廊坊苏宁广场产品策划案12707.docx

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1、廊坊苏宁商商业广场项项目产品策策划案2014年年03月18日一、设计项项目开发理理念在竞争化社社会，只有有不断推陈陈出新，独独树一帜，避避免产品同同质化，项项目才能找找到生存之之道，设计计项目开发发理念的核核心就是为为了确立项项目核心竞竞争优势。本本项目的开发理念念源于市场场，并引导市场场需求，是对 “体验经济济”下商业形态态变迁的深深刻思考。其开发理念是：打造廊坊市市最有价值值的商业广广场为当地居民民提供全新新的购物消消闲空间“商业广场场”概念的提提出，集合合了步行街街及购物中中心的各种种优点，填填补了当地地的市场空空白，迎合合了目前廊廊坊商业物物业市场发发展的客观观需求，并并在功能上上补足

2、了该该地段现有有的缺陷，会会比较容易易被热衷于于购买临街街营业房而而排斥购物物中心式营营业房的廊廊坊买家所所接受。本着这样的的开发理念念，我们在在进行项目目的规划设设计时，从从有利于营营销的角度度，并借鉴鉴了广州、深深圳、上海海等地的先先进经验，把把构成项目目的各种要要素如整体体规划、功功能划分、营营业房间格格、公共空空间规划、配配套设施、建建筑风格、商商场管理、经经营特色予予以充分考考虑，构成成了本项目目系统的规规划体系。在这个理念念的指导下下，我们对对项目的整整体规划设设计进行了了创新，提提出了负半半层（两个个首层）的的设计思想想，务求尽尽可能增加加临街营业业房的数量量并提升它它们的价值值

3、，务求为为商家、经经营者、消消费者提供供最好的经经营、购物物环境；务务求在促进进项目销售售的同时为为开发商带带来更大的的利润空间间。二、项目功功能定位项目整体功功能定位，目目的是为了了解决项目目究竟为市市场提供什什么产品和和服务、项项目应如何何为市场提提供产品和和服务等问问题。在确确立项目的的功能时，需需要特别重重视研究市市场空白点点和市场发发展趋势。目前廊坊商商场的功能能较为单一一，不管是是明珠大厦厦还是万达达广场都对对商场的购购物功能作作了很好的的规划，从从规模、配配套设施、商商业环境、道道路交通等等都具备了了明显的大大型购物中中心的功能能，但这并并不足以满满足人们多多元化的购购物需求。因

4、因此我们认认为，本项项目整体功功能定位应应根据项目目本身、市市场需求、开开发商各自自的条件，形形成项目独独特的优势势所在，通通过错位经经营为项目目的生存与与发展营造造更大的空空间。我们们建议本项项目整体功功能定位为为：集购物、休休闲、饮食食、娱乐等等多种功能于于一体的大大型商业广广场从我们对市市场的理解解和认识，本本项目这样样的功能定定位依托于于项目周边边现有的商商业氛围，充充分发掘项项目的地段段优势，很很好地利用用了项目周周边良好的的商业氛围围，同时还还考虑了到到该地段未未来的发展展规划，使使本项目与与其它的商商业物业形形成良性竞竞争和相互互促进的经经营格局。商业广场各各种功能一一览表购物以

5、“名店城城”为代表的的知名商家家构成室内内步行街的的核心商家家（其中不不乏名牌精精品），并并以不断更更新的品种种、富于特特色、新潮潮的店面装装饰和长新新的促销手手法赢得稳稳定的消费费群。休闲休闲广场，绿绿化组团，精精致小品，生生动活泼、色色彩明快的的立面设计计，处处洋洋溢着休闲闲的气氛；可供休憩憩的购物走走廊和户外外长椅更为为消费者提提供一个舒舒适、悠闲闲的驻足之之处。饮食娱乐商场内可以以开设各种种娱乐服务务场所，包包括电子游游戏场、网网络天地、美美容美发、多多功能书店店、咖啡廊廊、美食街街等吃喝玩玩乐场所其它功能为在广场中中央设置多多功能展台台，设置大大屏幕电视视，并定期期在这里组组织各种促

6、促销与展示示活动，使使之成为步步行街的核核心之一及及人气聚集集中心地带带。集吃喝玩乐乐于一体的的功能定位位使整个室室内步行街街的功能更更加完备，丰丰满了广场场的内涵，能能从多个层层面来体现现项目的投投资前景和和经营前景景，令到其其中的各个个功能区相相互促进，可可以避免商商业广场内内因功能重重叠而出现现的经营困困境，有助助于进驻经经营商家形形成良性和和相互促进进的竞争经经营格局。三、设计核核心竞争优优势兵家有云：“克敌之术术，攻心至至上”，在商业业物业的销销售中，以以核心竞争争优势作定定位目的就就是要攻陷陷目标买家家的心理防防线。设计计核心竞争争优势的目目的主要是是：u 构筑竞争对对手不易取取代

7、的优势势u 形成促进项项目销售的的独特卖点点设计项目的的核心优势势可以从以以下几方面面予以考虑虑，包括商商业环境、经经营档次、规模、经营模式、主题、价格及人们所赋予项目的情感因素等。根据我们市场摸底的情况看，本项目在商业环境、经营档次、规模等方面都具有相当的优势，但是这并不是它的核心优势所在。我们认为，本项目的核心优势来源于项目本身的定位，即“可以销售的营业房”。这才是吸引引人们最基基本也是最最核心的利利益点，因因为从廊坊坊市目前的的状况来看看，潜在买买家对营业业房的需求求尚处于上上升状态，市市场对可以以销售的营营业房特别别是黄金路路段营业房房的需求十十分旺盛，人人们对广场场附近的营营业房十分

8、分看好，有有很强的投投资购买欲欲望，不少少的经营者者和投资者者正伺机购购买。为此，我们们认为本项项目的核心心竞争优势势理应定位位为：黄金路段拥拥有的营业业房这样的定位位，是建立立在有效的的市场需求求之上的，从从根本上确确立了本项项目的核心心竞争力。我我们有理由由相信，这这样的一个个核心优势势，通过包包装及整合合传播，必必定能够吸吸引人们的的极大关注注，也会唤唤醒潜在买买家的需求求和购买欲欲望，无疑疑是项目最最大的销售售促进动力力之一。四、系统的的销售力提提升方案销售力提升升是商业物物业营销的的重要环节节，可以为为项目的销销售推广提提供更多的的卖点，有有助于营造造项目更具具体、更丰丰满、可感感性

9、更强的的形象，积积蓄更大的的销售势能能，这是营营销过程中中的一个有有机组成，是是营销体系系不可或缺缺的一部分分。上面我们已已经对项目目的定位的的重要性作作了清晰的的阐述，下下面我们就就围绕着上上述的“定位”对项目开开发进行系系统的规划划，从一个个更高的角角度对项目目定位进行行全新的阐阐释，让市市场对项目目定位有“实至名归归”的认同感感，以求准准确全面地地提升项目目整体的销销售力。一整体体规划一个成熟的的商业区的的形成决非非一朝一夕夕的，需要要机遇与时时间的配合合，这一点点对于很多多开发商来来说都是无无法改变的的。因此，我我们应该更更多地考虑虑项目自身身的规划设设计，使项项目的规划划能够很好好地

10、融合到到周边的商商业环境中中，在特定定的氛围中中缔造出项项目的竞争争优势，这这才是开发发商业物业业开发的制制胜之道。俗话说“独独木难成林林”，商业项目目的开发必必须要考虑虑到周边环环境。本项项目地处当当地最繁华华的商业地地带，本身身已经具备备了开发大大型商业物物业的条件件，因此，在在进行整体体规划时，主主要从以下下几方面来来考虑问题题：u 区域功能规规划，必须须对项目所所在区域的的功能定位位有深刻的的理解，并并能把握项项目所在地地段未来规规划变动趋趋势，特别别要对项目目所在地段段商业功能能规划有清清晰的概念念。u 交通功能规规划，对城城市交通状状况及城市市发展态势势做出明确确的判断，掌掌握城市

11、居居民购物最最新动向。u 周边大型项项目的影响响，对大型型商业物业业、大型市市政设施建建设和布局局了然于胸胸。u 项目的整体体规划模式式，要有一一定的前瞻瞻性，要适适应未来商商业市场发发展的需要要。1、整体规规划指标建筑物的主主体结构采采用纯框架架结构，共共三层，墙墙体不承重重，方便进进行营业房房的间隔，可可以最大限限度地满足足买家或经经营者的间间隔、面积积需求。本本产品开发发方案符合合如下的技技术指标：占地面积约约1026625平方方米建筑面积约约6164465平方方米营业房实用用率约555-65%2、整体布布局在项目整体体布局上我我们建议在在采用“一街两广广场”（健康街街及两个入入口广场）

12、的的整体规划划思路，把把健康街向向东移动，使使健康街成成为项目的的中轴线，使使健康街两两旁的营业业房呈对称称格局。这这样就可以以充分利用用健康街及及旁边的银银座带来的的客流量提提升自身的的商业价值值，促进健健康街及靠靠近银座商商城营业房房的销售。同同时，把室室内两条主主要通道建建设成室内内步行街，并并分别于这这两条室内内步行街里里设置两个个中空广场场，借助于于中空广场场聚集人气气的作用，为为中部的营营业房带来来充足的客客源，有助助于促进中中部营业房房的销售。此此外，我们们建议把停停车场设置置在东面及及南面靠近近西北村住住宅楼地带带，这样可可以借助于于车流导向向来盘活东东边营业房房，以此来来促进

13、这部部分营业房房的销售。整整体规划参参考附图。这样的规划划把“城”与“街”的功能很很好地结合合起来，使使整个商场场贯穿“室内开放放步行商业业街”的概念，营营造一个兼兼具有商业业街功能及及大型商厦厦品位的购购物环境。再再加上步行行街地面处处理、建筑筑物外墙色色彩及装修修风格的配配合，无疑疑是可以为为购物者营营造良好的的购物环境境。同时，这这样的规划划也考虑到到了经营者者要求，在在营业房的的间隔方面面可以形成成多样的户户型组合供供方便开展展经营活动动。3、楼层布布局根据当地规规划部门的的要求，本本项目最低低高度不能能少于三层层，而根据据当地市场场需求，三三层以上的的营业房基基本上没有有市场需求求。

14、出于对对开发商的的了解，我我们建议本本项目的营营业房仅限限于三层，三三层以上不不再建设或或只建非营营业房。三三层营业房房的高度分分别为首层层33.2米、二二层3.66米、三层层4.8米米，参照附附图。首先，在首首层的设计计上我们提提出了“负半层”的设计思思想。所谓谓的负半层层实际上是是把首层的的半层埋入入地下（正正负零零以以下），另另外半层则则露出地面面（正负零零零以上），再再通过下沉沉式台阶和和空中步梯梯分别把地地面的人流流吸引到地地下层（负负半层，亦亦即首层）和和地上一层层（二层），这这样，首层层和二层同同时兼具了了临街营业业房的特质质，无疑增增加了临街街营业房的的数量，同同时也可成成为项

15、目的的重要卖点点之一。整整个室内步步行街的首首层（负半半层）分为为两个相对对独立的部部分，主要要是健康街街两边的营营业房。其次，我们们建议把三三层建设成成为“复式营业业房”，即如前前所述，把把三层的层层高加大至至4.8米米以上，这这样，购买买三层的买买家可以得得到更多的的可使用空空间，所购购买的营业业房可以分分割成两层层使用，即即“只需花一一层的代价价就可以得得到两层的的实用空间间”，这无疑疑也是一个个很有利的的卖点。再者，为了了更好地引引导客流，在在交通组织织方面：首首层交通组组织主要借借助于下沉沉式步梯及及步行街通通道（约66-8米宽宽）来实现现，首层中中空广场设设置楼梯（扶扶梯），这这样

16、人们就就可以从临临街面直接接到达首层层或二层，也也首层中空空通过步梯梯进入二层层，或从二二层进入首首层，加强强了首二层层之间的联联系，使首首二层临街街营业房的的特质更加加明显；而而三层则通通过多座楼楼梯、天桥桥、连廊以以及地面通通道把两条条相对独立立的步行街街贯通起来来，使三层层的营业房房形成一个个整体，详详情参照附附图。4、出入口口设计及布布局室内步行街街出入口的的设计不仅仅要考虑数数量、朝向向，还要顾顾及到人员员流动的安安全，人车车交通的要要求也不容容忽视。在在设计时要要对建筑形形态进行规规划，并与与其它的建建筑符号组组合形成独独特的识别别形象，这这样就不会会因为周边边环境的变变化而被湮湮

17、没，对整整个商业物物业的延续续和发展有有十分重要要的意义。对于本项目目，室内步步行街的主主出入口设设置在共青青团路，共共有两个，以以健康街为为中轴线对对称分布。步步行街的两两个主出入入口向内凹凹入，呈户户型，并以以个性鲜明明的玻璃幕幕墙为主基基调，同时时辅以周边边环境的配配合（如绿绿化、小品品点缀、休休闲设施等等）来实现现吸引人气气的目的。此此外，室内内步行街还还在多个临临街面应设设置多个次次出入口，并并根据每层层特点采用用不同的设设计样式，在在保证有效效使用的同同时，为建建筑物增加加更多的活活泼元素。5、客流导导向系统设设计研究表明，当当商场内人人均空间为为4m2时，每位位步行者可可以在各个

18、个方向自由由活动，当当商场内人人均空间减减至2m22时，步行行者将会对对周围的人人持警戒状状态，而当当商场内人人均空间减减至1.55m2时，步行行者之间就就会容易产产生逆行的的冲突。因因此，在研研究营业房房间隔策略略时要充分分考虑到这这些因素。建建议室内步步行街内部部主要通道道宽6-88米，次要要通道在33-4米之之间。商场的客流流导向设计计不仅仅解解决商场内内部的人流流交通与疏疏散问题，它它更为注重重的是商场场内部人流流与外部街街区人流与与沟通关系系、商场平平面或立体体人流自然然顺畅与平平均分配关关系。良好好的客流导导向系统设设计可以最最大限度地地避免商场场内出现盲盲区和死角角，并考虑虑到顾

19、客在在商场内浏浏览商品和和购物时的的感受，能能够为消费费者营造一一个自然、舒舒适、轻松松的购物环环境。我们认为一一个合理的的顾客导向向系统要满满足几方面面的要求：u 安全的要求求u 舒适的要求求u 合理的要求求我们建议，室室内步行街街整体采用用循环“购物环”客流系统统。在步行行街的规划划设计上，采采用独特的的循环式布布局设计理理念，各个个相对独立立的购物空空间可以通通过路面、连连廊及其它它形式的通通道联系起起来，各区区既可以单单独成块，又又可采用半半开放布局局方式，环环环相扣，形形成一个大大型的循环环“购物环”。此外，再通通过步行街街内功能划划分，使各各购物区琳琳琅满目的的商品争相相辉映，令令

20、顾客在商商场流连忘忘返，循环环购物。二营业业房功能划划分一个大型的的商业物业业实质是一一个区域性性商业街区区的缩影，也也是一个相相对独立的的个体，功功能定位与与功能划分分显得尤为为重要。上上面我们已已经明确了了本项目的的功能定位位，下面我我们就营业业房功能的的划分进行行规划，主主要从以下下几方面予予以考虑：u 有助于提高高室内步行行街的档次次u 考虑商户类类别和商户户影响力u 尊重商户对对平面布局局的要求u 便于商家经经营和商场场管理u 考虑到客流流的合理导导向及消费费者购物的的方便舒适适确定各楼层层的功能划划分时，要要重点考虑虑项目地段段原有的商商业氛围、消消费习惯，通通过合理的的商场布局局

21、和商户组组合，帮助助步行街有有效聚集人人气、疏导导人流，最最大限度地地提高并实实现营业房房的商业价价值。科学合理的的功能划分分将会使整整个商场的的层次更为为丰富，并并在经营商商家的经营营回报上得得以充分的的体现，同同时也将会会使消费者者的消费行行为及过程程显得更加加自然顺畅畅和轻松愉愉快。于本本室内步行行街，各街街区及楼层层的功能划划分如下：区域规划经营范范围划分依据首层、二层层临街营业业房连锁商场、名名店城名牌专卖店店、高档服服饰眼镜钟钟表、金银银首饰等知名品牌或或特色商家家，有助于于提高整个个步行街的的档次，营营造休闲购购物的氛围围，这类商商家可以承承受较高的的租金，并并需要临街街展示门面

22、面。 首层、二层层非临街营营业房普通商品、饰饰物、精品品、电器及及大众化的的各种产品品可以满足租租客对实惠惠租金的要要求，可以以吸引更多多的消费人人流，形成成从高至低低的“瀑流效应应”。三层餐饮、美容容美发、娱娱乐场、医医疗场所等等对客流要要求较小各各类经营者者将娱乐场设设在三层，与与餐饮区连连成一体，避避免了对消消费人流的的阻隔；同同时还可以以提供相对对廉价和宽宽敞的营业业场地，供供特殊行业业经营。上述划分方方式兼顾到到临街营业业房与非临临街营业房房的协调性性与互动性性，把“名店城”安排在临临街面，有有利于提高高整个商场场的品位；把饰物、精精品、电器器等大众化化的商品安安排步行街街的中部，便

23、于聚集人气；而把餐饮、美容美发、娱乐场、医疗场所等行业安排在三层则可以满足大面积经营者的使用需求。在这里，为为了更好地地组织销售售，我们对对步行街各各街区的功功能划分仅仅限于软性性的划分，即即这种功能能划分只是是在销售人人员培训时时使用，以以便于销售售人员向买买家进行介介绍，并引引导他们的的购买需求求。三营业业房间隔营业房如何何间隔须从从市场的需需求出发，站站在商家、经经营者和管管理者的角角度考虑问问题，力求求能够使商商场营业房房的间隔更更加适合市市场的需求求，适合各各种商家开开展经营活活动和其他他的商务活活动，这样样所开发出出来的物业业才会适销销对路。到到底是小营营业房还是是大营业房房间隔更

24、好好，两方面面的矛盾一一直未能得得到有效解解决。小营业房和和大营业房房差异对比比类别优势不足小营业房(10-440m2)营业房销售售总价降低低，能适应应更多投资资者购买，而而且小营业业房租值低低，便于小小型商户进进驻经营。业主太多，经经营随意性性过大，管管理难以统统一，难以以引进大型型商家驻场场经营，还还可能使商商场整体档档次降低。大营业房(40m22以上)适合大型商商户要求，便便于引进主主力店，便便于管理，便便于进行交交通布局。总价过高，投投资门槛增增高，影响响了买家层层面的扩大大，也阻碍碍中小商户户进驻经营营。从上述的分分析不难看看出，营业业房最终的的间隔必须须根据经营营者的需求求而定，但

25、但作为买家家特别是投投资者，考考虑得更多多的是总价价的高低，总总家越低，越越能扩大有有效需求的的层面。因因此，进行行营业房间间隔时应该该周详地考考虑各种问问题，如买买家承受能能力、商家家的经营要要求、门面面与进深比比例等，总总体而言，营营业房间隔隔应该要考考虑以下几几方面问题题：u 各种户型面面积大小以以及长宽比比例u 主力户型的的大小、数数量及分布布u 其它户型的的大小、数数量及分布布从市场调查查的资料看看，廊坊地地区潜在的的购买能力力相当高，人人们对该地地段营业房房的售价承承受能力普普遍在500000元元600000/平方米，不不少的潜在在买家都希希望门面与与进深之比比为1：22，这样才才

26、比较适合合经营者的的经营要求求。但是，考虑虑到本项目目地块的状状况及可销销售营业房房的数量，我我们建议在在进行营业业房间隔时时应该更多多地考虑买买家购买能能力，尽可可能间隔出出多种面积积的营业房房，并相应应地增加小小营业房的的数量，有有效地扩大大买家的层层面。营业房间隔隔主要遵循循的原则是是：位置较较好的营业业房“分割零售售”，较差营营业房的“整体批发发”，同时尽可可能降低营营业房的总总价。例如如，临街营营业房可以以间隔成较较小面积，在在总价变化化不大的前前提下，提提高了单价价，使利润润水平提高高；而对于于位置较差差的非临街街营业房则则可以间隔隔成较大的的面积，在在单价较低低的前提下下能够满足

27、足特定经营营者大面积积的需求。从潜在买家家、投资者者及经营者者反映的情情况来看，目目前廊坊市市商业物业业的需求尚尚处于待激激发状态，人人们对营业业房的投资资购买欲望望十分强烈烈，但是目目前市场上上供应的营营业房主要要集中不足足，很难适适应更多潜潜在买家的的购买能力力。为此，我我们在本项项目尽可能能间隔出多多样化的营营业房，以以此扩大买买家的层面面，具体间间隔见下表表。各层主力户户型间隔楼层分布主力户型进深组合面积首层20-355 m 25-7 mm 20，400，55，770，1110，1440二层40-500 m 28-10 m40，800，90，1100，1180以上上三层30-400 m

28、 28-1 00 m 24，488， 800，96，1128，1160在销售过程程中，可以以根据各楼楼层的状况况及买家的的实际需求求自由组合合，形成面面积在200-1800平方米之之间的多种种户型，使使买家层面面大大扩充充，整个步步行街的兼兼容性更强强，能够满满足更多买买家、经营营者需求，对对营业房的的销售有很很大帮助。此外，还可可以在首层层（负半层层）中间位位置开辟可可销售的柜柜台位置，出出售给小本本经营者自自行经营，每每个柜台位位置的面积积约为1-2平方米米，既可以以单独销售售，又可以以组合销售售，这样可可以大大降降低总价，同同样可以吸吸引一大批批小本经营营的商家购购买。四规划划公共空间间

29、专家指出，人人们持物行行走通常每每隔2000-3500米就想要要休息一次次，因此在在商业物业业规划时就就预留一定定的面积作作为商场的的公共空间间，用作设设立顾客休休息场所、人人流的缓冲冲空间、商商品展示区区域等，是是十分有必必要的。此此外，还应应该建立中中空广场、促促销活动SSHOW舞舞台等具有有服务功能能的公共空空间，以满满足商户经经营需要。在在规划公共共空间过程程中要从以以下几个方方面进行考考虑：u 方便消费者者休息并且且有利于商商场的经营营管理；u 有利于聚集集人气，能能够形成对对消费者对对商场的亲亲和力；u 兼具多种的的功能，如如休息、展展示、举办办中小型活活动等。在步行街室室内及室外

30、外开辟多样样的公共空空间，供购购物者休闲闲驻足十分分有必要的的。为此，我我们建议在在室内步行行街建设如如下设施：1、每层设设有休息区区在每条主通通道及各个个出入口设设置一定数数量的休闲闲椅，并布布置相应的的景观如雕雕塑、艺术术小品以及及背景音乐乐，供购物物者休息、观观摩、欣赏赏，为消费费者营造健健康、舒适适的购物空空间，真正正实现休闲闲购物的享享受。2、入口广广场在室内步行行街的两个个主出入口口设置多功功能展示台台，可以用用作商品展展示、举办办活动，并并于节假日日组织步行行街内的经经营者、商商家或其他他机构联手手举行各种种商品的展展示会、促促销会或文文艺活动，借借助于这类类型的活动动为整个室室

31、内步行街街带来兴旺旺的人气和和足够的客客流。同时时还要在出出口广场布布置大型座座椅区共购购物中驻足足停留，延延长它们在在步行街停停留的时间间。3、设置中中空广场利用室内步步行街内两两条主干道道中间足够够的空间分分别设置各各自的两个个中空广场场，作用有有三：其一一，作为天天然采光处处，避免首首层终年不不见阳光的的尴尬；其其二，作为为人流聚集集和缓冲地地带，起到到吸引和分分流人流的的作用；其其三，可以以利用下沉沉的广场开开展各种经经营活动，如如开辟专柜柜、展示台台、举办一一些小型的的室内展销销活动和促促销活动，亦亦可以作为为公共休闲闲空间。4、娱乐休休闲空间布布置娱乐休闲空空间的配套套旨在延长长消

32、费者在在商场内的的停留时间间，增加消消费者在商商场购物的的几率。从本项目的的整体规划划来看，室室内步行街街内有足够够的空间来来设置相应应的休闲空空间，完全全可以在步步行街内摆摆放室内植植物、雕塑塑小品及休休息座椅，这这些设置能能够使消费费者感受到到步行街内内温馨的人人情味，徜徜徉或坐落落其中，就就能干受到到自然、轻轻松的购物物氛围，容容易产生情情感上的共共鸣，增加加购物的欲欲望。于本项目，建建议在步行行街驻入口口广场附设设主题休闲闲区域,如如多功能展展示台、街街舞广场、大大型座椅区区来聚集人人气，以吸吸引过路市市民，并可可以定期组组织一些青青年人喜闻闻乐见的时时尚活动和和游戏，如如BMX游游戏

33、、跳HHIP HHOP（街街舞）等，吸吸引了众多多的年青消消费者聚集集在一起，形形成张店地地区街头一一景。这样样，室内步步行街的功功能得到进进一步的延延伸，也进进一步地阐阐释了本项项目“街与城结结合”的设计理理念，使整整座建筑物物既有浓郁郁的个性风风格，又能能融入到周周边的商业业环境中。五项目目配套设施施一个商业物物业的运作作，除了必必须有外部部配套设施施的支持外外，自身的的配套亦不不可缺少。建建议本项目目配套的主主要设施如如下：1、电梯配配套在有限的空空间里，电电梯对人流流的疏导起起到了不可可替代的作作用，不同同形式的电电梯能够满满足各种层层次的消费费者需求，同同时也是作作为商场吸吸引力的来

34、来源之一。于本项目，建建议在二三三层配置室室外分段手手扶电梯，从从临共青团团路及健康康街面，把把地面的客客流直接引引至二层及及三层。这这样的设计计，除了增增加外立面面一些活泼泼的元素之之外，更多多的还是考考虑到实用用的问题。在在室外增建建直接通上上顶层的手手扶电梯不不仅可以提提高商场内内的使用面面积，还可可以舒缓交交通设施的的输送压力力，同时还还会对客流流进行有效效的导向，把把地面的消消费者直接接引至各层层，避免各各层之间因因功能定位位的冲突而而造成的客客源流失，使使各层的客客流量得到到一定的均均衡。2、停车场场配套对于商场汽汽车停车场场配套，首首先要求提提供足够的的停车位数数量；其次次要考虑

35、到到商场停车车场使用方方便程度。对于本项目，按照规划必须有70-100个停车位，因此建议在靠近健康街的及政府宿舍楼建设地面停车场。此外，还必须建立相当数量的自行车停放点，满足购物者停放自行车的要求，建议把自行车体放点设置在靠近东边宿舍附近及健康街沿街。倘若设置的的地面停车车场无法满满足规划的的要求，则则可以把临临近东边宿宿舍楼的部部份首层（负负半层）营营业房辟为为体车场，或或者干脆把把整个停车车场通过长长长的坡道道引至顶楼楼。3、其它配配套本策划案对对步行街内内的各项设设施配套作作了周详的的规划，考考虑到了水水电、电话话、网络、冷冷暖气、消消防配套、卫卫生设备、通通风空调系系统、休息息座椅、电

36、电话亭等配配套的设置置规划。u 水电每户独立电电表，设有有公共用水水，对特殊殊行业的经经营者如餐餐饮、医疗疗、美容美美发，可以以配置独立立电表。u 电话、网络络电话线直接接到户，可可以上网，一一经申报立立刻可以使使用。u 冷暖气每户均铺设设管道暖气气。u 消防配套按照市政要要求进行安安装。u 卫生设备每层均设置置公共卫生生间，二三三层大面积积营业房可可设独立卫卫生间。u 给排水首层（负半半层）给排排水系统相相对对立，下下沉式台阶阶分段设置置两个排水水沟，把地地面的雨水水、污水及及时排走，并并采用机械械排水系统统把首层营营业房产生生的各种污污水排放到到地面施政政排水系统统中；而二二三层则采采用自

37、然排排放方式。u 通风空调系系统室内步行街街采用半封封闭式设计计，首层可可采用机械械通风，二二三层则采采用自然通通风，这样样可以降低低将来的维维护成本。u 电话亭在商场的各各个出入口口设置相当当数量的公公共卡式电电话。4、特色配配套根据自身所所需营造的的环境和购购物氛围而而设置的一一些配套，在在步行街内内设置主题题购物区及及主题休闲闲区，作为为商场的配配套之一，强强化项目形形象定位，增增强消费者者对商场的的好感和满满意度。我我们建议把把步行街四四个中空广广场的其中中两个设置置为儿童游游乐天地和和休闲广场场。在这两两个广场分分别布置儿儿童游乐设设施（分为为收费及免免费部份）和和休闲设施施如咖啡茶

38、茶座等。六建筑筑风格商业物业的的建筑设计计方案必须须与项目定定位和功能能定位相符符合，充分分满足营业业房的销售售和经营的的需要。包包括整体风风格、出入入口设置、外外立面式样样、色彩及及其它的建建筑元素的的配合等，整整体风格设设计原则。u 应该能够融融入整个城城市之中u 能够形成项项目的形象象吸引力和和识别系统统1、整体风风格本建筑物作作为目前淄淄博市最大大的可销售售的商业物物业，建筑筑物的整体体形象将最最终决定于于人们对它它的整体印印象，因此此，在进行行建筑物整整体风格规规划时要遵遵循以下几几个方面的的原则：u 直线与曲线线的组合形形成明朗、简简洁的整体体印象u 体现开放与与遮蔽的整整体效果u

39、 体现“城”与“街”的完美结结合u 有助于加强强建筑物购购物休闲娱娱乐的功能能定位u 具有较强的的亲和力基于这样的的考虑，建建筑物整体体呈典雅的的设计风格格，主体设设计以暖色色调淡黄色色为主，并并点缀红色色、绿、蓝蓝等多种色色彩，使建建筑物格调调清新高雅雅；整座建建筑物外墙墙采用明快快的色彩，建建筑物局部部采用蓝色色透明玻璃璃外墙，在在建筑物外外墙及回廊廊处较多地地采用外观观通透的玻玻璃墙体及及顶棚，街街景风光一一览无遗；四个中庭庭广场采用用天幕采光光，一通至至顶，气宇宇轩昂，热热带植物摇摇曳其中；中庭广场场首创主题题购物消闲闲景区，营营造舒适的的购物、休休闲环境；三层营业业房连廊采采用透明设

40、设计方便顾顾客欣赏街街头景色；室内步行行街内各种种设施如垃垃圾桶、长长椅造型等等采用人性性化设计，别别具风情，充充满人性化化特色；两两个主出入入口均设置置钢结构透透明挡雨蓬蓬。2、外立面面式样外立面的设设计可以通通过透空的的框格、飞飞架的天桥桥、斜向的的开窗、随随机的顶棚棚、隐约的的玻璃墙体体以及户外外广告牌等等来增加建建筑物外立立面的活泼泼元素，并并通过多种种的手法来来对各个立立面进行处处理，如增增加各种几几何形状的的廊柱、顶顶飘、楼梯梯等，使得得建筑物的的外部形象象变幻、明明丽、具有有强烈视觉觉冲击的整整体效果；二三层临临街营业房房外墙则设设置可销售售或出租的的户外广告告牌，广告告牌采用统

41、统一的规格格、材质，可可以根据买买家的意愿愿采用或租租或售或送送的方式进进行销售。3、顶棚设设计室内步行街街的顶棚作作为遮阳档档雨的重要要设施之一一，也是营营造步行街街内购物环环境的重要要设施，我我们认为本本步行街的的顶棚设计计理应满足足以下几个个要求：u 是步行街重重要的采光光来源u 能够满足通通风透气的的要求（商商场内不设设空调系统统）u 遮阳档雨且且经久耐用用具体参照附附图4、灯光处处理灯光处理也也是体现建建筑风格的的重要形式式之一，为为了体现本本项目作为为室内步行行街的重要要特点，建建议在建筑筑物外部尤尤其是建筑筑物的主入入口可采用用入墙廊灯灯，设计成成巧妙的灯灯光图案，并并透过玻璃璃

42、幕墙折射射出来，与与地面路灯灯、灯箱广广告相辉映映，形成变变幻图案，在在夜幕降临临后不失为为淄博街头头的一大景景观。5、经营设设施建议为内街街的营业房房设置玻璃璃橱窗(SShow Roomm)，可供商商家展示商商品，实现现临街营业业房的重要要功能之一一展示商商品。同时时，对于购购买较大面面积的非临临街营业房房的客户，可可以根据他他们的意愿愿赠送相应应的户外广广告牌位。七装修修装饰商业物业装装修的范畴畴十分广泛泛，从整体体规划到楼楼层布局，从从大环境的的营造到商商场内各个个店面的设设计无不充充斥着装修修对项目形形象的影响响。过往横横平竖直的的购物环境境让人紧张张和压抑，这这必然是不不再适宜现现代

43、人的购购物心态,活泼的装装修风格总总让人感到到放松和舒舒适，更能能激发人们们的购买欲欲望。因此，通过过装修包装装，充分利利用建筑小小环境设计计、景观设设计、灯光光、音响效效果等设计计元素使整整个商场形形成立体、多多元、富有有层次的休休闲购物区区。建议商商场的各功功能区装修修采用如下下风格：u 购物空间把琳琅满目目的商品与与商场格调调、建筑物物装饰风格格、小品绿绿化完美融融为一体，用用各种奇趣趣的组合给给购物中心心带来生命命活力。u 休闲空间以街头长椅椅及风格各各异的雕塑塑品、绿化化小品点缀缀其中，形形成完整、开开放的空间间序列。通通过微缩形形态体现各各个功能区区之间的区区别与联系系，营造和和谐

44、统一的的购物空间间。八购物物环境营造造室内购物环环境营造是是整个室内内步行街商商业环境营营造的重要要组成部分分，因此必必须予以足足够的重视视和规划。因因此，在室室内步行街街的主通道道上，除了了设置上述述的休闲椅椅、中空广广场外，还还应该在各各主安排适适当的观赏赏植物、雕雕塑艺术品品等，并通通过灯光的的配合来达达到至佳的的效果，让让流连其中中的消费者者感受舒适适、优雅的的购物环境境，使“移步换景景”成为室内内步行街的的一大特点点。环境的营造造除了应该该注重内部部环境之外外，室外环环境也不容容忽略。本本室内步行行街地处当当地传统的的商业旺地地，环境十十分嘈杂，街街道卫生状状况不是很很理想，其其它已

45、经开开业的大型型购物商场场也不太注注重周边经经营环境的的营造，这这无疑是本本项目超越越竞争对手手的大好机机会，我们们建议在室室内步行街街施工建设设的同时，开开始着手进进行周边环环境的美化化，美化的的项目包括括：u 植被绿化u 铺设仿古街街砖步行带带及导盲带带u 建造长椅、石石凳等休闲闲设施u 各种施政设设施及配套套建设如垃垃圾桶、停停车场等五、补充方方案经过与贵司司多次卓有有成效的沟沟通后，我我司形成了了本项目的的产品策划划的另一种种思路，作作为上述方方案的重要要补充和延延伸。在收收集来的数数个设计方方案中，我我们认为山山东潍坊设设计院的设设计方案是是一套比较较完整和可可行的设计计方案，该该设

46、计方案案具有如下下的几个特特点：u 整体布局合合理，符合合地块形状状和用地规规划。u 形成了“两两街一广场场”的经营格格局，通过过“街”的功能延延伸使整个个项目的商商业格局具具备了“城”的内涵。u 对首层营业业房的客流流导向作了了很好的规规划u 运用了多种种的设计元元素和丰富富的建筑符符号来实现现建筑物整整体的审美美要求。u 购物空间购购物环境的的规划及其其它细节的的处理体现现了人性化化的设计理理念。但是，山东东潍坊设计计院的设计计方案仍然然存在着几几方面的缺缺陷，包括括及各方面面：u 营业房的户户型过于单单一，主要要集中在1120平方方米和1550平方米米两种户型型。u 面积过大且且三层联体

47、体销售，致致使总价过过高（约660-1000万之间间）且数量量较多（约约有2000多套），增增加了销售售的难度。u 仅依靠大型型下沉式广广场汇聚人人流的向法法过于主观观，可行与与否尚是未未知之数。u 忽视了营业业房的均好好性。u 忽视了地下下商场存在在的价值。u 未能最大限限度地发掘掘临街营业业房的商业业价值，二二三层的商商业价值得得不到应有有的重视。u 整体设计方方案主要从从审美的角角度来进行行规划，对对未来的销销售则考虑虑得不够周周详。u 欠缺对停车车场及车流流导向规划划。u 建筑物外立立面设计存存在不统一一之处，共共青团路的的外立面与与健康街外外立面在色色彩处理和和建筑元素素上存在差差异。不可否认，该该方案要作作为一个可可以实施的的设计方案案，尚有许许多亟待完完善和改良良的地方。鉴鉴于这样的的认识，我我司在原有有的设计方方案的基础础上提出了了我们的看看法和修改改意见，务务求从有利利于销售的的角度对设设计方案作作进一步的的深化。1、增加地地下商场增加地下商商场目的在在于增加整整个商业城城的容量，使使之更具兼兼容性，同同时也可以以为项目带带来更大的的利润空间间。我们建议把把地下商场场从健康街街一分为二二，两部份份通过地下下通道连通通，并在临临街面及下下沉式广场场设置多个个出入口，方方便人们直直接从地面面进入商场场内。地下下商场层高高规划为22.8-33米，一方方面可以降