关于印发《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》的通知(doc 26)19278.docx

《关于印发《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》的通知(doc 26)19278.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于印发《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》的通知(doc 26)19278.docx（20页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、关于印发山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法的通知各市地方税税务局、省省局直属分分局：为了加强房房地产企业业地方税收收征收管理理，促进房房地产行业业的健康发发展 ，根据国国家税收法法律、法规规的有关规规定，省局局制定了山山东省地方方税务局房房地产开发发企业税收收征收管理理暂行办法法，现印印发给你们们，请结合合山东省省人民政府府办公厅关关于加强税税收征管增增加财政收收入的意见见（鲁政政办发22004101号号），认真真贯彻执行行。执行中中发现的问问题，请及及时报告省省局(税管管一处)。 山东省地方方税务局房地产开发发企业税收收征收管理理暂行办法法第一章 总则第一条 为了规范范房地产

2、开开发企业的的税收管理理，促进房房地产行业业的健康发发展，根据据中华人人民共和国国税收征收收管理法、中中华人民共共和国营业业税暂行条条例、中中华人民共共和国企业业所得税暂暂行条例、中中华人民共共和国土地地增值税暂暂行条例以以及其他有有关税收法法律法规的的规定，结结合我省实实际，制定定本办法。第二条 在我省境境内从事房房地产开发发的企业(以下简称称房地产开开发企业)，应按规规定向主管管地方税务务机关缴纳纳营业税、企企业所得税税、土地增增值税、城城市维护建建设税、土土地使用税税、房产税税（城市房房地产税）、车车船使用税税（车船牌牌照使用税税）、印花花税、个人人所得税、教教育费附加加等地方税税收（费

3、）。外外商投资企企业（包括括港、澳、台台）暂不征征收城镇土土地使用税税、城市维维护建设税税、教育费费附加和地地方教育附附加。本办法所称称的房地产产开发企业业，是指进进行基础设设施、房屋屋等不动产产的投资建建设，并且且销售开发发产品或者者转让土地地使用权的的单位。第二章 营业税第三条 房地产开开发企业有有偿提供应应税劳务、销销售不动产产、转让无无形资产（以以下简称“应税劳务务”）应按规规定缴纳营营业税，计计算公式为为：应纳营业税税税额=营营业额适适用税率第四条 销售不动动产是指有有偿转让建建筑物、构构筑物、土土地附着物物所有权的的行为；转转让土地使使用权是指指将拥有的的土地使用用权有偿转转让给其

4、他他单位和个个人的行为为。有偿包包括取得货货币、货物物或其他经经济利益。第五条 房地产开开发企业下下列行为属属于销售不不动产或转转让土地使使用权：一、取得的的土地使用用权或者不不动产抵顶顶工程款、贷贷款等债务务的；二、不动产产用于安置置拆迁户的的；三、将不动动产作价作作为股利分分配给股东东，所有权权转移的；四、将取得得的土地使使用权和开开发产品换换取其他单单位、个人人的非货币币性资产的的。第六条 房地产开开发企业转转让不动产产有限产权权或永久使使用权，以以及将不动动产无偿赠赠与他人，视视同销售不不动产征收收营业税；利用自有有施工力量量，自建建建筑物后销销售的，其其自建行为为视同提供供建筑业劳劳

5、务。第七条 房地产开开发企业转转让已完成成土地开发发或正在进进行土地前前期开发，但但尚未进入入施工阶段段的在建项项目，按 “转让土地地使用权”征收营业业税；转让让已进入建建筑施工阶阶段的在建建项目，按按“销售不动动产”税目征收收营业税。在建项目是是指立项建建设尚未完完工的房地地产项目或或其他建设设项目。第八条 对虽未办办理过户手手续，但实实际已将土土地使用权权或不动产产转让给购购买方，并并向购买方方收取了房房地产价款款或其他经经济利益的的，应按“转让土地地使用权”或“销售不动动产”征收营业业税。第九条 房地产开开发企业取取得土地使使用权并办办理施工手手续后根据据其他单位位的要求进进行施工，并并

6、向对方预预收房款，工工程完工后后，办理产产权转移手手续的，应应按“销售不动动产”征收营业业税。有关单位和和个人出售售委托房地地产开发企企业代建的的房屋，应应按“销售不动动产”征收营业业税，其计计税营业额额为向购房房者收取的的全部价款款和价外费费用。第十条 房地产开开发企业销销售开发的的不动产，其其营业额包包括全部价价款和价外外费用。价价外费用包包括向对方方收取的手手续费、基基金、集资资费、代收收款项、代代垫款项及及其他各种种性质的价价外收费，如如开发商向向购房者收收取延期付付款利息、集集中供热、管管道煤气、有有线电视、电电话等费用用（不包括括住房维修修基金）。房地产开发发企业以“还本”方式销售

7、售不动产，应应按向购买买者收取的的全部价款款和价外费费用征收营营业税，不不得减除“还本”支出。第十一条 房地产产开发企业业销售或转转让其购置置的不动产产或受让的的土地使用用权，以全全部收入减减去不动产产或土地使使用权的购购置或受让让原价后的的余额为营营业额计征征营业税。上款所称“购置的不不动产”、“受让的土土地使用权权”，是指开开发商不参参与开发、建建设，以购购买或者交交换方式，直直接取得所所有权（或或使用权）原原属于其他他单位和个个人的不动动产、土地地使用权；“购置或受受让原价”是指购买买不动产实实际支付的的价款，取取得土地使使用权实际际支付的价价款，不包包括房产、土土地使用权权交易过程程中

8、缴纳的的税费和土土地整理费费用，并且且必须凭发发票等合法法有效凭据据才可计算算扣除。第十二条 房地产产开发企业业赠送不动动产或销售售不动产价价格明显偏偏低而无正正当理由的的，主管税税务机关有有权按下列列顺序核定定其营业额额：一、按本企企业当月销销售的同类类不动产的的平均价格格核定；二、按企业业近期销售售同类不动动产的平均均价格核定定；三、按下列列公式核定定计税价格格：销售额房房地产开发发成本（1成本本利润率）（1营营业税税率率）其中，成本本利润率为为10%，营营业税税率率为5%。第十三条 营业税税的纳税义义务发生时时间，为房房地产开发发企业收讫讫营业收入入款项或者者取得索取取营业收入入款项凭据

9、据的当天。房房地产开发发企业转让让土地使用用权或销售售不动产，采采用预收款款方式的（包包括收取的的购房定金金），为收收到预收款款的当天。一、一次性性全额收款款方式销售售开发产品品、转让土土地使用权权的，为收收讫销售和和转让收入入价款或取取得索取收收入价款凭凭据（权利利）的当天天。二、以分期期收款方式式销售开发发产品的，以以销售合同同或协议约约定的付款款日作为纳纳税义务发发生时间；购房者提提前付款的的，为收到到付款的当当天。三、采取银银行按揭方方式销售开开发产品的的，其首付付款应于实实际收到日日作为纳税税义务发生生时间，余余款的纳税税义务发生生时间为银银行按揭贷贷款办理转转账的当天天。四、房地产

10、产开发企业业将不动产产无偿赠送送他人的，其其营业税纳纳税义务发发生时间为为不动产所所有权转移移的当天。第十四条 房地产产开发企业业转让土地地使用权或或销售不动动产，应当当向土地或或不动产所所在地的主主管地方税税务机关申申报缴纳营营业税，并并按规定开开具税务发发票或税务务收据。第三章 企业所得得税第十五条 实行独独立经济核核算的房地地产开发企企业，应当当就其取得得的生产、经经营所得和和其他所得得，按有关关规定缴纳纳企业所得得税（外商商投资企业业和外国企企业外从事事房地产开开发的，按按规定缴纳纳外商投资资企业和外外国企业所所得税）。计计算公式为为：应纳企业所所得税额=应纳税所所得额适适用税率应纳税

11、所得得额=每一一纳税年度度收入总额额准予扣扣除支出项项目金额第十六条 房地产产开发企业业的收入总总额，包括括土地转让让收入、商商品房销售售收入、配配套设施销销售收入、代代建工程或或劳务结算算收入、出出租房租金金收入、视视同销售的的收入、商商品房售后后服务收入入和其他收收入等。第十七条 房地产产开发企业业按以下原原则分别确确认收入的的实现： 一一、开发产产品销售收收入的确认认 （一一）采取一一次性全额额收款方式式销售开发发产品的，应应于实际收收讫价款或或取得了索索取价款的的凭据（权权利）时，确确认收入的的实现。 （二二）采取分分期付款方方式销售开开发产品的的，应按销销售合同或或协议约定定付款日确

12、确认收入的的实现。付付款方提前前付款的，在在实际付款款日确认收收入的实现现。 （三三）采取银银行按揭方方式销售开开发产品的的，其首付付款应于实实际收到日日确认收入入的实现，余余款在银行行按揭贷款款办理转账账之日确认认收入的实实现。 （四四）采取委委托方式销销售开发产产品的，应应按以下原原则确认收收入的实现现： 11、采取支支付手续费费方式委托托销售开发发产品的，应应按实际销销售额，于收到代代销单位代代销清单时时确认收入入的实现。2、采取视视同买断方方式委托销销售开发产产品的，应应按合同或或协议规定定的价格，于收到代代销单位代代销清单时时确认收入入的实现。 33、采取包包销方式委委托销售开开发产

13、品的的，应按包包销合同或或协议约定定的价格，于付款日日确认收入入的实现。包包销方提前前付款的，在在实际付款款日确认收收入的实现现。4、采取基基价（保底底价）并实实行超过基基价双方分分成方式委委托销售开开发产品的的，应按基基价加按超超基价分成成比例计算算的价格，于收到代代销单位代代销清单时时确认收入入的实现。委托方和接接受委托方方应按月或或按季为结结算期，定定期结清已已销开发产产品的清单单。已销开开发产品清清单应载明明售出开发发产品的名名称、地理理位置、编编号、数量量、单价、金金额、手续续费等。 （五）将开开发产品先先出租再出出售的，应应按以下原原则确认收收入的实现现： 11、将待售售开发产品品

14、转作经营营性资产，先先以经营性性租赁方式式租出或以以融资租赁赁方式租出出以后再出出售的，租租赁期间取取得的价款款应按租金金确认收入入的实现，出出售时再按按销售资产产确认收入入的实现。 22、将待售售开发产品品以临时租租赁方式租租出的，租租赁期间取取得的价款款应按租金金确认收入入的实现，出出售时再按按销售开发发产品确认认收入的实实现。（六）以非非货币性资资产分成形形式取得收收入的，应应于分得开开发产品时时确认收入入的实现。 二二、房地产产企业在下下列情况下下，应于开开发产品所所有权或使使用权转移移，或于实实际取得利利益权利时时，视同销销售确认收收入：（一）将开开发产品用用于本企业业自用、捐捐赠、

15、赞助助、广告、样样品、职工工福利、奖奖励等。（二）将开开发产品转转作经营性性资产。（三）将开开发产品用用作对外投投资以及分分配给股东东或投资者者。（四）以开开发产品或或自有资产产抵偿债务务，包括企企业以开发发产品或自自有资产直直接抵偿债债务，企业业以开发产产品或自有有资产作为为抵押向他他人借款，逾逾期不能偿偿还本金，而而将抵押品品赔付债权权人的。（五）以开开发产品换换取其他企企事业单位位、个人的的非货币性性资产。三、代建工工程和提供供劳务收入入的确认（一）房地地产开发企企业代建工工程和提供供劳务在同同一年度内内开始并完完成的工程程或劳务，应应在工程竣竣工验收办办妥交接手手续或劳务务完成，结结算

16、账单经经委托单位位签证后，确确认为营业业收入的实实现，确认的金金额为合同同或协议总总金额。工工程或劳务务跨年度的的，应按完完工百分比比法按季确确认收入的的实现。（二）房地地产开发企企业在代建建工程提供供劳务过程程中节省的的材料、下下脚料、报报废工程或或产品的残残料等，按按合同规定定留归房地地产开发企企业所有的的，应于实实际取得时时按市场公公平成交价价确认收入入的实现。四、出租房房租金收入入的确认出租房屋按按合同、协协议约定的的承租方付付租日期应应付的租金金，确认为为营业收入入的实现。第十八条 房地产产开发企业业以合同、协协议或其他他方式约定定并实际取取得的定金金、预收房房款以及其其他具有预预收

17、款性质质的各种款款项，应于于企业实际际收到定金金或预收款款之日确认认预售收入入的实现。房地产开发发企业采取取预售方式式销售开发发产品的，其其当期取得得的预售收收入先按规规定的利润润率计算出出预计营业业利润，再再并入当期期应纳税所所得额统一一计算缴纳纳企业所得得税，待开开发产品完完工时再进进行结算调调整。预售售收入的利利润率不得得低于155%（包括括15%）。由由主管税务务机关结合合本地实际际情况，按按公平、公公正、公开开的原则分分类（或分分项）确定定。具体调整方方法如下：一、房地产产开发企业业进行企业业所得税预预缴年度申申报时，应应将当期取取得的预售售收入乘以以规定的利利润率计算算出预计利利润

18、额，在在纳税申报报表中的“纳税调整整增加额”栏次反映映。二、预售开开发产品完完工后，按按规定结转转销售收入入、销售成成本时，对对已经通过过纳税调整整计算的预预售收入的的预计营业业利润额，在在纳税申报报表中的“纳税调整整减少额”栏次反映映。房地产开发发企业按规规定对预售售收入进行行纳税调整整，应在申申报时随申申报表附报报预售收收入纳税调调整表（附附表1）。第十九条 房地产产开发企业业发生的销销售折扣，如如果企业在在销售合同同中明确给给予买方的的折扣、折折让，且销销售额和折折扣额在同同一张销售售发票上注注明的，允允许税前扣扣除，其他他方式的各各种折扣、折折让一律不不能冲减其其销售收入入。第二十条

19、房地产产开发企业业每一纳税税年度准予予扣除的支支出项目包包括开发、经经营过程中中发生的、与与取得收入入相关的成成本、费用用、税金和和损失。房房地产开发发企业在进进行成本和和费用扣除除时，必须须按规定区区分期间费费用和成本本、开发产产品建造成成本和销售售成本的界界限。期间间费用和开开发产品销销售成本可可以按规定定在当期直直接扣除。一、房地产产开发企业业应以独立立编制“建筑工程程预算书”（包括独独立编制设设计预算和和施工图预预算）的单单位工程为为成本核算算对象，分分别核算建建造成本。对对支付的属属于多个成成本核算对对象的开发发费用，应应按建筑面面积等合理理的方法在在各成本核核算对象之之间进行分分配

20、。 二、房地地产开发企企业发生的的当期准予予扣除的开开发产品建建造成本，是是指房地产产开发过程程中实际发发生的，已已实现销售售的开发产产品所发生生的建造成成本。具体体计算公式式如下：可售面积单单位工程成成本=成本本核算对象象总建造成成本/成本本核算对象象总可售面面积当期可扣除除的销售成成本=各成本对对象已实现现销售的可可售面积可售面积积单位工程程成本三、开发产产品建造成成本包括土土地征用及及拆迁补偿偿费、前期期工程费、建建筑安装工工程费、基基础设施建建设费、公公共配套设设施费以及及开发间接接费用、借借款费用及及其他费用用等。（一）土地地征用及拆拆迁补偿费费包括土地地征用费、耕耕地占用税税、劳动

21、力力安置费及及有关地上上、地下附附着物拆迁迁补偿的净净支出、安安置动迁用用房支出等等。 （二）前期期工程费包包括规划、设设计、项目目可行性研研究、水文文、地质、勘勘察、测绘绘、“三通一平平”等支出。 （三）建筑筑安装工程程费包括企企业以出包包方式支付付给承包单单位的建筑筑安装工程程费和以自自营方式发发生的建筑筑安装工程程费。（四）基础础设施建设设费包括开开发小区内内道路、供供水、供电电、供气、排排污、排洪洪、通讯、照照明、环卫卫、绿化等等工程发生生的支出。（五）公共共配套设施施费包括不不能有偿转转让的开发发小区内公公共配套设设施发生的的支出。凡凡是建成后后产权属于于房地产开开发企业继继续从事生

22、生产经营活活动的绿地地、花园、停停车场、商商业网点、教教育设施及及会所等，其其相应支出出不能计入入开发产品品建造成本本。 （六）开发发间接费用用是指企业业所属直接接组织、管管理开发项项目发生的的费用，包包括工资、职职工福利费费、折旧费费、修理费费、办公费费、水电费费、劳动保保护费、周周转房摊销销、各项临临时设施摊摊销等。各项临时设设施摊销是是指现场临临时作业棚棚、材料库库、办公室室、临时性性简易周转转房，以及及临时搭建建的职工宿宿舍、食堂堂等临时性性福利设施施，其建造造时的实际际支出可直直接计入成成本核算对对象，属于于不同成本本核算对象象的，应在在各成本核核算对象之之间进行分分摊。（七）借款款

23、费用是指指为建造开开发产品借借入资金，在在成本对象象完工前发发生的利息息等。第二十一条条 房地产产开发企业业预提成本本、费用不不得税前扣扣除。房地产开发发企业的土土地征用及及拆迁补偿偿费、公共共配套设施施费应以实实际支付或或上缴数，按按规定在税税前扣除。属属于成本对对象完工前前发生的，直直接摊入相相应的成本本对象；属属于成本对对象完工后后实际发生生的，首先先应按规定定在已完工工成本对象象和未完工工成本对象象之间进行行分摊，再再将应由已已完工成本本对象负担担的部分，在在已实现销销售的可售售面积和未未实现销售售的可售面面积之间进进行分摊，其其中，应由由已实现销销售的可售售面积分摊摊的部分准准予在当

24、期期扣除。第二十二条条 房地产产开发企业业发生的下下列支出，按按规定的标标准和范围围扣除。一、开发产产品销售之之前发生的的装饰费应应在当期已已实现的销销售面积和和装饰工程程总面积之之间分摊，属属于当期已已实现销售售面积承担担的部分，允允许税前扣扣除，剩余余的留待实实现销售时时做税前扣扣除。二、售后维维修费用。房房地产开发发企业对已已售开发产产品共用部部位、共用用设施设备备承担维护护、保养、修修理、更换换等责任而而发生的维维修费，可可按实际发发生额进行行扣除。三、土地闲闲置费。房房地产开发发企业以出出让方式取取得土地使使用权进行行房地产开开发的，必必须按照土土地使用权权出让合同同约定的土土地用途

25、、动动工开发期期限开发土土地。因超超过出让合合同约定的的动工开发发日期而缴缴纳的土地地闲置费，计计入成本对对象的施工工成本；因因国家无偿偿收回土地地使用权而而形成的损损失，可作作为财产损损失按规定定进行扣除除。四、广告费费和业务宣宣传费。新新办房地产产开发企业业在取得第第一笔开发发产品销售售收入之前前发生的，与与建造、销销售开发产产品相关的的广告费和和业务宣传传费，可无无限期结转转以后年度度，按规定定的标准扣扣除。五、折旧。房房地产开发发企业将待待售开发产产品按规定定转作经营营性资产，可可以按规定定提取折旧旧，并准予予在税前扣扣除；未按按规定转作作本企业经经营性资产产和临时出出租的待售售开发产

26、品品，不得在在税前扣除除折旧费用用。第二十三条条 房地产产开发企业业在计算应应纳税所得得额时，下下列项目不不得扣除：一、资本性性支出、无无形资产的的受让开发发支出；二、因违反反法律、行行政法规而而交付的罚罚款、罚金金、滞纳金金以及被没没收财物的的损失；三、各项税税收的滞纳纳金、罚金金和罚款；四、国家税税收法规规规定可提取取的准备金金之外的任任何形式的的准备金；五、各种赞赞助支出；六、非法支支出；七、自然灾灾害或者意意外事故损损失有赔偿偿的部分；八、税收法法规有具体体扣除范围围和标准（比比例或金额额），实际际发生的费费用超过或或高于法定定范围和标标准的部分分；九、与取得得收入无关关的其他各各项支

27、出;十、非法定定凭证载名名的支出。第二十四条条 实行核核定应税所所得率征收收企业所得得税的房地地产开发企企业，其应应税所得率率应根据企企业经营实实际在100-30%之间确定定。第二十五条条 企业所所得税按年年计算、分分月（季）预预缴，月份份或者季度度终了后115内预缴缴，年度终终了后4个个月内汇算算清缴，多多退少补。第二十六条条 房地产产开发企业业应向其实实际经营管管理所在地地主管税务务机关申报报缴纳企业业所得税。第四章 土地增值值税 第第二十七条条 房地产产开发企业业在我省境境内转让国国有土地使使用权、地地上建筑物物及其附着着物并取得得收入的，应应缴纳土地地增值税。计计算公式为为：应纳土地增

28、增值税税额额=增值额额*适用税税率增值额=收收入总额-扣除项目目金额第二十八条条 房地产产转让收入入是指纳税税人转让房房地产实际际取得的转转让收入价价款、预收收款、定（订订）金和其其他经济利利益。包括括货币收入入、实物收收入和其他他收入。 第第二十九条条 纳税人人“以房抵债债”、“以房抵息息”、“以房换房房”，且发生生产权转移移的，应视视为取得“房地产转转让收入”缴纳土地地增值税。纳纳税人将其其开发的房房产赠与他他人的，应应比照上述述规定执行行。 第三十条 土地增增值税的计计算扣除项项目，具体体为： 一一、取得土土地使用权权所支付的的金额。包包括：房地地产开发企企业为取得得土地使用用权所支付付

29、的地价款款和按国家家统一规定定交纳的有有关费用。 二二、 房地产开开发成本。指指纳税人开开发土地和和新建房及及配套设施施实际发生生的成本，包包括土地征征用及拆迁迁补偿费、前前期工程费费、建筑安安装工程费费、基础设设施费、公公共配套设设施费、开开发间接费费用。三、房地产产开发费用用。指与开开发土地和和新建房及及配套设施施有关的销销售费用、管管理费用、财财务费用。房地产开发发企业不能能按开发项项目实际发发生的费用用进行扣除除的，应按按以下标准准扣除： （一一）财务费费用中的利利息支出，凡凡能够按转转让房地产产项目计算算分摊并提提供金融机机构证明的的，允许据据实扣除，但但最高不得得超过按商商业银行同

30、同类同期贷贷款利率计计算的金额额。其他房房地产开发发费用，按按取得土地地使用权所所支付金额额和房地产产开发成本本金额之和和的百分之之五计算扣扣除。 （二二）财务费费用中的利利息支出，凡凡不能按转转让房地产产项目计算算分摊或不不能提供金金融机构证证明的，其其房地产开开发费用按按取得土地地使用权所所支付金额额和房地产产开发成本本金额之和和的百分之之十计算扣扣除。四、与转让让房地产有有关的税金金，指在转转让房地产产时缴纳的的营业税、城城市维护建建设税。因因转让房地地产交纳的的教育费附附加和经省省以上人民民政府批准准征收的规规费、基金金，也可视视同税金予予以扣除。 五五、根据取取得土地使使用权所支支付

31、的金额额和房地产产开发成本本金额之和和，加计百百分之二十十的扣除。 第第三十一条条 土地增增值税的计计算扣除项项目采取正正列举的办办法，凡本本办法未列列举的项目目支出，均均不得在计计算土地增增值税时予予以扣除。第三十二条条 房地产产企业发生生的下列业业务，按照照规定扣除除：一、纳税人人将其开发发的房产赠赠与他人视视同“实现销售售”的，其开开发该房地地产的成本本、费用，可可在征收土土地增值税税时作为扣扣除项目计计算扣除。 二二、地方政政府要求房房地产开发发企业在售售房时代收收的各项费费用，如果果是计入房房价中向购购买方一并并收取的，在在计算土地地增值税扣扣除项目金金额时可予予以扣除；如果未计计入

32、房价中中，而在房房价之外单单独收取的的，在计算算土地增值值税扣除项项目金额时时不得扣除除。 三三、房地产产开发企业业成片受让让土地使用用权后，分分期分批开开发转让房房地产的，凡凡单独转让让土地使用用权的，按按照转让土土地使用权权面积占开开发土地总总面积的比比例分摊其其相应扣除除项目金额额；凡转让让土地使用用权同时转转让地上建建筑物的，按按照转让建建筑物的建建筑面积占占总规划面面积的比例例计算分摊摊其相应扣扣除项目金金额。四、纳税人人拆迁安置置超面积返返还部分应应取得的收收入，或者者拆迁安置置中对外销销售部分取取得的收入入，可作为为该房地产产扣除项目目的冲减因因素。第三十三条条 土地增增值税实行

33、行30-660%的四四级超率累累进税率。第三十四条条 房地产产开发企业业在项目全全部竣工结结算前取得得的房地产产转让收入入，实行土土地增值税税预征管理理，预征率率为0.553%。其其计算公式式为：应预缴税款款=转让房房地产收入入预征率率。已预缴的税税款少于应应缴税款的的，应在主主管地税机机关核定的的期限内结结清应补缴缴的税款。预预缴税款超超过应缴税税款的，主主管地税机机关应及时时办理退税税，或者经经纳税人同同意抵缴其其他纳税项项目应缴纳纳的土地增增值税税款款。第三十五条条 纳税人人应在房地地产单位项项目竣工决决算后300日内，持持房地产开开发合同、土土地受让合合同、建设设项目立项项报告批复复文

34、件及建建设工程规规划批复、税税务登记证证、土地增增值税项目目登记表、土土地增值税税申报表、预预缴土地增增值税完税税凭证及其其他有关资资料到主管管地税机关关申请办理理土地增值值税税款清清算。主管地税机机关在土地地增值税清清算时，应应审核转让让房地产收收入总额、扣扣除项目金金额、预缴缴土地增值值税额、多多用途房地地产开发项项目面积划划分情况及及其他需审审核的项目目。第三十六条条 有下列列情况之一一的，纳税税人应对未未竣工决算算房地产开开发项目申申请土地增增值税清算算:一、纳税人人整体转让让未竣工决决算房地产产开发项目目;二、纳税人人申请办理理注销税务务登记。纳税人整体体转让未竣竣工决算房房地产开发

35、发项目的，应应自转让合合同签订之之日起300日内提出出清算土地地增值税申申请。纳税人申请请办理注销销税务登记记的，应在在办理注销销税务登记记前提出清清算土地增增值税申请请。第三十七条条 房地产产开发企业业应向其所所转让房地地产所在地地的主管地地税机关申申报缴纳土土地增值税税。第五章 其他税种种及附加第三十八条条 城市维维护建设税税一、内资房房地产企业业以实际缴缴纳的增值值税、消费费税、营业业税为计税税依据，计计算缴纳城城市维护建建设税。二、城市维维护建设税税实行地区区差别比例例税率，纳纳税人所在在地为城市市市区、县县城和建制制镇、其他他地区的税税率分别为为7、55、1。三、税额计计算应纳城市维

36、维护建设税税税额缴缴纳的三税税（增值税税、消费税税、营业税税）适用税率率四、房地产产开发企业业城市维护护建设税的的征收管理理比照营业业税的有关关规定办理理。第三十九条条 车船使使用税一、房地产产企业按其其拥有并且且使用的车车辆和船舶舶的种类、吨吨位和规定定的税额计计算缴纳车车船使用税税或车船使使用牌照税税。二、税额计计算客车应纳税税额应纳纳税车辆适用税额额货车应纳税税额载重重净吨位60元三、车船使使用税按年年计算、分分期缴纳。由由房地产开开发企业所所在地地税税机关负责责征收。外商投资企企业（包括括港、澳、台台）缴纳的的车船使用用牌照税比比照车船使使用税的规规定办理。第四十条 房产税税一、房地产

37、产企业在城城市、县城城、建制镇镇和工矿区区范围内的的房产应计计算缴纳房房产税或城城市房地产产税。二、对自用用的房屋，按按房产原值值一次减除除30后后的余值作作为计税依依据，税率率为1.22；对于于出租的房房屋，以租租金收入为为计税依据据，税率为为12；三、房产税税按年计算算、分期缴缴纳。房产产税由房产产所在地地地税机关征征收。城市市房地产税税比照办理理。外商投资企企业（包括括港、澳、台台）缴纳的的城市房地地产税比照照房产税的的规定办理理。第四十一条条 印花税税一、房地产产企业书立立、领受属属于征税范范围内所列列凭证的，均均应缴纳印印花税。二、征税范范围、税率率和计税依依据1、购销合合同。按购购

38、销金额的的万分之三三计算缴纳纳。房地产产开发企业业与个人订订立的购房房合同，暂暂免贴花。2、加工承承揽合同。按按加工或承承揽收入的的万分之五五计算缴纳纳。3、建设工工程勘察设设计合同。按按收取费用用的万分之之五计算缴缴纳。4、建筑安安装工程承承包合同。按按承包金额额的万分之之三计算缴缴纳。5、财产租租赁合同。按按租赁金额额的千分之之一计算缴缴纳。6、货物运运输合同。按按运输费用用的万分之之五计算缴缴纳。7、仓储保保管合同。按按仓储保管管费用的千千分之一计计算缴纳。8、借款合合同。按借借款金额的的万分之零零点五计算算缴纳。9、财产保保险合同。按按取得的保保险费收入入的千分之之一计算缴缴纳。10、

39、技术术合同。按按所载金额额的万分之之三计算缴缴纳。11、产权权转移书据据。以所载载金额为计计税依据，税税率为万分分之五。12、营业业账簿。记记载资金的的账簿。以以“实收资资本”与“资资本公积”的的合计金额额为计税依依据，税率率万分之五五；其他营营业账簿，按按件贴花五五元。13、权利利、许可证证照。按件件贴花五元元。三、房地产产开发企业业有下列情情形之一的的，主管税税务机关可可以核定征征收印花税税：（一）未按按规定建立立印花税应应税凭证登登记簿，或或未如实登登记和完整整保存应税税凭证的；（二）拒不不提供应税税凭证或不不如实提供供应税凭证证致使计税税依据明显显偏低的；（三）采用用按期汇总总缴纳办法

40、法的，未按按主管税务务机关规定定的期限报报送汇总缴缴纳印花税税情况报告告，经主管管税务机关关责令限期期报告，逾逾期仍不报报告的或者者主管税务务机关在检检查中发现现纳税人有有未按规定定汇总缴纳纳印花税情情况的；四、应纳税税凭证应当当于书立或或者领受时时贴花。第四十二条条 城镇土土地使用税税一、内资房房地产开发发企业在城城市、县城城、建制镇镇和工矿区区范围内使使用的土地地，应缴纳纳城镇土地地使用税。其其建造商品品房的用地地，应按规规定缴纳土土地使用税税。二、城镇土土地使用税税以实际占占用的土地地面积为计计税依据，按按当地规定定税额标准准计算缴纳纳。三、城镇土土地使用税税按年计算算、分期缴缴纳。城镇

41、镇土地使用用税由土地地所在地地地税机关征征收。第四十三条条 个人所所得税一、房地产产开发企业业向个人支支付的工资资、薪金所所得，利息息、股息、红红利所得，劳劳务报酬所所得，财产产租赁所得得，特许权权使用费所所得，财产产转让所得得，偶然所所得，其他他所得应按按规定代扣扣代缴个人人所得税。 二二、个人承承包、承租租经营房地地产开发企企业取得的的所得，应应按对企事事业单位承承包、承租租经营所得得项目缴纳纳个人所得得税。三、独资、合合伙房地产产企业比照照“个体工商商户的生产产经营所得得”应税项目目计算缴纳纳个人所得得税。四、个人所所得税的纳纳税义务人人、扣缴义义务人每月月缴纳的税税款，应当当在次月七七

42、日内缴入入国库，并并向主管税税务机关报报送纳税申申报表、代代扣代缴税税款汇总表表。第四十四条条 教育费费附加、地地方教育附附加一、内资房房地产企业业在缴纳增增值税、消消费税、营营业税时，应应按规定的的比例计算算缴纳教育育费附加、地地方教育附附加。二、附加金金额的计算算应纳教育费费附加额=缴纳的三三税（增值值税、消费费税、营业业税）33%。应纳地方教教育附加额额=缴纳的的三税（增增值税、消消费税、营营业税）1%。第六章 征收管理理第四十五条条 房地产产开发企业业应当按照照规定，自自领取工商商营业执照照之日起330日内，持持有关证件件和资料，向向主管地方方税务机关关申报办理理税务登记记。并自扣扣缴

43、义务发发生之日起起30日内内，申报办办理扣缴税税款登记。第四十六条条 房地产产开发企业业跨县（市市、区）从从事开发经经营，应当当在外出经经营以前，向向机构所在在地主管地地方税务机机关申请开开具外出出经营活动动税收管理理证明（以以下简称外外管证），并并在外管管证注明明地进行开开发经营前前，持税务务登记证副副本和外外管证，向向当地地方方税务机关关报验登记记。在外出出经营到达达地连续112个月内内累计超过过180天天的，应当当自期满330日内，在在到达地办办理税务登登记。第四十七条条 房地产产开发企业业领取税务务登记证件件后，向主主管地方税税务机关申申请领购发发票和专用用税务收据据。跨县（市市、区）

44、从从事房地产产开发的，应应在领取临临时税务登登记证件后后或凭机构构所在地地地方税务机机关的证明明，向开发发经营所在在地地方税税务机关申申请领购开开发经营地地发票和税税务收据。第四十八条条 房地产产开发企业业发生经营营业务应按按规定开具具发票。销销售不动产产、转让土土地使用权权时，应开开具地税机机关监制的的发票，收收取定金、预预收款及其其他各种预预收款项时时，应开具具地税机关关监制的税税务收据（附附表2）。第四十九条条 房地产产开发企业业应按照规规定安装、使使用税控装装置，对未未按规定安安装和使用用税控装置置的，由主主管地方税税务机关代代开发票和和税务收据据。第五十条 房地产产开发企业业应依法设

45、设置账簿，准准确进行收收入、成本本、费用的的核算，按按照规定的的申报期限限、申报内内容，向主主管地方税税务机关办办理纳税申申报，报送送纳税申报报表、财务务会计报表表及税务机机关要求的的其他有关关证件、资资料，并按按规定缴纳纳各项税款款。跨县（市、区区）从事房房地产开发发的，应向向开发经营营地税务机机关提供其其外出经营营项目向所所在地税务务机关申报报企业所得得税的证明明。第五十一条条 房地产产开发企业业有下列情情形之一的的，由主管管税务机关关对其实行行核定征收收：一、未按照照规定办理理税务登记记，外出经经营未按规规定向开发发经营地税税务机关报报验登记的的；二、应当设设置但未设设置账簿的的；三、虽

46、设置置账簿，但但账目混乱乱或者成本本资料、收收入凭证、费费用凭证残残缺不全，难难以查账的的；四、发生纳纳税义务，未未按规定的的期限办理理纳税申报报，经税务务机关责令令限期申报报，逾期仍仍不申报的的；五、计税依依据偏低，又又无正当理理由的。第五十二条条 主管地地方税务机机关对房地地产开发企企业实行开开发项目开开工、销售售、竣工登登记备案制制度，房地地产开发企企业应按规规定向主管管地方税务务机关报送送相关资料料，对营业业税、企业业所得税和和其他地方方各税分属属不同税务务机关征收收管理的，应应同时分别别向各税种种的主管地地方税务机机关报送。一、开工环环节。房地地产开发企企业在每一一开发项目目取得土地

47、地使用权110日内，报报送国有有土地使用用权证（建建设用地批批准书）、土土地出让合合同、土土地转让合合同、土土地平面图图和取得得土地使用用权登记表表（附表表3）。房地产开发发企业在每每一个开发发项目取得得开工许可可10日内内，报送建建设用地规规划许可证证、建建筑工程规规划许可证证、建建筑工程施施工许可证证、施工工平面图、建建筑工程发发包合同、建建筑工程监监理合同、拆拆迁补偿合合同、水、电电、气、暖暖协议、联联建及房屋屋分配协议议和新开开发项目开开工登记表表（附表表4）。各许可证、合合同、平面面图和登记记表内容发发生变更，应应在变更后后10日内内，报送变变更后的文文本并填写写变更登记记表。二、开发预预售环节。房房地产开发发企业按年年度、分开开发项目，在在企业所得得税年度纳纳税申报时时，报送建建设销售情情况（房房地产开发发建设销售售明细表一一附表55）。在每每一开发项项目取得商商品房预售售许可后，报报送预售许许可证，预预售商品分分层平面图图、商品房房预售方案案，并分期期报送房房地