瑞丽国际汽车城项目可行性分析26312.docx

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1、瑞丽国际汽汽车城项目目可行性分分析2011年年10月编制人：李李锋目录第一章 总 论4一：项目概概况4二：编制制范围4三：主要技技术经济指指标4四：简要结结论5第二章 项目建设设背景及必必要性7一、项目建建设背景7二、项目建建设的必要要性8第三章 市场现状状及前景分分析11一、市场前前景分析11二、瑞丽国国际汽车城城的优势11第四章 建建设内容及及规模13一、功能能定位13第五章 建设地址址及建设条条件15一、建设地地址15第六章 项项目方案设设计16一、规划目目标及总体体思路16二、规划布布局16三、绿地规规划17四、建筑风风格17五、防灾设设计18第七章项项目的组织织机构设置置19一、组织

2、织管理19二、组织机机构及人员员配备19第八章 项项目实施进进度21一、建设工工期21二、项目实实施进度安安排21第九章项项目营销策策划22一、项目定定位22二.产品策策略23三、价格策策略24四、招商计计划25五、营销策策略25第十章 经经济效益评评价28一、基础数数据28二、风险分分析28第十一章 结论及建建议30一、结论30二、建议30第一章 总 论一：项目概概况项目名称：瑞丽国际汽汽车城 项目地址址：中国瑞瑞丽姐勒经营范围：市场摊位位、进口及及国产整车车销售维修修、汽车美美容装饰改改装、车辆辆落户、保保险承保定定损及理赔赔、二手车车置换买卖卖、驾校、车车辆设施出出租、餐饮饮 、服务务、

3、仓储、物物流。项目建设内内容及规模模：总占地地18.88亩，项目包包含:露天天汽车展场场，棚盖汽车车展场，展展场办公室室及门面，道道路绿化及及环境。预预计机动车车年交易超超过50000辆，年年交易额55亿元以上上。投资总额：人民币33000万万元，其中中固定资产产投资20000万元元，铺底流动动资金200万元。二：编制范范围该可研报告告编制范围围包括：项项目建设背背景及必要要性、市场场现状及前前景分析、建建设内容及及规模、建建设地址及及建设条件件、项目方方案设计、环环保、消防防、节能及及安全、招招投标方案案、项目的的组织机构构设置、项项目营销策策划、项目目实施进度度、投资估估算及资金金筹措、经

4、经济效益评评价、结论论及建设。三：主要技技术经济指指标 详见附表11-1序号项目单位数据备注主要数据1项目占地面面积亩18.8另加八面临临风拐角面面积2总建筑面积积平方米3000预估3露天汽车展展场平方米550预估4棚盖汽车交交易展厅平方米2400待规划5办公室及门门面平方米待规划6道路平方米待规划7绿化及环境境平方米待规划8项目总投资资万元30009固定资产投投资万元2000含维修设备备10其他费用万元800品牌保证金金及车款11市场宣传推推广费用万元20012铺底流动资资金万元20013年平均利润润总额万元3000投入经营前前10年平平均数14自筹资金万元3000四：简要结结论瑞丽国际汽汽

5、车城建成成后，国内内外重点汽汽车生产厂厂家和云南南知名汽车车品牌经销销代理商将将聚集其中中，同时，将将瑞丽市机动动车车检站站整体迁入入瑞丽国际汽汽车城，并并对该市场场实现专业业化、规模模化经营，逐逐步将瑞丽丽国际汽车车城培育成成为云南乃至东南亚亚地区具有有较强影响响力和辐射射力的现代代化专业市市场。预计计20122年度将交交易各类机机动车50000辆以以上，交易易额将超过过5亿元；利用瑞丽市市独特的地地理优势通通过努力，瑞丽国际汽车城将逐步发展成为适应全市乃至东南亚经济发展的机动车行业的交易中心、信息中心、车辆维修保养中心、汽车进出口贸易中心。成为具有全国重要行业地位的机动车贸易服务中心，对促

6、进区域经济的发展产生较大的影响力和带动力。项目实施后具有良好的经济效益和社会效益，项目的建设是必要的，经技术、经济、市场等方面论证，项目是可行的。第二章 项目建设设背景及必必要性一、项目建建设背景（一）随随着国务院院关于支支持云南省省加快建设设面向西南南开放重要要桥头堡的的意见的的颁布，瑞丽市城市市基础设施施建设迅速速完善，经经济状况发发生了巨大大的变化。（二）、美美丽的边境境口岸城市市瑞丽，位位于云南省省西部，隶隶属于德宏宏傣族景颇颇族自治州州。绝对地地理位置处处于东经997. 33198. 02，北纬223. 33824. 14之间。陆陆路距省会会昆明7552公里，距距州府潞西西103公公

7、里，为东东起上海，西西达瑞丽的的320国国道终点，是是滇缅公路路与中印公公路（史迪迪威公路）的的交汇处。其其东连潞西西，北接陇陇川，西北北、西南、东东南三面与与缅甸山水水相连，村村寨相望，毗毗邻缅甸国国家级口岸岸城市木姐姐。瑞丽具有得得天独厚的的区位优势势。它与中中国友好邻邻邦缅甸山山水相连，国国境线长1169.88公里，是是中国陆路路边境线上上对外开放放条件最好好的地方。从从昆明出发发沿3200国道一天天半的路程程即可到达达邻国缅甸甸边境，地地理、气候候条件优越越，边境口口岸、边境境通道可以以“全天候”利用。 瑞丽丽处在中华华经济圈、东东盟经济圈圈和南亚经经济圈的结结合部，是是中国实施施南向

8、印度度洋战略的的重要门户户。从交通通条件看，瑞瑞丽具有通通往缅甸、辐辐射东南亚亚、南亚最最便捷的通通道。起自自上海的3320国道道由瑞丽姐姐告出境与与缅甸的“史迪威”公路相连连。从昆明明到瑞丽的的高速公路路于20008年全线线贯通。从从昆明到仰仰光的公路路全长18800公里里，即可进进入印度洋洋。绕开了了“马六甲困困局”的瓶颈，并并可缩短运运距50000多公里里，节省运运输时间11530天天。由此可见，在在未来的几几年中，中中国的经济济发展处于于良好态势势，国民经经济将长足足发展，而而瑞丽市作为为具有不可可替代优势势区域资源源的中国云云南的边境境口岸，生生产总值及及各产业也也将均衡发发展。人民

9、民生活水平平得到相应应提高，从从解决温饱饱上升到追追求小康生生活，其重重要标志之之一的汽车车必将在家家电、住房房之后形成成国民下一一个消费热热点。综上所述，无无论是轿车车还是货车车，无论是是汽车还是是汽车配件件、美容等等相关行业业，在今后后的数年里里将因为需需求的增加加而繁荣，22003年年全国各大大汽车厂家家提出的产产量计划均均比去年增增长近一倍倍，如何让让市场消化化产品成为为当务之急急，作为内内陆城市，瑞丽市汽车流通的相对滞后非常严重，解决瑞丽缺乏大型、综合性的汽车交易市场已成为燃眉之急，而瑞丽国际汽车城的建设，正好填补了滇西部汽车流通领域的空白。二、项目建建设的必要要性（一）该项项目的实

10、施施是推动本本地汽车业业发展的有有力措施汽车产业在在我国属幼幼稚产业，是是国家重点点扶持和培培育对象，发发展空间广广阔。随着着汽车使用用环境的逐逐渐优化，汽车消费费政策的日日益改善，中中国内地人人均收入水水平的不断断增长，城镇镇居民家庭庭汽车普及及率将大幅度提提高。中国国进入WTTO，国际际品牌汽车车及经营模模式迅速进进入中国市市场。根据据汽车行业业“高起点、国国际化、代代理制”的原则，迅迅速组建现现代化、品品牌化、规规模化与国国际接轨的的汽车营销销体系，将将本市汽车产产业从单一一生产功能能的有限发展展空间提升升到生产与与流通协调调发展的阶阶段，必将加快快瑞丽汽车行业、信息息产业、金金融业、商

11、商贸流通业业和房地产产业以及现现代物流业业、都市型型服务业之之间的相互融合合渗透与发发展。（二）该项项目的实施施有利于建建立一个完完善的现代代汽车流通通体系据国外资料料表明：在在汽车产业业的利润中中，制造业业仅占300%-40%，流流通及售后后服务领域域占60%-770%。我我国汽车工工业发展由由于起步晚晚，再加上上传统计划划经济影响响等因素，使使得厂家相相对重视生生产过程，比比较忽略流流通贸易的的重要性，从从而导致汽汽车服务贸贸易相对薄薄弱，成为为整个行业业发展的瓶瓶颈。服务务贸易，包包括售前、售售中及售后后服务各方方面的内容容，即：售售前购车指指导、上牌牌手续办理理、汽车配配件供应、售售后

12、维修、装装饰美容、驾驾驶技术培培训、信息息网络建设设以及汽车车文化培育育等。国家家有关汽车车服务政策策的制定与与执行、各各地区的汽汽车交易大大环境状况况、生产厂厂家对所售售车辆执行行的售后服服务力度等等，都将直直接影响到到汽车服务务贸易的水水平。现阶阶段，主要要问题集中中在生产与与售后服务务脱节，服服务标准、维维修技术差差，零配件件质量不高高，伪劣配配件多，政政府有关部部门监控不不力，收费费混乱等方方面。虽然然我国的服服务贸易水水平发展缓缓慢，但在在不久的将将来，服务务贸易作为为汽车销售售必将延伸伸的部分，发发展潜力无无疑是非常常巨大的。瑞丽市现有有的汽车市市场规模偏偏小、布局局分散零乱乱，给

13、人一一种散、乱乱、无序的的外在形象象。有一定定影响力和和规模的主主要汽车市市场中，翼翼龙、双龙龙、保成等等，系自发发形成的街街边市场，因因场地限制制已无发展展空间。功功能单一，商商气不足。设施简陋，规模受限。现有市场经营模式传统落后，不能达到规模化和集约化经营，这不仅与我市汽车生产行业的发展不相适应，也与瑞丽市区域经济发展不相协调。该项目建成后，经营面积将达18.8亩，是目前边境地区规模较大、功能较全、模式较新、维修技术精湛的汽车交易市场。该项目的实施并运营，弥补了瑞丽市缺乏超大规模汽车市场的“空白”，而且凭借便捷的区位优势、经营优势及网络资源优势，把广大的消费者、生产厂商、配件供应商以及配套

14、服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，真正形成供、产、销一条龙配套体系，并建立完善的经营格局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢”。（三）该项项目的实施施可以带动动滇西南区域域经济的发发展瑞丽国际汽汽车城将形成汽车车整车及零零配件的专专业市场。通通过市场带带动相关制制造业与辅辅助行业的的发展，包包括物流中中心、酒店店、餐饮娱娱乐一条街街等，必将将有力地带带动滇西南南区域经济济的快速发发展。第三章 市场现状状及前景分分析一、市场前前景分析据统计，至至20111年末，我我国民用汽汽车保有量量达到56695211万辆(包包括三轮汽汽车和低速速货车14468万辆辆)，比220

15、10年年末增长114.3%，其中私私人汽车保保有量399534万万辆，增长长30.88%。民用用轿车保有有量919958万辆辆，增长226.7%，其中私私人轿车2215222万辆，增增长58.5%。而而20111年我国汽汽车市场也也将连续第第10年保保持两位数数增长，预预测20115年国产产汽车的销销售量将达达190223万辆，比比20100年增长665%左右右。瑞丽国国际汽车城城的兴建填填补了滇西西地区没有有规模化汽汽车行业市市场的空白白，可以满满足滇西大大部分地区区人民群众众的购车、用用车需求。如此庞大的的汽车增长长，也会催生出出一个庞大大的车维修修行情。随着滇西西部的开发发，泛亚经经济的

16、体的的形成。汽汽车的社会会化和私家家车的大量量发展，使使汽车销售售、维修走走向社会化化，并促使使汽车维修修业从产品品型行业向向服务型行行业过渡，按按照市场化化的要求，形形成了一个个社会化的的、资金和和技术密集集型的、相相对独立的的行业。汽汽车产业化化专业化运运行势在必必行。二、瑞丽国国际汽车城城的优势（一）区位位优势不可取代的的独特地理理位置和边边境口岸优优势。（二）规模模优势瑞丽国际汽汽车城是行行业规模化化，专业化运运营的大型型汽车行业业平台，极极具规模优优势。（三）经营营优势瑞丽国际汽汽车城将采采取国内外外大型汽车车市场的先先进管理经经验，突出出专业化的的服务优势势，使厂商商的经营管管理费

17、用大大大降低。（四）政政策优势该项目是瑞瑞丽市20011年重点点项目之一一，得到了了瑞丽市各级级领导和部部门的关怀怀和大力支支持。市府府有关部门门明确表示示，作为瑞瑞丽市的重重点项目，从从立项批复复、手续办办理到招商商经营、税税费及配套套政策上都都将得到特特殊扶持，必必将会给项项目建成后后的运行提提供政策保保证。项目目建成后本本市车辆管管理所,车车检站将率率先迁入。（五）网络络优势传统汽车市市场里厂商商与消费者者之间完全全是一种面面对面的沟沟通、交流流、销售模模式，而瑞瑞丽国际汽汽车城将在在传统市场场的基础上上，运用现现代化的互互联网络服服务突出“无形”市场的功功能。市场场展销区配配有先进的的

18、通讯系统统，并提供供电子显示示屏及“电子商务务”等信息平平台。 第四章 建建设内容及及规模一、功能定定位（一）市场场定位瑞丽国际汽汽车城定位位为中国滇滇西部地区区集国内外外品牌乘用用车、整车车交易、配配件供应、物物流配送、维维修保养、装装饰美容、汽汽车会展等等于一体的的汽车贸易易及服务中中心，是滇滇西部地区区规模最大大、功能最最全、模式式最新的多多功能国际际化现代汽汽车城。（二）经营营品种轿车、汽车车配件、装装饰美容材材料、维修修保养等。（三）功能能分布整个汽车城城分为贸易易区、配套套区和服务务区共三大大区： 1.贸易区区：包括汽汽车交易区区、零配件件交易区、会会展区；2.配套区区：物流配配送

19、、维修修装饰区；3.服务区区：包括综综合管理服服务区、生生活服务区区、休息娱娱乐区。（四）服务务项目 1.为进场场厂商提供供日常商务务服务：协协调有关职职能部门，现现场提供工工商、税务务、车管、稽征、金融、保险险等管理与与服务；2.代客新新车上牌、驾驶驶证备案、车车辆、年审审、办理保保险服务等等；3.组织汽汽车展销会会、交易博博览会，提供有有关国际汽汽车发展的的最新动态态信息；4.建立汽汽车专业网网站，开设设电子商务务项目，建建立网上信信息查询及及交易通道道，设立大屏幕电电子显示系系统，发布布汽车交易易信息；（五）辐射射范围立足瑞丽，辐辐射滇西，联结结国内、国国外汽车市市场。（六）总体体构想为

20、保证项目目成功，项项目规划按按照“前瞻性、高高起点、低低进入、统统一设计、分分步实施”的原则，整整合社会、政政府、行业各方方面资源，积积极建造全全新的瑞丽丽西部国际际汽车城。第五章 建设地址址及建设条条件一、建设地地址本项目拟建建于瑞丽姐姐勒，选址3220国道，新新修40米米宽大道，建建设中的火火车站交通通辐射网络络中心，交通通便捷。项项目建成后后该区位势势必成为瑞瑞丽市的黄黄金商业地地段。第六章 项项目方案设设计一、规划目目标及总体体思路（一）规划划目标实现布局合合理、功能能齐备、环环境优美、技技术先进的的现代化的的综合社区区。密切联联系客观实实际，结合合气候、风风向、地形形、地貌及及周边环

21、境境进行创作作，建立“以人为主主，物为人人用”的观点。（二）总体体思路1.结合地地表，统一一设计、分分区规划，由由总体到局局部进行设设计。2.合理分分区，合理理布置景观观大道、会会展区、露露天停车展展场、商务务办公区、物物流配送中中心区。做做到既紧密密联系，又又分区明确确，互不干干扰。3.考虑场场地的地理理优势，注注意国际汽汽车城的形形象，采用用高低错落落，一张一一弛等手法法，来强化化各类建筑筑所体现的的景观特色色二、规划布布局将用地划分分为几大功功能部分来来进行规划划设计，规规划用地范范围大部分分规划为汽汽车展场及及经营用房房，并结合合管理、服服务等设置置相应配套套设施。出出入口部分分处理成

22、入入口广场，以以有利集散散人流、车车流。在建建筑的形式式上强调简简洁、明快快，具有现现代感及高高科技感，以以给人视觉觉上的强烈烈冲击力。品牌轿车交交易区整个个平面布置置和建筑力力争模式新新颖，具现现代感，以以充分展示示项目形象象。城内绿绿化带形成成有机整体体，配以休休闲、歇息息场地、草草坪和花坛坛等。满足足促销对场场地的需求求、营造良良好的汽车车经营气氛氛，树立市市场形象。综综合管理服服务、零配配件交易、物物流中转区区等，要求求设施齐备备，功能完完善。考虑虑活动集会会地等，要要求极具现现代感。该该项目在设设计上充分分展示特殊殊风格，达达吸引人流流及商家前前来观赏和和增进购置置力的效果果。汽车棚

23、盖展展场1层。轻钢网网架结构。棚棚盖采用轻轻质透明玻玻璃钢瓦，与与地面大块块高级地面面砖相辉映映。三、绿地规规划规划区内绿绿地规划布布局结构可可概括为“点”“线”“面”有机结合合的系统结结构。（一）点：主要指庭庭院绿地，展展场绿地，以以草坪、花花卉和灌木木为主。（二）线：充分利用用场内道路路两旁行道道树和人行行道两旁的的带状绿地地形成线性性的绿化布布置，行道道树采用效效果好的常常绿乔木，带带状绿地则则多用树木木点缀。（三）面：在汽车城城入口处及及会展中心心旁等地方方充分利用用土地成片片布置草坪坪和整型植植物，同时时辅以五彩彩花卉来点点缀，形成成大片绿地地。汽车展展场与停车车场满铺草草坪砖，以以

24、增加绿地地面积。四、建筑风风格建筑风格既既不拘泥于于传统，也也不宜一味味的追随潮潮流，而应应该选择一一种经典的的，富于渲渲染展示氛氛围的建筑筑形式，经经过多次比比较，初步步决定采用用晚期现代代主义的建建筑理念来来指导设计计。同时，借借助于新型型的材料、现现代的处理理方式，使使瑞丽国际汽汽车城融入入高科技、现现代化的时时代风格，做做到既气派派又典雅的的效果。五、防灾设设计该规划片区区防灾规划划主要是指指防火，防防震，防盗，规划划区内各项项建设工程程必须严格格执行现行行国家颁布布的防火规规定（范），加加强消防设设施的建设设。 汽车车及配件交交易市场道道路成环状状，并可端端部回车，消消防车均能能顺利

25、通过过，便于发发生火灾时时，可由市市政消防支支队施救。区域内各建建筑物的结结构造型、墙墙、柱、梁梁、板等均均按照“建筑防火火规范”的要求进进行。各建建筑物的疏疏散距离用用出口数量量也符合防防火规范要要求。各主主要建筑的的耐火等级级为二级。第七章项项目的组织织机构设置置一、组织管管理瑞丽国际汽汽车城由全全职公司统统一负责整整个项目建建设和建成成后的经营营管理，包包括规划、设设计、拆迁迁、建设、管管理、招商商、融资事事务的组织织、协调、运运作。二、组织机机构及人员员配备（一）组织织管理及经经营者基本本概况1.组织架架构公司严格按按现代企业业制度建立立组织机构构，设置董董事会，实实行董事会会领导下的

26、的总经理负负责制。机机构设置详详见“组织机构构图”。组织机构图图董事会 董事长 总经理副总经理 财务部维修美容部服务部行政人事部销售部招商策划部后勤部 各部门主要要职责为：行政人事部部：负责公公司行政、办办公、人事事等工作；同时负责责协调公司司各部门的的关系。招商策划部部：负责项项目策划招招商设计、实实施、市场场营销拓展展、外联。 后勤部：负责市场场日常经营营、管理，餐饮，安保，维修保洁、防火、保持良好的生活、经营环境。财务部：负负责公司的的会计核算算、监督、划划拨款项、报报销、资金金计划制定定、财务预预决算编制制，协调银银行、税务务机关关系系。维修美容部部：负责车车辆维修保保养，装饰饰美容改

27、装装。销售部：负负责整车销销售，二手手车置换，后后市场产品品销售。 服服务部：负负责车辆落落户，检审审，上牌，税税收，保险险。2.经营者者素质公司对经营营班子成员员的选聘实实行高标准准、严要求求，副总经经理及以上上职位，要要求本科及及以上学历历，大型企企业、公司司相关职位位工作经验验，并且取取得突出成成绩者。（二）人员员编制员工计划为为：时间2012年年一季度2012年年二季度2012年年三季度2012年年四季度人数10人20人30人40人注：员工人人数应分阶阶段增加，项项目竣工后后将基本保保持员工队队伍稳定。第八章 项项目实施进进度一、建设工工期瑞丽国际汽汽车城工程程项目建设设总工期为为二月

28、时间,根据计划划于20111年100月开始进进行前期筹筹划工作,到20111年122月底主体体工程竣工工验收,交交付使用。二、项目实实施进度安安排在二个月时时间内完成成主体工程程、设备安安装、室内内外水、电电、气、通通讯等地下下管线铺设设，内外装装饰工程及及道路、广广场绿化、环环保、灯饰饰等配套设设施建设。 第九章项项目营销策策划一、项目定定位（一）目标标客户定位位根据项目的的市场定位位，该项目目的目标客客户主要包包括以下几几类：轿车经销销商：主要要包括各品品牌专卖、各各级代理商商、以及轿轿车经营者者等；汽车零配配件经销商商；汽车维修修和美容服服务行业经经营者；生活服务务行业经营营者：主要要包

29、括餐饮饮、休闲、娱娱乐、汽车销售售“一站式”办公服务务单位：主主要包括税税务、银行行、车管、保保险等职能能机构（办办事处）等等。（二）项目目形象定位位瑞丽国际汽汽车城云南汽车市市场的风向向标瑞丽汽车市市场的领头头羊。她积淀了我我国汽车市市场领域的的发展成果果，同时又又吸取了世世界汽车行行业发展中中的菁华。从从规模上讲讲她是一座座宏大的“汽车城”；从功能能上讲她是是一座涵盖盖了汽车流流通领域所所有环节的的“汽车贸易易园”。汽车城的市市场区域是是以瑞丽为为基地，辐辐射至保山山腾冲芒市市乃至缅甸甸，以及东东南亚市场场。瑞丽国际汽汽车城汽车流通通领域功能能完善、设设施齐全的的汽车交易易、博览及及售后服

30、务务中心瑞丽国际汽汽车城我市首座现代代化国际汽汽车贸易园园区瑞丽国际汽汽车城我市首座提供供汽车资讯讯的信息交交流中心二.产品策策略所谓“推销销第二性，物物业第一性性”，即产品品质量是基基础，整合合营销是上上层建筑。（一）品质质规划策略略近两年来，汽汽车市场蓬蓬勃发展，各各地的汽车车城上马项项目激增，市市场竞争空空前激烈。该该项目并不不盲目追求求豪华高档档，而是以以“美观、实实用、以人人为本”为基本准准则，达到到 “人无我有有，人有我我精”。1.室外展展场：地面面铺设广场场砖，露天天展场设置置零星露天天休憩区，为为顾客及商商家提供方方便。2.展场办办公室及门门面：办公公室可根据据商家要求求变更面

31、积积，天地墙墙简单装修修。各商家家在公共区区域的各种种展示（包包括门楣、广广告等）由由汽车城统统一规范，重重点放在安安全系统及及电子商务务系统的配配备。出入入口控制均均采用玻璃璃破损红外外线综合控控制系统；闭路电视视监视系统统；保安巡巡更管理系系统；自动动感应消防防喷淋系统统；三A智智能化系统统（办公自自动化DAA，通信自自动化CAA，设备管管理自动化化BA）；计算机网网络采用FFDDI，1100MBBPS，可可靠性规范范，48/5B编码码，分布式式时钟；公公共广播传传唤系统；结构化综综合布线：信道直接接符合BISDN设计计标准，最最大数据传传输功率为为100MMBPS，能传输语语言、数据据、

32、传真、图图形、图像像资料、电电视会议与与安全监视视系统的信信息、建筑筑物安全报报警和空调调控制系统统的信息等等;宽带网设设置；卫星星电视信号号接收、调调制、调解解系统。3.公共区区域：提高高绿化面积积及道路宽宽度，方便便人流及车车流，并营营造一个舒舒适的购物物环境。（二）软件件服务策略略除保安、车车辆调度及及清洁等常常规服务外外，特别提提供秘书、翻翻译、图文文传真、电电报、复印印、打字等等商务服务务；订购国国内国际机机票、火车车票及船票票服务；房房屋维修及及装饰服务务；室内水水电、家电电、办公用用具维修服服务；办理理宾馆客房房、餐饮、娱娱乐的预定定服务；提提供代购物物品及送餐餐服务；提提供代管

33、房房屋及会议议设施服务务；提供代代缴费服务务；提供代代办各种工工商执照服服务；举办办俱乐部活活动；举办办行业相关关知识讲座座及培训等等；提供健健身及休闲闲娱乐服务务等。三、价格策策略该项目的价价格应采用用竞争导向向定价法和和成本导向向定价法相相结合的原原则，所确确定价格必必须为项目目利润和目目标市场承承受力之间间的最佳平平衡点，并并具备绝对对的市场竞竞争力和冲冲击力，除了汽车相相关行业的的商家外，为为了吸引商商业物业的的长、短线线投资商，必必须给项目目创造增值值空间，并并为汽车城城留有价格格回旋余地地，建议采采用“低开高走走”的价格策策略，即以以相对而言言较低价格格入市、先先聚集人气气，再视其

34、其市场反应应和销售进进度来调整整中后期价价格，特别别是开业第第一年，价价格优惠是是销售及租租赁的杀手手锏。付款方式要要求灵活多多样，最大大限度的满满足不同客客户要求，方方便支付，分分为一次性性付款、按按揭、以租租代售等。四、招商计计划根据汽车城城的功能分分区的经营营面积以及及辐射范围围内汽车相相关行业的的商家数量量，确定汽汽车城的招招商计划。五、营销策策略（一）营销销阶段划分分根据汽车市市场经营周周期规律和和瑞丽国际汽汽车城整体体工程进度度安排以及及公司对招招商工作的的节奏安排排，本推广广方案将项项目的推广广工作大致致划分为以以下几个时时段：1.项目蓄蓄势期（22011/11/012011/1

35、2/330）本阶段主要要采用寻求求媒体合作作伙伴、召召开媒体年年终联谊会会、新闻记记者招待会会、轿车经经销商见面面会、云南南汽车市场场专题研讨讨会等方式式在媒介和和业界初步步树立项目目的第一印印象。在信信息发布方方面仅局限限在项目VVI、名称称、概况等等方面，让让项目“犹抱琵琶琶半遮面”，朦朦胧胧胧，唤起起媒介和业业界求知的的欲望。通通过厚积薄薄发的方式式进行前期期蓄势。完成工作：联系并确确定广告合合作单位、印印刷品设计计制作单位位、模型设设制作单位位、报社、电电视、电台台、网络等新新闻媒体单单位。VI设计计及VI系系统的导入入项目宣传传品设计及及制作项目模型型设计及制制作户外广告告选址及设设

36、计制作项目工地地及招商接接待中心包包装软性新闻闻宣传制作并发发布项目电电视形象广广告设立项目目专业网站站并将项目目相关信息息在网上发发布召开开盘盘典礼2.强势推推广期（22011/1/012011/3/155）本阶段主要要通过开工工典礼、开开盘庆典、汽汽车赛事、优优惠促销、开开业庆典等等促销推广广和各媒体体广告联合合强势推广广项目，让让目标客户户充分了解解项目情况况以激发起起交易欲望望。在信息息发布方面面主要包括括项目的各各强势卖点点和客户主主要关心的的实质性问问题。本阶阶段推广的的主要目的的是全面配配合和促进进项目的招招商工作。完成工作：硬性广告告宣传播放电视视专题片大型户外外喷绘形象象广告

37、、路路牌及霓虹虹灯广告展开系列列SP促销销活动广告告3.辅助推推广期（22011/3/152012/1/1）本阶段主要要通过各种种促销活动动、汽车交交易博览会会、汽车专专题研讨会会和专业知知识讲座、汽汽车行业经经纪人培训训等方式制制造新闻事事件并辅以以少量的项项目形象维维护广告，其其目的主要要是维护项项目的市场场形象,扩扩大市场业业绩。筹办汽车车城专业期期刊或杂志志筹建汽车车俱乐部主要推广渠渠道报纸：春春城晚报、云南信息息报电视：YYNTV电台：云云南交通广广播电台户外广告告：瑞丽以以及周边大大型喷绘、路路灯、路牌牌、霓虹灯灯广告网站：云云南信息港港、新浪云云南（三）主要要推广方式式 媒体主要

38、推广方方式备注报纸平面广告、软软性文章、新新闻电视形象广告、专专题片、专专题栏目电台新闻、广告告、专题节节目户外广告平面喷绘、布布幅、网站项目信息发发布、行业业信息交流流现场工地及招商商中心包装装及宣传 第十章 经经济效益评评价一、基础数数据（一）项目目营业及销销售收入的的确定1.项目销销售收入的的确定（1）商业业门面销售售商业门面建建成后第一一年售出550%，余余下部分第第二年出售售30%，销销售率800%。价格格按每平方方米8000元元计算：（2） 车车辆销售销售价格按按每台车110万元计计算,利润润按照每台台车平均55000元元计算(取取建成后110年平均均值,每年年销售50000台)：

39、 收入：50000台50000元=25000万元；其他收入:汽车露天天展场、汽汽车棚盖展展场、展场场办公室、门门面租赁收收入；综合合服务管理理费用收入入；会展收收入；物流流配送收入入四部分。（3）会展展收入：每每年在市场场举办两次次大型会展展，预计展展场收入每每年60万元。（4）后市市场维修改改装,汽车车装饰美容容收入：预计经营营收入第一一年为10000万元元，从第二二年起每年年为25000万元。（二）总成成本费用测测算水电费、工工资及附加加费、管理费用用、财务费用用、营业费用用、折旧费及及摊销、房产税和和土地使用用税。二、风险分分析（一）主要要风险因数数识别该项目风险险因数主要要有：门面面销

40、售价格格，汽车展展场、展场场办公室等等租赁价格格，运营期期间经营成成本能否得得到有效控控制，固定定资产投资资规模。第十一章 结论及建建议一、结论经本可行性性研究初步步分析、报报告论证，该该项目的建建设，是一一个充分利利用地理优优势以及企企业整体经经营能力、符符合社会经经济发展和和瑞丽汽车产产业发展规规划的项目目。项目建建成后，不不仅大大推推动了汽车车流通业现现代化进程程，对滇西部部经济发挥挥较强的影影响和推动动作用，同同时也是一一个惠及地地方税收、众众多企业、广广大消费者者和增加就就业机会的的多方有利利举措。目目前，已具具备了启动动该项目的的市场时机机、条件与与基础，如如果该项目目得到实施施，

41、相信能能创造持续续稳定的经经济效益和和良好的社社会效益。二、建议 （一）业主主要充分利利用桥头堡堡政策，精精心组织、精精心实施该该项目，确确保该项目目顺利实施施；在项目目投入运营营前，应认认真做好市市场营销和和策划工作作，以确保保该项目的的效益预期期；在项目目运营中应应加强人员员培训，尤尤其是网络络信息人才才的培训，把把瑞丽国际汽汽车城建成成现代化的的汽车市场场。（二）建议议政府有关关部门重视视该项目，协协调和解决决瑞丽国际汽汽车城兴建建过程中所所遇到的各各类实际问问题；同时时，金融机机构也为项项目提供必必要的融资资支持，从从资金上给给予倾斜和和保证，确确保项目按按期完工，早早日建成滇滇西最大的的汽车交易易及服务中中心。