维修资金需求分析文档bohn.docx

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1、维修资金需求规格说明书房屋维修资金软件需求规格说明书编 写 日 期期：20088年7月17日重庆光大网络技技术有限公司司1产品描述441.1编写目的的41.2产品名名称42产品需求概述述42.1开发意图图42.2应用目标标52.3作用范围围52.4主要功能能52.5与产权交交易系统的交交互52.6运行环境境63功能需求663.1功能划分分64功能描述774.1单位机构构管理74.1.1单位位设置74.1.2单位位管理员帐号号设置84.1.3单位位信息录入登登记84.1.4单位位信息审核94.1.5单位位组织机构设设置104.2区域管理理104.3楼盘项目目管理114.3.1开发发项目登记124

2、.3.2开发发项目审核124.3.3楼栋栋楼盘登记134.3.4楼栋栋楼盘审核134.3.5业主主登记144.3.6业主主登记审核144.4小区管理理154.4.1小区区设置154.4.2楼栋栋管理164.4.3业委委会设置164.4.4物管管企业设置174.4.55业主管理174.5系统管理理184.5.1单位位权限授予184.5.2角色色管理184.5.3员工工管理184.5.4操作作员管理194.5.5上机机、操作日志志204.5.6口令令设置204.5.7利率率设置214.5.8计息息日设置214.5.99缴存标准设设置224.5.10账账户管理234.5.11公公告管理244.6资金

3、归集集管理254.6.1首次次归集254.6.2续交交归集274.6.3综合合处理284.7资金使用用管理294.7.1申请请使用维修资资金304.7.2授理理申请304.7.3审批批申请314.7.4资金金使用分摊324.7.5资金金拨付执行324.7.66使用入账334.7.7资金金使用结算334.7.8归档档备案344.8资金账务务管理344.8.1利息息结转354.8.2资金金账目移交354.8.3资金金退伙364.9资金增益益管理364.9.1增益益入账364.9.2增益益分摊374.10资金金查询374.10.1小小区账面374.10.2楼楼栋账面374.10.3房房屋账面384.

4、10.4使使用查询384.10.5退退伙查询384.10.6业业主查询384.10.7银银行账单对账账查询384.11报表统统计394.11.1小小区账面统计计394.11.2分分栋账面统计计394.12相关打打印391产品描述1.1编写目的的在完成了针对对物业维修修资金管理系系统软件市市场的前期调调查，提出了了这份软件需需求规格说明明书。此需求规格格说明书对物业维修资金管理系统软件做了全面细致的用户需求分析，明确所要开发的软件应具有的功能、性能与界面，使系统分析人员及软件开发人员能清楚地了解用户的需求，并在此基础上进一步提出概要设计说明书和完成后续设计与开发工作。本说明书的预期读者为客户、业

5、务或需求分析人员、测试人员、用户文档编写者、项目管理人员。1.2产品名称称产品全称：物业业维修资金管管理系统产品简称：维修修资金管理系系统版本：V2.002产品需求概述述2.1开发意图图l 满足维修基金管管理办法要求求。l 满足不同用户对对象的使用需需求。l 实现维修基金规规范、高效、准准确、公正、透透明管理。l 提高业主满意度度。2.2应用目标标2.3作用范围围2.4主要功能能1、单位机构管管理单位设置单单位管理员账账号设置单位信息录入入登记单位信息审审核单位组织机构构设置2、区域管理区域信息维护护3、楼盘项目管管理开发项目登记记开发项目审审核楼栋楼盘登记记楼栋楼盘审审核业主登记业业主登记审

6、核核4、小区管理小区设置楼楼栋设置业委会设置物业管理企企业设置业主管理5、系统管理操作员管理上机、操作作日志口令设置利利率设置计息日设置缴存标准设设置账户管理公公告管理6、资金归集管管理首次归集续续交归集综合处理7、资金使用管管理使用申报申申报授理申报审批使使用分摊拨付执行使使用入账使用结算归归档备案8、资金账务管管理利息结转账账目移交资金退伙9、资金增益管管理增益入账增增益分摊10、资金查询询小区账面楼楼栋账面房屋账面使用查询退帐查询退伙查询业业主查询银行账单对对账查询11、报表统计计小区账面分分栋账面结息记录总账2.5与产权交交易系统的交交互如果使用了光大大产权交易系系统。 存在产权信息的

7、的房屋信息从从产权交易系系统中查询房房屋信息。 产权办理时，从从维修资金管管理系统中查查询维修资金金是否已经交交存、交存的的量是否足够够。 产权转移时，从从维修资金管管理系统中查查询当前维修修资金余额是是否足够。2.6运行环境境 硬件环境 软件环境u 操作系统(Wiindowss2000或或者WinddowsSeerver22003（SSP1以上）u 数据库系统(SSqlSerrver20000、SqqlSeveer20055)u 客户浏览器(IIE6.0、IIE7.0)3功能需求3.1功能划分分本系统主要功功能划分为：单位机构管理理、区域管理理、楼盘项目目管理、小区区管理、系统统管理、资金金

8、归集管理、资金金使用管理、资金账务管理、资金增值管理、资金查询、报表管理等十一部分。4功能描述4.1单位机构构管理4.1.1单位位设置A、功能描述：完成使用维修修资金系统的单位的新建、修改、删删除、查询。设置单位分为：房管单位、开开发单位、售售房单位、业业委会、物业业管理单位。B、输入信息：单位名称C、输出信息：D、功能要求：a)系统管理理员具有此权权限。b)新建、修修改时单位名名称不允许重重名。c)如果使用用了产权交易系统统，允许从产权权交易里查询询直接添加开开发商单位，添加后的开发商单位只存在引用关系。d)自动生成成单位代码4.1.2单位位管理员帐号号设置A、功能描述：对各单位设设置管理员

9、帐帐号和密码。B、输入信息：管理员帐号号C、输出信息：管理员帐号号、管理员默默认密码。D、功能要求：a)系统管理理员具有此权权限。b)账号自动动生成。4.1.3单位位信息录入登记A、功能描述：各单位录入入基本信息及及相关证件复复印件、提交交审核。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能能权限控制，本本单位用户具具有此权限b)提交审核核后的信息不不能修改。c)房管单位位不用录入信信息登记。d)从产权交交易中直接添添加的开发商商信息不用录录入信息登记记。4.1.4单位位信息审核A、功能描述：对各单位录录入的信息进进行审核。B、输入信息：C、输出信息：审批结果、审审批意见D、功能要求：

10、a)进行功能能权限控制，房房管单位具有有此权限。b)对于待审审核的信息给给予提示。c)对于审核核结果给予提提交审批人提提示。d)对于审核核未通过的单单位不能进行行其他功能的的操作。4.1.5单位位组织机构设设置A、功能描述：用于各单位位组织机构的的添加、修改改、删除。B、输入信息：组织机构全全称、组织机机构简称。C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能能权限控制，单单位管理员具具有此功能权权限。b)自动生成成单位组织机机构代码4.2区域管理理A、功能描述：对省市、区区县、乡镇、街街办(村)、路路、各级区域信信息进行添加加、删除、修修改操作。B、输入信息：区域名称C、输出信息：D、功能要求：a)

11、进行权限限功能控制,房管单位具具有此功能权权限。b)如果使用用了产权交易易系统，则可以从产权权交易系统中中进行区域信信息共享。c)自动生成成区域编码。d)同级区域域名称不能重重复。e)对于删除除的区域信息息只作删除标标志。4.3楼盘项目目管理如果使用了光大大产权交易系系统，商品房房项目可以直直接从产权交交易系统中查查询，不用进进行楼盘项目目维护。4.3.1开发发项目登记A、功能描述：对开发项目目信息的添加、删除除、修改、提提交审核。B、输入信息：项目名称、项项目建设地址址、计划开工工时间、计划划竣工时间、综综合验收竣工工时间、项目目总规划面积积、在建面积积、总幢数、计计划总投资（万万元）、完成

12、成投资（万元元）、总套数数、住宅均价价、非住宅均均价、住宅面面积、非住宅宅面积、拆迁迁面积、拆迁迁户数、项目目工程总造价价（万元）、用用款金额、保保证金账户余余额（万元）、项项目选址意见见书。C、输出信息：D、功能要求：a)进行权限限功能控制。b)从产权交交易中选择直直接添加的项项目不用审核核。c)自动生成成项目编号d)提交审核核的项目不能能修改。4.3.2开发发项目审核A、功能描述：提交审核的的开发项目进行行审核。B、输入信息：C、输出信息：审核结果、审审核意见D、功能要求：a)进行功能能权限控制，房房管单位具有有此权限。b)对于待审审核的信息给给予提示。c)对于审核核结果给予提提交审批人提

13、提示。4.3.3楼栋栋楼盘登记A、功能描述：进行楼栋及楼楼盘信息的添添加、删除、修修改、提交审审核B、输入信息：楼栋位置(包括所在小小区、小区内内楼栋号、坐坐落信息、房房屋种类、所所属单位、楼楼栋描述、竣竣工日期、备备注)、楼栋栋情况(总层层数、单元数数、住宅数、业业主户数、地地下层数、有有无电梯) 楼盘信息(层数、住宅宅数、单元数数)、房屋信信息（房屋编编号、房屋序序号、产权证证号、用途、实实测建筑面积积、预测建筑筑面积、房屋屋单价）；C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能能权限控制。b)提交审核核的信息不能在此环节节进行修改。4.3.4楼栋栋楼盘审核A、功能描述：进行楼栋信信息的审核B、

14、输入信息：C、输出信息：审核结果、审审批意见。D、功能要求：a)进行功能能权限控制，房房管单位具有有此权限。b)对于待审核核的信息给予予提示。c)对于审核核结果给予提提交审批人提提示。4.3.5业主主登记A、功能描述：设立购房业业主B、输入信息：业主姓名、身身份证号、购购房时间、工工作单位、联联系电话C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能能权限控制4.3.6业主主登记审核A、功能描述：对登记的业业主信息进行行审核B、输入信息：业主信息、业业主所购房屋屋信息C、输出信息：审核结果D、功能要求：a)房管单位位具有此功能能权限4.4小区管理理4.4.1小区区设置A、功能描述：对小区基本本信息的编辑

15、辑和设置小区区所包括的楼楼栋。B、输入信息：小区名称C、输出信息：D、功能要求：a)根据权限限进行功能控控制。4.4.2楼栋栋管理A、功能描述：对审批后的的楼栋信息(楼楼栋位置、楼楼栋情况、楼楼盘情况、房房屋信息)的的修改。B、输入信息：楼栋信息C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能能权限控制，房房管单位具有有此功能。4.4.3业委委会设置A、功能描述：为相应小区或或者楼栋设置置业委会。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能能权限控制，房管单位具有此功能权限。4.4.4物管管企业设置A、功能描述：为相应小区或或者楼栋设置置物业管理企企业。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要

16、求：a)进行功能能权限控制，房房管单位具有有此功能权限限。4.4.5业主主管理A、功能描述：对业主的基基本信息进行行维护、业主主变更处理。B、输入信息：业主姓名、身身份证号、购购房时间、工工作单位、联联系电话C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能能权限控制，房管单位具有此功能。b)业主和房房屋为对应关关系。4.5系统管理理4.5.1单位位权限授予A、功能描述：对不同单位位进行不同操操作权限的授授予。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：此功能只属属于系统管理理员4.5.2角色色管理A、功能描述：不同单位管管理员添加、删删除、设置角角色操作权限限。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：

17、进行功能权权限控制4.5.3员工工管理A、功能描述：用于各单位位对员工的添添加、修改、删删除、查看。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：进行功能权权限控制。4.5.4操作作员管理A、功能描述：添加、修改改、删除和授授权操作员。B、输入信息：操作员姓名名、联系电话话、联系地址址、性别。C、输出信息：D、功能要求：b)添加、修修改、删除和和授权操作只只能由本单位位管理员进行行操作。c)单位管理理员只能把单单位所拥有的的权限用来进进行授予。d)操作员创创建成功后生生成账户和密码。4.5.5上机机、操作日志A、功能描述：查阅操作员员的上机信息息、操作信息息。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要

18、求：a)系统管理理员可以查看看所有操作员员的上机及操操作日志。b)单位管理理员可以查看看本单位操作作员的上机及及操作日志。4.5.6口令令设置A、功能描述：用于操作员员进行密码修修改。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)系统中的的任何用户都都可以设置修修改自己的密密码4.5.7利率率设置A、功能描述：对维修资金金的利息利率率进行设定。银行利率方式为两种，一种按360天算（及大月31号不计算利息），一种按365天算(按实际天数计算)。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)房管单位位具有此权限限。b)利率为年年利率。c)利率生效效日精确到时时分秒。4.5.8计息息日设置A、功能描

19、述：设置一年中中银行的计息息日（几月几号）。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)系统管理理员具有此权权限。b)设置不同同银行的计息息日。4.5.9缴存存标准设置(首次归集标标准业务流程程图)A、功能描述：设置维修资资金首次归集集和续交的缴缴费标准。按照房屋性质不不同，分商住住宅与售后公公有住房。l 按面积收1）商品住宅首首次归集标准准业主：按物业的的建筑面积交交存，每平方方米建筑面积积交存数额为为当地住宅建建筑安装工程程每平方米造造价的5%至至8%（多层、高级级、有无电梯梯交存标准可可能不同）。2）商品住宅续续交归集标准准业主：业主分户户账面住宅专专项维修资金金余额不足首首期交存额3

20、30%，按续续交方案续交交(续交方案可可以是按每平平方米交多少少金额进行收收取、按首次归归集的百分比比缴纳、用户户自定义)。3）售后公有住住房首次归集集标准售房单位：按照照多层住宅不不低于售房款款的20%、高高层住宅不低低于售房款的的30%从售售房款中一次次性提取。业主：按物业的的建筑面积交交存，每平方方米建筑面积积交存首期住住宅专项维修修资金的数额额为当地房改改成本价的22%。4）售后公有住住房续交归集集标准业主：业主分户户账面住宅专专项维修资金金余额不足首首期交存额330%，按续续交方案续交交(续交方案案可以是按每每平方米交多多少金额进行行收取、按首首次归集的百百分比缴纳、用用户自定义)。

21、l 按房价收1) 商口住宅首次归归集标准业主：设置业主主首次交存维维修资金的交交存比例(与房价价的比例，普通、多层层、高层、电电梯房缴交比比例可能不同同）。2) 商品住宅续交归归集标准业主：设置业主主首次交存维维修资金的交交存比例(与与房价的比例例)（普通、多多层、高层、电电梯房缴交比比例可能不同同）。3）售后公有住住房首次归集集标准售房单位：设置置售房单位首首次交存维修修资金的交存存比例(与房价价的比例，普普通、多层、高高层、电梯房房缴交比例可可能不同)业主：设置业主主首次交存维维修资金的交交存比例(与与房价的比例例，普通、多多层、高层、电电梯房缴交比比例可能不同同)3) 售后公有住户续续交

22、归集标准准业主：设置业主主首次交存维维修资金的交交存比例(与与房价的比例例，普通、多多层、高层、电电梯房缴交比比例可能不同同)B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)维修资金金首次归集标标准由房管单单位制定。b)业委会未未成立的，续续交标准由房房管局制定。c)业委会成成立的，续交交标准由业委委会成立。4.5.10账账户管理A、功能描述：用于专项维修修资金账户的创建、修改改、注销、变变更。主要分为房管管局帐户、业业委会帐户。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：4.5.11公公告管理A、功能描述：用于公告信信息的发布管管理。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)业委会、物物管单

23、位能在在自己的管辖辖范围内进行行公告管理。b)发布的公公告有区域限限制（区域内内用户可以看看见，区域外外用户不能看看见）。c)进行权限限功能控制。4.6资金归集集管理（资金归集集业务流程图图）4.6.1首次次归集A、功能描述：根据首次归归集标准和业业主物业信息息进行首次维维修资金的交交纳。首次归集的业务务划分为以下下几种：1） 开发商代收：开开发商与房管管部门签订代代收协议，开开发商向业主主收取维修资资金。 (开开发商代收业业务流程图)2） 公有售房单位缴缴纳：公有售房单位位向房管单位位缴纳维修资资金。3）个人缴纳纳：个人向房管管单位缴纳维维修资金，分分为商品房和和售后公有房房，未销售的的商品

24、房由开发房缴缴纳。B、输入信息：缴存标准、银行存款凭证、房屋信息C、输出信息：缴款凭证D、功能要求：a）进行功能能权限控制b）房管单位位具有此功能能权限4.6.2续交交归集(续交归集业务务流程图)A、功能描述：根据续交方方案进行维修修资金的交纳纳。交纳对象为商商品房业主和和售后公有房房业主。B、输入信息：缴存方案、银银行存款凭证证。C、输出信息：缴款凭证D、功能要求：a)进行功能能权限控制。b)房管单位位或者业委会会具有此功能能权限4.6.3综合合处理A、功能描述：综合处理主主要是对归集集过程中对资资金归集的多多退少补、未未入账金额的的退款等进行处理理。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求

25、：a)进行功能能权限控制4.7资金使用用管理（资金使用业务务流程图）4.7.1申请请使用维修资资金A、功能描述：用于物业共共用部位、共共用设施设备备保修期满后后的大修、中中修、更新、改改造项目的费费用申请。B、输入信息：C、输出信息：申请审批表表D、功能要求：a)进行功能能权限控制b)能打印申申请审批表4.7.2授理理申请A、功能描述：对提交的维修修资金使用申申请进行授理理和对相关材材料进行登记记收件。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能能权限控制b)对于不授授理的申请退退还申请人，并并打印不予授授理通知书。c)对于授理理的申请提交交到审批环节节。d)对于不未未授理的申请请在

26、修改信息息后可以重新新提交申请。4.7.3审批批申请A、功能描述：对授理的申申请进行审批批。B、输入信息：申请审批表表C、输出信息：审批结果及及意见D、功能要求：a)进行功能能权限控制b)业委会成成立前，房管管单位具有此此权限。c)业委会成成立后，业委委会具有此权权限，但需要要提交房管单单位备案。d)对于审批批未通过的申申请直接退回回申请人。4.7.4资金金使用分摊A、功能描述：对维修物业业涉及的费用用分摊到相关关业主分户账账上。B、输入信息：业主信息C、输出信息：资金使用分分摊表D、功能要求：a)进行功能能权限控制b)分摊不尽尽的金额进入入公有账户。4.7.5资金金拨付执行A、功能描述：对于

27、分摊好的的资金进行拨拨付，打印拨拨付通知书。B、输入信息：C、输出信息：维修资金拨付付通知书D、功能要求：a)进行功能能权限控制4.7.6使用用入账A、功能描述：根据银行的的支取凭证进进行入账计息息。B、输入信息：银行支取凭凭证C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能能权限控制b)房管单位位具有此功能能权限4.7.7资金金使用结算A、功能描述：对同一个项项目的维修资资金拨付与使使用情况进行行结算B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能能权限控制b)房管单位位或者业委会会具有此功能能权限4.7.8归档档备案A、功能描述：对于项目的的使用的相关关材料进行归归档。B、输入信息：相关材料

28、C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能能权限控制b)房管单位位具有此功能能权限。4.8资金账务务管理4.8.1利息息结转A、功能描述：对维修资金金进行利息的的结转处理，分为手动结结息和自动结结息。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)能够对以以前的帐重新新结息。b)能具体到到对个人进行行结息。4.8.2资金金账目移交A、功能描述：房管单位将将维修资金划划转自业委会会帐户、账目目移交。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能能4.8.3资金金退伙A、功能描述：因拆迁等原原因致使住宅宅灭失的，将将专项维修资资金退还所有有人。B、输入信息：银行消户回回单、分户注注销手续、退退

29、伙申请表。C、输出信息：退还分户中中的所有余额额。D、功能要求：a) 进行功功能权限控制制4.9资金增益益管理4.9.1增益益入账A、功能描述：利用业主依依法享用的物物业公用设置置经营所得的的收益进行审审核入账管理理。B、输入信息：银行存款凭凭证C、输出信息：D、功能要求：a)进行功能能权限控制4.9.2增益益分摊A、功能描述：利用业主依依法享用的物物业公用设置置经营所得的的收益分摊到到相关业主分分户账上。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a) 进行功功能权限控制制b)分摊可按按业主拥有的的物业面积进进行分摊，也也可按比例进进行分摊，分分摊不尽的计计入物业区域域的公共帐目目。4.10资

30、金查查询4.10.1小小区账面A、功能描述：对小区的账账目进行查询询，主要包括括（小区帐目目概况、单位缴存明明细、业主缴缴存明细、基基金使用记录录、分摊记录录、业主帐面面、结息记录录）B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行权限限功能控制4.10.2楼楼栋账面A、功能描述：对楼栋的账账目进行查询询，主要包括括（楼栋帐目目概况、单位位缴存明细、业业主缴存明细细、资金使用用记录、分摊摊记录、业主主帐面、结息息记录）B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行权限限功能控制4.10.3房房屋账面A、功能描述：对房屋的账账目进行查询询，主要包括括（缴存明细细、使用明细、分分摊记录、单单

31、位余额、结结息记录）B、输入信息；C、输出信息：D、功能要求：a)进行权限限功能控制4.10.4使使用查询A、功能描述：对申请使用用资金未审批批和已审批的的进行查询。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行权限限功能控制b)查询方式式能够按小区区、日期、审审批未审批状状态进行查询询。4.10.5退退伙查询A、功能描述：对资金退伙伙记录进行查查询。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行权限限功能控制4.10.6业业主查询A、功能描述：提供给业主主进行维修资资金查询（账账房余额、使使用记录、结结算记录、分分摊记录）B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)进行权限限功能控

32、制4.10.7银银行账单对账查询询A、功能描述：提供维修资资金的存、取取、利息结转转记录的查询询与打印。B、输入信息：C、输出信息：D、功能要求：a)要求查询询能按小区、楼楼栋、房屋进进行账单查询询。4.11报表统统计功能模块描述：主要用于账账务的统计4.11.1小小区账面统计计功能描述：通过过选择时间段段（精确到天天）和小区进进行统计，统统计项包括缴缴存总额、账账面余额、使使用金额、利利息合计、增增益合计。4.11.2分分栋账面统计计功能描述：通过过选择时间段段（精确到天天）和小区下下的楼栋进行行统计，统计计项包括缴存存总额、账面面余额、使用用金额、利息息合计、增益益合计。4.12相关打打印业主催缴单、楼楼栋催缴单、缴缴存流水账、个个人账面、楼楼栋账面、分分摊明细账、记记账凭证、业业主缴存发票票52