金凯隆商务大厦策划报告2436780527.docx

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1、金凯隆商务务大厦策划报告杭州德祥房房地产信息息咨询有限限公司二四年年五月目 录录一 前言言二 徐州州市总体概概括三 徐州州市具有较较强的发展展能力和相相当的发展展空间四 徐州州房地产市市场评析及及展望五 竞争争目标项目目市场调查查六 项目目（本案）市市场调查七 项目目（本案）市市场分析八 项目目市场定位位九 销售售价格体系系及实销价价格策略十 销控控及销售目目标十一 广广告推广计计划及推广广主题十二 后后记一 前言言 万物物十字定律律，宏观定定性房地产产开发的定定、限、差差、控、失失的有序掌掌控，微观观控性对房房地产开发发的时、位位、量、因因、性的有有序掌控。它它是全程策策划的总纲纲。 经过过

2、前一阶段段时间的市市场调查论论证，通过过对徐州整整体经济实实力和房地地产市场的的宏观把握握，以及对对竞争对手手的全面市市调和目标标客户充分分估计，我我公司慎密密思考，针针对徐州金金凯隆商务务大厦进行行整合营销销，变无序序难控为有有序掌控，厘厘清了策略略方案，现现将报告交交付贵公司司，敬请批批评斧正，以以便进一步步指导工作作，真正使使之成为有有高度、有有智慧、有有创意的杰杰出营销策策划。二 徐州州市总体概概况徐州市位于于江苏省西西北部、东东襟淮海、西西带中原、南南屏江淮、北北扼齐鲁，是是重要的水水、陆交通通枢纽，京京沪、陇海海两大铁路路在此交汇汇，北可通通京津，南南达沪宁，西西接兰新，东东抵海滨

3、，黄黄金水道京杭大大运河傍城城而过贯穿穿徐州南北北。公路更更是四通八八达,京沪沪.京福.霍连.徐徐宁高速公公路在此交交汇,境内内还有五条条国道，220条省道道和市县一一级公路将将徐州和整整个淮海经经济区紧密密相连.徐州东西长长约2100公里，南南北宽约1140公里里，土地总总面积111258平平方公里，其其中市区11038平平方公里，建建成区1117平方公公里。徐州州下辖有55区（鼓楼楼区、泉山山区、云龙龙区、九里里区、贾汪汪区），44县（丰县县、沛县、铜铜山、睢宁宁县），22市（邳州州市、新沂沂市）.截截止20003年末，全全市共有户户籍人口近近10000万，市区区常住人口口162.54万人

4、人，人口密密度8033人/平方方公里，其其中建成区区内人口约约120万万人。徐州位于江江苏、山东东、河南、安安徽四省交交界处，是是淮海经济济区的中心心城市。它它在历史上上是兵家必必争之地，如如今渐成商商家必争之之地，“五省通衢衢”的独特地地理位置，将将成为淮海海经济区、全全国乃至世世界重要的的商贸之地地。三 徐州州具有较强强的发展能能力和相当当的投资空空间通过这段时时间对徐州州的调研和和了解，我我们对徐州州的国民经经济和社会会发展情况况有了更为为清晰的认认识，徐州州已具备可可持续发展展的条件，主主要表现在在：1、 徐州的国民民经济总量量已具备一一定的规模模,经济发发展后劲明明显增强.2003年

5、年徐州完成成国内生产产总值9005.666亿元，比比上年增长长12.55%。连续续四年高于于江苏省的的平均增长长水平.全全市工业增增加值完成成366.72亿元元, 增增长17.2%;规规模以上工工业实现利利税.利润润分别增长长38.66%和544.1%;综合效益益指数提高高16.445个百分分点.全市市工业投资资完成1550亿元,增长433%.033年全市完完成农业增增加值133.13亿亿元,增长长3.4%,林牧渔渔业产值995.211亿元,增增长7.22%.第三三产业033年全市完完成增加值值327.05亿元元，增长111.7%。其中房房地产.建建筑行业占占到整个增增加值的770%以上上.消

6、费品品市场稳中中显旺。22003年年徐州社会会消费品零零售总额2235.442亿元，比比上年增长长12%，其其中市区消消费品零售售额约1550亿元。商商品市场成成交额5770亿元.法国家乐乐福.南京京金鹰等知知名企业相相继进驻,户部山商商城.彭城城路步行街街.易初爱爱莲的投入入使用,进进一步提升升徐州市中中心商务区区和整个商商业档次.2003年年徐州财政政总收入为为82.882亿元，比比上年增长长25.66%，其中中地方财政政收入400.97亿亿元，比上上年增长221.8%。这是历历年来增长长最快的一一年.固定定资产投资资增长较快快。20003年全社社会固定资资产投资完完成3788.36亿亿元

7、，比上上年增长118%，建建筑业生产产经营快速速发展，22003年年建筑业增增加值1886.077亿元，比比上年增长长24.11%，全年年房屋建筑筑施工面积积675万万平方米，竣竣工面积3362万平平方米。2、徐州地地处交通要要塞，具有有很强的区区位优势和和辐射能力力。徐州地处苏苏、鲁、豫豫、皖四省省交界处，既既是江苏省省三大“都市商贸贸圈”之一，也也是淮海经经济区的中中心城市及及国务院批批准的较大大城市。按按照江苏苏省徐连经经济带规划划纲要、江江苏省陇海海铁路沿线线地区发展展战略构思思和淮淮海经济区区和社会发发展规划的的部署，徐徐州将发展展成为全国国性的商贸贸都会，肩肩负带动周周边城市共共同

8、发展的的重任；徐徐州市国民民经济和社社会发展“九五”计划与22010年年远景目标标纲要，徐徐州市国内内商品流通通“九五”计划与22010年年远景目标标纲要等规规划材料指指出，徐州州市“九五”和“十五”目标期间间，经济和和社会发展展的重点是是全面推动动第三产业业增长，而而第三产业业的发展，主主要是坚持持两流（即即流通、交交通）战略略。受发达达的长江三三角洲经济济区的直接接辐射，徐徐州市在全全国经济格格局中具有有明显的东东出西联、南南北对接、双双向开拓、梯梯度推进的的区位优势势。3、具有大大城市的发发展规划目目标，城市市结构较为为合理，发发展力度进进一步加大大。本世纪初，江江苏省委、省省政府作出出

9、建设南京京、苏州、无无锡、徐州州四大特大大城市和南南京、苏锡锡常、徐州州城市圈的的战略布署署，把城市市发展做为为经济发展展的重要内内容。根据据徐州市1199520100年城市总总体规划，城城市向东及及东南方向向发展，形形成以中心心区为核心心，以绿色色空间相隔隔离，以快快速交通相相连接的组组团型城市市结构，并并为整个城城市向特大大型城市和和生态型城城市的发展展打下坚实实的基础。经过近几年年的快速发发展，徐州州基本形成成了市中心心古彭广场场.火车东东站周围两两个商务中中心区，并并形成以中中山路、解解放路、淮淮海路、西西安路、友友谊商场等等地段的商商业流通副副中心区。在在东三环路路、南三环环路、北三

10、三环路、城城市大道附附近、子房房山、黄山山垅、金山山桥、铜山山新区等地地，形成了了规模较大大的居住区区。4、人民的的生活水平平持续提高高，购买力力进一步增增强。 2003年年，全年城城市居民人人均可支配配收入89954元，比比20022增长11.4%；农农村居民人人均纯收入入36122元，增长长3.9%。年末城城市居民人人均消费性性支出68896元，居居民消费价价格总指数数100.3。居民民消费结构构不断改善善，住房、汽汽车等高档档耐用消费费品拥有量量持续增加加.5.城市改改造建设力力度加大，环环境面貌明明显改善。为进一步优优化城市布布局，提升升城市档次次，徐州市市政府坚持持高标准高高起点抓好

11、好城市建设设和发展。004年将实实施新一轮轮城市总体体规划,集集中力量推推进新城区区建设,世世纪大道部部分路段改改造,云龙龙风景区扩扩容升级和和故黄河风风光带建设设等“一区一路路一湖一河河市政重重点工程,拓展城市市发展空间间,在改善善城市环境境面貌的同同时将进一一步拉动相相关产业,特别是房房地产行业业的发展。6、投资环环境明显改改善，吸引引投资能力力持续增强强。 市政府在优优化城市结结构的同时时，继续强强化市场体体系建设，大大力推进三三大商业圈圈建设，完完善生产要要素市场，重重点培育建建设一批省省、市级区区域市场，专专业特色市市场和综合合性市场。加加快各具特特色、功能能互补产业业的建设。全全面

12、贯彻落落实省有关关扶持苏北北发展的政政策措施和和相关的优优惠政策。通通过招商引引资，各种种行态的建建筑在徐州州层出不穷穷，并还在在以几何级级数的增长长速度，展展现在广大大市民眼前前。总之，随着着连续几年年宏观经济济的快速发发展，以及及全国、特特别是东南南沿海经济济的持续提提升，按照照经济波动动论固有的的规律，必必然会将徐徐州经济引引入到一个个快速发展展的上升通通道中，从从去年下半半年开始，徐徐州房地产产中出现的的新方向，已已充分证明明这一规律律的正确性性，我们可可以大胆预预测，今后后两年是徐徐州经济，特特别是房地地产行业的的快速增长长期。四 徐州州房地产市市场评析及及展望 徐州市房地地产市场经

13、经历几年的的积累和发发展,特别是三三月二十号号的房展会会火爆举行行,楼市已形形成了如下下市场特点点: 1.区位特特点明显: 徐州市原有有约70%居民集中中在以淮海海路为东西西中轴线,南北30000米范围围之内。经经过几年发发展,住宅宅开发逐步步形成了，铜铜山新区，北北二环(以以华厦春华华园为代表表)住宅群群，子房山山住宅群、黄黄山垅住宅宅群、半山山住宅群等等多个有代代表性的新新兴商品房房住宅群落落。商业开开发还是围围绕原有中中心，沿淮淮海路从东东向西依次次为火车站站广场、彭彭城广场、欧欧洲商城、段段庄广场四四个中心区区域.随着着住宅区，商商务楼开发发的不断深深入，多个个区域的差差异性特点点会越

14、来越越明显，消消费客户也也会以不同同区位差异异性定位的的明确，选选择越来越越明确。 2、地产开开发刚开始始步入规模模化时代 房地产开发发有其固有有的规律性性，徐州楼楼市与南方方众多城市市地产发展展也极为相相似。经历历了前几年年群雄纷争争，用地、立立项等都极极不清晰的的混沌时期期，现今开开始步入规规模化的时时代，主要要体现在单单个小区项项目用地的的数量、商商务楼的体体量（建筑筑量）。超超千亩（久久隆凤凰城城）用地项项目已经出出现，几百百亩用地的的小区接连连不断涌现现，超过二二十层纯商商务写字楼楼相继立项项实施，一一方面可以以体现徐州州房地产开开发商已基基本完成原原始积累， 资金及开开发量都上上升

15、了一个个台阶，另另一方面也也体现市场场已逐步启启动并步入入上升的通通道，这是是一个房地地产开发的的大好时机机。 3、楼市呼呼唤精品时时代 从前几年规规划设计一一味追求强强调出面积积，违规上上面积，实实际施工再再上面积，商商务楼大堂堂不考虑进进深、开间间、高度等等事实，到到目前商务务楼开发，开开始强调泊泊车位数量量，智能化化配套，住住宅开发强强调户型、景景观、物管管等为代表表，多层次次诉求，徐徐州楼市已已逐渐远离离原有较为为简单的开开发模式，进进入新一轮轮较为理性性的开发进进程。市场场呼唤好的的产品，呼呼唤更高层层面的产品品以满足人人们对更高高生活品质质的需求。 4、品牌已已开始呈现现其附加值值

16、 品牌蕴含的的独特效应应引发的号号召力能有有效拉动市市场，摆脱脱楼盘区域域上的限制制而吸引客客源。品牌牌能够有效效向外界传传递信息，增增加置业者者对楼盘的的认同进而而扩大市场场份额，久久隆凤凰城城是一个有有效的例证证。 5、商务办办公发展概概况我市严格意意义上没有有一流的商商务办公场场所，目前前大家所推推崇的泛亚亚大厦、成成功大厦因因其设计、建建造年代相相对较早，许许多配套（特特别是车位位的配套）不不能满足现现代人们对对写字楼的的需求，徐徐州一流商商务办公楼楼租金呈现现居高不下下的局面，但但其内部设设施又不符符合其高价价位的租金金，租金价价格与其使使用价值有有些偏离。因因而出现了了许多已建建成

17、的住宅宅小区往商商务办公楼楼方向靠的的现象。这这表明，徐徐州市目前前商务办公公楼与市场场需求相脱脱节，写字字楼市场目目前面临如如何调整自自己的定位位，以跟上上市场需求求的步伐。五 竞争争对手市调调情况 鉴于我们的的建筑形态态，我们将将徐州楼市市中已有和和正在建设设的写字楼楼项目，大大致作了市市场了解，因因为在不同同程度上他他们都是我我们的竞争争对手，如如何评价、对对比他们，并并寻找到我我们自身特特有的定位位和拓展空空间，将是是我们项目目取得更加加成功的关关键。徐州州现有商务务楼主要有有：1、楼盘名名称：泛亚亚大厦 开发发商：泛亚亚国际 楼盘盘所处位置置：彭城路路 特点点：徐州市市首座高档档写字

18、楼， 有一定的的美誉度和和知名度。 售价价/租价：租租金68元/平方米 户型型面积：223平方米米-998平方米米 预计计销售/出租率：出租率990%2、楼盘名名称：成功功大厦 开发发商：华港港房地产开开发公司 楼盘盘所处位置置：中山南南路 特点点：户型一一般，停车车位不足， 目前租凭凭状况一般般。 售价价/租价：租租金50元/平方米 户型型面积：面面积以套内内计 预计计销售/出租率：60%3、楼盘名名称：盛佳佳大厦 开发发商：盛佳佳房地产开开发公司 楼盘盘所处位置置：中山北北路1号 特点点：地段是是他的唯一一优势 售价价/租价：租租金38元/平方米 户型型面积：以以套内面积积计 预计计销售/

19、出租率：出租率995%4、楼盘名名称：皇城城大厦 开发发商：天成成房产 楼盘盘所处位置置：青年路路公安局东东隔壁 特点点；此楼原原为商住，现现为商办住住为一体。 1至4层商、5至8层写字楼楼、9至26层商住住。 混合定位位会给以后后物业管理理带来混乱乱。 低廉的物物管费是个个隐患。 售价价/租价：门门面1.55万/平方米， 半地下室室75000元/平方米， 5-88层32000元/平方米， 10层25800元/平方米 户型型面积：主主体开间在在6.3米左左右，进深深24米 预计计销售/出租率；80%5、楼盘名名称：朝阳阳贵邦、贵贵邦星座 开发发商：朝阳阳贵邦房产产 特点点：销售状状况很好， 小

20、户型，资资金总投入入不大， 朝阳市场场人气的带带动； 售价价/租价：一一层1.44万-11.7万平平方米， 其他：30000元-77000元元平方米不不等， 写字楼三三层，6、7、8楼，价格格25200元每平方方米。 户型型面积：开开间4.11米，进深深8.2米 预计计销售/出租率；90%6、楼盘名名称：中山山大厦/国国贸商务 楼盘盘所处位置置：中山北北路 特点点；地段优优势，完全全租赁 售价价/租价：未未交付 户型型面积：337平方米米-7000平方米米 预计计销售/出租率：不详7、楼盘名名称：帝都都大厦 开开发商：徐徐州银建房房地产开发发有限公司司 楼楼盘所处位位置：和平平路和解放放路交叉

21、口口西北角 特特点：完全全出售的高高标准写字字楼， 南邻风景景区和文教教区、北靠靠商业区， 区位优势势明显。 售售价/出价：未未定 户户型面积:期房未定定8、楼盘名名称：彭龙龙大厦 开发发商：彭龙龙房产 楼盘盘所处位置置：汽车东东站、青年年路 特点点：东站商商圈 售价价/出价：未未定 户型型面积:期房未定定9、楼盘名名称：山水水信息港 开发发商：华翔翔房产 楼盘盘所处位置置：中山南南路中医院院北隔壁 特点点：地理位位置较好，紧紧邻海云市市场， 主力户型型分割面积积小。 售价价/租价：一一层1.33万-2万平平方米不等等， 二层60000元/平方米 户型型面积：225.2平平方米-4990平方米

22、米 预计计销售/出租率：商铺销售售达70%10、楼盘盘名称；浦浦一大厦 开发发商：上海海浦一 楼盘盘所处位置置；欧洲广广场隔壁 特点点：成熟区区域，精装装修。 售价价/租价：40000元/平方米 户型型面积：440平方米米起 预计计销售/出租率；不详11、楼盘盘名称：新新都大厦 开发发商：天力力开发 楼盘盘所处位置置：淮海西西路 特点点：西部商商业圈，紧紧邻公交大大厦，在价价位上受其其影响。 售价价/租价：售售价65000元-1100000元 户型型面积：1128平方方米 预计计销售/出租率：营业房550%12、楼盘盘名称：公公交大厦 开发发商：公交交集团 楼盘盘所处位置置：淮海西西路 特点点

23、：属于西西部商业圈圈，价位与与同等竞争争楼相比偏偏低； 5A智能能化系统，预预留充足的的办公升级级空间。 售价价/租价：售售价59000元-66000元元，层差330元 户型型面积：1140平方方米-160平平方米 预计计销售/出租率：80%13、楼盘盘名称：苏苏堤大厦 开发发商：金安安房产 楼盘盘所处位置置：苏堤北北路 特点点：项目住住宅户型差差， 沿街商铺铺售价低， 管理人员员服务差。 售价价/租价：售售价未定 户型型面积：开开间8米，进深深14米，1488平方米左左右 预计计销售/出租率：已定6套，还未未售14、楼盘盘名称：黄黄河景园 开发发商：泰山山房地产开开发公司 楼盘盘所处位置置：

24、夹河街街中山北路路口 特点点：该楼以以商住房为为主，纯商商业房两层层， 销售状况况不佳， 商住房价价格偏高，户户型不佳。 售价价/租价：商商铺还未售售 户型型面积：1168平方方米 预计计销售/出租率：不详15、楼盘盘名称：苏苏堤商业街街 开发发商；振华华房产 楼盘盘所处位置置：苏堤南南路永安广广场 特点点：此地段段商业氛围围不浓，楼楼盘本身无无优势，无无特点。 售价价/租价：50000元/平方米 户型型面积：主主体6-8米，进进深20米 预计计销售/出租率；2号、4号、5号还有部部分余房，地地下室全部部售出16、楼盘盘名称：徐徐州金茂大大厦 开开发商；徐徐州金茂房房地产开发发有限公司司 楼楼

25、盘所处位位置：淮海海路苏源宾宾馆西 特特点：地段段优势 其其他：期房房未17、楼盘盘名称：徐徐州财富大大厦 楼楼盘所处位位置：淮海海西路 特特点：地段段优势 其其他：期房房未定18、楼盘盘名称：徐徐州金地商商都商务楼楼（暂名） 开开发商：徐徐州天信房房地产开发发有限公司司 楼楼盘所处位位置：中山山北路金地地商都北 特特点：地段段优势 其其他：期房房未定 综合我们踏踏街市调资资料，徐州州写字楼市市场将迎来来一个多种种层面并存存、竞争极极为残酷的的局面，高高端写字楼楼不断涌现现，帝都大大厦、恒茂茂国际、金金茂大厦、财财富大厦、中中山大厦等等相继推出出市场，将将严重挤压压中档写字字楼的销售售、租赁市

26、市场份额，中中低档写字字楼将面临临更为严峻峻的局面。 在中中档写字楼楼这个层面面中，贵邦邦星座、公公交大厦因因比较及时时、有力地地推出市场场，并比较较好地尊重重市场规律律，已赢得得了一定的的市场份额额，但同时时推出的苏苏堤大厦、新新都大厦，因因为没有良良好的整体体策划和包包装，市场场反应就不不理想。 我们们金凯隆商商务大厦同同属于中档档商务写字字楼，如何何抓准我们们的定位，从从激烈的市市场竟争中中抢占我们们的份额，如如何瞄准目目标客户群群，提高我我们的成交交率，将成成为我们下下阶段营销销工作面临临的最大课课题。六 项项目（本案案）市场调调查 徐州因经济济相对落后后,城市建设设一直停留留在较低水

27、水平的发展展过程中,商务办公公楼的建设设更是如此此。 根据我我们的调查查资料可以以看到：市市内已经投投入使用的的写字楼，除除台资投资资的泛亚大大厦和成功功大厦可以以称得上是是商务写字字楼之外,其余分布布在城市各各角落的所所谓写字楼楼,并不能能代表真正正意义上的的办公商务务用房。 随着徐徐州经济不不断增长以以及市场对对更高标准准写字楼要要求的呼唤唤,徐州新一一轮写字楼楼建设正紧紧锣密布地地展开着，从从上面罗列列的资料就就可以体现现。 现阶段写字字楼市场供供应表现形形式主要有有: 1、总体状状况原有有房地产项项目尾盘,重新包装装装修后进进入市场,最具代表表的是淮海海路和西安安路交叉口口农行大楼楼,

28、西安路路浦一大厦厦,牌楼附附近写字楼楼,以及沿沿淮海路,建国路沿沿街二层以以上物业改改成的写字字楼.据初初步统计,该类型写写字楼供应应量超过二二十万方,但其中超超过百分之之五十为单单位定向需需求.完全全市场化建建设的较高高标准的写写字楼放量量涌现,根根据市政府府年初审定定的项目,今年在建建和即将开开工的写字字楼将超过过二十五万万方,徐州州恒茂国际际大厦,徐徐州金茂大大厦,财富富大厦,帝帝都大厦，金金地商都二二期商务楼楼,贵邦星星座,公交交大厦的相相继建设和和投入使用用,将极大大地提升整整个徐州市市商务办公公档次,同同时也促使使徐州写字字楼市场竞竞争加剧,写字楼市市场必然面面临一个重重新洗牌,重

29、新定位位的过程.徐州州市各大中中高档宾馆馆瓜分了部部分徐州市市写字楼市市场,用中中高档宾馆馆房间作为为办公写字字楼,是许许多企业体体现实力常常用的方法法,这在每每个城市都都存在.据据初步调查查,嘉利国国际酒店、汉汉园宾馆、苏苏源宾馆等等高档宾馆馆均有近百百分之五到到十的长包包房,而在在火车站广广场周边各各家中低档档宾馆(招招待所)中中,长包房房的比例更更高,详细细情况见附附表一 表：（略略） 2、周边环环境污染调调查 徐州金凯隆隆商务大厦厦附近,主要的污污染是汽车车噪音和尾尾气,火车震动动产生的噪噪音和火车车汽笛声,这些对项项目影响较较大. 本案地处处火车站广广场,北面是朝朝阳市场,西边是白白

30、云大厦,人员相当当繁杂,对项目有有不少影响响.3、项目道道路条件调调查 区域域道路条件件:项目的的区域交通通十分便利利,紧靠项项目西边的的复新路纵纵贯南北,淮海路是是徐州市最最主要的东东西大道,离本案约约一千米的的建国路,环城路,响山路,铜山路是是整个城市市东西向的的贯通大动动脉,对外外交通联系系非常方便便.沿铜山山路往城东东大道可直直上京沪/京福/徐徐宁高速,沿复新路路往南可直直达规划中中的徐州新新城. 规规划中的火火车站东广广场建设以以及火车站站西广场改改造工程将将进一步改改善项目的的交通条件件,提升项目价价值.公共共交通:本项目南北北有两个公公交总站，南南面公交总总站(离本案约约二百米范

31、范围内)始发的公公交车有11/18/19/220/500/58/68/111路;北北面公交总总站(离本案约约二百米范范围内)始发的公公交车有33/13/29/330/166/25/103/601路路;途经本本案的公交交车有0/55/446/477/62路路;总计经过过本案的公公交线路有有21条;公公交总站,离本案不不足三百米米的长途汽汽车总站和和铜山汽车车站,以及近在在咫尺的火火车站共同同构成了徐徐州市整个个内外交通通枢纽.4、区域商商务办公调调查 本项目区域域主要商务务办公目前前都集中在在嘉利国际际酒店(高档),恒天朝朝大酒店,兰天宾馆馆,江南宾馆馆,白云大大酒店,泰泰驿宾馆等等宾馆之中中,

32、以长包包房的形式式出现,一一般面积在在四十至二二百平方米米之间,一一般租用为为外地企业业驻徐州办办事处,并并以运输服服务行业企企业为多。表：略徐州市内商商务办公相相对集中在在泛亚大厦厦(最小使使用面积约约二十三平平方米),成功大厦厦(最小使使用面积约约六十二平平方米),盛佳大厦厦(最小使使用面积约约三十五平平方米)之之中,一般般租用面积积在五十至至三百方之之间,约占占租用面积积百分之七七十的企业业为外地来来徐公司.特别是房房地产公司司. 5、区域租租金水平调调查 徐州目前以以泛亚大厦厦,嘉利国际际酒店,成功大厦厦写字楼租租金最高,每平米每每月50至68元不等等;其次为盛盛佳大厦,嘉利商场场,每

33、平米每每月30至45元不等等;最后是中中/低档宾馆馆长包房,其余所谓谓写字楼不不在本次调调查范围之之内,以上上所提具体体长包房价价格见附表表表：略七 项目目（本案）市市场分析 1、项目优优势 A、区位优优势明显（一一品区位） 本项目目最大优势势之一莫过过于其地处处市区最热热闹、人流流最密集的的火车站广广场北侧，区区位无与伦伦比。 B、人流最最大集散地地 火车站站、长途车车站、公交交总站形成成徐州市最最大的交通通枢纽，每每天人流超超过8万人次。 C、区域规规模发展已已凸现 火车站站商圈历来来是徐州市市经济交流流最旺盛的的区域之一一，蓝天大大厦、白云云大厦、朝朝阳市场坚坚守着自身身稳固的客客流，朝

34、阳阳贵邦、金金凯隆温州州商城以及及正在规划划的华厦四四道间项目目将为该商商圈迎来新新一轮的强强劲发展。 D、成熟的的业态结构构 经过近近二十年的的发展，金金凯隆商务务大厦周边边已形成较较为成熟的的商业业态态，中小宾宾馆业、相相关服务业业、以及与与铁路、公公路运输相相关的服务务行业星罗罗棋布，形形成了较为为独特的市市场需求。 E、品牌积积累 金凯隆隆房地产开开发公司依依托于徐州州饭店，坐坐落在车站站北侧的徐徐州饭店，在在徐州有极极高的知名名度和美誉誉度。因而而物业的品品牌建设可可通过嫁接接徐州饭店店品牌加速速完成其原原始积累。 F、快速的的项目工程程建设进度度： 今明两两年，徐州州市有大量量写字

35、楼出出现，金茂茂财富大厦厦、恒茂国国际商务中中心等中高高档写字楼楼相继推出出，但相比比较，我们们的项目现现已开始灌灌铸底板，工工程进度的的优势，可可在市场上上占得先机机。 2、项目劣劣势 A、周围环环境人流纷纷杂，嘈杂杂，不利于于打造一流流商务空间间。淡化对对策：寻找找适合于我我们项目的的目标客户户，强化他他们对地段段及功能的的诉求，淡淡化环境因因素。 B、有服务务品牌积累累，但未具具房地产开开发的品牌牌号召力。淡化政政策：1、加强施施工现场管管理，确保保进度和质质量；22、加强形形象包装及及针对性宣宣传，尽快快将品牌号号召力从服服务业延伸伸，涵盖至至房地产开开发。八、项目市市场定位： 一个楼

36、盘的的定位只有有根据市场场竞争环境境及结合项项目的先天天条件作出出扬长避短短的定位，只只有这样才才能使项目目具备取胜胜市场的基基础，根据据前面市场场分析及本本案优劣势势分析，本本案的定位位如下：1：市场定定位：专门门为功能需需求比较明明确和部分分对本商圈圈投资有较较强信心的的成功人士士打造的一一品空间。综合前面调调查结果,我们归纳纳本案目标标客户 (一).基本共同同点: 1.对交交通条件要要求极高; 2.对识别别认知要求求较高; 3.对提供供物业功能能性要求较较高; 4.对基本本服务(较低档次次)内容要求求较高; 5.对提供供物业性价价比要求较较高(实惠); 6.对商务务办公环境境要求一般般;

37、 7.对物业业提供的硬硬件配套只只要求有,配置标准准可以一般般. (二).可可能涵盖的的行业: 根据据共同点我我们推断业业主可能涵涵盖的行业业是: 外地企业业驻徐州办办事处, 外地事业业单位驻徐徐州办事处处, 运输企业业,运输服务务企业, 快递公司司, 网吧, 休闲足浴浴, 小型招待待所(宾馆), 市场经营营业主办公公休息用房房, 广告、设设计企业等等. 2：目标客客户心态： A、外地驻驻徐办事处处，其购买买主要心态态为： a、联络络方便、易易寻找 b、可办办公，也可可简单居住住 c、对纯纯办公环境境要求不高高 B、项目周周边中小招招待所，宾宾馆业主，其其主要购买买心态： a、几年年或更长时时

38、间的原始始积累，有有了一定的的资金基础础 b、对旅旅馆、招待待所行业有有充分了解解，熟悉该该行业的运运作规则及及获利点 c、经济济不断增长长，拉动行行业需求 C、原来租租用附近饭饭店及写字字楼的中小小业主，其其购买心态态主要为： a、租房房成本高，用用租房的钱钱买自己的的写字楼 b、金凯凯隆商务大大厦符合其其身份体现现的需求 C 已熟悉并并习惯本商商圈的情况况 D、对火车车站商圈有有充分信心心的投资者者，其购买买心态主要要为： a、众多多的人流带带来潜在的的无限商机机 b、曾经经或仍在火火车站附近近生活或工工作，对该该区域充分分了解。E、为写字字楼服务的的行业，如如足浴，网网吧，快递递公司及其

39、其它公司，其其购买心态态主要为：依托火车站站众多的人人流金凯隆商务务大厦的规规模以及温温州购物城城的商务休休闲的需要要市场经营业业主办公休休闲用房，其其购买心态态主要为：方便 彰显身份需需要启示：根据据我们项目目目标客户户的特点，我我们将“走访式”，“理财顾问问式”确定为我我们实销的的主要方式式，经过充充分的市场场走访，在在我们确定定大量的目目标客户并并结合媒体体广告反馈馈的客户后后，然后一一举开盘，赢赢得市场。九 实销销策略及销销售价格体体系1、价格策策略：我们遵循“有效销控控，低开高高走”的价格策策略，本案案属于商务务写字楼，做做好楼盘的的销售控制制将成为本本项目的关关健。2、销售价价格组

40、价方方案（预约约认购时）A 组价草草案一：把7层作为为基价，暂暂定每平方方米为25580元;6层价格格即可于基基价基础上上每平米下下浮20元元，即每平平方米为22560元元；7层以以上楼层价价格于基价价基础上每每层每平方方米上浮330元，即即25层价价格为每平平方米31120元；朝南方向向可以基价价论价； 朝北方向向在基价基基础上每平平方米下浮浮10%；朝东方向向直对电梯梯口，位置置相对较好好，价格可可以基价论论价（但如如果旁边的的塔楼再建建将会影响响采光与视视线，届时时价格需另另定）；朝西方向直直对电梯口口，位置相相对较好，但但考虑到西西晒，价格格可适当下下浮，即在在基价基础础上每平方方米下

41、浮110元；66-110层四面面拐角与111-25层东东南、西南南、西北面面采光较好好，价格可可适当上浮浮，暂定每每平方米加加20元；卫生间旁旁边的房屋屋分割需商商榷，价格格视情况再再定；以上上组价起价价为： 23222 元/平方米，最最高价为：31200元/平方米，均均价为：22777 元/平方米。B 组价草草案二：暂定基价为为26800元每平方方米，6至至10层为为单身公寓寓，价格一一致以基价价论价；11层以上上楼层在基基价基础上上每层每平平方米上浮浮30元；朝南与朝朝东方向为为基价，朝朝北方向每每平方米在在基价基础础上下浮110%，朝朝西方向在在基价基础础上每平方方米下浮110元；661

42、0层四四面拐角与与1125层东东南、西南南、西北面面采光较好好，价格适适当上浮，暂暂定每平方方米加200元；以上上组价起价价为：24412 元/平方米，最最高价为：31300 /平平方米，均均价为：22818 元/平方米。2、 售价价优惠控制制建议在预约阶段段，我们按按以上组价价方案中的的一种对外外预约预约约量达到委委托量155%的总价价后，上调调价格每平平米1500元，在预预约阶段对对外设有优优惠折扣，内内部最低折折扣为优惠惠2%。 当当预约量超超过15%的总价后后，优惠折折扣执行建建议如下： AA售楼案场场售楼员可可优惠1% BB案场专案案经理有22%的折扣扣 CC甲方以及及全案代理理公司总经经理有4%的折扣，但但是优 单需双方方指定认可可人员签字字认可才行行。 售价优惠，应应严格执行行“利于销售售，分级管管理，严格格控制”的执行原原则。3、价格上上涨策略根据我们制制订的价格格策略，为为便于更好好地组织销销售，并力力争最大利利益，特制制订如下价价格上涨策策略，与销销售目标的的实际销售售率相结合合a)、当实实际销售率率达到目标标销售155时，在在预约认购购价基础上上上涨每平平方米15