(青城山别墅)整体策划大全----青城山策划案38802.docx
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1、前 言别墅市场的的升温及青青城山休闲闲产业的兴兴起为成都都楼市注入入了一股活活力。本案案位于青城城后山深处处,以独立立别墅、联联排别墅为为主体,挟挟青城山自自然美景,拥拥有8000亩至千余余亩广阔天天地。以此此为基础,本本案必将成成为最受关关注的楼盘盘之一。作为专业的的营销代理理公司,能能有幸参与与这一成都都房产史上上的重大个个案,我们们感到如履履薄冰,责责任重大。下下文将从市市场分析、项项目分析、投投资回报分分析、策划划销售方面面提出我们们的观点,供供贵公司参参考。在此,谨对对世宇公司司给予这样样的机会表表示由衷的的感谢!A房产策划划销售有限限公司2002/2/7别墅:在郊郊区或风景景区建造
2、的的供休养用用的园林住住宅。 引自(现现代汉语词词典)目 录前言市场分析一、 大市场环境境二、 成都别墅及及小型住宅宅市场特性性三、 青城山区域域市场特性性产品分析一、 本项目概况况二、 本项目关键键制胜点三、 本项目优劣劣势分析投资回报分分析一、 建筑成本二、 销售成本三、 市场价格预预测四、 投资回报计计算策划销售一、 本项目策划划重点二、 销售准备工工作重点三、 推盘时机四、 造势运动市场分析一、 大市场环境境1、利多因因素a、 政府坚持以以扩大内需需牵动经济济,采取各各种措施鼓鼓励消费者者购房、购购车,并且且伴随基建建的规模化化发展,一一轮又一轮轮的富有阶阶层将源源源不断地产产生。b、
3、美国自自9.111事件后,经经济复苏可可望于今年年3月份开开始,这有有利于全球球经济稳定定,鼓舞消消费信心。2、 利少因素a、 WTO的加加入反而在在近期造成成消费真空空,持币人人群增多,购购房、购车车等观望心心态严重,近近期房市低低迷直接体体现出这一一点。b、 股市动荡,虽虽然有转好好迹象,但但股民信心心不足,广广大市民也也感到了经经济不稳定定所带来的的风险。二、 成都别墅及及小型住宅宅市场特性性1、 二环路以内内小型住宅宅以浣花风景景区为代表表的市中心心小型住宅宅,体现出出黄金位置置的全部优优势,“稀有”往往是这这些楼盘宣宣传广告语语中常见的的一个词,它它正确反映映了这批 楼盘的所所有内涵
4、。但但除此之外外,这类住住宅的别墅墅特征非常常牵强。2、 二环路与三三环路之间间的小型住住宅锦绣花园、锦锦官新城、中中华园等等等,宣扬高高贵的生活活品质,利利用地理位位置特点把把外国别墅墅豪华生活活与内地居居家现实生生活巧妙结结合,满足足消 费者一种种折中的高高品质居家家生活梦想想。不足之之处在于,它它们依然不不能宁 静致远,过过于喧嚣,并并且容积率率偏高。3、 成都近郊的的小型住宅宅从青城山、龙龙泉、文家家场到华阳阳,小型住住宅都拥有有一定的市市场,它们们宣扬的最最大卖点是是环境,只只有好的环环境才能实实现真正的的豪华别墅墅生活方式式。但到目目前为止,该该类型住宅宅还被人定定义为休闲闲产业,
5、市市场极不稳稳定。而且且这类住宅宅环境的人人工痕迹仍仍显太重。如如青城白鹭鹭洲的人工工湖,青城城高尔夫山山庄的人造造高尔夫球球场。其中中较成功的的“芙蓉古城城”,以成都都本土休闲闲文化为基基础,精心心打造老四四合院居家家方式,获获得了大众众的青睐。即即便如此,它它的过多的的人造景观观和大杂烩烩式的排布布与高级住住宅的风范范相去甚远远,更谈不不上豪华享享受。与本本案的国际际性、豪华华性、实用用性、珍藏藏性不可并并论。三、 青城山区域域市场特性性1、 客户群体a、 企事业机关关单位灰色色收入人群群b、 中产阶级c、 企业、公司司等单位自自用d、 文化、艺术术、体育圈圈人士2、 产品特点a、 别墅与
6、联排排、公寓相相结合,套套型从600m2300m2丰富多彩彩b、 主推环境优优势c、 强调休闲生生活方式的的重要性d、 在宣传中把把渡假与投投资结合e、 均居于青城城山脚下,借借势发挥有有近山楼台台之优势3、青城白白鹭洲,中中国青城,高高尔夫山庄庄比较占 地430亩单价(元/ m2)物管(元/ m2)付款方式公 寓601006m21600180001七成20年年联体别墅1301160m226001.2独立别墅3604400m22700310001.2青城白鹭洲洲中国青城占 地800余亩亩单价(元/ m2)物管(元/ m2)付款方式公 寓30700 m21960元元/ m21.5元/ m2七成2
7、0年年联体别墅1802200 mm2未 定独立别墅2003380 mm2未 定高尔夫山庄庄占 地400余亩亩单价(元/ m2)物管(元/ m2)付款方式公 寓三期暂未定定未 定23元/ m28成30年年独立别墅2073398 mm2702000万/幢幢注:装修为为全清水项目分析一、 本项目概况况位于距青城城山山门约约10分钟钟车程的青青城外山(后后山)上,住住宅部份占占地8000亩,另有有数百亩天天然公园相相依。8000亩分为为3个区域域,6000亩一块,建建造豪华型型别墅,每每2-3亩亩为一幢,容容积率不到到0.2,售售价约800-90万万每幢;另另两块分别别100亩亩左右,建建造联排住住宅
8、和独立立别墅,面面积90-170mm2,容积率率0.255左右,售售价15万万35万每每套。 小区区自然条件件得天独厚厚,不仅植植物茂盛,而而且依山傍傍水,拥有有真正豪宅宅的基本特特征,由于于山地落差差,建筑错错落有致,更更适合于享享受田园自自然美景,把把别墅的特特征发挥到到极致。二、本项目目关键制胜胜点1、 真正意义上上的别墅生生活世界上有名名的豪宅大大都依山傍傍水,自成成一格,而而且刻意与与其它周边边住宅保持持一定距离离,拥有相相对孤立的的“隐”和绝对自然然的“美”的特征。而而在成都平平原,要想想实现真正正意义上的的别墅生活活,可以说说完全不可可能。成都都现有的所所谓别墅,无无论冠以什什么
9、样的名名称,无论论费多大力力量去装修修,其实都都只能让住住户过一种种折中式的的别墅生活活。因为先先天自然环环境的不足足是它们的的最大弱点点;加上吝吝啬的幢间间距,毫无无私密性可可言;而平平地上一幢幢幢呆板的的排布更是是让人无法法忍受。这这样的别墅墅可谓有形形无神,让让人失望。即即便是现在在青城山脚脚下新开发发的几个别别墅项目,也也大量依赖赖人工雕凿凿(如建造造人工湖)来来弥补外环环境的缺陷陷。而本项目大大胆选址青青城山后山山距成都都市区最近近的世界级级名胜风景景区,以全全新的概念念打造前所所未有的山山区别墅,为为渴望过豪豪华居家生生活的人们们找到一个个完美的归归宿。由于于地处青城城山山上,山山
10、水美景自自然天成,将将人工痕迹迹降至最低低限度;数数千亩甚至至数万亩的的原始森林林就在别墅墅周围,无无穷无尽地地为你送上上纯新空气气;山与水水相环绕,没没有污染,没没有噪音,更更没有恼人人的灰尘;而山地起起起伏伏,一一幢幢豪华华别墅散落落其间,既既相互辉映映又相对孤孤立,更不不用提幢间间距和别墅墅的窗前视视线,23亩一幢幢简直称称得上完美美。至于夏夏季,本项项目堪称避避暑胜地,它它的绝对优优势和价值值通过下表表罗列几个个区域的温温度指标,可可尽显本色色:区 域成都市区华 阳都江堰市区区青城山下青城山上本项目68月平均气温353432262020因此,纵观观现有的成成都休闲小小型住宅,无无论是卖
11、得得火爆的芙芙蓉古城,还还是以豪华华打造的领领袖别墅等等等,都不不能与本项项目相提并并论。本项项目的环境境特点和适适合别墅身身份的地域域特点绝对对是独一无无二的。2、 独特的环境境结合大师师级的建筑筑设计巧妇难为无无米之炊,在在川西平原原,许多别别墅项目并并非不懂得得追求完美美的建筑艺艺术,然而而平坦的地地势和周边边环境的纷纷乱,令许许多设计师师都无可奈奈何,最终终归于平庸庸。但本项目得得天独厚的的环境与非非常适合建建筑别墅的的地形,令令设计师们们兴奋不已已,因为这这样的地方方才能设计计出理想的的别墅。而而设计师们们根据这8800亩中中各处地势势与景观的的不同,又又将环境融融入别墅的的风格中,
12、每每幢别墅都都不尽相同同但又具备备统一格调调,目的是是使之与周周边环境产产生和谐的的共鸣,令令山水、植植物、生命命、建筑融融为一体。这这一份天赐赐与智慧结结合的精美美是成都现现有其它别别墅所无法法相比的。3、 聆赏绿荫,不不离红尘的的智慧之举举本项目距离离青城山山山门仅100分钟车程程,距都江江堰市区220分钟车车程,成都都市区600分钟车程程。这样的的距离恰恰恰是豪华住住宅所适合合的距离。它它既有效避避免了都市市的喧嚣,同同时又能享享受都市带带来的一切切方便。羊羊西线黄金金旅游通道道的开劈让让交通变得得极为通畅畅,山上的的配套如天天然气、自自来水等一一步到位,社社区完美的的公共配套套更令客户
13、户得到有效效的保障。因因为规模庞庞大,医疗疗、日常购购物、健身身、餐饮、康康乐等服务务体系都能能持续完善善的发展。所以,在亲亲近大自然然的同时,也也能享受到到一切应有有的方便。4、 普通别墅极极易过时,而而本项目能能世袭相传传在群山环抱抱之中,上上千亩的社社区气势如如虹,足以以令人惊叹叹,何况本本项目所在在地是受世世界遗产保保护的名胜胜景区青城城山,更何何况还是在在青城山山山上。由于于受政府严严格控制,山山上的规模模在社区绝绝无仅有,以以后也难以以再版,在在这样的地地方占据一一席之地,具具有相当高高的典藏价价值,就像像地中海某某些小岛上上的别墅一一样,是许许多西方名名流竞相争争夺的地方方,更像
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