某物业公司项目管理办法13459.docx

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1、物业项目管管理办法法（建议稿）二00九年年五月编 制 说说 明根据公司规规范性文文件制定定本管理理办法，主主要针对对物业项项目的一一些特殊殊性和专专业性，是是公司现现行管理理制度的的外延和和补充。本本办法条条文中如如发生和和公司新新颁布的的制度等等规范性性文件相相冲突时时，本办办法将做做出修改改直至遵遵从公司司规范，并并随着物物业业务务的发展展逐步增增删、修修订和完完善。 物业业项目管管理办公公室 王王楠 二000九年年五月目录一、物业项项目组织织架构示示意图4二、岗位职职责5（一）物业业主管（主主办）工工作职责责5（二）招商商专员岗岗位职责责6（三）物业业专员岗岗位职责责7（四）车场场专员岗

2、岗位职责责8（五）物业业内勤岗岗位职责责8（六） 车车管员岗岗位职责责10三、物业项项目管理理制度、流流程11（一）考勤勤管理制制度11（二）物业业项目薪薪酬管理理制度12（三）物业业项目考考核制度度14（四）首问问责任制制16（五）物业业安全管管理制度度17（六）停车车场管理理制度18（七）物业业值班制制度20（八） 交交接班制制度及流流程211、车辆管管理员交交接班制制度212、物业交交接班制制度213、交接班班流程22（九）巡查查制度23（十）房屋屋接管管管理23接收物业业管理办办法23设备机房房接管验验收28（十一）二二次装修修管理制制度及流流程30二次装修修管理制制度30装修管理理流

3、程32（十二）租租赁管理理办法及及流程33租赁管理理办法33租赁移交交管理办办法33流程334四、安全应应急预案案34（一）消防防安全应应急预案案34火灾报警警34物业工作作人员的的任务：35常见治安安应急处处理办法法35（二）治安安应急预预案36（三）水灾灾害应急急预案36（四）疏散散应急预预案37一、物业项项目组织织架构示示意图车管员车管员物业主管（主办）车管专员招商专员员四海花园裕佳花园江南明珠物业专员物业内勤车管员组织架构说说明：按按目前公公司组织织架构，物物业项目目办公室室隶属公公司人力力资源部部管辖，人人事行政政管理权权、财务务管理权权均归公公司人力力资源部部、财务务部直管管，物业

4、业主管（主主办）履履行物业业日常工工作管理理权，并并保证公公司物业业项目的的正常动动作及发发展。物业项目设设办公室室主管（主主办）11人，下下设招商商专员、物业专员、车管专员、物业内勤各1人、车库管理员工若干人。车管专员和和招商专专员可根根据以后后业务发发展而设设岗。 二、岗位职职责（一）物业业主管（主主办）工工作职责责1、严格执执行公司司各项规规章制度度，并监监督实施施。2、根据上上级部门门下达的的年度经经营计划划，编制制年度、物物业出租租、招商商计划书书，并具具体落实实执行。3、负责产产权物业业的购入入及出租租出售，办办理相关关手续及及房屋交交接管理理。4、主要负负责公司司产权性性物业的的

5、经营性性管理工工作，具具体履行行本公司司物业产产权的权权利和义义务，最最大限度度发挥物物业价值值，为公公司增创创效益。5、协助部部门经理理创立并并完善内内部管理理制度、工工作标准准及流程程等。6、负责与与各物业业管理公公司和相相关单位位建立良良好的沟沟通渠道道，为物物业的正正常有序序开展创创造良好好的外部部条件。7、负责所所有物业业项目的的日常管管理。包包括：建建立安全全保障体体系，协协助物业业安全的的检查、相相关工作作的组织织实施；初审与与所在物物业管理理公司签签订的管管理协议议；车场场经营管管理工作作，物业业招商管管理工作作并跟踪踪、督导导招商工工作的进进展及法法律咨询询、合同同的谈判判、

6、签订订。8、对本公公司投资资的物业业附属设设备设施施进行日日常监管管，按照照上级批批准的运运行保养养计划落落实责任任。9、对重要要公文的的处理、传传达、督督办和实实施，保保持政令令畅通。10、负责责物业项项目办公公室的具具体行政政、人事事管理。如如：规范范日常办办公管理理；规范范员工行行为管理理；员工工思想教教育；员员工职业业技能培培训和指指导；员员工绩效效考核等等。11、完成成总经理理和上级级部门临临时交办办的其它它工作。（二）招商商专员岗岗位职责责1、严格执执行公司司各项规规章制度度，服从从管理。2、协助物物业主管管（主办办）负责责公司商商业物业业的招商商工作。3、按照公公司下达达的招商商

7、任务编编写年度度、月度度招商计计划书并并负责具具体实施施。4、协助收收集、整整理、归归纳市场场行情、价价格，以以及新项项目、竞竞争对手手、客源源等信息息资料，提提出分析析报告，为为部门业业务人员员、领导导决策提提供参考考。 5、定期向向物业主主管（主主办）汇汇报工作作情况和和客户跟跟踪情况况，定期期进行工工作总结结，提高高工作计计划性和和有效性性。6、负责招招商的前前期谈判判和招商商书的起起草、签签订，并并负责出出租的后后期管理理及出租租费用的的按期收收取。7、建立客客户数据据库，负负责公司司租赁合合同及其其他招商商文件资资料的管管理、归归类、整整理、建建档和保保管工作作。8、负责各各类经营营

8、指标的的月度、季季度、年年度统计计报表和和报告的的制作、编编写，并并随时答答复领导导对销售售动态情情况的质质询。9、负责监监查客户户的意见见或信息息的记录录及回访访工作。10、具备备较强的的组织协协调及沟沟通交际际能力，勤勤奋敬业业。11、完成成领导交交办的其其他工作作。（三）物业业专员岗岗位职责责1、严格执执行公司司各项规规章制度度，服从从管理。2、接受物物业项目目主管（主主办）的的直接管管理，对对其工作作负责。3、负责物物业管理理工作的的组织实实施，收收集物业业各类数数据，为为编制物物业管理理、租赁赁收支等等计划提提供科学学依据，具具体执行行物业管管理计划划的编制制工作。4、负责与与相关单

9、单位的协协调、沟沟通，并并建立良良好的合合作关系系。5、按时记记录并核核对水电电起止度度、水电电费的支支出及收收取，负负责物业业租赁费费的催收收。6、负责物物业购入入及出租租出售的的具体事事务，严严格按照照房屋交交接管理理制度执执行房屋屋购入及及出租出出售相关关交接手手续的办办理。7、负责落落实租赁赁产生的的工程或或维修事事务初步步方案，并并监督实实施。8、每天不不定期巡巡查物业业的消防防、安全全、清洁洁及车库库智能系系统的检检查，做做好巡查查记录。9.处理前前期物业业项目的的突发事事件并及及时上报报领导。10负责下下属员的的工作培培训及督督导。6.完成领领导临时时交办的的其它工工作。（四）车

10、场场专员岗岗位职责责1、严格执执行公司司各项规规章制度度，服从从管理。2、接受物物业项目目主管（主主办）的的直接管管理，对对其工作作负责。3、负责车车场管理理工作的的组织实实施，按按时提交交年度、月月度工作作计划及及总结。4、负责与与相关单单位的协协调，维维护车库库经营正正常运作作。5、负责车车场相关关资料、图图纸的收收集及保保管。6、负责车车场突发发事件的的前期处处理并及及时上报报领导。7、负责车车场智能能系统操操作的指指导、监监查管理理并简易易维护，保保证系统统的正常常运行。8、严格按按照车库库管理制制度每天天不定期期巡查各各车场的的消防、安安全、清清洁，检检查车辆辆的摆放放情况，保保证车

11、库库及车辆辆的安全全，做好好巡查记记录。9、负责对对车管员员工作技技能的培培训及督督导。10、负责责车管员员的招聘聘录用及及储备工工作。11、完成成领导临临时交办办的其它它工作。（五）物业业内勤岗岗位职责责1、严格执执行公司司各项规规章制度度，服从从管理。2、接受物物业项目目主管（主主办）的的直接管管理，对对其工作作负责；涉及物物业租金金的收取取及费用用支出管管理、物物业维修修维护费费用的结结算、办办公室日日常费用用管理等等工作直直接对财财务负责责，但要要接受物物业项目目主管（主主办）的的监督检检查，以以保证资资金的安安全及项项目的正正常运转转。3、按时提提交年度度、月度度工作计计划总结结。4

12、、负责物物业租金金的催收收，保证证资金及及时到位位。5、按照财财务实施施细则，严严格执行行收、付付款手续续，及时时登记每每一笔收收、付款款金额，建建立收、付付款日记记帐和银银行票据据登记台台帐，正正确办理理票据结结算和现现金收付付，按规规定制作作各类报报表，并并按时向向总公司司及相关关人员填填报各类类账务报报表。6、负责印印章管理理和票据据保管，建建立发票票领用登登记台帐帐，定期期核对清清理发票票。7、负责物物业项目目备用金金保管及及明细帐帐目，严严格按照照公司财财务制度度及时报报销。8、负责员员工工资资及福利利费等的的发放。 9、负责车车库智能能系统月月停续期期工作。10、协助助物业巡巡查工

13、作作，并做做好巡查查记录。11、负责责办公用用品的领领用、登登记、发发放及保保管。12、负责责办公室室接待、接接转电话话，传真真收发与与电话登登记等日日常办公公事务。13、文件件、会议议资料的的打印、复复印、整整理及归归档。14、负责责物业项项目所有有资料、公公司发文文、收文文等的整整理、归归档，建建立借阅阅制度，保保证档案案资料的的安全、完完整，严严格遵守守公司的的保密制制度。15、完成成领导临临时交办办的其它它工作。（六） 车车管员岗岗位职责责1、严格执执行公司司各项规规章制度度，服从从管理。2、实行224小时时轮流值值班，服服从统一一安排调调度，严严格遵守守交接班班制度，认认真填写写交接

14、班班记录，做做到交接接清楚，责责任明确确。3、负责对对停车场场(库)的汽车车、摩托托车管理理及车库库(场)内及值值班室的的清洁工工作。4、负责指指挥区内内车辆行行驶和停停放，提提醒和指指挥司机机按路线线行驶，按按定位泊泊车，维维持停车车秩序，认认真填写写车辆辆出入登登记表，做好每一次抬杆记录，不得遗漏。5、按规定定和标准准收费，开开具发票票，及时时缴纳营营业款。6、负责对对停车场场的消防防、安全全、清洁洁进行巡巡查，发发现安全全隐患及及时记录录并立即即报车管管专员或或物业项项目主管管（主办办）。7、随时对对道路和和停放车车辆进行行巡视查查看，保保证车辆辆安全，发发现漏油油、漏水水，未关关车窗、

15、车车门，未未关车灯灯，应即即时通知知车主(司机)，做好好记录，并并及时报报告车场场专员。8、维持道道口交通通秩序，保保证道口口畅通无无阻。9、发现进进场车辆辆有损坏坏时应向向车主(司机)指出，并并作好记记录，使使责任分分明。10、2.5以以上的货货车(搬搬家等特特殊情况况除外)、大型型客车、车车场规定定不得入入内的车车辆以及及载有易易燃易爆爆、剧毒毒、放射射性等危危险品的的车辆禁禁止放行行进入车车库。11、禁止止车主在在停车库库进行试试乘试驾驾的行为为，及时时制止其其它有可可能引发发安全隐隐患及不不正当行行为。12、严守守岗位，不不得撤离离职守，保保持警惕惕，文明明上岗，礼礼貌待人人，妥善善处

16、理上上岗时遇遇到的各各种问题题。13、完成成领导交交办的其其它工作作。三、物业项项目管理理制度、流流程（一）考勤勤管理制制度物业项目办办公室全全体员工工的考勤勤管理，严严格执行行公司行行政制度度员工工考勤与与休假制制度相相关规定定。针对对物业项项目的特特殊性，增增加以下下几点内内容。1、物业办办公室增增加夜间间巡查考考勤：每每周至少少有一次次不定期期不定时时的夜间间巡查，巡巡查内容容：所有有物业的的安全、消消防、清清洁以及及车管员员相关工工作记录录的检查查、核对对等，做做好巡查查记录以以备查。物物业项目目主管（主主办）通通过巡查查记录和和车库监监控进行行夜间巡巡查工作作检查。2、外出巡巡查或处

17、处理事情情时需告告知物业业管（主主办），并并要有巡巡查及处处理事情情的相关关记录及及结果。3、车管员员交接班班时间为为8：330，必必需提前前30分分钟到岗岗，做好好交接班班手续，进进行物品品清点，对对车库安安全、停停放车辆辆情况进进行检查查确认，在在交接记记录本上上签名确确认。完完成清洁洁工作。物物业办公公室负责责人每天天对交接接情况进进行检查查核实。4 、车管管员要服服从安排排，严禁禁私自换换班，一一经查实实按公司司相关规规定扣罚罚。5、车管员员如需辞辞职者，需需提前半半月提出出申请。临临时离职职者当月月奖金及及福利费费不予计计发。6、车管员员因事请请假半小小时-11小时内内，可向向车管专

18、专员请假假，超出出1小时时须向物物业项目目主管（主主办）申申请，获获得同意意方可请请假。扣扣款按照照公司员员工考勤勤制度执执行。7、外出吃吃饭时间间控制在在1小时时以内，超超出100-300分钟按按迟到处处理，超超出300分钟以以上按无无故旷工工处理。（二）物业业项目薪薪酬管理理制度物业项目办办公室全全体员工工的考勤勤管理，严严格执行行公司行行政制度度员工工薪酬管管理制度度相关关规定。但但因物业业项目存存在招商商和销售售，针对对物业项项目的特特殊性，增增加以下下薪酬管管理制度度。1、为激励励物业员员工工作作积极性性，员工工工资除除按照公公司的薪薪酬制度度执行外外，可将将招商及及销售的的业绩按按

19、比例提提成，在在公司规规定的薪薪酬上，按按营业额额的3%提成。2、物业安安全工作作是重中中之重，公公司设立立安全奖奖，全年年无重大大安全事事故，隐隐患查处处率为1100%，物业业所有员员工即可可获得2200元元安全奖奖。如果果出现安安全责任任事故，则则按照绩绩效考核核办法扣扣罚。3、由于车车管员职职位较特特殊，故故薪酬制制度单列列车员管薪酬酬由四部部分组成成：基本本工资工龄工工资绩绩效奖金金福利利费基本工资资：7555元/月工龄工资资：按进进入公司司满一年年后始计计，第二二年开始始每满一一年每月月给予工工龄工资资20元元。工龄龄工资以以五年封封顶，即即入司工工作满五五年后不不再递增增计算工工龄

20、工资资。绩效奖金金：奖金按如如下标准准计提以本车库当当月收到到的临停停车收入入为基数数，其该该收入在在一万元元以内（含含）则提提取其中中10%作为奖奖金，若若该收入入在一万万元以上上则按超超出部分分再计提提5%作作为奖金金，原则则上由该该车库所所有车管管员平均均分配。（本本条规定定目前仅仅适用于于江南明明停车库库）。为车库新增增月票停停放客户户的，则则每新增增1个客客户按110元/人的标标准奖励励给当值值经办车车管员。公司将根据据各车库库的运营营情况保保留每季季度调整整奖金计计提比例例的权利利。奖金的发发放管理理每月5日前前，物业业项目办办公室将将各车库库上月的的临停收收入报总总公司财财务部核

21、核算，总总公司行行政办公公室于88日前按按上述奖奖金计提提标准算算出当月月应发奖奖金金额额，并报报总经理理批签后后，由行行政办公公室将此此奖金平平均分配配至该车车库所有有车管人人员，在在车管员员工资中中统一发发放。每月5日前前，物业业办公室室将各车车库上月月新增月月票客户户的数据据报总公公司行政政办公室室，由行行政办公公室核算算后，直直接将该该奖金计计入经办办车管员员的工资资中予以以发放。福利费：国家法定节节假日：元旦、五五一、端端午、中中秋及国国庆，过过节费550元/人；春春节节日日礼品550元/人（不不发现金金）。（考考虑到各各节日多多在月初初，为防防止车管管员未事事先申请请而临时时离职的

22、的原因，故故以现金金发放的的过节费费均纳入入车管员员工资中中，延迟迟一月发发放。）关于节日日加班费费：车管员在国国这法定定节假日日当班的的按500元/天天的标准准给予节节日加班班费。车管员未提提前半月月度提出出辞职者者，取消消当月应应享受的的任何奖奖金及福福利资格格。（三）物业业项目考考核制度度严格遵照公公司人人力资源源部绩效效考核办办法及及行政执执行考核核，针对对物业的的特殊性性，增加加以下考考核内容容。1、安全质质量考核核：公司司物业发发生安全全质量事事故，要要在第一一时间进进行上报报、处理理，如因因责任人人工作懈懈怠、巡巡查不到到位或其其它主观观原因发发生的安安全质量量事故，视视其事故故

23、大小给给予警告告、记过过、记大大过等行行政处分分；如造造成的影影响和损损失较大大，除行行政处分分、绩效效扣罚等等，对于于所造成成的损失失承担赔赔偿责任任。2、物业工工作人员员未按规规定巡查查，或未未巡查而而谎报已已巡查并并填写不不真实的的巡查记记录，一一经查实实扣罚当当月500元绩效效工资。3、因车管管员薪酬酬为单列列，故对对车管员员的考核核按以下下标准执执行：严格执行行公司各各项规章章制度，服服从管理理。违者者扣罚550元/次，三三次以上上劝其退退职。车辆进出出车库不不按规定定登记或或漏登、补补登，扣扣罚当事事人5元元/次，如如故意者者，一经经查实则则按贪污污处理，按按未登记记数额的的3倍扣

24、扣罚，金金额较大大或后果果严重者者，将报报公安机机关处理理。车辆进出出车场，国国车管员员未按规规定进行行刷卡程程序操作作抬杆，而而擅自抬抬杆放行行无正当当理由扣扣罚5元元/次；凡电脑脑显示有有人工抬抬杆记录录，而车车管员未未做记录录者，扣扣罚5元元/次。无故迟到到、早退退、旷工工按公司司员工工考勤管管理制度度扣罚罚。不得私自自使用车车库智能能系统配配备的电电脑做与与工作无无关的事事，违者者扣罚550元/次；如如因违规规操作或或故意损损毁电脑脑及车库库智能系系统设施施，按其其市价双双倍赔偿偿设备设设施及由由此造成成的其它它经济损损失，并并予除名名。未经物业业办公室室主管（主主办）同同意，私私下换

25、班班，双方方各扣罚罚50元元/次，正正常当班班者当天天工资扣扣除。车库内严严禁使用用公司明明令禁止止的使用用的物品品：如瓦瓦丝炉、电电热风扇扇及易燃燃易爆物物品，违违者扣罚罚当班人人员3000元/次。凡遗失IIC卡一一张，按按工本费费30元元/张赔赔偿。损坏公司司财物，照照价赔偿偿。上班时间间无故脱脱岗、离离岗，半半小时内内50元元/次，超超出半小小时按旷旷工处理理（外出出吃饭除除外）。上班时间间睡觉、做做私事、闲闲聊、听听广播等等，违反反一次扣扣罚100元/次次。保持车库库清洁，违违者扣罚罚5元/次。上班时间间注意仪仪容仪表表，不得得穿背心心、短裤裤、拖鞋鞋，礼貌貌待人，如如有违反反，扣罚罚

26、10元元/次。对工作中中出现的的问题应应及时沟沟通，如如实反映映，企图图欺上瞒瞒下者，经经查实一一律除名名。（四）首问问责任制制首问责任制制：指首首问责任任人必须须尽自己己所能为为客户提提供最佳佳和满意意的服务务，直至至问题最最终解决决或给予予明确答答复的责责任制度度。首问责任人人：指当当客户到到访或致致电办公公室要求求提供服服务(咨咨询、申申诉等)时所接接触到公公司的第第一位员员工。1、首问责责任人负负责客户户来电、来来访的接接待、记记录、答答复。2、属首问问责任人人职责范范围且能能够准确确答复的的应及时时予以答答复、处处理。3、非首问问责任人人职责范范围或不不能准确确答复的的在第一一时间报

27、报相关领领导，并并做好记记录，首首问责任任人不得得以此为为由予以以搪塞、推推诿、或或敷衍了了事。4、在完成成上报义义务后须须对处理理情况进进行跟踪踪，并告告知客户户预计解解决的时时间。5、首问问责任人人在接待待或受理理有关问问题时，要要认真听听取反映映；按照照有关规规定和程程序及时时拿出处处理意见见，限期期反馈；该转交交的立即即办理相相关手续续转交给给下一位位接待者者，问题题转到哪哪里，责责任就到到哪里。5、员工不不仅要精精通本职职业务，而而且要了了解本部部门业务务办理程程序，以以便能够够更好地地履行首首问责任任。（五）物业业安全管管理制度度1、建立消消防安全全巡查制制度，物物业主管管（主办办

28、）、物物业专员员、车管管专员每每天不定定期不定定时对所所有物业业进行巡巡查并做做好记录录，发现现问题及及时处理理并报物物业主管管（主办办）处理理结果。2、严禁在在办公场场地及车车库内使使用瓦丝丝炉、电电热风扇扇等，易易燃易爆爆等危险险品严禁禁带入车车库及办办公场地地。3、车库及及办公场场地属禁禁烟场所所。 4、工作人人员应及及时清理理区域内内易燃物物品，以以免造成成火灾隐隐患。 5、未经批批准，不不得违规规使用加加长电线线，严禁禁用电不不使用安安全保险险装置或或擅自增增加小负负荷电器器。 6、对所辖辖工作区区域内的的消防消消防设施施、器材材工经常常巡查，不不得擅自自挪用消消防设施施、器材材的位

29、置置或改为为它用，如如发现有有过期的的或无法法使用的的应及时时报物业业办公室室予以更更换。7、保证车车库道口口及车道道的畅通通、清洁洁，严禁禁遮挡安安全指示示标志。 8、严格遵遵守公司司职场安安全相关关规定，车车库必须须严格按按照安全全管理和和操作规规程进行行，保证证车库的的安全运运行。9、车管员员对进出出车辆特特别是进进入车辆辆进行安安全检查查，如有有损伤及及其它问问题及时时提醒车车主，做做好记录录。10、禁止止在车库库内进行行试乘试试驾，随随时巡查查车辆停停放情况况，保证证车辆安安全。如如发现车车辆有漏漏水、漏漏油、车车门及窗窗未关等等现象应应做好记记录，并并及时通通知车主主到场处处理。1

30、1、一般般安全事事件，及及时处理理，做好好记录报报办公室室友备案案。如发发生火灾灾、刑事事案件或或其它重重大安全全事故，需需立即通通知物业业负责人人，启动动安全预预案。（六）停车车场管理理制度1.车场管管理员必必须熟悉悉停车场场的车位位分布情情况，通通过检查查车辆停停车证，查查验车辆辆是否按按指定车车位停放放。（车车证号应应与车位位号相符符）并按按时填写写车辆辆停放记记录表。2.车场管管理员指指挥车辆辆正确分分区停放放整齐，车车辆应在在车位正正中停放放，不得得压车位位线，不不得随意意停放。要要提醒司司机关好好车窗，锁锁好车门门。3.车场管管理员认认真检查查区域内内是否有有影响停停车安全全的因素

31、素存在，检检查车场场设施、灯灯光、地地面有无无异物（如如钉子、金金属片等等）及卫卫生情况况，保证证车辆的的停放安安全。4.车场管管理员密密切注意意是否有有闲杂人人员进入入停车场场区域。5.车场管管理员检检查停车车场内消消防设施施是否完完好、有有效，车车场变配配电等设设备、施施工现场场等处要要有明显显警示标标识，有有防护措措施，如如有损坏坏，要及及时上报报。6.车场管管理员必必须244小时有有人值班班,不得得空岗。7.车场管管理员熟熟悉车场场管理系系统一般般性故障障的处理理程序，停停车场管管理系统统发生故故障时,立即通通知工程程部人员员到场维维修.平平时主机机显示器器保持在在实时监监控界面面。8

32、.车场管管理员要要如实详详尽地记记录当天天发生的的事件，发发现问题题及时向向上级报报告。9.车场管管理员工工作时应应着装整整洁，举举止文明明、礼貌貌待人、服务热情周到、努力化解工作中的各种矛盾，对外避免发生冲突。10.发生生任何车车辆事故故时，及及时上报报看管好好事故现现场，疏疏导其它它车辆绕绕行，确确保道路路通畅。11.接到到火警报报警信号号时，值值班员要要按照制制定的火火警处置置预案的的程序报报警，并并通知有有关人员员到火警警地点扑扑救。12.停停车场内内停放的的车辆发发生丢失失，由车车主报公公安部门门处理，管管理处将将配合公公安部门门为破案案提供线线索，不不负责赔赔偿。（七）物业业值班制

33、制度1.坚守工工作岗位位，不得得擅离职职守，不不做与值值班无关关的事项项。2.熟悉业业务，认认真钻研研业务知知识，提提高业务务水平，文文明值班班。妥善善地做好好职责范范围内的的一切事事务。3.对于重重大、紧紧急和超超出范围围内的事事项，应应及时向向主管领领导汇报报和请示示。4.加强安安全责任任，保守守机密，不不得向无无关人员员泄露有有关公司司内部的的情况。5.保持室室内清洁洁，禁止止在工作作时间大大声喧哗哗。无关关人员不不得随意意进入值值班室。6.非值班班人员禁禁止在值值班室留留宿。7.爱护公公物，杜杜绝浪费费，互相相尊重，礼礼貌待人人。8.因有特特殊情况况需换班班和代班班时，必必须经主主管负

34、责责人批准准，否则则责任自自负。9.按规定定时间交交接班，不不得迟到到、早退退，并在在交接班班前按要要求认真真填写值值班记录录。（八） 交交接班制制度及流流程1、车辆管管理员交交接班制制度（1）按时时交接班班，接班班人员应应提前330分钟钟到达岗岗位，在在接班人人员未到到达前，当当班人员员不能离离岗。（2）接班班时，要要详细了了解上一一班车辆辆出入和和停放情情况以及及本班应应注意事事项。（3）向下下一班移移交值班班记录和和车辆辆出入登登记表。（4）交接接班时应应将上一一班移交交的值班班物品及及其他设设备清点点清楚，并并在值班班记录上上签名。2、物业交交接班制制度(在物业业业务发展展壮大时时可建

35、立立物业的的值班制制度)（1）交班班者应在在交班前前15分分钟做好好准备工工作，工工作人员员提前110分钟钟到岗接接班，服服装整洁洁，身体体状况良良好；（2）上一一班次值值班人员员对接班班人员陈陈述上班班次运转转情况，重重要注意意事项，提提前在记记录本上上填写本本班运行行状况及及特别事事项并按按要求填填写各种种运行记记录表；（3）接班班人员检检查对钥钥匙及其其它工具具是否齐齐全；（4）交接接班人员员双方应应共同确确认管辖辖区域运运行状况况和方式式是否良良好；（5）保持持办公地地面、桌桌椅、储储物柜架架是否清清洁，物物品是否否码放整整齐；（6）接班班人员未未准时到到岗，交交班人员员需等接接班人员

36、员到岗后后问清原原因，确确认接班班人员能能保证正正常工作作，方可可进行交交接。如如发现接接班人员员有醉酒酒现象或或其他神神志不清清的表现现不能交交班，上上班时不不能吸烟烟、饮酒酒；（7）各种种运行记记录表格格、资料料是否存存放整齐齐完好。接接班人员员应认真真查阅运运行记录录、巡检检记录，询询问相关关情况，交交接班后后，双方方履行签签字手续续，接班班人员如如发现违违章和故故障或可可能造成成不良后后果的因因素，经经询问交交班人员员，交班班人员不不能给予予明确回回答，可可以拒绝绝签字，并并立即报报告主管管领导，由由交班人人员继续续处理、接接班人员员配合，解解决问题题后，再再进行接接班；（8）若发发生

37、引起起不良后后果的事事故，应应由当班班工作人人员在本本班填写写统一格格式的事事故报告告后，方方能交接接。3、交接班班流程接班人员提前15分钟到岗上班人员交接下传工作事宜和工作用品双方认可签字确认接班人员接班后进入工作状态（九）巡查查制度（1）物业业项目办办公室主主管（主主办）、物物业专员员、车管管专员及及车管员员均为巡巡查人，负负责对所所有物业业及楼道道、楼梯梯、电梯梯及死角角进行定定期定时时巡视，并并将检查查时间、地地点、巡巡视次数数作详细细记录，物物业专员员、车管管专员巡巡视次数数每天不不少于一一次。（2）在巡巡视中要要注意发发现不正正常的现现象，严严禁走马马观花。（3）发现现问题后后要及

38、时时处理并并上报。（4）如遇遇紧急情情况必须须及时采采取紧急急措施。（5）物业业专员、车车管专员员在巡视视时，必必须按照照即定巡巡视路线线进行巡巡视。（6）物业业专员、车车管专员员必须按按巡视路路线签到到，原则则上巡视视应采取取双人巡巡视方式式。（7）物业业项目办办公室主主办将不不定期检检查制度度落实情情况。（十）房屋屋接管管管理接收物业业管理办办法 物业项目管管理办公公室代表表公司接接收物业业时，应应主动向向开发商商索要以以下文件件，不得得缺漏：（1）竣工工总平面面图，单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图，配套套设施、地地下管网网工程竣竣工图等等资料；（2）设施施设备的的安装、使使用和维维护

39、保养养等技术术资料；（3）物业业质量保保修文件件和物业业使用说说明文件件；（4）实施施物业管管理期间间形成的的有关维维修、养养护、更更新、改改造等的的技术资资料；（5）物业业使用、维维护、管管理所必必须的相相关资料料。如物物业规划划、建设设的有关关资料等等；（6）专项项维修资资金的使使用情况况（7）物业业管理用用房和物物业共用用部位、共共用设施施设备；（8）其他他属于物物业管理理区域的的物品、图图纸和资资料；接收物业时时，对照照购房合合同及交交接清单单，严格格按照以以下标准准办理交交接手续续： 1、主体结结构： 1) 内、外外墙不得得渗水、开开裂； 2) 屋面面排水畅畅通、无无积水、不不渗漏；

40、出口水水、檐沟沟、落水水管安装装牢固、接接口严密密、不渗渗漏。 2、楼地面面面层与与基层粘粘结牢固固，不空空鼓；整整体面层层平整，无无裂缝，无无脱皮，起起砂；块块料面层层表面平平整，接接缝均匀匀顺直，无无缺棱掉掉角，粘粘帖牢固固，色泽泽均匀一一致，无无明显色色差。 3、内墙面面： 1) 抹灰灰面平整整，无空空鼓、面面层涂料料均匀，无无漏刷；无面层层剥落，无无明显裂裂缝，无无污渍； 2) 块料料（如瓷瓷砖）面面层粘贴贴牢固，无无缺棱掉掉角；面面层无裂裂纹损伤伤，色泽泽一致；对缝砂砂浆饱满满，线条条顺直。 4、顶棚抹抹灰面平平整，面面层涂料料均匀，无无脱皮，无无裂缝，无无霉点，无无污水痕痕迹，无无

41、污渍。 5、卫生间间、阳台台地面应应低于相相邻地面面至少22厘米左左右，不不应有积积水，倒倒泛水和和渗漏。 6、木地板板平整牢牢固，接接缝连接接牢固，色色泽均匀匀、油漆漆完好光光亮。 7、门、窗窗： 1) 门、窗窗开启自自如，密密封严密密无渗漏漏，无晃晃动和裂裂缝，零零配件齐齐全，位位置准确确，无翘翘曲变形形； 2) 门锁锁、窗销销连接牢牢固，开开启灵活活； 3) 玻璃璃安装牢牢固，胶胶封密实实，无明明显刮花花痕迹，无无损伤； 4) 油漆漆均匀，色色泽光亮亮新鲜、完完整； 5) 电子子防盗门门、可视视对讲系系统图象象清楚、通通话清晰晰、完好好、无锈锈迹； 6) 不锈锈钢防盗盗门光洁洁，线条条顺

42、直，对对缝严密密、牢固固； 7) 高档档装饰门门装饰完完整。 8、楼梯、扶扶手： 1) 钢木木楼梯安安装牢固固，无锈锈蚀、弯弯曲，油油漆完好好，色泽泽均匀，表表面平滑滑； 2) 砼楼楼梯无裂裂缝，无无表皮剥剥落。 9、木装修修工程表表面光洁洁，线条条顺直，对对缝严密密、牢固固。 10、饰面面砖表面面平整，无无空鼓、裂裂缝、凸凸起和缺缺角，对对缝平直直。 11、油漆漆、涂料料色泽一一致无脱脱皮、漏漏刷现象象。 12、漏电电保护安安全可靠靠，电器器插座安安装平整整、牢固固，符合合“左零右右火”规定，电电源已接接通正常常。 13、 有有线电视视已开通通，信号号良好。 14、 开开关安装装平整、牢牢固

43、，开开关灵活活，接触触良好。 15、 照照明安装装牢固，完完好无损损，反应应灵敏，发发光正常常。 16、 水水表（表表前安装装截止阀阀）、电电表、气气表安装装牢固，读读数正常常，无损损伤。 17、 卫卫生洁具具安装牢牢固，配配件齐全全，无污污渍和刮刮花，接接口密实实，无渗渗漏现象象，无堵堵塞，排排水通畅畅。 18、 给给水设施施安装牢牢固，接接口密实实，无渗渗漏、无无锈迹、无无异味、流流水通畅畅，有足足够压力力。 19、 地地漏、排排水管道道安装牢牢固，配配件齐全全，接口口密实，无无渗漏现现象，无无堵塞，排排水通畅畅，完好好无损。 20、 门门铃、对对讲电话话安装牢牢固，操操作灵活活，效果果良

44、好。 21、 防防盗网、晾晾衣架安安装牢固固，焊接接密实，面面漆完好好均匀，无无脱皮、锈锈迹，无无裂纹、折折损。 22、 暗暗埋线管管及走向向有明显显标识。 23、 开开关、插插座、照照明、空空调机座座等设施施应满足足使用要要求。 24、 其其他配备备设施要要求齐全全、完好好，型号号与设计计相符，状状态正常常。 公共配套设设施接管管验收标标准 1、天台的的天沟、落落水口畅畅通完好好；隔热热层、防防水层完完好。 2、散水坡坡无下陷陷、断裂裂，与墙墙体分离离，坡度度适宜、平平整。 3、屋面避避雷设施施连接牢牢固，油油漆完好好。 4、路灯、装装饰灯安安装牢固固，完好好无损，工工作正常常；灯柱柱安装牢

45、牢固，油油漆完好好。 5、绿化符符合设计计要求，不不缺株少少苗，无无死株，无无大面积积杂草；绿化水水管布局局合理，阀阀门开关关灵活，安安装稳固固。 6、道路： 1）路面平平整，无无水泥块块，无积积水，无无起砂、断断裂；收收缩缝大大小均匀匀成直线线； 2）路牙石石砌筑整整齐，灰灰缝饱满满，无缺缺角损伤伤； 3）块料面面层拼砌砌整齐，平平整牢固固，无明明显裂缝缝、缺棱棱掉角； 4）交通标标识线、路路牌设置置规范，清清楚完好好。 7、室外消消防栓： 1）消防箱箱标识清清楚，玻玻璃完好好，箱内内清洁干干净； 2）消防设设施配件件齐全，摆摆放整齐齐； 3）消防管管安装牢牢固，标标识明显显，阀门门完好，水

46、水压充足足。 8、楼宇门门牌、楼楼栋号牌牌安装牢牢固，标标识清楚楚。 9、垃圾中中转站密密封完好好，外表表装饰完完整，附附近配置置供水口口。 10、保安安岗亭安安装完好好无损，配配件齐全全，标识识清晰。 11、道闸闸安装牢牢固，开开启灵活活，标识识清楚，完完好无损损。 12、停车车场地面面平整，照照明充足足，交通通标识清清楚，安安全设施施齐全，排排水设施施良好。 13、单车车、摩托托车棚安安装牢固固，交通通标识清清楚，安安全防护护和排水水设施良良好。 14、明沟沟、暗沟沟排水畅畅通，不不积水，无无断裂，沟沟盖板安安装牢固固、平稳稳。 15、沙井井、检查查井、化化粪池排排水畅通通，池壁壁无裂缝缝，池内内无杂物物。 16、护坡坡、挡土土墙泄水水畅通，砌砌筑牢固固。 17、台阶阶、踏步步砌筑平平实、牢牢固，无无裂缝。 18、水池池、水箱箱内壁光光滑平整整，卫生生清洁，无无渗漏；水池、水水箱检查查井盖板板密封良良好，无无渗漏、无无锈蚀。 19、信报报箱安装装牢固，完完好完损损，标识识清楚，表表面平整整光洁。 设备机房房接