因素影响响不能马马上处理

11、理的通知知班长和和其他队队友来处处理；8、指挥车车辆有序序进出，有有序停放放，防止止车辆被被破坏和和盗窃；9、负责责在班长长的统一一安排下下对消防防系统和和设备定定期试运运行工作作，并且且做消防防演习，保保证有事事可以马马上行动动；10、一旦旦发生火火灾或其其他事故故必须马马上集合合，在指指挥下到到现场作作业；111、负负责协助助班长向管理处处提交管管辖范围围内安全全设备、设设施的更更新、改改造方案案，并在在领导的安安排下负负责具体体实施项项目整改改；12、努力力学习安安全保卫卫的技术术，提高高自身的的素质，以以更好的的业务水水平更好好的态度度服务业业主、社社会；13、负责责小区突突发性事事件

12、如停停水、停停电、跑跑水、火火警情况况的处理理，疏散散人群，扑扑灭火灾灾，事前前通知业业主停水水电，以以便作业业； 114、完成班班长和管管理处领领导交办办的其他他工作。 （五）保洁洁绿化组组长1、负责协协助公司司环境清清洁绿化化主管对对本项目目及新增项项目的接接管及验验收工作作，做好好前期的的环境管管理工作作，包括括环境清清洁设施施，环境境的污染染的受损损度的检检测，以以及防止止受污染染的设施施、设备备的安装装试用等等；特别别是声、水水、大气气、电磁磁、光等等方面的的污染。 2、负责环境清洁绿化组的员工的日常管理、考核，清洁保洁的教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进环境清洁管理

13、员业务素质的不断提高，所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任； 3、安排专业人员对绿化带和植物，水池等地方进行养护；保证原来的设计达到要求；4、参照实实际需要要和技术术标准进进行消杀杀作业，保保证环境境整洁。5、在管理处主任的指导下具体负责物业内各处地方的清洁保洁作业及监督工作；6、负责所所有涉及及清洁绿绿化的技技术服务务工作并并承担相相应责任任；完成成日常使使用的专专业技术术资料的搜集、管管理工作作；7、负责管管理处保保洁用品品仓库的的管理；8、完完成管理理处主任任交办的的其他工工作。（六）保洁洁员1、负责在在管理处处的清洁洁、保洁洁消杀工工具进行行一线工工作，保保证

14、环境境的清洁洁卫生；2、参与使使用专业业的工具具，对指指定的物物业进行行环境检检测；对对建筑外外部的墙墙面等按按计划清清洁。3、在墙角角，下水水道，停停车场，排排水沟，化化粪池等等卫生死死角按照照安排清清理；巡巡逻物业业内部，保保证清洁洁设备不不受人为为的破坏坏，随时时保证环环境的清清洁卫生生状况受受控； 4、认认真作业业，遇到到情况作作记录，受受权限和和手段等等原因不不能马上上处理的的通知其其他队友友和班长长来处理理；5、负责在在管理处处的统一一安排下下参与消消防演习习，保证证有事可可以马上上行动6、；努力力学习本本行业的的技术，提提高自身身的素质质，以更更好的业业务水平平更好的的态度服服务

15、业主主、社会会；（七）绿化化员1、绿绿化员工要熟熟悉小区区的绿化化布局以以及花草草树木的的品种数数量，掌掌握花草草树木的的种植季季节、生生长特性性、培植植管理方方法。2、对花草草树木要要定期清清除杂草草、防治治病虫害害、松土土、施肥肥，并修修理枯病病枝、伤伤害枝等等，更换换死亡苗苗木，浇浇水。3、绿化工工有接受受专业技技术培训训和学习习的义务务，须虚虚心学习习，努力力工作，提提高自身身素质。4、要保证证绿化场场地不留留杂物、不不缺水、不不死苗、不不被偷窃窃，遇到到有违章章违法行行为要及及时加以以劝阻，不不听劝阻阻的要及及时报告告保安人人员和主主管人员员，协助助对其劝劝阻和处处置。5、绿化工工在

16、小区区内发现现有下列列行为，要要及时加加以劝阻阻和及时时报告：未经经许可，随随意侵占占公用绿绿地；攀折折、损坏坏花草树树木、园园林小品品；在绿绿地上停停放、行行驶各类类车辆或或堆放杂杂物。绿化工工对于违违反上述述5款的的行为，有有权协助助保安人人员和主主管人员员要求违违章者赔赔偿，并并酌情处处以罚款款。6、绿化工工要维护护和保养养好自己己的各种种工具和和公用设设备、设设施，如如：三轮轮脚踏车车、喷淋淋设备、割割草机、橡橡皮管等等，如有有遗失或或损坏须须照价赔赔偿。7、及时做做好每天天的工作作记录，并并及时记记录下违违章情况况以及解解决办法法等。8、绿化工工须服从从主管人人员的工工作安排排和调动

17、动，并做做好整个个包干区区域内的的环境卫卫生工作作。9、绿化工工要接受受主管人人员和各各级领导导对绿化化工作的的巡视检检查。10、绿化化工必须须认真负负责完成成自己职职责范围围内的工工作，主主管人员员将视其其工作态态度给予予奖惩。（八）综合合维修员员1、负责辖辖区内公公共区域域所有设设施的管管理、维维修和维维护工作作；2、负责责辖区内内工程维维修投诉诉的解释释和处理理工作；3、负责责按公司司及项目目有关规规定核定定住户维维修项目目和标准准，并及时为为住户提提供服务务，并按按维修回访要要求对住住户进行行回访，确确保维修修质量并并采取有有效措施施改进服服务； 4、负责责按照质质量要求求对小区区内所

18、管管辖的设设备、设设施进行行检查。包括消防和给排水设备设施，水水厂供水水及消毒毒净化设设备设施施、及交交换设备备设施进进行大、中中修及更更新改造造计划的的具体实实施； 5、负责完完成日常常使用的的专业技技术资料料的搜集集、管理理工作；6、负责责落实公公司的公公共区域域设备、设设施管理理的各种种规章制制度，出出具设备备、设施施巡检表表；7、在管理处处主任和和公司工工程主管管的指导导下具体体负责小小区内改改建、扩扩建项目目的施工工及现场场监督管理工工作并全全面负责责施工现现场安全全管理工工作；88、积极极推广新新技术，努努力降低低能耗，节节约管理理成本，使使设备无无漏油，漏漏电等现现象发生生，努力

19、0故障障；9、负责按按照报报修流程程和入入户维修修制度进进行业主主家中有有关弱电电维修及及其他特特约服务方面的高高质量维维修工作作，自接接单后115分钟钟到达维维修现场场，确保保零修、急急修及时时率达到到90%，质量量合格率率95%。第三部分 湖南省省建设厅厅机关大大院物业业管理目目标根据招标文文件中物物业管理理质量目目标和和我公司司就湖南南省建设设厅机关关大院社社区的建建设模式式构想，拟拟按下列列管理服服务质量量目标分分阶段逐逐步实现现。（一）总体体目标我公司中标标后，力力争半年年内达到到社区环环境协调调统一，房房屋外观观整洁美美观；设设施设备备运行良良好；实实现封闭闭式管理理，无治治安消防

20、防责任事事故；环环境卫生生整洁美美观；绿绿化景观观规划合合理，管管理有序序，长势势良好；社区精精神文明明建设全全面展开开，社区区活动丰丰富多彩彩，初步步实现“文化交交流建社社区，物物业服务务创品牌牌”的目标标；特色色物业管管理服务务逐步开开展，为为业主分分忧解难难；优美美、温馨馨、文明明的小区区环境初初步形成成。（二）房屋屋及维修修管理目目标1、严格执执行业主主公约，建建立健全全房屋附附着物管管理制度度，杜绝绝各种有有损观瞻瞻和违反反有关法法规和业业主公约约的私搭搭乱建行行为；2、制定房房屋年度度维修保保养计划划，承担担房屋保保修期外外的小修修；及时时报请业业主委员员会房屋屋大中修修计划，并并

21、严格按按照公开开、公正正、公平平的原则则聘请专专业公司司进行大大中修；保修期期内出现现的房屋屋质量问问题，及及时敦促促开发商商进行整整改；3、建立巡巡检制度度，月检检/季检检覆盖率率1000%。4、建立健健全房屋屋装修管管理制度度，并严严格控制制装修全全过程，决决不永许许违规操操作，对对小区负负责，对对业主负负责。5、业主/租赁户户的装修修方案审审批1000%，过程监监视及合合格验收收率1000%。（三）共共用设备备管理目目标1、供电系系统（1）建立立健全安安全用电电管理制制度及停停电应急急处理措措施；（2）与供供电部门门保持良良好关系系，提前前做好应应急准备备；（3）每月月对配电电箱、每每季

22、度对对配电设设备及其其线路进进行一次次维护保保养，每每半年对对配电设设备及其其线路进进行一次次小修；（4）建立立巡检制制度，月月检/季季检覆盖盖率1000%，完好率率1000%，检修及及时率1100%，检修一一次合格格率998%，安全运运行率1100%，设施设设备标识识标牌正正确率1100%，完好好率988%。2、弱电系系统（1）建立立健全弱弱电管理理制度及及事故应应急处理理措施；（2）设备备运行记记录保存存年以上上；（3）每周周对弱点点系统进进行一次次维护保保养；（4）建立立巡检制制度，月月检/季季检覆盖盖率1000%，完好率率1000%，检修及及时率1100%，检修一一次合格格率995%，

23、安全运运行率1100%。3、消防系系统（1） 消防知识宣宣传教育育和消防防演习每每年两次次；（2） 建立健全消消防设备备维修保保养计划划，确保保设备正正常启用用；（3） 房屋装修严严格审查查，杜绝绝易燃材材料进入入小区和和电线私私拉乱接接等火灾灾隐患；（4） 制定突发火火灾应急急处理预预案，疏疏散示意意图，引引路标志志完好，消消防通道道畅通；（5） 建立消防设设施巡检检制度，月检/季检覆盖率100%，完好率100%，安全运行率100%，重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%，设施设备标识标牌正确率100%，完好率98%。（6）年度度无火灾灾事故发发生。4、给排水水系统（1）设备备、阀门门、

24、管道道工作正正常，排排水系统统通畅，建建立台帐帐，清楚楚点位；（2）制定定事故应应急处理理预案；（3）宣传传节约用用水；（4）制定定给排水水系统维维修保养养计划，并并按计划划严格实实施；（5）建立立巡查制制度，月月检/季季检覆盖盖率1000%，完好率率98%，检修及及时率1100%，检修一一次合格格率1000%，安全运运行率1100%，设施设设备标识识标牌正正确率1100%，完好好率988%。（6）年度度内无人人为损坏坏。（四）共用用设施管管理目标标1、楼道灯灯、庭院院灯、草草坪灯完完好率1100；2、儿童游游乐设施施无安全全隐患，完完好率1100；3、道路通通畅，路路面平坦坦；（五）业主主报

25、修1、急修：随叫随随到，两两小时有有结果；2、小修：及时到到位，一一天内有有结果。（六）保安安及车辆辆管理目目标1、安全管管理（1）封闭闭式管理理，建立立外来人人员登记记制度，杜杜绝安全全隐患；（2）244小时值值班巡逻逻，固定定岗与游游动岗相相结合，实实行点面面控制，不不放过任任何安全全死角；（3）加强强投递管管理，推推行代订订代送服服务。保保安代送送投递，杜杜绝送货货员进入入社区；（4）业主主废旧物物品回收收，须在在指定地地点处理理，回收收人员不不再进入入社区；（5）制定定安全防防范措施施及安全全管理制制度，进进行安全全知识宣宣传；（6）在危危及人身身安全的的地方设设立警示示标志；（7）限

26、时时巡逻(房屋建建筑/设设施设备备/周边边环境/治安/消防/车辆停停放)覆覆盖率1100%,有效效率995%,隐患信信息传递递准确率率/及时时率1000%（8）年度度内无治治安责任任事故。2、车辆管管理（1） 增加导向标标线、标标志，转转弯处设设立警示示标牌；（2） 更换半地下下停车场场车位牌牌，提高高档次，增增加行车车标志；（3）建立立业主车车辆档案案，凭小小区专用用车牌停停车；（4）外来来车辆进进行登记记管理，凭凭证进出出；（5）重新新规划自自行车停停车棚，集集中停放放，统一一管理，凭凭证进出出；（七）环境境卫生管管理目标标1、清洁卫卫生划片片包干，责责任到人人；2、清洁卫卫生执行行湖南省

27、省建设厅厅机关大大院小区区卫生标标准；3、环境管管理按规规定实施施日检/周检/月检/季检覆覆盖率1100%；4、环境卫卫生日检检查合格格率995%；（八）绿化化管理目目标1、根据植植物生长长特性和和季节变变化制定定年度养养护计划划，分解解到夏秋秋季和冬冬春季分分段执行行；2、保持植植物生长长茂盛，修修剪整齐齐美观，无无虫害达达到二级级标准；3、绿化检检查合格格率995%；小区绿绿化年成成活率95%；（九）精神神文明建建设1、充分利利用双休休日、节节假日和和民族传传统节日日有组织织的开展展丰富多多彩的文文体活动动，包括括老年健健身活动动，私家家车自驾驾游、“六一”儿童文文体晚会会等；2、聘请乐乐

28、于公益益活动的的退休教教师成立立社区协协会，开开展社区区宣传以以及书法法、绘画画、灯谜谜、故事事会、时时政演讲讲等竞赛赛，丰富富社区文文化氛围围；3、利用宣宣传栏和和增设具具有浓厚厚文化氛氛围的警警示语路路牌、标标牌营造造社区外外围文化化环境；4、物业管管理服务务注重营营造尊老老爱幼、安安定祥和和的社区区氛围。5、业主满满意率995以以上；（十）特色色物业管管理服务务1、通过我我公司保保洁服务务中心和和机电维维修中心心逐步在在社区内内开展家家政服务务，包括括家庭保保洁、家家电维修修服务；2、开展有有偿代订订代送服服务；3、开展有有偿洗车车服务；4、开展业业主空置置房代租租代售服服务。（十一）业

29、业主投诉诉 11、业主主有效投投诉处理理回复率1100%；2、限时时服务承承诺实现现率995%。第四部分 实现目目标的保保证措施施为确保上述述管理服服务目标标得以实实现，本本公司除除加强自自身管理理外，针针对湖南南省建设设厅机关关大院小小区推出出“全身心心、全方方位、全全透明、全全过程、全全天候”的五全全服务模模式，辅辅以专项项管理制制度和各各工种、各各岗位工工作质量量标准，通通过有效效的管理理手段，实实现目标标，兑现现承诺。（一）五全全服务本公司致力力于追求求“承接一一个项目目，塑造造一个精精品”的企业业目标，结结合对湖湖南省建建设厅机机关大院院以“文化交交流建社社区，物物业服务务创品牌牌”

30、的社区区定位，借借助在我我们在其其他项目目取得的的成功经经验，拟拟在湖南南省建设设厅机关关大院推推出“五全服服务”模式。全身心：园园中物业业不仅全全员参与与社区建建设，更更注重引引导全体体业主共共同营造造社区氛氛围；全方位：服服务不仅仅仅是物物业管理理，更是是业主、物物业人和和社会三三者之间间的和谐谐相处；全透明：服服务的内内容是透透明的，服服务的过过程是透透明的；全过程：服服务的过过程有始始有终，服服务的结结果让业业主满意意；全天候：224小时时响应服服务，以以满足业业主的需需要为己己任。（二）专项项管理制制度1、房屋二二次装修修管理制制度（1） 依依照国家家相关法法律法规规，物业业管理对对

31、小区内内的业主主的房屋屋装修装装饰进行行专业管管理；（2）业主主要对湖湖南省建建设厅机机关大院院的房屋屋进行装装修，须须先到管管理处报报批申请请；列明明装修装装饰的具具体方案案，不得得违反相相关规定定；（3）管理理处在66个工作作日内由由专业人人员审批批，签署署意见后后发还业业主；（4） 审审批意见见必须依依照国家家法规，而而且兼顾顾业主的的合理要要求；（5）业主主的装修修装饰行行为受管管理处监监督；（6）装修修装饰活活动必须须在规定定时间内内进行，并并且严格格遵守国国家有关关规定；（7）一旦旦发现违违规的，管管理处有有权现场场制止继继续作业业。开出出整改通通知书，业业主必须须及时整整改，承承

32、担相应应责任。（8）经会会同管理理处对装装修工程程验收合合格后，业业主方可可入住。2、房屋外外观管理理规定 遵遵守小区区业主主公约的的相关条条款。 33、安全全用电管管理规定定（1）各住住户不得得在户外外私接线线路；（2）在户户内不得得使用超超过额定定功率的的电器；（3）出门门外出，注注意家里里的电源源开关关关闭；（4）不得得将家庭庭电器放放到儿童童可以随随意玩耍耍的地方方；（5）注意意用电安安全，防防止发生生事故。4、停电应应急处理理措施（1）、若若因供电电部门的的原因需需要暂时时停电，管管理处接接到通知知后300分钟内内予以公公告；（2）、因因不明原原因停电电的，立立即关闭闭相关设设施电源

33、源，以保保证安全全；（3）、启启动后备备设施，保保证临时时用电供供应；（4）检查查供电系系统；（5）针对对原因进进行处理理；（6）不能能马上恢恢复正常常的，及及时通知知业主，敬敬请原谅谅；（7）以最最快的速速度修理理完毕。5、突发火火灾应急急处理预预案救 火接到警报动 员确认疏散无关人员管理处主任（最高指挥） 绿化清洁组安全班长管理员（疏散、救救护、报报警） （调调动消防防力量救救火） （后备备消防员员）6、供、用用水事故故应急处处理预案案（1）接到到事故警警报，寻寻找事故故原因；（2）关闭闭相关阀阀门，切切断来源源；（3）仔细细检查，进进行维修修处理；（4）处理理完毕，调调试；（5）清理理工

34、作现现场；（6）将此此次的事事故详细细记录，并并向主任任报告。7、小区安安全防范范措施（1）必须须了解和和掌握小小区内各各种保安安设施的的操作和和效能。例例如：对对讲机、警警钟、密密码锁、闭闭路电视视等。善善用各种种已有的的设施，以以免减弱弱防盗效效果； （2）熟悉悉小区内内各住户户，记住住住户姓姓名、年年龄、家家庭成员员、职业业及联系系电话。此此类资料料须保密密，不得得泄露。（3）与业业主和业业委会保保持密切切联络，以以便就保保安问题题，经常常交换意意见及互互通消息息；（4）值班班人员在在交接班时时应做好好交接班班记录，以以备核查查，令保保安人员员高度警警惕；（5）礼貌貌地询问问进入小小区的

35、来来访客人人，登记记身份证证或工作作证。如如有怀疑疑，应用用对讲机机与有关关住户联联络。如如访客携携带可疑疑物品时时，更需需提高警警觉；（6）当值值人员至至少每22小时巡巡楼一次次（但不不固定时时间），以以免坏人人乘隙而而入。巡巡楼时必必须要有有警觉性性，特别别注意楼楼梯、走走廊、电电表房及及其他隐隐蔽地方方、通道道等，以以确保无无可疑人人物匿藏藏小区内内伺机作作案。留留意公共共场所的的暗角、水水箱底是是否预先先藏备盗盗窃工具具等；（7）如听听到住户户呼叫或或发现可可疑人物物，必须须立即报报警并封封闭大门门及其通通道，以以等待警警方人员员到场处处理。切切勿鲁莽莽采取行行动；（8）若有有案件发发

36、生，应应采取下下列步骤骤协助破破案：立刻报案案，并留留在现场场直至公公安人员员到达，遇遇到伤员员（被害害人、案案犯）应应立即抢抢救和监监护。切勿移动动，也不不允许他他人移动动、触摸摸、践踏踏现场物物品，协协助公安安部门保保留证据据，方便便调查工工作。切勿开动动风扇、冷冷气机或或其他电电器用具具，以免免证据破破坏。禁止任何何人在现现场走动动，以方方便公安安部门到到现场调调查。向公安人人员提供供有关罪罪案详情情，如案案发经过过，与本本案有关关人物外外貌、衣衣着，有有关车牌牌号及坏坏人逃走走的方向向。（9）详细细记录各各有关政政府部门门电话，以以便需要要时寻求求协助。8、突发事事件应急急处理预预案（

37、1）业主主与业主主之间的的纠纷，可可以通过过教育说说服的办办法处理理。同时时通过业业主委员员会来做做工作，让让业主分分清是非非，处理理事情应应以大化化小，合合法合理理为原则则，尽量量不要激激化矛盾盾，若是是达到违违反治治安管理理条例或或是触犯犯刑法法的程程度，则则向公安安机关报报送处理理。（2）打架架斗殴处处理：发发现后及及时报告告上级领领导，并并通知最最近的保保安员前前来处理理；劝阻阻打斗的的人员停停止斗殴殴，必要要时采取取措施制制止，并并收缴斗斗殴凶器器；将其其带回保保安值班班室处理理，有人人员受伤伤的，送送医院。（歹歹徒受伤伤的，非非致命伤伤可以帮帮他包扎扎一下），等等到公安安人员来来到

38、后移移交处理理。（3）盗窃窃事件处处理：发发现正在在作案的的，应立立即组织织人员当当场人赃赃俱获；会同业业主或当当事人一一起押送送公安机机关；若若业主（当当事人）不不在的应应作纪录录，由保保安班长长组织将将其押送送公安机机关；只只是发现现盗窃现现场的，应应立刻通通知当事事人，并并且按照照当事人人的意愿愿考虑是是否报警警，不论论报警与与否，必必须记录录在案，并并且要求求当事人人签字。（4）醉酒酒生事或或精神患患者：劝劝阻或阻阻拦进入入辖区，如如是辖区区内原有有的患者者，应通通知其家家人领回回；不认认识的从从外面进进来，则则不能让让其进入入，并且且通知派派出所来来处理；若对方方已有危危害社会会安全

39、的的行为，可可以将其其控制，同同时注意意保护自自己和他他人的安安全。（5）抢劫劫事件处处理：在执勤过过程中有有公开使使用暴力力的，胁胁迫或其其他手段段危害到到公司或或业主、他他人人身身财产安安全的，应应机智处处理，制制止犯罪罪。并报报告上级级处理；在地下室室和楼道道内发生生的，应应通知其其他人员员前来围围捕，期期间应监监控事件件发展，注注意罪犯犯的人数数、衣着着特征及及所用器器具等；保护案发发现场，不不要让无无关人员员进入现现场，劝劝散围观观群众；如无固固定现场场或无法法将劫匪匪留在原原处的，应应将物件件等保护护起来，待待公安机机关处理理。（6）拾获获遗失物物品：住户交来来的拾获获物应一一一登

40、记记在案；员工在执执勤过程程中拾获获遗失物物品的，交交管理处处处理；不得拾物物不交或或少交，私私用；如遇到不不明物品品应慎重重检查；（7）遇到到执勤中中不听劝劝阻的：处理问题题先敬礼礼，态度度和蔼；说清楚问问题所在在的原因因，请对对方配合合；对方无理理纠缠的的，应设设法弄清清楚对方方的单位位、姓名名等，向向上级汇汇报；发生纠纷纷，执勤勤人员不不得同业业主争吵吵；（8）火灾灾事件处处理：发生火灾灾或接到到火警电电话，应应立即出出动；通知辖区区义务消消防员集集合；到达现场场要冷静静，不要要慌乱，保保持联系系通畅，不不要乱喊喊乱叫；分工合作作，协同同作业，保保护业主主人身安安全为第第一要务务；汇报公

41、司司领导；有必要的的，电梯梯停止运运行，有有自动消消防系统统的，立立刻启动动；注意灾后后的善后后工作；确认事件件疏散散相关人人员自己能能够扑灭灭的组织织人员作作业不能的的，应尽尽力控制制事态，不不让其蔓蔓延，同同时报警警。（9）业主主家中发发生刑事事案件和和治安案案件、灾灾害的：执勤人员员接到报报告或者者巡视看看到的，立立刻向上上级主管管报告，同同时到案案发现场场控制事事件继续续；保护现场场，疏散散人员抢抢救伤者者，制止止事件继继续扩大大；向周围人人了解情情况的发发生事件件的经过过；公安机关关到场后后，汇报报情况，协协助工作作。（10）业业主、行行人等突突发疾病病的：立刻通知知上级主主管；业主

42、或行行人若是是晕倒的的，应将将其带到到阴凉处处等待救救援；若若对方属属于外伤伤的，则则协助对对方到椅椅子上坐坐下，作作简单包包扎或等等候救援援，安慰慰对方，缓缓解痛苦苦和焦急急情绪；属于1.4米以以下儿童童的将其其带到管管理处办办公室处处理；对方要求求不上医医院，或或是确实实伤得不不重的可可以送其其回家，若若是外来来人员的的妥善安安置；对方为女女性的，应应要求旁旁边的女女性协助助救援，尽尽可能不不要单独独行动，并并在报告告中另外外说明。确确无人支支援的，可可在对方方无力行行动、晕晕倒或被被允许的的情况下下，横抱抱或扶手手臂、肩肩膀送至至医护处处。（11）发发生触电电、被困困电梯、溺溺水等事事故

43、的：一旦确定定事故发发生，立立即向上上级呼救救，报告告情况；发生触电电的，立立刻画出出警戒圈圈，禁止止他人接接近。用用绝缘物物挑开电电线。将将当事人人带离现现场急救救；发生溺水水事故的的，多在在游泳池池，故在在此必须须具备救救生员。（12）发发生其他他事故的的：发生其他不不在此处处说明的的事故，请请立即向向上级呼呼救，尽尽可能的的保护现现场，阻阻止事态态蔓延。保保护人员员的安全全为第一一要务。10、车辆辆管理制制度（1）保安安员必须须认真执执行停车车管理规规定，礼礼貌待人人，热情情服务，保保证车辆辆安全，维维护良好好的行车车秩序；（2）车辆辆进小区区后，必必须按指指定位置置停车，排排列整齐齐，

44、不得得阻塞交交通，认认真核查查车型、车车牌号，避避免出现现差错；（3）了解解和掌握握车主的的车型、车车牌号、姓姓名、年年龄、职职业、工工作单位位、居住住楼层、座座号等等等，以便便识别；（4）严禁禁载有易易燃、易易爆和有有毒、有有害物品品的车辆辆进小区区停放保保管，以以免发生生意外。如如有车辆辆违反此此规定进进场，应应立即令令其开出出小区，立立即报告告管理部部或公安安机关进进行处理理。（5）值班班期间发发现可疑疑情况，立立即报告告班长或或管理处处，并注注意其事事态发展展。交接接班时叮叮嘱接班班人注意意，并记记录在交交接登记记簿上，同同时日期期必须记记录在登登记簿上上，以备备查。（6）车管管员必须

45、须认真执执行收费费制度，坚坚持原则则，不得得徇私舞舞弊。如如果有不不开票停停车或乱乱收费、不不收费等等等行为为，一经经发现，严严肃处理理。11、小区区公共环环境管理理规定（1）小区区内不准准损坏和和攀折花花木，不不准在树树木上敲敲打，拉拉绳子晾晾衣服；（2）不准准在绿地地内设置置广告招招牌，在在绿地内内堆放物物品；（3）不准准在绿地地内乱扔扔垃圾，不不准行人人车辆践践踏，跨跨越护栏栏，通过过绿地；（4）不准准损坏绿绿化的保保护设施施，建筑筑小品等等，凡人人为造成成绿化设设施损坏坏的，应应照价赔赔偿，情情节严重重的，交交由公安安机关处处理；（5）住户户不得将将垃圾桶桶或垃圾圾袋置于于走廊、楼楼梯等公公用地方方，以免免影响卫卫生和阻阻塞通道道，请放放入通往往楼梯门门旁的垃垃圾桶内内；（6）住户户浇花时时要小心心，勿将将水淋到到阳台外外面，以以免影响响下层和和行人。（7）住户户不得妨妨碍他人人的正常常生活，如如冷气机机滴水或或发出大大量热气气或噪音音时，须须从速修修理，以以免影响响邻居和和市容卫卫生。（8）不得得高空抛抛物。12、业主主投诉处处理制度度（1）凡因因工作不不当，造造成损失失及不良良影响的的、有损损公司的的外在形形象，并并引致业业主不满满而向公公司反