关于土地增值税的解答24570.docx

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1、段光勋为了加强房地产产开发企业的的土地增值税税征收管理，国国家税务总局局自20066年以来，发发布了一系列列关于土地增增值税管理的的相关政策规规定，主要文文件有：1、2006年年3月2日，财财政部、国家家税务总局关关于土地增值值税若干问题题的通知（财财税2000621号号文），对土土地增值税相相关的预征和和清算以及以以房地产进行行投资或联营营的征免税等等问题，进行行了明确，并并规定从20006年3月月2日开始执执行。2、2006年年12月288日，国家税税务总局关关于房地产开开发企业土地地增值税清算算管理有关问问题的通知（国国税发200061887号），对对土地增值税税清算的条件件、扣除项目目

2、、报送资料料等8个方面面问题进行了了规范和明确确，并规定从从2007年年2月1日开开始执行。3、2007年年12月299日，国家税税务总局公布布了土地增增值税清算鉴鉴证业务准则则，为税务务师事务所和和注册税务师师开展土地增增值税清算鉴鉴证业务提供供了依据，并并规定从20008年1月月1日开始执执行。4、2008年年4月11日日，国家税务务总局关于于进一步开展展土地增值税税清算工作的的通知（国国税函200083118号），明明确部署对各各地土地增值值税清算工作作开展情况进进行督导检查查。5、2009年年4月29日日，国家税务务总局关于于加强税种征征管促进堵漏漏增收的若干干意见（国国税发20009

3、855号）明确规规定：各地要要认真贯彻土土地增值税清清算管理规程程，加强和和规范土地增增值税清算工工作。为落实实国家税务务总局关于进进一步开展土土地增值税清清算工作的通通知(国税税函200083188号)要求，税税务总局将于于近期开展督督导检查，各各地也要层层层开展自查，切切实提高土地地增值税管理理水平。6、2009年年5月20日日，国家税务务总局发布了了土地增值值税清算管理理规程（国国税发20009911号），并规规定从20009年6月11日开始实施施。该文件是是对土地增值值税征收管理理工作制定较较完整的规范范性文件。特特别强调了税税务机关在清清算中需要明明确的管理事事项以及清算算审核的重点

4、点关注内容。 从上述述6个关于土土地增值税管管理的文件可可以看出，近近4年来国家家税务总局对对土地增值税税的征管，一一刻也没有松松懈，而且是是有趋严、趋趋紧的感觉。特特别是在全球球金融危机进进一步加剧、中中国房地产市市场很不景气气的今天，不不断出台清算算准则、管理理规程等新政政策，以强化化土地增值税税的清算管理理，并加大土土地增值税的的稽查力度，不不能不说对房房地产企业而而言是雪上加加霜。因此，作为房地地产开发企业业的财务人员员，对国家税税务总局刚刚刚发布且从20009年6月11日开始实施施的土地增增值税清算管管理规程（以以下简称“管管理规程”），必必须进行认真真学习、深刻刻领会，否则则存在较

5、大的的涉税风险。笔者将新出台的的管理规程程与20006年的关关于房地产开开发企业土地地增值税清算算管理有关问问题的通知（国国税发200061887号）（简简称“1877号文”）进进行了比较，发发现土地增值值税清算政策策有以下100个方面的变变化：（一） 总体框框架清晰明了了1、清算规程程分六章，共共38条，新新增“前期管管理”、“清清算审核”等等内容。而1187号文仅仅就八个方面面的问题进行行规范，没有有章节之分。2、清算规程程第二条，明明确规定了它它的适用范围围是：用于税税务机关对于于土地增值税税清算管理。而而不同于土土地增值税清清算鉴证业务务准则（国国税发200071332号）是适适用于土

6、地增增值税的清算算鉴证机构税务师事事务所。3、清算规程程第三条，首首次明确了“土土地增值税清清算”的定义义，有利于征征纳双方做好好土地增值税税清算工作。（二） 新增“前前期管理”内内容清算规程新新增“第二章章 前期管理理”内容，主主要变化有三三点：其一，强调主管管税务机关在在项目清算前前，提前介入入房地产开发发项目的日常常税收管理，对对房地产开发发全过程情况况实施跟踪监监控，做到税税务管理与纳纳税人项目开开发同步。其二，明确提出出对房地产开开发企业的会会计核算予以以关注，对企企业会计核算算规范化的要要求更高了。其三，对纳税人人实施项目专专用票据管理理，强化了税税务机关对房房地产企业收收入监控。

7、以上前期管理三三个方面的变变化，加大了了纳税人会计计核算、发票票管理、收入入管理等涉税税风险，需要要纳税人高度度重视。（三） 明确了了纳税人注销销前必须清算算管理规程与与187号文文在土地增值值税清算条件件方面的规定定是一致的，即即： 纳税税人符合下列列条件之一的的，应进行土土地增值税的的清算。 1、房地产开发发项目全部竣竣工、完成销售的；2、整体转让未未竣工决算房房地产开发项项目的；3、直接转让土土地使用权的的。而管理规程对对纳税人申请请注销税务登登记进行土地地增值税清算算，明确了时时限要求。即即申请注销税税务登记前，必必须完成土地地增值税清算算工作，否则则不予办理税税务注销、工工商注销。新

8、增的这一规定定，对于堵塞塞个别基层税税务机关不经经土地增值税税清算，而提提前给予房地地产开发企业业注销的税务务管理漏洞，具具有特别重要要的意义。同同时，也破灭灭了部分纳税税人不经清算算注销企业的的梦想。（四） 强化了了征纳双方的的责任管理规程不不仅明确规定定了纳税人的的责任，同时时也强化了主主管税务机关的的税收管理责责任。其一，纳税人的的责任1、管理规程程第四条，明明确规定了纳纳税人的申报报责任，并对对申报的真实实性、准确性性和完整性负负责。2、管理规程程第十一条条，强调了不不按照税务机机关确定期限限清算或不提提供清算资料料的纳税人的的法律责任。税收征收管理理法第六十十二条规定，纳纳税人未按照

9、照规定的期限限办理纳税申申报和报送纳纳税资料的，或或者扣缴义务务人未按照规规定的期限向向税务机关报报送代扣代缴缴、代收代缴缴税款报告表表和有关资料料的，由税务务机关责令限限期改正，可可以处二千元元以下的罚款款；情节严重重的，可以处处二千元以上上一万元以下下的罚款。其二，主管税务务机关的责任任1、管理规程程第五条，明明确规定了主主管税务机关关，应为纳税税人提供优质质纳税服务，加加强土地增值值税政策宣传传辅导。并对对是否及时审审核纳税人清清算申报的情情况、依法征征收土地增值值税负责。2、管理规程程第三十条条，明确规定定了主管税务务机关，对中中介机构鉴证证报告的合法法性、真实性性具有审核责责任。3、

10、管理规程程第三十二二条规定，土土地增值税清清算审核结束束，主管税务务机关应当将将审核结果书书面通知纳税税人，并确定定办理补、退退税期限。（五） 授予税税务机关是否否清算的自由由裁量权管理规程第第十一条，授授予了主管税税务机关是否否进行土地增值值税清算的自自由裁量权，明明确规定：1、对于符合本本规程第十条条规定的，主主管税务机关关可要求纳税税人进行土地地增值税清算算；2、对于符合本本规程第十条条规定的，主主管税务机关关也可以不要要求纳税人进进行土地增值值税清算。由此可见，是否否进行土地增增值税清算，纳纳税人与主管管税务机关的的协调沟通是是很重要的。（六） 对纳税税人提供的清清算资料有新新要求管理

11、规程第第十二条，对对纳税人进行行土地增值税税清算应提供供的资料提出出了新要求，完完善和补充了了原有资料的的不足。1、统一制定定并规范了土土地增值税清清算表及其附附表的参考格格式，同时要要求各地主管管税务机关可根据据实际情况重重新制定。从从新的参考格格式看，对企企业的要求更更高，比如在在成本费用申申报明细表中中增设了“非非招投标合同同金额”等。2、增加了“房房地产开发项项目清算说明明”，主要包包括：房地产产开发项目立立项、用地、开开发、销售、关关联方交易、融融资、税款缴缴纳等基本情情况及主管税税务机关需要要了解的其他他情况。3、还增加了以以下资料：A、销售明细表表、预售许可可证等与转让让房地产的

12、收收入、成本和和费用有关的的证明资料。B、主管税务机机关需要相应应项目记账凭凭证的，纳税税人还应提供供记账凭证复复印件。从上述可见，纳纳税人要特别别关注两点，它它给予了主管管税务机关较较大的空间：其一是，主管税税务机关需要要了解的其他他情况。其二是，与转让让房地产的收收入、成本和和费用有关的的证明资料。作为纳税人应该该按照主管税税务机关的要要求，如实提提供相关资料料。但是，没没有要求的其其他资料，是是不能主动提提供的。否则则，可能形成成较大的涉税税风险。（七） 明确了了是否受理清清算的处理方方式管理规程第第十三条，明明确规定了主主管税务机关关是否受理土土地增值税清清算的处理方方式有三种：1、对

13、符合清算算条件的项目目，且报送的的清算资料完完备的，予以以受理。2、对符合清算算条件、但报报送的清算资资料不全的，应应要求纳税人人在规定限期期内补报，纳纳税人在规定定的期限内补补齐清算资料料后，予以受受理。3、对不符合清清算条件的项项目，不予受受理。意味着着可以对该项项目的土地增增值税清算，按按照管理规规程第三十十三条规定实实行核定征收收。同时，该条还明明确规定了两两点：其一，授权各省省、自治区、直直辖市、计划划单列市税务务机关确定上上述的具体期期限。其二，主管税务务机关已受理理的清算申请请，纳税人无无正当理由不不得撤消。（八） 增加了了清算前纳税税评估的要求求鉴于清算规程程第六条规规定，主管

14、税税务机关要全全程介入并跟跟踪监控房地地产开发过程程，做到税务务管理与纳税税人项目开发发同步。因此此，清算规规程第十四四条提出了土土地增值税清清算前进行纳纳税评估的要要求。1、对符合税务务机关可要求求纳税人进行行清算情形的的，应当作出出评估，并经经分管领导批批准，确定何何时要求纳税税人进行清算算的时间。2、对确定暂不不通知清算的的，主管税务务机关应继续续做好项目管管理，每年作作出评估，及及时确定清算算时间并通知知纳税人办理理清算。由此可见，纳税税人积极配合合主管税务机机关的前期日日常管理，有有利于纳税评评估，可以降降低涉税风险险。（九） 新增“清清算审核”程程序性、实质质性的规定清算规程与与1

15、87号文文相比，最大大的变化就是是新增了关于于“清算审核核”的程序性性、实质性规规定。这一部部分内容，是是该文件的核核心和灵魂。该规定与土地地增值税清算算鉴证业务准准则（国税税发200071322号）第四章章的内容基本本一致，纳税税人应该予以以高度重视。清算审核的内容容很多，主要要有以下几点点：1、 *、资资料的审核；2、 直接销销售收入的审审核；3、 非直接销销售收入的审审核；4、扣除项目的的程序性审核核；5、 扣除项目目（如分成本本项目、代收收费用、关联联企业交易等等）应该重点点关注内容的的审核等。（十） 清算可可以实行核定定征收管理规程第第五章是关于于土地增值税税核定征收的的内容，与11

16、87号文相相比主要有以以下4点变化化：1、管理规程程第三十三三条明确规定定，在土地增增值税清算过过程中，发现现纳税人符合合核定征收条条件的，应按按核定征收方方式对房地产产项目进行清清算。2、取消了1887号文关于于“核定征收收率不低于预预征率”的规规定，意味着着土地增值税税的核定征收收率没有限制制了。3、管理规程程第三十三三条明确了核核定征收的程程序性规定，即即“符合上述述核定征收条条件的，由主主管税务机关关发出核定征征收的税务事事项告知书后后，税务人员员对房地产项项目开展土地地增值税核定定征收核查，经经主管税务机机关审核合议议，通知纳税税人申报缴纳纳应补缴税款款或办理退税税。”4、如果预缴的

17、的土地增值税税大于核定征征收的土地增增值税金额，按按照管理规规程第三十十三条规定，纳纳税人是可以以办理退税的的。笔者认为，管管理规程中中关于核定征征收的规定，对对企业是有利利的，我们应应该有条件的的充分利用它它。 综上上所述，管管理规程与与187号文文相比，至少少有以上100个方面的变变化，作为纳纳税人必须高高度重视。特特别是各地收收税任务完成成不理想，主主管税务机关关历来对房地地产开发企业业土地增值税税的“偏爱”，现现在又有了管管理规程这这个上方宝剑剑，土地增值值税的清算看看来是“躲”不不了的。这样样，提高了房房地产开发企企业土地增值值税的涉税风风险，我们必必须练好内功功，以应对可可能出现的

18、土土地增值税“清清算风暴”。 虽然管理规程程对房地产产开发企业的的土地增值税税清算进行了了明确，但是是也存在着需需要进一步协协调和明确的的事项。比如如：1、 “国税发发20066187号号文”是否有有效？从管理规程不不能看出1887号文是否否有效，国家家税务总局的的其他文件也也没有明确管管理规程是是否替代1887号文。这这样，征纳双双方会存在比比较尴尬的情情况：A 如果1877号文继续有有效，它与管管理规程不不一致的地方方（如预征率率与核定征收收率的关系等等），以哪一一个规定为准准？B 如果1877号文作废，当当然一切按照照管理规程程执行。2、 如何协调调与“国税发发2009931号文文”的关

19、系？我们知道，“国国税发20009311号文”是关关于房地产开开发企业所得得税处理的重重要文件，是是房地产企业业进行所得税税处理的重要要依据。它与与原来的文件件相比，在企企业所得税税税前扣除项目目的处理、计计税成本的核核算内容等方方面，不仅更更加规范，而而且也发生了了较大变化。而而管理规程程在土地增增值税税前扣扣除项目的处处理、计税成成本的核算内内容等方面，规规定得不是很很清楚，况且且土地增值值税暂行条例例及其实施施细则（19994年实施施的）的规定定与现在的实实际情况发生生了很大变化化。因此，主主管税务机关关与纳税人在在土地增值税税处理方面，难难免会出现许许多矛盾，如如何协调？值值得商榷。A “国税发22009331号文”，对对计税成本的的核算内容进进行了重新界界定，而管管理规程并并没有相关规规定。B “国税发22009331号文”，对对预提费用继继续了明确，而而管理规程程仍然规定定是实际发生生原则，不认认可权责发生生制。C 土地增值值税税前费用用成本扣除，明明显存在不合合理的因素。比比如，房地产产开发企业向向政府部门缴缴纳的“维修修基金”，所所得税是可以以税前扣除的的，而土地增增值税清算时时，主管税务务机关一般均均不允许。