长沙市某项目前期调研定位策划建议46637181252.docx

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1、 长沙市某项目前期调研定位策划建议目 录第一节 长长沙市房地地产发展形形势及政策策分析1一、20005年长沙沙房地产市市场运行基基本情况11二、20006年我国国房地产业业发展的政政策导向66三、20006年房地地产发展趋趋势展望88第二节 区域结构构调查与城城市发展规规划调查110一、地理位位置及概况况10二、公共设设施状况10三、交通道道路体系状状况10四、区域性性质与功能能特点11五、规划展展望11第三节 区域个案案调查111第四节 项目SWOOT分析 29第五节 市场需求分分析311第六节 项目思路399第七节 项目定位400一、项目定定位之基准准40二、项目市市场定位原原则42三、市

2、场定定位（开发发档次）42四、价格定定位45五、客户细细分45六、客户定定位49七、功能定定位52八、建筑规规划设计建建议53九、户型定定位61第八节 开发经营指指导思想644 第一节 长沙市房房地产发展展形势及政政策分析 从全全国来看，22005年年房地产市市场调控初初见成效，房房地产开发发投资过快快的增长势势头得到一一定的遏制制。以3月月17日央央行调整个个人商品住住房贷款利利率为起点点，以随后后出台的“国国八条”为为标志，长长沙市房地地产业进入入了一个调调整发展的的新时期。在在国家宏观观调控政策策的影响下下，长沙房房地产市场场投机苗头头得到抑制制，普通住住宅商品房房政策优势势初现，商商品

3、房交易易量大幅增增长，商品品房价格涨涨幅平稳，二二手房成交交增幅减缓缓，房地产产抵押登记记继续攀高高，房屋拆拆迁量下降降，国家宏宏观调控效效果开始显显现。随着着中央稳定定住房价格格各项调控控政策的逐逐步落实，我我市房地产产市场正朝朝着遏制投投机、控制制投资、引引导合理消消费、稳定定房价的预预期目标健健康发展。一、20005年长沙沙房地产市市场运行基基本情况 1、务实实基础，固固定资产投投资稳步增增长长沙市固定定资产投资资从19998年的1488.43亿亿元，大幅幅上升到22005年年的8811.44亿亿元（20000年后后平均增长长率为511.8%），成成为推动长长沙经济增增长的强大大动力。长

4、长沙市加大大固定资产产投资力度度，交通、市市政、电力力、邮电通通讯等城市市基础设施施日趋完善善，城市功功能明显增增强，城市市规模初见见雏型。固固定资产投投资的增长长，改变了了城市面貌貌，也推动动了房地产产业的发展展。2、居民收收入的提高高为房地产产发展提供供了支撑在整体经济济发展的同同时，长沙沙市城市居居民生活水水平持续提提高，年均均增幅100%左右。20004年长长沙市城市市居民人均均可支配收收入达到1110000元，远远远高出武汉汉、海口、河河北、郑州州、成都、兰兰州等其他他同等城市市，已处于于中西部同同类城市前前列。根据据长沙市十十一五规划划，预计到到20100年末，城城市居民人人均可支

5、配配收入将达达到201700元。收入入的提高，为为房地产的的发展注入入了持续的的动力，成成为房地产产发展的最最大动力。3、房地产产投资依然然高歌猛进进自20000年以来，房房地产开发发投资迅速速增长，经经济的发展展和固定资资产投资的的增长，为为房地产业业的发展奠奠定了坚实实的基础，房房地产投资资逐年增长长，保持了了良好的发发展势头。虽虽然受国家家宏观调控控的影响，2005年开发投资为256.35亿元，同比增长46.04。说明投资者普遍看好长沙市场，对未来市场充满信心。4、竣工面面积首次出出现负增长长 200020044年后长沙沙房屋施工工面积和竣竣工面积呈呈现同步增增长的趋势势，20005年施

6、工工面积继续续保持了稳稳步增长，房房屋施工面面积19113.577万平方米米，其中新新开工面积积779.54万平平方米，同同比分别增增长30.85、25.21；但竣工面面积首次出出现负增长长，竣工面面积5155.16万万平方米，同同比下降了了12.997。 出出现此种情情况的主要要原因，一一是由于近近两年新开开工项目较较多，商品品房施工量量较大且多多为大盘，施施工周期较较长，同时时银行贷款款门槛提高高，造成相相关增长速速度放慢。二二是国家宏宏观经济调调控对市场场的牵制作作用。宏观观调控使很很多市民持持观望态度度，宏观调调控的不确确定性，在在市场不明明朗的情况况下开发商商对进入市市场十分谨谨慎。

7、 预预计20006年商品品房竣工面面积将有较较大幅度增增长。同时时预示着未未来几年长长沙商品房房供应量逐逐年大幅增增加，将会会有一个大大的放量期期，未来商商品房将面面临较大的的销售压力力，市场竞竞争将日趋趋激烈。5、销售面面积首次超超过竣工面面积 长长沙市房地地产销售面面积数量一一直呈平稳稳增长的态态势，但增增长率波动动较大，呈呈波峰波谷谷交替的现现象。20005年长长沙市共有有584.19万平平方米商品品房批准预预售，同比比增长299.94。成交面面积6399.02万万平方米，比比去年同期期增长411.94，而竣工工面积5115.166万平方米米，销售面面积首次超超过竣工面面积。 出出现此种

8、现现象的原因因，一是受受国家宏观观调控的影影响；二是是20044年开发过过大，尚有有很大部分分未消化；三是随着着经济的发发展，居民民收入的不不断提高，市市场需求旺旺盛，需求求量大幅增增长。 以以上数据说说明了长沙沙市的房地地产开发缺缺乏理性，跟跟风趋势较较为明显。市市场火热时时，开发商商就盲目的的增加市场场供应量，造造成市场供供大于求或或暂时饱和和，就会出出现相应的的停滞消化化期。旺盛盛的需求，将将会又一次次刺激市场场，导致市市场的火热热。可以预预见，066年长沙房房地产市场场将会迎来来另一个高高峰。6、商品房房价格平稳稳上升 长长沙市商品品房销售均均价在20001年与与20022年之间，出出

9、现停滞不不增。在22002年年后，市场场供求矛盾盾发生变化化，导致22003年年商品房销销售均价增增长幅度较较大，摆脱脱了20002年以前前的弱势形形态。20002年以以后，商品品房交易依依然保持了了强劲上升升的劲头，市市场需求量量旺盛。22005年年商品房销销售均价为为30300元/平方米，同同比上涨110.677。 受受国家宏观观调控政策策的影响，2005年上半年商品房市场供应总量受到了一定程度的压缩，商品房销售量大于商品房竣工量，加之建材价格的上涨，商品房品质不断提高，导致长沙市商品房价格保持了健康合理的上扬。 从从目前在售售的商品房房产品来看看，小高层层产品是市市场主流产产品，占总总数

10、的 400，其次次是多层和和高层，所所占比例分分别是244和22，高高层基本上上集中在市市中心地带带，从城市市中心向外外延展，其其产品依次次为高层、小小高层、多多层和别墅墅，符合市市场发展的的一般规律律。7、二手房房市场增速速放缓 二二手房市场场是房地产产市场的重重要组成部部分，也是是房地产市市场成熟的的一个重要要标志之一一，二手房房地产市场场与一手房房市场相互互依存、彼彼此影响，二二手房市场场活跃能促促进一手房房市场的良良性发展，一一手房市场场发展变化化反作用于于二手房市市场。 自自19988年以来，长长沙二手房房市场交易易在60万平方方米左右徘徘徊五年之之后，20003年终终于实现了了突破

11、，冲冲破1000万平方米米大关，之之后成交面面积一路高高歌猛进，2005年嘎然而止，与2004年基本持平。2005年二手房交易面积187.54万平方米，比上年同期增长2.67，增幅有所下降。 究究其原因，一一是上市房房源减少，新新购商品房房二年内上上市全额征征收营业税税，使得进进入二手市市场的房源源减少。二二是新政的的实施，使使许多人认认为房价会会下跌，持持币待购的的风气日浓浓，造成成成交量增速速明显放缓缓。 22005年年二手房和和商品房成成交面积比比为0.229：1，当这个个比例达到到1：1时，说明明房地产市市场已经非非常成熟，而而20055年长沙市市的这个比比率离1：1还有很大大距离，这

12、这说明二手手房市场仍仍有巨大的的发展空间间。长沙今今后的房地地产市场要要实现历史史性的突破破，必须要要刺激二手手房的发展展，否则将将会抑制新新商品房的的发展。二、20006年我国国房地产业业发展的政政策导向中央经经济工作会会议在全面面总结了我我国20005年经济济工作的同同时，明确确了宏观调调控的继续续加强和改改善仍是确确保“十一五”期间我国国经济进入入良性循环环的重要方方法和必要要条件。1、我我国将加大大中小户型型商品房供供地明年国国土资源部部将继续严严把土地“闸门”，进一步步增强参与与宏观调控控的针对性性和有效性性。为进一一步地稳定定房价，明明年国家将将继续加大大对中小户户型、中低低价位商

13、品品房、经济济适用房和和廉租房的的土地供应应。我国明明年将继续续做好各地地开发区清清理整顿的的相关工作作，巩固土土地市场治治理整顿成成果。进一一步贯彻“有保有压压、区别对对待”的土地供供应原则，严严格新增建建设用地的的审查报批批。同时，适适时出台新新的禁止供供地和限制制供地的项项目录，严严格控制大大户型、低低密度高档档住宅土地地供应，继继续停止别别墅类用地地的土地供供应。2、我我国将规范范土地出让让合同和程程序国土资资源部将在在20066年继续完完善国有土土地使用权权出让的细细化规定，考考虑将土地地后期开发发的时间进进度等写入入合同，以以防止开发发商囤积土土地；而在在上海，随随着商业用用地完全

14、实实行公开招招标以后，有有关政府部部门已基本本明确了工工业用地也也须进行公公开的招投投标。国土土资源部的的有关领导导在20005年地博博会上就明明确指出：国有土地地使用权出出让制度依依旧需要完完善，还有有一些程序序性的深入入要求需要要继续细化化规定，特特别是考虑虑将出让土土地的后期期开发进度度要求这个个时间表都都一一写进进出让合同同里面。3、银银行业放宽宽房贷业务务的同时加加大房贷罚罚息20006年银行行业为了发发展和经营营的需要将将加大对诚诚信度高和和项目符合合市场需求求房地产商商的贷款规规模，对诚诚信度和还还款能力强强的商品房房购买者也也将加大房房贷的投资资比率和提提高消费者者购买时的的贷

15、款比例例。而与此此同时，22006年年银行业上上调房贷罚罚息的利率率，逾期不不还将实行行“利滚利”的计息。按按照央行规规定：银行行个人房贷贷新老客户户的贷款逾逾期罚息均均要调整，由由现行按日日0.211计收利息息改为在借借款合同载载明的贷款款利率水平平上加收330%至550%。各各商业银行行可在规定定的范围内内自主浮动动罚息利率率。提高罚罚息的主要要目的是起起到警示作作用，同时时罚息记录录还将进入入个人的金金融诚信系系统。4、我我国将实施施投资性性房地产会会计准则为了规规范房地产产金融的发发展，我国国财政部日日前颁发了了投资性性房地产会会计准则的的征求意见见稿，该征征求意见稿稿中明确了了企业除

16、了了拥有自身身长期使用用的房产和和短期内出出售的房产产外，还存存在用于出出租和长期期持有获取取增值收益益的投资性性房地产，并并允许用公公允价值模模式核算投投资性房地地产，从而而改变了过过去统一按按成本法核核算投资性性房地产的的方式。采采用公允价价值模式核核算投资性性房地产的的两大特点点：其一是是投资性房房地产不计计提折旧和和摊销；其其二是投资资性房地产产每年公允允价值的变变动将计入入经营损益益。从根本本上改变房房地产业的的格局，使使我国的房房地产商从从建造商转转为开发商商，从注重重住宅销售售转为关注注所开发项项目的整体体增值和长长远增值。5、我我国将推出出住宅性性能评定标标准建设部部将从200

17、06年33月1日开开始实施国国家标准的的住宅性性能评定标标准。该该国家标准准适用于我我国城镇新新建和改建建住宅的各各项相关的的性能评定定，而不是是单纯的评评优标准，反反映的是住住宅的综合合性能水平平，体现了了新时期我我国的节能能、节地、节节水和节材材等的产业业技术政策策，倡导一一次装修，引引导住宅开开发和住房房理性消费费，鼓励我我国的房地地产开发商商提高住宅宅性能等。三、20006年房地地产发展趋趋势展望1、大大长沙的城城市规划，将将促进长沙沙房地产的的全面升级级。近年来来，大长沙沙的城市规规划为房地地产的全面面升级提供供了更高的的平台。长长株潭经济济的一体化化，带动了了南长沙房房地产的全全面

18、启动与与升温；湘湘江沿江风风光带和橘橘子洲远景景规划逐步步带动了江江岸板块的的发展；河河西大学城城片区、长长沙东区开开发的升级级换代，为为近郊大盘盘的大显身身手提供了了绝佳的机机遇。2、大大动作调控控政策将暂暂时告一段段落，但仍仍将出台一一系列规范范市场的政政府监管细细则。20005年出台台的政策主主要以“稳稳定房价”为为导向，预预计20006年将继继续贯彻落落实加强房房地产调控控的政策，以以调整供应应结构为重重点，控制制房地产投投资规模，切切实稳定房房价。大动动作调控政政策将暂时时告一段落落，但仍将将会有一系系列规范市市场、促进进房地产市市场健康发发展的文件件陆续出台台。3、商商品房供应应量

19、将有较较大幅度增增长，商品品房销售面面临一定压压力。由于去去年新开工工项目较多多，商品房房施工量较较大且多为为大盘，且且有部分开开发商因为为资金问题题造成施工工周期变长长，有很大大一部分项项目将于22006年年竣工，商商品房的上上市量将比比20055年有较大大幅度增长长，商品房房销售可能能会面临一一定压力。4、市市场需求继继续坚挺，房房地产发展展前景广阔阔。根据22003至至20200年长沙总总体规划纲纲要，长长沙的城市市规模将达达到3100平方公里里，年均将将增加城市市面积100平方公里里；长沙进进城人口年年均增长66万人，外外来人口的的购房比例例为15%（据统计计局数据），按按3人/户户，

20、每户住住房面积1100平方方米计算，每每年将增加加30万平平方米住房房需求；22000年年至20005年长沙沙市人均居居住面积从从18.66平方米增增长至277.2平方方米，人均均住房面积积提高8.6平方米米，改善住住房条件的的需求将成成为市场需需求的一大大重点；虽虽然近年来来长沙城市市拆迁呈下下降趋势，但但旧城改造造、城市化化带来的拆拆迁所增加加的刚性需需求不可小小视；房产产的保值、增增值、投资资功能也将将促使一部部分居民新新购商品房房。综合以以上需求，预预计长沙22006年年商品房有有效需求在在500万万平方米以以上，房地地产发展前前景广阔。5、商商品房价格格仍将稳中中有升。20006年，

21、受受国家宏观观调控和市市场需求及及国内大环环境影响，长长沙市价格格较高、面面积较大的的高档住房房价格有下下降的趋势势，表现为为房价震荡荡；价格较较低、小面面积的中低低档住房、商商业用房价价格将稳中中有升。6、二二手房成交交增幅将会会大于去年年，成交价价格仍将上上涨。20005年受“国国八条”等等政策波动动的影响，长长沙二手房房成交量虽虽略有增长长，但增幅幅明显小于于20044年。随着着20066年政策的的逐步稳定定， 588号文件的的继续深入入执行，促促进住房二二级市场新新政策的出出台，二手手房成交增增幅将有较较大幅度的的增长，成成交价格也也会稳步上上升。7、“品品质住宅”建建设将成为为200

22、66年房地产产开发的重重点。20006年将以以“品质住住宅”建设设为契机，提提高住宅质质量，同时时改善小区区环境、物物管等综合合配套，从从整体上提提高长沙房房地产开发发水准，为为老百姓提提供物美价价廉的居所所 。第二节 区区域结构调调查与城市市发展规划划调查一、地理位位置及概况况 *案位位于新开铺铺路西侧。东东起新开铺铺路，西至至液化气公公司，南距距二环线高高架桥约1100米，北北靠湖南有有色地质医医院。毗邻邻南郊公园园，远眺湘湘江及岳麓麓山美丽风风景。 本本案在长沙沙城区111个板块中中隶属于南南郊公园板板块。本板板块曾是长长沙的南大大门，随着着城市的发发展这里已已成为新城城与老城的的交界。

23、其其自然环境境优美，交交通设施方方便，既没没有老城的的喧哗吵闹闹，也没有有新城的寂寂静空旷，有有着平实的的生活气息息。特别是是近年来随随着城市基基础设施建建设力度的的不断加大大、城市经经济实力不不断提高、“拓南”的发展格局不断升温，板块已改变了人们心中脏、乱、差的形象，取而代之的是万事佳景园、翡翠林居、白沙花园、湖凯逸景苑、华丽家族、金碧文华等十多个个案的开发与建成，使板块迅速成为大众楼盘最集中的片区。但板块内金融商务、商业贸易相对落后，且其平实的个性使得各盘的价格偏低。 总总体来说，本本案位于板板块交通最最便利，人人气最旺盛盛，环境最最优美的核核心位置。二、公共设设施状况 商业贸贸易：兴万万

24、家超市、新新一佳超市市、万事佳佳超市、金金沙超市、金金盆岭超市市 金融机机构：中国国建设银行行、中国工工商银行、交交通银行、中中国邮政储储蓄 文化教教育：理工工大学、铁铁道学院、新新开铺小学学、第四十十二中学 医疗保保健：有色色金属地质质医院、长长沙1955医院 餐饮酒酒店：联天天宾馆、新新开大酒店店、顺心山山庄 休闲娱娱乐：南郊郊公园、沿沿江风光带带、理工大大学旁众多多小型娱乐乐场所 企业实实体：湖南南二机厂、湖湖南开关厂厂、长沙客客车厂、湖湖南线材厂厂等三、交通道道路体系状状况 书书院路、新新开铺路段段自20004年开始始拓宽改建建，现已全全线完工，已已成为长沙沙南北定向向的一条主主干道。

25、二二环线环绕绕城区，连连接东西两两岸，出行行及其便利利。 公公交线路：902、1150、44、1344、1044、1222、9122、8044、6033、152路等等 近近年来长沙沙公交打破破垄断，涌涌入了许多多新的生力力军，如本本路段的9902、912等。公公交线路的的增多使业业主出行更更为方便。四、区域性性质与功能能特点 本本区域为大大众楼盘最最为集中的的片区，其其定位为平平实的日常常生活区。 区区域内设施施主要是为为满足居民民日常生活活的小型购购物场所及及小型娱乐乐场所。五、规划展展望由于区域开开发是朝着着大型生态态生活区迈迈进，因此此将来区域域居民将会会越来越多多。物质需需求也会日日渐

26、增多，为为了满足居居民的日常常生活需求求，部分大大型的生活活超市及一一些专卖场场将会进驻驻本区域。而而大的金融融商务场所所、娱乐休休闲场所等等将不会太太受重视。第三节 区区域个案调调查 目目前，在项项目周边有有万事佳景景园、翡翠林居居、富绿新新村、湖凯凯.逸景苑苑、华丽家族族、金碧文华华、华菱香香墅美地、湘银佳苑、华盛家园、天翔新新家园等已建或在建项目。这些项目一方面是本项目的营销推广的竞争对手，另一方面则与本项目一起营构成熟的住宅小区的区域氛围，形成板块的整体吸引力。 项项目周边的的楼盘是本本项目定位位的主要参参考和研究究对象，为为此，我们们对周边项项目进行专专项研究与与分析，以以为本项目目

27、定位提供供参考依据据。一、万事佳佳景园 项目背背景：长沙华昌昌房地产开开发有限公公司开发 长长沙土木建建筑工程有有限公司建建设 项目位位置：长沙市天天心区新开开铺路1778号 建筑规规模：a、占地面面积：333172.5 bb、建筑面面积： 9938311 cc、规划8栋12F 规划用用途：普通住宅宅 商业楼楼 销售价价格：起价价：20800元/ 均均价：22000元/ 银银行按揭：工商 银银行7成220年 折折扣：9.8折折 面积户户型：面积积范围： 标标准层944150、复复式：1449280、商商业房：996300 主主力面积：130150 户户型：2*2*1 3*2*2 4*2*2等等

28、 总总供应量：628 建筑装装修标准： 外墙：-进口高级级外墙涂料料、局部面面砖内墙：-888涂涂料地面：-水泥找平平楼梯间：-高级防防滑地面砖砖门： -入户门为为名牌豪华华防火防盗盗门窗： -塑钢窗镶镶配淡绿色色玻璃阳台： -生活阳阳台和观景景阳台水泥泥砂浆找平平地面，艺艺术造型玻玻璃栏板厨房： -水泥砂砂浆卫生间：-水泥砂砂浆空调位：-每户所所有卧室与与客厅都设设有空调机机位 配套设设施： 电梯：-韩国现现代电视：-客厅、主主卧室设有有插口电话：-客厅、主主卧均设预预留电话接接口宽带网：-宽带网网入户液化气： -管道道煤气入户户供水： -新型PPVC，预预留接口供电： -每户均均设IC磁磁

29、卡电表安全系统：-家庭庭安防报警警系统停车：-有独立车车库和停车车位 小结结：万事佳景景园由长沙沙华昌房地地产公司开开发，周边边自然环境境优美，交交通便利。作作为独立的的生活小区区，其拥有有区域浓厚厚的生活氛氛围，和较较完善的生生活机能；区内多个个生活小区区相辅相成成，人气聚聚升。本案案先由深圳圳怡安信GG-ESTTAE策划划代理，后后由盛意廊廊广告代理理整合推广广。20002年开始始销售，至至20044年完工时时以基本售售磬，销售售情况较为为理想；能能有如此销销售情况主主要有以下下原因：自然环境境优美、景景观好：可可俯视南郊郊公园、湘湘江美景；可远眺麓麓山景色；周边绿色色植被也比比较多。其1

30、8880元/的起价，折折后仅16600多元元/，作为为此中规模模较大的小小高层个案案单价偏低低，市场吸吸引力强。其93150/2*2*14*2*2的的面积和户户型，基本本适合消费费市场的需需求。其区别于于其他个案案水泥阳台台的全玻璃璃阳台结构构，颇具现现代感，新新颖别致。商业用房分分为两层，11F为沿街街店面，22F可商可可住，置业业者购买时时须两层一一起购买。项目立面采采用墙漆，几几年之后将将褪色变旧旧，将严重重影响个案案档次。其其户型设计计不佳，动动静不太明明确，且通通风采光不不太好。开开发商由于于资金问题题，导致售售楼部等受受到破坏，给给销售带来来了严重的的负面影响响。二、翡翠林林居 项

31、目背背景：湖南省天天心润丰园园置业有限限公司开发发 沙沙坪建筑公公司建设 项目位位置：长沙市天天心区新开开铺路1774号 建筑规规模：占地面积积：424410 建建筑面积：1211180 规规划21栋611F 规划用用途：普通住宅宅、商业楼 销售价价格：住宅宅：起价：17488元/ 均价：20200元/ 银行按按揭： 银行77成20年年 商商业用房：起价：55488元元/ 均价：54888元/ 银行按按揭：银行5成成10年 面积户户型：面积积范围： 标标准层：994142、商商业房：996300 户户型：2*2*2 3*2*2 4*2*2等等 总总供应量：808 建筑装装修标准： 外墙：-高级

32、瓷砖砖内墙：-砂浆抹面面地面：-水泥砂浆浆找平楼梯间：-花岗岩岩地面、高高级地板砖砖地面门： -高级防火火防盗入户户门窗： -塑钢玻璃璃窗阳台： -封闭阳阳台 配套设设施： 电梯：-有电视：-有线电视视入户电话：-电话线预预埋宽带网：-广达液化气： -煤气气管道安全系统：-电子子对讲，224小时保保安停车：-地下停车车场 小结：翡翠林居由由湖南省天天心润丰园园置业有限限公司开发发，是一个个由住家和和商业用房房构成的中中档住家个个案，位于于新开铺，其其区域环境境较好，周周边生活气气息浓厚，居居住环境较较好，日常常生活配套套设施齐全全，各生活活机能较完完善。本案由鼎嘉嘉企划代理理销售，自自2003

33、3年公开销销售至今以以全部售磬磬。之所以以有如此好好的情况，主主要因为其其面积、户户型设计合合理，适合合目前区域域人居需求求。多层以以14888元/的起起价、小高高层以15588元/的起价价，针对个个案来说，相相对校低，对对市场有一一定吸引力力。且其规规模较大、市市场竞争力力强。项目两面临临路和一座座立交桥，噪噪声严重，灰灰尘也较多多；其立面面设计呈暗暗红色，现现代感不强强。广告主诉求求：新长沙沙，新方向向三、湖凯逸景苑 项目背背景：湖南湖凯凯房地产开开发有限公公司开发 湖湖南省朝辉辉建设开发发有限公司司建设 项目位位置：长沙市书书院南路778号 建筑规规模：占地面积积：110000 建建筑面

34、积：381228 规规划2栋13、17F 规划用用途：普通住宅宅 销售价价格：住宅宅：起价：25800元/ 均价：27500元/ 银行按按揭： 银行77成20年年 面积户户型：面积积范围： 标标准层：889227 户户型：2*2*2 3*2*2 5*3*2等等 总总供应量：246 建筑装装修标准： 外墙：三层层采用仿麻麻石面砖，其其他主墙面面采用浅色色面砖或外外墙涂料；天花及内墙墙：8888仿瓷涂料料刮白地面：-水泥砂浆浆找平楼梯间：-地面砖砖、铁栏杆杆门： -新型高级级防火防盗盗入户门，户户内预留门门洞；窗： -高档名牌牌喷塑铝合合金窗阳台：采用用铁艺栏杆杆 配套设设施：电梯：奥的的斯有线电

35、视：-客厅厅、主卧室室预埋接口口电话：外线线入户，客客厅卧室均均有接口可可接驳IDDD数据点点，每户110M宽带带信息网信箱：为住住户配备高高级私家信信箱水表：独立立水表电表：独立立电表燃气：管道道燃气入户户公共设施：小区内设设背景音乐乐及紧急广广播系统保安设施：1、四周周围墙增设设0500M红外线线报警系统统；2、公公共区域及及电梯间增增设电视监监控系统；3、增设设停车场智智能化管理理系统；44、增设电电子门禁系系统；5、设设可视/非非可视对讲讲系统，可可视线路到到户，但可可视机住户户自备供电：专用用变压器双双电源供电电，每户容容量（小户户型6KWW，大户型型8KW12KWW）；室内内电路采

36、用用多回路设设计供水：大型型水池及自自来水加压压泵房变频频供水 小结： 湖凯逸景景苑是由湖湖南湖凯房房地产开发发有限公司司开发，位位于芙蓉南南路，地理理位置优越越，周边环环境优雅，交交通便利生生活配套设设施齐全，居居家方便。本案开始由由长沙零点点商务咨询询有限公司司策划销售售，后由大大匠企画进进行策略推推广。项目目于20003年开始始建设至今今，销售率率为90。项目定定位为环保保型伴山亲亲水雅宅，建建筑风格简简约现代，大大量使用了了节能、环环保材料，并并引进了家家庭供暖系系统德国威威能，在长长沙尚属首首家；户型型设计得体体，复式户户型带有空空中花园，赢赢得部分置置业者喜爱爱。其地势势高，却作作

37、为了主卖卖点之一，但但距离小区区大门过长长的路和过过高的坡度度同样使得得销售受到到影响。项项目面积、户户型为899227、2*22*25*3*2选择空空间较大，但但大面积的的户型较多多，超出了了区域人居居需求，因因此使得销销售受到影影响，房屋屋至今仍未未全部售磬磬。其25580元/的起价和27500元/均价也相对对同地段、同同档次基本本持平。广告主诉求求：芙蓉南南半山亲水社区区座拥都市繁繁华,俯看看山水湘城城四、华丽家家族 项目背背景：湖南天晟晟房地产开开发有限公公司开发湖南省华龙龙建筑工程程总公司、长长沙友仁建建筑工程有有限公司、长长沙建设工工程集团有有限公司建建设 项目位位置：新开铺路路2

38、27号号 建筑规规模：占地面积积：180078 建建筑面积：534000 规规划9栋716F 规划用用途：普通住宅宅、商业楼 销售价价格：住宅宅：起价：19888元/ 均价：27788元/ 银行按按揭： 农业银银行7成220年 商商业用房：起价：55700元元/ 均价：60000元/ 银行按按揭：农业银行行5成100年 写写字楼：均均价：40000元/ 面积户户型：面积积范围： 住住宅：744138、商商铺：1880310、写写字楼：5580590 户户型：2*2*1 3*2*2 等 总总供应量：339 建筑装装修标准： 外墙： 高高级外墙砖砖 地面： 水水泥砂浆找找平 楼梯间： 大理石 门：

39、 入户户高级防火火防盗门、室室内预留门门洞 窗： 塑钢钢玻璃推拉拉窗 阳台： 高高级铁艺护护栏 厨房： 水水泥砂浆 卫生间： 水泥砂浆浆,预留给给排水管道道接口 空调位： 预留 配套设设施：电梯： 上上海永大日日立电梯 有线电视： 国安 电话： 电电信 宽带网： 电信 液化气： 新奥燃气气 安全系统： 高级电电子对讲门门铃 供水： 市市政供水 供电： 市市政供电 小结：华丽家族有有由湖南天天晟房地产产开发有限限公司开发发，是较大大型居住个个案，带有有少量商铺铺和写字楼楼。其设计计较好，物物业管理及及配套设施施完善，其其周边生活活、文化气气息浓厚，交交通便利，生生活机能完完善，是居居家的好场场所

40、。个案由长沙沙凹凸广告告策划有限限公司进行行整合推广广，自20003年开开始推出一一期6栋多多层已全部部售磬，现现在正推出出二期三栋栋高层和多多层，销售售情况良好好。其建筑筑风格融典典雅的湖湘湘文化及儒儒雅的欧式式后现代于于一体；面面积、户型型以74138/2*2*1、3*2*2为主，符符合目前区区域人居需需求，且其其户型设计计大胆考究究，空间布布局理性明明快，全方方位的立体体景观阳台台与功能阳阳台给置业业者带来了了观景休闲闲等多种享享受；且其其起价：19888元/ 和均价：27788元/均均不算太高高，符合其其尊贵不贵贵的口号，受受到了置业业者的青睐睐，这些都都是赢取市市场的重要要原因。但由于临近近马路，导导致灰尘较较多，影响响了空气质质量；且项项目所在新新开铺路段段的坡度过过大，给人人们出行带带来了较大大不便。广告主诉求求：温馨典典雅，尊贵贵不贵五、金碧文文华 项目背背景：湖南恒业业房地产开开发有限公公司开发 湖湖南六建金金大建筑工工程有限责责任公司、湖湖南洞井建建筑有限公公司建设 项目位位置：赤岭路3348号 建筑规规模：占地面积积：678818 建建筑面积：1966631 规规划11栋716F 规划用用途：普通住宅宅、商业楼 销售价价格：住宅宅：起价：23500元/ 均价：28000元/ 银行按按揭： 银行77成20年年 商商业用房：均价：77800元元/