山东省城市房地产开发经营管理条例26520.docx

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1、山东省城市房地产开发经营管理条例 (19955年10月月12日山山东省第八八届人民代代表大会常常务委员会会第十八次次会议通过过根据20002年7月月27日山山东省第九九届人民代代表大会常常务委员会会第三十次次会议关关于修改山东省城城镇国有土土地使用权权出让和转转让办法等二十四四件地方性性法规的决决定第一一次修正 根据20004年111月255日山东省省第十届人人民代表大大会常务委委员会第十十一次会议议关于修修改山东东省人才市市场管理条条例等十十件地方性性法规的决决定第二二次修正)第一章 总总 则第一条条 为加加强城市房房地产开发发经营管理理，规范房房地产开发发经营行为为，维护房房地产市场场秩序

2、，保保障城市规规划和城市市建设的顺顺利实施，促促进房地产产业的健康康发展，根根据中华华人民共和和国城市房房地产管理理法等法法律、法规规，结合本本省实际，制制定本条例例。第二条条 本条条例所称房房地产开发发，是指城城市人民政政府将其确确立的房地地产开发项项目，通过过招标、拍拍卖或者协协议方式确确定给房地地产开发经经营企业(以下简称称开发企业业)，由开开发企业在在依法取得得使用权的的国有土地地上进行城城市基础设设施和房屋屋等建设的的行为。本本条例所称称房地产经经营，是指指开发企业业将其开发发的房地产产依法转让让给他人的的行为。第三条条 在本本省设市城城市和县人人民政府所所在地城市市规划区内内，从事

3、房房地产开发发经营，实实施房地产产开发经营营管理，均均应当遵守守本条例。自自建自用、非非经营性的的房地产投投资建设活活动，不适适用本条例例。但本条条例第二十十六条的规规定除外。第四条条 房地地产开发必必须坚持由由城市人民民政府总揽揽，以市场场为导向，以以项目带开开发的方针针，严格执执行城市规规划，按照照经济效益益、社会效效益、环境境效益相统统一的原则则，实行统统一规划、合合理布局、综综合开发、配配套建设。严格限限制零星项项目建设。第五条条 房地地产开发，必必须严格执执行文物保保护和风景景名胜区管管理等法律律、法规，切切实保护文文物古迹、风风景名胜和和园林绿地地。第六条条 房地地产开发应应当符合

4、国国家的产业业政策，鼓鼓励和扶持持居民住宅宅的开发建建设，严格格控制建设设高档房地地产开发项项目。第七条条 省人人民政府建建设行政主主管部门主主管全省的的房地产开开发经营管管理工作。城城市人民政政府的城市市房地产开开发行政主主管部门(以下简称称开发主管管部门)主主管本辖区区的房地产产开发经营营管理工作作。省和城城市人民政政府的计划划、土地管管理、工商商行政等有有关部门按按照各自的的职责分工工，负责房房地产开发发经营管理理的有关工工作。第二章 房房地产开发发企业第八条条 开发发企业是以以营利为目目的，从事事房地产开开发经营的的公司或者者其他企业业法人。开开发企业包包括专营开开发企业和和单项开发发

5、企业。第九条条 设立立专营开发发企业，除除应当符合合有关法律律、法规规规定外，还还应当具备备下列条件件：(一)注册资本本不低于一一千万元；(二)有八名以以上持有资资格证书的的房地产、建建筑工程等等专业的技技术经营管管理人员和和两名以上上持有资格格证书的专专职会计人人员。第十条条 设立立单项开发发企业，除除应当符合合有关法律律、法规规规定外，还还应当具备备下列条件件：(一)已按本条条例规定取取得开发项项目；(二)注册资本本不低于该该项目投资资总额的百百分之三十十。开发项项目完成后后，单项开开发企业的的房地产开开发经营业业务即行终终止，并应应当按规定定办理注销销登记。第十一一条 房房地产开发发经营

6、应当当由依法设设立并取得得资质证书书的开发企企业进行，其其他任何单单位或者个个人都不得得擅自进行行房地产开开发经营活活动。?发企业业应当根据据其资质等等级承担相相应的开发发项目。第十二二条 对对本条例施施行前已经经设立的开开发企业，由由开发主管管部门会同同工商行政政管理部门门进行重新新审查。凡凡是符合本本条例规定定的，予以以保留；不不符合本条条例规定的的，应当依依法予以撤撤销。第十三三条 开开发企业的的合法权益益受法律保保护。任何何单位和个个人都不得得无偿占用用或者压价价购买开发发企业投资资开发的商商品房，也也不得向开开发企业收收取法律、法法规规定之之外的费用用。第三章 房房地产开发发项目的确

7、确立与取得得第十四四条 开开发主管部部门应当根根据国民经经济和社会会发展规划划、城市规规划、土地地利用总体体规划等，编编制本行政政区域的房房地产开发发发展规划划，报同级级人民政府府批准后实实施。第十五五条 开开发主管部部门应当会会同城市规规划主管部部门，根据据房地产开开发发展规规划和城市市规划等提提出开发项项目，报城城市人民政政府批准确确立，纳入入房地产开开发年度计计划；按照照国家有关关规定需要要报有关部部门批准的的，还应当当按照程序序报批，并并纳入固定定资产投资资计划。第十六六条 开开发项目经经批准确立立后，开发发主管部门门应当会同同有关部门门对项目的的用地方式式、规划设设计、开发发期限、基

8、基础设施和和配套公用用设施的建建设、拆迁迁补偿安置置、住宅性性能认定要要求等提出出建设条件件意见，作作为项目建建设的依据据。开发项项目的用地地方式一般般按下列规规定确定：(一)商品房用用地通过出出让方式供供应；(二)经济适用用住房，微微利住房和和城市基础础设施、公公用设施用用地通过划划拨方式供供应。第十七七条 开开发主管部部门应当对对开发项目目进行经济济测算，拟拟定开发项项目的价款款底价和开开发企业的的确定方式式，制定开开发项目实实施方案，报报城市人民民政府批准准后，会同同有关部门门组织实施施。第十八八条 商商品房成片片开发项目目价款底价价由下列各各项费用构构成：(一)土地使用用权出让金金；(

9、二)综合开发发费，包括括开发区片片内的基础础设施的开开发建设成成本和有关关非经营性性配套公用用设施的建建设费用；(三)综合开发发管理费；(四)城市基础础设施配套套补助费；(五)地段差价价；(六)法律、法法规规定的的其他费用用。商品房房零星开发发项目价款款底价的构构成，参照照前款规定定确定。第十九九条 开开发项目价价款中的综综合开发费费收取标准准，大中城城市按当地地住宅平均均造价的百百分之四十十至五十计计收，其他他城市按当当地住宅平平均造价的的百分之三三十至四十十计收；综综合开发管管理费按综综合开发费费的百分之之一至二计计收。开发项项目价款中中的其他各各项费用，按按照国家和和省人民政政府规定的的

10、标准计收收；没有规规定的，按按照城市人人民政府规规定的标准准计收。第二十十条 经经济适用住住房、微利利住房开发发项目价款款底价构成成及计收标标准，按照照国家和省省人民政府府有关规定定执行。第二十十一条 土地使用用权出让金金由土地管管理部门代代收，按规规定缴财政政，纳入预预算，实行行计划管理理，专款专专用。开发发项目价款款中的其他他各项费用用由开发主主管部门收收取和代收收，其管理理和使用按按有关规定定执行。土地管管理部门和和开发主管管部门向开开发企业收收取土地使使用权出让让金和开发发项目价款款中的其他他各项费用用后，任何何单位和个个人都不得得再向开发发企业收取取任何费用用。第二十十二条 凡具备招

11、招标、拍卖卖条件的开开发项目，都都应当通过过招标、拍拍卖方式确确定开发者者。境内外外的公司、企企业及其他他经济组织织和个人，均均可以申请请参加开发发项目的招招标、拍卖卖活动。不具备备招标、拍拍卖条件的的，可以采采取协议方方式确定开开发者。但但开发者确确定后，开开发主管部部门必须将将开发者名名称、开发发项目及价价款等予以以公布。非开发发企业被确确定为开发发者后，应应当依法到到工商行政政管理部门门办理设立立单项开发发企业登记记手续。第二十十三条 被确定为为项目开发发者的开发发企业，与与开发主管管部门签订订开发合同同、交纳开开发项目价价款、领取取开发项目目手册和开开发经营权权证明后，即即取得项目目开

12、发经营营权。开发企企业应当持持取得开发发项目的证证明文件，到到规划和土土地管理等等部门办理理有关建设设手续，申申领建设用用地规划许许可证和建建设用地批批准书，并并到计划部部门办理登登记备案手手续。开发企企业未取得得开发项目目的证明文文件而取得得规划、土土地等部门门批准文件件的，其批批准文件无无效。第二十十四条 开发合同同应当包括括下列内容容：(一)开发项目目的性质、规规模及规划划、设计要要求；(二)开工期限限和建设进进度；(三)住宅产业业化技术和和建设质量量要求；(四)基础设施施和配套公公用设施的的建设要求求及建成后后的产权界界定；(五)拆迁补偿偿安置要求求；(六)开发主管管部门应对对开发项目

13、目提供的配配套条件；(七)开发项目目价款及其其交付方式式；(八)前期物业业管理要求求；(九)违约责任任；(十)双方约定定的其他事事项。第二十十五条 以依法取取得的国有有土地使用用权作价入入股合资合合作或者自自行开发经经营房地产产的，应当当向开发主主管部门提提出申请，取取得房地产产项目开发发经营权证证明，并应应当按照本本条例规定定办理有关关手续。第二十十六条 自建自用用、非经营营性的房地地产投资建建设项目经经计划部门门立项后，建建设单位应应当按照城城市人民政政府的规定定交纳地段段差价和城城市基础设设施配套补补助费。第二十十七条 进行房地地产开发需需要使用城城市规划区区内集体所所有的土地地的，必须

14、须由城市人人民政府统统一组织依依法征用转转为国有土土地。禁止在在城市规划划区内的集集体所有的的土地上进进行房地产产开发经营营活动。第四章 房房地产开发发项目的建建设第二十十八条 需要进行行规划设计计、拆迁安安置、基础础设施建设设等前期工工作的开发发项目，应应当由开发发主管部门门会同有关关部门统一一组织完成成，也可以以委托取得得开发项目目的开发企企业自行完完成。开发区区片内的经经营性配套套公用设施施，由开发发企业按规规划要求投投资建设，实实行有偿转转让。开发区区片内的大大型基础设设施、配套套公用设施施和开发区区片外的配配套基础设设施应当由由有关部门门负责投资资建设。第二十十九条 开发企业业自行完

15、成成开发项目目前期工作作的，应当当将项目的的详细规划划方案和拆拆迁安置方方案报开发发主管部门门审查同意意，并按有有关规定办办理批准手手续后，方方可申请开开工。第三十十条 开开发项目可可以由开发发企业自行行开发，也也可以由开开发企业与与其他投资资者合资、合合作开发。第三十十一条 开发企业业必须按照照开发合同同规定的开开工期限和和进度进行行项目的开开发建设。未未按期开工工或者开发发进度未达达到开发合合同要求的的，除应当当按照开发发合同的约约定承担违违约责任外外，由开发发主管部门门责令其限限期改正；逾期不改改正的，无无偿收回其其项目开发发经营权。但但因不可抗抗力等造成成动工开发发迟延的除除外。因政政

16、府及政府府部门的不不当行为造造成动工开开发迟延的的，应当追追究有关负负责人及其其他责任人人员的行政政责任。第三十十二条 开发企业业在开发建建设过程中中不得擅自自变更规划划设计和项项目性质；确需变更更的，应当当符合城市市规划、住住宅产业化化技术规定定和基础设设施、公用用设施配套套建设要求求，并按照照规定报经经开发、规规划等原批批准机关批批准，办理理开发合同同变更手续续，调整开开发项目价价款。第三十十三条 开发主管管部门应当当采取措施施，组织指指导开发企企业和设计计、施工单单位使用新新技术、新新设备和新新材料，不不断提高开开发项目的的建设质量量。开发项项目的设计计、施工，必必须符合国国家技术标标准

17、和规范范；单项工工程竣工后后，必须按按照国家工工程质量验验收标准进进行验收。第三十十四条 开发项目目竣工后，开开发企业必必须进行项项目综合验验收。分期期开发的项项目，开发发企业可以以进行分期期验收。综合验验收应当包包括以下内内容：(一)规划要求求是否落实实；(二)基础设施施和配套公公用设施是是否建设完完毕；(三)单项工程程是否符合合国家规定定的工程质质量验收标标准，质量量验收手续续是否完备备；(四)拆迁补偿偿安置方案案是否落实实；(五)住宅产业业化技术要要求是否落落实；(六)前期物业业管理是否否落实；(七)法律法规规规定需要要验收的其其他事项。开发项项目经验收收合格后，方方可交付使使用；经验验

18、收不合格格的开发企企业不得交交付，购买买者和管理理者有权拒拒绝接受使使用。开发企企业应当自自综合验收收合格之日日起十五日日内，将开开发项目综综合验收报报告报开发发主管部门门备案。开发主主管部门发发现开发企企业在综合合验收过程程中有违反反城市规划划、住宅产产业化技术术规定和基基础设施、公公用设施配配套建设要要求及开发发合同约定定行为的，应应当责令改改正，重新新组织综合合验收。第三十十五条 参加开发发项目验收收的单位和和个人，必必须对其出出具的工程程质量鉴定定意见和竣竣工验收结结论负责。第三十十六条 经综合验验收合格的的成片开发发项目，其其有关的基基础设施、配配套公用设设施等，由由城市人民民政府移

19、交交给有关部部门和单位位。开发项项目的物业业管理按国国家和省有有关规定执执行。第三十十七条 开发企业业必须对其其开发的房房地产承担担质量责任任。因建设设质量问题题给购买者者造成损失失的，应当当负责赔偿偿。开发企企业与勘测测、设计、施施工等单位位之间的质质量责任关关系，按照照有关法律律、法规的的规定执行行。第三十十八条 开发企业业应当将开开发项目建建设过程中中的主要事事项和政府府有关部门门对开发经经营活动的的审查处理理意见记录录在开发项项目手册中中，并定期期送开发主主管部门验验核。第五章 房房地产经营营第三十十九条 开发企业业转让其开开发的房地地产，应当当符合下列列条件：(一)按照开发发合同规定

20、定已经支付付全部开发发项目价款款，并取得得开发经营营权证明；(二)按照开发发合同约定定进行了投投资。属于于房屋建设设工程的，完完成投入开开发建设的的资金达到到投资总额额的百分之之二十五以以上，属于于成片开发发土地的，形形成工业用用地或者其其他建设用用地条件；(三)法律、法法规规定的的其他条件件。房地产产转让应当当签订书面面合同。转转让合同应应当报开发发主管部门门和房地产产权属管理理部门登记记备案。第四十十条 开开发企业转转让开发项项目，受让让人继续进进行房地产产开发经营营的，应当当具备从事事房地产开开发的资格格，并按规规定办理项项目开发者者变更手续续。第四十十一条 开发企业业预售商品品房，应当

21、当依法办理理预售登记记，领取商商品房预售售许可证。开开发企业申申请商品房房预售许可可证，应当当提交下列列材料：(一)本条例第第三十九条条第一款所所规定条件件的证明材材料；(二)营业执照照和资质等等级证书；(三)工程施工工合同；(四)预售商品品房分层平平面图；(五)商品房预预售方案；(六)法律、法法规规定的的其他材料料。开发企企业预售商商品房所得得价款，必必须专款用用于开发项项目建设，并并按规定接接受监督管管理。第四十十二条 开发企业业必须按照照预售合同同约定的期期限和质量量为预购者者提供商品品房。未按按照合同约约定提供的的，预购者者有权追回回预购款和和索赔损失失。第四十十三条 开发企业业预售、

22、销销售商品房房或者通过过广告等方方式推销商商品房时，必必须出示预预售许可证证、开发经经营权证明明、土地使使用证件或或者标明其其编号。第四十十四条 任何单位位和个人均均可购买开开发企业预预售、销售售的商品房房。但城市市人民政府府另有规定定的除外。第四十十五条 商品房的的价格，由由开发企业业与购买者者根据市场场供求情况况协商确定定;经济适适用住房、微微利住房的的价格按国国家和省的的有关规定定执行。第四十十六条 购买经济济适用住房房实行审批批制度，具具体审批办办法由省人人民政府另另行制定。第四十十七条 预购的商商品房可以以依法转让让和抵押。第四十十八条 预售、销销售的商品品房，购买买者应当依依法纳税

23、和和办理房地地产权属登登记。对享受受税费减免免等优惠政政策的房地地产，房地地产权属管管理部门在在办理权属属登记时，应应当将其减减免部分折折算为国家家的投入，并并依此确定定国家所应应占有的房房地产权益益。购买者者转让该房房地产时，应应当向国家家补缴减免免的税费及及其增值收收益。第四十十九条 购买在城城市规划区区内集体所所有的土地地上开发建建设的商品品房的，其其买卖行为为无效，房房地产权属属管理部门门不予办理理权属登记记。对在城城市规划区区内集体所所有的土地地上已经开开发建设的的商品房，由由城市规划划、土地管管理和房地地产开发等等行政主管管部门按照照有关法律律、法规的的规定处理理。第六章 法法律责

24、任第五十十条 对对违反本条条例的行为为，法律、行行政法规有有明确规定定的，按法法律、行政政法规的规规定处罚；法律、行行政法规未未作规定的的，按本条条例的规定定处罚。第五十十一条 违反本条条例第十一一条规定，未未取得资质质证书从事事房地产开开发经营或或者开发企企业超过其其资质等级级承担房地地产开发项项目的，由由开发主管管部门责令令限期改正正，处五万万元以上十十万元以下下的罚款；逾期不改改正的，由由工商行政政管理部门门吊销营业业执照。第五十十二条 违反本条条例第二十十三条第一一款规定，开开发企业未未取得开发发经营权证证明，擅自自进行房地地产开发经经营的，由由开发主管管部门责令令其停止开开发经营活活

25、动，没收收违法所得得，并可处处以开发项项目投资额额百分之一一以上百分分之五以下下的罚款。第五十十三条 违反本条条例第二十十七条第二二款规定，在在城市规划划区内集体体所有的土土地上从事事房地产开开发经营的的，由开发发主管部门门责令其停停止违法行行为，没收收违法所得得，并可处处以违法所所得一倍的的罚款。第五十十四条 违反本条条例第三十十二条规定定，未经批批准擅自变变更规划设设计和项目目性质的，由由城市开发发、规划行行政主管部部门责令其其限期改正正，并可处处以五万元元以上十万万元以下的的罚款。第五十十五条 违反本条条例第三十十四条规定定，开发项项目未经综综合验收或或者经验收收不合格即即交付使用用的，

26、由开开发主管部部门责令其其限期改正正，并可处处以开发项项目投资额额百分之一一以上百分分之五以下下的罚款。第五十十六条 违反本条条例第四十十条规定，开开发企业将将开发项目目转让给其其他开发企企业未办理理开发者变变更手续的的，由开发发主管部门门责令其限限期补办手手续，对转转让人和受受让人分别别处以五万万元以上十十万元以下下的罚款。第五十十七条 没有法律律、法规依依据，向开开发企业收收费的，开开发企业有有权拒绝，并并由物价、财财政等有关关主管部门门责令其限限期退回；对收费单单位的负责责人和直接接责任人员员，按管理理权限由监监察机关或或者有关主主管部门根根据情节轻轻重给予相相应行政处处分。第五十十八条

27、 开发主管管部门及其其他有关部部门的工作作人员在确确定项目开开发者、竣竣工验收以以及实施房房地产开发发经营管理理等工作中中，玩忽职职守、滥用用职权、徇徇私舞弊的的，按管理理权限由其其所在单位位或者有关关部门给予予行政处分分；构成犯犯罪的，依依法追究刑刑事责任。第五十十九条 有关执法法部门在实实施罚没处处罚时，必必须使用财财政部门统统一印制的的罚没票据据。罚没收收入缴同级级财政。第六十十条 公公民、法人人或者其他他组织认为为行政机关关作出的具具体行政行行为侵犯其其合法权益益，可以依依法申请行行政复议或或者提起行行政诉讼。第七章 附附 则第六十十一条 在设市城城市和县人人民政府所所在地城市市规划区以以外的其他他国有土地地上，从事事房地产开开发经营活活动，实施施房地产开开发经营管管理，参照照本条例执执行。第六十十二条 本条例自自公布之日日起施行。一一九八四年年十一月二二十日山东东省第六届届人民代表表大会常务务委员会第第十次会议议通过的山山东省城市市建设综合合开发暂行行办法同同时废止。