瑞昌新城风尚小区项目前期物业管理投标书26300.docx

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1、瑞昌新城风风尚小区项目前前期物业管管理投标书瑞昌市凤竹竹物业服务务有限公司司二00八年年九月十号号目 录前言3瑞昌凤竹物物业服务有有限公司简简介4投标人函55第一章 投标人简简介6-77第二章 对项目的的认识、管管理服务定定位及整体体设想8-10第三章 组织架构构、人员配配备11-21第四章 拟采取的的管理方式式、工作计计划及物资资配备计划划22-227第五章 前期管理理服务、接接管验收管管理及入住住管理方案案28-333第六章 物业档案案资料管理理34-337 构筑和谐谐社区与便便民服务338-422 投标人和和项目负责责人资格证证明材料443前 言首先，十分分荣幸能参参与“新城风尚尚住宅小

2、区区物业管理理”项目的前前期物业管管理服务投投标工作。我我公司将依依托自身的的专业管理理实力，结结合“新城风尚尚住宅小区区物业管理理”的现状，对对“新城风尚尚住宅小区区物业管理理”的物业管管理模式、组组织机构、财财务收支计计划、服务务配套等作作出统筹策策划。我们将以崭崭新的物业业管理服务务理念，在在结合国家家政策法规规和贵方的的实际需要要的前提下下，凭借在在长期物业业管理服务务过程中积积累的丰富富经验以及及充足的人人才，为“新城风尚尚住宅小区区物业管理理”的业主创创造一个和和谐而优美美的居住、办办公及购物物环境，提提升“新城风尚尚住宅小区区物业管理理”的物业价价值，并使使“新城风尚尚住宅小区区

3、物业管理理”成为瑞昌市市乃至江西西省又一个个知名的高高档综合物物业管理品品牌。本投标书是是根据贵方方提供的“新城风尚尚住宅小区区物业管理理“前期物业业管理服务务招标文件件要求，结结合我公司司的企业服服务理念及及标准，经经我公司考考察研究之之后，编制制的前期物物业管理服服务投标书书。我方同意一一旦中标，投投标书中的的所有承诺诺，招标方方有权要求求写入物业业管理委托托合同，否否则，招标标方可以在在中标候选选单位中重重新确定中中标单位。再次感谢凤凤竹房地产产开发有限限公司给予予我们这次次合作的机机会。公司名称：瑞昌市凤凤竹物业服服务有限公公司注册（通讯讯）地址：联系电话：传真电话：邮政编码：3x0公

4、司简介瑞昌凤竹物物业服务有有限公司成成立于二八年一一月，在编编员工300多人。现现负责服务务江西凤竹竹房地产开开发4万多多平方米小小区及江西西凤竹棉纺纺有限公司司1万多平平方米的物物业，公司司按IS00质量管理理体系运作作并积极开开展创评国国、省、市市物业服务务示范小区区工作，公公司本着创创品牌、树树形象、求求发展、全全方位的科科学运作模模式,运用用精湛的专专业技术,具备良好好的员工素素质,创造造和谐共赢赢的人居环环境,为业业主服务,创公司品品牌,为社社会尽一份份力。瑞昌市凤竹竹物业服务务有限公司司第一个项项目“新城风尚尚”位据城市市东大门,有着得天天独厚的地地理位置,是新城区区风尚地带带,它

5、科学学的全框架架的开发理理念,加公公司良好物物业服务质质量营造崭崭新小区新新天地。对对于工业厂厂区物业服服务是瑞昌昌据今为止止第一家也也是唯一的的一家公司司。 公司以“服服务业主，追追求完美，锐锐意创新，管管理规范”为为目标。坚坚持“务实实、求精、效效益、创新新”的质量量管理方针针，以人为为本，奉行行“诚信服服务、和谐谐共赢”的的服务宗旨旨，不断加加强公司管管理层和员员工队伍建建设，同时不断断提高管理理和服务水水平，为业业主/住户户创造一个个安全、舒舒适、宁静静、优美的的居住环境境。实际服服务按“四化一体体”的操作规规范。 标准化化、目标化化、流程化化、实务化化。投标人函致：江西凤凤竹房地产产

6、开发有限限公司1、 根据已收到到的新城城风尚住宅宅小区前期期物业管理理招标文件件，按照照招投标管管理的有关关规定，我我公司经考考察小区现现场和研究究招标文件件后，承诺诺该小区的的物业管理理费按投投标人概况况及投标报报价表中中的费用收收取，按照照投标文件件的要求负负责小区的的物业管理理工作，我我们承诺：在合同条条款约定的的范围内不不向贵公司司增加任何何费用，不不提高小区区物业管理理费的标准准。2、 我们遵守招招标文件的的一切要求求。3、 如果贵公司司接受我们们的投标，我我们保证在在接到中标标通知书后后介入新城城风尚项目目的前期物物业管理准准备工作。小小区竣工前前两个月，保保证有关物物业管理人人员

7、进场接接收、验交交、管理。4、 我们同意严严格遵守本本投标文件件的各项承承诺，并随随时接受询询标。5、 在合同协议议书正式签签署生效之之前，本投投标文件连连同贵公司司的中标通通知书将构构成我们双双方之间共共同遵守的的文件，对对双方具有有约束力。6、 我们理解，贵贵公司不一一定接受最最低标价的的投标或贵贵公司接到到的其他任任何投标。同同时也理解解，贵公司司不负担我我们的任何何投标费用用。7、 我单位承诺诺本招标文文件限定的的投标时间间不影响我我们的正常常投标。瑞昌市凤竹竹物业服务务有限公司司年 月 日第一章：投投标人简介介瑞昌市凤竹竹物业服务务有限公司司是一家专专业从事物物业管理及及其相关配配套

8、业务的的物业管理理企业，公公司由从事事多年房地地产开发建建设和物业业管理的业业界精英共共同创建，麾麾下拥有一一支立志于于从事物业业管理事业业的精干团团队, 公公司于20008年11月7日正正式成立，注注册资金为为50万人人民币,公公司法人代代表是李剑剑青先生。作为一家年年轻的企业业, 瑞昌昌市凤竹物物业服务有有限公司坚坚持高起点点、高标准准的原则，立立志通过规规范化、标标准化、制制度化、流流程化的管管理，通过过运用现代代管理科学学和先进技技术, 达达到一流管管理、一流流形象、一一流效益。我们倡导“1、2、33的服务模模式”，即:“1”个结结果： 服服务圆满，业业主满意。“2”个必必须： 必必须

9、带走业业主的烦恼恼烦恼到到零点; 必须留下下瑞昌市凤凤竹物业服服务有限公公司的真诚诚真诚到到永远; “3”个不漏： 一个不不漏地记录录业主反映映的问题；一个不漏漏地处理业业主反映的的问题；一一个不漏地地复审问题题的处理结结果。我们注重将将物业的整整体管理溶溶入服务之之中，注重重理性管理理与感性服服务二者相相结合，在在具体的项项目管理上上将引进一一站式管理理模式,即即从业主的的需求提供服务务业主满意意的全新流流程式服务务理念,同同时更加关关注业主的的满意度就是本本公司追求求的最根本本所在。瑞昌市凤竹竹物业服务务有限公司司坚持“以客户为为中心”的服务宗宗旨，强调调从细节以以及服务着着手，本着着“以

10、人为本本，贴近业业主，关注注业主现实实与潜在需需求”的人性化化服务原则则，追求四四个“最”最舒适、最最便利、最最亲情和最最顺畅的沟沟通，力求求将管理服服务工作的的每一个细细节做到尽尽善尽美，使使业主生活活无忧无虑虑，开心每每一天。 我们的质量量方针是客客户为尊、诚诚信为本、持持续改进、精精益求精。我们的管理理理念是坚坚持服务的的创新，通通过主动、专专注、高效效、精细的的专业化服服务,用心心创造价值值。我们的服务务目标是使使业主房产产保值增值值、为开发发商提升品品牌形象、为为社会创造造效益。我们的服务务理念是一一切为了您您满意。展望未来, 瑞昌市市凤竹物业业服务有限限公司将始始终坚持“一切为了了

11、您满意” 的服务务理念，不不断的超越越自我、精精益求精、追追求卓越，坚坚持走服务务创新和规规范发展之之路，为提提高物业管管理服务水水平而不懈懈追求!第二章 对项目的的认识、管管理服务定定位及整体体设想一、对项目目的认识和和管理服务务定位新城风尚小小区位于南南京市白下下区杨庄石石杨路，规规划建设222栋小高高层，1所所幼儿园，11所会所及及局部商业业裙房。总总建筑面积积：1533423.6万,地上部分分建筑面积积：1177335，地下部部分建筑面面积：366088.6，商商业面积为为10311。小区区分二期建建设，首期期建设8幢幢小高层，面面积为433150.73，一一层商业裙裙房，面积积为69

12、77.3, 地下车车库机动车车位85个个, 面积积为51770.888, 竣竣工时间预预计为20007年110月311日，交付付时间为22007年年11月331日。二二期建设面面积为小高高层706600.227, 地下车库库机动车位位510个个，面积3309177.72, 竣工工时间预计计为20008年9月月31日，交交付时间约约为20008年100月31日日。整个建建筑规划为为院落围合合式布局，新新颖流畅，建建筑立面简简洁、典雅雅。为使日后的的管理服务务工作更加加贴近新城城风尚项目目的实际情情况，我们们数次赴现现场调研，了了解的基本本情况如下下：小区为小高高层建筑，主主推户型为为面积适中中的

13、中小户户型，业主主数量相对对较多，由由此引发装装修、停车车、治安、消消防、环境境等管理项项目所产生生的问题多多而复杂。二、 管管理服务目目标构建“文化社区区”根据我们的的调研结果果显示：新新城风尚项项目应是“文化入”的居所，“文化人”重情、讲讲理、守法法。开展物物业管理工工作，就必必须高度重重视他们的的文化需求求、服务需需求及主动动参与社区区建设的愿愿望。我们提出构构建“文化社区区”的人居理理想模式，强强调由物化化管理上升升到文化管管理，实现现传统家居居理念与现现代生活方方式高度共共融的“文化社区区”的管理目目标。文化化管理涉及及两个层面面，一是通通过多种交交流形式促促进物业管管理人与社社区成

14、员以以及社区成成员之间的的正常沟通通，并激发发社区成员员共同参与与建设社区区人文环境境的积极性性。二是通通过多种宣宣传形式培培养社区成成员集体主主义观念，进进而深入到到他们在使使用物业尤尤其是在使使用共用性性较强的物物业中，进进行约束和和引导，以以降低管理理难度，提提升管理效效果。我们们的整体设设想是：1、倡导“全员参与与”的管理文文化在管理处内内部我们强强调员工在在合理分工工基础上的的充分合作作，以多层层面的共同同参与和协协作来弥补补管理上的的缺项和漏漏项。在社社区内，我我们推崇“为业主节节约每一分分，让业主主满意多一一分”的管理理理念，实现现“管理开放放，开放管管理”。把热心心社区公益益事

15、业的社社区成员组组织起来，参参与社区的的安全管理理和社区文文化建设。创创造全员参参与的管理理文化。2、推广“平等互动动”的服务文文化服务文化的的涵义在于于“把提供优优质服务视视为工作的的自然方式式和最重要要的规范”。服务连连着业主和和物业管理理人，我们们对两者关关系的定位位是：建立立在权利与与义务对等等基础之上上的合法契契约关系。建立这种认认识能使员员工真正尊尊重自身的的工作，产产生服务热热情，自觉觉尝试去寻寻找满足业业主期望的的恰当方法法，提供发发自内心的的“微笑服务务”。业主在在享受服务务的同时提提出改进意意见，服务务产品的供供方和需方方均保持愉愉悦的心境境，服务水水准在平等等互动的基基础

16、上得以以提升。3、营建“和睦亲善善”的社区文文化社区文化是是物业管理理人与社区区成员共同同创造的、具具有社区特特色的精神神财富和物物质形态的的完美结合合，社区文文化建设的的最终目的的是在居住住区内建立立一种“和睦亲善善”的文化氛氛围，以取取代社区中中正在蔓延延的“人情沙漠漠”。我们将将以开展健健康丰富的的社区文化化活动为纽纽带，建立立崭新的社社区公共秩秩序。4、塑造“亲和人文文”的环境文文化现代信息时时代的到来来，业主更更加关注社社区内的人人文环境。物物业管理人人与业主一一起参与环环境文化的的建设，将将极大地满满足业主愉愉悦身心、亲亲近自然的的居住需要要。在环境境文化氛围围营造上，我我们将导入

17、入一套结合合现代与传传统、符合合建筑设计计特色的形形象识别系系统，提升升档次：提提供高品质质的园艺维维护，保持持绿化的良良好长势以以承续设计计理念：以以多种形式式组织业主主开展环境境保护及美美化家园活活动，并不不断完善居居住区内的的园林小品品及自然景景观，营造造厚重的人人文气息，建建立人与环环境和谐共共融的“文化社区区”。第三章：组组织架构、人人员配备一、组织架架构 瑞昌市凤竹物业服务有限公司 新城风尚管理处客户服务中心环境管理部社区文化部安全保卫部工程维修部综合事务部二、组织架架构和人员员配备说明明：1、公司将将遵循以下下原则建立立物业管理理服务机构构，明确机机构的职能能、责任、权权限、隶属

18、属关系及信信息沟通渠渠道。 遵守国家的的有关规定定； 符合经营范范围； 结合不同阶阶段的工作作重点； 把质量责任任作为各个个环节的重重点； 遵循精简高高效、职责责分明、线线条清晰、一一专多能的的原则。运运行上以经经理为核心心，管理条条线上强调调项目整体体经理负责责制基础上上的各部门门主管负责责制，二级级指挥；对对客户服务务方面，则则突出客户户服务热线线为中心的的服务调度度制度。 考虑在人员员合理搭配配和一专多多能的基础础上通过人人员兼岗兼兼职控制人人力资本，有有效扩大工工作范围。 保安员在完完成治安、消消防及车辆辆管理的同同时，还肩肩负着对房房屋及公共共设施、卫卫生和消防防情况的巡巡视，同时时

19、注意周边边情况 保洁员在对对区域内公公共部分、公公共空间及及配套设施施完成日常常清洁工作作的同时，还还肩负着房房屋及公共共设施情况况的巡视； 维修人员除除日常的维维修工作外外，还肩负负着管理员员的责任； 根据实际情情况营造文文化氛围，配配备专(兼兼)职人员员； 上级管理人人员关心，了了解下属，均均对下属负负有指导、示示范、帮助助培养的的职责。三、主要岗岗位工作职职责序号部门岗位工作职责1管理处管理处经理理1、 处理开发商商、业主查查询及用户户重大投诉诉问题。2、 审定所有管管理制度及及检查制度度的执行。3、 督促属下员员工认真执执行物业管管理工作。4、 定期召开管管理处例会会，传送公公司政策及

20、及拟定方针针；研究解解决各项管管理问题。5、 负责建立建建全档案制制度。6、 建立招标制制度，监督督各承判商商是否切实实执行合约约内的工作作细则及表表现，合约约届满后，考考虑续签合合同或另行行招标，批批准认可承承判商的名名单（每年年增删一次次）。7、 审批、签发发来往函件件。8. 决定管理理人员和员员工的聘用用及解聘，考考核所有管管理员工的的表现，决决定有关员员工的奖惩惩。9. 向开发商商及业主汇汇报工作情情况。部门门主管的考考核工作。出出席有关开开发商和业业主之间的的联谊会议议。决定员员工的聘用用及解聘，考考核所有管管理员工的的表现，决决定有关员员工的奖惩惩。审查及及签发物业业每月的应应收未

21、收管管理费细表表及管理费费月报表，报报税表，决决定追收欠欠缴款项。抽抽查物业之之管理费及及其他收支支情况及作作出改善。2综合事务部部财务1. 控制客户帐帐期，催收收帐款如每每月管理费费月费等。2. 每月首七个个工作天内内将客户欠欠帐情况做做出明细分分析表。3. 将有关付帐帐及其他费费用原始凭凭证做出记记帐凭证并并准确记帐帐。4. 定期列出每每个开支项项目之发生生及余额。5. 负责收入货货币送缴银银行，现金金管理及日日常报销支支出。6. 登记现金入入银行日记记帐。7. 负责管理处处固定资产产的登记、盘盘点和统计计工作3综合事务部部综合事务主主管1. 在物业管理理处经理领领导下，全全面负责管管理处

22、的行行政人事工工作。2. 负责制定并并组织实施施公司人事事制度，并并制定工作作计划和工工作总结。3. 负责员工的的招聘、面面试、录用用、培训、考考核、晋升升、奖惩等等工作。4. 负责公司员员工各种福福利，如制制服订制、清清洗，工作作餐等工作作。5. 负责对采购购材料的询询价并实施施采购工作作。4客户服务部部客服主管1. 在物业管理理处经理领领导下，全全面负责客客户服务工工作。2. 处理业主的的投诉，定定期拜访客客户及收集集意见、建建议，并反反馈至各职职能部门，必必要时上报报物业管理理处经理。3. 全面负责审审核租户、业业主二次装装修的进场场、退场手手续及日常常监督管理理工作。4. 负责制定客客

23、户服务部部内部管理理制度，监监督、检查查、指导本本部门员工工的工作以以及对本部部门员工定定期进行培培训、考核核工作。5. 按时完成月月工作情况况总结，并并做好下月月工作计划划。6. 完成物业管管理处经理理交办的其其他任务。5客户服务部部客服助理1. 掌握小区管管理工服务务作进展情情况，按时时按质做好好各类专业业报表工作作。2. 按客服主管管的要求做做好工作计计划和工作作总结。起起草工作简简报、情况况反映、参参加有关会会议并做好好会议记录录。3. 做好各类文文件、材料料、档案及及往来公函函的收发、管管理、整理理、归档工工作。4. 具体负责办办理业主的的二次装修修的进退场场手续并进进行日常的的监督

24、管理理工作。5. 掌握客户入入住情况，做做好统计工工作。6. 做好日常来来访、外调调、报案、投投诉的接待待工作。接接待中热情情礼貌。7. 负责处理公公共设施和和业主室内内设备报修修工作，及及时将工程程维修内容容输入电脑脑，通知工工程部维修修。8. 完成领导交交办的其他他工作任务务。5安全保卫部部安保主管1、 协助物业管管理处经理理及编制有有关保安消消防计划。2、 编订有关值值班表、日日志及报告告，定期呈呈管理处经经理审阅。3、 编订员工值值班巡视内内容、措施施。监管及及执行既定定的任务。4、 处理及调查查保安消防防事故并向向上级汇报报。5、 定期汇报有有关小区之之保安情况况。对交通通、人流控控

25、制提出意意见予管理理处经理参参考。6、 与政府、公公安、消防防局保持良良好关系，定定期联络。7、 定期联络客客户，对小小区保安消消防措施提提意见。8、 统筹定期消消防演习、操操练及职位位岗前培训训。9、 协助拟出每每年保安消消防预算。安全保卫部部安保领班1. 负责保安员员的管理工工作，做好好本班的考考勤工作。2. 明确重点警警卫目标，分分配当日工工作，讲评评值班情况况，做好值值班记录。3. 经常巡查各各岗位执勤勤情况，及及时纠正违违纪违章，仪仪表仪容不不整现象。4. 处理一般性性的治安案案件和客户户投诉，调调节员工纠纠纷。5. 负责公共区区域消防器器材标志的的保养维护护工作。6. 护保管好本本

26、班的公用用物品，保保证保巡能能信器材警警械完好、灵灵敏有效。7. 发现违反治治安管理的的行为要及及时处理，保保证区内正正常服务秩秩序。8. 完成领导交交办的其它它任务。9. 熟悉消防器器材的使用用、维护及及性能，掌掌握警卫专专业技能。10. 对本班人员员岗位分工工明确，责责任清楚，并并掌握所属属人员工作作情况。11、坚持持原则、从从严管理、敢敢于纠正各各种违法违违纪行为。安全保卫部部中央控制室室管理员1. 在中控室负负责当班必必须集中精精神，监视视及观察小小区内的情情况，不得得闲谈、脱脱岗，打瞌瞌睡等一切切不当行为为。2. 必须熟悉和和掌握各种种系统及器器材之操作作，保证其其运转正常常，如发生

27、生出现故障障，应立即即报告有关关部门。3. 非值班人员员或其他无无关人士不不得随便进进入中控室室。4. 中控室电话话只用于工工作，不得得作私人用用途。5. 保持中控室室内清洁卫卫生，严禁禁吸烟。做做好工作记记录，交接接班要把事事情交代清清楚。接班班时要主动动检查各系系统确定其其是否正常常，上一班班有否发生生情况。6. 熟悉小区地地形环境、消消防设施的的分布、灭灭火器材的的摆放点、防防盗、报警警装置的位位置，闭路路电视镜头头的位置。7. 使用各种灭灭火器材，熟熟悉掌握消消防中心控控制系统的的操作程序序。8. 爱护本岗位位上的各种种设备和器器材。9. 灵活、果断断地处理当当值期间发发生的问题题。遇

28、有个个别处理不不了的问题题，即报告告保安领班班及主管。安全保卫部部门岗管理员员1. 负责维持各各出入口的的秩序，保保证通畅。2. 密切注意进进出的人员员，查询可可疑人物，劝劝离衣冠不不整者或闲闲杂人员。3. 负责查验大大件物品进进出手续。4. 负责非小区区开放时间间出入登记记工作。5. 保持岗亭内内的清洁卫卫生，严禁禁吸烟，做做好工作记记录及交接接班记录。6、 上岗岗期间，注注意仪容仪仪表端正，精精神饱满。安全保卫部部治安巡逻员员1. 负责按规定定路线巡查查“生态社区区”各部位，留留意治安消消防情况。2. 负责查询可可疑人员，及及时将推销销及闲杂人人员劝离“生态社区区”。3. 监督检查用用户装

29、修现现场的治安安消防情况况，及时处处理违规装装修。4. 监督检查用用户门窗锁锁闭情况，发发现问题及及时处理或或报保安领领班及主管管。5. 做好巡逻情情况的各项项记录。6工程维修部部工程维修主主管1. 贯彻执行管管理处经理理的指示，对对管理处经经理负责。2. 对部门所有有人员和设设备全权管管理和调配配，挑选和和配备下属属各岗位，培培养、巩固固骨干队伍伍，切实保保障所有机机电设备的的安全运行行与装修设设施的完好好。以最低低的费用开开支保持小小区机电设设备管理的的高格调水水准。3. 制定下属各各岗位规范范及操作流流程，督促促检查下属属严格执行行岗位责任任制，操作作规程及设设备检修保保养制度。4. 制

30、定工程部部预算。5. 深入现场，掌掌握人员和和设备状况况，坚持每每天做如下下检查：A、 审核运行巡巡检报表，发发现异常，分分析原因，及及时采取有有效措施。B、 审阅各系统统运行监测测技术数据据，发现偏偏差及时修修正。6、现场巡巡查下属岗岗位纪律及及工作状况况，了解员员工思想，发发现不良倾倾向及时纠纠正。工程维修部部工程领班1. 模范执行岗岗位责任制制、操作规规程和各项项管理规章章制度，对对本班范围围内出现的的技术问题题及设备状状况，向部部门领导提提供准确的的情况，发发现事故征征兆及时进进行处理、并并向上级汇汇报，及时时完成经理理下达的各各项工作任任务。2. 管理使用好好本班负责责范围内设设备，

31、使设设备经常处处于良好的的技术状态态，优质高高效、低耗耗、安全运运行是领班班的首要责责任。3. 管理好本班班使用的工工具及仪表表，使其经经常处于良良好及准确确的状态。4. 领班是一班班人在工作作上、技术术上的带头头人，是班班组的骨干干，应在工工作上以身身作则，技技术上精益益求精，做做好班组管管理工作，配配合主管解解决技术上上的疑难问问题。5. 做好日常工工作安排，做做到维修迅迅速及时，保保证质量，设设备发生故故障时，有有效地组织织力量抢修修。6. 负责起草本本班组设备备的年月检检修保养计计划和备品品备件计划划报主管审审核，并负负责检修保保养计划的的实施。同同时做好各各种运行记记录。7. 协助主

32、管检检查业户、租租户装修工工程。8. 团结互助，搞搞好与其他他班组的工工作关系，不不断提出本本班组的合合理化建议议。9. 做好本班组组设备的技技术档案。巡巡查记录、运运行记录、设设备维修、故故障排除、更更换零部件件等情况应应清楚地填填入班组档档案后定期期交主管审审阅。维修技工1. 遵守员工守守则和物业业管理处的的各项规章章制度，操操作技术规规程，认真真负责。2. 准时到岗，接接受各级管管理人员之之督导，在在本班领班班带领下按按时按质按按量完成本本系统之运运行，操作作及维修保保养工作，不不擅离岗位位、串岗。3. 做好设备记记录，及时时分析掌握握设备运行行状态。4. 各系统的技技术工人在在不影响其

33、其系统设备备运行情况况下，有责责任接受工工程领班或或主管的调调遣，支援援其他系统统处理应急急的事态。5. 需轮值工作作。7环境管理部部环境管理主主管1. 执行管理处处经理的指指示，接受受管理处经经理的督导导，直接向向其负责。2. 负责部门员员工的监管管工作，合合理安排各各清洁员工工之工作内内容。3. 根据计划定定期检查各各班组实际际完成情况况，指导及及监察各清清洁员工之之工作，以以确保清洁洁质量。4. 根据季节变变化确定绿绿化品种并并做好绿化化养护计划划。5. 做好工作记记录，检查查各清洁员员工之清洁洁报表，每每月提交定定期作业安安排报告于于物业经理理，每次定定期作业工工作完成后后需检查清清洁

34、水准是是否符合标标准。6. 充分了解各各种建材设设备性质之之特性，安安排使用最最适当之清清洁材料及及工具，解解答清洁员员遇到的技技术难题。7. 管理好班组组使用的各各类工具，使使其经常处处于良好的的准备状态态。8. 负责起草季季度养护计计划和备品品备件计划划报经理审审核。保洁领班1. 按清洁主管管的指示执执行工作。2. 合理安排各各清洁员工工之工作内内容。3. 充分了解各各种建材设设备性质之之特性，安安排使用最最适当只清清洁材料及及工具，解解答清洁员员遇到的技技术难题。4. 作业时需与与物管其他他部门密切切配合。5. 做好工作记记录，检查查各清洁员员工之清洁洁报表。6. 负责起草季季度养护计计

35、划和备品品备件计划划报经理审审核。8、 管理好班组组使用的各各类工具，使使其经常处处于良好的的准备状态态。保洁工1. 保持公共地地方环境的的清洁卫生生。2. 清洗公用洗洗手间及添添补清洁用用品。3. 向仓管员提提取适量之之用品备用用，小心掌掌握工具使使用及保养养。4. 定时收集垃垃圾，将垃垃圾送至收收集站协助助市政清洁洁工人运走走（所有垃垃圾不得存存放过夜）。5. 清洁公共设设施如电梯梯、电话间间、烟灰缸缸、手扶梯梯、空调新新回风口、指指示牌、废废纸箱、人人工花木、地地面、墙身身、收集垃垃圾等。6. 需要时帮助助园艺员工工搞绿化工工作。第四章 拟采取的的管理方式式、工作计计划及物质质配备计划划

36、一、拟采取取的管理方方式1、管理模模式和基本本思路：新城风尚需需要新型、先先进、科学学、优质的的物业管理理方式，以以满足住户户所追求的的高品质、高高标准的生生活观念和和生活方式式。基于深深入调研的的基础，拟拟对新城风风尚项目的的物业管理理采取全方方位物业管管理服务模模式。在确定管理理模式的基基础上，针针对新城风风尚的特色色及实际情情况，我们们进一步提提出全方位位物业管理理的基本思思路。我们的管理理思路是： 强调成成本控制意意识和成本本管理程序序 强调流流程团队的的有效运作作和服务流流程的持续续改进 强调公公众服务的的规范化与与特约服务务的个性化化 致力于于共用设施施、设备的的持续改进进和功能提

37、提升 致力于于培养员工工的专业素素质以及社社区全员的的参与意识识 致力于于文化功能能的提升，塑塑造符合现现代文明的的人居理想想环境2、拟采取取的管理服服务手段：结合新城风风尚物业的的整体管理理思路，拟拟采取以下下管理服务务手段确保保酒店化的的服务质量量：a、导入IISO90002质量量管理体系系质量保证体体系已成为为现代物业业管理企业业提供规范范化、标准准化物业管管理服务的的基石。我我们在新城城风尚物业业管理的实实施过程中中，我们将将导入ISS090002质量管管理体系，以以期在为业业主提供优优质服务的的过程中不不偏离既定定的轨道。b、实施“质量、成成本双否决决”运作机制制结合物业管管理行业的

38、的服务特性性，我司将将在新城风风尚项目推推行“质量、成成本双否决决”机制。把把服务质量量和成本控控制作为考考核管理处处工作业绩绩的两顶最最重要的指指标，力求求在“服务质量量”和“成本控制制”之间找到到更准确的的结合点，以以提供“质优价廉廉”的服务产产品。c、倡导开开放式的管管理服务在新城风尚尚项目管理理上，我们们倡导和强强调开放式式的管理服服务，明确确物业管理理公司与业业主大会及及业主委员员会、居委委会之间的的分工及配配合。即：物业管理理公司提供供专业物业业管理服务务、业主大大会及业主主委员会负负责自治自自律管理、居居委会承担担政府社区区行政管理理和社区公公益服务。对于管理处处，我们将将按时公

39、布布财务帐目目、定期提提交“管理报告告”、组织“管理处开开放日”活动、公公布管理处处主管人员员的联系电电话等措施施，自觉接接受业主的的监督：对对于业主大大会、业主主委员会，我我们将在小小区入住达达到规定的的条件后依依法成立。并并从保护业业主合法权权益及提高高自身管理理水平出发发，不断增增强业主大大会及业主主委员会自自治自律管管理的意识识和能力，使使之能真正正代表全体体业主行使使监督和审审核的权力力。对于居居委会，我我们将尽力力协助其搞搞好业主、住住户的宣传传教育、民民事纠纷调调解等工作作，同时在在管理信息息资源上予予以有效支支持。我们们深信：只只要从服务务业主、住住户的根本本目标出发发，三方的

40、的合作一定定能成为推推动新城风风尚项目管管理水平提提高的助力力。d、构建服服务平台客户服服务中心强大的服务务平台和先先进的服务务组织是提提供规范客客户服务的的前提。在在新城风尚尚项目的服服务形式上上，我们拟拟建立客户户服务中心心的运作体体系。即将将管理处的的内部管理理处对外服服务分为后后台和前台台操作，从从而保证管管理处对外外形象的统统一化。客客户服务中中心是管理理处的指挥挥调度中心心及信息枢枢纽,业主主所有的服服务需求申申请及投诉诉建议都将将汇总到客客户服务中中心，由中中心负责分分类处理。而而管理处所所有需要公公布的管理理服务信息息亦通过该该中心反馈馈到业主、住住户。通过过客户服务务中心的有

41、有效运作，第第一，可保保证管理处处对外信息息传播的径统一化化；第二，建建立首问责责任制，所所有业主、住住户的投诉诉和需求都都有专人负负责跟踪和和落实直至至业主满意意为主；第第三，中心心24小时时的工作时时间(晚间间21:000后电话话值班)将将可保证业业主、住户户的需求全全天候地得得到受理及及满足。e、管理体体系的全面面整合和提提升瑞昌市凤竹竹物业服务务有限公司司将注重持持续地不断断地进行流流程再造，对对日常一些些已经相对对固定化的的思维方式式、服务理理念以及具具体的作业业流程进行行重新分析析和改造，使使其能够更更加符合业业主的真实实需求，从从而为业主主提供真正正实用的服服务产品。我我们致力于

42、于用新型的的“以客户为为中心、以以流程为导导向”的运作取取代传统的的“以企业为为中心、以以职能为导导向”运作，实实现物业管管理水平的的持续提升升。f、致力于于共用设施施、设备的的循环改进进 楼宇管理理的一个重重要内容就就是共用设设施、设备备的管理和和维护。共共用设施、设设备运行状状态的良好好程度将直直接影响到到业主、住住户的日常常起居和安安全保障等等问题。我我们将新城城风尚项目目共用设施施、设备的的管理分为为三个层次次进行，即即：以保证证共用设施施、设备处处于受控状状态、维持持正常运行行为目的的的日常管理理及维修：以消除各各种运行隐隐患，保证证设施、设设备性能得得以充分发发挥为目的的的定期维维

43、修养护（包包括大、中中修）：以以提升设备备性能、增增强设备自自我保功能能从而满足足用户不断断增长的服服务需求为为目的的改改良性维护护（改造）。 在新城风尚尚项目共用用设施、设设备的管理理和维护上上，我们致致力于凭借借自身经验验和专业的的分包方，对对其进行持持续的循环环改进和功功能扩展，逐逐步实现对对共用设施施、设备的的集中监控控和一体化化管理，最最终实现物物业的保值值和增值。二、工作计计划依据管理方方式和管理理运作流程程，将工作作计划分为为前期管理理、入住期期管理和常常规期管理理三部分，按按照轻重有有序、科学学有效的原原则，拟定定如下管理理工作计划划。（一）、前前期管理工工作计划序号项 目内

44、容时 间一组建物业管管理队伍1、人员的的选拔；2、人员的的培训；3、人员的的上岗。接管前3个个月二拟订物业管管理方案1、 对同类项目目展开深入入调研；2、 针对新城风风尚，从物物业管理角角度，提出出合理化建建议，拟订订管理方案案。接管前3个个月三完善管理及及办公条件件1、 安排管理用用房；2、 安排员工宿宿舍；3、 调配物质装装备。接管前1个个月四制定管理规规章制度1、 制定切合实实际的各项项制度；2、 逐步引入IISO90000质量量保证体系系。服务管理中中五交付前现场场管理服务务1、 对售楼部、样样板区派出出保安、保保洁服务；2、 准备项目物物业管理各各类文件资资料。一期交付前前六物业的验收收与接管1、 依据标准，逐逐项检查发发现问题督督促整改；2、 办理书面移移交手续，做做好遗留工工程备案。一期交付前前