试论建安成本控制要点36835149172.docx

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1、下面我们按按照科目，逐逐一分析各各项成本。1. 前期工程：一般水平平，按建筑筑面积计算算，单方造造价在200-50元元m2。这这项费用，与与设计环节节无关。它它与项目占占地面积大大小有关，与与总建筑面面积的关联联不大。场场地的现状状，直接决决定它的成成本水平。（1） 比如，如果果存在“场地土方方工程”这一项的的话，比如如坡地项目目，或未能能进行三通通一平交地地的项目，其其造价水平平就高。（2） 越是边远地地区，因其其配套设施施不齐全，需需要施工的的项目多，数数量大，造造价也相应应地高于市市区项目。前期工程中中需注意两两项，一是是场地土方方工程，目目前很多项项目自然高高低于市政政标高，都都需要大

2、量量回填土方方，造价不不低。能不不能有什么么巧办法来来降低这一一部分的造造价？因后后面讲到地地下室还会会涉及到土土方工程，这这个问题留留到后面一一并解决与与回答。另一个注意意点就是围围墙，我们们曾经有某某个项目的的临时围墙墙分判花掉掉三个月的的时间，现现在听上去去大家可能能觉得比较较难以理解解，问其原原因就是设设计对于围围墙的方案案迟迟未定定，反复修修改，当然然不排除这这个地块的的地理位置置、地面以以下的地质质有问题，所所以方案会会不断修正正，但对于于大多数项项目，至少少是同一个个地区公司司的项目来来讲，临时时围墙的标标准化肯定定不是难事事，这样可可以节省我我们很多无无谓的时间间损耗，想想想三

3、个月月的工期就就因为临时时围墙工程程而消耗掉掉是多么痛痛心的事情情。其次在在围墙设计计上要注意意经济性，对对于围墙来来讲其主要要功用还是是围护且是是临时性质质，当然局局部需要营营销包装，有有些地区的的围墙全是是方管支撑撑+镀锌铁铁皮，平均均2.5米米高，每延延长米单价价高达13300元/m，部分分营销宣传传路段是66米高，想想想是比较较奢侈的事事情。还有一种情情况，对于于地块较大大的项目，需需要分期建建设，但是是首期安排排在地块中中间，远离离市政交通通道路，为为了展示和和销售需要要，在没有有整个地块块的道路交交通系统设设计的情况况下，必然然要兴建一一定数量的的临时道路路、临时围围墙、临时时绿化

4、等等等设施，花花费相当大大。这是不不可取的。2. 基础工程：对于桩基基工程，以以总建筑面面积为单位位计算，目目前的造价价水平是8801220元mm2。对于于非桩工程程，暂时录录不到规律律数字，原原因一方面面是非桩基基础的形式式多样化，差差异很大；另一方面面是原来的的科目没有有这一项，所所有非桩基基础全部并并入主体工工程中去，在在设置工程程量清单时时，混在一一起，剥离离不开，这这是不科学学的。基础工程的的造价水平平，从严格格意义上讲讲，与建筑筑物的基底底面积直接接相关，而而与建筑物物的层数（具具体地体现现在建筑面面积上）关关联性较小小。以建筑筑物基底计计算的桩基基础工程，其其造价为6600880

5、0元m2。基础工程的的造价水平平，显得较较为刚性。（1） 地基处理：这项费用用，完全与与场地的地地质条件有有关，运气气不好的，将将付出大笔笔金钱，运运气好的，支支出很少，甚甚至不发生生费用。比比如佛山地地区地下溶溶洞较多，处处理起来花花费大、耗耗时长；有有此地区会会出现换填填土现象，比比如北京、成成都，换填填的原因主主要是因为为可以使用用非桩基础础，但在基基础标高的的位置土质质不符合要要求。相对对来说，换换土之后如如果能利用用天然地基基，是相当当节省的，但但是，这种种方案具有有明显的地地区特征，不不是每个城城市都可以以效仿的。（2） 桩基础：它它的造价水水平与桩的的种类有关关。而桩的的种类在多

6、多数情况下下，又是无无法替换的的，因而也也显示出刚刚性，比如如对于人工工挖孔桩和和高强度管管桩之间的的选择，如如果因为地地基软弱导导致桩设计计很长，那那是不便选选用人工挖挖桩的，在在工期和经经济上都没没有优势。除除桩型之外外，桩的长长度是影响响造价的重重要原因，而而桩长又与与地质条件件直接相关关，一般地地说，桩基基础工程用用在华南和和华东地区区，明显地地，华东的的桩，要比比华南的桩桩长一些，因因为土质不不好，有时时被迫使用用摩擦桩，直直接导致桩桩的数量增增加较多、桩桩也很长。在在某些情况况下，抗拨拨桩可以用用锚杆来代代替，经济济性显著。在桩基础工工程施工中中，需注意意桩机数量量、打桩顺顺序与桩

7、长长记录，尤尤其是桩长长记录。端端承桩都是是按实结算算，结算的的数量依据据全是靠现现场的打桩桩记录汇总总而来，不不能仅依靠靠监理去验验收，与我我们自己人人相比，监监理的诚信信度差得太太远。桩基础工程程，其造价价上有相当当的弹性，需需要我们做做专门的优优化处理。我我们部门曾曾经发出过过一份通报报，某个项项目的别墅墅桩基础工工程的造价价超过4000元mm2，究其其原因是桩桩数太密，承承载力太高高。根据规规划设计中中心叶总意意见，完全全可以减少少桩数量而而用一块较较厚一些的的“板”来作上部部柱子的支支撑体。所所以，对于于桩基础工工程，大家家一定要有有“优化”意识！（3） 非桩基础：如果能够够避免独立

8、立的筏板基基础的话，基基础工程的的造价将会会明显地降降低，比如如让筏板同同时兼做地地下室的底底板。如果果仅有筏板板而无地下下室的话，那那筏板就可可惜了。对对于低楼层层建筑使用用独立柱基基，是很经经济的。3. 地下室：地地下室工程程的造价，一一般是2,2003,0000元mm2。目前前有不少地地区的地下下室造价已已经达到44,0000的水平了了，非常可可怕！影响地下室室造价的因因素很多：（1） 地下室面积积：单个地地下室的面面积越小，整整体造价水水平就越高高，因为它它分摊了四四周的墙体体，所以多多栋高层建建筑，其下下面的地下下室如果是是连成一片片的话，相相对来说，就就很经济；而如果每每一栋的下下

9、部都有一一个独立的的地下室，而而每个地下下室又相互互连通，象象是“地道战”一样，那那么多个地地下室的造造价水平肯肯定要高于于一个地下下室。在这这一点上，请请设计部门门在评审方方案时多加加注意。（2） 地下室的层层数：一般般来说，地地下室的层层数多一些些，比如223层，其其经济性会会比1层要要好，因为为底板和顶顶板这些造造价高昂的的构件将会会被分摊。但但是，也会会出现另外外一种情况况，因为地地下室太深深，基坑费费用加大，将将会增加地地下室的单单方造价，同同时，施工工周期也较较长，基坑坑安全风险险也将大增增。这一点点在城市中中心地带体体现得非常常明显，比比如上海的的建国东路路项目和南南京的凯旋旋门

10、项目，而而在场地开开阔、无不不良地质的的条件下，多多层地下室室其经济性性肯定优于于单层地下下室。一般般来说，我我们还很少少遇到对地地下室层数数的讨论，因因为影响地地下室层数数的因素，往往往是固定定的，没有有可变的余余地。因为为：一、地地下室的面面积，我们们总是希望望越小越好好，最好不不建；二、最最小面积的的地下室如如果在项目目占地面积积足够大的的情况下，自自然大家只只会做一层层，而不会会设计成两两层，相反反如果项目目占地面积积小，要想想获得足够够数量的地地下室面积积，自己只只能向地底底下要空间间。（3） 设计的经济济性：具体体地体现上上钢筋和砼砼的用量指指标上，这这一点极其其关键！是是地下室建

11、建造成本控控制的核心心！。目前前的水平是是钢筋14402000kg/m2，甚甚至更多；砼是1.0m3/m2以上上，影响砼砼用量的是是底板厚度度。有5000mm厚厚的，也有有10000mm厚的的。当然跟跟层数也有有关系，层层数多，摊摊销下来的的指标就很很底。想说说明的是，我我们在088年8月底底下发的限限额审批意意见中对对于钢筋与与砼指标含含量没有提提出具体的的限额数据据，原因是是全国各个个地区的抗抗震等级、地地质条件、人人防要求等等很多因素素不一致，但但应该来说说在同一个个区域相对对有一定的的规律，或或者说研究究起来更有有指导意义义，文中提提出请各个个区域来进进行研究并并细化具体体指标。以以下

12、列出目目前在建的的一些项目目的指标含含量，可大大概看出一一个区间：项目名称地下室钢筋筋含量（kgmm2）地下室砼含含量（m3mm2）华南区深圳康城花花园B区130.9981.30广州璟晖华华庭二期145.0001.09佛山金沙湾湾东区一期期154.4401.25中山翠林兰兰溪园三期期B区华东区及上上海南京凯旋门门项目235.0001.74宁波雍城世世家一期194.0001.98星湖国际项项目二期BB区201.0001.38杭州钱塘山山水项目189.0001.31上海瀛台二二期223.0001.10华北区北京中海城城R4地块块180.0000.99天津御湖翰翰苑项目170.0001.20济南紫御

13、东东郡项目一一期180.000（预测测）1.40（预预测）北方区长春国际社社区一期179.8821.16沈阳国际社社区一期180.0000.90大连中海华华庭项目160.0001.04青岛中海熙熙岸项目151.0001.21西部成都翠屏湾湾190.0001.70西安国际社社区4#地地119.2251.36重庆北滨一一号二期600.45（4） 顶板覆土：这个因素素，影响很很大。不少少项目，因因为地下室室占据了大大部分的地地面面积，所所以要解决决小区的环环境，就只只能在地下下室顶板上上想办法。覆覆土1.002.00m是很常常见的。因因为有覆土土，将直接接影响到顶顶板部位的的梁的高度度和板的厚厚度，

14、以及及配筋加大大。因为梁梁加高，将将导致抹灰灰工程量和和防水工程程量大幅度度增加。至至于覆土影影响造价至至何种程度度，我们目目前没有数数字，因为为这一部分分不好单独独计算，但但可以寻找找面积大小小、平面布布局、层数数都相近的的两个地下下室，一个个有覆土，一一个没有覆覆土，求其其差异，进进而得出相相应的结果果。我们建建议控制覆覆土厚度，在在地下室顶顶板部位，不不要安排消消防通道和和大型苗木木。（5） 基坑支护：涉及到经经济性，在在能够保证证安全的情情况下，尽尽量优化方方案，追求求最大的经经济性。安安全性必须须要由施工工单位来承承诺，否则则将来我们们会面临被被索赔的问问题。在安安全性，我我们自己要

15、要有基本的的判断，在在我们与施施工单位之之间，求得得安全性认认识的平衡衡，不能被被施工单位位牵着鼻子子走。（6） 土方工程：对于土方方工程量较较大的项目目分期，土土方管理是是一门学问问，也容易易被大家忽忽视，需考考虑到开挖挖土方的可可利用性。对对于开挖出出来的土方方，能否用用于本期或或该项目的的前期回填填；仍需外外运的土方方，若能联联系到某些些项目正需需要大量回回填，尽可可能 “变废为宝宝”，可减少少工程造价价。目前各各地区土方方开挖+外外运的单价价一般在225-500元/m33之间，而而土方开挖挖的承建商商之所以能能赚取较多多利润，很很多时候也也是拉A地地的土去填填B地，两两边收钱。（7）

16、地下室的豪豪华程度：中海地下下室，很豪豪华。有很很多甲级写写字楼和五五星级酒店店，它的地地下室水平平，远远没没有我们中中海的水平平高，哪怕怕我们的项项目是个中中档定位的的项目。这这也是中海海“太实在”的一种表表现。从设设计角度来来说，功能能齐全，用用料经久耐耐用，在使使用过程中中，物业管管理方面就就不会投诉诉，否则物物业肯定经经常性找设设计上的毛毛病，我们们的设计人人员承担不不起这些背背后的议论论和指责，所所以，就一一次设计到到位。豪华华的表现，集集中在地面面处理上，其其次上墙面面的处理。地地面是不是是一定要做做一层专用用油漆或硬硬化面层，要要视项目档档次而定，不不能连低档档楼盘都这这么做。建

17、建设只有高高档楼盘才才考虑面层层处理。（8） 人防工程：影响造价价较为明显显，但因为为具体的表表现形式是是在结构工工程上，所所以无法拆拆分出造价价水平。加加之，人防防工程是被被动接受的的设计，想想不建都不不行。（9） 防水工程：一般来说说，我们只只设计外防防水。在外外防水上，有有不少地区区公司将底底板防水层层省掉。如如果地下室室设计成内内外两层防防水的话，那那就大可不不必了。但但外墙防水水目前有些些地区是一一道，有些些地区公司司是两道防防水（卷材材+涂膜或或两层卷材材），有些些还会再加加上一道JJS防水剂剂，是否有有必要这么么多道？值值得研究。我我们强调，防水层不准做两道，如果你怕漏，从施工管

18、理上找原因，而不准通过额外花费来补自己管理上的漏洞。地下室哪些些部位在设设计上做法法上可以优优化？（1） 方柱比圆柱柱便宜。涉涉及到模板板、抹灰等等工序。每每平方米的的模板和抹抹灰至少节节省10元元，甚至115元。（2） 墙柱面在用用涂料时，可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料，虽然涂料用量可能会增加，但腻子工序更贵。当然，地下室地涂料，也不必用好的，一般档次的就行。目前腻子的造价是68元m2。（3） 天花不要抹抹灰，直接接做涂料（有有些地区天天花不抹灰灰也不刷涂涂料）。天天花因为有有大量的梁梁，所以抹抹灰面积一一般是建筑筑面积的11.2倍以以上，遇有有顶板覆土土时，因为为梁需要加加高，天花花面积

19、甚至至会达到建建筑面积的的1.5倍倍。每平方方米的抹灰灰造价按112元mm2计算，对对于10,000mm2的地下下室，如果果天花抹灰灰面积是115,0000m2，仅仅此一项就就可以节省省18万，够够发两个骨骨干员工的的一年工资资。（4） 少设计几盏盏灯。灯火火通明是浪浪费。（5） 如果能做成成自然通风风的地下室室，那么在在机电工程程上，将会会节省相当当的费用。比比如各种风风管和风机机，就可以以省掉。另另外，能使使用中压的的通风管就就不要用高高压的，因因为这两种种情况下使使用的板厚厚相差较大大。（6） 地下室的门门窗工程，主主要是防火火门，它的的数量是按按规范确定定的，刚性性很强，想想在设计环环

20、节上节省省，不容易易。（7） 地下室的机机电工程，机机电成本可可以说是个个无底洞，管管理得好也也可以更经经济，而且且对于地下下室还涉及及到很多要要与政府垄垄断行业的的承建范围围接驳，所所以在设计计上需要注注意以下几几点：a. 做好好管线综合合平衡，防防止不必要要的设计变变更和现场场修改，以以致造成浪浪费；b. 对于于电气部分分，有条件件的机电图图纸最好能能和电力设设计院的外外电设计相相匹配（至至少需要机机电设计单单位了解电电力设计院院当地做法法），这样样防止两者者之间的差差异较大，而而使机电成成本无法控控制；c. 合理理设置水泵泵房、消防防等控制中中心位置，以以最适合的的位置以减减少各管路路长

21、度；d. 合理理选用各管管材：预埋埋的电线管管用PVCC管，从桥桥架接至末末端设备之间的管管段用镀锌锌电线管（当当地有强制制规定的除除外）；给给排水的管管材也是，PPVC-UU排水管不不需要用加加厚的就不不要用加厚厚的；消火火栓和喷淋淋给水管能能用国标镀镀锌钢管的的就不要使使用加厚镀镀锌钢管等等等。4. 地面以上建建筑：以住住宅层的单单体造价为为例，目前前一般是11,65001,8850元m2（不不含户内装装饰），比比20066年平均水水平高出3300-4400元/m2。项目名称住宅层单方成本（元元m2）竣工时间深圳月朗苑苑多层1,1199.942006年年10月小高层1,3522.06高层1

22、,4000.53成都格林威威治城（高层）1,4999.962006年年11月成都常春藤藤花园小高层1,5700.392007年年05月高层1,4877.82西安中海华华庭小高层1,4633.842007年年06月高层1,3688.14佛山万锦豪豪园一期小高层1,2444.702006年年12月高层1,3100.09从物业类型型上看，小小高层与高高层、超高高层的造价价差别并不不大，这一一点，可能能巅覆了大大家的常识识。我们现现在的住宅宅设计都是是要求不露露梁不露柱柱，所以在在结构上基基本都是“框剪”体系，而而与层数无无关，所以以在钢筋和和砼的含量量上相异不不明显；但但是对于别别墅这类低低层建筑来

23、来说，就完完全没有必必要设计“剪力”或“短肢”了，太浪浪费！。而而带电梯的的住宅比不不带地电梯梯的住宅每每平方米高高50元m2（1） 建筑工程：此处的建建筑工程，已已经剥离了了外立面装装饰、外墙墙保温、防防水等项目目，所以，影影响造价水水平的因素素集中在设设计的经济济性上，即即钢筋和砼砼的用量，以以及屋面造造型。住宅宅层在结构构形式上，选选择余地不不大，因为为成本控制制的重点集集中在钢筋筋和砼的用用量上。这这是设计经经济性优化化的重点！影响钢筋筋和砼用量量指标的，还还有一个隐隐性的因素素，即所谓谓“赠送面积积”。我们强调调，建安成成本所使用用的建筑面面积，是按按照全国统统一的建筑筑面积计算算规

24、则计算算的，而不不是以各地地区各城市市房管部门门房屋测绘绘所掌握的的面积计算算口径来计计算。在这这种情况下下，如果还还有“赠送面积积”的，应该该说明赠送送的部位和和面积数量量，以便于于判断成本本本身的合合理性。目目前的水平平，钢筋44560kg/mm2，砼00.35-0.455m3mm2。目前前钢筋的施施工单价约约为5.550-6.00元kg，每每节约5kkg的钢筋筋，就可以以节省成本本约30元元m2。CC30砼的的价格约为为350元元m3，每每节约0.1m3/m2砼的的用量，也也可以省335元mm2。屋顶顶造型影响响单方造价价水平显明明，越是层层数少的建建筑物，分分摊的成本本越高。（2） 防

25、水工程：此项摊至至地上建筑筑面积一般般约为200-30元元/m2（仅仅厨卫与屋屋面），但但有些地区区还要做外外墙防水上上，如果外外墙全部做做防水，造造价增加至至少40元元m2。但但是，外墙墙是不是一一定要做防防水？可以以再作研究究，外墙渗渗漏主要集集中在窗框框与外墙的的交界处。墙墙体渗漏的的情况，少少见。（3） 入户门工程程：如果是是木质入户户门，其造造价与木材材的种类有有关，另外外，装饰性性的边条，如如果是整块块木料加工工而成，造造价昂贵，相相反如果是是多块木片片叠合而成成，则相对对便宜。这这一项费用用，刚性明明显，因为为数量固定定，每户一一樘，目前前来讲一般般均价在22000-30000元

26、/樘，高档一点的可能一樘门的一套锁都需要1500元/樘，整樘门可能在5000元/樘左右，有些可能还要夹钢板，目前知道的“最高记录”是联排别墅的3万/樘。（4） 外立面门窗窗工程：这这一项刚性性和弹性都都很明显。目目前，外立立面的门窗窗与建筑面面积（仅限限所在楼层层）之比，我我们称之为为“窗积比”，约为00.25-0.3（北北方一般在在0.255左右）。这这个指标很很重要，如如果能控制制在0.225,是比比较恰当的的。门窗造造价的刚性性就体现在在这个比例例上，如果果这个比例例已经确定定了，而且且已经施工工了，那么么就无法再再修改图纸纸了。影响响门窗造价价的主要是是门窗的功功能。比如如隔热、双双玻

27、、较好好的五金件件、玻璃的的种类（净净白玻？或或是专门颜颜色？）。如如果门窗用用后装法施施工，将出出现附框的的费用，相相当于每平平方米建筑筑面积增加加造价10015元元。目前普普通型材、粉末喷涂、双玻、较好的五金配件，门窗的平均单价是350元m2；断桥隔热大约是500元m2左右，塑钢门窗（双玻）大约在350-400元/m2左右。（5） 铝门窗的替替代品，仅仅塑钢一种种，虽然其其具有良好好的隔热性性，但塑钢钢的档次明明显低于铝铝门窗。所所以，在铝铝门窗工程程上，我们们只能从其其档次上注注意节约，比比如不轻易易使用氟碳碳喷涂，LLOW-EE玻璃，对对于联排别别墅不要轻轻易尝试木木包铝，内内开内倒形

28、形式的门窗窗，这样的的窗的造价价是普通的的3倍（以以350元元/m2为为基数）！若以0.3的窗积积比计算，相相当于地上上物业的单单方造价将将增加2110元/mm2（以地地上建筑面面积计），若若按可售，增增加的造价价将会更高高！目前各各地区公司司在门窗档档次上有跟跟别人血拼拼的倾向，这这种不顾项项目定位、档档次、售价价等因素的的攀比心理理，要不得得。（6） 保温工程：属于地方方性工程，与与地区气候候条件有关关。目前以以50mmm-1100mm苯板板保温为主主，华东地地区是采用用内外两道道保温砂浆浆，总的来来讲，每平平方米建筑筑面积的造造价在8001000元m22。总体上上说，南方方地区节省省了这

29、部分分费用。（7） 外立面装饰饰：这是影影响建筑物物单体造价价水平的又又一个重要要因素。一一是外立面面装饰面积积与建筑面面积之比，我我们称为“墙积比”，普遍的数数字是11.3；但但少部分项项目也有11.611.8的，这这个比例偏偏高，对于于联排别墅墅或独栋别别墅来讲，墙墙积比目前前大部分在在1.8-2.1之之间，甚至至更高。如如果在设计计上，能够够注意立面面的层次不不要过多，将将会大大地地降低墙积积比。二是是装饰的档档次，就是是用料。以以面砖为例例，我们现现在的集中中采购的普普通档次的的面砖，是是22元m2，面面砖施工的的单价为445元mm2，那么么外立面的的造价是667元mm2，按墙墙积比1

30、.2折算成成建筑面积积，其单方方造价是880.400元m22。如果墙墙积比提高高到1.44，则增加加建筑面积积的造价是是13元，与与门的造价价，或防水水工程（不不包括外墙墙防水）、或或栏杆的造造价、或安安防系统的的造价相当当。如果要要用较好的的外墙砖，比比如台资厂厂或日资厂厂，材料价价格估计是是50元m2，相相当于增加加建筑面积积造价333.6元m2。如如果用涂料料，目前来来说，300元m22的造价可可以做到较较好的合资资产品。如如果用石材材，一要看看用量比例例，二要看看石材种类类。限额额审批意见见一文中中明确提出出了对于各各种材料使使用面积的的比例限制制，但由于于石材的价价格范围比比较大，没

31、没有对其材材料单价提提出限额标标准，且涉涉及到外立立面的效果果问题，但但设计选型型的时候应应注意，能能用国产就就不用进口口，一般来来讲小业主主是不会有有我们建筑筑师一样的的眼光，分分辨不出来来进口还是是国产的，另另外对于联联排别墅外外立面的石石材，是湿湿贴还是干干挂，需要要斟酌并较较早确定下下来，有地地区外立面面石材装饰饰工程分判判了几个月月，最终还还没有确定定是干挂还还是湿贴。目目前来看，高高档的联排排别墅整项项造价以地地上建筑面面积计约3350元/m2以下下，小高层层、高层物物业的外立立面装饰造造价在1110元/mm2左右，高高档的在1160元/m2左右右。目前此此项造价的的“最高记录录”

32、是5200元/m22，当然只只是报成本本预测时候候的数据，最最终不可能能按这个指指标去批复复。希望各各地区公司司在外立面面装饰造价价上，要保保持克制！一定要认认清自己项项目的档次次和售价。（8） 栏杆工程：目前来说说，影响造造价水平不不大。一是是栏杆不可可能人为地地节省，有有多大的开开间，就需需要多长的的栏杆；二二是设计标标准上，我我们比较谨谨慎，一般般是铁质加加玻璃。只只要不是太太多花饰或或是使用不不锈钢，造造价影响就就不大。常常规来讲栏栏杆每延米米造价约在在300-450元元/米范围围内，而整整项栏杆工工程的造价价摊至建筑筑面积约为为30-440元/mm2。（9） 大堂装饰：影响不大大，因

33、为一一栋建筑只只有一个大大堂。装饰饰档次，豪豪华装饰一一个需要550万元，普普通装饰，一一个只需要要不到5万万元。目前前限额审审批意见中中提到的档档次标准是是35000、25000、15500元/m2，此此项的单方方指标受层层数的影响响较大，但但一般在110-200元/m22，最高不不超过255元/m22。（10） 公共部位装装饰：主要要是电梯厅厅。目前我我们的装饰饰标准一般般是地面和和墙面使用用抛光砖，或或者加配一一些石材装装饰线条。电电梯门套普普通用石材材。造价水水平是50060元元m2建建筑面积。以公共部位的面积来计，造价水平约为980元m2，数字较高的原因是墙体面积大，用料多，再就是公

34、共部分较多，一般来讲电梯厅面积在10m2左右比较常见，但多的也会达到20-30m2，这需要我们在设计时尽量减少公共部分空间。对于中低档项目，在选材上，一定要选小规格产品，这样比较经济。另外就是取消石材点缀，比如踢脚线、波打线等。而对于走火楼梯间，如果是配电梯的住宅，一定要简单装修，不得全地铺砖，不得使用木质扶手。（11） 机电系统工工程：对于于毛坯住宅宅来说，造造价显得刚刚性。合计计约为2000元mm2以下，不不包括特殊殊地区的采采暖、中水水等系统。在在电气系统统上，住宅宅优化的余余地不大，随随便生活质质量的改善善，电位数数量总是越越来越多，这这个源流我我们也得适适应。但是是对于给排排水系统，

35、则则大有文章章可做，一一是管材的的材质，比比如排水系系统要选用用UPVCC，而不是是金属管材材；上水管管道要选用用普通材质质而不是昂昂贵的新产产品；二是是系统的功功能要讲究究，比如同同层排水造造价昂贵，不不要选用。（12） 直饮水工程程：意义不不大。多数数情况下是是开发商掏掏钱，运营营商想赚钱钱也没赚到到。但是，因因为楼盘需需要互相攀攀比，所以以，你有，我我也得有。目目前的造价价水平每户户是1000015500元不不等，推销销到总建筑筑面积里去去，相当于于10元m2。（13） 安防工程：造价有相相当的弹性性。主要表表现在功能能上，有不不少噱头一一类的功能能，尽量不不要用。另另外一点就就是可视对

36、对讲显示器器是黑白还还是彩色。彩彩色的贵一一倍多。这这项费用，各各地区有明明显的攀比比之风，比比如显示器器上可以发发布物业管管理处的天天气预报，或或物业管理理处的各类类通知等等等，有必要要吗？还有有家用的可可视对讲就就这么重要要吗？现代代家庭生活活是越来越越简单了，一一年之中你你家有几批批客人拜访访过？我们们没有必要要为那么“摆设”去花那么么多的钱。（14） 电梯工程：其造价高高低一是功功能，太多多的功能，未未必能够用用得到；另另外一点是是选配的标标准，比如如层门是用用不锈钢还还是普通的的喷漆钢板板？还有一一点要注意意，不要盲盲目地去追追新产品。新新产品普通通存在功能能不稳定、价价格高，维维修

37、运营费费用高的特特点。电梯梯的附加功功能，你不不说，用户户是永远不不知道的。用用户所需要要的就是平平安地送他他到所在楼楼层，其他他功能对于于用户，全全是多余的的。电梯产产品的系统统有高低档档之分，但但是其系统统的“标识”都不是显显示在表面面的，你不不说，别人人永远不知知道。电梯梯工程的单单方造价的的高低，与与其所服务务的面积直直接相关，对对于一个110层左右右的小高层层来说，如如果是一梯梯两户，其其电梯摊销销的成本非非常高，如如果是一梯梯三户或四四户，则成成本成倍地地下降。目目前对于1100米高高层住宅来来说，住宅宅层电梯造造价50元元m2是是正常的，但但是也有个个别项目，十十几层高，电电梯摊

38、销超超过2000元m22。（15） 建筑物的泛泛光照明工工程：一般般来说，安安装在屋顶顶上的灯光光，每栋55万元的造造价是适当当的。但是是，我们也也要注意，不不是每个项项目都需要要泛光的。一一个普通的的项目，设设置了泛光光照明，有有什么意义义？！除了了让物业多多掏一些电电费以外，能能起到什么么作用？5. 配套设施：因为物业业的类型、用用途不一，不不好一概而而论，目前前我们控制制的标准是是学校16600元m2全包包，会所3350040000元m22全包（含含建造与装装修）。6. 配套工程：这一项费费用，显得得较为刚性性。具备一一些弹性的的项目是变变配电工程程，主要体体现在设计计上，因为为设计和施

39、施工都是垄垄断的，所所以其设计计的经济性性需要甲方方专人把握握，甚至需需要公关。以以KVA为为指标，每每一单位的的成本是22000元元KVAA左右。但但是，其造造价水平，又又与地方土土政策有关关，可注意意以下几点点：（1） 高低压柜和和元器件在在品牌和厂厂家选择上上很重要，能能用合资的的就不用进进口的，能能用国产的的就不用合合资的，因因为这些本本来就是电电力部门管管理的，他他们在设计计的时候不不会考虑到到经济因素素，若能通通过公关然然后修改设设计是最好好的；（2） 对于电缆，能能用四芯满满足要求的的就不要用用五芯电缆缆（包括插插接母线），能能用阻燃的的就不要用用耐火的，这这个存在很很大的造价价

40、差异；（3） 对于地库面面积很大的的地库，如如果单独设设置一个发发电机房，那那么每一路路应急电源源需要从发发电机房引引出，这样样会增加很很多造价，不不如将发电电机房分成成多个发电电机低压房房，虽然增增加了低压压柜，但总总造价是要要减少很多多的，对于于具体怎么么分当然需需要在设计计过程中进进行论证。另一项是室室外管网工工程，尤其其是对于联联排别墅周周围的室外外管网工程程现场管理理大家一直直认为是很很头痛的事事情，工期期紧，现场场的承建商商多，工作作面也处于于交叉状态态，工序上上也会前后后搭接，容容易引起相相互的争执执，从而直直接影响项项目进度。主主要还是关关于合同范范围的，这这需要我们们在分判的

41、的时候划分分好合同范范围，对于于室外工程程的土石方方开挖与回回填分判给给一家单位位去做，不不能消防挖挖了弱电挖挖，弱电挖挖完煤气挖挖，外电挖挖，机电挖挖，乱成一一团。7. 室外工程：造价具有有相当的弹弹性。表现现在两方面面，一是景景观工程，二二是小区围围墙工程。（1） 景观工程，是是现代地产产行业的一一张王牌！十年前的的任何楼盘盘，都是种种几颗树就就算了。而而现在，是是造景。而而普遍地看看来，开发发商都愿意意花大量的的钱去造景景。所以说说，景观工工程是个无无底洞，理理论上说，有有多少钱，都都可以花出出去；这不不象毛坯的的建筑单体体，再怎么么做，也就就是钢筋砼砼而已，墙墙不可能砌砌两层，门门窗也

42、不可可能再加一一层，外立立面的材料料最贵的就就是石材，但但对于住宅宅来说，不不可设计成成从顶到底底都是石材材。景观工工程的特点点就在于“空间的无限限性”和“植物的稀稀缺性”，这两个个性质，可可以让钱贬贬值！目前室外工工程的造价价水平，我我们一般控控制在每平平方米建筑筑面积10001220元mm2，以空空地面积来来计，整个个室外工程程的造价水水平是40005000元mm2，相当当于每一平平方米的地地面上，放放4张或55张1000块的钞票票。个别项项目占地小小，空地面面积也小的的情况下，室室外工程造造价略高，可可能在5550-7550元/mm2。如何控制景景观工程的的造价：a. 软的的多，硬的的少

43、：软景景与硬景的的比例，要要尽量偏于于软景。硬硬景太多，除除了造价昂昂贵之外，给给人的印象象也脱离不不了“石屎森林林”。b. 普通通的多，名名贵的少：对于植物物，品种和和规格的价价格差异非非常大。一一颗海枣要要几万甚至至10万，而而一颗本地地的榕树或或樟树，估估计就是3350000元。相相差十倍。再再者说，普普通的消费费者，能够够认识几十十种树木？他可能更更多地注意意树干是不不是够粗，树树冠是不是是够大，能能不能营造造阴凉，甚甚至能够生生存多久？十万块的的树死了，那那么十万块块就打了水水漂，而33000块块的树死了了，花费不不多就可以以更换。名名贵的树木木，就象是是古董，但但是古董鉴鉴赏家在人

44、人群中的比比例可能是是十万或是是百万分之之一。c. 控制制水景：水水景造价昂昂贵，运营营费用高，即即耗电又耗耗水，（很很多水景工工程漏水！）后期不不能经常使使用，就变变成摆设了了。（2） 小区围墙工工程：要注注意用料尽尽量地少，漏漏空多一些些，灯光少少一些。此此外就是注注意门楼。门门楼也可以以说是无底底洞，一个个门楼花1100多万万，并不罕罕见。一、 相关部门工工作中存在在的问题（一） 设计管理环环节1. 设计图纸漏漏项太多，在在施工过程程中，对于于增加项目目的报价，肯肯定是施工工单位占便便宜。还有有一种倾向向，明知有有漏项却不不积极地去去解决，一一味地往后后推，给施施工单位创创造索赔机机会。

45、2. 图纸修改也也很有意思思，很多情情况是刚刚刚定标，图图纸就全面面地修改了了，也就是是招标用一一套图，施施工时却用用另外一套套图，这种种情况对工工程造价控控制极为不不利，同时时人为地增增加了其他他部门的工工作量。3. 分批出图，人人为地将本本可整项发发包的工程程分割成若若干个小工工程，而最最终被施工工单位通过过议标的形形式将整个个工程“蚕食”下来，这这样在总造造价上肯定定是对施工工单位有利利。4. 对材料、工工艺研究不不透，在设设计上一味味依靠“外援”。一是依依靠设计单单位，而大大家都知道道设计单位位对业主的的造价控制制往往是不不考虑的，它它只需要将将图纸交出出去，拿回回设计费就就万事大吉吉

46、了，业主主花了多少少冤枉钱与与设计单位位无关！所所以对于设设计图纸作作全面认真真的审查，是是非常必要要的。二是是依靠施工工单位提供供设计图纸纸或方案，而而我们自己己即不作仔仔细研究，也也不作深入入复核，以以至于本来来可以省的的钱，白白白地花掉了了。5. 对于施工单单位提出的的更改，缺缺乏应有的的警惕，轻轻易地同意意对方的意意见。其结结果可能会会出现几种种情况，一一是等到工工程更改完完成以后，或或是工程结结算时，才才发现实际际造价较大大幅度地突突破了合约约总价。二二是工程更更改未达到到预定的设设计和建筑筑效果，三三是在实施施过程中发发现更改不不妥，造成成返工浪费费。6. 对工程的建建设标准不不能

47、做到恰恰如其分的的把握，材材料、工艺艺及设计标标准与项目目的市场定定位是紧密密相关的，一一个定位于于中档的楼楼盘自然不不适合大量量地使用高高档的材料料和造价昂昂贵的设计计内容，比比如普通的的、中档的的楼盘，其其园林设计计上要尽量量少用硬景景多用软景景，而软景景中又需要要尽量少用用名贵苗木木。设计单单位和施工工单位对于于业主在项项目定位上上的体会肯肯定不及业业主本身深深刻，对于于他们来说说，只是需需要完成一一项设计或或施工任务务而已，而而业主则是是需要在控控制造价的的前提下完完成任务。（二） 合约管理环环节1. 招标采用无无图分判，限限额审批意意见一文文中明确提提出，“全年主包包无图分判判的面积

48、不不得超过550%，非非主包工程程（除桩基基、土方工工程外）不不得无图分分判，不得得以暂定工工程量签署署合同。”但我们发发现部分地地区对此不不予重视，至至今为止仍仍然我行我我素，对于于栏杆工程程、景观工工程这些非非主包工程程还在进行行无图分判判，尽管图图纸不由合合约部负责责，但对于于这些公司司规定合约约部应该格格外重视，提提醒相关部部门，否则则就是执行行不力；2. 投标单位少少，竞标力力度不够，各各家有各家家的理由，大大城市的会会说我们这这些工程太太小，吸引引不了别人人，二级城城市会说我我们这里建建筑市场不不成熟，没没什么大单单位，都是是矛盾，恨恨不得“跪求”施工单位位投标，说说到这里我我们需要培培养一个观观念就是：善于引导导和培养施施工单位，让让他们适应应我们的管管理，包括括分判模式式、合同条条件、现场场管理等等等；再者就就是要抱着着开放的姿姿态，跳出出当地，